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2012年房地產(chǎn)市場年報沈陽地天泰閣地產(chǎn)營銷顧問有限公司總章市場資訊篇1

土地篇2

市場動態(tài)篇3

媒體統(tǒng)計42第一部分:市場資訊篇1政策資訊2012年主要房地產(chǎn)政策:中央基調(diào)不變,地方適度微調(diào)。貨幣政策適度寬松,多套房貸款嚴(yán)格限制。加大資金支持力度,大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)房產(chǎn)稅試點范圍有望擴大,并逐步建立房產(chǎn)稅制度行業(yè)動態(tài)2

10年城市規(guī)劃:沈陽將建八個新城

沈陽已經(jīng)步入高鐵時代

沈陽將完成36842套保障性安居工程任務(wù)指標(biāo)3市場資訊溫州火爆樓市“崩盤華強35.26億在沈拿地成新地王剛需成為市場主力3雙擊添加標(biāo)題文字雙擊添加標(biāo)題文字雙擊添加標(biāo)題文字注:2012年金融機構(gòu)貸款利率浮動表4泰閣觀點:2012年利率的調(diào)整、信貸的調(diào)整并不是針對房地產(chǎn)市場的,而是針對整個經(jīng)濟下行的,但這些對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了直接和間接的影響。不到一個月內(nèi)的兩次降息,也將使貸款百萬

20年的購房者,基準(zhǔn)利率下的利息減少近

300元每月。但是,十八大和中央經(jīng)濟工作會議都提出堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖,繼續(xù)實行限購以及差別化的利率等等。這實際上在另一方面,對于穩(wěn)定市場的預(yù)期也發(fā)揮了一定的作用。5資料來源:中國指數(shù)研究院表:房產(chǎn)稅試點范圍擴大信號6目標(biāo)問題:

短期來看,房產(chǎn)稅的確是可以抑制房價,但是實際上

房產(chǎn)稅必須服務(wù)于一個長期目標(biāo),而是尋求一種更為持續(xù)的地方公共財政的來源。同時,通過房產(chǎn)稅建立財政,提高地方公共服務(wù)的質(zhì)量、效率和積極性

泰閣觀點政策問題:

總體上不增加普通老百姓稅收負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上現(xiàn)公平、透明,進行稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整。還有,就是征收對象的問題。如果沒有一個全國性的房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng),房產(chǎn)稅的征收就不能完全實現(xiàn)所謂的公平性。7第一部分:市場資訊篇1

政策資訊2012年主要房地產(chǎn)政策:中央基調(diào)不變,地方適度微調(diào)。貨幣政策適度寬松,多套房貸款嚴(yán)格限制。加大資金支持力度,大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)房產(chǎn)稅試點范圍有望擴大,并逐步建立房產(chǎn)稅制度行業(yè)動態(tài)2

10年城市規(guī)劃:沈陽將建八個新城

沈陽已經(jīng)步入高鐵時代

沈陽將完成36842套保障性安居工程任務(wù)指標(biāo)3市場資訊溫州火爆樓市“崩盤華強35.26億在沈拿地成新地王剛需成為市場主力8溫州火爆樓市“崩盤”9華強35.26億在沈拿地成新地王10

泰閣觀點:

2002年到2009年,沈陽的地王寶座上,至少經(jīng)歷了10次更迭。2009年,地王便更迭了4次。但是2009年以來,沈陽便進入了地王“交接期”,熱點地塊頻頻流拍,使得接任地王尚無蹤影。直至6月27日,深圳華強新城市發(fā)展有限公司以總價35.26億掛牌交易的方式成功摘得位于沈陽金廊沿線的2012-019號地塊,接任地王才低調(diào)誕生,成為繼2009年年末中街同仁堂地塊后的首個商業(yè)地王,也是繼中海2009年兩周70億連續(xù),刷新沈陽總價地王后的又一個總價地王。但是,華強此次雖然刷新了總價地王,但從樓面地價來看,與周邊的萬科春河里比較,價格略低,也是較為正常的。11剛需成為市場主力12泰閣觀點

沈陽房地產(chǎn)市場還有較大的內(nèi)在需求。每年留沈以及來沈工作的大中專畢業(yè)生、外地來沈打工和經(jīng)商人員、青年人結(jié)婚用房以及房屋拆遷等,為房地產(chǎn)市場提供了巨大的剛性需求。

同時,隨著人均收入水平的提高和居民改善住房條件愿望的增強,改善性住房需求也逐年增多。在龐大的剛性需求和改善性需求的推動下,預(yù)計沈陽房價還將在相當(dāng)長一段時間內(nèi)保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢13第一部分:市場資訊篇1政策資訊2012年主要房地產(chǎn)政策:中央基調(diào)不變,地方適度微調(diào)。貨幣政策適度寬松,多套房貸款嚴(yán)格限制。加大資金支持力度,大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)房產(chǎn)稅試點范圍有望擴大,并逐步建立房產(chǎn)稅制度行業(yè)動態(tài)2

10年城市規(guī)劃:沈陽將建八個新城

沈陽已經(jīng)步入高鐵時代

沈陽將完成36842套保障性安居工程任務(wù)指標(biāo)3市場資訊溫州火爆樓市“崩盤華強35.26億在沈拿地成新地王剛需成為市場主力14沈陽已經(jīng)步入高鐵時代?沈陽將完成36842套保障性安居工程任務(wù)指標(biāo)15目錄市場資訊篇1土地篇2市場動態(tài)篇3媒體統(tǒng)計416第二部分:土地篇土地供應(yīng)市場土地成交市場2012年成交熱點地塊2012年重點企業(yè)拿地分析土地篇2012土地排名17土地供應(yīng)走勢附表:土地走勢分析圖18土地走勢分析2012年全年沈陽市總占地面積

3210.25萬平,同比減少

32.23%;總的來說,2012年隨著樓市的降溫,本年度土地市場呈現(xiàn)明顯的下行趨勢:其一,年內(nèi)土地供應(yīng)縮減。其二,受宏觀調(diào)控、金融政策、房地產(chǎn)市場低迷等原因的影響,開發(fā)商拿地?zé)崆椴辉?。其三,季度以來,土地成交市場活躍度明顯提升,土地市場短期內(nèi)呈現(xiàn)快速復(fù)蘇趨勢且有所延續(xù)。19本年各物業(yè)用途土地供應(yīng)情況

從各物業(yè)用途的土地供應(yīng)情況來看,本年居住用地和工業(yè)用地供應(yīng)量幾乎平分秋色,其中共推出

266宗,占比達

40%。居住用地比例上升主要是第三季度隨著樓市的逐步回暖,土地市場也迎來供地高峰期,政府土地部門推出大量優(yōu)質(zhì)土地,其中不乏一環(huán)內(nèi)、二環(huán)內(nèi)位置稀缺、含金量較高的地塊。但總體看來,受到政策打壓,開發(fā)商資金鏈吃緊,加上輿論下市場大環(huán)境趨冷,各大房企拿地?zé)崆閯t不如去年同期20三、2012年沈陽各區(qū)域土地供應(yīng)情況從各區(qū)域土地供應(yīng)情況來看,2012全年土地供應(yīng)量最大的依然為鐵西區(qū),供應(yīng)占比達23%。東陵區(qū)、于洪區(qū)和沈北新區(qū)緊隨其后。鐵西區(qū)的供應(yīng)主力主要來自三環(huán)外鐵西經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地。而東陵區(qū)和沈北新區(qū)由于土地資源豐富,因此供應(yīng)也相對充足。除此之外,于洪區(qū)由于受到市政規(guī)劃等一些利好因素,進行舊城改造,尤其是荷蘭村板塊以及丁香湖板塊,迎來了眾多知名開發(fā)商的紛紛進駐21第二部分:土地篇土地供應(yīng)市場土地成交市場2012年成交熱點地塊2012年重點企業(yè)拿地分析土地篇2012土地排名22土地成交分析表232012全年土地總成交占地

2429.65萬平,成交

494宗,占地同比下降

33.38%;其中居住用地成交占地

1266.03萬平,成交

200宗,占地同比下降

8.17%。從歷年土地成交市場走勢來看,整體趨勢還是穩(wěn)中有升,但略有反復(fù)。本年土地成交環(huán)比大幅攀升,一方面由于樓市調(diào)控等因素大幅制約一線城市導(dǎo)致大量品牌開發(fā)商將資金與注意力轉(zhuǎn)移像沈陽這樣受調(diào)控影響相對偏弱的二三線城市,另一方面沈陽城市影響力大幅攀升也是導(dǎo)致開發(fā)商大量涌入沈城拿地投資的重要因素,所以雖然樓市大環(huán)境遇冷,但是沈城未來的發(fā)展?jié)摿σ约邦A(yù)期價值還是吸引了眾多開發(fā)商進駐,整體未來趨勢還是向好的土地成交走勢分析24全年土地成交量走勢分析2012年土地成交市場較上年相比有明顯的縮水,除6月份有一次成交井噴外,全年的走勢相對平緩。但第四季度土地成交市場呈現(xiàn)出向好的趨勢,成交量逐月穩(wěn)步提升而且成交地塊中土地質(zhì)量較高。隨著建筑成本的不斷上漲,宏觀調(diào)控力度的不斷加大,開發(fā)商拿地也越來越謹(jǐn)慎。今年幾個知名開發(fā)商進入沈陽房地產(chǎn)市場,拿地舉動也比較頻繁,而像金地、萬科、恒大等在沈陽打拼多年的龍頭開發(fā)商都進軍新區(qū)域,開辟新的高端居住群。25各區(qū)域土地成交走勢分析單擊添加標(biāo)題文字

從成交走勢來看,在2012年的上半年,東陵區(qū)的成交波動較為明顯,成交量也主要來源于該區(qū)域,受到全運會和大渾南利好政策的影響,土地市場表現(xiàn)良好,尤其4、5月份成交一直處于較高位。

進入到下半年,成交量則主要來源于于洪區(qū)和鐵西區(qū)。沈北新區(qū)在10月份成交量拔地而起并將這種勢頭一直持續(xù)到2012年的最后關(guān)頭。這幾個區(qū)域是近年來沈陽房地產(chǎn)大熱區(qū)域,土地市場也相比其他區(qū)域更為火熱。成交土地可建面積分析2012年全年可建面積

4337.73萬平,其中居住可建面積

2751.33萬平,較上一年相比均有明顯的萎縮。除去

6月份土地市場的成交井噴帶來的可建面積的全面拔高以及年底成交高峰之外,全年土地成交走勢相對平穩(wěn),因此可建面積也沒有過大起伏。9、10月份傳統(tǒng)房地產(chǎn)黃金季節(jié)并沒有使得土地市場成交量水漲船高27本年各區(qū)域成交總價走勢從2012年各區(qū)成交金額走勢來看,6月份由于成交量猛增,導(dǎo)致當(dāng)月各區(qū)域土地成交金額也直線上揚,其中沈河區(qū)的金廊沿線成交一宗商業(yè)性質(zhì)地塊,成交總價高達35億元,為年度單塊土地最高成交金額,最終被華強地產(chǎn)成功摘得,拉高了沈河區(qū)土地成交總價28第二部分:土地篇土地供應(yīng)市場土地成交市場2012年成交熱點地塊2012年重點企業(yè)拿地分析土地篇2012土地排名29

2012年成交熱點地塊302012年成交熱點地塊分析圖31第二部分:土地篇土地供應(yīng)市場土地成交市場2012年成交熱點地塊2012年重點企業(yè)拿地分析土地篇2012土地排名322012年成交熱點地塊2012年重點企業(yè)拿地數(shù)據(jù)332012年成交熱點地塊2012年重點企業(yè)拿地分析

2012年,包括萬科、保利、金地、華潤、恒大等全國知名房企在沈陽均有新動作,其中萬科在于洪廣場附近摘得一塊總占地近19萬平的一宗土地;而保利則分別在沈河與和平滿融地區(qū)拍得占地近41萬平居住用地;恒大集團分別在皇姑區(qū)四臺子板塊和大東區(qū)的望花板塊成功摘地并開辟了兩個全新項目恒大雅苑和恒大翡翠華庭;華潤則在和平區(qū)長白島板塊的核心地段拍得兩宗土地,目前華潤幸福里正處于熱銷階段。

除此之外中海、碧桂園等開發(fā)商也紛紛選擇優(yōu)質(zhì)地塊進行土地儲備,穩(wěn)固在沈的業(yè)務(wù)拓展,隨著沈陽城市地位的不斷提升,城市對外吸納力不斷增強,特別是未來調(diào)控基調(diào)不變,一線城市受限依舊的背景下,全國性房企必然要加大非一線城市的業(yè)務(wù)量,特別是一些重點二線城市的業(yè)務(wù)拓展,已經(jīng)成為其未來業(yè)績持續(xù)增長的一大利潤點,沈陽作為二線重點城市的代表,必然會越來越受到青昧,未來其他知名房企進一步擴大在沈業(yè)務(wù)量也成為一個趨勢342012年土地成交占地面積(排名前10)35第二部分:土地篇土地供應(yīng)市場土地成交市場2012年成交熱點地塊2012年重點企業(yè)拿地分析土地篇2012土地排名362012年土地成交總額排名前10372012年土地成交樓板價排名10地塊38目錄市場資訊篇1土地篇2市場動態(tài)篇3媒體統(tǒng)計439商品房住宅市場市場動態(tài)篇商品房市場環(huán)線市場分析別墅市場分析40

年內(nèi)全市商品房供應(yīng)量為1845.85萬平,同比減少11.87%,供應(yīng)套數(shù)為188023套。其中商品住宅供應(yīng)量為1683.31萬平,同比減少11.62%,供應(yīng)套數(shù)為174413套。由于受到限購、限貸等一系列調(diào)控政策持續(xù)影響,購房者今年轉(zhuǎn)入理性購房,開發(fā)商回籠資金嚴(yán)重受阻,在經(jīng)過新一輪的土地放量后,整個市場仍存在大量囤地未開發(fā)現(xiàn)象,加上政策導(dǎo)向不明朗,開發(fā)企業(yè)也紛紛放緩開發(fā)節(jié)奏,謹(jǐn)慎開發(fā),以規(guī)避政策不確定帶來的風(fēng)險。因此,從近年來全市商品房以及商品住宅整體供應(yīng)趨勢來看,沈陽市場在經(jīng)歷了一輪穩(wěn)步增長后,今年商品房與商品住宅供應(yīng)紛紛呈現(xiàn)下滑走勢。商品房市場分析41從供應(yīng)走勢來看,今年整體市場與去年相比,熱度明顯降低,全年商品房供應(yīng)量同比減少11.87%。由于前期土地供應(yīng)充足,市場熱度高漲,市場整體供應(yīng)一度暴漲。但在調(diào)控政策不斷施壓下,今年市場受打壓影響異常明顯,購房者熱情不高,觀望情緒濃重,直接影響開發(fā)企業(yè)資金回籠。由于資金鏈緊張,加上政策一直持續(xù)嚴(yán)厲不見放松,并且市場目前存在大量囤地未開發(fā)情況,因此開發(fā)商采取謹(jǐn)慎開發(fā)以應(yīng)對市場遇冷帶來的銷售危機,今年整體供應(yīng)一直保持低走狀態(tài)。明年隨著全運會的召開等一系列利好影響,市場將出現(xiàn)新一輪的放量,供應(yīng)存在一定的上漲預(yù)期42今年市場整體供應(yīng)情況與去年相比隨有所下滑,但和平、沈河、渾南以及東陵區(qū)供應(yīng)情況仍保持上漲狀態(tài)。和平區(qū)原始城區(qū)開發(fā)殆盡,近年供應(yīng)主要集中在長白島地區(qū)。島內(nèi)經(jīng)過上一輪的土地放量,為供應(yīng)市場提供了大量新增供應(yīng)可能。加上年內(nèi)金廊沿線的改造,區(qū)域供應(yīng)出現(xiàn)一定程度上漲。沈河區(qū)土地資源有限,開發(fā)難度高,供應(yīng)一直處于低位。今年主要借勢金廊沿線有大量綜合體項目集中上市,大大拉動了區(qū)域供應(yīng),新行政區(qū)也為區(qū)域供應(yīng)帶來一定上漲空間。渾南新區(qū)土地儲備充足,并且受益全運會、政府南遷等影響,供應(yīng)一直居高不下。并且隨著全運會臨近,未來仍存在上漲可能。東陵區(qū)原始供應(yīng)主要以棋盤山板塊為主,該區(qū)域以別墅、洋房等高端產(chǎn)品為主,開發(fā)難度大,供應(yīng)一直處于低走態(tài)勢。南部區(qū)域的崛起為區(qū)域市場帶來一線生機,市場容量逐漸加大。隨著南部區(qū)域開發(fā)加深,未來供應(yīng)仍存在上漲空間2012年本年各區(qū)商品供應(yīng)量分布情況43沈陽商品房歷年成交量分析今年沈陽全市商品房成交面積1312.75萬平,同比減少18.95%,其中商品住宅成交面積為1079.58萬平,同比減少19.23%,沈陽作為二線城市對于樓市調(diào)控的影響存在一定的滯后性,但今年隨著國家對于調(diào)控政策的異常堅決使得今年沈城樓市普遍遇冷,整體成交出現(xiàn)下滑。但調(diào)控政策畢竟主要是針對價格過高過快上漲的一二線城市,限制投資投機性購房需求,沈陽作為剛需為主導(dǎo)的市場,雖然受到政策波及,但影響畢竟有限,加上城市地位不斷提升使得剛需釋放需求也在不斷擴大,市場整體承載力尚未飽和,健康平穩(wěn)發(fā)展依然是沈城樓市的主基調(diào),所以雖然今年成交有所下滑,但就目前市場回暖趨勢以及當(dāng)前市場表現(xiàn)來看,未來市場走出寒冬持續(xù)回暖的趨勢基本不會改變,未來整體走勢還是以價穩(wěn)量升為主44本年全市各區(qū)商品房成交情況表45

縱觀整個市場,受資源以及限購政策影響,今年二環(huán)外區(qū)域銷售明顯好于二環(huán)內(nèi)。其中以于洪、渾南、沈北較為突出,而中心城區(qū)中鐵西區(qū)以絕對優(yōu)勢領(lǐng)先于其他各區(qū)。由于沈陽城市發(fā)展中心外擴,于洪區(qū)與沈北新區(qū)近年來市場發(fā)展迅速,可供開發(fā)土地資源豐富;產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富,價格相對便宜,性價比較高,受到購房者歡迎;隨著三、四環(huán)的開通,區(qū)域市場存在較為廣闊的發(fā)展空間。渾南新區(qū)主要借力于全運會的利好影響,發(fā)展機遇較好,收到自住、投資客的青睞。鐵西區(qū)位于二環(huán)內(nèi),但是整體市場售價在市內(nèi)五區(qū)中更有競爭力,而區(qū)域配套相對完善,整體性價比較高,區(qū)域內(nèi)銷售情況較好46商品房住宅市場市場動態(tài)篇商品房市場環(huán)線市場分析別墅市場分析47從年內(nèi)住宅供應(yīng)整體走勢來看,今年供應(yīng)水平與去年相比稍顯遜色。今年受到調(diào)控政策影響較為明顯,購房者觀望情緒濃重,上半年各樓盤產(chǎn)品存在明顯滯銷情況,直接影響開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)與推盤節(jié)奏,加上政策指向尚不明朗,大部分開發(fā)企業(yè)持保守態(tài)度,不少樓盤建設(shè)進度放緩,雖然下半年市場逐步回暖,但全年整體供應(yīng)量釋放還是受調(diào)控影響有所保留。但預(yù)計隨著市場回暖的深入并企穩(wěn),并且隨著未來新一輪的土地市場的放量,以及全運會臨近,沈城樓市整體成交活躍度的恢復(fù),未來市場供應(yīng)上漲并放量可期。48今年和平、沈河、渾南以及東陵區(qū)住宅產(chǎn)品供應(yīng)漲勢良好,其他區(qū)域供應(yīng)均有不同程度下滑。和平區(qū)原始城區(qū)土地資源有限,開發(fā)難度大,住宅產(chǎn)品供應(yīng)主要以長白島地區(qū)為主,島內(nèi)經(jīng)過上一輪的土地放量,從而保證了區(qū)域市場供應(yīng)充足,品牌開發(fā)商云集,也帶動了區(qū)域市場發(fā)展。沈河區(qū)主要由于金廊沿線的新一輪開發(fā)以及新行政區(qū)的建設(shè),為區(qū)域市場帶來一定機會。渾南新區(qū)受到全運會、政府南遷影響,開發(fā)節(jié)奏快,住宅集中,供應(yīng)一直處于高位。東陵區(qū)南部地區(qū)的崛起,為原本較為單一的區(qū)域格局帶來新的機遇,供應(yīng)正逐漸發(fā)力49與去年住宅供應(yīng)套均面積呈現(xiàn)跌宕走勢不同,今年供應(yīng)套均面積相對穩(wěn)定,以100平左右的中等面積戶型為主。由于沈陽市場目前仍受剛需主導(dǎo)影響,100平左右的中等戶型總價易控,普遍以舒適型兩局或小三室為主,實用性強,受到多數(shù)購房者青睞,市場反響較好50與去年全年銷售一直處于高位走勢不同,今年成交受市場回暖出現(xiàn)觸底反彈后整體回升趨勢始終保持延續(xù)。年初受到調(diào)控政策影響,購房者觀望情緒曾一度高漲,市場成交一度低迷。但隨著一批以價換量等重磅促銷手段的出現(xiàn),市場逐步出現(xiàn)回暖跡象并隨著金融政策的相對松動使得部分剛需得到釋放,市場成交開始復(fù)蘇并活躍,導(dǎo)致后期不少持幣觀望者也陸續(xù)進場搶購,市場成交量進一步攀升并企穩(wěn),雖然目前調(diào)控總基調(diào)不變,但剛需為主的沈城樓市的市場信心卻在逐步恢復(fù),未來市場向好的趨勢逐步凸顯51從各物業(yè)類型成交同比來看,洋房、公寓銷售有所增長,其他產(chǎn)品均有不同程度下滑。公寓作為投資投機產(chǎn)品的代表,客戶主要以投資客為主,也是受目前調(diào)控影響最大的產(chǎn)品之一,成交相對低迷。洋房產(chǎn)品因其稀缺性以及舒適性突出,是部分經(jīng)濟實力較強的改善型客群的首選。從業(yè)態(tài)形式來看,目前沈陽市場中住宅產(chǎn)品仍是主要市場導(dǎo)向,成交占比非常大,達到91.09%,有所增長52不難看出,商品住宅套均面積在80-100平米的舒適兩居或是小三居是目前市場最受青睞的產(chǎn)品。80平米左右的舒適兩居能夠滿足人們?nèi)粘I罨拘枨?,總房款在可控制范圍?nèi),適合首次置業(yè)客戶群體;100平米左右的小三居能夠為居住者提供更為廣泛的活動空間,并且可以滿足首改客戶的一些基本改善居住條件的要求,市場反映較好。在這個面積段的產(chǎn)品也順應(yīng)了沈陽剛需為主的市場主流,成為市場有力支撐53本年全市各區(qū)商品商品住宅成交情況分析54今年各區(qū)成交與去年相比,只有渾南呈現(xiàn)小幅增長,其他區(qū)域均呈現(xiàn)不同程度下滑。渾南新區(qū)區(qū)域優(yōu)勢明顯,不受限購政策影響,并且受益于全運會、政府南遷等利好因素影響。區(qū)域市場發(fā)展迅速,因其市場發(fā)展機遇良好,地鐵、輕軌的帶動,購房者認(rèn)可度頗高,成為近年購房熱門區(qū)域。而從成交占比來看,鐵西與于洪占比較大。鐵西區(qū)域市場成熟,配套完善,在售產(chǎn)品業(yè)態(tài)齊全,售價親民,贏得了龐大的客戶基礎(chǔ)。于洪區(qū)配套日漸完善,價格優(yōu)勢明顯,大量分流鐵西以及皇姑外溢客戶,成交比例較大。55本年度商品房排名前1056本年度商品住宅房排名前1057商品房住宅市場市場動態(tài)篇商品房市場環(huán)線市場分析別墅市場分析58各環(huán)線供應(yīng)分析受到限購政策以及土地資源限制,今年主要供應(yīng)仍集中在二環(huán)外區(qū)域。二環(huán)外區(qū)域土地資源充足,開發(fā)難度相對更低,限購政策的實施也為區(qū)域帶來了重大利好,各大品牌開發(fā)商云集,區(qū)域價值顯著提升。隨著地鐵、三四環(huán)等市政配套的逐漸完善,二環(huán)外區(qū)域距離感明顯降低,購房者對二環(huán)外區(qū)域關(guān)注度與接受程度也逐漸提高。沈陽房地產(chǎn)市場逐年向外擴張,以緩解二環(huán)內(nèi)的居住壓力,未來二環(huán)外區(qū)域供應(yīng)將繼續(xù)保持高位走勢59商品住宅方面,二至三環(huán)區(qū)域仍是主要供應(yīng)區(qū)域,三環(huán)外區(qū)域次之。二至三環(huán)區(qū)域起步早,發(fā)展快,前期市場供應(yīng)量非常大。但是區(qū)域內(nèi)土地資源有限,市場在快速發(fā)展的過程中已趨于飽和,區(qū)域土地價格漲幅迅猛,開發(fā)商拿地成本加大,所以今年整體供應(yīng)出現(xiàn)了下滑。三環(huán)外區(qū)域配套逐漸完善,市場開始發(fā)展,區(qū)域價格較二至三環(huán)更具優(yōu)勢,近年吸引了大批的開發(fā)商與購房者,市場供應(yīng)穩(wěn)步攀升60各環(huán)線成交分析61從對比圖不難看出,今年各環(huán)線住宅銷售情況與去年相比均出現(xiàn)不同程度下滑。二環(huán)內(nèi)區(qū)域土地資源稀缺,開發(fā)難度相對較高,市場容量有限,普遍以城市豪宅、公寓、綜合體等形式存在,住宅比重正逐年減少。由于住宅具備一定稀缺性,售價較高,銷售難度大,成交一般。二至三環(huán)區(qū)域土地資源充足,配套逐漸比擬二環(huán)內(nèi)區(qū)域,購房者認(rèn)可度提高,成交最好。三環(huán)外區(qū)域目前距離感明顯,配套有待完善,但整體售價更具吸引力,成交尚可。隨著三環(huán)外開發(fā)加深,配套跟進,未來成交比例將逐年加重62商品房住宅市場市場動態(tài)篇商品房市場環(huán)線市場分析別墅市場分析63各別墅產(chǎn)品成交面積分析全年別墅產(chǎn)品成交39.56萬平,同比減少26.53%,共成交1672套,今年別墅可說是近幾年作為困難的一年,當(dāng)前調(diào)控政策打擊的對象主要是具有投資、投機性的產(chǎn)品,而別墅作為高端物業(yè)的代表,投資投機性是其主要的特性之一,因此必然受到調(diào)控沖擊,另外今年整體經(jīng)濟大環(huán)境不佳,不少該類客群資金運作頗受影響,也導(dǎo)致不少潛在客群的流失,所以今年整體成交相對低迷64各別墅產(chǎn)品成交類型分析聯(lián)排目前已經(jīng)成為是別墅市場的主導(dǎo)產(chǎn)品,其相對其他類型產(chǎn)品面積適中、總價可控、經(jīng)濟實用性強的特點使其成為當(dāng)前別墅成交的主流產(chǎn)品;另外雙拼產(chǎn)品在保證了居住舒適度的同時,又具備相對私密性與奢華感,性價比較高,市場認(rèn)可度較好;獨棟產(chǎn)品目前受政策限制,目前在售產(chǎn)品普遍面積偏大,總價過高,市場局限性;類獨棟產(chǎn)品目前尚處于市場培育期,雖然舒適度高于聯(lián)排產(chǎn)品,但優(yōu)勢并非過于突出,且總價偏高,市場接受度有限;疊拼產(chǎn)品相對其他別墅類型產(chǎn)品其舒適度有限,且特點與部分大戶型洋房產(chǎn)品類似,別墅具備的優(yōu)越性正逐步缺失,所以目前此類產(chǎn)品在別墅市場中抱有量正在逐步萎縮,整體成交情況不佳65本年別墅產(chǎn)品成交面積分析年內(nèi)別墅產(chǎn)品成交主要集中在200平以下的小面積產(chǎn)品,小面積產(chǎn)品購房門檻低,資金投入小,不影響購房者資金運作,但同時兼顧一定的舒適度與實用性,在當(dāng)前階段較受認(rèn)可特別是首置該類產(chǎn)品的客群。中等面積主要以220-280平產(chǎn)品為主,此面積段產(chǎn)品舒適性更強,總價相對適中,對追求高品質(zhì)生活的高端客群有較大吸引力。另外由于市場大環(huán)境不佳,經(jīng)濟不景氣,總價偏高的大面積產(chǎn)品銷售明顯存在滯銷66本年度報廣投放走勢圖從上圖中可以看出,除去年初和年尾,2012全年報廣投放走勢相對平穩(wěn)。由于“金九銀十”是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季,因此在9月份媒體投放量在全年處于最高位,但由于隨著宏觀調(diào)控政策的深入,2012年相較于上年,整體都呈現(xiàn)下降局面。而且自10月份之后,由于“金九”的慘淡收場和政府的緊縮政策,使房地產(chǎn)市場遭受到沉重打擊,因此媒體投放量大幅下跌,從此也可以看出各開發(fā)商在當(dāng)前市場形勢下采取了相對保守的銷售策略圖表167目錄市場資訊篇1土地篇2市場動態(tài)篇3媒體統(tǒng)計468本年媒體投放總體分析各大媒體投放對比分析各類物業(yè)類型報廣統(tǒng)計各區(qū)域報廣投放情況媒體統(tǒng)計69本年媒體投放總體分析報廣總計總體情況表本年度共有398個項目投放報廣,總的投放頻次為5417次,投放量為4034.09版,投放金額為9.39億元。雖然在項目數(shù)上,相比上年有所上漲,但是從其它各項指標(biāo)來看,相比上年均呈現(xiàn)下降趨勢。可以看出,由于國家在宏觀調(diào)控上的緊縮政策,2012年全年的報廣投放情況保持在一個較低位(報價均以媒體對外公開報價為準(zhǔn),以下相同)70圖表二因為2012年中央強調(diào)要堅定不移地繼續(xù)實施房地產(chǎn)調(diào)控政策,沈陽雖然是作為二線城市,但是從整體上看,房地產(chǎn)市場受到政策打壓也很嚴(yán)重,因此相較于上年,媒體報廣處于較低放量。與上一年相比,項目個數(shù)上漲了,其他各項參數(shù)反而均有不同程度的下降,其中版數(shù)和廣告金額下降幅度都較大,分別是11.33%和10.28%71雙擊添加此處添加內(nèi)容此處添加內(nèi)容此處添加內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容單擊此處添加段落文字內(nèi)容72本年媒體投放總體分析各大媒體投放對比分析各類物業(yè)類型報廣統(tǒng)計各區(qū)域報廣投放情況媒體統(tǒng)計73表格3各大媒體報廣情況表本年度依然遼沈晚報報廣居首位,報廣金額為

438,547,500元,投放頻次為

1928次,投放金額與投放頻次占比分別為

46.70%和35.60%,各個參數(shù)均遠(yuǎn)高于其他媒體報廣。足以見得,遼沈晚報在五大媒體中營銷投放力度最高,而且多以整版為主。其次為華商晨報,報廣投放金額為

288,584,340,投放頻次為

1891次,分別占總投放金額與總投放頻次的

30.73%和

34.91%??傮w看來,各大媒體報廣參數(shù)與上一年相比均有不同程度的下降74兩年各媒體報廣柱狀圖75本年媒體投放總體分析各大媒體投放對比分析各類物業(yè)類型報廣統(tǒng)計各區(qū)域報廣投放情況媒體統(tǒng)計76媒體投放物業(yè)類型所占百分比從統(tǒng)計表可以得出,本年各物業(yè)類型媒體投放依然以普通住宅項目報廣為主,項目個數(shù)達到297個,投放頻次達4220次,投放量為3117.26版,投放金額為727,508,465元,投放金額占比達到77.47%,普通住宅依然是地產(chǎn)市場競爭最為激烈的產(chǎn)品。另外別墅產(chǎn)品因為其產(chǎn)品的特殊性,雖然項目個數(shù)不多,但年投放金額達到了101,964,750元,在億元水平線之上,整體競爭也十分激烈。(報價均以媒體對外公開報價為準(zhǔn),以下相同)7778各物業(yè)投放金額比例圖本年度住宅項目依然在報廣投放金額中占主導(dǎo)地位,比重達到77%,較去年有所上漲。商業(yè)和公寓比重較去年有所下降,投放金額占比分別占8%以及1%,2012年隨著樓市調(diào)控的深入,限購、限貸等調(diào)控政策常態(tài)化,曾經(jīng)支撐房地產(chǎn)市場的投資需求逐漸消退,“剛性需求”逐漸成為樓市需求的主力,針對“剛性需求”的促銷手段也是花樣百出,所以不少開發(fā)商在本年加大了住宅產(chǎn)品的報廣投放力度79本年媒體投放總體分析各大媒體投放對比分析各類物業(yè)類型報廣統(tǒng)計各區(qū)域報廣投放情況媒體統(tǒng)計80各區(qū)域廣告投放情況本年度各區(qū)域報廣投放以于洪區(qū)居首位,由于于洪區(qū)多以普通住宅產(chǎn)品為主且普遍體量偏大,開發(fā)周期長,而且荷蘭村板塊、丁香湖板塊以及于洪新城板塊更是近年來的熱點區(qū)域,所以對于媒體營銷需求強,投放力度大,本年投放頻次達到

887次,但是受政策影響,相比去年還是有所下降。緊隨其后的為渾南新區(qū),頻次為

689次,僅次于于洪區(qū)。全運村、新行政中心落址使渾南成為熱點區(qū)域,近年奧體概念注入后,區(qū)域價值不斷拉升,加之渾南大學(xué)城的規(guī)劃和發(fā)展帶動區(qū)域價值和熱度,使得這個區(qū)域新項目層出不窮,各個參數(shù)相較于上年都呈現(xiàn)上漲局勢81各區(qū)域媒體投放頻次表82感謝您的關(guān)注謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動2、盈利策略3、選菜試菜4、價值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造(一)、一本萬利工程的背景驅(qū)動

1、什么是一本萬利

2、餐飲時代的變遷菜單經(jīng)驗的指導(dǎo)方針運營市場定位的體現(xiàn)經(jīng)營水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價值、價格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營數(shù)據(jù)營業(yè)額、客流量、成本率、人均消費、顧客回頭率、出品速度、人事費用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點2、能迅速傳達餐廳要表達的東西3、雙贏:顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時代的變遷食物時代硬體時代軟體時代心體時代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗人們正在追尋更多的感受,更多的意義更多的體驗,更多的幸福(二)盈利策略1、組建工程團隊2、確定核心價值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價5、設(shè)計盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計菜單?產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物(什么產(chǎn)品)+事(滿足顧客何種需求)從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本,產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺以商品為道具,讓消費者完全投入的時候,體驗就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求?確定核心價值理念核心價值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍?3、如何接待顧客?賣給誰?賣什么事?賣什么價?企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤目標(biāo)費用營業(yè)額虧損區(qū)利潤區(qū)臨界點變動費用總費用營業(yè)額曲線費用線X型損益圖利潤導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤1-變動成本率-營業(yè)稅率例:A餐廳每月固定成本40萬,變動成本50%,營業(yè)稅率5.5%,目標(biāo)利率每月8萬,問A餐廳的月營業(yè)收入:月營收入=(40+8)÷(1-50%-5.5%)=48÷0.445=108萬測算損益平衡點保本線=固定成本1-變動成本率-營業(yè)稅率例:A餐廳保本線=40÷(1-50%-5.5%)

=40÷0.445

=90萬定價的三重意義2、向競爭對手發(fā)出的信息和信號1、是利潤最大化和最重要的決定因素3、價格本事是價值的體現(xiàn)定價由此開始1、評估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價值與平衡點3、以價值定義市場確定客單價盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%(三)、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定(食材、口味、烹調(diào)、餐飲)3、成本的確定ABC分析策略毛利率營業(yè)額CBACABBACCCAA營業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價保留虧本商品刪營業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度(銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營養(yǎng)等)產(chǎn)品類別確定的四個方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

(無酒精飲品、含酒精飲品比例)框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個關(guān)鍵詞1、凈料率(一料一控、一料多檔)2、調(diào)味料成本(單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品)3、燃料成本4、統(tǒng)一計量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價值1、定價策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會記住的價格最低價人均消費熱門暢銷品商品較多的價格帶最高價產(chǎn)品價格和觀念價值永遠(yuǎn)是不一樣的,體驗經(jīng)濟時代出售的不是產(chǎn)品價格,而是觀念定價與確定價格的區(qū)別確定價格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個易于銷售的價格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價基于顧客的價值私立評估價值、確定等級在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價三大策略1、薄利多銷策略2、相對穩(wěn)定價格策略3、高價位價格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時間體驗健康推廣感覺“附加值”提

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