X年熱銷樓盤分析無錫市某地產·酩悅

熱銷樓盤分析---萬科?酩悅04年萬科進入無錫太湖新城，新都市主義代表作--魅力萬科城。6年來，影響并見證了太湖新城的發(fā)展，自身也不斷升級--社區(qū)配套逐步完善、生活氛圍日益成熟、人文氣息越發(fā)濃郁，一座成熟的宜居之城依然建立。項目規(guī)模：魅力萬科城酩悅，地處魅力萬科城三區(qū)，占地216792平方米，總建筑面積316948平方米項目定位：項目定位準確，抓住濱湖區(qū)地理位置優(yōu)勢，以“稀缺、低密度百萬平米之城”開啟新都市生活篇章物業(yè)類型：別墅小高層高層戶型設計：四房315㎡、三房104㎡-295㎡、兩房86㎡-97㎡價格：價格定位準確，吸引到了較多關注。項目總評

第一部分第二部分第三部分產品情況分析

銷售情況簡述營銷推廣分析第一部分產品情況分析第一部分

產品情況分析——項目簡介魅力萬科城位于無錫市未來的新城市中心——濱湖新城內,項目占地109.8萬平米,總建筑面積134萬平米,是無錫目前最大規(guī)模的在建項目。超前的開放式街區(qū)設計營造出獨具魅力的城市生活空間,完善的生活,購物、休閑、娛樂、交通、教育和市政配套打造出一個生活便捷的時尚新城。規(guī)劃中的軌道交通1號線、5號線貫穿新城,引領無錫走向湖濱時代。萬科城酩悅，地處魅力萬科城三區(qū)，占地21萬余平方米，規(guī)劃產品包括疊加別墅、小高層、高層三種形態(tài)。社區(qū)周邊配有時尚風情商業(yè)街，出則享受繁華，入則體會寧靜生活。社區(qū)還創(chuàng)造性的保留清末三進院老宅為高級會館。酩悅香檳出身LVMH集團旗下品牌，曾因法皇拿破侖的喜愛而贏得“皇室香檳”的美譽兩個多世紀以來，一直是歐洲許多皇室的貢酒。作為法國皇室香檳，與酩悅項目法式建筑和宮廷園林的氣質非常匹配，酩悅的命名也預示著萬科將以制作奢侈品的工藝和細心精心設計、建造項目。第一部分

產品情況分析——項目簡介開發(fā)商無錫萬科房地產開發(fā)有限公司項目地址無錫市濱湖區(qū)青祁路與高浪路的交匯處占地面積216792㎡總建面積316948㎡代理商上海新聯康總套數1572套建筑類型別墅、小高層、高層建筑結構框剪容積率1.22綠化率48.2%物業(yè)費2.6元/平米車位比1：1.5物業(yè)代理上海萬科物業(yè)管理有限公司開盤時間2011年8月13日預計推廣周期3年第一部分

產品情況分析——項目簡介配套設施教學配套江南大學/太湖高中/外國語學校（在建）/輔仁中學，學校全程引進一流名校，引進頂尖師資力量和領先教育理念。市政配套無錫市政府，無錫大劇院（在建），濱湖中醫(yī)院，太湖新城科教產業(yè)園，太湖國際科技園，環(huán)蠡湖風光帶，金匱公園商業(yè)配套飲食、休閑、娛樂：真鍋咖啡、吉祥餛飩、克莉絲汀餅屋為業(yè)主提供日常生活的便利。其他生活服務美國CAS干洗、小螞蟻家政、華雄美容美發(fā)等。第一部分

產品情況分析——項目周邊情況市政配套：無錫大劇院教學配套：大橋高中、育紅小學、江南大學、無錫職業(yè)技術學院、格致中學等休閑配套：市民中心商業(yè)配套：新東商業(yè)廣場醫(yī)療配套：濱湖區(qū)中醫(yī)院無錫大劇院新東商業(yè)廣場蠡湖大橋公園濱湖區(qū)中醫(yī)院大橋高中格致中學無錫職業(yè)技術學院江南大學長廣奚濕地公園市民中心育紅小學本案本案本案戶型配比房型面積（㎡）套數比例總套數兩房86-9759237.65%1572三房104-29584954.00%四房315905.74%商業(yè)52-924412.61%第一部分

產品情況分析——戶型配比第一部分

產品情況分析——戶型分析獨立書房舒適次臥玄關收納寬景陽臺客餐連體陽光主臥經濟兩房◎南向大開間主臥，方正大氣，

飄窗設計，盡攬陽光與美景◎配有2000多升收納空間，相當

于50個40升收納箱。預留多重

衣柜空間◎客餐廳連體設計尺度宜人，外接闊綽景觀陽臺，彰顯待客禮儀約：90平米第一部分

產品情況分析——戶型分析標準三房◎布局合理，采光優(yōu)良，生活適愜意◎入戶式玄關設計，獨立儲藏室，生活無限便利◎客、餐廳一體，視覺空間大氣，更利南北空氣對流◎U型廚房設計，空間寬敞，操作更便利◎三開間朝南，南向臥室飄窗，大氣美觀，盡享生活◎南向寬景陽臺，與自然親密接觸，尊享每一處清新◎三分離式衛(wèi)浴空間，使用方便，如意貼心。獨立書房舒適次臥陽光主臥寬景陽臺U型廚房第一部分

產品情況分析——戶型分析舒適三房

◎半附加式入戶花園，更享陽光沐浴和天然鮮氧。◎雙露臺全拓展式空間，尊享陽光午后的悠閑生活情趣?！虬胪卣故接^景陽臺，全南計，利用率高，暢享更多陽光美景?！?.5米開間雍容客廳，待客會友彰顯主人尊貴身份?！蛑形麟p廚，烹飪傳統與異域的不同風情美味?？筒瓦B體主臥套間入戶花園中西雙廚寬景陽臺約：148平米第一部分

產品情況分析——產品亮點高端配套至臻生活稀缺資源經典品質優(yōu)享生活綠色科技景觀綠化建筑風格品牌力量萬科●酩悅第一部分

產品情況分析——產品亮點品牌力量：作為中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，萬科集團擁有10余年精裝經驗，近百人專業(yè)研發(fā)團隊，并與全球戰(zhàn)略伙伴組成品牌聯盟，一對一定制裝修部品，將節(jié)能環(huán)保理念融會貫通的表達。此次萬科最新研發(fā)精裝標準，從公共空間、玄關、廚房、廳房、衛(wèi)浴、多級收納到家具智能化7大裝修體系，全面展現萬科精裝的體系化和科學化，讓酩悅成為品質生活的最佳標桿。第一部分

產品情況分析——產品亮點建筑風格：酩悅，融合東、西方建筑智慧，依中國皇家傳統九宮格布局方式與法國宮廷建筑原理結合而成，秉承歐洲古典主義美學的中軸對稱與三段式黃金比例。立面采用天然石材裝飾，呈現雋永的色澤和質感，于悠久歲月中凸顯主人身份的同時，更是住宅品質的保證和價值傳承的印記。在建筑的細節(jié)上運用極富特色的廊柱、雕花和線條等，將法式經典一一呈現。第一部分

產品情況分析——產品亮點景觀綠化：

歐洲宮廷園林，以嚴謹的設計、尊貴的禮儀感和精致的人工雕琢而著稱。酩悅在園林設計上，以凡爾賽宮園林為靈感，恢宏大氣，移步換景，對稱而豐富的裝飾，更添居住的尊貴感，建筑與自然、石材與綠化的巧妙搭配相映成趣。刺繡花壇、雕飾水景、景觀樹陣等景觀元素的運用，淋漓展現宮廷園林特有的精雕細琢，于細微之處演繹高貴品質。社區(qū)內人車分流，穿越列陣儀式的林蔭大道，體會靜候悅然的心情。古典噴泉唯美水景，作為一條鮮明的軸線貫穿整個庭院，更將皇家園林的華貴與浪漫推向高潮。第一部分

產品情況分析——產品亮點綠色科技：綠色是萬科面向未來的核心戰(zhàn)略。2010年，酩悅率先引進最新一代地源熱泵系統，應用太陽能、管道直飲水、外遮陽、雨水收集、中水利用等綠色節(jié)能環(huán)保技術，倡導低碳生活與自然回歸。筑造綠色住宅典范。第一部分

產品情況分析——產品亮點優(yōu)享生活：04年萬科進入無錫太湖新城，新都市主義代表作——魅力萬科城，以“稀缺、低密度百萬平米之城”開啟新都市生活篇章。6年來，影響并見證了太湖新城的發(fā)展，自身也不斷升級——社區(qū)配套逐步完善、生活氛圍日益成熟、人文氣息越發(fā)濃郁，一座成熟的宜居之城已然建立。魅力萬科城酩悅，此刻坐享“城熟”，繁華地段，集萃城市精華。第一部分

產品情況分析——產品亮點經典品質：魅力萬科城厚積薄發(fā)，兩千余日精雕細琢，設計團隊無數次驗證，力筑升級之作——酩悅，占地約21萬余平米、涵蓋疊加別墅、小高層、高層等產品形態(tài)，以傳統法式建筑與宮廷園林糅合本地文化精髓，重塑現代經典；凝萃萬科十余年精裝經驗、最新綠色環(huán)?？萍迹蛔鹬貧v史人文、創(chuàng)造性保留清末三進院老宅為高級會所；配備高端商業(yè)街、更享萬科高端物業(yè)，內外兼修，品質全面超越，只為成就無錫高端人居典范。第一部分

產品情況分析——產品亮點稀缺資源：太湖新城發(fā)展日新月異，優(yōu)質土地資源更顯珍貴，酩悅，稀缺低密度高端產品，外擁良好生態(tài)環(huán)境，內享私密幽靜的居住意境，樹木蔥蘢，花團錦簇，唯美的園林景觀，呈現綠意盎然的生活。第一部分

產品情況分析——產品亮點至臻生活：兩千余日的嘔心瀝血與苦心孤詣，只為筑就超越傳奇作品——酩悅，以創(chuàng)新疊加別墅，成就稀缺城市別墅典范。層層退臺，戶戶露臺的愜意空間，大尺度的至臻生活，唯有歷練人生的人士，才更懂得擁享，于大宅氣象的千古輪回中沉淀的悅然心境。第一部分

產品情況分析——產品亮點高端配套：老宅是文明傳承的印跡，是孕育水土的例證。萬科尊重當地歷史人文與傳統文化，在酩悅的規(guī)劃中創(chuàng)造性地保留清末三進院老宅，并改造為商業(yè)會館。將彌足珍貴的百年老宅保護利用，這是對城市古文明的一種敬意，也是酩悅上風上水的最好印證。酩悅高端商業(yè)街，以中西融合的理念和技法，保留中式屋頂，立面則呈現現代經典的風格。高端業(yè)態(tài)咫尺繁華，于現實和歷史的經典演繹中品味不凡生活。第二部分銷售情況分析第二部分

銷售情況分析——去化情況

自2011年8月開盤以來，共推出房源1572套，銷量高達18.2萬平方米。其中：別墅5.3萬平方米、小高層11.8萬平方米、高層0.75萬平方米、商業(yè)0.32萬平方米第二部分

銷售情況分析——房型去化分析銷售配比房型面積（㎡）套數總套數已售銷售比例總銷套數兩房86-97592157251632.82%1432三房104-29584980150.95%四房31590744.71%商業(yè)52-92441412.61%2011年8月底一期開盤價為9300，到12月一直呈逐步上漲的態(tài)勢，直到1月有輕微下滑。至今價格走勢較平穩(wěn)。第二部分

銷售情況分析——價格走勢第二部分

銷售情況分析——銷售動態(tài)目前銷售動態(tài)：魅力萬科城·酩悅預計4月份將推出105-130平米房源，具體房源信息待定。在售90平精裝小高層“幸福小公館”，均價10000-11000元/平米，總價90-100萬元/套，現購房金卡會員可享受一個點的優(yōu)惠，藍卡會員購房可享受0.2個點的優(yōu)惠。200平米精裝復式房源還剩幾套，均價13000-14000元/平米。在售90平精裝小高層“幸福小公館”餐廳實景圖廚房實景圖客廳實景圖在售90平精裝小高層“幸福小公館”臥室實景圖第三部分營銷推廣分析第三部分

營銷推廣分析——報紙廣告表現（訴求：綠色環(huán)保大事件）

項目宣傳第三部分

營銷推廣分析——銷售道具情況（訴求：萬科2011禮享季）

品牌宣傳第三部分

營銷推廣分析——戶外廣告此處的廣告位正是處于主干道，進進出出都能看到廣告位，并且廣告位于人們直線視覺之內，能夠長時間看到廣告牌的內容，從而加深了受眾對項目的認知。第三部分

營銷推廣分析——戶外廣告戶外大牌內容較為簡單,但置于售樓處外圍,昭示性強第三部分

營銷推廣分析——銷售道具情況戶型單頁簡單大氣，質地精良，體現樓盤高端品質第三部分

營銷推廣分析——網絡媒體情況通過大量的網絡媒體作為加推房源的信息推廣渠道，增加受眾，提高來訪量，從而促進成交第三部分

營銷推廣分析——樣板段分析售樓處第三部分

營銷推廣分析——樣板段分析小區(qū)景觀第三部分

營銷推廣分析——樣板段分析樣板間第三部分

營銷推廣分析——樣板段分析樣板間第三部分

營銷推廣分析——樣板段分析樣板間第三部分

營銷推廣分析——樣板段分析樣板段整體安排動線明確，樣板房裝修也比較精致。而且小區(qū)的面積較大，配合純法式的建筑風格，給人帶來一種大氣磅礴的感覺。THANKYOU謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經驗的指導方針運營市場定位的體現經營水平的體現體現餐廳的特色與水準溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現1、名字的承諾2、質量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標準的承諾5、外文翻譯的準確6、保證供應的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準備廚具、供應商選定、設計、用品選定、餐廳配置、員工訓練、餐廳氣氛、促銷方式3、經營數據營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內容決定決定相關相關決定決定決定決定以菜單為導向的硬件投資

1、餐廳的裝修風格2、硬件設施服務操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設備菜單設計正果1、能誘導顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標4、確定客單價5、設計盈利策略6、確定核心產品誰來設計菜單？產品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產品具備商品附加值物（什么產品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產品本身決定一本，產品附加值決定萬利從生理到心理從物質到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務為舞臺以商品為道具，讓消費者完全投入的時候，體驗就出現了PART01物=你的企業(yè)賣什么產品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價？企業(yè)目標的設定1、理論導向的目標設定2、預算3、制定利潤目標費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導向的目標設定確定目標設定營業(yè)收入=固定成本+目標利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動成本50%，營業(yè)稅率5.5%，目標利率每月8萬，問A餐廳的月營業(yè)收入：月營收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現定價由此開始1、評估產品、服務的質量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內部策略銷售占比占比策略內部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產品分析2、產品的確定（食材、口味、烹調、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內容選擇的標準因素成本設備廚師技術操作空間菜系風格吻合度品質可控度原料供應顧客喜好菜單協議度（銷售目標、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等）產品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據操作依據目標依據成本依據試口味成本操作第一次試菜的內容精確的成本核算—五個關鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調味料成本（單件產品、批量產品）3、燃料成本4、統一計量單位5、標準食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內容四料構成表1、符合思想審定2、符合目標審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構成表(四)、創(chuàng)造價值1、定價策略的確定2、提升雙A核心產品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價格最低價人均消費熱門暢銷品商品較多的價格帶最高價產品價格和觀念價值永遠是不一樣的，體驗經濟時代出售的不是產品價格，而是觀念定價與確定價格的區(qū)別確定價格產品、服務主導思路確定一個易于銷售的價格由企業(yè)根據成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價基于顧客的價值私立評估價值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價格策略3、高價位價格策略提升產品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務選擇文案時間體驗健康推廣感覺“附加值”提升產品附加值的“兩大前提”一好味道二品質確定好賣相美色器形設攝狀增健康少油湯汁鹽多有機養(yǎng)生品種增時間原材料生長原材料獲得制作耗時美味時間要求增文案—文字敘述九問1、餐點是什么？2、如何烹調制作？3、如何呈現？4、有何故事？5、有否獨特的口味？6、有否體現品質等級？7、食材的來源？8、有何獨特的體驗？9、對人有何好處？一料多烹多吃多味增選擇增推廣易拉寶臺卡小畫冊傳媒宣傳銷售人員介紹POP（五）、完美呈現1、專業(yè)團隊的選擇與合作2核心價值的呈現平面制片攝影助理攝影師食品造型翻譯修圖師文案設計師跟印完稿員餐飲行業(yè)中照片的功能的三個層次傳遞信息吸引顧客傳播文化菜式拍攝菜式拍攝的本質是靜物拍攝最根本的原則是對你的店鋪產生愉悅感不僅僅要讓顧客看見，更要問道和嘗到照片對菜單設計師的要求對餐飲行業(yè)有一定的了解了解餐廳的定位有全局觀和預見性善于溝通對平面設計師的要求熟練掌握各類設計軟件Photoshop,I