物業(yè)工程部管理綜合手冊

1物業(yè)工程部管理手冊維修班工具使用管理方法、維修電工崗位職責、值班電工崗位職責維修班工具使用管理方法維修班工具使用管理方法

為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本方法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具〔如切割機、電焊機、臺鉗、電鉆之類〕私用工具是指發(fā)放給個人的小件常用維修工具共用工具使用管理：

1.共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個人名義轉(zhuǎn)借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。

2.當值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認后簽收。

3.所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑敲?，由值班人員監(jiān)督私用工具使用管理

1.

發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時交還給公司。

2.

個人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。

3.

個人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。維修電工崗位職責1.嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有方案地承當其它工作任務(wù)。

2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強弱電設(shè)備，工作原理及實操作與維修保養(yǎng)。3.執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修方案，按時按量完成，并填好記錄表。

4.積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時無條件迅速返回機房配合工作。

5.嚴格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。

6.交班時發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。

7.維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機，隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系。8.在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象，應(yīng)及時進行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。

9.做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。

10.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。值班電工崗位職責1.

嚴格遵守公司各項規(guī)章制度。

2.

努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實操作。

3.

努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動物工作，確保平安運行。

4.

堅守崗位，定時巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運行記錄表。

5.

對來人來電報修應(yīng)及時進行登記，并處理。

6.

發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時排除故障。7.

事故未排除不許進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。

8.

按規(guī)定時間做好機房與走道清潔工作。9.

完成上級交辦的其它工作。配電房管理規(guī)定/配電房平安操作規(guī)程1.

配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對其實行24小時運行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準入內(nèi)。

2.

值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和平安考前須知。3.

值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。

4.

配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只作監(jiān)護，不得插手，嚴禁兩人同時進行，以免發(fā)生錯誤。

5.

因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過、口頭通知或播送向用戶作出解釋。

6.

保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。

7.

嚴禁在配電房內(nèi)私拉亂接，隨意改變供電運行方式。

8.

配電房內(nèi)嚴禁堆放其它雜物。逃配電贏房安旱全操簡作規(guī)閣程揭1.醫(yī)

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巡粒視配洲電裝膜置，中進出表變壓既室，鳴應(yīng)隨描手將鴿門鎖遭好，東無關(guān)寫人員果未經(jīng)孕批準艦不得娘進入窄設(shè)備座房。熄工程翅部崗謊位職竭責和禾考核哪細那么起工程拍部是偉實施盯樓宇場設(shè)備疊、設(shè)粗施正傲常運膠行的儲職能棗部門樂。工曉程部繪管理略具有蕩嚴密衣的科忍學(xué)性償和較茫高的阻技術(shù)集性，婦它是么為業(yè)您主〔壽用戶乒〕創(chuàng)統(tǒng)造安優(yōu)全、篩文明污、舒型適、賊方便撲的工秤作環(huán)左境和屈生活起環(huán)境村的基民本保閘障和吉堅強滴后盾晌，是修反映還樓宇努效勞代水準柿、良傘好形帳象和攪社會投聲譽激的重撓要標闖志。飼主要荷職責筐范圍昂是：叉此

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2公、負下責樓奉宇公丹共設(shè)渡施、礙設(shè)備漏的維那修保們養(yǎng)。揪睛

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4脈、負秘責對疑用戶穴室內(nèi)董設(shè)施榨、設(shè)苗備提愈供有古償維咸修服毒務(wù)。昂

延5、擠負責芽樓宇抗外判斬工程醫(yī)的監(jiān)噸管工域作?；?/p>

解一、抗工程遠部各今工作慣崗位產(chǎn)職責捎

漆〔一布〕工揉程部鋼經(jīng)理尋崗位五職責肢

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5易、負輝責監(jiān)規(guī)督、桶檢查腹、指拔導(dǎo)本塘部門伏員工步工作鏈，定辰期對醉本部盈門各絕崗位忘進行宅考核菜。決具

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7疊、負尖責審早核用紫戶的塌室內(nèi)押裝修易。健

廣〔二店〕系峽統(tǒng)工品程師稀崗位逮職責仰啄

纖1、賓在部想門經(jīng)同理的蚊領(lǐng)導(dǎo)囑下，怖管理死本系櫻統(tǒng)的僅員工拉和所惡轄設(shè)肚備。擠

瘦2、賽制定樂并監(jiān)沾督執(zhí)浪行本歡系統(tǒng)警的設(shè)允備定顆期保皮養(yǎng)規(guī)衰定和韻技改芽工程濃方案罵。熊

著3、擱制定賤本系侮統(tǒng)員嗚工的運平安無教育臉和業(yè)需務(wù)培剝訓(xùn)計拿劃。錫

毫4、匹填寫礦本系陷統(tǒng)的蕉操作來要求豪和工摩作指刷令。費

炸5、煩提出巡本系南統(tǒng)的鑒備倉簽方案盟，協(xié)聞助采胸購專仁用性刃較強授的工石具和調(diào)零件利。墳

培6、碑負責嫁本系瘋統(tǒng)的蝶外判州工程魂〔含婦外判將工程敞、代露維工脈程以誠及儀搞器、壺儀表俗、工愛具送筐檢〕赴的洽斷談審偶定，熔監(jiān)督卡并驗鮮收施足工。蜂搖

蝦7、申負責串與相釋關(guān)業(yè)礦務(wù)主羊管部垂門進樂行業(yè)狹務(wù)聯(lián)殃系。烏

幟8、燕負責魚本系舞統(tǒng)各備類圖撞紙和傲資料扣的收鄭集、賤分類跡。務(wù)

遮9、糧負責夕室內(nèi)持二次哥裝修棋的初依審。偵

委〔三章〕班途組長已崗位遭職責邊

乳1、晃在系答統(tǒng)工嫂程師邀的領(lǐng)晝導(dǎo)下維，對混所轄腸設(shè)備此及員卸工進圣行管雞理。體

蟻2、刻安排肢執(zhí)行朝所轄彎設(shè)備禾的定騾期保贏養(yǎng)規(guī)吩定及應(yīng)參與端執(zhí)行句有關(guān)穿的技壩改項駐目。恰

標3、筆監(jiān)督頓執(zhí)行濫部門仁的工汽作指塘令。伸

吧4、鑰負責窮跟進谷工程擴單的廁作業(yè)鞭情況檢。揮

塞5、芳定期黑組織飲所轄號員工腦進行急技術(shù)之和安屈全生催產(chǎn)等劇業(yè)務(wù)必知識嚴交流氣。憶

挨6、柔做好肅本班夸組的分技術(shù)惹檔案果、維踢修保慈養(yǎng)記牽錄和歷交接燭班記丟錄等儉原始傘記錄普。峰

燒7、面負責嘆監(jiān)督式、跟蹦進相蕩關(guān)外職判工妥程的武進展共情況螞。原

棒8、鋒及時相反應(yīng)暖常用省物料顛、維纖修零拘件、匠工具叢等材圈料的緒品質(zhì)些情況詠。廣

規(guī)〔四哄〕技止工崗秋位職炮責挑

郵1、陷在領(lǐng)杏班的乖領(lǐng)導(dǎo)結(jié)下，排具體皆執(zhí)行紋工程微設(shè)備掛設(shè)施帝的運哨行、敞保養(yǎng)易和維蹄修。食

冒2、想按照局工作汗指令類和有栗關(guān)規(guī)畢程進給行下倍列工霉作：諸

寶①杯對設(shè)爪備實恨施常紐規(guī)保簡養(yǎng)和袋維修帶。膜懼

字②寧監(jiān)管美設(shè)備鼻的運賊行。蚊

炮③描為用船戶提煉供維殿修、歐安裝充效勞裕。特湊

雞④才填寫搖好各寫種原奶始記敵錄。怪

韻3、余參加在公司坐內(nèi)部到組織地的有席關(guān)學(xué)辭習(xí)和棗培訓(xùn)始。塊

香〔五熱〕文吊員崗思位職岸責腳沉

語1、仿在部桐門經(jīng)懲理的械直接獨領(lǐng)導(dǎo)長下，革負責臥處理膨本部慌門的羨日常降事務(wù)弊。灘

疑2、撐負責塌部門午工作誕會議叔的記屋錄整某理。裳

魚3、苗負責浮打印野、收功集、吊整理桌工程拼部的酒文件練。抱

鵝4、落負責迅工程肉檔案孫、資能料、輝圖紙錦的管綠理工呈作。并篇

防5、奸負責畜查核啟工程北部員短工每往月的偷出勤零情況醒，匯幟總上尸報。粥距

籠6、呈負責志每月獸統(tǒng)計旦發(fā)放亡工程脅部員開工的閃各項哲勞保旱福利鮮用品粥。踐

節(jié)7、話負責錄接待灶用戶沫、來慶訪人巖員的錄咨詢納、投季訴等枕。類

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二街、設(shè)拴備管誓理班果組工幫作范田圍仍

尚〔一蛙〕強側(cè)電組通：菊予

與1、汪負責構(gòu)上下載壓配脊電房當、高袍壓電倚房、鋤發(fā)電倒機房缺、冷釋凍機丈房、炕電梯嫌機房緩、樓男層配君電房伐及冷秀卻塔趙的日范常運武行、拐維修賞和保膠養(yǎng)?？?/p>

育2、裝負責墨非辦畫公時蒙間樓寄宇所塞有設(shè)灶備的此應(yīng)急禿維修痕。埋3、廟負責些樓宇森公共巾照明千、室案外照亭明燈內(nèi)具的量啟、的停。泳

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摘

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繁

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確3、散負責榆公共友區(qū)域喚設(shè)施嚷設(shè)備盯的巡輝查、矮維修犧。跌

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絡(luò)〔一傘〕強倆電組許工作巨細那么安塘

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斜5、肆每班口每小飛時一似次巡雪查冷殿凍機宅房和幫控制并室；顏

混6、老每班致一次膀巡查交電梯殿機房測；倆和

罷7、儀每月喚一次涂巡查堆樓層鋒配電吸房，減并負荒責有效關(guān)設(shè)翠備大裝的保茫養(yǎng)；負

盈8、吉每班幼一次項巡查唉冷卻井塔；飾

窄9、唱每班鉤按時咽間表碑啟停績室外困、公省共區(qū)晌域照味明、俱電梯敞及空射調(diào)；妖序

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揮11乘、負鋸責供謠配電閘中心辜、冷傭凍機網(wǎng)房、懷控制鐮室各墻類設(shè)使備的熱保養(yǎng)葡及所至屬設(shè)挨備的督檢修牙；阻12棕、保透持供島配電末中心認、冷鄭凍機音房及滿控制雪室環(huán)屠境清紛潔，膚每天捉清掃號一次擊；各伸配電巾箱、杰電柜絲外表泉每天群清潔此一次楊；功探巖

排13科、每元班一伏次防迷火安切全檢推查；承

蒼14商、每距月一傾次發(fā)坊電機篇試運滾行。培

充〔二辦〕弱誤電組蠶工作行細那么稻

斤1、蒙負責屢樓宇冷客戶吐直線繼演、專屈線的旋開通忽及維啊修；儀恭

產(chǎn)2、誦每班狂巡查凳消防再監(jiān)控肺中心欄設(shè)備您一次團；罩

砌3、霸負責嫁樓宇礦公共址區(qū)域蹲工作禽電壓桃36嗚V以在下設(shè)交備的度維修納和保澇養(yǎng)；摧

簽4、獄負責歌為客討戶室歪內(nèi)工申作電綢壓3家6V扔以下炭設(shè)備令提供色有償鍵維修厭效勞集；即邁

肢5、青每班她一次即防火宵平安任檢查此；罪

良6、嬸每周半一次馬按責倒任范偶圍巡維查責諸任設(shè)迎備；趕兄

訪7、益每天化清潔鴨一次槍工作續(xù)區(qū)域彼內(nèi)環(huán)糊境衛(wèi)禍生。場查

波〔三壇〕維億修組徐工作鉤細那么豐

絞1、玉每天思二次縫巡查克水泵源房，合并負刻責室底內(nèi)設(shè)磁備的朱維修淚；泵例體、遼地面賞每周濁清潔賓一次才；控棗制室乘柜內(nèi)妄每月詞一次斥清潔沉除塵央。肌

努2、自每天途二次擾巡查充排污堵泵，蜜并負廢責設(shè)趴備維罷修；乘每月贈一次尚清潔磁控制地柜灰呼塵。啦

務(wù)3、耍每天紡二次昏巡查險泵房嘩，并手負責屆室內(nèi)安設(shè)備附維修艱；每視周一長次清誰潔地仙面、矮設(shè)備桐外表奧。端4、犧每二共周一跳次巡廳查消竹防水歉泵房憶，每呀周一候次清合潔地后面、濟設(shè)備葬外表瀉。晉

5勸、設(shè)叼備責臥任人萬每周蠻一次輪巡查晝責任味設(shè)備鑒；每促月一枝次清蝶潔責槐任設(shè)暢備及蓬周圍兔環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生陷。邀

6釣、每勾周二狀次巡愉查公者共區(qū)米域供夜電、梁供水冊系統(tǒng)瞞，并瓣負責陰維修吼。閘

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7置、負頂責樓浮宇公坑共設(shè)穗施的境維修籃整改齊。先感趴吉

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8警、每做天一老次巡傷查轄廊區(qū)內(nèi)友是否鵝有火色災(zāi)隱察患。沾

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9花、每筋周一傭次巡前查公派共區(qū)木域空敗調(diào)器稀，并且負責玩維修叔。壺

急10亦、為沿客戶巾室內(nèi)沖設(shè)備蒼提供孝有償呀效勞抹。研二次皂供水纖管理環(huán)規(guī)程營1．扯0括

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避2．貞0肝

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細適用蒸范圍牽

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鐵掃

祖適用籮于各芒管理閘處二岡次供揮水的松管理絹。汪

捉3．林0奸

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行3．浩1毯

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述管理糟處負倦責制桑訂年協(xié)度水譽池〔質(zhì)箱〕憶清洗藏及消鉗毒計季劃，機并監(jiān)芬督實章施。建蠟

潑3．護3化

腎

壯管理鹿處給涂排水潤管理家員負角責水各池〔彈箱〕骨的管疏理，石水池振〔箱化〕的游清洗蒙、消毅毒及編水樣恰抽取躬和送北檢工喝作由怨水處性理公漏司負芳責進顫行，是工程衣部負井責監(jiān)銳管。民

來3．護4瑞

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添組織父搶修僑公司顯各管情理處欠重大還設(shè)備滲、設(shè)惑施的菠突發(fā)章故障別，使懷之盡笨快恢短復(fù)正章常運冊行，嚇并為喉事后葡分析危故障貴原因假設(shè)、總福結(jié)經(jīng)睡驗教防訓(xùn)提幅供技洪術(shù)意式見。街

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麥負責擠與水糊、電導(dǎo)、燃牲氣、惕般、電隆視等質(zhì)單位窮保持朝良好瀉的協(xié)蘿作關(guān)棉系，潔協(xié)助批各管漠理處谷進行垃相關(guān)的業(yè)務(wù)黎的聯(lián)腎系及串經(jīng)濟淡運行物方案潮的制叮訂，潔降低臟管理熱本錢甩。紋總

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豆11榆、鵝負責私公司非設(shè)施岡、設(shè)必備維劫修材老料及前備品進備件達的采甚購、眉貯存浸、發(fā)脹放的鉗管理城工作躺；承12橋、頓協(xié)助烤公司蜂辦公梳室進聚行工鐮程人德員的屯招聘麥及工挺程人鳴員的排崗位棍培訓(xùn)鋪工作歷，提縫高工渴程人榨員的然業(yè)務(wù)麥素質(zhì)孝。洪

前13但、完朗成公贏司安旁排的順其他旅各項影任務(wù)佩。亭機電刷設(shè)備采的維隊修保穴養(yǎng)與囑更新壘改造1、設(shè)備的維護保養(yǎng)

設(shè)備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成事故。因此應(yīng)經(jīng)常對使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。

〔1〕維護保養(yǎng)的方式：

主要方式有：清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀外表檢查；對長期運行的設(shè)備要巡視檢查、定期切換、輪流使用，進行強制保養(yǎng)。

清潔：大氣中的灰塵進入設(shè)備內(nèi)，會加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，促使設(shè)備的技術(shù)性能下降，噪聲增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡單，是維護保養(yǎng)的一種主要方式。

緊固：設(shè)備運轉(zhuǎn)達相當一段時間后，因?qū)掖螁⑼：瓦\行時的振動，地腳螺栓和其他連接局部的緊固件可能會發(fā)生松動，導(dǎo)致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設(shè)備的位移以及密封接觸不嚴形成泄漏等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發(fā)生松動。

潤滑：潤滑是正確使用和維護設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴格的規(guī)定。要求做到“五定〞即定人、定質(zhì)、定時、定點、定量，并制定相應(yīng)的管理制度。

調(diào)正：設(shè)備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關(guān)的間隙、位置進行調(diào)正，再加以緊固。

外觀外表檢查：

設(shè)備的外外表有無損傷裂痕；

磨損是否在允許范圍內(nèi)；

防護罩等平安裝置是否完整、齊全；

溫度壓力運行參數(shù)是否正常；

電機是否超載和過熱；

傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落；

振動和噪聲是否異常；

設(shè)備密封面的泄漏狀況；

設(shè)備油漆是否脫落，外外表是否銹蝕；

設(shè)備的防腐、保溫層是否損壞。

〔2〕維護保養(yǎng)工作的實施：分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)。

①日常維護保養(yǎng)：要求管理處運行人員對設(shè)備進行外觀檢查、加油，按操作規(guī)程進行操作，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，做好設(shè)備及環(huán)境清潔，特別是周未或節(jié)假日更應(yīng)注意。②設(shè)備的定期維護保養(yǎng)，以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有方案地將設(shè)備停止運行進行維護保養(yǎng)，需要對設(shè)備進行局部解體，并做好以下幾項工作：

a、對內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通；

b、檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況；

c、調(diào)正配合間隙；

d、檢查平安裝置；

e、檢查潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞；

f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油；

g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常；

作用：去除事故隱患，減少磨損，延長設(shè)備壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟特性?！?〕設(shè)備的點檢：對設(shè)備有針對性的檢查。

日常點檢由操作人員進行，內(nèi)容是：

①運行狀況及參數(shù)；

②平安保護裝置；

③易磨損的零部件；

④易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件；

⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位；

⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。方案點檢，一般由工程部專業(yè)維修人員為主，管理處操作人員協(xié)助，主要內(nèi)容：

①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；

②更換零部件；

③確定修理的部位、部件及修理時間；

④安排檢修方案。

2、設(shè)備的方案檢修根據(jù)設(shè)備的運行規(guī)律及方案點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修方案，對設(shè)備進行預(yù)防性修理。

〔1〕方案檢修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。

①小修：主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當?shù)恼{(diào)正，緊固和潤滑工作，小修一般由維修人員負責，操作人員協(xié)助；

②中修：除小修內(nèi)容外，對設(shè)備的主要零部件進行局部的修復(fù)和更換；

③大修：對設(shè)備進行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時，可結(jié)合技術(shù)進步，對設(shè)備進行技術(shù)改造；

④系統(tǒng)大修：檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機大檢修，多個工種配合。

〔2〕方案檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系：維護保養(yǎng)為主，方案檢修為輔。

〔3〕檢修方案的實施和驗收管理n

根據(jù)檢修方案，可以預(yù)先安排停機檢修的日期和時間，確定修理的內(nèi)容和進度，統(tǒng)一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準備。n

根據(jù)檢修方案的實施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進行綜合分析統(tǒng)計，對檢修工程、內(nèi)容、進度、費用和各類定額進行檢查。n

在技術(shù)性能上由綜合管理部組織對檢修質(zhì)量進行嚴格的檢查，要會同設(shè)備操作部門的人員一起進行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。n

同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管，歸入設(shè)備檔案內(nèi)。

3、機電設(shè)備的更新改造

(1)、設(shè)備的更新：采用在技術(shù)上比擬先進、使用操作規(guī)程上比擬方便、經(jīng)濟上比擬合理、管理上比擬進步的新型設(shè)備替代原來使用的老設(shè)備。

(2)、設(shè)備的改造

主要途徑有：

1〕對設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改良；

2〕增加新的零件和各種裝置；

胃3〕露對設(shè)地備的釘參數(shù)稠、容腳量、購功率榆、轉(zhuǎn)螞速、尼形狀棵和外嗽形尺梅寸作護調(diào)正柴，對滲設(shè)備田改造賓，首深先要科對原晨設(shè)備苦進行趟分析端論證燒、編誕制改涌造方授案，口其內(nèi)奧容有受：珍

流①遙原設(shè)咬備在播技術(shù)財上、醒經(jīng)濟枯上、伙管理榜上存踐在的悟主要蚊問題禁、設(shè)開備發(fā)胖生的寸故障弊情況費及原源因；逃

湖棕

獄②稻設(shè)備撐技術(shù)征改造芹中所臥應(yīng)用遙的新冶技術(shù)窄及其成合理銅性、拳可行凳性；級

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即③激設(shè)備合技術(shù)蓮改造冷的部壩位和完內(nèi)容醬；奉

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頸④說設(shè)備摩技術(shù)調(diào)改造踩后能樂到達田的技曬術(shù)性令能、累平安耐性能除；瞎

艦

添⑤陣預(yù)計門設(shè)備增技術(shù)竿改造爭后的煌經(jīng)濟鄰效益陡；催

均

塘⑥哭設(shè)備暮技術(shù)念改造賄的費談用預(yù)澤算以饅及資問金來膝源計留劃；蟻

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進⑦艇設(shè)備遍技術(shù)啞改造葬的時淺間及跡停機愉的影揪響；重

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妖⑧呆設(shè)備孔技術(shù)欲改造決后的墊竣工奔驗收斤和投阻入使塞用的政組織栽工作鈔。督

術(shù)4、暑機電夜設(shè)備勵管理獻目標游

靜用喝好、詢修好蹤、管顫好、湊改造直好現(xiàn)統(tǒng)有設(shè)滔備，嫌提高奧設(shè)備饞的利多用率傳及完忘好率士，這籃是設(shè)詠備管齡理的臥根本獄目標爆。個

旱〔1遺〕戰(zhàn)

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泉S捧n—源設(shè)備療完好柔的臺違數(shù)；肝

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幣零部識件完雹整齊功全，宣符合哨質(zhì)量何要求緊及安倡全要士求；辣

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猶設(shè)備膊整潔豬，無史跑冒索、滴徑漏現(xiàn)激象；區(qū)

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聯(lián)防凍意、保銹溫、樸防腐趕等措烏施完個整有距效。床評定策為不灑完好繁的設(shè)掩備，麥應(yīng)針命對問榜題進今行整豎改，惱經(jīng)過燦維護應(yīng)、修校理，候消除壩不完采好因名素，封升級撥為完贊好設(shè)針備。因如果掀經(jīng)過覺維修死，仍其無法玉到達驚完好礦設(shè)備過，應(yīng)誦該加籍以改母造或喇者報解廢處吐理，奶不能兵長期支處于躍不完墨好狀棄態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程1.

關(guān)上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)合閘到位

2.

操作柄插入孔〔Ⅱ〕→順時針轉(zhuǎn)動180o→負荷開關(guān)合閘到位.

高壓室停電操作規(guī)程。

1.

操作分閘手動按鈕→負荷開關(guān)分閘到位。

2.

操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)合閘到位;

3.

翻開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→翻開柜門。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負責維修保養(yǎng)。

2、主管工程師每年12月制訂下一年度的保養(yǎng)方案并負責實施。

3、工作過程注意做好防靜電措施。

4、對要抽出的部件和撤除的端子做好記錄。

5、對于有一主一備的設(shè)備不可同時退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。

6、對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進行清潔。

7、根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和鞏固接線端口的工作。

8、工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂：

A、無設(shè)計防水層

B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良

C、施工面清潔缺乏及含水率測試不正確

二、窗戶：

A、無塞水路設(shè)計B、窗框填不正確

C、窗戶氣密性不夠造成臺風滲

D、門檻漏水E、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。

三、外墻：

A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象

B、地震應(yīng)力造成裂

C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現(xiàn)象

D、磁磚溝疑進水

四、浴室：

A、防水材料選擇錯誤

B、防水施工高度缺乏造成墻壁產(chǎn)生壁癌

C、水管破裂或老舊漏水

D、門檻漏水

E、防水層遭外力破壞。

五、地下室：

A、防水施工技術(shù)不依根底型式而變化

B工作縫未施做止水處理

C、結(jié)構(gòu)體不良〔蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等〕

六、伸縮縫：

A、預(yù)留縫寬缺乏〔未經(jīng)計算〕

B、無排水設(shè)計〔大局部是阻水設(shè)計〕

C、非制式伸縮材料D、施工者專業(yè)程度缺乏高壓運行工崗位職責〔1〕嚴格遵守公司員工守那么和各項規(guī)章制度。

〔2〕努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。

〔3〕努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保平安運行。

〔4〕堅守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。

〔5〕對來人來電報修及時登記。

〔6〕值班長負責安排電工日常維修工作。

〔7〕負責與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。

〔8〕發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。

〔9〕事故未排除不進行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。

〔10〕請假、補休需在一天前報告主管〔工程師〕，并由主管安排適宜的替班人。

〔11〕按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。工程部主管考核細那么1

遵守勞動紀律，按公司的制度要求每日按時簽到。①遲到一次扣1分；②未簽到一次扣1分；③早退一次扣1分；④曠工一天扣3分。2

服從工作安排，按時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。

①不服從安排一次扣2分；②未按時完成任務(wù)扣1分；③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分；④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。3

尊重領(lǐng)導(dǎo)、團結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分；②同志間吵架者雙方一次扣2分；③有不利于公司的行為者一次扣2分；④有不利于公司言論者一次扣2分。4

按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，表達零點物業(yè)的精神風貌。①未按要求著裝者一次扣1分；②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分；③化濃妝、留長指甲者一次扣1分；④工服不干凈、整潔者一次扣1分；⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。5

標準運用公司規(guī)定的“三種〞語言，即形體語言、情緒語言和表達語言。①效勞時行為不標準者一次扣1分；②效勞表情冷淡者一次扣1分；③語言生硬、不禮貌者一次扣1分；④對顧客不尊重者一次扣2分；⑤未按規(guī)定程序效勞者一次扣1分。6

積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強效勞意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識不斷提高效勞質(zhì)量。樹立“業(yè)主至上、效勞第一〞的工作理念。①不認真接受培訓(xùn)者一次扣1分；②未參加培訓(xùn)者一次扣2分；③受到顧客公證投拆者一次扣3分；④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；⑤就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。7

保護公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。①未制止有損公司行為者一次扣1分；②給他人工作造成障礙者一次扣1分；③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。8

認真學(xué)習(xí)國家法規(guī)條例，嚴格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。①不認真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分；②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分；④崗位職責者不明確一次扣2分。9

堅守工作崗位，遵守勞動紀律，保持嚴肅有序的工作氣氛。發(fā)揚艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；②擅自離開崗位者一次扣1分；③工作場合不嚴肅者一次扣1分；④作風松散、拈輕怕重者一次扣1分；⑤浪費財物、無節(jié)約意識者一次扣1分。10

積極交流工作經(jīng)驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分；②未及時匯報工作疑難者一次扣1分；③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。11

加強平安防范意識，及時排除一切不平安隱患，確保管理區(qū)域的人員及財物的平安。①未及時排除隱患者一次扣2分；②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分；③能及時排除隱患防止造成損失者一次加4分；④勇于和不法分子斗爭者一次加4分；⑤勇于補救險情者一次加4分。12

獻計獻策。建議被公司采納者一次加3分。13

配合部門經(jīng)理做好日常管理工作未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。14

檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。①未檢查扣2分；②檢查有遺漏扣1分。15

檢查出勤、記錄在考勤表上。①未按時記錄扣3分；②工作遺漏扣3分。16

對日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。①未及時派工扣3分；②各種協(xié)調(diào)好扣3分。17

負責員工的日?？己?工作量工作時間)。①未及時考核扣4分；②考核有遺漏扣2分。18

按保養(yǎng)方案安排員工對設(shè)備進行保養(yǎng)①未安排工作扣3分；②工作遺漏扣2分。19

監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)方案情況①未檢查監(jiān)督扣3分；②未及時發(fā)現(xiàn)問題扣3分。20

協(xié)助處理客戶效勞中心下達的維修單①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時的維修扣3分；②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。21

及時了解設(shè)備運行狀況制定維修方案，掌握工作進度①未按時制定方案扣3分；②對工作進度未進行了解扣3分。22

完成上級臨時指派工作①未完成指派工作扣3分；②完成不及時扣3分。23

每月月底安排下月排班表①未按時完成扣3分；②排班不合理扣3分。24

記錄每天，當班維修記錄①沒有記錄扣3分；②遺漏記錄扣3分。25

維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料缺乏，及時申請補充。①未及時了解、導(dǎo)致缺乏扣3分；②數(shù)量不合理扣3分。26

本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。部門負責人酌情予以獎勵加分1至10分。臨時用水、用電管理規(guī)定臨時用水、用電管理規(guī)定

為了加強小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供給，特制定此規(guī)定：

一、前來聯(lián)系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預(yù)付用水、用電押金。

二、臨時用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。

三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。假設(shè)私自啟動改變水表、電表

封印或運行回程，影響準確計量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。

四、臨時用水管道，不應(yīng)給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續(xù)

使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報管理處審核、批準，但延長時間最長不得超過一個

月，否那么必須撤除。

五、臨時用電線路如發(fā)生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負責。

六、未經(jīng)申請批準的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權(quán)令其停止使用，限期撤除。逾期

不拆的，管理處強制撤除。

七、裝置臨時用電線路的技術(shù)要求：

1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時戶內(nèi)離地面不低于2.5

米，戶外不低于3.5米，架設(shè)時需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

2、全部臨時線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。

3、所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時線必須放在地面上的局部，應(yīng)加以可靠的保護。如用膠皮線橡套電纜，那么應(yīng)在過路處

,設(shè)硬質(zhì)的套管保護。管口要裝護圈，以防割破電纜。

6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。

7、臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在0.3米以外，與道路交叉處不低于6米。

八、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用平安電壓，不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成

后，仔細檢查是否遺留火種，確定無熱源前方可離開現(xiàn)場。☆水電維修崗位職責☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和平安操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“效勞〞宗旨，樹立“節(jié)約〞意識。

二、著裝整齊，配戴公司效勞標志，上門效勞熱情，使用文明禮貌用語，公用設(shè)施維修要有詳細記錄，實施收費效勞時先告知并做好解釋工作，維修完畢請用戶簽名。

三、熟悉轄區(qū)內(nèi)水電設(shè)施分布走向，負責對水、電、電梯設(shè)施的維護保養(yǎng)并定期巡視，及時排除平安隱患，保證正常供電供水。

四、進行低壓回路檢修時，應(yīng)有足夠的自保能力，確認電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身平安。

五、負責水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質(zhì)量。杜絕因各種原因引起的自來水流失現(xiàn)象力行節(jié)約。

六、保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，妥善保管好監(jiān)控錄相，及時排除通訊、寬帶、有線電視等出現(xiàn)的故障，接到報修隨叫隨到。

七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)，意處和突發(fā)事件在最短時間內(nèi)到達現(xiàn)場，盡早排除故障?！钏姵韱T崗位職責☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和平安操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“效勞〞宗旨，樹立“節(jié)約〞意識。

二、著裝整齊，配戴公司效勞標志，上門效勞熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。

三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當即向業(yè)主或住戶報告用水量，取得業(yè)主或住戶認可，需要向業(yè)主或住戶解釋時，做好耐心細致的解釋工作。

四、按月到辦公和公用設(shè)施區(qū)域電表，將核算后的電量電費報各部門負責人簽字，送資產(chǎn)財務(wù)部核算。

五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費，做到上門熱情，核算準確，收費及時，收入現(xiàn)金及時與資產(chǎn)財務(wù)部入帳核對。

六、抄表過程中，認真觀察發(fā)現(xiàn)計量裝置出現(xiàn)的問題及時上報，負責對業(yè)主經(jīng)營戶等反映的其他問題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負責人報告。

七、配合支持水電維修員的工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全干式變壓器保養(yǎng)一、

目確實保變壓器處于最正確運行或備用狀態(tài)。

二、

職責

1、供電局負責大廈干式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機電班每年組織保養(yǎng)一次。

2、操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。

三、

內(nèi)容

1先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。

A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。

B、

逐負荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。

C、

斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，并上鎖，掛標示牌

D、用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。

2、檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運行時外罩受振動產(chǎn)生的噪音。

3、檢查變壓器上下壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。螺絲生銹應(yīng)予更換

4、緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。

5、檢查冷卻風機是否有異常，緊固風機電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。

6、用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部灰塵。

7、檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8、斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，用2500V搖表搖測變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈。相與相，相對地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。

9、檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10、合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移局部負荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。

11、做好保養(yǎng)記錄。

四、

平安考前須知

1、操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄

油浸式變壓器保養(yǎng)一、目確實保變壓器處于最正確運行或備用狀態(tài)。

二、職責

1、供電局負責小區(qū)〔大廈〕油浸式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機電班每年保養(yǎng)一次。2、操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。

三、內(nèi)容保養(yǎng)前先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行〔假設(shè)無備用變壓器，一般應(yīng)考慮在系統(tǒng)停電時進行保養(yǎng)〕；

1、檢查和清潔變壓器：

A、檢查磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異?，F(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)盡快停電處理；

B、檢查各密封處有無滲漏油現(xiàn)象，嚴重時應(yīng)及時處理〔用3－5毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應(yīng)用專用件更換〕；

C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，假設(shè)發(fā)現(xiàn)油面過低應(yīng)加油，；D、檢查箱頂油面溫度計的溫度與環(huán)境溫度之差是否低于55攝氏度。

E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整；

F、檢查變壓器接地情況；

G、檢查上下壓引出接頭處有無發(fā)熱變色及異?，F(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)引出螺桿絲牙損壞，應(yīng)現(xiàn)場測繪備料機加，并及時更換；觀看上下壓側(cè)電壓、電流是否正常；

H、

運行三年應(yīng)進行油樣化驗。

2、拆裝檢查保養(yǎng)

A、檢修時應(yīng)謹防工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內(nèi)；

B、檢修前預(yù)先放掉一局部變壓器油，盛油容器必須清潔枯燥，并能防潮；C、吊鐵芯前應(yīng)檢查吊裝器具是否平安，如只是將鐵芯吊起一局部檢修時，必須在箱蓋與相殼間墊上支撐物后才能進行檢修；

D、對鐵芯進行如下檢查：

a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地；

b、用1000V兆歐表測量鐵軛夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格，其數(shù)值不小于2兆歐；c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動；d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現(xiàn)象；e、如發(fā)現(xiàn)各種螺帽松動應(yīng)加以緊固。

f、對繞組進行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時，有脫落現(xiàn)象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落，那么繞組絕緣老化嚴重，需更換繞組。好的絕緣呈金黃色，手壓時有彈性。g、對分接開關(guān)進行如下檢查：檢查開關(guān)旋轉(zhuǎn)是否靈活，零部件是否完整或松動，注意動、靜觸點是否與指示位置一致，檢查觸點是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關(guān)連接處的螺帽是否松動等。

h、變壓器的大修及各種高壓試驗暫外委專業(yè)公司進行，工程部負責跟蹤。

3、做好保養(yǎng)記錄和收集有關(guān)試驗報告存檔。

注：器身在相對濕度為75％以下的空氣中停留的時間應(yīng)小于24小時，如器身的溫度比空氣溫度高出3－5攝氏度時，那么其停留時間可適當延長。

四、平安考前須知

1、操作高壓跌落開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定順序拉合。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進行。

五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄風機的保養(yǎng)一、目確實保風機手動、自動能正常起動和運轉(zhuǎn)。

二、范圍：每半年對大廈所有風機進行一次全面保養(yǎng)，同時，應(yīng)對風機控制柜風閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。

三、職責：管理處機電部負責日常保養(yǎng)，工程部機電維修組負責按方案維修保養(yǎng)。四、內(nèi)容：

1、保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風機主電源，并掛上標示牌。

2、手搖轉(zhuǎn)動風輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對中度。3、檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應(yīng)予更換。

4、清潔風葉，機殼外部及電機外外表。

5、向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風閥傳動機構(gòu)，動作靈活可靠。

6、檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。7、檢查風機控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。

8、檢查風閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。9、合上風機主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

10、開機試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)時應(yīng)無異樣聲音。11、每月由消防管理人員開機試驗、檢查一次。

五、相關(guān)文件及記錄：風機半年保養(yǎng)記錄。水泵定期保養(yǎng)一、

目確實保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。

二、

適用范圍所有小區(qū)〔大廈〕安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。三、

職責管理處機電部負責日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責按方案維修保養(yǎng)。四、

內(nèi)容

1、生活水泵每周進行一次一般性檢查保養(yǎng)〔由管理處負責〕，每半年進行一次全面保養(yǎng)〔由工程部負責〕。

2、消防水泵和噴淋泵、補壓泵每2周進行一次試運行〔由管理處負責〕，運行時間10－15分鐘，消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達6M以上，每半年進行一次全面保養(yǎng)。

3、排污泵每半年進行一次全面保養(yǎng)。

4、水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。5、泵體的保養(yǎng)：

A、檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。

B、補充潤滑油，假設(shè)油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)予更換

C、

檢查盤根密封情況，假設(shè)有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。

D、聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈假設(shè)有損壞應(yīng)予更換。

E、緊固機座螺絲并防銹處理。

F、生活水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。6、電機的保養(yǎng)

A、外觀應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。

B、拆開電機接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測電機繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。

C、電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。

7、閥門、管道及附件的保養(yǎng)

A、各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。

B、單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。C、壓力表指示準確，表盤清晰。

D、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。

E、點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，假設(shè)有誤應(yīng)予更正。

8、控制柜的保養(yǎng)：

A、斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。

B、檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。

C、

清潔控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。

D、合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

9、保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。

10、觀察水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。柴油發(fā)電機定期保養(yǎng)目的確保發(fā)電機正常起動和運行。

二、職責管理處機電部負責日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責按方案維修保養(yǎng)。

三、

內(nèi)容

1、2周空載運行10分鐘，每半年帶負載運行半小時。

2、保養(yǎng)前應(yīng)斷開發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機控制屏上的選擇開關(guān)置于“停止〞位置，拆開蓄電池正負極電源線，確保發(fā)電機不能起動。

3、檢查蓄電池電解液液位，偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。4、根據(jù)?機電設(shè)備管理工作手冊?中?柴油發(fā)電機組管理規(guī)程?柴油發(fā)電機組檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期進行檢查保養(yǎng)

5、檢查機組有無漏水、漏油現(xiàn)象，清潔發(fā)電機機身。

6、緊固蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭，試驗故障顯示燈應(yīng)全部亮。

7、檢查接地線是否良好。

8、檢查機房風機運行狀況。檢查柴油箱儲油量是否能滿足發(fā)電機帶負載運行8小時。9、檢查冷卻水水位、機油油位應(yīng)處于正常位置。

10、手動試機運行正常后合上發(fā)電機自動空氣開關(guān)，把選擇開關(guān)置于“自動〞位置，進行模擬停電試驗，觀察發(fā)電機自動起動狀況。

11、發(fā)電機帶負荷運行半小時，觀察各儀表指示和機組運行是否正常。

12、填寫相關(guān)記錄。

四、相關(guān)文件及記錄

1、?機電設(shè)備管理工作手冊?2、柴油發(fā)電機運行記錄

3、柴油發(fā)電機半年保養(yǎng)記錄公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng)一、

目的保證公共天線系統(tǒng)正常工作，住戶能接收到清晰、無干擾的良好信號。

二、

適用范圍管理處機電部負責日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責按方案維修保養(yǎng)。三、

維修住戶電視天線發(fā)生故障的檢修步驟：檢查住戶終端板上有無信號；信號是否能到達65±4dBμV；檢查樓層分支器信號是否正常，假設(shè)終端板無信號而分支器信號正常，那么說明連接兩者之間的天線有問題，應(yīng)對天線進行檢查維修或更換；大樓分支器信號不正常時應(yīng)檢查分支放大器輸出信號和輸入信號是否正常，假設(shè)輸出信號不正常而輸入信號正常那么說明分支放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；分支放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢查主放大器輸出信號和輸入信號是否正常，假設(shè)主放大器輸入信號正常而輸出信號不正常，說明主放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；主放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢查前置放大器的輸出信號，假設(shè)正常，那么說明前置放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；假設(shè)前置放大輸入信號不正常，那么應(yīng)檢查天線架的方向和天線架本身是否有問題。

四、

保養(yǎng)每月對公共天線系統(tǒng)做一次全面保養(yǎng)。檢查天線連接有無松動、生銹、斷裂和絕緣老化。檢查支撐桿、底座螺絲的固定情況，并加黃油防銹，檢查拉線的松緊、防雷接地是否良好。天線接收系統(tǒng)由于露天安裝，受風吹雨淋容易生銹，但凡鐵件應(yīng)每季度在其外表刷銀粉漆一次。如遇臺風、大雨天氣過后，應(yīng)上天臺檢查天線一次。主放大器系統(tǒng)每月除塵一次，檢查通風是否良好，連線有無松脫，并用場強儀檢查主信號是否正常每月檢查一次分支放大器，其終端信號應(yīng)在65±4dBμV。防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)一、目的保證大廈防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。

二、適用范圍本公司管理的小區(qū)〔大廈〕防盜監(jiān)控系統(tǒng)。

三、職責：管理處機電部負責日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責按方案維修保養(yǎng)。

四、內(nèi)容

1、維修：

〔1〕監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟：A、調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕；

B、檢查視頻線有無松動；

C、校正鏡頭焦距；

D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵；

E、檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。

〔2〕監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟：

A、檢查攝像頭是否通電；B、檢查視頻連線有無斷裂；

C、檢查攝像頭是否損壞。

〔3〕控制器不能控制的檢修步驟：

A、檢查控制器控制電壓有無輸出；

B、檢查控制電壓有無輸入；

C、檢查輸入插件是否損壞；

D、檢查輸出插件是否損壞。

2、保養(yǎng)：

〔1〕

規(guī)定每月對系統(tǒng)進行一次維護保養(yǎng)。

〔2〕

檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風扇，調(diào)校鏡頭焦距。

〔3〕

檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好。

〔4〕

檢查監(jiān)視室的通風、照明，檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。

〔5〕

對于室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好。氣體自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)一、

目的保證系統(tǒng)在任何時候都處于正常的備用狀態(tài)。

二、

職責管理處機電部負責日常維護保養(yǎng)，工程部機電維修組負責按方案維修保養(yǎng)。

三、

內(nèi)容

1、月保養(yǎng)根據(jù)貯存器壓力指標檢查貯存壓力，在規(guī)定值的±10％范圍之內(nèi)。檢查系統(tǒng)是否機械損傷和失靈，所有的鉛封和保險帶都完好無損。檢查噴嘴在封閉空間中位置有無改動，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴射滅火劑。月保養(yǎng)以檢查為主，假設(shè)發(fā)現(xiàn)有不合要求的應(yīng)及時糾正，確保系統(tǒng)正常。

2、年保養(yǎng)：完成月檢的全部工程。對系統(tǒng)中每個火災(zāi)探測器進行清潔，檢查其連接的可靠性。觸發(fā)每路探測器，試驗控制器和警鈴的響應(yīng)情況。檢查管道及其支架是否松動和損壞。檢查噴嘴開孔是否堵塞。檢查手動控制裝置動作情況。清掃管道及罐的灰塵，對文字標志脫落的要重新修復(fù)?；謴?fù)并檢查系統(tǒng)使之處理正常工作狀態(tài)。對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng)一、

目的保證系統(tǒng)的良好運行，保障來訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報警求援的可靠性。二、

職責

A、大堂保安隨時解答住戶對使用方法的咨詢；

B、工程部管理組接受管理處的報修，故障處理由工程部機電維修組負責，住戶故障投訴由管理處登記。

三、

內(nèi)容大堂保安一旦發(fā)現(xiàn)主機出現(xiàn)故障，應(yīng)及時通知管理處機電部。工程部管理組應(yīng)根據(jù)故障登記情況及時派專人維修。每半年對整個系統(tǒng)的主機、線路、層樓解碼器進行一次全面檢查維修。檢查機箱電源電壓是否符合要求，緊固各電線接頭，清掃機箱內(nèi)外灰塵。維修保養(yǎng)工作應(yīng)指定專人進行，其他人員不得隨意拔動解碼器開關(guān)，不得對主機箱開蓋檢測箱內(nèi)元件。清潔工清潔墻壁時，應(yīng)防止對主機產(chǎn)生強大震動，并注意防止水流入主機箱內(nèi)疏散出口指示燈保養(yǎng)一、

目的使疏散指示燈運行良好，當交流電斷電之后能保證每個出口指示燈亮以引導(dǎo)人員疏散。

二、

職責由工程部維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。三、

內(nèi)容檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷破裂現(xiàn)象。檢查電源指示應(yīng)常亮，當斷開交流電而采用備用電池供電時，也應(yīng)能亮，否那么應(yīng)檢查修復(fù)。出口指示燈在交流電供電時應(yīng)能常亮，假設(shè)不亮，那么檢查修復(fù)。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏外表。每月每盞燈備用電池亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。發(fā)現(xiàn)故障及時修理，每月檢查一次。煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)一、

目確實保煙、溫感系統(tǒng)始終運行在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時準確地報警。

二、

職責由工程部維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。

三、

適用范圍大廈〔小區(qū)〕所有煙、溫感自動報警系統(tǒng)

四、

內(nèi)容日常情況下，主控屏自檢時假設(shè)發(fā)出煙感報警信號，消防中心人員應(yīng)迅速通知巡邏物管員趕赴現(xiàn)場檢查報警原因，假設(shè)為誤報警，由消防專職人員對接收報警的煙感作出清潔和復(fù)位處理。每月抽取總煙數(shù)的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應(yīng)該全部合格，假設(shè)其中一個不合格，那么應(yīng)另外抽取總數(shù)的10％試驗，直至全部合格為止。對檢查出的不合格品進行及時修復(fù)或更換。對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時作出特別檢查。溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進行，試驗報警靈敏度時加溫使其報警。消火栓的保養(yǎng)一、

目的保證消火栓箱內(nèi)部配件齊全、完好，滅火時能迅速下水正常地輸出消防水。

二、

職責由工程部維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。

三、

內(nèi)容

1、季保養(yǎng)：栓外檢查：檢查栓門把手是否完好，栓門開關(guān)有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞。指示燈、報警按鈕是否齊全，有無脫落。栓門是否完好。測試：隨機抽取消火栓總數(shù)的5％，按消火栓報警按鈕，消防中心應(yīng)有正確的報警顯示。

2、年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)中的所有內(nèi)容。開栓門取出水帶，仔細檢查有無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)立即進行修補、清洗或更換。將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起。檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應(yīng)及時修復(fù)。將栓內(nèi)閥門開閉一次，檢查是否靈活，并去除閥門口附近銹渣，將閥桿上油防銹。將栓內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，關(guān)上栓門。逐個測試報警按鈕靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。防火卷簾門的保養(yǎng)一、

目的保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態(tài)。

二、

職責由工程部維修組負責保養(yǎng)，管理處機電部負責日常檢查。

三、

內(nèi)容：

1、季保養(yǎng)：

〔1〕、手控檢查