長(zhǎng)沙市“博林金谷”住宅小區(qū)可行性評(píng)估報(bào)告

長(zhǎng)沙市“博林金谷”住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性評(píng)估報(bào)告中國(guó)銀行長(zhǎng)沙省分行目錄一、評(píng)估報(bào)告摘要……………………1二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性評(píng)估報(bào)告……5第一章、企業(yè)資信評(píng)估…………5第二章、項(xiàng)目概況評(píng)估…………12第三章、市場(chǎng)分析………………16第四章、項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源與籌措評(píng)估………………26第五章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)估、指標(biāo)計(jì)算及分析………………31第六章、不確定性分析…………35第七章、第一期項(xiàng)目投入分析及第一筆貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估………38第八章、結(jié)論與建議……………43三、附表及附件備查文件目錄1、長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司章程；2、長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司關(guān)聯(lián)企業(yè)簡(jiǎn)介；3、長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、《開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)》、《稅務(wù)登記證》、《貸款證》、《開(kāi)戶核準(zhǔn)通知書(shū)》；4、湖南新星有限責(zé)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司注冊(cè)資本的《驗(yàn)資報(bào)告》【湘新會(huì)驗(yàn)字（2002）第045號(hào)】；6、長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司2003-2004年度會(huì)計(jì)年報(bào)和2005年6月會(huì)計(jì)月報(bào)；7、長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【共3個(gè)，編號(hào)分別為：出（2002）0165號(hào)、新（2003）0037號(hào)、新（2003）0040號(hào)】；8、長(zhǎng)沙市人民政府頒發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》【共6個(gè)，編號(hào)分別為：長(zhǎng)國(guó)用（2003）第005981號(hào)、長(zhǎng)國(guó)用字（2003）第002898號(hào)、長(zhǎng)國(guó)用字（2003）第018112號(hào)、長(zhǎng)國(guó)用字（2003）第018113號(hào)、長(zhǎng)國(guó)用字（2003）第018114號(hào)、長(zhǎng)國(guó)用字（2003）第018115號(hào)】；9、建筑工程設(shè)計(jì)單位《工程設(shè)計(jì)證書(shū)》。評(píng)估報(bào)告摘要一、項(xiàng)目企業(yè)資信評(píng)估長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司是于2002年03月06日成立的，注冊(cè)資本為貳仟萬(wàn)元人民幣，具有三級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的有限責(zé)任公司。公司2007年12月末資產(chǎn)總額13311.8657萬(wàn)元，負(fù)債總額5.3104萬(wàn)元，所有者權(quán)益總額13306.5553萬(wàn)元。通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債、贏利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，自身積累增加，對(duì)負(fù)債的領(lǐng)帶程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。截止2005年7月20日，該公司在各銀行無(wú)借款余額。企業(yè)無(wú)不良信用記錄。二、項(xiàng)目概況長(zhǎng)沙市“博林金谷”項(xiàng)目由長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)內(nèi)，芙蓉南路以西，京廣鐵路以南，湘江生態(tài)廊道以東，省府新址以北。該區(qū)域隨著省府南移，交通、公建、服務(wù)、體育與文化等配套設(shè)施日益完善。周邊已完成或在建的商品住宅項(xiàng)目有：申奧．美域、檸檬麗都、湘中海星之都、金秋盛德城等。“博林金谷”項(xiàng)目定位于長(zhǎng)沙城南中高檔住宅小區(qū)，生態(tài)化的居住組體，按照功能性、生態(tài)性、歷史性、經(jīng)濟(jì)性的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則和融合與發(fā)展的目標(biāo)，力求用情感來(lái)塑造詩(shī)間空間，為后人留下建筑精品。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積232300m2估價(jià)，規(guī)劃總建筑580000m2估價(jià)（地上建筑面積），其中住宅500000m2估價(jià)，商業(yè)20000m2估價(jià)，車庫(kù)2700個(gè)合80000m2估價(jià)，建筑密度20.51%，容積率2.5，綠地率52%。從目前項(xiàng)目的前期情況和已獲得的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)分析，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有合法有效性。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的中高檔住宅小區(qū)較好地體現(xiàn)了最高最佳使用原則，具有可實(shí)施性。項(xiàng)目周邊各項(xiàng)市政設(shè)施齊備。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)將對(duì)該地區(qū)樓盤品質(zhì)的整體提升起到積極作用。三、項(xiàng)目市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙市天心區(qū)省府板塊是近兩年長(zhǎng)沙市樓盤開(kāi)發(fā)量和樓價(jià)漲幅較大的區(qū)域。長(zhǎng)沙市南城隨著長(zhǎng)株潭城市群全國(guó)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立，對(duì)加快長(zhǎng)株潭城市群發(fā)展，加快實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)省目標(biāo)，帶來(lái)了重大歷史機(jī)遇。一是試點(diǎn)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。作為全國(guó)的改革試點(diǎn)，國(guó)家重大改革措施可以在長(zhǎng)株潭先行先試，通過(guò)體制機(jī)制上的大膽創(chuàng)新和率先突破，長(zhǎng)株潭城市群能夠率先構(gòu)筑體制優(yōu)勢(shì)，率先形成發(fā)展活力，在更大范圍內(nèi)整合國(guó)內(nèi)外、省內(nèi)外的各種生產(chǎn)要素和創(chuàng)新資源，率先破解體制機(jī)制的瓶頸制約，給推進(jìn)新型工業(yè)化和新型城市化注入強(qiáng)大的動(dòng)力。二是示范輻射效應(yīng)。通過(guò)長(zhǎng)株潭試點(diǎn)先行，可以為全省區(qū)域發(fā)展立起一個(gè)標(biāo)桿，推動(dòng)湖南在中部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)崛起。三是提供寬廣的平臺(tái)。生態(tài)建設(shè)、“兩型”產(chǎn)業(yè)、“兩型”技術(shù)必將成為長(zhǎng)株潭新的投資熱點(diǎn)，必將有力地促進(jìn)提升長(zhǎng)株潭城市群的知名度、拓展影響力、順應(yīng)全球化，因此對(duì)南城板塊地位、房?jī)r(jià)的提升都會(huì)有一個(gè)較大的推動(dòng)。該項(xiàng)目定位為具原生態(tài)居住環(huán)境的城市中高檔住宅小區(qū)。本項(xiàng)目具有區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)、建筑價(jià)值優(yōu)勢(shì)、景觀價(jià)值優(yōu)勢(shì)、園林價(jià)值優(yōu)勢(shì)及開(kāi)發(fā)商背景優(yōu)勢(shì)。但是，本項(xiàng)目附近競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目較多，周邊樓盤開(kāi)發(fā)情況對(duì)其有直接影響。四、項(xiàng)目資金來(lái)源項(xiàng)目總投資約為154000萬(wàn)元，目前第一期已開(kāi)發(fā)面積約10萬(wàn)平方米（地上可銷售面積，不包括地下車位部分）已正在銷售，所有套房均基本預(yù)定；第二期開(kāi)發(fā)面積約15.5萬(wàn)平方米（含幼兒園）,總投資約為45500萬(wàn)元。其中：（1）項(xiàng)目單位自籌資金18000萬(wàn)元，占二期項(xiàng)目總投資的40%，達(dá)到項(xiàng)目資本金要求；（2）申請(qǐng)銀行貸款18000萬(wàn)元，占總投資的40%；（3）可用于投資的售樓回款9500萬(wàn)元。五、項(xiàng)目進(jìn)度與資金運(yùn)用該項(xiàng)目一期已基本完工，二期已具備開(kāi)工條件。項(xiàng)目在預(yù)售許可證頒發(fā)之前資金運(yùn)用大于資金來(lái)源，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵問(wèn)題是能否按期得到銀行貸款、項(xiàng)目能否按期完工和能否按計(jì)劃銷售回款。六、財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的商品住宅預(yù)計(jì)2009年年底至2010年5月前銷售完畢。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目在銷售率100%實(shí)現(xiàn)的前提下，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入69980萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率為35%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為9100萬(wàn)元（IRR=12%），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為27%，貸款償還期3年（貸款期限從2008年1月算起）。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果表明：項(xiàng)目可行并具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。借款本息用銷售回款償還，償還銀行借款本息有保證。七、第二期投入分析及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)目第二期開(kāi)發(fā)土地167畝，地上可銷售面積125452.83平方米，二期項(xiàng)目總投資45543萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)建筑面積共約153295平方米，可售車位1100個(gè)，二期總銷售收入在考慮銷售率下為69890萬(wàn)元。二期工程盈虧平衡點(diǎn)65%，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)24347萬(wàn)元，項(xiàng)目還貸資金有保證，貸款風(fēng)險(xiǎn)小，項(xiàng)目可行。八、結(jié)論與建議項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質(zhì)完工，按計(jì)劃銷售，將具有較強(qiáng)國(guó)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目自籌資金部分已全部落實(shí)到位，從分析測(cè)算來(lái)看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，償還借款本息有保證，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位等方面符合市場(chǎng)需求，如輔之完善的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃和有效的項(xiàng)目管理，項(xiàng)目方案可行。由于項(xiàng)目在市場(chǎng)銷售方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ茫瑢?duì)房屋開(kāi)發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。開(kāi)發(fā)商應(yīng)結(jié)合長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)、消費(fèi)者心理、特別是中高檔物業(yè)消費(fèi)對(duì)象的需求，按照承諾的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成配套景觀及小區(qū)出入詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工；應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷管理，從市場(chǎng)定位，廣告推廣，促銷等環(huán)節(jié)全面控制，加快回款速度，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制與管理，以確保項(xiàng)目資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性評(píng)估報(bào)告第一章企業(yè)資信評(píng)估企業(yè)簡(jiǎn)介公司名稱：長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司法定代表人：曹矛盾注冊(cè)資本：2000萬(wàn)元企業(yè)類型：有限責(zé)任公司公司注冊(cè)及辦公地址：長(zhǎng)沙市芙蓉中路279號(hào)（金源大酒店天麒樓17樓）經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（三級(jí)資質(zhì)）；建筑材料、裝飾材料的銷售；房屋租賃。成立日期：自2005年3月6日營(yíng)業(yè)期限：自2005年5月27日至2009年5月27日其他有關(guān)資料：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：4301002013875稅務(wù)登記號(hào)碼：國(guó)稅字430105734787834號(hào)地稅湘字430103734787834號(hào)計(jì)算機(jī)代碼：54648注冊(cè)資本驗(yàn)資機(jī)構(gòu)：湖南新星有限責(zé)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所股東情況根據(jù)長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司章程介紹該公司股東情況如下：股東名稱住所出資額出資比例出資形式浙江千足集團(tuán)有限公司浙江省永康市華豐中路55號(hào)1200萬(wàn)元60%貨幣張魯豫長(zhǎng)沙市雨花路邊67號(hào)6棟房400萬(wàn)元20%貨幣黃偉標(biāo)浙江省永康市古山鎮(zhèn)黃塘坑村300萬(wàn)元15%貨幣章小豐浙江省杭州市江干區(qū)商教新村9-26-101100萬(wàn)元5%貨幣借款人公司控股股東情況、公司經(jīng)營(yíng)范圍、企業(yè)合法性有效性分析控股股東浙江千足集團(tuán)有限公司是由現(xiàn)長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司法定代表人曹矛盾先生發(fā)起和控股的涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、黃金珠寶首飾、酒店、裝飾等產(chǎn)業(yè)集科、工、貿(mào)為一體的大型企業(yè)集團(tuán)公司，截止至2007年12月，集團(tuán)公司總資產(chǎn)46027萬(wàn)元，總負(fù)債15892萬(wàn)元，所有者權(quán)益29135萬(wàn)元。集團(tuán)公司主要子公司永康市千足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司現(xiàn)有總資產(chǎn)15489萬(wàn)元，凈資產(chǎn)11020萬(wàn)元，為銀行“AAA”信用企業(yè)，2003~2006年被金華市人民政府授予“重合同，守信用”企業(yè)，連續(xù)多年獲永康市“消費(fèi)者信得過(guò)單位”，2006-2007年分別為永康市納稅前50強(qiáng)企業(yè)。公司先后開(kāi)發(fā)了九鈴東路商住樓、南苑商住樓、華豐1-6號(hào)商住樓、城南農(nóng)機(jī)大樓、壬景路排屋，華豐公寓、千足廣場(chǎng)、城東路陽(yáng)光花園、千足濱江苑、上海三湘盛世花園千足濱江花園等商品房及辦公樓，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積70多萬(wàn)平方米，已竣工商品房的合格率和銷售率均達(dá)到100%。2004年2月集團(tuán)公司成功收購(gòu)了長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司股份，成為現(xiàn)長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司控股股東。公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑材料、裝飾材料的銷售；房屋租賃。是長(zhǎng)沙市建設(shè)委員會(huì)審批認(rèn)定的具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。據(jù)此，該公司在設(shè)立和行業(yè)資質(zhì)方面均具有合法有效性。公司組織結(jié)構(gòu)與管理層素質(zhì)1、組織結(jié)構(gòu)公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。董事會(huì)由7名董事組成，高董事長(zhǎng)并由其擔(dān)任公司法人代表?？偨?jīng)理由董事會(huì)聘任，負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)管理。公司下高“五部一室”，即配套部、物管部、財(cái)務(wù)部、工程部、市場(chǎng)部、辦公室。長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司組織架構(gòu)圖股東大會(huì)股東大會(huì)董事會(huì)董事會(huì)監(jiān)事董事長(zhǎng)副董事長(zhǎng)工監(jiān)事董事長(zhǎng)副董事長(zhǎng)總經(jīng)理總經(jīng)理財(cái)務(wù)部配套部物管部市場(chǎng)部工程部辦公室財(cái)務(wù)部配套部物管部市場(chǎng)部工程部辦公室隊(duì)公司現(xiàn)有員工32人，其中專業(yè)技術(shù)人員24人（高級(jí)職稱人員1人、中級(jí)職稱人員14人、初級(jí)職稱人員9人）。公司員工隊(duì)伍知識(shí)結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。2、管理層素質(zhì)公司管理層由董事長(zhǎng)、副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、總工程師、總會(huì)計(jì)師等組成，都具有大專以上學(xué)歷，文化素質(zhì)高、專業(yè)能力強(qiáng)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作多年，有著豐富的企業(yè)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、組織經(jīng)營(yíng)管理能力。董事長(zhǎng)、法人代表曹矛盾，男，漢族，浙江人，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。于1993年學(xué)校畢業(yè)后從事經(jīng)營(yíng)黃金珠寶首飾，開(kāi)辦了金華經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)金宇寶行，任總經(jīng)理，后又成立了千足金行，擔(dān)任法人代表和總經(jīng)理。1995年開(kāi)辦了當(dāng)時(shí)浙江省永康市最大的酒店—金宇大酒店。在原始積累初具規(guī)模的同時(shí)，開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，于1997年成立了永康市第一家私營(yíng)房地產(chǎn)公司永康市千足房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，擔(dān)任公司法人代表和總經(jīng)理。公司自創(chuàng)建以來(lái)，無(wú)論在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品運(yùn)行質(zhì)量，技術(shù)創(chuàng)新都進(jìn)行了較大力度的改革和創(chuàng)新并都取得了較為顯著的成績(jī)，先后開(kāi)發(fā)了永康市九鈴東路商住樓，南苑商住樓，華豐1-6號(hào)商住樓，城南農(nóng)機(jī)大樓，千景路排屋，華豐公寓、千足廣場(chǎng)、城東路陽(yáng)光花園、千足濱江苑、上海三湘盛世花園等項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積60多萬(wàn)平方米。正在開(kāi)發(fā)中的有永康市世貿(mào)濱江花園（建筑面積86500㎡）、長(zhǎng)沙都市綠洲（建筑面積58萬(wàn)㎡），已取得土地使用權(quán)的上海臨港新城85畝土地、永康市陽(yáng)光花園二期也正在規(guī)劃中。其后又成立了與房地產(chǎn)有著密切業(yè)務(wù)聯(lián)系的永康市千足裝飾工程有限公司，均由曹矛盾擔(dān)任公司法人代表和總經(jīng)理，形成了一條龍的配套服務(wù)鏈。2004年12月成功收購(gòu)了長(zhǎng)沙市匯豐置業(yè)有限公司股份并擔(dān)任公司的法人代表和總經(jīng)理。副董事長(zhǎng)，沈鐵，浙江人，浙江人，大專學(xué)歷，有著十多年的軍旅生涯，轉(zhuǎn)入地方后，在湖南省廣播電視廳工作，歷任計(jì)財(cái)處副處長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)辦主任、開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理、物業(yè)總公司總經(jīng)理等職。2001年任湖南省君悅置業(yè)有限公司總經(jīng)理；2005年1月起任長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司副董事長(zhǎng)。自從1994年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以來(lái)，成功開(kāi)發(fā)了“愉景花苑”、“御景大廈”、“怡景民居”、“君悅星城”，合作開(kāi)發(fā)了“銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)”，總開(kāi)發(fā)面積逾三十萬(wàn)平方米，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。財(cái)務(wù)總監(jiān)谷明霞，女，大專文化，會(huì)計(jì)師，九三學(xué)社社員，永康市、金華市二級(jí)人大代表，歷任主管會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)主管、審計(jì)處長(zhǎng)、財(cái)務(wù)處長(zhǎng)等職，經(jīng)驗(yàn)豐富。工程師王明虎，浙江金華人，大專學(xué)歷，主要專業(yè)為建筑管理、建筑經(jīng)濟(jì)管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，1992年～1996年，歷任施工員、項(xiàng)目施工技術(shù)負(fù)責(zé)人，主要施工項(xiàng)目有：金華客運(yùn)中心機(jī)修車間、友、龍嶺小區(qū)商品房、金華交通局宿舍、金華振飛公司廠房等工程項(xiàng)目，1997年～2000年就職于永康市紫薇建筑工程有限公司，歷任項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目經(jīng)理，主要施工項(xiàng)目有：永康市公安局交警大隊(duì)搬遷工程、杭州解百永康華聯(lián)商廈擴(kuò)建工程。2000年到今就職永康市千足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，任工程部副經(jīng)理、經(jīng)理，主持施工、管理項(xiàng)目有永康市千足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，任工程部副經(jīng)理、經(jīng)理，主持施工、管理項(xiàng)目有永康市千足廣場(chǎng)（框架結(jié)構(gòu)，13層，14500平方米）、華豐公寓（框架結(jié)構(gòu)，10層，19000平方米）、陽(yáng)光花園商品房（框混，五層，8500平方米）、金城路排屋（7900平方米）、世貿(mào)濱江花園（在建，剪力墻結(jié)構(gòu)，86500平方米）。表現(xiàn)為基礎(chǔ)理論知識(shí)扎實(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，組織能力、溝通能力強(qiáng)。近幾年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、經(jīng)過(guò)狀況及財(cái)務(wù)狀況會(huì)計(jì)科目2005年12月2006年12月2007年12月總資產(chǎn)133118657.06414474795.72460275516.95流動(dòng)資產(chǎn)133014099.41316276442.42354211953.49貨幣資金23470.0831991201.9932090688.96預(yù)付帳款038620187.3640407297.80其他應(yīng)收款20456611.99129182105.7636959159.85存貨112534017.34105471216.74225247351.76固定資產(chǎn)原值167044.0020579590.0587736885.36固定資產(chǎn)凈值104557.6513068452.4582733952.73流動(dòng)負(fù)債53103.6476303310.84158921765.06應(yīng)付工資4800.0091973.32應(yīng)付福利48303.64206038.59346198.53其他應(yīng)付款04938997.3325624047.38負(fù)債總額53103.64125303310.84159321765.03實(shí)收資本20000000.005058000050580000未分配利潤(rùn)65553.4239369708.3744943522.36所有者權(quán)益133065553.42288171484.88291353751.92利潤(rùn)總額26997198.1凈利潤(rùn)7984168.42資產(chǎn)負(fù)債率（%）0.0439.0434.52根據(jù)以上會(huì)計(jì)報(bào)表的基本數(shù)據(jù)，經(jīng)評(píng)估分析認(rèn)為：1、該公司2007年的資產(chǎn)總額比2006年增長(zhǎng)4580萬(wàn)元。增長(zhǎng)的資金體現(xiàn)在未分配利潤(rùn)增加、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款和存貨上，說(shuō)明該公司在項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、土地儲(chǔ)備上動(dòng)作較大，其他業(yè)務(wù)員上盈利狀況也較佳。2、公司年未借款10700萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率低，流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均高，說(shuō)明該公司有較強(qiáng)的償債能力。公司信用及銀企關(guān)系長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司自“博林金谷”項(xiàng)目第一期開(kāi)發(fā)與中國(guó)銀行建立了信貸關(guān)系以來(lái)，建立了良好的信用關(guān)系，在資金使用和監(jiān)管上都嚴(yán)格按照簽訂的監(jiān)管協(xié)議執(zhí)行，所有銷售回款均打入基本賬號(hào)，資金轉(zhuǎn)帳等資金存取與轉(zhuǎn)帳手續(xù)均正常理。公司未來(lái)的發(fā)展前景該公司的控股方及高層管理人員具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)中，該公司在極具區(qū)位優(yōu)勢(shì)的南城一舉拿下三百多畝土地，表明了該公司良好的資金實(shí)力和管理層良好的前瞻眼光，隨著該公司一期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷售，其二、三期存量土地的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)必將為其帶來(lái)更豐厚的利潤(rùn)來(lái)源，因此，該公司未來(lái)具有較大的發(fā)展?jié)摿?。第二章?xiàng)目概況評(píng)估項(xiàng)目區(qū)位狀況“博林金谷”住宅項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)新開(kāi)村，芙蓉南路以西約150米，京廣鐵路以南約1000米，湘江生態(tài)廊道以東，省府新址以北。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目名稱：博林金谷項(xiàng)目建設(shè)地址：長(zhǎng)沙市天心區(qū)新開(kāi)鋪辦事處項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模規(guī)劃占地面積：232300m2規(guī)劃總建筑面積：586000m2其中：地上建筑面積：523000m2地下建筑面積：66000m2住宅建筑面積：500000m2地上公建建筑面積：3000m2地下公建建筑面積：6000m2地下車庫(kù)建筑面積：60000m2商業(yè)用房建筑面積：20000m2人防等建筑面積：0容積率：2.5建筑層數(shù)：12~28層總戶數(shù)：4170戶總?cè)藬?shù)（按每戶3.5人計(jì)）：14595人停車位數(shù)量：2700個(gè)人均集中綠地面積：8.28m2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)“博林金谷”住宅區(qū)總體由棟住宅依山就勢(shì)又按自然地理位置可獨(dú)立成組團(tuán)地座落于青山綠叢中，設(shè)計(jì)新穎，景觀別致；利用山谷天然位置建成的整體地下車庫(kù)與各棟地下車庫(kù)及架空出入口聯(lián)成一體；沿東西方向設(shè)計(jì)有約100米寬、800米長(zhǎng)的集水景、山景于一體的景觀長(zhǎng)廊。2、居住用房戶型設(shè)計(jì)“博林金谷”項(xiàng)目中住宅面積為500000m2兩居室戶型：銷售面積90m2三居室戶型：銷售面積110~130m2估價(jià)，占總戶型55%。四居室戶型：銷售面積140~160m2估價(jià)，占總戶型10%。精品小戶型：銷售面積60m2估價(jià)，占總戶型10%。項(xiàng)目合法有效性分析根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)法律法規(guī)及政府有關(guān)部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從項(xiàng)目報(bào)批、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷等環(huán)節(jié)均應(yīng)符合政策法規(guī)的要求，項(xiàng)目方具有合法有效性。該項(xiàng)目已取得長(zhǎng)沙市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)長(zhǎng)計(jì)<2002>191號(hào)關(guān)于《長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司“博林金谷”住宅小區(qū)立項(xiàng)的批復(fù)》，已取得長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，取得了項(xiàng)目所需用地的《國(guó)有土地使用證》，一期項(xiàng)目已階段性完成。目前，項(xiàng)目二期已取得的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有合法有效性。項(xiàng)目建設(shè)的必要性建設(shè)意義“博林金谷”住宅小區(qū)位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)新開(kāi)村，芙蓉南路以西約150米，京廣鐵路以南約1000米，湘江生態(tài)廊道以東，省府新址以北。是為配合長(zhǎng)沙市招商引資、引智工作，改善來(lái)長(zhǎng)沙投資興業(yè)經(jīng)營(yíng)者及高科技人員居住條件，完善城南省府周國(guó)布局與配套，實(shí)現(xiàn)城市居民夢(mèng)寐以求的集城市居住的方便性、山水景觀的怡人性、投資價(jià)值的體現(xiàn)性于一體的城市綠肺工程。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積232300m2,總建筑586000m2，可售面積中，住宅500000m2，商業(yè)20000m最高最佳使用分析最高最佳使用，是項(xiàng)目的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能給項(xiàng)目帶來(lái)最高價(jià)值的使用，該原則是要說(shuō)明，項(xiàng)目是要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。該項(xiàng)目從立項(xiàng)到審批，從規(guī)劃到土地的取得，從要領(lǐng)性設(shè)計(jì)到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，從土地與建筑物的均衡性到該項(xiàng)目與周邊環(huán)境與項(xiàng)目的協(xié)調(diào)性，從項(xiàng)目定位的現(xiàn)實(shí)性到項(xiàng)目前瞻性與可持續(xù)性，都可以看出，該項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的中高檔住宅區(qū)較好地體現(xiàn)了最高最佳使用原則，具有可實(shí)施性。環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)“博林金谷”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，北面是環(huán)境優(yōu)美的南郊公園，西邊是湘江及沿江風(fēng)光帶，附近沒(méi)有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。本項(xiàng)目建設(shè)中的土方、廢物、廢渣將采取定點(diǎn)集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染、破壞。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)。宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光通風(fēng)條件，以天然氣為燃料，室內(nèi)外環(huán)境較理想。本項(xiàng)目環(huán)境綠化有專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺(jué)上的擠壓，利用山體的自然落差逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域成為一個(gè)環(huán)境舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的住宅區(qū)。綜合以上分析認(rèn)為，長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司的“博林金谷”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，且地理位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，評(píng)價(jià)可行。第三章市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）長(zhǎng)沙市2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速趨緩。1-9月長(zhǎng)沙市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資287.86億元，房屋施工面積3518.45萬(wàn)平方米，房屋新開(kāi)工面積1515.74萬(wàn)平方米，房屋竣工面積643.21萬(wàn)平方米，房屋銷（預(yù)）售面積772.72萬(wàn)平方米，房屋空置面積192.48萬(wàn)平方米。1-9月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資287.86億元，同比增長(zhǎng)49.47％，比上年同期加快18.76個(gè)百分點(diǎn)。其中土地購(gòu)置費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)105.14億元，同比增長(zhǎng)53.27%。說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)家控制土地供應(yīng)的政策下，開(kāi)始為后續(xù)開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備土地。商品房施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積同比增長(zhǎng)分別為41.62％、44.2％、29.65％。其中住宅施工面積2694.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45%，住宅新開(kāi)工面積1210.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.08%，住宅竣工面積501.28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.07%。以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，商品房施工、新開(kāi)工、竣工面積大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足。住宅施工面積大幅增加，而辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房所占比例下降，說(shuō)明結(jié)構(gòu)趨于合理，套型面積在90平方米以下的住宅施工面積占住宅施工面積的23.56%，所占比例逐步增加，但距70%的要求仍有較大差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)

2、商品房銷（預(yù)）售面積大幅上升，住宅空置面積有所減少商品房銷售面積（含預(yù)售）為772.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.5％，其中期房預(yù)售面積占85.11％。9月末商品房空置面積為192.48萬(wàn)平方米，其中住宅空置面積50.48萬(wàn)平方米，比6月末減少12.4萬(wàn)平方米。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積72.7萬(wàn)平方米，比6月末增加9.12萬(wàn)平方米。說(shuō)明消費(fèi)者購(gòu)房需求旺盛，商品房?jī)r(jià)格漲幅提升，隨著居民收入水平的不斷提高，居住品位的不斷提升，消費(fèi)者的購(gòu)房需求還將有一個(gè)較大的上升空間。據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2007年，全市商品房的銷售均價(jià)為4128元/平方米，比去年上漲21%，商品房?jī)r(jià)格漲幅較大。4、地產(chǎn)抵押登記繼續(xù)攀高，個(gè)人住房貸款增速放緩2007年1-9月，全市房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)繼續(xù)增長(zhǎng)。2007年，長(zhǎng)沙市共辦理個(gè)人住房抵押貸款47000起，抵押面積771萬(wàn)平方米，抵押金額231億元，目前全市個(gè)人購(gòu)房按揭率約為75%，預(yù)計(jì)今后個(gè)人購(gòu)房按揭的比重會(huì)有所下降。5、城市房屋拆遷大幅下降，舊城改造規(guī)模趨小2007年，全市共拆遷房屋2258戶，拆遷房屋建筑面積42萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降23%和18%。隨著長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷量繼續(xù)下降，其主要原因是：今年是全市城市建設(shè)“三年大變樣”目標(biāo)完成的收尾之年，占拆遷量較大比重的市政道路建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工不多，僅有人民西路、韶山南路、府后路等項(xiàng)目。且由于國(guó)家宏觀政策調(diào)整，嚴(yán)格控制拆遷開(kāi)發(fā)規(guī)模，造成新申報(bào)的開(kāi)發(fā)類拆遷項(xiàng)目也為數(shù)不多。同時(shí)受地價(jià)上漲、拆遷周期拉長(zhǎng)等因素的影響，舊城改造難度明顯加大。六、住宅供應(yīng)市場(chǎng)化程度提高，提升開(kāi)發(fā)商的投資熱情我國(guó)住房制度改革自98年停止實(shí)物分房以來(lái)，住房需求實(shí)行市場(chǎng)供給制。全市面上非市場(chǎng)化動(dòng)作的商品房共有三種，一是經(jīng)濟(jì)適用房，二是公務(wù)員住宅小區(qū)，三是部分單位參照公務(wù)員小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定向開(kāi)發(fā)的商品房。目前，全市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模受到了一定的控制，公務(wù)員住宅小區(qū)建設(shè)、部分單位參照公務(wù)員小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定向開(kāi)發(fā)的商品房也已受限制。住宅供應(yīng)市場(chǎng)化程度有大大提高，對(duì)提升開(kāi)發(fā)商的投資積極性有較大影響，有利于吸納外來(lái)投資，促進(jìn)長(zhǎng)沙市的投資環(huán)境。（二）長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題1、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)仍需調(diào)控表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是市場(chǎng)上高價(jià)格、大戶型的商品房偏多，適合中等收入居民需要的中小戶型、中低價(jià)位的商品住宅供應(yīng)不足；二是商業(yè)用房供應(yīng)量偏大，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。目前，商業(yè)用房受到了投資者的高度關(guān)注，追求高回報(bào)率導(dǎo)致商鋪投機(jī)成分增多。不論是否屬于商業(yè)區(qū)，幾乎絕大部分項(xiàng)目的鄰街底層均建成有商鋪。由于商業(yè)用房供應(yīng)量較大，全市已出現(xiàn)商用物業(yè)租賃市場(chǎng)有行無(wú)市，甚至經(jīng)營(yíng)難以為繼的現(xiàn)象。2、部分緊俏樓盤已出現(xiàn)投機(jī)現(xiàn)象由于近幾年來(lái)長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲，房地產(chǎn)保值、增值作用凸現(xiàn)，部分樓盤在開(kāi)盤之初被投資者低價(jià)買進(jìn)、再高價(jià)轉(zhuǎn)手、被人為制造出樓市緊張氣氛，導(dǎo)致少數(shù)樓盤一開(kāi)盤就無(wú)房可售，要買只能從前期投資者手中購(gòu)買。目前這種現(xiàn)象雖然不算特別突出，但它的存在無(wú)疑加大了市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上導(dǎo)致房?jī)r(jià)的非理性上漲。3、開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小，綜合競(jìng)爭(zhēng)力需進(jìn)一步提升隨著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速啟動(dòng)，進(jìn)入的房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)數(shù)量迅速增加，但是缺乏大型、超大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，大部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，自有資金實(shí)力薄弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。（三）對(duì)2008年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)與分析1、開(kāi)發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置。預(yù)計(jì)2008年受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，我市房地產(chǎn)投資增速有可能趨緩。同時(shí)，受國(guó)家土地市場(chǎng)整頓的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格和成本將繼續(xù)走高。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場(chǎng)的表象就是大項(xiàng)目、大盤增多，小項(xiàng)目、小盤相對(duì)減少。2、市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升據(jù)初步預(yù)計(jì)，2007年，長(zhǎng)沙GDP總量已突破600億大關(guān)、全部工業(yè)總產(chǎn)值突破性1000億元、社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破500億元、城市居民人均可支配收入突破10000元、眾多具有標(biāo)志性意義的“關(guān)口”在2007年提以跨越。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)一步提高，導(dǎo)致居住購(gòu)房需求旺盛。我市住房需求主要有四種：城市人口增容產(chǎn)生的主動(dòng)型住房需求、居民改善性住房需求、投資型住房需求和城市房屋拆遷所產(chǎn)生的被動(dòng)型需求。據(jù)測(cè)算，我市住房需求每年在400萬(wàn)平方米以上。其中前兩種是主體，同時(shí)，由于土地、建材價(jià)格上漲，住宅品質(zhì)的提升，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本加大。需求和成本將促使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。3、金融信貸緊縮，開(kāi)發(fā)商企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)按照國(guó)家新的金融政策，從2004年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款門檻大幅度提高，其監(jiān)管措施也愈發(fā)嚴(yán)格，這種信貸緊縮給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響將在2005年開(kāi)始更多顯現(xiàn)，一些資金實(shí)力薄弱的本土企業(yè)將面臨被市場(chǎng)淘汰或被兼并的局面，而這也必導(dǎo)致我市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的新一輪演變。長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)狀況長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)目前高素質(zhì)的住宅價(jià)格在5500元/m2左右,而新興住宅區(qū)域的價(jià)格在4000元/m2,經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格在2500元/m2,住宅市場(chǎng)總體價(jià)格的區(qū)間級(jí)差不大,與更為成熟的京、滬、穗等地的情況相比，長(zhǎng)沙的住房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)明顯的扁平形態(tài)，部分產(chǎn)品的價(jià)格仍有上升的空間與可能。資料來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易管理所自1999年新的房改政策實(shí)施以來(lái)，長(zhǎng)沙市的商品房成交均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，并呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，其中產(chǎn)品不斷地更新?lián)Q代對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到積極作用，市場(chǎng)在經(jīng)歷了數(shù)年的發(fā)展后進(jìn)入了較為平穩(wěn)的成熟階段，消費(fèi)者需求亦日漸成熟。為迎合市場(chǎng)的需求變化，一些以市場(chǎng)為先導(dǎo)的發(fā)展商專門聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)、外著名的市場(chǎng)顧問(wèn)公司、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司參與項(xiàng)目的打造與經(jīng)營(yíng)，新推出市場(chǎng)產(chǎn)品的綜合素質(zhì)正以驚人的速度跳升。省府天心生態(tài)新城房地產(chǎn)狀況長(zhǎng)沙市天心區(qū)省府板塊是近兩年長(zhǎng)沙市樓盤開(kāi)發(fā)量和樓價(jià)漲幅較大的區(qū)域。長(zhǎng)沙市南城隨著長(zhǎng)株潭城市群全國(guó)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立，對(duì)加快長(zhǎng)株潭城市群發(fā)展，加快實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)省目標(biāo)，帶來(lái)了重大歷史機(jī)遇。一是試點(diǎn)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。作為全國(guó)的改革試點(diǎn)，國(guó)家重大改革措施可以在長(zhǎng)株潭先行先試，通過(guò)體制機(jī)制上的大膽創(chuàng)新和率先突破，長(zhǎng)株潭城市群能夠率先構(gòu)筑體制優(yōu)勢(shì)，率先形成發(fā)展活力，在更大范圍內(nèi)整合國(guó)內(nèi)外、省內(nèi)外的各種生產(chǎn)要素和創(chuàng)新資源，率先破解體制機(jī)制的瓶頸制約，給推進(jìn)新型工業(yè)化和新型城市化注入強(qiáng)大的動(dòng)力。二是示范輻射效應(yīng)。通過(guò)長(zhǎng)株潭試點(diǎn)先行，可以為全省區(qū)域發(fā)展立起一個(gè)標(biāo)桿，推動(dòng)湖南在中部地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)崛起。三是提供寬廣的平臺(tái)。生態(tài)建設(shè)、“兩型”產(chǎn)業(yè)、“兩型”技術(shù)必將成為長(zhǎng)株潭新的投資熱點(diǎn)，必將有力地促進(jìn)提升長(zhǎng)株潭城市群的知名度、拓展影響力、順應(yīng)全球化，因此對(duì)南城板塊地位、房?jī)r(jià)的提升都會(huì)有一個(gè)較大的推動(dòng)。天心區(qū)南城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如日出東方，噴博向上，房產(chǎn)景氣一路攀升，既二環(huán)內(nèi)的南郊公園板塊獲得可喜成績(jī)后，沿芙蓉南路向南，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、土地使用權(quán)出讓如火如荼，相繼有圍繞中南大學(xué)、省經(jīng)干院、省電大的教育板塊和以省府、區(qū)府為中心的行政板塊在加速建設(shè)。項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析（一）、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析1、申奧．美域：位于新姚路以南，以多層和小高層為主，銷售均價(jià)為4800元/m2，車位8.5萬(wàn)元/個(gè)。2、湘府華城位于友誼路口，全部為小高層和高層住宅，銷售均價(jià)為5000元/平方米，3、茂華國(guó)際湘位于萬(wàn)家麗路，全部為小高層和高層住宅，銷售均價(jià)為4800元/平方米（二）項(xiàng)目售價(jià)預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法選取地段與區(qū)位相同，結(jié)構(gòu)相同，規(guī)模相似，環(huán)境可比的幾個(gè)樓盤，進(jìn)行銷售均價(jià)比較分析，在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷售日期內(nèi)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走勢(shì)、消費(fèi)者購(gòu)買不確定性等因素的綜合分析后，基于項(xiàng)目評(píng)估的保守性原則，確定“博林金谷”項(xiàng)目二期住宅銷售均價(jià)為5200元/m2；商業(yè)用房均價(jià)為10000元/m2，車庫(kù)銷售均價(jià)為7萬(wàn)元/個(gè)。五、項(xiàng)目SWOT分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)都市綠洲項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市天心區(qū)內(nèi)，芙蓉中路以西，湘江生態(tài)廊道以東，省府新址以北，交通條件良好，項(xiàng)目用地離芙蓉路最近處為150米，新姚路正在建設(shè)中，既享快速交通之便利，又與車流所造成的聲、光污染相隔離。2、建筑價(jià)值優(yōu)勢(shì)將城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)作為建筑價(jià)值設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，力圖實(shí)現(xiàn)人工的都市環(huán)境融人自然之中，實(shí)現(xiàn)建筑與環(huán)境的融合統(tǒng)一，人不再孤立于建筑、環(huán)境之外。3、園林景觀價(jià)值優(yōu)勢(shì)“仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水”。區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)美，名樹(shù)古木保護(hù)完好，綠化率極高。山澗小溪與山塘則為項(xiàng)目提供了良好的自然水系。因此，順勢(shì)而居的建筑設(shè)計(jì)理念和盡量保護(hù)原始山林的景觀布局，使人與自然得到了天然的融洽。4、開(kāi)發(fā)商背景優(yōu)勢(shì)作為長(zhǎng)沙匯豐置業(yè)有限公司的大股東——浙江千足集團(tuán)公司，是一家有著10年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、曾開(kāi)發(fā)了永康市九鈴東路商住樓、南苑商住樓、華豐1—6號(hào)商住樓、城南農(nóng)機(jī)大樓、千景路排屋、華豐公寓、千足廣場(chǎng)、千足濱江苑]、上海三湘盛世花園等項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)總量逾70萬(wàn)M2,是資金充足、經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)企業(yè)。（二）發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目用地現(xiàn)有植被優(yōu)良，能否很好地利用其植被環(huán)境，同時(shí)又克服項(xiàng)目用地落差大，地質(zhì)條件不良等因素，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)理念好，但修建性規(guī)劃能否在控制項(xiàng)目總投資的條件下充分體現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，是使項(xiàng)目成功的前提。滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的工程安排對(duì)資金壓力和銷售壓力是一個(gè)有效的解決方式，因此，工程能否按期開(kāi)工和竣工，銷售計(jì)劃是否周詳完善，售樓款能否得到有效合理的利用，是項(xiàng)目成功的保證。能否得到銀行資金的支持，對(duì)象本項(xiàng)目這樣的分期開(kāi)發(fā)樓盤，同時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)高的建設(shè)項(xiàng)目，是成功的先決條件。（三）項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)臨近地區(qū)住宅供應(yīng)量大，面臨較大的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和放量競(jìng)爭(zhēng)。房產(chǎn)新政下，住宅空置重新上升，項(xiàng)目面臨市場(chǎng)營(yíng)銷有一定壓力。第四章第二期項(xiàng)目投入分析及貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估本項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)167畝，開(kāi)發(fā)建筑面積為153295平方米，其中住宅部分121942平方米，幼兒園3511平方米，地下車位及公建面積27842。本項(xiàng)目總投資額為45543萬(wàn)元，將與土地有關(guān)的費(fèi)用及整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢、勘探、前期費(fèi)用等對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期進(jìn)行分?jǐn)偤?，?duì)項(xiàng)目二期工程進(jìn)行投資估算。項(xiàng)目二期工程投資估算：1、土地費(fèi)用：土地費(fèi)用包括土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、契稅、評(píng)估增值等，項(xiàng)目建設(shè)用地167畝，估算的土地費(fèi)用總額為11700萬(wàn)元，土地均價(jià)為70萬(wàn)元/畝估算。2、前期工程費(fèi)5400萬(wàn)元。其中：（1）可研、設(shè)計(jì)費(fèi)按總建筑面積每平方米20元估算，約為310萬(wàn)元；（2）水文、地質(zhì)勘探按實(shí)際發(fā)生數(shù)估算，為105萬(wàn)元；（3）道路、供水、供電按每平方米土地3元估算，為46萬(wàn)元；（4）土地平整按實(shí)際估算1409萬(wàn)元。（5）報(bào)建費(fèi)3530萬(wàn)元3、建筑安裝工程費(fèi)17173萬(wàn)元。其中：（1）住宅建筑面積121941㎡，按1150/㎡估算，為14022萬(wàn)元；（2）幼兒園面積3511.39㎡,按1100元/㎡估算，為421萬(wàn)元；（3）地下車庫(kù)建筑面積24842㎡，按1100元/㎡估算，為2730萬(wàn)元；4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2817萬(wàn)元。其中：（1）供電供水工程按總建筑面積153295㎡×105元/㎡估算，為1607萬(wàn)元；（2）排污工程100萬(wàn)元；（3）小區(qū)道路工程按建筑面積分?jǐn)?0元/㎡估算，為150萬(wàn)元；（4）小區(qū)綠化工程、路燈工程按建筑面積分?jǐn)?5元/㎡估算，為230萬(wàn)元；（5）環(huán)衛(wèi)設(shè)施供氣、消防設(shè)施及其他列支730萬(wàn)元；5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)387萬(wàn)元。其中：（1）物業(yè)管理用房按實(shí)際建筑面積、每平方米為800元估算1000㎡×800元/㎡估算=80萬(wàn)元；（2）設(shè)備用房按實(shí)際建筑面積、每平方米為800元估算，則為160萬(wàn)元；（3）其他（含小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、圍墻）90萬(wàn)元。（4）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用57萬(wàn)元。土地使用費(fèi)按中等城市1.2元/平方米計(jì)算；分散市政公用設(shè)施按建筑面積分?jǐn)偂?、管理費(fèi)用698萬(wàn)元。按銷售收入1%估算。7、財(cái)務(wù)費(fèi)用2100萬(wàn)元；該項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款為18000萬(wàn)元，貸款期限2年，年利率按規(guī)定的二年期基準(zhǔn)利率8.32%計(jì)算，按實(shí)際建設(shè)期估算。8、銷售費(fèi)用按銷售收入69890萬(wàn)元的1.5%估算，合計(jì)為1060萬(wàn)元。9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用365萬(wàn)元。合計(jì)：41700萬(wàn)元二、項(xiàng)目資本籌措：用于二期的121畝土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)已全部交清（見(jiàn)國(guó)有土地使用證），項(xiàng)目目前實(shí)際到位資金17800萬(wàn)元，占二期總投資的39.6%，符合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資本金要求。以土地使用權(quán)抵押方式向銀行貸款18000萬(wàn)元，余額在項(xiàng)目預(yù)、銷售款中予以解決。三、二期工程項(xiàng)目銷售計(jì)劃資金回籠二期工程地上總建筑面積153295平方米，其中，住宅部分121942平方米（銷售均價(jià)5100元/㎡），車庫(kù)約1100個(gè)（銷售均價(jià)7萬(wàn)/個(gè)），項(xiàng)目總銷售收入69890萬(wàn)元。四、二期測(cè)算結(jié)果項(xiàng)目銷售收入為69890萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本為41700萬(wàn)元；營(yíng)業(yè)稅金及城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)教育費(fèi)附加為3843萬(wàn)元；利潤(rùn)總額為24347萬(wàn)元；投資利潤(rùn)率為53%；銷售利潤(rùn)率為35%；項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為9100萬(wàn)元；項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為27%；項(xiàng)目的貸款償還期3年（貸款期限從2008年1月算起）。第五章結(jié)論二、結(jié)論項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質(zhì)完工，按計(jì)劃銷售，將具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目自籌資金部分已落實(shí)到位，從分析測(cè)算來(lái)看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，償還借款本息有保證，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位等方面符合市場(chǎng)需求，如輔之完善的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃和有效的項(xiàng)目管理，項(xiàng)目可行并具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。附2：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估表評(píng)估表1二期項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資1.1土地費(fèi)用1170070萬(wàn)元/畝1.2前期工程費(fèi)用54001.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)28171.4建筑安裝工程費(fèi)171731.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3871.7.管理費(fèi)用698銷售收入的1%1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用（建設(shè)期）2100按建設(shè)期實(shí)際運(yùn)用時(shí)間估算1.9銷售費(fèi)用1060總銷售收入的1.5%1.10不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及間接費(fèi)3651.11稅金3843銷售收入的5.5%2項(xiàng)目總投資45543評(píng)估表1-2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用合計(jì)1供電（供水工程）工程160716072排污工程1001003小區(qū)道路工程1501504小區(qū)綠化工程2302305環(huán)衛(wèi)\供氣\消防設(shè)施等730730合計(jì)28172817評(píng)估表1-3建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目建筑面積建筑安裝工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額住宅12194111501402214022幼兒園3511．391100421421地下車庫(kù)27842.17110027302730合計(jì)6220001717317173評(píng)估表1-4公共配套設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明辦公及管理用房801000平方米設(shè)備及用房1602000平方米其他147按建筑面積分?jǐn)偤嫌?jì)387投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2008年2009年1項(xiàng)目總投資45543455431.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資45543455432資金籌措45543455432.1資本2預(yù)售收入9543400055432.3借貸資金1800018000目錄TOC\o"1-3"\h\z第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目背景 1第二節(jié)項(xiàng)目概況 2第三節(jié)可研報(bào)告編制依據(jù)及研究范圍 4第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性 6第三章外部和內(nèi)部環(huán)境分析 8第一節(jié)外部環(huán)境分析 8第二節(jié)xx鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 11第三節(jié)xx鎮(zhèn)發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)分析 14第四節(jié)xx鎮(zhèn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 16第五節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 18第四章建設(shè)條件 20第一節(jié)項(xiàng)目選址 20第二節(jié)場(chǎng)址條件 20第五章發(fā)展戰(zhàn)略和總體規(guī)劃 22第一節(jié)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 22第二節(jié)戰(zhàn)略實(shí)施措施 PAGEREF_To