蘇州聯(lián)豐購(gòu)物廣場(chǎng)策劃方案

蘇州聯(lián)豐購(gòu)物廣場(chǎng)

籌劃執(zhí)行大綱fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道方案說(shuō)明方案導(dǎo)讀本方案旨在通過(guò)對(duì)工程條件解讀，結(jié)合蘇州樓市開(kāi)展趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)工程分析，運(yùn)用塑造工程自身產(chǎn)品營(yíng)造、個(gè)性確立、銷(xiāo)售控制和功能整合延展的方法，對(duì)本工程的市場(chǎng)籌劃和銷(xiāo)售控制的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行剖析，從而完成關(guān)于本工程銷(xiāo)售過(guò)程中的各項(xiàng)工作的初步執(zhí)行安排。動(dòng)態(tài)平衡開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售速度和利益最大化是本方案的根本立足點(diǎn)。確定工程清晰形象、完善工程可持續(xù)開(kāi)展的各項(xiàng)內(nèi)因、樹(shù)立工程在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中的獨(dú)立個(gè)性、培養(yǎng)客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商工程開(kāi)展意圖的忠實(shí)度是本方案追逐的目標(biāo)。本方案為工程執(zhí)行的總綱型文件，比較多的觀點(diǎn)和操作過(guò)程均為結(jié)論性文件，支撐這類(lèi)文件有大量專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告，可按開(kāi)發(fā)商要求進(jìn)行提供，同時(shí)方案的大局部?jī)?nèi)容仍需在操作時(shí)進(jìn)一步落實(shí)。fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道蘇州聯(lián)豐購(gòu)物廣場(chǎng)

工程位于蘇州工業(yè)園區(qū)二、三期規(guī)劃開(kāi)展的中心商業(yè)區(qū)，

周邊現(xiàn)狀相對(duì)人氣缺乏，而本工程作為純商業(yè)工程的運(yùn)作，需克服不利條件強(qiáng)化概念宣傳，從而給予投資者應(yīng)有的信心。

認(rèn)識(shí)自我，清晰工程操作思路

成為營(yíng)銷(xiāo)籌劃的根本要旨工程解讀、市場(chǎng)認(rèn)識(shí)fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道工程解讀優(yōu)勢(shì)位置上位于蘇州工業(yè)園區(qū)二、三期開(kāi)展規(guī)劃中的商業(yè)中心區(qū)域，依托高速成長(zhǎng)的園區(qū)商業(yè)開(kāi)展規(guī)模，極具商業(yè)開(kāi)展?jié)摿?，使工程開(kāi)展具備了良好區(qū)域口碑。工程周邊的交通十分便捷，南面相鄰蘇州機(jī)場(chǎng)路，符合工程將來(lái)開(kāi)展業(yè)態(tài)的交通要求，且周邊環(huán)境優(yōu)越，有利于營(yíng)造相對(duì)封閉的區(qū)域商業(yè)中心。工程周邊業(yè)已成型的高尚住宅群和工業(yè)園區(qū)大量的外籍高收入人群為商業(yè)存活和開(kāi)展奠定了終端消費(fèi)根底，有利于為工程營(yíng)銷(xiāo)打造吸引人的賣(mài)點(diǎn)。從目前的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)選擇方式上，開(kāi)發(fā)商具有良好的市場(chǎng)意識(shí)，在前期的建筑產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和營(yíng)銷(xiāo)推廣實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，大大減輕了后期銷(xiāo)售時(shí)由于前期設(shè)計(jì)的缺憾所造成的阻力。劣勢(shì)蘇州商業(yè)用房?jī)r(jià)格相對(duì)住宅偏低，本工程位于商業(yè)尚未成型地段，而對(duì)于相比照較偏僻的現(xiàn)狀，在工程推廣上，吸引人氣上壓力較大。工程所處區(qū)域周邊大多數(shù)住宅為原居民的回遷房，居民消費(fèi)傾向的引導(dǎo)和園區(qū)其他目標(biāo)消費(fèi)群體的引入具有一定難度。工程一次性投入較大，本錢(qián)高企，形成工程的售價(jià)將大大超出目前市場(chǎng)可接受的范圍，在保持銷(xiāo)售和資金回籠速度的前提下，銷(xiāo)售價(jià)格的攀升將勉勵(lì)巨大的壓力。開(kāi)發(fā)商缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，不具備熟悉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的工作班子，尤其是開(kāi)發(fā)地產(chǎn)領(lǐng)域的高端－商業(yè)地產(chǎn)，更加需要雙方合作上的無(wú)縫溝通。fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道工程解讀時(shí)機(jī)工程各種建設(shè)條件已經(jīng)具備，后續(xù)開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)際操作階段，可大大加快工程建設(shè)進(jìn)度，有利于工程進(jìn)度和銷(xiāo)售進(jìn)度的相互協(xié)調(diào)。形象確立容易實(shí)施高壓線改造工程工地包裝現(xiàn)場(chǎng)售樓處及樣板間的建設(shè)城市缺乏同類(lèi)可售工程，對(duì)于蘇州本地已經(jīng)逐步走熱的地產(chǎn)投資市場(chǎng)，尤其是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資的需求已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段。差異化的市場(chǎng)定位和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)商進(jìn)入，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的形象包裝和推廣控制，基于科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查和分析的根底上，給予明確的工程市場(chǎng)定位，從而確保了工程細(xì)分市場(chǎng)的準(zhǔn)確性。威脅臨近工程－F城的競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)，工程只租不售，而且具有政府背景支持，形成商業(yè)氣氛速度相對(duì)較快，給予工程的后期招商帶來(lái)較大的壓力。對(duì)工程開(kāi)展的總體構(gòu)思和后續(xù)開(kāi)展方向和目的不明確。開(kāi)發(fā)商與營(yíng)銷(xiāo)商配合的默契度以及對(duì)工程開(kāi)展前期市場(chǎng)認(rèn)識(shí)的深入化和工程概念營(yíng)造、操作流暢性的磨合周期較短。開(kāi)發(fā)商對(duì)營(yíng)銷(xiāo)推廣的費(fèi)用投入顧慮較大，可能會(huì)導(dǎo)致工程推廣進(jìn)程的拖滯，從而影響整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的進(jìn)度。fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)狀況蘇州房地產(chǎn)趨勢(shì)隨著蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)形式的看好和城市建設(shè)的進(jìn)一步開(kāi)展，商業(yè)用房開(kāi)發(fā)量和投資量劇增，越來(lái)越多的人意識(shí)到房地產(chǎn)增值保值的作用，吸引吸引了本地有條件的市民投資房地產(chǎn)。同時(shí)外地廠商也紛紛看好蘇州城市開(kāi)展所蘊(yùn)含的巨大商機(jī)，千方百計(jì)搶先購(gòu)置下繁華地段或有增值潛力地段的商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房。2002年，市區(qū)非住宅商品房轉(zhuǎn)讓登記2876處，面積到達(dá)49.47萬(wàn)平方米，成交金額到達(dá)16.74億元，其中中心城區(qū)非住宅商品房轉(zhuǎn)讓登記1512處，成交面積25.41萬(wàn)平方米，成交金額11.46億元，分別比前一年飚升35.73％、57.14％和70.03％，成交量空前。fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)狀況區(qū)域地產(chǎn)開(kāi)展態(tài)勢(shì)應(yīng)該說(shuō)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展、舊城改造方案的啟動(dòng)和隨之而來(lái)的外來(lái)高收入人群的大量涌入為中高檔住宅的興起創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，而與此相配套和順應(yīng)蘇州旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)展工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)的開(kāi)展將會(huì)進(jìn)入一個(gè)快速增長(zhǎng)期。另外，由于老城區(qū)現(xiàn)有古城格局的局限性，商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)上可售或者是可轉(zhuǎn)讓獲利能力高的商業(yè)物業(yè)匱乏，使投資者的目光必然轉(zhuǎn)向園區(qū)具有前瞻性投資物業(yè)上。fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)籌劃構(gòu)思依據(jù)

對(duì)銷(xiāo)售執(zhí)行案的產(chǎn)生源自對(duì)工程各方面構(gòu)成的思考

降低風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)化賣(mài)點(diǎn)都是增加成功的保障賣(mài)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)分析fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

工程開(kāi)展戰(zhàn)略構(gòu)思：

在構(gòu)成所有賣(mài)點(diǎn)得過(guò)程中，有

一個(gè)強(qiáng)烈的觀點(diǎn)，就是

創(chuàng)造市場(chǎng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)對(duì)市場(chǎng)完全依賴的盈利能力本工程具備了可構(gòu)筑期望值的有利條件但面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)和劣勢(shì)打造蘇州國(guó)際生活模式動(dòng)力源將是較好的選擇fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道工程可塑賣(mài)點(diǎn)詳解區(qū)域開(kāi)展期望值隨著園區(qū)道路、景觀的建設(shè)速度的加快，工程所在區(qū)域商業(yè)氣氛形成的優(yōu)勢(shì)將逐漸凸現(xiàn)。產(chǎn)品構(gòu)建中，應(yīng)對(duì)于業(yè)態(tài)分布相符合的建筑功能的總體規(guī)劃，著手于后期商家經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售進(jìn)度的統(tǒng)籌考慮，使本工程產(chǎn)品具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。工程的超大規(guī)模，超過(guò)8萬(wàn)平方米建筑面積的商業(yè)區(qū)域，有利于塑造全新的商業(yè)建筑和布局，從而構(gòu)建起在區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的休閑、娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所和極具投資價(jià)值的投資產(chǎn)品?！疤K州休閑消費(fèi)原創(chuàng)地〞將是工程的重要賣(mài)點(diǎn)之一微觀區(qū)域物業(yè)種類(lèi)優(yōu)勢(shì)本區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)和消費(fèi)場(chǎng)所的相對(duì)滯后，是本工程開(kāi)展的機(jī)遇所在，相對(duì)于蘇州工業(yè)園區(qū)最具有代表性的商業(yè)設(shè)施－鄰里中心，本工程在業(yè)態(tài)的引入上更加符合現(xiàn)代都市人休閑生活的要求。而老城區(qū)由于受到舊城嚴(yán)格保護(hù)的限制，在大型休閑娛樂(lè)商業(yè)中心開(kāi)展方面已經(jīng)缺乏更大的空間，而作為可塑性更強(qiáng)的本工程在景觀、綠化和建筑造型的創(chuàng)造方面將擁有無(wú)可比較的優(yōu)越性。在現(xiàn)有的條件下，注重對(duì)入駐商業(yè)的業(yè)態(tài)控制和經(jīng)營(yíng)者功能約束，將使得本工程的個(gè)性張然，從而提升工程的可視品質(zhì)形象?！疤K州國(guó)際生活模式動(dòng)力源〞將是本工程的微觀定位。fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道工程可塑賣(mài)點(diǎn)詳解形成的生活方式在本區(qū)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)刻畫(huà)本工程所關(guān)注的實(shí)在的人的生活方式〔私營(yíng)企業(yè)主、外籍人員、本地外企高級(jí)白領(lǐng)〕。緊扣客戶定位，延展客戶層面，關(guān)注于工程終端消費(fèi)群體的生活方式和消費(fèi)形態(tài)，探究目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)著眼點(diǎn)。依托對(duì)于前期大型餐飲、娛樂(lè)商家的進(jìn)駐所帶動(dòng)的人氣提升，為投資者臨摹出一幅各種業(yè)態(tài)交叉、合理布局的商業(yè)場(chǎng)景?！拔磥?lái)蘇州休閑消費(fèi)集散地〞也成為工程的重要賣(mài)點(diǎn)。物業(yè)投資方式的優(yōu)勢(shì)在本工程的開(kāi)展中，除了前期招商引進(jìn)大型的品牌餐飲和娛樂(lè)工程以外，對(duì)于中小面積的商鋪采用經(jīng)營(yíng)權(quán)和產(chǎn)權(quán)的脫離，全新的商業(yè)物業(yè)操作模式將超越本區(qū)域所有開(kāi)展工程的單一投資方式?；パa(bǔ)性自循環(huán)功能配給，將確保物業(yè)開(kāi)展的可持續(xù)性如此的較為封閉的物業(yè)形態(tài)，在擺脫周邊工程地塊不成熟所帶來(lái)的不利影響以外，無(wú)疑將超越周邊開(kāi)展?fàn)顟B(tài)而提前受益?！熬邆淇沙掷m(xù)開(kāi)展?jié)摿Φ耐顿Y產(chǎn)品〞也是工程將要營(yíng)造的賣(mài)點(diǎn)之一。fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道工程可塑賣(mài)點(diǎn)詳解借助專(zhuān)業(yè)公司形成的品牌優(yōu)勢(shì)在確定下工程開(kāi)展的方向后，整合專(zhuān)業(yè)效勞配套公司的進(jìn)入，將使開(kāi)發(fā)商受益于這類(lèi)公司的品牌優(yōu)勢(shì)和客戶渠道，從而提高和加強(qiáng)工程的可持續(xù)開(kāi)展空間。這類(lèi)公司包括：物業(yè)管理、商業(yè)營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)、廣告?zhèn)髅綑C(jī)構(gòu)、二手租賃管理網(wǎng)絡(luò)〔此類(lèi)將建立于甲方控制部門(mén)的系統(tǒng)下〕。共同形成的勢(shì)場(chǎng)，有助于產(chǎn)生在大區(qū)域范圍內(nèi)的新生活方式的倡導(dǎo)者?！芭囵B(yǎng)品質(zhì)化的生活方式〞也會(huì)成為工程的賣(mài)點(diǎn)之一。賣(mài)點(diǎn)塑造方法全過(guò)程的精心構(gòu)思投資分析設(shè)計(jì)選擇開(kāi)發(fā)模式營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程后續(xù)效勞專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)多方位的資源利用建筑傳媒配套效勞多角度的投資安排租售租+售產(chǎn)權(quán)收益管理收益經(jīng)營(yíng)收益定方向的客戶開(kāi)發(fā)客戶范圍關(guān)心問(wèn)題效勞安排過(guò)程控制同周期的開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)共受益早成熟易配套較恰當(dāng)?shù)馁Y金預(yù)期好心態(tài)同步調(diào)抗風(fēng)險(xiǎn)fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道工程開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)及躲避：

面對(duì)本工程，開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)的最大來(lái)源將是

對(duì)過(guò)程的認(rèn)識(shí)度、執(zhí)行力和對(duì)預(yù)期收益的過(guò)高期望工程開(kāi)展的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)合理的躲避措施會(huì)在一定范圍內(nèi)得到防止，但對(duì)工程開(kāi)展各環(huán)節(jié)的認(rèn)識(shí)和控制以及與合作者良好的認(rèn)識(shí)溝通是降低風(fēng)險(xiǎn)的最正確方法風(fēng)險(xiǎn)及躲避闡述地產(chǎn)開(kāi)展形勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，雖然蘇州房產(chǎn)價(jià)格保持了較高的增幅，但是相對(duì)于高檔的住宅工程，可售商業(yè)工程那么存在銷(xiāo)售價(jià)格的敏感性控制問(wèn)題。工程本身的體量龐大，銷(xiāo)售時(shí)間的控制上存在一定的風(fēng)險(xiǎn)?？蛻糁鸩嚼碇呛涂蛻魡?wèn)題的上升，影響客戶購(gòu)置力。躲避加快開(kāi)發(fā)過(guò)程決策速度和過(guò)程構(gòu)建速度。把握本區(qū)域的開(kāi)展態(tài)勢(shì)和整體配合的關(guān)系〔工程周邊的規(guī)劃和建設(shè)狀況將影響投資者對(duì)于本工程將來(lái)的信心〕。合理安排資金回籠時(shí)間和開(kāi)展時(shí)間，處理好全過(guò)程的效勞質(zhì)量。塑造個(gè)性。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)不可改變的價(jià)格底線，將在本工程銷(xiāo)售期內(nèi)加大對(duì)工程銷(xiāo)售的壓力。F城的招商運(yùn)作的進(jìn)度將會(huì)間接影響本工程在未來(lái)消費(fèi)群體和投資的信心。躲避在價(jià)格策略上，由于現(xiàn)有園區(qū)內(nèi)尚未出現(xiàn)可售的商業(yè)工程，認(rèn)識(shí)到一定優(yōu)勢(shì)性的同時(shí)，應(yīng)該保持理智的態(tài)度，采取前期試探，中長(zhǎng)期穩(wěn)步微調(diào)的策略?？刂浦髁I(yè)態(tài)的引入，在商鋪鋪位的切分上到達(dá)單位總價(jià)和鋪位數(shù)量的平衡，并根據(jù)銷(xiāo)售狀況制定靈活、可調(diào)整的策略。加快銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作進(jìn)程，配合宣傳實(shí)施完全控制性的銷(xiāo)售模式。fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道風(fēng)險(xiǎn)及躲避闡述工程開(kāi)展影響風(fēng)險(xiǎn)工程的銷(xiāo)售將持續(xù)三個(gè)月左右的時(shí)間，如何能夠保持投資者的熱度，同期的招商如何能夠保持預(yù)計(jì)的開(kāi)業(yè)時(shí)間。銷(xiāo)售價(jià)格上的無(wú)可參考性，使本工程的價(jià)格試探上存在較大風(fēng)險(xiǎn)。其采取的分期開(kāi)業(yè)模式，造成后期開(kāi)業(yè)銷(xiāo)售工程的冷場(chǎng)，容易使投資者采取持幣觀望的態(tài)勢(shì)。躲避塑造本工程商業(yè)定位的特性，加大示范性商業(yè)業(yè)態(tài)的真實(shí)性。合理安排售價(jià)，以低價(jià)策略入市，聚集一定的人氣后，采取逐步調(diào)升的策略。不斷給予工程以利好消息，配合SP活動(dòng)，采用商家簽約會(huì)、買(mǎi)方集中簽約儀式等不斷刺激后續(xù)進(jìn)入的投資者。過(guò)程控制風(fēng)險(xiǎn)與各職能機(jī)構(gòu)較為復(fù)雜的關(guān)系問(wèn)題和手續(xù)問(wèn)題，會(huì)在一定程度上影響到本工程的決策執(zhí)行度。本工程開(kāi)展的多資源運(yùn)用將增大對(duì)過(guò)程的控制力。開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的決策程序。躲避理清關(guān)系、切斷分歧，嚴(yán)格控制信息通道，防止其了解工程開(kāi)展構(gòu)思。提前完成過(guò)程控制規(guī)劃和確立溝通程序方法。開(kāi)發(fā)商內(nèi)部建立強(qiáng)有力的決策程序。風(fēng)險(xiǎn)及躲避闡述價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蘇州目前的商鋪價(jià)格除三大商圈〔觀前街、石路、南大門(mén)〕以外，其他地段的商鋪售價(jià)普遍不高，干將路沿線的商鋪一、二層均價(jià)在8000元/平方米左右，工程價(jià)格的提升將經(jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn)。工程分期開(kāi)發(fā)和開(kāi)業(yè)以及招商進(jìn)度對(duì)于各區(qū)域和各功能商鋪價(jià)格的影響。周邊缺乏可售性物業(yè)，市場(chǎng)上缺乏可比類(lèi)工程，客戶對(duì)于投資匯報(bào)率水平的心理底線較模糊。躲避低價(jià)入市的策略。采取差異性價(jià)格策略。切分上采取靈活、可變的策略?？蛻粽J(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)該區(qū)域周邊開(kāi)發(fā)狀況相對(duì)落后，大多數(shù)為回遷房和原斜塘鎮(zhèn)原居民，投資者對(duì)于其開(kāi)展商業(yè)的認(rèn)知度不高。按照目前蘇州現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的特征，對(duì)于將來(lái)引入的業(yè)態(tài)的把握，客戶對(duì)于此類(lèi)綜合性商業(yè)工程的認(rèn)可需要一定時(shí)間的引導(dǎo)和培育。蘇州本地客戶的理性不利于工程售前人氣的聚集和加快銷(xiāo)售速度。躲避合理利用大形勢(shì)，專(zhuān)題炒作本工程開(kāi)展背景。對(duì)建筑產(chǎn)品的分層次傳播。樹(shù)立強(qiáng)烈的工程開(kāi)展理念。充分控制傳媒，充分引導(dǎo)全新的投資概念。fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道風(fēng)險(xiǎn)及躲避闡述投資收益風(fēng)險(xiǎn)無(wú)成型的工程作示范，各類(lèi)型商鋪的投資性是否能受認(rèn)可。對(duì)資金回收周期期望高。躲避加強(qiáng)本工程的示范作用，加快投入過(guò)程。控制本錢(qián)〔主要在建安上非對(duì)外材料〕。明確資金來(lái)源和確定用途及合作內(nèi)容。加強(qiáng)對(duì)于目前蘇州市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)概念的剖析和引導(dǎo)。商業(yè)構(gòu)造風(fēng)險(xiǎn)后期商業(yè)管理公司確實(shí)定。對(duì)于主力店的引入在售價(jià)和租金上的壓力。先期開(kāi)業(yè)的功能區(qū)域受周邊施工的影響。商業(yè)存活和投資收益如何保證明顯有力。躲避自主型商家會(huì)+效勞管理機(jī)構(gòu)簽訂業(yè)態(tài)保證條例，前期合理定位經(jīng)營(yíng)功能。憑借餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)集客特征的先期開(kāi)業(yè)，積聚人氣。對(duì)于酒店局部實(shí)行產(chǎn)權(quán)式出售＋統(tǒng)一管理的模式，加快其進(jìn)入正常營(yíng)業(yè)的進(jìn)度。fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道籌劃成果工程主題定位由于本工程地處蘇州工業(yè)園區(qū)二、三期規(guī)劃中的商業(yè)中心地帶，但是目前周邊無(wú)論是住宅、商務(wù)、商業(yè)還是景觀、道路等設(shè)施具不夠完備，與現(xiàn)已形成的成熟商業(yè)地段相比處于劣勢(shì)。作為一個(gè)可售的商業(yè)工程，要求我們必須給予投資者描述本工程將來(lái)的市場(chǎng)定位、各商業(yè)區(qū)塊的功能定位、業(yè)態(tài)的規(guī)劃，使本工程在區(qū)域內(nèi)樹(shù)立不可替代的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，我們必須給予工程一個(gè)明確的定位，讓投資者、經(jīng)營(yíng)者以及工程將來(lái)經(jīng)營(yíng)的終端客戶群產(chǎn)生對(duì)于工程的美好憧憬和向往。本工程主題定位：蘇州國(guó)際生活模式動(dòng)力源。聯(lián)豐購(gòu)物廣場(chǎng)為工程名由于本工程的體量巨大，商業(yè)面積到達(dá)8萬(wàn)平方米以上，綜合了餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合商業(yè)中心廣場(chǎng)。基于本工程的超大規(guī)模和超過(guò)1萬(wàn)平方米的中心綠化園林，因此塑造生態(tài)園林式的商業(yè)廣場(chǎng)成為工程極具號(hào)召力的賣(mài)點(diǎn)，鑒于此，我們推出了本工程的推廣名：購(gòu)物公園－SHOPPING－PARK鑒于本工程作為一個(gè)綜合商業(yè)區(qū)的定位，需將按照商業(yè)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作以及商業(yè)業(yè)態(tài)分布對(duì)于商業(yè)建筑位置、體量、外形和內(nèi)部格局的客觀要求，我們將工程分成幾大主題區(qū)塊：風(fēng)情酒吧街園林美食館中國(guó)制造展示區(qū)動(dòng)感魔力街終極娛樂(lè)城精品展示區(qū)工程主題定位風(fēng)情酒吧街引入各種小吃、中小型酒吧，帶開(kāi)工程內(nèi)部的休閑、飲品消費(fèi)。園林美食館引入幾家大型的餐飲，以大型特色餐飲為主，融合全國(guó)各地的特色風(fēng)味，像海鮮城、杭幫菜等。中國(guó)制造展示區(qū)〔MADIINCHINA)經(jīng)營(yíng)各種中國(guó)制造的外貿(mào)產(chǎn)品，結(jié)合蘇州的旅游資源和蘇州本地大量的出口加工企業(yè)，形本錢(qián)工程的集客點(diǎn)，吸引蘇州本地和周邊地區(qū)的購(gòu)置者，可以促進(jìn)其他業(yè)態(tài)的消費(fèi)客流。動(dòng)感魔力街引入各種特色的休閑餐飲，個(gè)性酒吧、歌舞吧、新概念網(wǎng)吧、美容美發(fā)、特色商品專(zhuān)賣(mài)等各種商品經(jīng)營(yíng)交叉的特色街，成為工程內(nèi)部獨(dú)具特色的內(nèi)環(huán)消費(fèi)圈。終極娛樂(lè)城入駐大型夜總會(huì)、kTV、高科技影視娛樂(lè)中心、洗浴桑拿中心等經(jīng)營(yíng)商家，為本工程打造區(qū)域內(nèi)極具特色的娛樂(lè)總匯，為帶動(dòng)夜間的消費(fèi)人流提供支持。沿街精品展示區(qū)作為各種品牌商品的展示區(qū)，引入品牌概念商品，以高級(jí)服飾為主題〔國(guó)內(nèi)頂級(jí)品牌的常年折扣店〕并結(jié)合其他展示型商業(yè)，如婚紗攝影、汽車(chē)展示、高級(jí)工藝品等，作為工程的對(duì)外展示面，為工程帶來(lái)良好的形象展示。工程功能劃分風(fēng)情酒吧街園林美食館中國(guó)制造展示區(qū)動(dòng)感魔力街終極娛樂(lè)城沿街精品展示區(qū)沿街五金鋪位〔暫定〕客戶和市場(chǎng)定位客戶定位固有客戶具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的區(qū)域內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主、在蘇州本地長(zhǎng)期投資房產(chǎn)的投資客，外企高收入階層。蘇州近幾年經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速，涌現(xiàn)出大量的私營(yíng)企業(yè)，普遍手頭握有閑散資金，股票市場(chǎng)的低彌，看好房產(chǎn)投資。另有在蘇州本地工作的外籍高收入階層，包括一些臺(tái)商、港商、東南亞地區(qū)企業(yè)的高級(jí)管理人員，他們看到了蘇州的開(kāi)展，并對(duì)其將來(lái)的開(kāi)展充滿信心。隨著近幾年蘇州房產(chǎn)開(kāi)展勢(shì)頭良好，房產(chǎn)投資市場(chǎng)逐漸涌現(xiàn)出一些長(zhǎng)期投資房產(chǎn)的個(gè)人投資者，這個(gè)群體比較相信自己的眼光，但是具有一定的盲目性。潛在客戶能夠負(fù)擔(dān)得首期，并對(duì)蘇州房產(chǎn)看好的工程周邊原居民。身在工程周邊的原居民，對(duì)于發(fā)生在身邊的事情將會(huì)更多的給予關(guān)注，對(duì)于工程的開(kāi)展有自己一定的看法，不過(guò)這局部投資者具有一定的盲從性，喜歡跟進(jìn)投資。經(jīng)培養(yǎng)后的客戶認(rèn)同工程開(kāi)展理念，對(duì)于工程今后開(kāi)展充滿信息的蘇州周邊區(qū)域甚至是蘇南和浙江的個(gè)人投資者。這局部投資者的實(shí)力非常強(qiáng)勁，可以說(shuō)是幾年江浙房地產(chǎn)的紅火培養(yǎng)出了一批“職業(yè)炒家〞。其手頭擁有大量的投資資金，一旦投資，將會(huì)吃進(jìn)大量物業(yè)，不過(guò)這局部投資者具有一定專(zhuān)業(yè)能力，需要進(jìn)行耐心和專(zhuān)業(yè)的引導(dǎo)，方能吸引其投資。市場(chǎng)定位創(chuàng)造蘇州新興的綜合商業(yè)總匯區(qū)。把握在一定利潤(rùn)前提下合理售價(jià)的商鋪總價(jià)控制。區(qū)域內(nèi)具有具備可持續(xù)開(kāi)展?jié)摿Φ耐顿Y產(chǎn)品。充分運(yùn)用可售商業(yè)物業(yè)全新的操作模式物業(yè)本身建筑產(chǎn)品的特點(diǎn)合理的建筑整體規(guī)劃專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司的引入合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)有限剝離的運(yùn)作方式給予投資者固定的回報(bào)媒體渠道的合理利用品牌形象的建立和推廣等等軟硬件的建設(shè)品質(zhì)外部展現(xiàn)與價(jià)格的吸引產(chǎn)品建議A區(qū)功能布局：沿商業(yè)廣場(chǎng)的街鋪為休閑餐飲街〔動(dòng)感魔力街〕，沿敦煌路為精品專(zhuān)賣(mài)店〔精品展示區(qū)〕。商鋪分割范圍：100—120M2〔一、二層可以連賣(mài)，預(yù)留一、二層之間的樓梯通道位置〕。各項(xiàng)指標(biāo)范圍：面寬：8米，進(jìn)深：12-14米，層高：1層米，2層米。商鋪分割示意圖產(chǎn)品建議B區(qū)功能布局：沿商業(yè)廣場(chǎng)局部為休閑餐飲〔動(dòng)感魔力街〕，商場(chǎng)內(nèi)部為店中店格局的商業(yè)特色店〔中國(guó)制造展示區(qū)〕，為半封閉和全開(kāi)放類(lèi)型的商鋪。沿商業(yè)廣場(chǎng)的商鋪，局部商鋪一至三層連賣(mài)〔一層面積小，二三層面積大〕，面積控制范圍〔連賣(mài)商鋪為300M2，一層30-50M2，一層獨(dú)賣(mài)商鋪為100-150M2〕。商場(chǎng)內(nèi)部商鋪，沿線商鋪面積控制：50-80M2〔面寬：6米，進(jìn)深：8-10米〕，中島區(qū)域20-40M2〔面寬：4米，進(jìn)深：5-8米〕。各項(xiàng)指標(biāo)范圍：層高：1層米，2層以上米。商鋪分割示意圖產(chǎn)品建議E區(qū)功能布局：沿商業(yè)廣場(chǎng)局部+圓圈內(nèi)局部為休閑餐飲〔動(dòng)感魔力街〔一、二層〕和娛樂(lè)總匯〔終極娛樂(lè)城〕〔三、四層〕，商場(chǎng)內(nèi)部那么為店中店格局的專(zhuān)業(yè)店，為沿街小商鋪+中型的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；沿商業(yè)廣場(chǎng)的商鋪，局部商鋪一至三層連賣(mài)〔一層面積小，二三層面積大〕，面積控制范圍〔連賣(mài)商鋪為300M2，一層30-50M2，一層獨(dú)賣(mài)商鋪為100-150M2〕，商場(chǎng)內(nèi)部商鋪，商場(chǎng)內(nèi)部商鋪，沿線商鋪面積控制：50-80M2〔面寬：6米，進(jìn)深：8-10米〕，中島區(qū)域20-40M2〔面寬：4米，進(jìn)深：5-8米〕；各項(xiàng)指標(biāo)范圍：層高：1層米，2層以上米，備注：如果考慮在圓圈4層設(shè)置影劇院線，在設(shè)計(jì)上考慮層高、柱距符合專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。商鋪分割示意圖產(chǎn)品建議D和C區(qū)功能布局：D區(qū)沿綠化區(qū)為酒吧街〔風(fēng)情酒吧街〕一、二層連賣(mài)，三、四層作為KTV整層出售〔終極娛樂(lè)城〕〔在廣場(chǎng)除留有一層的門(mén)面和獨(dú)立的通道〕。F區(qū)為大型餐飲區(qū)，根本分成三個(gè)，留取公用大堂和通道，可按層分，也可按一、二、三連鋪形式；D區(qū)沿綠化區(qū)的酒吧街商鋪，一、二層連賣(mài)，根底面積160-200M2，可組合，〔面寬：8米，進(jìn)深：10-12米〕，F(xiàn)區(qū)為大型餐飲區(qū)，面積為2500-3000M2。〔每層預(yù)留煤氣、上下水、煙