核算投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)

新編財(cái)務(wù)會計(jì)Ⅰ項(xiàng)目8核算投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目八核算投資性房地產(chǎn)和

其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)

隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，企業(yè)可能將持有的房地產(chǎn)用于賺取租金或增值。本項(xiàng)目主要學(xué)習(xí)投資性房地產(chǎn)的范圍、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量以及投資性房地產(chǎn)的期末計(jì)價與處置。項(xiàng)目八任務(wù)分解任務(wù)三核算投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量業(yè)務(wù)任務(wù)二核算投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量業(yè)務(wù)任務(wù)一認(rèn)識投資性房地產(chǎn)1

2

3

任務(wù)四核算投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)4

項(xiàng)目8

目

錄任務(wù)五核算投資性房地產(chǎn)的減值和處置業(yè)務(wù)5

任務(wù)六核算其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)6

理解投資性房地產(chǎn)的定義與特征；

掌握不同計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量；

掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理；

掌握投資性房地產(chǎn)減值和處置的會計(jì)處理。學(xué)習(xí)目標(biāo)項(xiàng)目8投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)

能夠?qū)ζ髽I(yè)的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行正確判定和分類；

能夠正確理解并應(yīng)用投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量模式的條件；

能夠在不同計(jì)量模式下解決投資性房地產(chǎn)的具體會計(jì)問題；

能夠?qū)⒂嘘P(guān)會計(jì)信息在財(cái)務(wù)報告中列報和披露。能力目標(biāo)項(xiàng)目8投資性房地產(chǎn)和其他資產(chǎn)任務(wù)1認(rèn)識投資性房地產(chǎn)任務(wù)一認(rèn)識投資性房地產(chǎn)一、投資性房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán)。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。任務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述（一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動二、投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)

投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標(biāo)所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入。

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)出租房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)均視為一種經(jīng)營活動，其取得的租金收入或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅；如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值額達(dá)到法定標(biāo)準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。任務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述（二）投資性房地產(chǎn)在為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益流入的方式與自用房地產(chǎn)明顯不同（三）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有兩種模式

投資性房地產(chǎn)為企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益流入的方式主要是通過獲取租金收益和處置收益來實(shí)現(xiàn)，與自用房地產(chǎn)明顯不同，因此應(yīng)當(dāng)作為一項(xiàng)單獨(dú)資產(chǎn)進(jìn)行核算和反映。

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量有成本計(jì)量和和公允價值計(jì)量兩種計(jì)量模式。一般情況下，投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式，在滿足特定條件下可以采用公允價值計(jì)量模式。而企業(yè)的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一般采用成本計(jì)量。任務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述(一)已出租的土地使用權(quán)三、投資性房地產(chǎn)的范圍

對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。任務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述(二)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益，符合投資性房地產(chǎn)的定義。

持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)。任務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述(三)已出租的建筑物

包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。任務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述1用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。2已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議,約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。3企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時，應(yīng)當(dāng)把握以下要點(diǎn)：

一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。任務(wù)1投資性房地產(chǎn)概述此外，下列項(xiàng)目不屬于投資性房地產(chǎn)：

實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。如某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)、存貨）和投資性房地產(chǎn)。2.1.自用房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)任務(wù)2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量任務(wù)二核算投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量業(yè)務(wù)一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

對于已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點(diǎn)為租賃期開始日，即承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。對持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點(diǎn)為企業(yè)將該土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。（1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。

一項(xiàng)資產(chǎn)在符合投資性房地產(chǎn)的概念并同時滿足下列兩個條件時，才可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)：任務(wù)2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進(jìn)行初始計(jì)量。二、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量（一）賬戶設(shè)置

成本模式下的投資性房地產(chǎn)會計(jì)處理比較簡單，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”賬戶，比照“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”賬戶進(jìn)行核算，反映投資性房地產(chǎn)的成本。

公允價值模式下投資性房地產(chǎn)實(shí)際成本的確定與成本模式下投資性房地產(chǎn)實(shí)際成本的確定是一致的，但企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”賬戶下設(shè)置“成本”和“公允價值變動”兩個明細(xì)賬戶，其中“成本”明細(xì)賬戶反映投資性房地產(chǎn)的取得成本。任務(wù)2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量(二)投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的核算1.外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)

外購采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)和建筑物，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量，其成本包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。任務(wù)2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

2014年3月，甲企業(yè)計(jì)劃購入一棟寫字樓用于對外出租。3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，為期5年。4月5日，甲企業(yè)實(shí)際購入寫字樓，支付價款共計(jì)1200萬元(假設(shè)不考慮其他因素，甲企業(yè)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量)。【例8-1】甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓12000000貸：銀行存款12000000任務(wù)2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

自行建造的采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費(fèi)、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。

企業(yè)在建造過程中發(fā)生的支出通過“在建工程”賬戶進(jìn)行歸集，待該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時將建造支出由“在建工程”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”賬戶，將相應(yīng)的土地使用權(quán)由“無形資產(chǎn)”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。任務(wù)2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

2014年3月，甲企業(yè)從其他單位購入一塊土地的使用權(quán)，并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。2014年6月，甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）時開始起租。2014年7月5日，三棟廠房同時完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬元；三棟廠房的造價均為1000萬元，能夠單獨(dú)出售?！纠?-2】任務(wù)2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——廠房

10000000貸：在建工程

10000000土地使用權(quán)中的對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)[600×（1000÷3000)]＝200萬元。借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)2000000貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)

2000000任務(wù)2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量3.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量在本章第四節(jié)“投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換”中進(jìn)行介紹。

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)將原來以出售為目的作為存貨核算的房地產(chǎn)或?qū)⒁宰杂脼槟康淖鳛楣潭ㄙY產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)用于出租或資本增值轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。任務(wù)2投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量4.投資者投入的投資性房地產(chǎn)，按照投資者約定的價值計(jì)量；投資者的約定不公允的，以公允價值計(jì)量。5.債務(wù)重組取得的投資性房地產(chǎn)按照債務(wù)重組準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定處理6.非貨幣性資產(chǎn)交換取得的投資性房地產(chǎn)按照非貨幣性資產(chǎn)交換準(zhǔn)則的規(guī)定處理任務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量任務(wù)三核算投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量業(yè)務(wù)一、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

（一）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計(jì)量，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價值模式計(jì)量。

采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目，比照“累計(jì)折舊”或“累計(jì)攤銷”科目進(jìn)行會計(jì)處理。借:其他業(yè)務(wù)成本（按期（月）計(jì)提折舊或攤銷時）

貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷）借:銀行存款（取得租金收入時）

貸:其他業(yè)務(wù)收入任務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

甲企業(yè)一棟辦公樓出租給乙企業(yè)使用，已確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假設(shè)該棟辦公樓的成本為1800萬元，按照直線法計(jì)提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同約定，乙企業(yè)每月支付甲企業(yè)租金8萬元。【例8-3】

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：其他業(yè)務(wù)成本75000貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊75000②確認(rèn)租金收入時借：銀行存款（或其他應(yīng)收款）

80000貸：其他業(yè)務(wù)收入80000①月末計(jì)提折舊每月計(jì)提折舊1800÷20÷12＝7．5（萬元）。任務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

（二）采用公允價模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的,可以采用公允價值計(jì)量模式。企業(yè)選擇公允價值模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得對一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，對另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理的估計(jì)。任務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

采用公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)在附注中詳細(xì)披露公允價值確定的依據(jù)和方法以及公允價值變動對損益的影響。采用公允價模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價計(jì)量。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值與原賬面價值的差額，計(jì)入“公允價值變動損益”。任務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量①2014年5月1日,甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。2014年3月,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議,約定將甲公司開發(fā)的一棟精裝修的寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給乙公司使用,租賃期為10年。當(dāng)年5月1日,該寫字樓開發(fā)完成并開始起租,寫字樓的造價為9000萬元。2014年12月31日,該寫字樓的公允價值為9200萬元。假設(shè)甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計(jì)量。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:借:投資性房地產(chǎn)——成本 90000000貸:開發(fā)成本 90000000②2014年12月31日,按照公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值【例8-4】借:投資性房地產(chǎn)—公允價值變動 2000000貸:公允價值變動損益 2000000任務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量二、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變更

為保證會計(jì)信息的可比性,企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下,才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計(jì)量變更為公允價值模式計(jì)量。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的,由于涉及會計(jì)計(jì)量基礎(chǔ)的變更，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更處理,以計(jì)量模式變更時公允價值作為投資性房地產(chǎn)初始成本，并將變更時公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益。

已采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。任務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量甲公司的賬務(wù)處理為：2012年，甲公司將一幢寫字樓出租給乙公司，采用成本模式計(jì)量。2014年1月1日，假定甲公司持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值計(jì)量的條件，甲公司決定采用公允價值模式對該寫字樓進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2014年1月1日，該寫字樓的原價9000萬元，已提折舊270萬元，未提取減值準(zhǔn)備，公允價值9500萬元。甲企業(yè)按凈利潤的10％計(jì)提盈余公積。假定不考慮所得稅因素。借:投資性房地產(chǎn)——成本 95000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

2700000貸:投資性房地產(chǎn)——寫字樓90000000利潤分配——未分配利潤6930000盈余公積770000【例8-5】任務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

（一）資本化的后續(xù)支出

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴(kuò)建或裝修等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)核算，再開發(fā)期間不計(jì)提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)“在建”明細(xì)科目對資本化的后續(xù)支出進(jìn)行核算。任務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量2014年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期，該廠房按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，原價為2000萬元，已計(jì)提折舊600萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴(kuò)建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。12月15日，廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。【例8-6】

本例中，改擴(kuò)建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。任務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量②2014年3月15日—12月15日借：投資性房地產(chǎn)——在建14000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)6000000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房20000000①2014年3月15日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程借：投資性房地產(chǎn)——在建1500000貸：銀行存款1500000③2014年12月15日，改擴(kuò)建工程完工借：投資性房地產(chǎn)——廠房15500000貸：投資性房地產(chǎn)——在建15500000

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：任務(wù)3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)租賃合同到期，企業(yè)對其進(jìn)行改擴(kuò)建或裝修等，但工程完工后不再用于出租而是轉(zhuǎn)為自用的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入“在建工程”，并通過“在建工程”科目歸集改擴(kuò)建或裝修工程的資本化支出，待工程完工后，由“在建工程”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。（二）費(fèi)用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的不滿足資本化條件的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計(jì)入當(dāng)期損益。會計(jì)處理為：借:其他業(yè)務(wù)成本

貸:銀行存款任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換任務(wù)四核算投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)

（一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的基本知識

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿的證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或?qū)⒎峭顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個方面：一是企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變，從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)或從出租狀態(tài)改為自用或待售狀態(tài)。任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換主要有將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)和將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)兩種轉(zhuǎn)換形式，具體包括四種情況。四種情況

作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租。

（1）

自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租。

（2）

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。即企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理。

（3）

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將用于經(jīng)營租出的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售。

（4）

任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換日通常為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。如果企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出正式書面決議，明確表明其持有的達(dá)到可出租狀態(tài)的建筑物以備經(jīng)營性出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，轉(zhuǎn)換日為董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期。投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期或房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。

轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)發(fā)生相應(yīng)改變的日期。任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理（一）成本模式下的轉(zhuǎn)換

成本模式下，由于企業(yè)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨、投資性房地產(chǎn)均采用以實(shí)際成本為基礎(chǔ)核算，計(jì)量基礎(chǔ)一致，所以成本模式下的轉(zhuǎn)換會計(jì)處理比較簡單，僅是對房地產(chǎn)的重新分類，相應(yīng)科目按賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)即可。任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借：投資性房地產(chǎn)

存貨跌價準(zhǔn)備(原已計(jì)提跌價準(zhǔn)備的）

貸：開發(fā)產(chǎn)品或開發(fā)成本（按其賬面余額）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“開發(fā)成本”科目類似于一般企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目，“開發(fā)產(chǎn)品”科目類似于“庫存商品”科目。如果在完工時已經(jīng)將開發(fā)成本轉(zhuǎn)到了開發(fā)產(chǎn)品，那么直接貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目，如果沒有結(jié)轉(zhuǎn)，則直接貸記“開發(fā)成本”科目。任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2015年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2015年4月15日。2015年4月15日，該寫字樓的賬面余額55000000元，未計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備。甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓55000000貸：開發(fā)產(chǎn)品55000000【例8-7】任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等,分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目,借：投資性房地產(chǎn)（按其賬面余額）

貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)借：累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷（按已計(jì)提的折舊或攤銷）

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

借：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

（原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的）

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。2015年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將該辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2015年4月15日，為期5年。2015年4月15日，該辦公樓的賬面余額5500萬元，已計(jì)提折舊300萬元。甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓55000000累計(jì)折舊3000000貸：固定資產(chǎn)55000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

3000000【例8-8】任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目；借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（按投資性房地產(chǎn)的賬面余額）

貸：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

（按已計(jì)提的折舊或攤銷）

貸：累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷借：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的）

貸：固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：2014年3月1日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，其賬面價值為2800萬元，其中，原價5000萬元，累計(jì)已提折舊2200萬元。借：固定資產(chǎn)50000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

22000000貸：投資性房地產(chǎn)——廠房50000000累計(jì)折舊22000000【例8-9】任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換4.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，借：開發(fā)產(chǎn)品

（按照該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值）投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）（按照已計(jì)提的折舊或攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的）

貸：投資性房地產(chǎn)（按其賬面余額）任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

公允價值模式下，由于投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量，企業(yè)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、存貨等采用成本計(jì)量，所以需要對轉(zhuǎn)換日公允價值與賬面價值的差額進(jìn)行處理。以成本計(jì)量的非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的，考慮謹(jǐn)慎性原則的要求，借方差額計(jì)入“公允價值變動損益”，貸方差額計(jì)入“其他綜合收益”。以公允價值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本計(jì)量的非投資性房地產(chǎn)的，以轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)的公允價值作為新確認(rèn)的相應(yīng)資產(chǎn)的初始成本，轉(zhuǎn)換日公允價值與賬面價值的差額計(jì)入“公允價值變動損益”。任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1.作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，借：投資性房地產(chǎn)(成本)

（按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值）存貨跌價準(zhǔn)備（原已計(jì)提跌價準(zhǔn)備的）

貸：開發(fā)產(chǎn)品等（按其賬面余額）

同時借：公允價值變動損益（轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額）

貸：其他綜合收益——作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其賬面余額）任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

假定租賃期開始日該寫字樓公允價值75000000元，甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量，則企業(yè)的賬務(wù)處理為：承【例8-10】【例8-7】

借：投資性房地產(chǎn)——成本75000000貸：開發(fā)產(chǎn)品55000000

其他綜合收益——作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)20000000任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，借：投資性房地產(chǎn)(成本)

（按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值）累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊（按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊）無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的）固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（按其賬面余額）任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換同時借：公允價值變動損益

（轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額）其他綜合收益——自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額）

待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計(jì)入“其他綜合收益”科目的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

假定租賃期開始日該辦公樓公允價值50000000元，甲企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量，則企業(yè)的賬務(wù)處理為：承【例8-11】【例8-8】借：投資性房地產(chǎn)——成本50000000累計(jì)折舊3000000公允價值變動損益2000000貸：固定資產(chǎn)55000000任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換3.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價值）

貸：投資性房地產(chǎn)—成本（按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本）

投資性房地產(chǎn)—公允價值變動（按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價值變動）

公允價值變動損益（按其差額）任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換2014年4月1日,甲企業(yè)因租賃期滿,將出租的寫字樓收回,準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。2014年5月1日,該寫字樓正式開始自用,相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn),當(dāng)日的公允價值為4800萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計(jì)量,原賬面價值為4750萬元,其中,成本為4500萬元,公允價值變動為增值250萬元。借:固定資產(chǎn) 48000000貸:投資性房地產(chǎn)——成本 45000000——公允價值變動2500000公允價值變動損益 500000【例8-12】甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（4）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。

企業(yè)將采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時，借：開發(fā)產(chǎn)品（按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價值）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本（按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本）

投資性房地產(chǎn)—公允價值變動（按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價值變動）

公允價值變動損益（按其差額）任務(wù)4投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

甲地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的的部分寫字樓用于對外經(jīng)營租賃。2014年10月15日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價值為5800萬元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計(jì)量,原賬面價值為5600萬元,其中,成本為5000萬元,公允價值變動為增值600萬元。借:開發(fā)產(chǎn)品 58000000貸:投資性房地產(chǎn)——成本 50000000——公允價值變動6000000公允價值變動損益2000000【例8-13】甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:任務(wù)5投資性房地產(chǎn)的減值和處置任務(wù)五核算投資性房地產(chǎn)的減值和處置業(yè)務(wù)

資產(chǎn)的基本特征是預(yù)期能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益的流入。資產(chǎn)的賬面價值應(yīng)當(dāng)反映其預(yù)期為企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益流入的金額。如果某項(xiàng)資產(chǎn)預(yù)期為企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益低于其賬面價值的，則該項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)期能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益流入的金額進(jìn)行計(jì)量，并計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，確認(rèn)資產(chǎn)減值損失。一、投資性房地產(chǎn)的減值任務(wù)5投資性房地產(chǎn)的減值和處置

采用公允價值計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的賬面余額反映其公允價值，所以不需要考慮減值問題。借：資產(chǎn)減值損失

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

采用成本計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表日，如果存在減值跡象，需要進(jìn)行減值測試。

減值測試表明其可收回金額低于賬面價值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，任務(wù)5投資性房地產(chǎn)的減值和處置

甲公司辦公樓出租給乙公司使用，已確認(rèn)為一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。2009年末，該投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)減值跡象，進(jìn)行減值測試，確定其可收回金額為800萬元，此時該辦公樓的賬面價值1000萬元。借：資產(chǎn)減值損失2000000貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備2000000【例8-14】甲企業(yè)計(jì)提減值準(zhǔn)備的賬務(wù)處理為：任務(wù)5投資性房地產(chǎn)的減值和處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用卻不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該投資性房地產(chǎn)。企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn),取得投資收益。對于那些由于使用而不斷磨損直到最終報廢，或者由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行清理。此外，企業(yè)因其他原因，如非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)也屬于投資性房地產(chǎn)的處置。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。二、投資性房地產(chǎn)的處置任務(wù)5投資性房地產(chǎn)的減值和處置（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，借：銀行存款（按實(shí)際收到的金額）

貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本（按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價值）

貸：投資性房地產(chǎn)（按其賬面余額）借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

（按照已計(jì)提的折舊或攤銷）

貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（原已計(jì)提減值準(zhǔn)備）任務(wù)5投資性房地產(chǎn)的減值和處置

甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為30

000萬元，乙公司已用銀行存款付清。出售時，該棟寫字樓的成本為28000萬元，已計(jì)提折舊3000萬元。借：銀行存款300000000貸：其他業(yè)務(wù)收入300000000【例8-15】

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：借：其他業(yè)務(wù)成本250000000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

30000000貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓280000000任務(wù)5投資性房地產(chǎn)的減值和處置（二）采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置

處置采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時，借：銀行存款（按實(shí)際收到的金額）

貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本（按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額）

貸：投資性房地產(chǎn)——成本（按其成本）貸記或借記：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動（按其累計(jì)公允價值變動）

同時結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價值變動。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入“其他綜合收益”科目的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。任務(wù)5投資性房地產(chǎn)的減值和處置

甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議,將其原先自用的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用,租賃期開始日為2014年4月15日。2014年4月15日,該寫字樓的賬面余額50000萬元,已累計(jì)折舊5000萬元，公允價值為47000萬元。2014年12月31日,該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價值為48000萬元。2015年6月租賃期屆滿,企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn),并以55000萬元出售,出售款項(xiàng)已收訖。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價值模式計(jì)量，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。借:投資性房地產(chǎn)——成本 470000000累計(jì)折舊50000000貸:固定資 500000000

其他綜合收益—自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

20000000【例8-16】甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:(1)2014年4月15日,將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):任務(wù)5投資性房地產(chǎn)的減值和處置借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動10000000貸:公允價值變動損益 10000000(2)2014年12月31日,公允價值變動:(3)2015年6月,收回并出售投資性房地產(chǎn):

借：銀行存款 550000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 550000000

借：公允價值變動損益l0000000

其他綜合收益——自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

20000000

其他業(yè)務(wù)成本450000000

貸：投資性房地產(chǎn)——成本 470000000——公允價值變動10000000任務(wù)6其他資產(chǎn)任務(wù)六核算其他資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括長期待攤費(fèi)用等。一、長期待攤費(fèi)用

如以經(jīng)營方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出等。

其他資產(chǎn)是指除貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨、長期股權(quán)投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等以外的資產(chǎn)。

長期待攤費(fèi)用是指企業(yè)已經(jīng)發(fā)生，但應(yīng)由本期和以后各期負(fù)擔(dān)的攤銷期限在一年以上的各項(xiàng)費(fèi)用。任務(wù)6其他資產(chǎn)

企業(yè)發(fā)生的長期待攤費(fèi)用，借:長期待攤費(fèi)用

貸:銀行存款

原材料

長期待攤費(fèi)用”賬戶的期末借方余額反映企業(yè)尚未攤銷完畢的長期待攤費(fèi)用。借:管理費(fèi)用（攤銷長期待攤費(fèi)用時）銷售費(fèi)用等

貸:長期待攤費(fèi)用任務(wù)6其他資產(chǎn)

2014年4月1日，丙公司對其以經(jīng)營租賃方式租入的辦公樓進(jìn)行裝修，發(fā)生以下有關(guān)支出:領(lǐng)用生產(chǎn)用材料500000元，購進(jìn)該批材料時支付的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額為85000元，輔助車間為該裝修工程提供的勞務(wù)支出為180000元。有關(guān)人員工資等職工薪酬435000元。2014年12月1日，該辦公樓裝修完畢，達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并交付使用，按租賃期10年攤銷。借：長期待攤費(fèi)用585000貸：原材料500000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）85000【例8-17】⑴裝修領(lǐng)用原材料時：任務(wù)6其他資產(chǎn)借：長期待攤費(fèi)用180

000貸：生產(chǎn)成本——輔助生產(chǎn)成本180

000(2)輔助生產(chǎn)車間為裝修工程提供勞務(wù)時：借：長期待攤費(fèi)用435

000貸：應(yīng)付職工薪酬435

000

(3)確認(rèn)工程人員職工薪酬時：借：管理費(fèi)用10

000貸：長期待攤費(fèi)用10

000(4)2014年末攤銷裝修支出時：（2014年只有1個月的攤銷期）任務(wù)6其他資產(chǎn)二、其他資產(chǎn)

其他資產(chǎn)一般包括國家批準(zhǔn)儲備的特種物資、銀行凍結(jié)存款以及臨時設(shè)施和涉及訴訟中的財(cái)產(chǎn)等。其他長期資產(chǎn)可以根據(jù)資產(chǎn)的性質(zhì)及特點(diǎn)單獨(dú)設(shè)置相關(guān)賬戶核算。演講完畢，謝謝觀看！70歐債危機(jī)3解救方案1歐債危機(jī)簡介4近年動態(tài)聚焦2危機(jī)原因深究5歐債危機(jī)與中國歐債危機(jī)的全面觀歐債危機(jī)71相關(guān)概念主權(quán)債務(wù)：指一國以自己的主權(quán)為擔(dān)保向外，不管是向國際貨幣基金組織還是向世界銀行，還是向其他國家借來的債務(wù)主權(quán)債務(wù)違約:現(xiàn)在很多國家，隨著救市規(guī)模不斷的擴(kuò)大，債務(wù)的比重也在大幅度的增加主權(quán)信用評價:體現(xiàn)一國主權(quán)債務(wù)違約的可能性，評級機(jī)構(gòu)依照一定的程序和方法對主權(quán)機(jī)構(gòu)（通常是主權(quán)國家）的政治、經(jīng)濟(jì)和信用等級進(jìn)行評定，并用一定的符號來表示評級結(jié)果。1歐債危機(jī)簡介72歐債危機(jī)，全稱歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)，是指自2009年以來在歐洲部分國家爆發(fā)的主權(quán)債務(wù)危機(jī)。歐債危機(jī)是美國次貸危機(jī)的延續(xù)和深化，其本質(zhì)原因是政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)超過了自身的承受范圍。歐債危機(jī)簡介73開端三大評級機(jī)構(gòu)的卷入發(fā)展比利時，西班牙陷入危機(jī)蔓延龍頭國受到影響升級7500億穩(wěn)定機(jī)制達(dá)成歐債危機(jī)簡介發(fā)展過程741歐債危機(jī)簡介歐豬五國PIIGS（PIIGS—?dú)W債風(fēng)險最大的五個國家英文名稱第一個字母的組合）希臘——債務(wù)狀況江河日下

葡萄牙——債務(wù)將超經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出西班牙——危險的邊緣意大利——債務(wù)狀況嚴(yán)重愛爾蘭——債務(wù)恐繼續(xù)增加75目前，希臘屬歐盟經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)國家之一，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱，工業(yè)制造業(yè)較落后。海運(yùn)業(yè)發(fā)達(dá)，與旅游、僑匯并列為希外匯收入三大支柱。農(nóng)業(yè)較發(fā)達(dá)，工業(yè)主要以食品加工和輕工業(yè)為主。希臘已陷入經(jīng)濟(jì)衰退5年，債務(wù)危機(jī)持續(xù)2年多，已經(jīng)給希臘經(jīng)濟(jì)、政治和社會帶來了極大的破壞。嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)衰退帶來的直接后果是，失業(yè)率高企，民眾生活每況愈下。與此同時，政府收入銳減，償債目標(biāo)一再被推遲。2011年11月，希臘失業(yè)率高達(dá)21%，超過100萬人待業(yè)。。目前，希臘社會階層情緒對立嚴(yán)重，普通民眾認(rèn)為，正是當(dāng)權(quán)者無所作為，才將這個國家引向了目前這種災(zāi)難性局面。而政府官員普遍存在的貪污腐敗和無所作為，更是加重了民眾的不滿。希臘債務(wù)危機(jī)76葡萄牙是發(fā)達(dá)國家里經(jīng)濟(jì)較落后的國家之一，工業(yè)基礎(chǔ)較薄弱。紡織、制鞋、旅游、釀酒等是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。軟木產(chǎn)量占世界總產(chǎn)量的一半以上，出口位居世界第一。經(jīng)濟(jì)從2002年起有所下滑，2003年經(jīng)濟(jì)負(fù)增長1.3%。2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值為1411.15億歐元，經(jīng)濟(jì)增長1.2%。2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值為1472.49億歐元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為13800歐元，經(jīng)濟(jì)增長率為0.3%。葡萄牙債務(wù)危機(jī)772010年1月11日，穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字將調(diào)降該國債信評級。

2010年4月，葡萄牙已經(jīng)呈現(xiàn)陷入主權(quán)債務(wù)危機(jī)的苗頭。葡萄牙當(dāng)時的公共債務(wù)為GDP的77%，與法國處于相同水平；但是，企業(yè)以及家庭、人均的債務(wù)均超過了希臘和意大利，高達(dá)GDP的236%，葡萄牙債券已被投資者列為世界上第八大高風(fēng)險債券。2011年3月15日，穆迪把對葡萄牙的評級從A1下調(diào)至A3。穆迪稱，葡萄牙將面對很高的融資成本，是否能夠承受尚難預(yù)料，該國財(cái)政緊縮目標(biāo)能否如期實(shí)現(xiàn)也存在變數(shù)。再考慮到全球經(jīng)濟(jì)形勢仍不明朗、歐洲中央銀行可能提高利率以及高油價帶來更高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本，該機(jī)構(gòu)決定下調(diào)該國主權(quán)信用評級。78惠譽(yù)2010年12月把葡萄牙主權(quán)信用評級從“AA－”調(diào)低至“A＋”2011年3月25日，標(biāo)普宣布將葡萄牙長期主權(quán)信貸評級從“A-”降至“BBB”，3月29日，標(biāo)普宣布將葡萄牙主權(quán)信用評級下調(diào)1級至BBB-2011年4月1日，惠譽(yù)下調(diào)葡萄牙評級，將其評級下調(diào)至最低投資級評等BBB-。稱債臺高筑的葡萄牙需要救援。2011年4月，葡萄牙10年期國債的預(yù)期收益率已經(jīng)升至9.127%，創(chuàng)下該國加入歐元區(qū)以來的新高。與此同時葡萄牙將至少有約90億歐元的債務(wù)到期，葡萄牙政府實(shí)在支撐不住了，既沒錢、沒法償還到期的債務(wù)，又沒有有效的融資途徑，不得不提出經(jīng)濟(jì)救援申請。79房地產(chǎn)泡沫是愛爾蘭債務(wù)危機(jī)的始作俑者。2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，愛爾蘭房地產(chǎn)泡沫破滅，整個國家五分之一的GDP遁于無形。隨之而來的便是政府稅源枯竭，但多年積累的公共開支卻居高不下，財(cái)政危機(jī)顯現(xiàn)。更加令人擔(dān)憂的是，該國銀行業(yè)信貸高度集中在房地產(chǎn)及公共部門，任何一家銀行的困境都可能引發(fā)連鎖反應(yīng)。愛爾蘭5大銀行都瀕臨破產(chǎn)。為了維護(hù)金融穩(wěn)定，愛爾蘭政府不得不耗費(fèi)巨資救助本國銀行，把銀行的問題“一肩挑”，從而導(dǎo)致財(cái)政不堪重負(fù)。財(cái)政危機(jī)和銀行危機(jī)，成為愛爾蘭的兩大擔(dān)憂。史上罕見，公共債務(wù)將占到GDP的100%。消息一公布，愛爾蘭國債利率隨即飆升。愛爾蘭十年期國債利率已直抵9%，是德國同期國債利率的三倍。由此掀開了債務(wù)危機(jī)的序幕。房地產(chǎn)業(yè)綁架了銀行，銀行又綁架了政府，這就是愛爾蘭陷入主權(quán)債務(wù)危機(jī)背后的簡單邏輯。

愛爾蘭債務(wù)危機(jī)802011年9月19日，標(biāo)普宣布，將意大利長期主權(quán)債務(wù)評級下調(diào)一級，從A+降至A，前景展望為負(fù)面。在希臘債務(wù)危機(jī)愈演愈烈之際，意大利評級下調(diào)對歐洲來說無疑是雪上加霜。2010年意政府債務(wù)總額已達(dá)1.9萬億歐元，占GDP比例高達(dá)119%，在歐元區(qū)內(nèi)僅次于希臘。由于意大利債務(wù)總額超過了希臘、西班牙、葡萄牙和愛爾蘭四國之和，因此被視為是“大到救不了”的國家。意大利債務(wù)危機(jī)81

意大利和其他出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的歐洲國家所面臨的，并不是簡單收支失衡問題，而是根本性的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張動能不足問題。這些南歐國家在享受高福利的同時，卻逐漸失去全球經(jīng)濟(jì)競爭力。其不同程度存在的用工制度僵化、創(chuàng)新能力低、企業(yè)活力不足、偷稅以及政治內(nèi)耗劇烈等，是解決債務(wù)危機(jī)的重要障礙。然而，目前意政府乃至整個歐元區(qū)在應(yīng)對債務(wù)危機(jī)上，還僅僅以緊縮開支、修復(fù)政府短期資產(chǎn)負(fù)債表為主攻方向，在體制性改革問題上卻重視不夠。倘若這些陷入危機(jī)的南歐國家不進(jìn)行一番傷筋動骨的體制性改革，債務(wù)危機(jī)將無法獲得根本性解決。822011年10月7日，惠譽(yù)宣布將西班牙的長期主權(quán)信用評級由“AA+”下調(diào)至“AA-”，評級展望為負(fù)面。2011年10月18日，繼惠譽(yù)和標(biāo)普之后，穆迪也宣布將西班牙的主權(quán)債務(wù)評級下調(diào)兩檔至A1，前景展望為負(fù)面經(jīng)濟(jì)疲軟、財(cái)政“脫軌”，加上超高的失業(yè)率和低迷的房地產(chǎn)市場讓西班牙已不堪重負(fù)。該國經(jīng)濟(jì)增長乏力、財(cái)政債臺高筑和房地產(chǎn)市場萎靡不振，以及這些問題之間不斷加深的負(fù)面反饋效應(yīng)。西班牙債務(wù)危機(jī)831.影響歐元幣值的穩(wěn)定2.拖累歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展3.延長歐元區(qū)寬松貨幣的時間4.歐元地位和歐元區(qū)穩(wěn)定將經(jīng)受考驗(yàn)5.威脅全球經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定1歐債危機(jī)簡介主要影響84crisis2整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力不均1協(xié)調(diào)機(jī)制與預(yù)防機(jī)制的不健全3歐元體制天生弊端4.歐式社會福利拖累6歐洲一體化進(jìn)程5民主政治的異化:2歐債危機(jī)形成原因851.歐元區(qū)內(nèi)部機(jī)制：協(xié)調(diào)機(jī)制運(yùn)作不暢，預(yù)防機(jī)制不健全,致使救助希臘的計(jì)劃遲遲不能出臺，導(dǎo)致危機(jī)持續(xù)惡化。

2.整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力薄弱：遭受危機(jī)的國家大多財(cái)政狀況欠佳，政府收支不平衡在歐元區(qū)內(nèi)部存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡問題，地域經(jīng)濟(jì)水平的差異和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)差異導(dǎo)致債務(wù)危機(jī)國家的競爭力削弱；

3.歐元體制天生弊端：作為歐洲經(jīng)濟(jì)一體化組織，歐洲央行主導(dǎo)各國貨幣政策大權(quán)，歐元具有天生的弊端，經(jīng)濟(jì)動蕩時期，無法通過貨幣貶值等政策工具，因而只能通過舉債和擴(kuò)大赤字來刺激經(jīng)濟(jì),《穩(wěn)定與增長公約》沒有設(shè)立退出機(jī)制；2債務(wù)危機(jī)形成原因主要原因864.歐式社會福利拖累：高福利制度異化與人口老齡化，希臘等國高福利政策沒有建立在可持續(xù)的財(cái)政政策之上(凱恩斯主義財(cái)政政策的長期濫用)，歷屆政府為討好選民，盲目為選民增加福利，導(dǎo)致赤字?jǐn)U大、公共債務(wù)激增，償債能力遭到質(zhì)疑。

5.民主政治的異化:6.歐盟內(nèi)部：德國堅(jiān)定地致力于構(gòu)建“一體化”歐洲的戰(zhàn)略，法國有相同的意向，但同時也希望通過“歐洲一體化”來遏制德國。德法有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和雄厚的財(cái)力在歐債危機(jī)之初，甚至現(xiàn)在在很短時間內(nèi)疚可遏制危機(jī)蔓延并予以解決。之所以久拖不決，其根本目的在于借歐債危機(jī)之“機(jī)”，整頓財(cái)政紀(jì)律（特別市預(yù)算權(quán)），迫使成員國部分讓出國家財(cái)政主權(quán)，以建立統(tǒng)一的歐洲財(cái)政聯(lián)盟，在救助基金及歐洲央行的配合下，行使歐元區(qū)“財(cái)政部”的職能，以便加速推進(jìn)歐洲一體化進(jìn)程2債務(wù)危機(jī)形成原因主要原因871評級機(jī)構(gòu)2財(cái)務(wù)造假3積稅與就業(yè)4EU引起威脅2債務(wù)危機(jī)形成原因關(guān)于評級機(jī)構(gòu)及其他88二、1.評級機(jī)構(gòu):美國三大評級機(jī)構(gòu)則落井下石，連連下調(diào)希臘等債務(wù)國的信用評級。(2009年10月20日，希臘政府宣布當(dāng)年財(cái)政赤字占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例將超過12%，遠(yuǎn)高于歐盟設(shè)定的3%上限。隨后，全球三大評級公司相繼下調(diào)希臘主權(quán)信用評級，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)率先在希臘爆發(fā)。)至此，國際社會開始擔(dān)心，債務(wù)危機(jī)可能蔓延全歐，由此侵蝕脆弱復(fù)蘇中的世界經(jīng)濟(jì)。2財(cái)務(wù)造假埋下隱患：希臘因無法達(dá)到《馬斯特里赫特條約》所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即預(yù)算赤字占GDP3%、政府負(fù)債占GDP60%以內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)，于是聘請高盛集團(tuán)進(jìn)行財(cái)務(wù)造假，以順利進(jìn)入歐元區(qū)。3.稅基與就業(yè)不樂觀：經(jīng)濟(jì)全球化深度推進(jìn)帶來稅基萎縮與高失業(yè)4．歐盟的威脅：馬歇爾計(jì)劃催生出的歐共體，以及在此基礎(chǔ)上形成的歐盟，超出了美國最初的戰(zhàn)略設(shè)定，一個強(qiáng)大的足以挑戰(zhàn)美元霸主地位的歐元有悖于美國的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2債務(wù)危機(jī)形成原因關(guān)于評級機(jī)構(gòu)及其他891歐盟峰會成果（2011.10）2歐盟峰會成果（2011.12）3宋鴻兵3解救方案90一、銀行體系注資問題

3解救方案之10月峰會歐盟被迫采取一系列措施提供流動性，借以穩(wěn)定銀行體系：歐洲央行聯(lián)合美聯(lián)儲、英國央行、日本央行和瑞士央行在3個月內(nèi)向歐洲銀行提供無限量貸款；歐洲央行重啟抵押資產(chǎn)債券的收購；歐洲央行重新發(fā)放12個月期銀行貸款。在此次峰會上，歐盟領(lǐng)導(dǎo)人達(dá)成一致，要求歐洲90家主要商業(yè)銀行在2012年6月底前必須將資本金充足率提高到9%。銀行國別資本補(bǔ)充額度（單位：億歐元）希臘300西班牙262意大利147葡萄牙78法國88德國52總計(jì)約1060913解救方案之10月峰會二、EFSF擴(kuò)容問題實(shí)現(xiàn)“EFSF的杠桿化操作”，即以目前現(xiàn)有資金向高比例債券提供擔(dān)保，主要分為兩種方式：方式一：按20-25%的比例，用EFSF剩余資金額度為新發(fā)債券提供“信用增級”，投資者購買債券時可以購買“風(fēng)險保險”，從而使債券獲得EFSF的擔(dān)保，當(dāng)債券出現(xiàn)違約損失時，債權(quán)人可以從EFSF獲得至少20%的面值補(bǔ)償；方式二：依托EFSF成立“特別用途工具”（也有稱“特別用途投資工具”，縮寫為SPV/SPIV），吸納歐盟以外民間或主權(quán)基金以充實(shí)EFSF可用資金額度。923解救方案之10月峰會三、希臘主權(quán)債務(wù)減記問題歐盟和IMF：1090億歐元援助貸款銀行等私人投資者：自愿減記21%私人債僅減記幅度第二輪救助計(jì)劃所需資金21%252050%114060%1090私人債僅減記幅度與第二輪救助希臘計(jì)劃所需資金對比933解救方案之12月峰會一、達(dá)成“新財(cái)政協(xié)議”財(cái)政協(xié)議的主要內(nèi)容包括：1.政府預(yù)算應(yīng)實(shí)現(xiàn)平衡或盈余，年度結(jié)構(gòu)性赤字不得超過名義GDP的0.5%；2.成員國超過歐盟委員會設(shè)定的3%的赤字上限，將受到歐盟制裁，除非多數(shù)歐元區(qū)成員國反對；3.債務(wù)占比超過60%的國家，其債務(wù)削減數(shù)量指標(biāo)的細(xì)則必須依據(jù)新的規(guī)定；歐盟將加強(qiáng)對成員的財(cái)政監(jiān)督和評估，有權(quán)要求涉嫌違反《穩(wěn)定與增長公約》的成員國重新修改預(yù)算；4建立并落實(shí)各成員國政府債券發(fā)行計(jì)劃事先報告制度5.加強(qiáng)財(cái)政一體化；加強(qiáng)協(xié)調(diào)與管理，強(qiáng)化歐元區(qū)。943解救方案之十二月峰會二、強(qiáng)化EFSF和ESM強(qiáng)化EFSF：迅速實(shí)施EFSF的杠桿化擴(kuò)容方案；歡迎歐洲央行作為EFSF介入市場操作的代理機(jī)構(gòu)；EFSF將繼續(xù)發(fā)揮作用，為已啟動的項(xiàng)目提供融資。調(diào)整ESM：ESM提前至2012年7月啟動；歐盟委員會和歐洲央行為維護(hù)金融和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，可對金融援助做出緊急決定，達(dá)到85%多數(shù)同意即可；實(shí)繳資本和ESM已發(fā)放貸款的比率維持在15%以上。（同時運(yùn)行，強(qiáng)化救助能力）

953解救方案之12月峰會三、向IMF注資，提高救助資金的融