XXXX年沈陽某地產(chǎn)明天廣場(chǎng)寫字間推廣思考上

萬科明天廣場(chǎng)寫字間推廣思考明天廣場(chǎng)基本配置

總建筑面積50000m2樓高150m層數(shù)地上29層地下2層標(biāo)準(zhǔn)層

面積1800m2辦公區(qū)凈高2.65m走廊凈高2.55m走廊寬度2m空調(diào)系統(tǒng)

系統(tǒng)類型VRV采暖方式室內(nèi)機(jī)熱水盤管+新風(fēng)空調(diào)調(diào)節(jié)系統(tǒng)VRV標(biāo)準(zhǔn)溫度夏季25℃，冬季20℃新風(fēng)量30m3/小時(shí).人電梯

品牌日立分區(qū)高區(qū)數(shù)量5載重量（kg)1600運(yùn)行速度(m/s)4等待時(shí)間<40s沃爾瑪江南高爾夫奧體中心渾南新區(qū)第一中學(xué)渾南新區(qū)第一小學(xué)渾南新區(qū)醫(yī)院陸軍總院渾南分院渾南新區(qū)管委會(huì)河灘公園東購超市居然之家紅星美凱龍三好街IT商業(yè)區(qū)久利百貨茂業(yè)百貨150、214、334、渾南新區(qū)一線遠(yuǎn)航西路188、286、154沈撫輕軌SR地鐵乘降站渾南大道青年大街世紀(jì)廣場(chǎng)地鐵乘降站地鐵2號(hào)線公交車站交通干道地鐵出入口宗地沈撫輕軌站購物中心公園學(xué)校醫(yī)院體育場(chǎng)館宗地對(duì)比參考項(xiàng)目位置產(chǎn)業(yè)資源萬科城寫字間長(zhǎng)白島、三好街沿線浪潮軟件園、高新產(chǎn)業(yè)園、東北設(shè)計(jì)院等明天廣場(chǎng)寫字間金廊沿線LG、東軟軟件園、東大阿爾派、下深工業(yè)園等高新先鋒行業(yè)在大渾南范圍內(nèi)，本案是立足于金廊市場(chǎng)客戶運(yùn)營(yíng)位于城市未來發(fā)展方向上，沈陽新門戶中高端客戶購買或租賃寫字樓對(duì)于形象、品質(zhì)有較高追求明天廣場(chǎng)項(xiàng)目不考慮大量持有，提供現(xiàn)金周轉(zhuǎn)交通配套發(fā)達(dá)，項(xiàng)目旁邊即地鐵2號(hào)線出口中低端客戶往往購買，對(duì)于區(qū)位、交通、價(jià)格關(guān)注度高，產(chǎn)品配置方面主要關(guān)注對(duì)電梯、停車、物業(yè)等未來金廊沿線寫字樓供應(yīng)多，且品質(zhì)高一線城市寫字樓投資屬性被客戶認(rèn)可沈陽高品質(zhì)出售型寫字樓屬市場(chǎng)空白萬科品牌影響力及商業(yè)物業(yè)投資機(jī)會(huì)目前運(yùn)營(yíng)的寫字間50%以上均為05年以前投入使用，有更換寫字間意向的客戶比例較大城市新興區(qū)域內(nèi)60萬平國(guó)際復(fù)合體之上高品質(zhì)、中高端出售型寫字間萬科創(chuàng)定位Strengths優(yōu)勢(shì)規(guī)劃利好、全運(yùn)概念城市新核心Opportunities機(jī)會(huì)交通發(fā)達(dá)，地鐵2號(hào)線出口市場(chǎng)中高品質(zhì)寫字樓較少客戶對(duì)產(chǎn)品、車位、大堂等存在改善要求寫字樓對(duì)于提升企業(yè)形象有良好的作用商業(yè)物業(yè)非限購，投資屬性Weaknesses劣勢(shì)非傳統(tǒng)寫字間分布區(qū)域，客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)可度較低Threats威脅沈陽寫字樓多分布在二環(huán)內(nèi)CBD區(qū)域，較遠(yuǎn)核心商圈2013年前后有大量寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)解決方向：新城市地標(biāo)，有效提升企業(yè)形象的高標(biāo)準(zhǔn)寫字間以規(guī)劃和未來發(fā)展為愿景，打造地標(biāo)，提升企業(yè)形象，滿足客戶需求；改善停車、電梯、大堂等產(chǎn)品配置，滿足業(yè)主改善需求；激發(fā)客戶投資需求；打造高品質(zhì)寫字樓。解決方向：電梯大堂等硬件設(shè)施滿足客戶預(yù)期，合理價(jià)格引導(dǎo)客戶投資價(jià)值在塑造品質(zhì)寫字樓的前提下，較低合理價(jià)格吸引核心CBD業(yè)主外流兩大核心訴求形象體系使用價(jià)值客戶關(guān)注的兩大要素北京華貿(mào)中心北京華貿(mào)中心坐落于長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)橋以東900米處。這座集寫字樓、酒店、商城、國(guó)際公寓、商務(wù)樓和公園組成的地標(biāo)性百萬平米超大規(guī)模商務(wù)建筑集群，已經(jīng)成為高端、時(shí)尚、現(xiàn)代的國(guó)際級(jí)商圈。它的出現(xiàn)使CBD繁華地段東移，確立了CBD新的商務(wù)地標(biāo)。西距國(guó)貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長(zhǎng)安街。

華貿(mào)中心寫字樓華貿(mào)中心新光天地華貿(mào)中心入口噴泉廣場(chǎng)

西望長(zhǎng)安街物業(yè)類型

公寓商務(wù)樓酒店商業(yè)寫字樓公園寫字樓

華貿(mào)中心寫字樓呈45度角面對(duì)長(zhǎng)安街，整體設(shè)計(jì)由美國(guó)KPF建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)綱。風(fēng)格純凈、簡(jiǎn)潔、明快、凌厲，具有最大化開闊視野、最大化自然采光，極富紀(jì)念性和時(shí)代感，是為國(guó)際化公司量身打造的5A寫字樓。

華貿(mào)購物中心位于華貿(mào)寫字樓裙房，建筑面積約4萬平米，營(yíng)業(yè)樓層共五層，購物動(dòng)線流暢無礙，購物環(huán)境寧靜幽雅，提供高檔流行商品及尊貴服務(wù)，形成設(shè)施齊全、配套合理的時(shí)尚中心。華貿(mào)購物中心匯VERSACE、Malo、蘭博基尼、捷豹等眾多國(guó)際品牌，更融合多家定制服務(wù)品牌概念店，旨在打造京城首家具有定制特色與文化藝術(shù)感的會(huì)所型購物中心。

新光天地由北京華聯(lián)集團(tuán)與臺(tái)灣新光三越百貨公司合資成立，總建筑面積逾18萬平米，是國(guó)內(nèi)單體面積最大的百貨公司，地下四層，地上六層，營(yíng)業(yè)面積12萬平米。新光天地整合國(guó)內(nèi)外百貨零售業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，匯集了從全球頂級(jí)精品到街頭個(gè)性時(shí)尚，從法國(guó)百年經(jīng)典美饌到老北京風(fēng)味小吃，從未來生活科技到各國(guó)家居精品的來自全世界的938個(gè)品牌。新光天地是一座用生活藝術(shù)品味營(yíng)造商業(yè)人文氣息的購物樂園。商務(wù)樓

華貿(mào)行政級(jí)商務(wù)樓，創(chuàng)新規(guī)劃躍層辦公，每三層一個(gè)走廊，辦公空間或上躍，或下躍。華貿(mào)創(chuàng)意商務(wù)樓，共13層，總面積2萬平米，每套200-300平米,空間分區(qū)合理，并配置分戶式空調(diào)，商住兩宜，尤為適合藝術(shù)工作室等個(gè)性化公司入駐，享有高舒適度創(chuàng)意辦公空間。

華貿(mào)商務(wù)樓呈半環(huán)抱式擁抱著中央水景花園，環(huán)境宜人，外立面造型新穎美觀，挑空豪華裝修大堂。

華茂中心憑借區(qū)位、大體量豐富的高端配套取得成功為社會(huì)頂級(jí)生活圈的人群所量身打造的一個(gè)綜合社區(qū)地址望京街與阜安西路交叉路口板塊望京國(guó)際商務(wù)區(qū)均價(jià)55000元/平方米開發(fā)商SOHO中國(guó)建筑類型板塔結(jié)合物業(yè)類別寫字樓，商鋪，建筑綜合體建筑面積392265平方米占地面積48152.523平方米方位東北四環(huán)至五環(huán)城鐵沿線14號(hào)線，15號(hào)線裝修精裝車位數(shù)1800個(gè)交通狀況21個(gè)公交線路建筑設(shè)計(jì)扎哈·哈迪德建筑師事務(wù)所望京SOHO的成功在于品牌力和建筑形態(tài)所引起的話題性與聚焦性華貿(mào)中心和望京SOHO都不在傳統(tǒng)的CBD，相比較本案應(yīng)借鑒望京SOHO，體現(xiàn)一個(gè)復(fù)合體的品牌力和話題聚焦性城市所賦予的區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)資源復(fù)合體內(nèi)各類物業(yè)的分工和協(xié)作所創(chuàng)造的附加價(jià)值兩大優(yōu)勢(shì)：城市所賦予的區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)資源區(qū)位：金廊門戶，機(jī)場(chǎng)高速進(jìn)入沈陽的第一眼建筑處于沈陽未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新極點(diǎn)——大渾南150米新地標(biāo)資源：渾南高新園區(qū)，有LG、東軟軟件園、東大阿爾派匯聚，貢獻(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值35%，先鋒行業(yè)聚集區(qū)交通：地鐵二號(hào)線世紀(jì)大廈站無縫對(duì)接，機(jī)場(chǎng)高速入沈第一站，5條公交線路環(huán)繞，聚合路網(wǎng)，領(lǐng)先商機(jī)金廊先鋒渾南地標(biāo)形象體系城市所賦予的區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)資源區(qū)位：金廊門戶，機(jī)場(chǎng)高速進(jìn)入沈陽的第一眼建筑處于沈陽未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新極點(diǎn)——大渾南150米新地標(biāo)資源：渾南高新園區(qū)，有LG、東軟軟件園、東大阿爾派匯聚，貢獻(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值35%，先鋒行業(yè)聚集區(qū)交通：地鐵二號(hào)線世紀(jì)大廈站無縫對(duì)接，機(jī)場(chǎng)高速入沈第一站，5條公交線路環(huán)繞，聚合路網(wǎng)，領(lǐng)先商機(jī)金廊先鋒渾南地標(biāo)形象體系金廊先鋒渾南地標(biāo)以150米高度卓立于金廊門戶，成為沈陽第一眼建筑，萬科實(shí)力引領(lǐng)商務(wù)時(shí)代的先鋒潮流走向，規(guī)劃與交通組織形成的先鋒力量成就渾南地標(biāo)Vanguard復(fù)合體內(nèi)各類物業(yè)的分工和協(xié)作所創(chuàng)造的附加價(jià)值使用價(jià)值住宅+商業(yè)+景觀+大師設(shè)計(jì)=領(lǐng)先的設(shè)計(jì)規(guī)劃理念萬科品牌實(shí)力，世界最大住宅供應(yīng)商，引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)走向萬科23年物業(yè)服務(wù)積淀，形成成熟服務(wù)體系業(yè)內(nèi)建立了良好的口碑150米層高，1700㎡超大標(biāo)準(zhǔn)層，11部高速電梯，300停車位打造鼎級(jí)商務(wù)時(shí)代旗艦萬科首個(gè)國(guó)際5A級(jí)商務(wù)中心以萬科品牌實(shí)力、訴求寫字樓高端品質(zhì)，聚焦產(chǎn)生話題性，于金廊沿線之上脫穎而出萬科首個(gè)國(guó)際5A級(jí)商務(wù)中心Vankefirstinternational5Aclassofficeroom先鋒區(qū)位：

金廊第一眼建筑，盛世高新區(qū)榮就企業(yè)巔峰形象先鋒交通：地鐵2號(hào)線無縫連接，桃仙機(jī)場(chǎng)高速出口第一站，15分鐘貫通國(guó)際商務(wù)圈先鋒地標(biāo)：150米高度商務(wù)地標(biāo)，10米挑高大堂，11部高速電梯，最大標(biāo)準(zhǔn)層1800㎡可變靈活辦公空間先鋒服務(wù)：

萬科23年星級(jí)物業(yè)體系，全面優(yōu)質(zhì)服務(wù)，多元化管理，提供全天候保障價(jià)值體系傳播計(jì)劃大形象傳播小眾客戶推介戶外大牌圍擋商務(wù)雜志\報(bào)廣品質(zhì)推介手冊(cè)金廊核心渾南地標(biāo)萬科首個(gè)國(guó)際5A級(jí)商務(wù)中心區(qū)域價(jià)值金廊第一眼建筑渾南地標(biāo)交通價(jià)值地鐵上蓋帶來的人氣升值項(xiàng)目高品質(zhì)有效提高企業(yè)形象品質(zhì)解讀策略主題訴求廣告運(yùn)動(dòng)創(chuàng)意表現(xiàn)的幾個(gè)想法謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本萬利工程1、背景驅(qū)動(dòng)2、盈利策略3、選菜試菜4、價(jià)值創(chuàng)造5、完美呈現(xiàn)6、成功面試7、持續(xù)改造（一）、一本萬利工程的背景驅(qū)動(dòng)

1、什么是一本萬利

2、餐飲時(shí)代的變遷菜單經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)方針運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)定位的體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)水平的體現(xiàn)體現(xiàn)餐廳的特色與水準(zhǔn)溝通的工具餐廳對(duì)顧客的承諾菜單承諾的六大表現(xiàn)1、名字的承諾2、質(zhì)量的承諾3、價(jià)格的承諾4、規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的承諾5、外文翻譯的準(zhǔn)確6、保證供應(yīng)的承諾

1、顧客滿意度餐廳價(jià)值、價(jià)格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、滿足感、有價(jià)值感、喜悅感、特別感2-2、初期投資餐廳面積、保證金、設(shè)備投資、店鋪裝潢、器具用品投資、制服選定、菜單制作2-1、開業(yè)準(zhǔn)備廚具、供應(yīng)商選定、設(shè)計(jì)、用品選定、餐廳配置、員工訓(xùn)練、餐廳氣氛、促銷方式3、經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)營(yíng)業(yè)額、客流量、成本率、人均消費(fèi)、顧客回頭率、出品速度、人事費(fèi)用菜單內(nèi)容決定決定相關(guān)相關(guān)決定決定決定決定以菜單為導(dǎo)向的硬件投資

1、餐廳的裝修風(fēng)格2、硬件設(shè)施服務(wù)操作3、餐廳動(dòng)線4、餐具與家俬5、廚房布局6、廚房設(shè)備菜單設(shè)計(jì)正果1、能誘導(dǎo)顧客購買你想讓他買的餐點(diǎn)2、能迅速傳達(dá)餐廳要表達(dá)的東西3、雙贏：顧客喜歡、餐廳好賣餐廳時(shí)代的變遷食物時(shí)代硬體時(shí)代軟體時(shí)代心體時(shí)代食物食品饑食飽食品質(zhì)挑食品味品食品德懼食體驗(yàn)人們正在追尋更多的感受，更多的意義更多的體驗(yàn)，更多的幸福（二）盈利策略1、組建工程團(tuán)隊(duì)2、確定核心價(jià)值3、確定盈利目標(biāo)4、確定客單價(jià)5、設(shè)計(jì)盈利策略6、確定核心產(chǎn)品誰來設(shè)計(jì)菜單？產(chǎn)品=做得出來的物品商品=賣得出去的物品商家=產(chǎn)品具備商品附加值物（什么產(chǎn)品）+事（滿足顧客何種需求）從物到事從食物到餐飲從吃什么到為什么吃產(chǎn)品本身決定一本，產(chǎn)品附加值決定萬利從生理到心理從物質(zhì)到精神從概念到五覺體驗(yàn)創(chuàng)造產(chǎn)品的五覺附加值體驗(yàn)何來

一家企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)以商品為道具，讓消費(fèi)者完全投入的時(shí)候，體驗(yàn)就出現(xiàn)了PART01物=你的企業(yè)賣什么產(chǎn)品+事=能滿足顧客何種需求？確定核心價(jià)值理念核心價(jià)值理念1、賣什么樣的菜2、賣什么樣的氛圍？3、如何接待顧客？賣給誰？賣什么事？賣什么價(jià)？企業(yè)目標(biāo)的設(shè)定1、理論導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定2、預(yù)算3、制定利潤(rùn)目標(biāo)費(fèi)用營(yíng)業(yè)額虧損區(qū)利潤(rùn)區(qū)臨界點(diǎn)變動(dòng)費(fèi)用總費(fèi)用營(yíng)業(yè)額曲線費(fèi)用線X型損益圖利潤(rùn)導(dǎo)向的目標(biāo)設(shè)定確定目標(biāo)設(shè)定營(yíng)業(yè)收入=固定成本+目標(biāo)利潤(rùn)1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳每月固定成本40萬，變動(dòng)成本50%，營(yíng)業(yè)稅率5.5%，目標(biāo)利率每月8萬，問A餐廳的月營(yíng)業(yè)收入：月營(yíng)收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108萬測(cè)算損益平衡點(diǎn)保本線=固定成本1-變動(dòng)成本率-營(yíng)業(yè)稅率例：A餐廳保本線=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90萬定價(jià)的三重意義2、向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)出的信息和信號(hào)1、是利潤(rùn)最大化和最重要的決定因素3、價(jià)格本事是價(jià)值的體現(xiàn)定價(jià)由此開始1、評(píng)估產(chǎn)品、服務(wù)的質(zhì)量2、尋求顧客價(jià)值與平衡點(diǎn)3、以價(jià)值定義市場(chǎng)確定客單價(jià)盈利占比策略

占比策略內(nèi)部策略銷售占比占比策略內(nèi)部策略10%40%10%20%20%（三）、選菜試菜1、ABC產(chǎn)品分析2、產(chǎn)品的確定（食材、口味、烹調(diào)、餐飲）3、成本的確定ABC分析策略毛利率營(yíng)業(yè)額CBACABBACCCAA營(yíng)業(yè)額C毛利A優(yōu)化、提升增加銷售雙A雙贏ABC顧客商品漲價(jià)保留虧本商品刪營(yíng)業(yè)額A毛利C顧客超額、成本過高有意義的保留無意義的刪除雙C雙輸菜單內(nèi)容選擇的標(biāo)準(zhǔn)因素成本設(shè)備廚師技術(shù)操作空間菜系風(fēng)格吻合度品質(zhì)可控度原料供應(yīng)顧客喜好菜單協(xié)議度（銷售目標(biāo)、顏色、口味、造型、營(yíng)養(yǎng)等）產(chǎn)品類別確定的四個(gè)方面1、按食材確定比例2、按口味確定比例3、按烹飪確定比例4、按餐飲確定比例

（無酒精飲品、含酒精飲品比例）框架依據(jù)操作依據(jù)目標(biāo)依據(jù)成本依據(jù)試口味成本操作第一次試菜的內(nèi)容精確的成本核算—五個(gè)關(guān)鍵詞1、凈料率（一料一控、一料多檔）2、調(diào)味料成本（單件產(chǎn)品、批量產(chǎn)品）3、燃料成本4、統(tǒng)一計(jì)量單位5、標(biāo)準(zhǔn)食譜成本卡試口味餐具造型色彩第二次試菜的內(nèi)容四料構(gòu)成表1、符合思想審定2、符合目標(biāo)審定3、符合定位審定4、符合框架審定四平構(gòu)成表(四)、創(chuàng)造價(jià)值1、定價(jià)策略的確定2、提升雙A核心產(chǎn)品的附加值3、增加更多的顧客選擇性顧客會(huì)記住的價(jià)格最低價(jià)人均消費(fèi)熱門暢銷品商品較多的價(jià)格帶最高價(jià)產(chǎn)品價(jià)格和觀念價(jià)值永遠(yuǎn)是不一樣的，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代出售的不是產(chǎn)品價(jià)格，而是觀念定價(jià)與確定價(jià)格的區(qū)別確定價(jià)格產(chǎn)品、服務(wù)主導(dǎo)思路確定一個(gè)易于銷售的價(jià)格由企業(yè)根據(jù)成本以及和其他企業(yè)的比較確定定價(jià)基于顧客的價(jià)值私立評(píng)估價(jià)值、確定等級(jí)在顧客和企業(yè)的來往過程中確定企業(yè)定價(jià)三大策略1、薄利多銷策略2、相對(duì)穩(wěn)定價(jià)格策略3、高價(jià)位價(jià)格策略提升產(chǎn)品附加值的“十大絕招”三好七增名字好賣相故事服務(wù)選擇文案時(shí)間體驗(yàn)健康推廣感覺“附加值”提升產(chǎn)品附加值的“兩大前提”一好味道二品質(zhì)確定好賣相美色器形設(shè)攝狀增健康少油湯汁鹽多有機(jī)養(yǎng)生品種增時(shí)間原材料生長(zhǎng)原材料獲得制作耗時(shí)美味時(shí)間要求增文案—文字?jǐn)⑹鼍艈?、餐點(diǎn)是什么？2、如何烹調(diào)制作？3、如何呈現(xiàn)？4、有何故事？5、有否獨(dú)特的口味？6、有否體現(xiàn)品質(zhì)等級(jí)？7、食材的來源？8、有何獨(dú)特的體驗(yàn)？9、對(duì)人有何好處？一料多烹多吃多味增選擇增推廣易拉寶臺(tái)卡小畫冊(cè)傳媒宣傳銷售人員介紹POP（五）、完美呈現(xiàn)1、專業(yè)團(tuán)隊(duì)的選擇與合作2核心價(jià)值的呈現(xiàn)平面制片攝影助理攝影師食品造型翻譯修圖師文案設(shè)計(jì)師跟印完稿員餐飲行業(yè)中照片的功能的三個(gè)層次傳遞信息吸引顧客傳播文化菜式拍攝菜式拍攝的本質(zhì)是靜物拍攝最根本的原則是對(duì)你的店鋪產(chǎn)生愉悅感不僅僅要讓顧客看見，更要問道和嘗到照片對(duì)菜單設(shè)計(jì)師的要求對(duì)餐飲行業(yè)有一定的了解了解餐廳的定位有全局觀和預(yù)見性善于溝通對(duì)平面設(shè)計(jì)師的要求熟練掌握各類設(shè)計(jì)軟件Photoshop,Indesign,Illustrator,Coreldraw等色彩管理知識(shí)印刷機(jī)裝幀知識(shí)深厚的美術(shù)功底眼光和創(chuàng)意——了解潮流趨勢(shì)字體整體性板式美觀度圖片板式的五個(gè)建議1、餐廳的風(fēng)格吻合度2、桌面的大小考慮3、燈光的明暗考慮4、閱讀的舒適度5、紙張文稿的撰寫