萬科負責人集訓營之裝修管理課件

裝修管理點此輸入姓名2016年度系統(tǒng)負責人集訓營DECORATIONMANAGEMENT安心·參與·信任·共生了解裝修管理相關(guān)的知識，準確的制定裝修各個環(huán)節(jié)管理流程及方案。01裝修管理概述02全過程管理03新形勢下的裝修管理01裝修管理概述02全過程管理03新形勢下的裝修管理為保護建筑物的主體結(jié)構(gòu)、完善建筑物的使用功能和美化建筑物，采用裝飾裝修材料或飾物，對建筑物的內(nèi)外表面及空間進行的各種處理過程?！狦B50210-2001《裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》物業(yè)裝修：業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或經(jīng)營環(huán)境，根據(jù)個性化裝修需求對自有物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內(nèi)的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱電、有線電視、電話、寬帶進行裝修處理的活動和過程。

1.1裝修管理釋義——室內(nèi)裝修

——室外裝修

——一次裝修

——二次裝修

——精裝修房

——改善裝修

——住宅裝修

——商業(yè)裝修

——工廠物業(yè)裝修

——寫字樓裝修

1.1裝修管理分類某業(yè)主王先生裝修后入住1月，發(fā)現(xiàn)其主臥室衛(wèi)生間的漏水嚴重，導致臥室鋪裝的復合地板大部分被污水浸泡，踢腳板、臥室門和門套的下沿也被水浸泡，屋內(nèi)臭味彌散。修復費用2萬多元。物業(yè)公司在疏通過程中發(fā)現(xiàn)，原來阻塞的部位是與樓上房屋相連的主下水管線處阻塞，阻塞物有水泥等裝修垃圾和其他生活垃圾，造成返水。王先生找樓上業(yè)主理論未果后，找到物業(yè)公司。王先生認為由于物業(yè)公司未履行職責造成了很大的損失，故要求物業(yè)公司進行賠償，一氣之下將物業(yè)公司告上了法庭。物業(yè)裝修管理：是指物業(yè)管理公司依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和條例，受開發(fā)商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新建房屋的室內(nèi)裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。1.1裝修管理釋義中華人民共和國物權(quán)法1.2裝修管理相關(guān)法律法規(guī)第七十條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十一條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第七十二條業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。第八十八條不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人應當提供必要的便利。第八十九條建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。第九十一條不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。第八十三條

業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。物業(yè)管理條例1.2裝修管理相關(guān)法律法規(guī)第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法第十三條裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應當向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機構(gòu)（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報登記。非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進行裝飾裝修，應當取得業(yè)主的書面同意。1.2裝修管理相關(guān)法律法規(guī)第五條住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。第六條裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動，未經(jīng)批準，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設(shè)施；

（四）拆改燃氣管道和設(shè)施。

本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經(jīng)供暖管理單位批準；第（四）項行為應當經(jīng)燃氣管理單位批準。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋第十五條業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關(guān)強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為”：（一）損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；（二）違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；（四）違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。1.2裝修管理相關(guān)法律法規(guī)1、未依法辦理相關(guān)審批手續(xù)，不得惡意占用任何共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2、不得圈占公共綠地，不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。第一章物業(yè)服務內(nèi)容與服務標準第二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的物業(yè)服務包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細見附件三）；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細見附件三）；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾收集、清運及雨、污水管道疏通；4、公共綠化養(yǎng)護和管理；5、車輛停放服務；6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務；8、物業(yè)檔案資料管理。物業(yè)合同的約定管理規(guī)約的約定1、異形柱：是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用。2、別墅：一般分為獨立別墅、疊加（別墅共四層、一梯一戶、共兩套）、雙拼（一梯兩戶、共兩套）、聯(lián)體別墅（由三套以上的別墅相連）四種。3、混凝土：由水泥（起膠凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為“砼”。4、戶型：住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進行劃分的簡化名稱。5、朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據(jù)成都常年的日照及風向，成都房屋最佳朝向應該是南偏東45度－南偏西15度。6、開間：是指房間的面寬尺寸。一般客廳開間4.5m時才是沙發(fā)和電視機之間擺放的合理距離。7、進深：是指房間的長度尺寸，進深一般比開間大。8、層高：上下兩層樓樓面之間的垂直距離。9、凈高：住宅地面與天花板之間的垂直距離。10、建筑密度：是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的。建筑術(shù)語1.3裝修相關(guān)建筑知識11、容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指一定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值。即容積率=總建筑面積/建筑用地面積12、建筑面積：是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。由兩部分組成：套內(nèi)建筑面積、分攤的功用建筑面積。13、套內(nèi)建筑面積：三部分組成——套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積14、套內(nèi)使用面積：房內(nèi)實際使用面積，不包括墻柱的水平投影面積，又稱為地毯面積。15、套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自身墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。16、凸窗（飄窗）：離地約40——50公分，凸出墻面約40——60公分的窗戶，有利于增加室內(nèi)使用空間，有較好的裝飾效果和使用功能。建筑術(shù)語1.3裝修相關(guān)建筑知識建筑：往往是指建筑物和構(gòu)筑物的通稱。建筑物：具備、包含或提供人類居住功能的人工建造物。構(gòu)筑物：不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、水壩、隧道、過濾池、澄清池、沼氣池、橋梁和煙囪等。水塔水壩隧道1.3裝修相關(guān)建筑知識按承重結(jié)構(gòu)分類框架結(jié)構(gòu)縱梁橫梁和柱組成的結(jié)構(gòu)；框架-剪力墻結(jié)構(gòu)增設(shè)厚度大于140mm的鋼筋混凝土墻；剪力墻結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)排架結(jié)構(gòu)縱橫鋼筋混凝土墻組成；鋼筋混凝土墻圍成的;屋架，柱，基礎(chǔ)組成；框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)排架結(jié)構(gòu)1.3裝修相關(guān)建筑知識民用建筑的組成及作用

一般民用建筑是由基礎(chǔ)，墻或柱，樓地層，樓梯，屋頂，門窗等主要部分組成，圖所示為一棟住宅構(gòu)造組成。1.3裝修相關(guān)建筑知識組成作用1.3裝修相關(guān)建筑知識

基礎(chǔ)是房屋最下部埋在土中的擴大構(gòu)件，它承受著房屋的全部荷載，并把它傳給地基（基礎(chǔ)下面的土層）。因此，作為基礎(chǔ)，必須要有足夠的強度，能抵御墻下各種因素的侵蝕。基礎(chǔ)的分類及適用范圍：單獨基礎(chǔ)：適用于多層框架結(jié)構(gòu)；墻下條形基礎(chǔ)：一般用于多層混合結(jié)構(gòu)的墻下；柱下條形基礎(chǔ)：用于上部結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)或排架結(jié)構(gòu)，荷載較大或荷載分布不均勻，地基承載力偏低時；柱下交叉條形基礎(chǔ)墻下條形基礎(chǔ)柱下單獨基礎(chǔ)1.3裝修相關(guān)建筑知識片筏基礎(chǔ)：常用于地基軟弱的多層砌體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)的建筑，以及上部結(jié)構(gòu)荷載較大且不均勻的情況；箱形基礎(chǔ)：用于上部建筑物荷載大、對地基不均勻沉降要求嚴格的高層建筑時；樁基礎(chǔ)：當淺層地基土不能滿足建筑物對地基承載力和變形的要求，而又不適宜采取地基處理措施時，就要考慮樁基礎(chǔ)形式。箱形基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)片筏基礎(chǔ)1.3裝修相關(guān)建筑知識

墻與柱是房屋的垂直承重構(gòu)件，它承受樓地面和屋頂傳來的荷載，并把這些荷載傳給基礎(chǔ)。墻體還是分隔、圍護構(gòu)件。外墻阻隔雨水、風雪、寒暑對室內(nèi)的影響；內(nèi)墻起著分隔房間的作用。外墻外橫墻外縱墻外橫墻橫墻內(nèi)橫墻按墻體在房屋中所處位置分承重墻隔墻非承重墻幕墻填充墻按受力分1.3裝修相關(guān)建筑知識墻的類型柱按截面形式分為：

方柱、圓柱、管柱、矩形柱、工字型柱、H形柱、T形柱，L形柱、十字形柱、雙肢柱，格構(gòu)柱。建筑墻體各部位名稱1.3裝修相關(guān)建筑知識勒腳：勒腳是外墻的墻角，如圖，保護墻體免受雨水及土壤中水分的侵蝕，同時也屬于建筑立面美觀設(shè)計，高度一般在600~900mm。散水與明溝：散水：為了防止雨水及室外地面水浸入墻體和基礎(chǔ)，沿建筑物四周勒腳與室外地坪相接處設(shè)排水溝或散水，使其附近的地面積水迅速排走。散水為無組織排水。勒腳散水1.3裝修相關(guān)建筑知識墻的細部構(gòu)造明溝：明溝是露出地面的排水溝，為有組織排水，設(shè)微坡，使雨水流向井。防潮層：防止土壤中的水分由于毛細孔作用進入墻內(nèi)，在墻中設(shè)置的連續(xù)防水層。踢腳板及墻裙：踢腳板是室內(nèi)地面與墻面相交處的構(gòu)造處理，它的作用是保護墻面，防止污染墻身，高度一般為100mm左右。墻裙是踢腳板的延伸，高度為1200mm~1800mm。明溝踢腳墻裙防潮層1.3裝修相關(guān)建筑知識

樓地層包括樓板層和地坪層。

樓板層，是劃分房屋內(nèi)部空間的水平構(gòu)件，具有承重、豎向分隔和水平支撐的作用，并將樓板層上的荷載傳遞給墻（梁）或柱。

地坪層是建筑物底層與土壤直接接觸或接近土壤的那部分水平構(gòu)件，它承受作用在其上面的全部荷載，并將這些荷載均勻地傳遞給地基。樓板層的構(gòu)造組成為了滿足各種使用功能的要求，樓板層通常由面層，結(jié)構(gòu)層和頂棚三個基本部分組成，有時為了滿足某些特殊要求，往往還需增設(shè)附加層，如下圖1.3裝修相關(guān)建筑知識面層（樓面）位于樓板層的最上層，是樓板層中與人，家具，設(shè)備直接接觸的部分，起著保護樓板，分布荷載，裝飾室內(nèi)環(huán)境的作用。附加層又稱功能層，是根據(jù)隔聲，保溫，隔熱，防水，防潮，防腐蝕，絕緣等特殊要求而設(shè)置的。結(jié)構(gòu)層又稱樓板，是樓板層的承重部分，包括板和梁，承受著整個樓板層的全部荷載。所承載的活荷載不得超出設(shè)計負荷，住宅一般為200kg/㎡.頂棚位于樓板層的最下面，又稱天花板或天棚，起著保護樓板，安裝燈具，遮掩各種水平管線設(shè)備和裝飾室內(nèi)環(huán)境的作用。1.3裝修相關(guān)建筑知識地坪層通常由面層，墊層和基層三部分組成，對有特殊要求的地坪，常在面層和墊層之間增設(shè)附加層，如下圖：地坪層的構(gòu)造組成1.3裝修相關(guān)建筑知識面層又稱地面，是人們?nèi)粘Ｉ钪苯咏佑|的表面層，屬室內(nèi)裝修范疇，可根據(jù)室內(nèi)的使用，耐久性和裝飾要求，確定面層材料和做法。附加層為了滿足某些特殊功能要求而設(shè)置的，如找平層，防水層，防潮層，保溫層或管道敷設(shè)層等。墊層是地坪層的承重層，起著承受并傳遞荷載的作用?；鶎悠鸺訌姷鼗瑐鬟f荷載的作用1.3裝修相關(guān)建筑知識樓梯是各樓層之間的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。樓梯一般由樓梯段、平臺、欄桿（欄板）和扶手三部分組成。1.3裝修相關(guān)建筑知識樓梯的組成樓梯段指兩平臺之間的傾斜構(gòu)件。它由斜梁或板，若干踏步組成，踏步分為踏面和踢面。當人們連續(xù)上樓梯時易疲勞，每個樓梯段的踏步數(shù)量一般不超過18級，考慮人們行走時的習慣性，梯段的踏步數(shù)也不應少于3級。平臺指兩樓梯段之間的水平構(gòu)件。根據(jù)位置不同又有樓層平臺和中間平臺之分，中間平臺又稱為休息平臺。欄桿設(shè)在樓梯梯段邊緣和平臺臨空邊的安全保護構(gòu)件。要求必須堅固牢靠，并保證有足夠的安全高度。1.3裝修相關(guān)建筑知識屋頂是房屋最上部起覆蓋作用的外部圍護結(jié)構(gòu)，它一般由承重層、防水層和保溫（隔熱）層三大部分組成，在結(jié)構(gòu)上，屋頂又是建筑物頂部承重構(gòu)件，主要作用是承重、保溫隔熱和防水排水，主要承受著風、霜、雨、雪的侵蝕、外部荷載以及自身重量。1.3裝修相關(guān)建筑知識平屋頂—屋面排水坡度不大于10%的屋頂；坡屋頂—屋面排水坡度不大于10%的屋頂；其它形式屋頂（曲面屋頂?shù)龋Ｈ鐖D所示：屋頂?shù)男问介T和窗均為非承重的建筑配件。門的主要功能是交通和分隔房間；窗的主要功能則是通風和采光及眺望，同時還具有分隔和圍護作用。門窗面積占整個建筑面積的1/4左右，占建筑總造價的15%左右。門的具體尺寸應綜合考慮以下幾方面因素：使用和交通安全方面要求。符合門洞口尺寸系列。

應遵守《建筑門窗洞口尺寸系列》（GB5824-86）。門洞口寬和高的標志尺寸規(guī)定為600、700、800、900、1000、1200、1400、1500、1800(單位:mm)等。

1.3裝修相關(guān)建筑知識門窗的形式及尺度要求一般房間門的洞口寬度最小為900mm，廚房、廁所等輔助房間，門洞的寬度最小為700mm。單扇門子母門雙扇門三扇或多扇門700-1000mm1000-1500mm1200-1800mm大于2000mm門洞尺寸門的形式民用建筑平開門尺度參考表雙扇平開門多扇推拉門多扇平開門1.3裝修相關(guān)建筑知識(a)平開門

(b)彈簧門(c)推拉門(d)折疊門(e)轉(zhuǎn)門(f)上翻門(g)升降門(h)卷簾門門按其開啟方式通常有：平開門、推拉門、折疊門、專門、彈簧門等，見下圖：門的形式1.3裝修相關(guān)建筑知識窗的尺度應綜合考慮以下幾方面因素：采光和通風要求安全方面要求節(jié)能要求符合窗洞口尺寸系列結(jié)構(gòu)要求美觀要求上懸窗固定窗立轉(zhuǎn)窗百葉窗1.3裝修相關(guān)建筑知識通常窗的開啟方式有平開、推拉、上懸、中懸以及內(nèi)開下懸等，見上圖。(a)固定窗

(b)平開窗(c)上懸窗(d)中懸窗(e)下懸窗(f)立轉(zhuǎn)窗(g)垂直推拉窗(h)水平推拉窗(i)百葉窗窗的形式1.3裝修相關(guān)建筑知識建筑設(shè)備是建筑物的重要組成部分:包括給水、排水、采暖、通風、空調(diào)、電氣、電梯、通訊及樓宇智能化等實施設(shè)備。1.4裝修相關(guān)建筑設(shè)備知識熱水供應系統(tǒng)：一般按豎向分區(qū)。建筑設(shè)備（一）、給水系統(tǒng)分為：生活給水、消防給水。給水給水方式管網(wǎng)要求熱水分質(zhì)系統(tǒng)1、直接供水；2、設(shè)置水箱的供水方式：設(shè)置水泵、水箱的供水方式；分區(qū)、分壓供水的方式。管線盡量簡短、經(jīng)濟、便于安裝維修，給水管道的敷設(shè)有明裝和暗裝兩種。1、直飲水系統(tǒng)；2、過濾自來水。消防給水系統(tǒng)：對于消防要求高的建筑物或高層建筑，應設(shè)置獨立的消防給水系統(tǒng)。

一般分為消火栓系統(tǒng)，自動噴淋系統(tǒng)。1.4裝修相關(guān)設(shè)備知識二、排水及設(shè)備三、采暖系統(tǒng)及設(shè)備四、電梯五、管道井建筑排水系統(tǒng)按其排放的性質(zhì)一般可分為：1、生活污水2、生產(chǎn)廢水3、雨水排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)由以下幾部分組成：A、衛(wèi)生器具B、排水管道1、方式：集中采暖、局部采暖、區(qū)域供熱。2、類型：熱水采暖系統(tǒng)、蒸汽采暖系統(tǒng)。1、按電梯使用性質(zhì)，可分為客梯、貨梯、消防電梯、觀光電梯。2、按電梯行駛速度，可分為：高、中速電梯（1.5—2.5米/秒）、低速電梯：1.5米/秒之內(nèi)。設(shè)備管道井，是指在高層建筑中專門集中垂直安放給排水、供暖、供熱等管道的豎向鋼筋混凝土井。01裝修管理概述02全過程管理03新形勢下的裝修管理前介時向地產(chǎn)提出合理的設(shè)計方案，減少違章的可能多層和別墅戶型要重點關(guān)注地下室、花園、露臺、天臺不要有開挖、搭建的空間。2.1準備階段參與設(shè)計高層住宅多層及別墅樣板間在地產(chǎn)設(shè)計產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)時進行參與，和設(shè)計師保持良好的溝通。地產(chǎn)制作樣板房時要提前進行介入，明確要求樣板間不能進行違章行為的示范，避免業(yè)主后期效仿。對高層住宅的轉(zhuǎn)換層、頂樓的戶型要重點關(guān)注，不要有占用公共空間的設(shè)計。2.1準備階段裝修管理人員的選拔和裝修方案的制定高中或中專以上學歷，有相關(guān)技術(shù)專業(yè)上崗證，能審圖制圖。針對不同的戶型制定裝修方案，對于可能出現(xiàn)亂搭建情況的，要主動進行統(tǒng)一的裝修規(guī)范預案和設(shè)計，從源頭做好正向引導和預防。對外立面（露臺、陽臺、窗臺）可能進行改動或者加裝防盜網(wǎng)、窗戶、雨篷的，要統(tǒng)一顏色、款式、規(guī)格、用材。對裝修途經(jīng)的電梯廳制定成品保護方案，裝修前要求裝修單位進行保護。對裝修所用的電梯轎廂進行成品保護。2.1準備階段可能帶來違章部位的應對措施人員培訓對裝修巡查員進行裝修方案的培訓，要求每人必須熟知各個戶型的裝修方案。違章示范對各個戶型可能會違章的位置用彩圖或者照片、圖紙、實物樣品的形式供業(yè)主在裝修時選擇。三級預案根據(jù)公司《裝修管理作業(yè)指導書》制定部門的裝修管理三級預案。裝修前，通過多種方式向業(yè)主進行裝修要求的宣傳引導2.1準備階段入伙前制作《裝修服務和告知手冊》隨入伙通知書一起郵寄給業(yè)主，以圖文并茂的形式告知客戶正確的裝修方式。見面會、入伙現(xiàn)場在業(yè)主、交付現(xiàn)場或裝修辦理現(xiàn)場，向業(yè)主介紹裝修管理的要求和注意事項在辦理現(xiàn)場節(jié)選《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、小區(qū)《管理規(guī)約》等相關(guān)法律法規(guī)和制度，制作宣傳海報進行宣傳。裝修備案業(yè)主裝修備案辦理現(xiàn)場，摘選由于違章搭建造成樓房破壞、鄰里關(guān)系惡化、對簿公堂等案例進行宣傳，引起業(yè)主重視。2.1準備階段裝修資料準備業(yè)主資料、身份證、房產(chǎn)證（購房合同）、非業(yè)主要提供業(yè)主委托書、裝修負責人身份證、裝修圖紙；屬施工單位的還要提供營業(yè)執(zhí)照、稅務；施工人員名單和三張照片。審核圖紙階段服務中心根據(jù)提供的資料在3個工作日內(nèi)做出是否允許裝修的意見；根據(jù)業(yè)主提供的裝修圖紙，根據(jù)國家、省市的相關(guān)規(guī)范要求、審核是否有違章情況；對關(guān)鍵的時間節(jié)點和禁止事項要重點提醒裝修客戶注意和確認。審批通過、辦理手續(xù)簽定不違章承諾書；繳納相關(guān)裝修押金、出入證、馬甲費用；辦理裝修人員出入許可證、發(fā)放裝修馬甲，發(fā)放《裝修施工證》。裝修申請備案核查與備案登記裝修管理提示告知簽訂三方管理協(xié)議辦理裝修施工證及裝修施工人員出入證

裝修資料歸檔派發(fā)裝修現(xiàn)場管理任務回收出入證并注銷2.1準備階段裝修管理流程圖退場2.2出入管理裝修材料出入管理1、出入口崗位核對有無違章材料。2、出入口崗應主要檢查和制止攜帶易燃易爆，劇毒危險品等國家法律法規(guī)規(guī)定的違禁物品進入所轄區(qū)域。3、裝修入伙期間，屬于施工方的工具材料，與業(yè)主核實無誤后方可放行。裝修人員出入管理2.2出入管理1、裝修人員AB證管理1.1AB證管理是指對外來人員實施的換證管理。由業(yè)主確認或服務人員單位提供證明，服務中心在核對后對此類人員進行身份證（工作證）資料備案登記，辦理臨時出入證（AB證不超過3個月）備案資料按照類別存檔；1.2外來人員進入封閉型小區(qū)時A證附件留存在出入口，由出入口崗發(fā)放與A證匹配的B證給外來人員佩戴，離開小區(qū)時憑B證到出入口換取有效證件，19：00以后出入口崗需對留存的（施工人員臨時出入卡A/B卡進行清理，對未換取證件的施工人員應通知巡邏崗現(xiàn)場查看，勸導施工人員換證離開小區(qū)，對于延時裝修或施工人員離場未換證的情況，中心致電提醒裝修現(xiàn)場負責人及業(yè)主本人。注：1、出入證丟失或過期，施工人員應補辦證件或延期后方可進入，即將過期的證件，檢查時提前一周知會施工人員進行延期。2、對于臨時進入小區(qū)裝修工人可發(fā)放（臨時出入卡），同時與現(xiàn)場施工負責人電話確認。2、現(xiàn)場異常情況處理2.1對于來訪人員在管理中發(fā)生爭執(zhí)或沖突時，應及時通知中心或上級協(xié)調(diào)解決，同時保護好現(xiàn)場。2.2與來訪人員存在沖突時，應嚴格堅守公司BI要求，要身處在監(jiān)控區(qū)域，對方欲發(fā)生肢體沖突時，應及時回避。準備工作拆除部分上下水改造衛(wèi)生間墻面處理衛(wèi)生間防水電路改造衛(wèi)生間瓷磚鋪設(shè)2.3現(xiàn)場監(jiān)控地面瓷磚鋪設(shè)墻面基層處理吊頂墻面涂料處理衛(wèi)生間潔具安裝門窗套安裝開關(guān)插座安裝照明電器安裝竣工及驗收掌握工程進度萬科物業(yè)裝修監(jiān)督檢查要求每日檢查側(cè)重內(nèi)容2.3現(xiàn)場監(jiān)控《裝修施工證》出入卡及其它有效證件滅火器配置情況、壓力、數(shù)量，鉛封是否完好其他消防措施狀況材料是否按要求堆放垃圾處理裝修時間是否抽煙、生火做飯，使用電爐有無違章留守其他問題某天，兩名小孩在小區(qū)內(nèi)玩球。兩人搶球時其中一名8歲男孩不慎跌倒在小區(qū)門口一建筑垃圾堆上，被垃圾堆上一個廢棄玻璃魚缸的銳口割斷了股動脈。經(jīng)搶救無效，該男孩于次日死亡。

經(jīng)查，該堆建筑垃圾是居住在該小區(qū)內(nèi)的某業(yè)主在２個月中裝修房屋時臨時堆放的，居委會曾多次要求該業(yè)主將垃圾及時清運出動。事發(fā)前3天，該業(yè)主委托環(huán)衛(wèi)保潔公司清運了部分垃圾，剩下的部分垃圾該業(yè)主稱非其堆放而未清運。男孩父母將該業(yè)主、物業(yè)公司、１１歲同伴的父母告上法庭，要求賠償經(jīng)濟損失。一審法院經(jīng)審理，判決物業(yè)公司及該業(yè)主、１１歲同伴的父母，分別賠償男孩父母經(jīng)濟損失人民幣５５９２５元，２７９６２元和９３２０元。該業(yè)主不服提起上訴。二審法院認為，該業(yè)主沒有證據(jù)證明垃圾是別人堆放的，雖然不能認定魚缸是該業(yè)主的，但垃圾為魚缸創(chuàng)造了放置的條件，有不可堆卸的責任。二審人民法院據(jù)此駁回該業(yè)主的上訴請求，維持原判。

2.3現(xiàn)場監(jiān)控案例案例啟示物業(yè)公司沒有及時督促業(yè)主清理垃圾，也沒有自行清理。存在過錯、承擔責任。

物業(yè)公司承擔責任嗎？定期檢查側(cè)重內(nèi)容2.3現(xiàn)場監(jiān)控萬科物業(yè)裝修監(jiān)督檢查要求是否亂接線是否不適當增加樓面靜負荷是否未經(jīng)穿管埋線是否在承載墻、天花、地面上打孔某小區(qū)建成后集中入伙，業(yè)主的裝修全面鋪開，有些業(yè)主在申請裝修時，提出要拆除房間連接陽臺的一小段墻體，以增加室內(nèi)的使用面積。服務中心當即告知不可以拆除，并將國家和當?shù)卣难b修管理規(guī)定中的有關(guān)內(nèi)容及拆除后的危害性向業(yè)主說明。但在裝修巡查時，發(fā)現(xiàn)業(yè)主依然我行我素，并有個別業(yè)主在裝修申請時隱瞞不報，針對此事，服務中心特意請地產(chǎn)的工程師前來實地查看。第二天，工程師發(fā)函至服務中心，證實小區(qū)陽臺為懸挑陽臺，其窗下的墻起結(jié)構(gòu)作用，拆除會造成危險。接到函后，服務中心馬上對違規(guī)裝修的五戶業(yè)主下發(fā)整改通知。在接到通知后，業(yè)主紛紛找到服務中心，一再聲明此處墻體不是承重墻拆除沒問題，不會影響結(jié)構(gòu)，并表示愿意寫保證書，保證出了問題與服務中心無關(guān)，一切由業(yè)主負責。有的指責服務中心在他們進行裝修申請時沒有說明不可以拆，沒有出示有關(guān)文件，責任在服務中心。2.3現(xiàn)場監(jiān)控案例案例啟示裝修巡查是否盡到職責；發(fā)現(xiàn)第一戶時是否采取了措施；有無在小區(qū)下發(fā)通知進行提醒。違章裝修管理三級預案制度：一級預案：涉及建筑物安全（拆除承重墻、開挖地基等）、容易引起業(yè)主關(guān)注或者群訴的違章裝修（如擴建、搭建房屋，侵占綠地等公共部位，明顯更改房屋外觀等），服務中心需啟動一級預案，按照采取有效并合法手段給予堅決制止。處理要求：及時下發(fā)《違章行為整改通知書》，將相關(guān)信息上報至政府執(zhí)法機關(guān)，并持續(xù)采取措施對違章情況進行制止，包括但不限于違章裝修材料進場、采取必要措施對違章施工現(xiàn)場進行實施停止施工操作，加大對違章裝修施工人員出入管理力度，引導相鄰業(yè)主向執(zhí)法機關(guān)進行投訴等措施，以促進違章情況的整改。信息要通過郵件上報管理中心總經(jīng)理，超送大區(qū)總和管理中心合伙人。2.3現(xiàn)場監(jiān)控萬科物業(yè)裝修監(jiān)督檢查要求二級預案：一般損害公共利益的（私搭構(gòu)筑物、封陽臺等），對侵害相鄰業(yè)主利益的（如遮陽棚、搭花架等行為），按照以下程序履行告知法律要求、阻止不當行為、上報主管部門的義務，避免其他業(yè)主跟風、效仿。處理要求：及時下發(fā)《違章行為整改通知書》，并將相關(guān)信息上報至政府執(zhí)法機關(guān)，履行物業(yè)相關(guān)程序要求。信息要通過郵件上報管理中心總經(jīng)理，超送管理中心合伙人。萬科物業(yè)裝修監(jiān)督檢查要求2.3現(xiàn)場監(jiān)控三級預案：對新交付房屋由于設(shè)計原因，導致業(yè)主自有想象空間，業(yè)主提出適度改造需求的，屬于可接受范圍的，啟動三級預案。三級預案內(nèi)容包括：A、項目交付前對違章裝修風險進行系統(tǒng)評估，客觀考慮業(yè)主需求，對允許進行的室外裝修制定統(tǒng)一款式、尺寸、顏色并提前公示。B、業(yè)主提出裝修方案備案要求時，要求業(yè)主按照統(tǒng)一標準裝修，對于影響可能鄰里關(guān)系的裝修，需要得到相鄰業(yè)主的書面同意，服務中心有完整的資料存檔。處理要求：及時也業(yè)主進行溝通，要求按照物業(yè)服務中心指定的樣式實施改造并取得相鄰業(yè)主同意，并跟進至業(yè)主按要求整改完成為止。如業(yè)主拒絕整改，裝修負責人及時將相關(guān)違章信息告知服務中心負責人。萬科物業(yè)裝修監(jiān)督檢查要求2.3現(xiàn)場監(jiān)控違章裝修管理信息溝通流程萬科物業(yè)裝修監(jiān)督檢查要求2.3現(xiàn)場監(jiān)控裝修管理員或現(xiàn)場巡邏人員發(fā)現(xiàn)違章行為上報裝修負責人判斷是否違章是是聯(lián)合片區(qū)管家及時勸阻下發(fā)違章通知部門負責人判斷啟動何種預案信息24小時內(nèi)抄送品質(zhì)部負責人及分管領(lǐng)導收集相關(guān)資料證明，舉報執(zhí)法機關(guān)，對違章裝修戶進行嚴格管理，直至違章行為得到改正做好告知、勸阻、舉報義務，保留相關(guān)證據(jù)資料管理員負責對資料的存檔勸阻無效專業(yè)協(xié)助啟動一級預案啟動二級預案反饋現(xiàn)場崗位，持續(xù)關(guān)注勸阻有效勸阻有效否下發(fā)《違章行為整改通知書》和向政府相關(guān)部門舉報的要求送達書面《違章行為整改通知書》時業(yè)主不配合接收的，由物業(yè)服務中心進行現(xiàn)場取證（以EMS的形式郵寄，張貼入戶門上拍照留存等）后上報政府行政執(zhí)法部門，并跟蹤事件的處理結(jié)果。重復發(fā)生違章和新發(fā)違章一樣，每發(fā)生一次都應向業(yè)主發(fā)《違章行為整改通知書》，并保留好存根?！哆`章行為整改通知書》中應對違章情況進行專業(yè)的描述，如現(xiàn)場人員無法進行專業(yè)判斷，可尋求專業(yè)部門協(xié)助，必要時可加附件，包括對違約現(xiàn)場的說明和現(xiàn)場的照片。向行政執(zhí)法部門舉報違章裝修應采取書面形式，取得報告回執(zhí)后交物業(yè)服務中心保存，行政執(zhí)法部門不給回執(zhí)的，物業(yè)服務中心應將書面報告以快遞形式發(fā)送至