某房地產(chǎn)定價(jià)報(bào)告

翡翠城二期定價(jià)報(bào)告——策劃推廣部2005.6.30內(nèi)容摘要一、定價(jià)理論研討定價(jià)目的：合理價(jià)格體系；增加溢價(jià)；價(jià)值再梳理；客戶價(jià)格引導(dǎo)；定價(jià)模型；定價(jià)方法：“成本＋利潤”；“市場比較法”；“一期二手房價(jià)格修正”；定價(jià)步驟：產(chǎn)品類型均價(jià)——戶型均價(jià)——銷售單位均價(jià)定價(jià)原則：客戶敏感度原則；替代原則；乘數(shù)原則；思考問題：價(jià)格高線與風(fēng)險(xiǎn)；價(jià)格的連續(xù)性；定價(jià)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)；二、二期定價(jià)（一）二期銷售資源1、銷售面積：翡翠城二期不計(jì)車庫，共有約17.06萬M2可售面積，其中別墅3878M2，花園洋房49402M2，T型高層38164M2，蝶型高層65744M2，臨街商業(yè)2234M2，地下室11275M2。如果不計(jì)地下室，則可售面積為16.03萬M2。2、銷售單位：翡翠城二期共有可售單位1166套，其中別墅11套，花園洋房324套，T型高層307套，蝶型高層496套，臨街商業(yè)28套。如果不計(jì)商業(yè)，則有可售單位1138套。（二）二期價(jià)格制定注：“1”代表假設(shè)開發(fā)法所得結(jié)果；“2”代表市場比較法法所得結(jié)果；“3”代表一期二手房對(duì)比分析所得結(jié)果；各定價(jià)方法建議均價(jià)戶型均價(jià)戶型總價(jià)(萬)總貨值（萬）別墅1、885711900A1：11900428.111900*3787＝4614.82、11315A2：11900405.1花園洋房1、51305100B1：5970102.55100*49402＝25195.0B2：469076.92、5097B3：489766.1B4：459862.03、4820B5：522092.0B1D2：分戶計(jì)算各定價(jià)方法產(chǎn)品均價(jià)戶型均價(jià)戶型總價(jià)(萬)總貨值（萬）T型高層1、41704000C1：396650.84000*38164＝15265.6C2：387441.42、4091C3：428970.3FC1：435780.73、3992FC2：461175.5FC3：4873115.6蝶型高層1、41744100D1：385456.34100*65744＝26955.0D2：394537.0D3：400751.7D4：478586.42、4185D5：5112101.0FD1：4972105.7FD5：5734163.3合計(jì)4582.463.372030.4“儂家住在兩河?xùn)|，十二珠簾夕照紅。今日忽從江上過，始知家在圖畫中?！?/p>

——清·郭六芳《舟楫長沙》一、關(guān)于定價(jià)的理論研討（一）定價(jià)目的

什么是價(jià)格？菲利普科特勒是這樣詮釋的：“價(jià)格是對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)所收取的金錢。”廣義的講，價(jià)格是指消費(fèi)者用來交換用于使用產(chǎn)品或服務(wù)的全部價(jià)值量。價(jià)格是營銷組合中唯一能創(chuàng)造收益的因素，其他因素都代表著成本。

翡翠城二期通過近一年的客戶積累，同時(shí)根據(jù)市場情況，價(jià)格逐步調(diào)整釋放，特別是4月份樣板間開放的客戶見面會(huì)及05春交會(huì)，翡翠城二期別墅均價(jià)12000元/平方米、花洋起價(jià)4600元/平方米、高層起價(jià)3800元/平方米的價(jià)格信息已面向市場，并通過市場檢驗(yàn)。此次定價(jià)的目的，不僅是依據(jù)公司的競爭策略及財(cái)務(wù)要求、市場狀況、客戶反應(yīng)等修正調(diào)整以前的產(chǎn)品價(jià)格，并期望通過此次定價(jià)的研討過程，達(dá)到以下目的：1、制定科學(xué)合理的價(jià)格體系，保證二期營銷的成功概率；2、發(fā)現(xiàn)新的價(jià)值點(diǎn)，增加溢價(jià)；3、對(duì)翡翠城二期項(xiàng)目各種產(chǎn)品價(jià)值特性的再梳理，對(duì)價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行科學(xué)理性的解釋，形成對(duì)現(xiàn)有價(jià)格的有力支撐，從而可以對(duì)客戶進(jìn)行有效的價(jià)格引導(dǎo)；4、通過對(duì)項(xiàng)目已有價(jià)值點(diǎn)進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)，找到客戶敏感點(diǎn)和推廣著力點(diǎn)，拔升后期項(xiàng)目價(jià)值；5、通過在以往定價(jià)基礎(chǔ)上的改進(jìn)和改良，使價(jià)格體系能夠經(jīng)得起全方位的考量，為后續(xù)項(xiàng)目科學(xué)定價(jià)建立框架性基礎(chǔ)。（二）定價(jià)方法價(jià)格是價(jià)值素總和的貨幣化表現(xiàn)。那么什么是價(jià)值呢？在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中，生息資產(chǎn)的基本價(jià)值等于未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)和。對(duì)于房地產(chǎn)商品來說，把未來每一年的租金和最后一年的殘值貼現(xiàn)到當(dāng)前，就是它的基本價(jià)值。但是，在實(shí)際的操作過程當(dāng)中，想要準(zhǔn)確預(yù)期未來每一年的租金和最后一年的殘值是非常困難的。而且價(jià)格雖以價(jià)值為核心，但受供求關(guān)系影響非常大。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際定價(jià)過程中，為了追求利潤最大化，往往將價(jià)格提高到買方所能接受的最高價(jià)格，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為保留價(jià)格。需求導(dǎo)向：尋找保留價(jià)格。翡翠城一期的二手房市場表現(xiàn)，反應(yīng)了消費(fèi)者對(duì)翡翠城產(chǎn)品的接受程度。翡翠城二期定價(jià)的方法一：根據(jù)一期二手房市場成交價(jià)格表現(xiàn)，對(duì)比二期產(chǎn)品差異，考慮資金時(shí)間價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)格自然增長，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價(jià)格。競爭導(dǎo)向：市場比較法。消費(fèi)者購買房地產(chǎn)商品時(shí)，一定會(huì)對(duì)比相似的物業(yè)或樓盤，綜合對(duì)比，選取自己最合適的商品購買。翡翠城二期定價(jià)方法二：選取可類比競爭項(xiàng)目，根據(jù)各價(jià)值素的量化類比，綜合制定二期同類型產(chǎn)品價(jià)格。市場比較法是現(xiàn)在采用范圍最廣，最實(shí)用的定價(jià)方法。成本導(dǎo)向：假設(shè)開發(fā)法。在完全競爭市場中，商品的均衡價(jià)格等于其生產(chǎn)的邊際成本。房地產(chǎn)行業(yè)中，單一品牌的市場占有率都非常低，可近似于完全競爭市場。翡翠城二期定價(jià)方法三：根據(jù)現(xiàn)有土地市場狀況，估算翡翠城二期土地價(jià)格，綜合其他建設(shè)成本，在滿足公司利潤要求前提下，制定二期各產(chǎn)品價(jià)格。（三）定價(jià)步驟1、綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法及一期二手房市場表現(xiàn)確定聯(lián)院別墅、花園洋房、T型高層、碟型高層四種產(chǎn)品均價(jià)；2、根據(jù)各類型產(chǎn)品在二期的位置、內(nèi)部設(shè)計(jì)、供求關(guān)系等因素，確定各種戶型的均價(jià)；3、根據(jù)贈(zèng)送面積、視野角度、樓層、噪音影響等因素，確定各銷售單位價(jià)格；4、綜合供需關(guān)系、折扣因素、總價(jià)因素、客戶心理因素等，評(píng)估其每個(gè)銷售單位價(jià)格的合理性，調(diào)整價(jià)格體系，最終制定銷售價(jià)格表（包括底價(jià)和面價(jià)）。（四）定價(jià)原則1、客戶敏感度原則

此次定價(jià)，將會(huì)總結(jié)以往翡翠城客戶的價(jià)值敏感點(diǎn)，并綜合考慮可類比競爭對(duì)手價(jià)值點(diǎn)，將價(jià)格細(xì)分至地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等三個(gè)大項(xiàng)數(shù)十價(jià)值因子中。并在制定產(chǎn)品均價(jià)、戶型及單元均價(jià)、各銷售單位價(jià)格等不同階段，根據(jù)客戶的敏感度，對(duì)各價(jià)值因子的重要性進(jìn)行排序，并賦予相應(yīng)的權(quán)重，最終制定出翡翠城二期價(jià)格。2、替代性原則在商品價(jià)格的制定過程中，如果有的價(jià)值因子缺失，但有其他的價(jià)值因子可替代其使用功能，那么在對(duì)其進(jìn)行價(jià)格計(jì)算的過程，可用其替代價(jià)值因子核算。（如小區(qū)配套，當(dāng)項(xiàng)目處于成熟社區(qū)時(shí)，小區(qū)配套缺失的價(jià)值因子可由區(qū)域配套設(shè)施替代）

3、乘數(shù)原則地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等定價(jià)要素之間的關(guān)系不完全是累加關(guān)系，而是乘數(shù)關(guān)系。當(dāng)某個(gè)要素有缺失且不能被替代時(shí)，會(huì)對(duì)其他價(jià)值要素產(chǎn)生巨大的折讓作用。（如交通因素，在邊遠(yuǎn)山區(qū)的房地產(chǎn)商品，其秀麗的自然景觀將不會(huì)得到價(jià)格的疊加，而是因?yàn)榻煌ㄒ蜃拥娜笔蛊渚坝^價(jià)值大打折扣）（五）定價(jià)過程思考的幾個(gè)問題1、市場價(jià)格的高線與風(fēng)險(xiǎn)

在非別墅類普通住宅中，市場價(jià)格的高線應(yīng)該是在市場上已經(jīng)出現(xiàn)過的價(jià)格表現(xiàn)，在此基礎(chǔ)上可略有突破。若想跳空高開，除非：一、大市場特別景氣；二、在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上有重大突破；三、在建筑選材上有重大突破；四、在品牌和服務(wù)上有重大突破。

現(xiàn)在市場上普通住宅的高線表現(xiàn)為粼江峰閣的5400元/平方米（6000元/平方米9折），所以優(yōu)品道、格林威治城、世紀(jì)城等項(xiàng)目基本上是貼著這個(gè)價(jià)格線，并適度突破，和黃的香港城也不會(huì)離這個(gè)價(jià)格太遠(yuǎn)；要突破這個(gè)高線，市場要有足夠的積累，才能積蓄這個(gè)力量，要不然會(huì)面臨較大的市場風(fēng)險(xiǎn)；2、價(jià)格的連續(xù)性（慣性）一般情況下，人都會(huì)有慣性的思維。人們?nèi)ソy(tǒng)計(jì)分析前幾年的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，試圖找到其中的規(guī)律，并運(yùn)用此種規(guī)律對(duì)未來進(jìn)行預(yù)測(cè)。股票如此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此，房地產(chǎn)價(jià)格亦如此。在邊際條件不變的情況下，這是一種相對(duì)科學(xué)的方法。去年成都的整體房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的慣性，在政府的政策性宏觀調(diào)控下，已大大緩解，房價(jià)快速增長的態(tài)勢(shì)已經(jīng)得到遏制。根據(jù)最新的《2005成都房價(jià)意見》調(diào)查，85％的人認(rèn)為成都的房價(jià)年漲幅在5-8％比較合理（房管局資料）。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新資料顯示，1-5月成都的整體房價(jià)上漲7.7％，增幅同比去年大幅降低，成都房地產(chǎn)價(jià)格的增長已進(jìn)入緩慢增長期，但其增長的慣性還未消退。翡翠城二期可運(yùn)用小步快跑的漲價(jià)策略，形成翡翠城的價(jià)格“慣性”，避免跳空高開帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)為三期獲取較高價(jià)格打下基礎(chǔ)，控制三期的定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。3、定價(jià)的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)公司而言，滿足公司的現(xiàn)金流、利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)，平衡銷售速度與利潤率的關(guān)系，單個(gè)項(xiàng)目最好的銷售速度是在交房前兩個(gè)月清盤，多期開發(fā)項(xiàng)目最好的銷售速度是在下一期開盤前兩個(gè)月清盤；并以此來修正價(jià)格及控盤策略；對(duì)客戶而言，所得到的購買價(jià)格雖然覺得貴，但可以接受；最好的價(jià)格邊界是讓客戶一邊埋怨很貴，一邊掏錢購買；在項(xiàng)目內(nèi)部，每一個(gè)檔次，每一種類型的銷售單位無明顯的滯銷狀況，同期銷售的內(nèi)部總價(jià)及單價(jià)競爭可控。二、二期定價(jià)（一）二期銷售資源1、銷售面積：翡翠城二期不計(jì)車庫，共有約17.06萬M2可售面積，其中別墅3878M2，花園洋房49402M2，T型高層38164M2，蝶型高層65744M2，臨街商業(yè)2234M2，地下室11275M2。如果不計(jì)地下室，則可售面積為16.03萬M2。2、銷售單位：翡翠城二期共有可售單位1166套，其中別墅11套，花園洋房324套，T型高層307套，蝶型高層496套，臨街商業(yè)28套。如果不計(jì)商業(yè)，則有可售單位1138套。（二）按類型確定各產(chǎn)品均價(jià)翡翠城二期將綜合采用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法及一期二手房市場表現(xiàn)確定聯(lián)院別墅、花園洋房、T型高層、碟型高層四種產(chǎn)品均價(jià)。

1、聯(lián)院別墅均價(jià)

翡翠城計(jì)有聯(lián)院別墅11套，其中A1型7套，A2型4套。占用基地面積6632M2，總建筑面積3878M2。1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤）單位：元/平方米成本項(xiàng)計(jì)算結(jié)果計(jì)算方法1、樓面地價(jià)3700地價(jià)按146萬/畝核算（見附件一）2、前期及后期費(fèi)用2403、開發(fā)建設(shè)費(fèi)1490含建安、報(bào)建、及景觀三部分4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2305、公共配套設(shè)施費(fèi)851~5項(xiàng)合計(jì)5745元6、銷售費(fèi)248按銷售額2.8％7、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)30參照一期8、財(cái)務(wù)費(fèi)443按銷售額5％9、管理費(fèi)177按銷售額2％10、項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)443按銷售額5％總成本70861～10項(xiàng)總和銷售價(jià)格8857按25％毛利核算2）市場比較法市場比較法是通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的價(jià)值素分解量化，通過與可類比競爭對(duì)手分析對(duì)比而得到自己的價(jià)格體系的方法。選取可類比典指項(xiàng)目代入價(jià)值因子評(píng)價(jià)體系（參見附件二）翡翠城二期的聯(lián)院別墅地處三環(huán)內(nèi)，緊臨府河及府河公園，在三環(huán)內(nèi)的景觀別墅已極具稀缺性。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取東湖花園、康郡、金林半島做為典指樓盤。注：東湖花園及康郡的類比產(chǎn)品價(jià)格，考慮聯(lián)院別墅的位置關(guān)系，均采集該項(xiàng)目最好位置的端頭單位價(jià)格。

價(jià)值因子權(quán)重東湖花園康郡金林半島翡翠城地段0.6自然環(huán)境0.264.5455人文環(huán)境0.104353.5就業(yè)區(qū)關(guān)系0.124343.5交通狀況0.1343.543.5市政設(shè)施0.1043.54.54區(qū)域發(fā)展0.1743.554周邊配套0.123.534.53.5產(chǎn)品0.3規(guī)劃設(shè)計(jì)0.193.53.544外立面0.13334.54小區(qū)景觀0.15333.54.5戶型0.282.533.55小區(qū)配套0.163.534.53.5材質(zhì)及設(shè)施0.0932.543.5軟環(huán)境0.1開發(fā)商品牌0.36333.54.5物業(yè)服務(wù)0.242.53.544營銷服務(wù)0.2133.544.5人文氛圍0.193343.5綜合評(píng)定3.6413.2844.3464.101類比產(chǎn)品價(jià)格（M2）8900元8500元14300元采用數(shù)學(xué)曲線擬合法，得出價(jià)格與綜合評(píng)定的關(guān)系函數(shù)Y＝－2178.78+3290.28X將綜合評(píng)定參數(shù)“4.101”帶入函數(shù)，計(jì)算得出Y＝－2178.78+3290.28*4.101＝11315一期無聯(lián)院別墅，綜合考慮市場比較法與假設(shè)開發(fā)法，重點(diǎn)考慮市場比較法，假設(shè)開發(fā)法僅作為參考。在實(shí)際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點(diǎn)考慮以下因素的影響：4月樣板間開放，別墅報(bào)價(jià)12000后客戶的接受程度（需求量超過100％）；市區(qū)內(nèi)別墅產(chǎn)品的稀缺性（三環(huán)內(nèi)已無別墅項(xiàng)目）；別墅價(jià)格對(duì)其他類型產(chǎn)品價(jià)格的拉動(dòng)作用；客戶的心理接受程度及對(duì)價(jià)格的敏感度；綜合考慮以上諸多因素，建議別墅銷售均價(jià)為11900元/平方米。2、花園洋房均價(jià)

翡翠城二期計(jì)有花園洋房324套，其中標(biāo)準(zhǔn)型205套，大端頭戶型70套，小端頭戶型45套，小區(qū)中央一梯一戶型4套。占用基地面積34074M2，總建筑面積49420M2。1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤）單位：元/平方米成本項(xiàng)計(jì)算結(jié)果計(jì)算方法1、樓面地價(jià)1510地價(jià)按146萬/畝核算（見附件一）2、前期及后期費(fèi)用2403、開發(fā)建設(shè)費(fèi)1490含建安、報(bào)建、及景觀三部分4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2305、公共配套設(shè)施費(fèi)851~5項(xiàng)合計(jì)3315元6、銷售費(fèi)144按銷售額2.8％7、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)30參照一期8、財(cái)務(wù)費(fèi)257按銷售額5％9、管理費(fèi)103按銷售額2％10、項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)257按銷售額5％總成本41041～10項(xiàng)總和銷售價(jià)格5130按25％毛利核算

2）市場比較法選取可類比典指項(xiàng)目代入價(jià)值因子評(píng)價(jià)體系翡翠城二期的花園洋房緊臨府河及府河公園，在三環(huán)內(nèi)已極具稀缺性。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取萬科城花彩域、東湖花園及新近開盤的時(shí)代尊城做為典指樓盤。價(jià)值因子權(quán)重萬科彩域東湖花園時(shí)代尊城翡翠城地段0.6自然環(huán)境0.263.54.54.55人文環(huán)境0.10444.53.5就業(yè)區(qū)關(guān)系0.123.5443.5交通狀況0.133.5433.5市政設(shè)施0.103.544.54區(qū)域發(fā)展0.173.544.53.5周邊配套0.123.53.543.5產(chǎn)品0.3規(guī)劃設(shè)計(jì)0.194.533.53.5外立面0.134.533.54小區(qū)景觀0.154334.5戶型0.284.5444小區(qū)配套0.1643.54.53.5材質(zhì)及設(shè)施0.093.5343.5軟環(huán)境0.1開發(fā)商品牌0.36532.54.5物業(yè)服務(wù)0.2452.534營銷服務(wù)0.214344.5人文氛圍0.194333.5綜合評(píng)定3.8653.7383.9463.938類比產(chǎn)品價(jià)格（M2）4800元5200元5200元采用類比價(jià)值加權(quán)算術(shù)平均法，在上述各樓盤中，萬科城花彩域與翡翠城二期的花園洋房最具可比性，分別賦予其權(quán)重：60%、30%、10%。則花園洋房估算價(jià)格為：（4800/3.865*0.6＋5200/3.738*0.3＋5200/3.946*0.1）*3.938＝5097元/M2

3)一期二手房市場表現(xiàn)截至2005年5月12日，一期二手花園洋房累計(jì)成交11套。根據(jù)《二手房分析報(bào)告》顯示，自去年交房以來，除交房期價(jià)格波動(dòng)比較大之外，一期二手花園洋房成交溢價(jià)基本穩(wěn)定在1100元/平方米左右，成交均價(jià)約為4700元/平方米。注：1、資金的時(shí)間價(jià)值反應(yīng)了期房的風(fēng)險(xiǎn)折讓；2、房價(jià)自然增長參數(shù)參照成都統(tǒng)計(jì)局05年1-5月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。價(jià)值因子權(quán)重一期二期地段0.6自然環(huán)境0.2655人文環(huán)境0.103.53.5就業(yè)區(qū)關(guān)系0.123.53.5交通狀況0.133.53.5市政設(shè)施0.104.54.5區(qū)域發(fā)展0.173.53.5周邊配套0.123.53.5產(chǎn)品0.3規(guī)劃設(shè)計(jì)0.1943.5外立面0.1344.5小區(qū)景觀0.153.54.5戶型0.284.54小區(qū)配套0.163.53.5材質(zhì)及設(shè)施0.093.54軟環(huán)境0.1開發(fā)商品牌0.364.54.5物業(yè)服務(wù)0.244.54.5營銷服務(wù)0.214.04.5人文氛圍0.193.53.5資金時(shí)間價(jià)值95％房價(jià)自然增長107.7％綜合評(píng)定3.9954.105類比產(chǎn)品價(jià)格（M2）4700元采用類比價(jià)值算術(shù)平均法，計(jì)算得到翡翠城二期花園洋房價(jià)格為：4700/3.995*4.105＝4829元/平方米

綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、一期二手房價(jià)值類比法，主要參照市場比較法結(jié)果定價(jià)，分別賦予權(quán)重0.1、0.6、0.3，計(jì)算結(jié)果為：5130*0.1＋5097*0.6＋4829*0.3＝5020元

在實(shí)際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點(diǎn)考慮以下因素的影響：4月樣板間開放，花園洋房報(bào)價(jià)不低于4600元以后客戶的接受程度；花園洋房產(chǎn)品在市場的稀缺性；可類比競爭對(duì)手的銷售速度（彩域及時(shí)代尊城均快速銷售）；銷售速度及現(xiàn)金流要求；客戶的心理接受程度及對(duì)價(jià)格的敏感度；綜合考慮以上諸多因素，建議花園洋房銷售均價(jià)為5100元/平方米。3、T型高層均價(jià)翡翠城二期計(jì)有T型高層307套，其中一樓帶花園戶型3套，頂躍戶型19套，其他標(biāo)準(zhǔn)戶型285套。占用基地面積11904M2，總建筑面積38164M2，另外，T型高層臨街一層有商業(yè)面積2234M2。15、16棟總建筑面積40398M2。1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤）單位：元/平方米成本項(xiàng)計(jì)算結(jié)果計(jì)算方法1、樓面地價(jià)645地價(jià)按146萬/畝；計(jì)算中含商業(yè)面積2、前期及后期費(fèi)用2403、開發(fā)建設(shè)費(fèi)1490含建安、報(bào)建、及景觀三部分4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2305、公共配套設(shè)施費(fèi)851~5項(xiàng)合計(jì)2690元6、銷售費(fèi)117按銷售額2.8％7、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)30參照一期折讓8、財(cái)務(wù)費(fèi)208按銷售額5％9、管理費(fèi)83按銷售額2％10、項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)208按銷售額5％總成本33361～10項(xiàng)總和銷售價(jià)格4170按25％毛利核算

2）市場比較法選取可類比典指項(xiàng)目代入價(jià)值因子評(píng)價(jià)體系。翡翠城二期的T型高層為18F兩梯四戶，是現(xiàn)在市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取萬科城花彩域、康郡、御府花都及新近開盤的藍(lán)谷地做為典指樓盤。價(jià)值因子權(quán)重萬科彩域康郡御府花都藍(lán)谷地翡翠城地段0.6自然環(huán)境0.263.542.52.55人文環(huán)境0.10434.53.53.5就業(yè)區(qū)關(guān)系0.123.53.5433.5交通狀況0.133.53.54.53.53.5市政設(shè)施0.103.53.53.53.54區(qū)域發(fā)展0.173.53.54.53.53.5周邊配套0.123.534.53.53.5產(chǎn)品0.3規(guī)劃設(shè)計(jì)0.19433.543外立面0.134343.54小區(qū)景觀0.15432.544戶型0.2843.5434.5小區(qū)配套0.164343.53.5材質(zhì)及設(shè)施0.093.53.53.533.5軟環(huán)境0.1開發(fā)商品牌0.3653444.5物業(yè)服務(wù)0.24533.53.53.5營銷服務(wù)0.2143.53.53.54.5人文氛圍0.19433.53.53.5綜合評(píng)定3.7753.3783.7143.3213.917類比產(chǎn)品價(jià)格（M2）4000元3600元3800元3300元采用類比價(jià)值加權(quán)算術(shù)平均法，在上述各樓盤中，萬科城花彩域、康郡對(duì)翡翠城二期的T型高層影響最大，分別賦予其權(quán)重：40%、30%、10%、20%。則T型高層估算價(jià)格為：（4000/3.775*0.4＋3600/3.378*0.3＋3800/3.714*0.1＋3300/3.321*0.2）*3.917＝4091元/M2

3)一期二手房市場表現(xiàn)

截至2005年5月12日，一期二手T型小高層累計(jì)成交36套。根據(jù)《二手房分析報(bào)告》顯示，自去年交房以來，除交房期價(jià)格波動(dòng)比較大之外，一期二手T型小高層成交溢價(jià)基本穩(wěn)定在900元/平方米左右，即成交均價(jià)約為3900元/平方米。價(jià)值因子權(quán)重一期二期地段0.6自然環(huán)境0.2654.5人文環(huán)境0.103.53.5就業(yè)區(qū)關(guān)系0.123.53.5交通狀況0.133.53.5市政設(shè)施0.104.54區(qū)域發(fā)展0.173.53.5周邊配套0.123.53.5產(chǎn)品0.3規(guī)劃設(shè)計(jì)0.1943.5外立面0.1344.5小區(qū)景觀0.154.04.5戶型0.283.54.5小區(qū)配套0.163.53.5材質(zhì)及設(shè)施0.093.54軟環(huán)境0.1開發(fā)商品牌0.364.54.5物業(yè)服務(wù)0.244.54營銷服務(wù)0.214.04.5人文氛圍0.193.53.5資金時(shí)間價(jià)值95％房價(jià)自然增長107.7％綜合評(píng)定3.9334.026類比產(chǎn)品價(jià)格（M2）3900元采用類比價(jià)值算術(shù)平均法，計(jì)算得到翡翠城二期T型高層價(jià)格為：3900/3.933*4.026＝3992元/平方米

綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、一期二手房價(jià)值類比法，主要參照市場比較法結(jié)果定價(jià)，分別賦予權(quán)重0.1、0.6、0.3，計(jì)算結(jié)果為：4170*0.1＋4091*0.6＋3992*0.3＝4069元在實(shí)際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點(diǎn)考慮以下因素的影響：4月樣板間開放，T型高層報(bào)價(jià)不低于3800元以后客戶的接受程度；現(xiàn)在所面臨的市場環(huán)境及競爭形勢(shì)；銷售速度及現(xiàn)金流要求；競爭對(duì)手的銷售表現(xiàn)（彩域較慢，其余項(xiàng)目均保持較快銷售速度）；客戶的心理接受程度及對(duì)價(jià)格的敏感度；綜合考慮以上諸多因素，建議T型高層銷售均價(jià)為4000元/平方米。4、蝶型高層均價(jià)翡翠城二期計(jì)有蝶型高層496套，其中一樓帶花園戶型18套，頂躍戶型10套，頂層花園平層戶型6套，其他標(biāo)準(zhǔn)戶型462套。占用基地面積16408M2，總建筑面積65744M2。1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤）單位：元/平方米成本項(xiàng)計(jì)算結(jié)果計(jì)算方法1、樓面地價(jià)547地價(jià)按146萬/畝核算2、前期及后期費(fèi)用2403、開發(fā)建設(shè)費(fèi)1590含建安、報(bào)建、及景觀三部分4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2305、公共配套設(shè)施費(fèi)851~5項(xiàng)合計(jì)2692元6、銷售費(fèi)117按銷售額2.8％7、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)30參照一期8、財(cái)務(wù)費(fèi)209按銷售額5％9、管理費(fèi)83按銷售額2％10、項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)209按銷售額5％總成本33391～10項(xiàng)總和銷售價(jià)格4174按25％毛利核算2）市場比較法選取可類比典指項(xiàng)目代入價(jià)值因子評(píng)價(jià)體系翡翠城二期的蝶型高層，18-27F兩梯四戶或三梯六戶點(diǎn)式塔樓，現(xiàn)在市場供應(yīng)的類似產(chǎn)品比較少。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取卓錦城、格林威治城、君悅領(lǐng)地及新近開盤的時(shí)代尊城做為典指樓盤。注：卓錦城的價(jià)格采集是去掉精裝修后的清水房價(jià)格，精裝價(jià)格為3800元/M2。

價(jià)值因子權(quán)重卓錦城格林威治城君悅領(lǐng)地時(shí)代尊城翡翠城地段0.6自然環(huán)境0.263.54.52.54.55人文環(huán)境0.103.5544.53.5就業(yè)區(qū)關(guān)系0.1234.5443.5交通狀況0.133.54433.5市政設(shè)施0.103.54.52.54.54區(qū)域發(fā)展0.1734.544.53.5周邊配套0.1234.53.543.5產(chǎn)品0.3規(guī)劃設(shè)計(jì)0.19443.534外立面0.133.543.53.53.5小區(qū)景觀0.15443.534戶型0.283.5443.54.5小區(qū)配套0.163.54.53.54.53.5材質(zhì)及設(shè)施0.093.54343.5軟環(huán)境0.1開發(fā)商品牌0.364542.54.5物業(yè)服務(wù)0.24443.533.5營銷服務(wù)0.213.54344.5人文氛圍0.19343.533.5綜合評(píng)定3.4474.3493.4573.8783.954類比產(chǎn)品價(jià)格（M2）3500元5300元3500元3600元

采用類比價(jià)值加權(quán)算術(shù)平均法，在上述各樓盤中，卓錦城、格林威治城對(duì)翡翠城二期的蝶型高層影響最大，分別賦予其權(quán)重：30%、30%、20%、20%。則T型高層估算價(jià)格為：（3500/3.447*0.3＋5300/4.349*0.3＋3500/3.457*0.2＋3600/3.878*0.2）*3.954＝4185元/M2

翡翠城一期無蝶型高層類產(chǎn)品，在此綜合運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法與市場比較法，主要參照市場比較法結(jié)果定價(jià)，分別賦予權(quán)重0.3、0.7，計(jì)算結(jié)果為：4174*0.3＋4185*0.7＝4182元在實(shí)際銷售的過程中，出了以上量化分析外，還將重點(diǎn)考慮以下因素的影響：4月樣板間開放，蝶型高層報(bào)價(jià)不低于3900元以后客戶的接受程度（比較低）；現(xiàn)在所面臨的市場環(huán)境及競爭形勢(shì)；銷售速度及現(xiàn)金流要求；競爭對(duì)手銷售狀況（卓錦城與格林威治城的高層銷售速度均比較慢）；客戶的心理接受程度及對(duì)價(jià)格的敏感度；綜合考慮以上諸多因素，建議蝶型高層銷售均價(jià)為4100元/平方米。（三）確定各標(biāo)準(zhǔn)戶型均價(jià)在確定各標(biāo)準(zhǔn)戶型產(chǎn)品均價(jià)中，將重點(diǎn)考慮各戶型在小區(qū)的位置分布、該戶型本身的內(nèi)部價(jià)值要素、軟性影響等三方面因素。（附件三）1、花洋各標(biāo)準(zhǔn)戶型均價(jià)價(jià)值因子權(quán)重B1（153.49）B2（140.99）B3（134.94）B4（134.94）B5（176.40）位置0.5景觀視野0.74.54.54.544后期影響0.1朝向及后期建設(shè)對(duì)同一單元影響一致朝向影響0.2內(nèi)部設(shè)計(jì)0.4贈(zèng)送面積見說明2、3功能性0.254.5445舒適度0.24.54444.5采光0.154.54.54.54.54.5通風(fēng)0.154.54.54.54.54.5入戶距離0.15443.53特殊亮點(diǎn)0.243333.5軟影響0.1供求關(guān)系0.54.52544.5總價(jià)影響0.333553替代性0.253443綜合評(píng)定3.813.4453.613.393.475初步結(jié)果50104530474744584570核算結(jié)果（元/M2）59704690489745985220總價(jià)參考（萬元）102.576.966.162.092.0說明：1、B1D2一梯一戶銷售數(shù)量太少，將參照端頭戶型單獨(dú)定價(jià)；2、贈(zèng)送一層私家花園按地價(jià)的70％核算（因無產(chǎn)權(quán)）；3、露臺(tái)、屋頂花園贈(zèng)送面積按建筑成本核算（花洋1100元/平方米）；4、地下室不在此定價(jià)范圍內(nèi)，將在確定各銷售單位價(jià)格時(shí)，按建安成本核算（花洋1490元/平方米）；5、花園洋房標(biāo)準(zhǔn)戶型1/2單元計(jì)有建筑面積740.76平方米，贈(zèng)送私家花園面積81平方米，贈(zèng)送露臺(tái)面積181.36平方米，地下室面積144.88平方米，則扣除贈(zèng)送價(jià)值后，單平方米建筑面積核算價(jià)格為：（740.76*5100－81*1460000/666.7*0.7－181.36*1100）/740.76＝4663元/平方米2、T型高層各標(biāo)準(zhǔn)戶型均價(jià)價(jià)值因子權(quán)重C1128.16C2106.82C3163.8FC1185.16FC2163.63FC3237.12位置0.5景觀視野0.73.544.5455后期影響0.13.5443.544朝向影響0.23.5443.544內(nèi)部設(shè)計(jì)0.4贈(zèng)送面積見說明功能性0.243.54.54.54.54.5舒適度0.24.53.54.54.545采光0.1543.54.543.54.5通風(fēng)0.1543.54.543.54.5入戶距離0.1主要針對(duì)花洋特殊亮點(diǎn)0.232.543.53.53.5軟影響0.1供求關(guān)系0.54.54.5324.52總價(jià)影響0.34.5544.545替代性0.24532.532綜合評(píng)定3.5653.634.0853.694.114.22初步結(jié)果369637644235382642614375核算結(jié)果（元/M2）396638744289435746114873總價(jià)參考（萬元）50.841.470.380.775.5115.6說明：贈(zèng)送一層私家花園按地價(jià)的70％核算（因無產(chǎn)權(quán)）；贈(zèng)送露臺(tái)、屋頂花園面積按建筑成本核算（T型高層1300元/平方米）；T型高層（住宅）計(jì)有建筑面積38164平方米，贈(zèng)送私家花園面積156平方米，贈(zèng)送露臺(tái)面積6163平方米，則扣除贈(zèng)送價(jià)值后，單平方米建筑面積核算價(jià)格為：（38164*4000－156*1460000/666.7*0.7－6163*1300）/38164＝3784元/平方米3、蝶型高層各標(biāo)準(zhǔn)戶型均價(jià)價(jià)值因子權(quán)重D1146.02D293.72D3129.02D4180.65D5197.64FD1212.63FD5284.74位置0.5景觀視野0.73334545后期影響0.1每棟各戶型基本一致朝向影響0.2內(nèi)部設(shè)計(jì)0.4贈(zèng)送面積見說明功能性0.243.544.54.54.55舒適度0.243.544.54.545采光0.154.53.53.5444.54.5通風(fēng)0.1543.53.54444入戶距離0.1主要針對(duì)花洋特殊亮點(diǎn)0.23.533.53.54.53.54.5軟影響0.1供求關(guān)系0.52442.52.53.53總價(jià)影響0.33.554.5332.52替代性0.2253.52.54.53.55綜合評(píng)定2.7252.722.7953.1453.6153.193.73初步結(jié)果3797379038944382503744455197核算結(jié)果（元/M2）3854394540074785511249725734總價(jià)參考（萬元）56.337.051.786.4101.0105.7163.3說明：贈(zèng)送一層私家花園按地價(jià)的70％核算（因無產(chǎn)權(quán)）；贈(zèng)送露臺(tái)、屋頂花園面積按建筑成本核算（蝶型高層1300元/平方米）；蝶型高層計(jì)有建筑面積65744平方米，贈(zèng)送私家花園面積1300平方米，贈(zèng)送露臺(tái)面積4411平方米，則扣除贈(zèng)送價(jià)值后，單平方米建筑面積核算價(jià)格為：（65744*4100－1300*1460000/666.7*0.7－4411*1300）/38164＝3982元/平方米（四）確定各銷售單位價(jià)格確定各銷售單位價(jià)格的工作將在以后的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，在此只研究確定各銷售單位的方法及計(jì)算原則。核心要素主要量化衡量指標(biāo)位置景觀河景、公園景觀、主景觀軸視野視線的廣度、視線角度、遮擋和阻礙、對(duì)視、樓間距噪音火車、臨路、臨車庫入口、臨電梯機(jī)房、商鋪（會(huì)所）影響后期建設(shè)三期及五期的影響朝向日照系數(shù)采光端頭戶型通風(fēng)端頭戶型內(nèi)部設(shè)計(jì)贈(zèng)送面積贈(zèng)送類型、贈(zèng)送大小戶型變化端頭戶型、奇偶層、露臺(tái)（陽臺(tái)）變化、情趣空間亮點(diǎn)設(shè)計(jì)花園、地下室其他樓層差價(jià)入戶的便利性心理因素說明：1、賦值依據(jù)主要參照可類比競爭樓盤、一期價(jià)格體系；2、贈(zèng)送一層私家花園按地價(jià)的70％核算（因無產(chǎn)權(quán)）；3、露臺(tái)、屋頂花園贈(zèng)送面積按建筑成本核算；4、地下室面積按開發(fā)成本核算（含報(bào)建費(fèi)及園林）；5、確定折扣方式及折扣原則，形成最終銷售價(jià)格；同一片天空下與您攜手改變生活謝謝7月-2313:37:3513:3713:377月-237月-2313:3713:3713:37:357月-237月-2313:37:352023/7/613:37:35謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH2009電子大賽電機(jī)部分培訓(xùn)一、直流電機(jī)（）匯報(bào)人姓名圖4為采用內(nèi)部集成有兩個(gè)橋式電路的專用芯片L298所組成的電機(jī)驅(qū)動(dòng)電路。驅(qū)動(dòng)芯片L298是驅(qū)動(dòng)二相和四相步進(jìn)電機(jī)的專用芯片，我們利用它內(nèi)部的橋式電路來驅(qū)動(dòng)直流電機(jī)，這種方法有一系列的優(yōu)點(diǎn)。每一組PWM波用來控制一個(gè)電機(jī)的速度，而另外兩個(gè)I/O口可以控制電機(jī)的正反轉(zhuǎn)，控制比較簡單，電路也很簡單，一個(gè)芯片內(nèi)包含有8個(gè)功率管，這樣簡化了電路的復(fù)雜性，如圖所示IOB10、IOB11控制第一個(gè)電機(jī)的方向，IOB8輸入的PWM控制第一個(gè)電機(jī)的速度；IOB12、IOB13控制第二個(gè)電機(jī)的方向，IOB9輸入的PWM控制第二個(gè)電機(jī)的速度。

）

步進(jìn)電機(jī)是利用電磁鐵的作用原理，將脈沖信號(hào)轉(zhuǎn)換為線位移或角位移的電機(jī)。每來一個(gè)電脈沖，步進(jìn)電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)一定角度，帶動(dòng)機(jī)械移動(dòng)一小段距離。特點(diǎn):（1）來一個(gè)脈沖，轉(zhuǎn)一個(gè)步距角。（2）控制脈沖頻率，可控制電機(jī)轉(zhuǎn)速。（3）改變脈沖順序，可改變轉(zhuǎn)動(dòng)方向。應(yīng)用：由于步進(jìn)電動(dòng)機(jī)的這一工作職能正好符合數(shù)字控制系統(tǒng)要求，因此它在數(shù)控機(jī)床、鐘表工業(yè)及自動(dòng)記錄儀等方面都有很廣泛的應(yīng)用二、步進(jìn)電動(dòng)機(jī)及其控制種類：勵(lì)磁式和反應(yīng)式兩種。勵(lì)磁式步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)子上有勵(lì)磁線圈，依靠電磁轉(zhuǎn)矩工作。反應(yīng)式步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)子上沒有勵(lì)磁線圈。依靠變化的的磁阻生成磁阻轉(zhuǎn)矩工作。應(yīng)用最廣泛，它有兩相、三相、多相之分。三相反應(yīng)式步進(jìn)電動(dòng)機(jī)的原理結(jié)構(gòu)圖如下：ABCIAIBIC

定子內(nèi)圓周均勻分布著六個(gè)磁極，磁極上有勵(lì)磁繞組，每兩個(gè)相對(duì)的繞組組成一相。采用Y連接，轉(zhuǎn)子有四個(gè)齒。定子轉(zhuǎn)子1、步進(jìn)電機(jī)的結(jié)構(gòu)2、步進(jìn)電機(jī)的工作原理

由于磁力線總是要通過磁阻最小的路徑閉合，因此會(huì)在磁力線扭曲時(shí)產(chǎn)生切向力，而形成磁阻轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動(dòng)?，F(xiàn)以BCIAIBIC的通電順序，使三相繞組輪流通入直流電流，觀察轉(zhuǎn)子的運(yùn)動(dòng)情況。ABCA（1）三相單三拍（FLASH）CA'BB'C'A3412

A相繞組通電，B、C相不通電。氣隙產(chǎn)生以A-A為軸線的磁場，而磁力線總是力圖從磁阻最小的路徑通過，故電動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)子受到一個(gè)反應(yīng)轉(zhuǎn)矩，在此轉(zhuǎn)矩的作用下，轉(zhuǎn)子必然轉(zhuǎn)到左圖所示位置：1、3齒與A、A′極對(duì)齊?！叭唷敝溉嗖竭M(jìn)電機(jī)；“單”指每次只能一相繞組通電；“三拍”指通電三次完成一個(gè)通電循環(huán)。CA'BB'C'A3412

同理，B相通電時(shí)，轉(zhuǎn)子會(huì)轉(zhuǎn)過30角，2、4齒和B、B′磁極軸線對(duì)齊；當(dāng)C相通電時(shí)，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過30角，1、3齒和C′、C磁極軸線對(duì)齊。1C'342CA'BB'ACA'BB'C'A3412

這種工作方式下，三個(gè)繞組依次通電一次為一個(gè)循環(huán)周期，一個(gè)循環(huán)周期包括三個(gè)工作脈沖，所以稱為三相單三拍工作方式。按ABCA……的順序給三相繞組輪流通電，轉(zhuǎn)子便一步一步轉(zhuǎn)動(dòng)起來。每一拍轉(zhuǎn)過30°(步距角)，每個(gè)通電循環(huán)周期(3拍)磁場在空間旋轉(zhuǎn)了360°而轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90°(一個(gè)齒距角)。CA'BB'C'A3412CA'BB'C'A3412

A相通電，轉(zhuǎn)子1、3齒與A、A'對(duì)齊。

A、B相同時(shí)通電，A、A'磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過15，到達(dá)左圖所示位置。按AABBBCC

CA的順序給三相繞組輪流通電。這種方式可以獲得更精確的控制特性。（2）三相六拍（FLASH）CA'BB'C'A3412B相通電，轉(zhuǎn)子2、4齒與B、B′對(duì)齊,又轉(zhuǎn)過15。3412CA'BB'C'AB、C相同時(shí)通電，C'、C

磁極拉住1、3齒，B、B'磁極拉住2、4齒，轉(zhuǎn)子再轉(zhuǎn)過15。三相反應(yīng)式步進(jìn)電動(dòng)機(jī)的一個(gè)通電循環(huán)周期如下：AABBBCC

CA，每個(gè)循環(huán)周期分為六拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過15（步距角），一個(gè)通電循環(huán)周期(6拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90(齒距角)。與單三拍相比，六拍驅(qū)動(dòng)方式的步進(jìn)角更小，更適用于需要精確定位的控制系統(tǒng)中。AB通電CA'BB'C'A3412BC通電3412CA'BB'C'ACA通電CA'BB'C'A3412與單三拍方式相似，雙三拍驅(qū)動(dòng)時(shí)每個(gè)通電循環(huán)周期也分為三拍。每拍轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過30(步距角)，一個(gè)通電循環(huán)周期(3拍)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過90(齒距角)。（3）三相雙三拍（FLASH）按ABBCCA的順序給三相繞組輪流通電。每拍有兩相繞組同時(shí)通電。

從以上對(duì)步進(jìn)電機(jī)三種驅(qū)動(dòng)方式的分析可得步距角計(jì)算公式：—步距角Zr

—轉(zhuǎn)子齒數(shù)m—每個(gè)通電循環(huán)周期的拍數(shù)實(shí)用步進(jìn)電機(jī)的步距角多為3和1.5。為了獲得小步距角，電機(jī)的定子、轉(zhuǎn)子都做成多齒的。相數(shù)：產(chǎn)生不同對(duì)極N、S磁場的激磁線圈對(duì)數(shù)。常用m表示。拍數(shù)：完成一個(gè)磁場周期性變化所需脈沖數(shù)或?qū)щ姞顟B(tài)用n表示，或指電機(jī)轉(zhuǎn)過一個(gè)齒距角所需脈沖數(shù)，以四相電機(jī)為例，有四相四拍運(yùn)行方式即AB-BC-CD-DA-AB，四相八拍運(yùn)行方式即A-AB-B-BC-C-CD-D-DA-A.步距角：對(duì)應(yīng)一個(gè)脈沖信號(hào)，電機(jī)轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)過的角位移用θ表示。θ=360度/（轉(zhuǎn)子齒數(shù)*運(yùn)行拍數(shù)），以常規(guī)二、四相，轉(zhuǎn)子齒為50齒電機(jī)為例。四拍運(yùn)行時(shí)步距角為θ=360度/（50*4）=1.8度（俗稱整步），八拍運(yùn)行時(shí)步距角為θ=360度/（50*8）=0.9度（俗稱半步）。3.步進(jìn)電機(jī)的靜態(tài)指標(biāo)術(shù)語定位轉(zhuǎn)矩：電機(jī)在不通電狀態(tài)下，電機(jī)轉(zhuǎn)子自身的鎖定力矩（由磁場齒形的諧波以及機(jī)械誤差造成的）靜轉(zhuǎn)矩：電機(jī)在額定靜態(tài)電作用下，電機(jī)不作旋轉(zhuǎn)運(yùn)動(dòng)時(shí)，電機(jī)轉(zhuǎn)軸的鎖定力矩。此力矩是衡量電機(jī)體積（幾何尺寸）的標(biāo)準(zhǔn)，與驅(qū)動(dòng)電壓及驅(qū)動(dòng)電源等無關(guān)。雖然靜轉(zhuǎn)矩與電磁激磁安匝數(shù)成正比，與定齒轉(zhuǎn)子間的氣隙有關(guān)，但過分采用減小氣隙，增加激磁安匝來提高靜力矩是不可取的，這樣會(huì)造成電機(jī)的發(fā)熱及機(jī)械噪音。1)步距角精度

步進(jìn)電機(jī)每轉(zhuǎn)過一個(gè)步距角的實(shí)際值與理論值的誤差。用百分比表示：誤差/步距角*100%。不同運(yùn)行拍數(shù)其值不同，四拍運(yùn)行時(shí)應(yīng)在5%之內(nèi)，八拍運(yùn)行時(shí)應(yīng)在15%以內(nèi)。2)失步

電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的步數(shù)，不等于理論上的步數(shù)。稱之為失步。3)失調(diào)角

轉(zhuǎn)子齒軸線偏移定子齒軸線的角度，電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)必存在失調(diào)角，由失調(diào)角產(chǎn)生的誤差，采用細(xì)分驅(qū)動(dòng)是不能解決的。4)最大空載起動(dòng)頻率

4.步進(jìn)電機(jī)動(dòng)態(tài)指標(biāo)及術(shù)語電機(jī)在某種驅(qū)動(dòng)形式、電壓及額定電流下，在不加負(fù)載的情況下，能夠直接起動(dòng)的最大頻率。5)最大空載的運(yùn)行頻率

電機(jī)在某種驅(qū)動(dòng)形式，電壓及額定電流下，電機(jī)不帶負(fù)載的最高轉(zhuǎn)速頻率。6)運(yùn)行矩頻特性

電機(jī)在某種測(cè)試條件下測(cè)得運(yùn)行中輸出力矩與頻率關(guān)系的曲線稱為運(yùn)行矩頻特性，這是電機(jī)諸多動(dòng)態(tài)曲線中最重要的，也是電機(jī)選擇的根本依據(jù)。如圖2所示：圖2力矩與頻率曲線圖環(huán)形分配器、功率放大器以及其它控制線路組合構(gòu)成步進(jìn)電機(jī)的驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)，其方框圖如圖4，在下一節(jié)的方案選擇時(shí)，也是按照驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)來進(jìn)行。5.步進(jìn)電機(jī)驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)圖4步進(jìn)電機(jī)驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖基本原理作用如下：

(1)控制換相順序

通電換相這一過程稱為脈沖分配。例如：三相步進(jìn)電機(jī)的三拍工作方式，其各相通電順序?yàn)锳-B-C,通電控制脈沖必須嚴(yán)格按照這一順序分別控制A,B,C相的通斷。

(2)控制步進(jìn)電機(jī)的轉(zhuǎn)向

如果給定工作方式正序換相通電，步進(jìn)電機(jī)正轉(zhuǎn)，如果按反序通電換相，則電機(jī)就反轉(zhuǎn)。

(3)控制步進(jìn)電機(jī)的速度

如果給步進(jìn)電機(jī)發(fā)一個(gè)控制脈沖，它就轉(zhuǎn)一步，再發(fā)一個(gè)脈沖，它會(huì)再轉(zhuǎn)一步。兩個(gè)脈沖的間隔越短，步進(jìn)電機(jī)就轉(zhuǎn)得越快。調(diào)整單片機(jī)發(fā)出的脈沖頻率，就可以對(duì)步進(jìn)電機(jī)進(jìn)行調(diào)速。

主要元件：恒壓恒流橋式2A驅(qū)動(dòng)芯片L298N、光電耦合器TLP521-4

工作電壓方式：直流

工作電壓：信號(hào)端4~6V、控制端5~36V

調(diào)速方式：直流電動(dòng)機(jī)采用PWM信號(hào)平滑調(diào)速。

特點(diǎn)：

1、可實(shí)現(xiàn)電機(jī)正反轉(zhuǎn)及調(diào)速。

2、啟動(dòng)性能好，啟動(dòng)轉(zhuǎn)矩大。3、工作電壓可達(dá)到36V，4A。

4、可同時(shí)驅(qū)動(dòng)兩臺(tái)直流電機(jī)。

5、適合應(yīng)用于機(jī)器人設(shè)計(jì)及智能小車的設(shè)計(jì)中。

實(shí)例一：用L298驅(qū)動(dòng)兩臺(tái)直流減速電機(jī)的電路。引腳A，B可用于PWM控制。如果機(jī)器人項(xiàng)目只要求直行前進(jìn)，則可將IN1，IN2和IN3，IN4兩對(duì)引腳分別接高電平和低電平，僅用單片機(jī)的兩個(gè)端口給出PWM信號(hào)控制A，B即可實(shí)現(xiàn)直行、轉(zhuǎn)彎、加減速等動(dòng)作。

實(shí)例二：用L298實(shí)現(xiàn)二相步進(jìn)電機(jī)控制。將IN1，IN2和IN3，IN4兩對(duì)引腳分別接入單片機(jī)的某個(gè)端口，輸出連續(xù)的脈沖信號(hào)。信號(hào)的快慢決定了電機(jī)的轉(zhuǎn)速。改變繞組脈沖信號(hào)的順序即可實(shí)現(xiàn)正反轉(zhuǎn)。圖13L298驅(qū)動(dòng)步進(jìn)電機(jī)伺服電動(dòng)機(jī)又稱執(zhí)行電動(dòng)機(jī)。其功能是將輸入的電壓控制信號(hào)轉(zhuǎn)換為軸上輸出的角位移和角速度，驅(qū)動(dòng)控制對(duì)象。伺服電動(dòng)機(jī)可控性好，反應(yīng)迅速。是自動(dòng)控制系統(tǒng)和計(jì)算機(jī)外圍設(shè)備中常用的執(zhí)行元件。伺服電動(dòng)機(jī)可分為兩類：交流伺服電動(dòng)機(jī)和直流伺服電動(dòng)機(jī)三、伺服電動(dòng)機(jī)及其控制1、交流伺服電動(dòng)機(jī)

交流伺服電動(dòng)機(jī)就是一臺(tái)兩相交流異步電機(jī)。它的定子上裝有空間互差90的兩個(gè)繞組：勵(lì)磁繞組和控制繞組，其結(jié)構(gòu)如圖所示。勵(lì)磁繞組控制繞組杯形轉(zhuǎn)子內(nèi)定子交流伺服電動(dòng)機(jī)結(jié)構(gòu)圖~Uf~UcC其旋轉(zhuǎn)速度n為:n=60f(1-s)/p=n0(1-s)f:交流電源頻率(HZ)p:為磁級(jí)對(duì)數(shù)n0:電動(dòng)機(jī)旋轉(zhuǎn)磁場轉(zhuǎn)速(r/min),

n0=60f/ps:轉(zhuǎn)差率,s=(n0-n)/n0圖5—21.基本工作原理:交流伺服電動(dòng)機(jī)以單相異步電動(dòng)機(jī)原理為基礎(chǔ)，從圖5—2可以看出，勵(lì)磁繞組WF接到電壓為Uf的交流電網(wǎng)上，控制繞組WC接到控制電壓Uc上，當(dāng)有控制信號(hào)輸入時(shí)，兩相繞組便產(chǎn)生旋轉(zhuǎn)磁場。該磁場與轉(zhuǎn)子中的感應(yīng)電流相互作用產(chǎn)生轉(zhuǎn)矩，使轉(zhuǎn)子跟著旋轉(zhuǎn)磁場以一定的轉(zhuǎn)差率轉(zhuǎn)動(dòng)起來.放大器檢測(cè)元件控制信號(hào)+–+–控制繞組勵(lì)磁繞組+++–––11(b)相量圖交流伺服電動(dòng)機(jī)的接線圖和相量圖(a）接線圖交流伺服電動(dòng)機(jī)的接線圖和相量圖放大器檢測(cè)元件控制信號(hào)+–+–控制繞組勵(lì)磁繞組+++–––1勵(lì)磁繞組串聯(lián)電容C,是為了產(chǎn)生兩相旋轉(zhuǎn)磁場。適當(dāng)選擇電容的大小，可使通入兩個(gè)繞組的電流相位差接近90,從而產(chǎn)生所需的旋轉(zhuǎn)磁場?？刂齐妷号c電源電壓頻率相同，相位相同或反相。勵(lì)磁繞組固定接在電源上，當(dāng)控制電壓為零時(shí)，電機(jī)無起動(dòng)轉(zhuǎn)矩，轉(zhuǎn)子不轉(zhuǎn)。放大器檢測(cè)元件控制信號(hào)+–+–控制繞組勵(lì)磁繞組+++–––1

若有控制電壓加在控制繞組上，且勵(lì)磁電流和控制繞組電流