合肥公寓項(xiàng)目開發(fā)營銷策略報(bào)告

公寓營銷策略報(bào)告7/6/2023201本體分析0304020105報(bào)告結(jié)構(gòu)2原規(guī)劃中公寓面積過大，銷售難度大，需進(jìn)行分割背景介紹戶型套數(shù)比例備注47㎡7319%一房59-62㎡6015%一房一廳94㎡23761%聯(lián)體公寓115㎡185%聯(lián)體公寓合計(jì)388100%3調(diào)整后大公寓作為市場(chǎng)的全新產(chǎn)品，目標(biāo)客群有待發(fā)掘現(xiàn)大公寓調(diào)整方向（已確定）：南北雙向所有戶型均以10層以下北向戶型分割為參照，整棟全部進(jìn)行戶型分割，將現(xiàn)有90㎡一衛(wèi)戶型改為90㎡雙衛(wèi)、雙入戶門，分割后每戶確保預(yù)留煙道。入戶門位置統(tǒng)一調(diào)整，預(yù)留收納柜體位置調(diào)整后94㎡公寓變?yōu)閮商?7㎡正常功能公寓，但兩套共一個(gè)產(chǎn)權(quán)證。背景介紹4北向59-62㎡一房一廳，面積大，超大面寬，但緊挨電梯。北向47㎡一房，朝向差，面積小，噪音小，看園林景觀北向94㎡聯(lián)體公寓，朝向差、總價(jià)高、噪音小，看園林景觀南向94-115㎡聯(lián)體公寓，朝向好，采光好，昭示性強(qiáng)，但總價(jià)高小面積公寓的劣勢(shì)可通過價(jià)格杠桿解決。公寓銷售難點(diǎn)在于大面積聯(lián)體公寓。聯(lián)體公寓是銷售重點(diǎn)也是難點(diǎn)。公寓的功能、住宅的總價(jià)，身份尷尬，對(duì)客群界定有難度Q5恒盛RBD項(xiàng)目和萬達(dá)廣場(chǎng)一級(jí)輻射圈內(nèi)，將大量承接區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士的居住需求140萬㎡超級(jí)綜合體，含2棟68層超高寫字樓，5棟55層商務(wù)公寓，五星級(jí)酒店、SHOPPINGMALL，僅1.2公里！步行10分鐘！70萬㎡城市綜合體，含商業(yè)綜合體、沿河酒吧街、包河金街、5A級(jí)寫字樓、大平面豪宅。距離僅2公里！車行5分鐘！萬達(dá)廣場(chǎng)區(qū)域6交通通達(dá)性好，但目前公交車較少，未來預(yù)期可改變交通銅陵路公交線路：6、7、123、124、130、135、154、163、705多達(dá)十余條公交線路未來交通路線研究：緊鄰輕軌1、2號(hào)線和市政主干道（裕西路高架、馬鞍山路高架、金寨路高架、長江西路高架。7未來項(xiàng)目自帶蘇果超市，周邊超市較多，生活便利小區(qū)自帶1.5萬㎡社區(qū)配套商業(yè)，已確定蘇果超市入駐項(xiàng)目距離萬和新城廣場(chǎng)（華聯(lián)、國美）僅1.1公里長江路蘇果好又多華聯(lián)配套8居住舒適度高/共享社區(qū)配套/不通燃?xì)?沒有學(xué)區(qū)13㎡的超級(jí)大陽臺(tái)4.3M大面寬進(jìn)深較短，不能兼顧客廳與臥室餐廳臥室開放式陽光書房電視衣柜產(chǎn)品9華潤品牌給置業(yè)者提供品質(zhì)和服務(wù)保障品牌101102市場(chǎng)分析0304020105報(bào)告結(jié)構(gòu)11合肥公寓市場(chǎng)研究12地段授優(yōu)勢(shì)閱帶來夸的升贊值空赤間是投公寓賺客戶恒的最杰大敏葛感點(diǎn)客戶時(shí)關(guān)注支點(diǎn)地段配套產(chǎn)品穿與戶稈型精裝科修面積貴控制定及功宰能布致局的壤合理紗；復(fù)式聰、挑營高、漫贈(zèng)送逗等創(chuàng)離新形源成區(qū)域搞商務(wù)幼價(jià)值鄭；交通船便捷乞；未來造升值位空間生活降的便全利大中獲型商扛業(yè)輻斜射滿足曲投資州需求保障健過渡井型自胡住客息戶的灰居住弱便利玩需求客戶關(guān)于公寓的核心價(jià)值敏感點(diǎn)公寓膊客戶細(xì)多數(shù)磁為二項(xiàng)次以明上置誤業(yè)，配受貸容款比婆率首柿付政洗策影蹄響，昌無法或承受雷過高途的首齡付。13產(chǎn)品奸力層決面市事場(chǎng)同熊質(zhì)化淹嚴(yán)重市場(chǎng)癥上現(xiàn)呆有公止寓項(xiàng)尤目多造現(xiàn)代富風(fēng)格杜外立霉面，術(shù)市場(chǎng)罵上現(xiàn)向有項(xiàng)冒目外耍立面澡設(shè)計(jì)這同質(zhì)透化嚴(yán)慰重，飯缺乏蓮創(chuàng)意革以及爪美感主流皆面寬辰在3蘆.3和-3排.9臨M之橡間梯戶瘦比較猾多，漸基本平為1意：1層0低總狠價(jià)背杰景下泄，對(duì)多采光步朝向秒和居攤住舒后適度欣關(guān)注浪低。公共苗空間醫(yī)裝修遞較簡(jiǎn)板單產(chǎn)品塊層面新天地國際廣場(chǎng)鉑金漢宮新華U閣新華U閣恒興廣場(chǎng)14目前根公寓時(shí)市場(chǎng)零表現(xiàn)憶為銷慮售價(jià)倆格一育般，跟去化瓣速度騙良好傲，未緊來優(yōu)叉質(zhì)產(chǎn)蝦品將率集中艷流向思高商圍務(wù)價(jià)骨值區(qū)普通浮小戶津型、低總象價(jià)產(chǎn)叉品為遲主產(chǎn)品駱升級(jí)酒店君式公除寓出插現(xiàn)公寓躺市場(chǎng)偉小結(jié)位于裹好地筍段項(xiàng)沖目的肥銷售柳速度丑良好價(jià)格版實(shí)現(xiàn)踩不高擊，與壁普通瞇住宅密基本愚持平優(yōu)質(zhì)步產(chǎn)品惠集中剩流向吵商務(wù)謹(jǐn)核心玻區(qū)客戶景結(jié)構(gòu)協(xié)升級(jí)嫂，出幸現(xiàn)商餃務(wù)需王求客喪戶高溢正價(jià)產(chǎn)輔品帶壟動(dòng)市茫場(chǎng)價(jià)餅格提曲升公寓俗市場(chǎng)痰現(xiàn)狀公寓椅市場(chǎng)徒未來客戶饅對(duì)于格公寓壺的地堵段價(jià)澇值要腥求將澆伴隨珍著公蠶寓產(chǎn)鎖品升曲級(jí)、后價(jià)格雞上漲沃而越股來越液高，核心遍商務(wù)惹區(qū)和姻城市伸政務(wù)透新區(qū)均的公傲寓隨藝著市炎場(chǎng)的度細(xì)分辭和整接體的雕發(fā)展薄成熟遵，需澇求將癢被進(jìn)敲一步窯的激泛發(fā)和果抬高曾。市場(chǎng)賺小結(jié)15合肥敞公寓黑市場(chǎng)偉調(diào)查肥具體菌內(nèi)容父詳見161703客戶位分析0304020105報(bào)告餐結(jié)構(gòu)17運(yùn)用達(dá)排除鼓法，銷通過復(fù)對(duì)本孝案公切寓的稿辦公娃需求持市場(chǎng)持進(jìn)行顯論證千，研真判公鵝寓的高功能分定位本案崗公寓倘的兩劍種方易向研慰判1以辦亮公為次主要骨目的。以居景住為肯主要插目的。2辦公兇客戶消假設(shè)刪群體陸：1、陸附近朱東方梯商城叼、汽惱配城續(xù)內(nèi)的拆商家刪是否蚊有租歌用寫華字樓車的需狐求？恨其上夠下游漲貿(mào)易鐮公司所是否奪會(huì)在督本案任租賃作辦公艦場(chǎng)所閉？2、獎(jiǎng)設(shè)計(jì)反、咨禿詢、巾裝飾能、貿(mào)中易、雄IT裹類等款中小促型公午司是挨否會(huì)鼠對(duì)本輪案有走需求睡？18各類定型客建戶辦芝公選先址K霸PI刺——命僅設(shè)障計(jì)類傭公司床與項(xiàng)渣目有谷部分咸契合車度，雞目標(biāo)熔客群害基數(shù)哲小。公寓態(tài)主要艦功能嚼應(yīng)定仿位于紋居住晨用途。專業(yè)市場(chǎng)需要脂依托躍專業(yè)洲市場(chǎng)熟的集醬群效傭應(yīng)，立拓展鞏業(yè)務(wù)畝。對(duì)辦月公硬屠件要愁求不繼高，婚辦公灣形象竿不是北重要待因素東方箱商城堡、汽拾配城恨在建蹈配套遵寫字框樓，為比本圖案具備有吸認(rèn)引力設(shè)計(jì)畝、創(chuàng)董意類置公司交通籌便利苗，打飼的方磚便，折最好品離業(yè)章務(wù)單聽位辦射公點(diǎn)桂近外立肯面形龜象檔移次較難高，逢不限右定是屠否寫納字樓粱風(fēng)格餐飲昌配套扒齊全貿(mào)易地、咨捉詢、裝飾懲、IT趙類傳統(tǒng)廊商務(wù)輝區(qū)，井商務(wù)譽(yù)氛圍缸濃厚獄，集狂群效善應(yīng)寫字茂樓所羊在地村及形圓象對(duì)堵公司膽實(shí)力亡展示肥有幫些助交通搭便利咬，餐言飲配饑套齊低全通過組對(duì)周罰邊專能業(yè)市腸場(chǎng)、關(guān)百大械CB壺D商蛇務(wù)公浙寓的茄用戶冷作入抹戶拜浮訪，佩歸納華如下足：19核心長客戶傍群重要差客戶克群游離記客戶兵群自住叨兼投咸資的翁客戶雁，如梳家庭兄有經(jīng)王濟(jì)實(shí)刪力的億年輕緊人，竄為追球求都榆市生菠活而惡居住設(shè)計(jì)冷公司付老板榴，辦主公自悄用&資產(chǎn)度沉淀中年萍人，掙企事費(fèi)業(yè)單屈位、燙政府撇部門框中高鈔管、贊生意蒜人，然純投浮資需妄求。本案譯核心數(shù)客群錯(cuò)鎖定也為尋講求資御產(chǎn)保童值的具，純膠投資萌需求沒，且戒有可拾能投錫資住乒宅的剪中年立人客戶目定位20各樓偽盤成機(jī)交客慨戶年庸齡層把次決鐘定投怒資客悉與自似住客裹群的目比例閥差異客戶棵分析江南蓬公寓潮客戶悼中3習(xí)0歲怪以上嬸占比轎65糟%建業(yè)惕公寓魯客戶距中3題0歲秀以上松占比此39為%說明遺：成報(bào)交客唱戶分憤析樣港本來麥自世輝聯(lián)代鑼理樓狗盤21區(qū)域練來源攻（居顏?zhàn)^(qū)擋域)拋：地汗緣性偷沒有泡住宅類明顯劑，周猴邊行贈(zèng)政區(qū)困客戶餅?zāi)苷家暗?籮-3迅成客戶鐵分析22認(rèn)知惱渠道赤：公寓減客戶硬認(rèn)知?dú)v渠道留比住吸宅廣芬泛，扮各媒飛體效縮慧果比奧較平臺(tái)均?？蛻粞a(bǔ)分析23競(jìng)爭(zhēng)億分析24片區(qū)朽內(nèi)公寄寓項(xiàng)充目較則少。右圖狀為片染區(qū)內(nèi)攻住宅方項(xiàng)目每及周草邊片頂區(qū)公攝寓項(xiàng)心目片區(qū)顆內(nèi)其宇它項(xiàng)未目基觸本無什公寓關(guān)供應(yīng)華潤巷紫云蝴府蘭亭盲公寓萬振慮壹號(hào)櫻公寓信地狼樂富注公寓和昌犧都匯早華府江南虜新里跑程恒盛僑豪庭和平防盛世鼎元店府邸25開發(fā)商信地置業(yè)（合肥）有限公司位置臨泉路與全椒路交叉口規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地面積279334.73㎡，總建筑面積100萬㎡,容積率2.73產(chǎn)品類型有2棟公寓（5#和2#），在售5#共20層，共540多套公寓，1-3層為商業(yè)，4、5為單層，6-20為內(nèi)復(fù)式2層公寓樂富公寓，2#是單層32層的公寓。主力戶型37㎡、52㎡、66㎡、價(jià)格11000元/㎡客戶項(xiàng)目附近區(qū)域性的客戶為主，投資需求的客戶較多。銷售狀況8-20層的復(fù)式房已經(jīng)售罄，即將推出5、6、7層公寓賣點(diǎn)5.4米挑高，辦公自主即可，百萬平休閑娛樂配套，低總價(jià)。配套安徽大市場(chǎng)、寶業(yè)家紡廣場(chǎng)、合家福購物街、汽車站、火車站、白馬服裝城、沃爾瑪、北京華聯(lián)等其他70年產(chǎn)權(quán)全國駛現(xiàn)象周邊禮競(jìng)爭(zhēng)紅樓盤信地敲城市威廣場(chǎng)濱—樂禮富公帖寓26開發(fā)商安徽萬振房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司位置包河區(qū)太湖東路與馬鞍山南路交匯東北側(cè)規(guī)模建筑面積:8000平方米，容積率2.23產(chǎn)品類型小高層主力戶型38㎡一房價(jià)格均價(jià)6800元/㎡（6500-7300元/㎡）客戶包河區(qū)、廬陽區(qū)客戶最多，；其中投資客占70%以上銷售狀況南向70㎡大戶型全部售罄，北向38㎡小公寓剩余60%賣點(diǎn)地處馬鞍山路，周邊配套齊全，緊鄰地鐵1號(hào)線，交通便捷配套32中、合肥工業(yè)大學(xué)、毗鄰合家福超市、省立兒童醫(yī)院其他產(chǎn)權(quán)70年

萬振援壹號(hào)辮公寓全國俱現(xiàn)象周邊侍競(jìng)爭(zhēng)己樓盤27開發(fā)商安徽華昌置業(yè)發(fā)展有限公司位置銅陵路與望江路交叉口東南角規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地面積7.3337萬㎡，總建筑面積30.2萬㎡,容積率3.2產(chǎn)品類型一幢公寓樓，配有沿街商業(yè)32層純高層公寓,項(xiàng)目規(guī)劃總共384戶,地下1層為儲(chǔ)物間和商業(yè)，1—32層為公寓部分。主力戶型戶型面積介于42㎡、58㎡價(jià)格均價(jià)6900元/㎡客戶投資和自主各占一半，銷售狀況開盤當(dāng)天推出120套房，銷售41套。賣點(diǎn)馬鞍山路成熟住宅群內(nèi)的大盤，人氣旺，周邊生活配套齊全，臨輕軌。58㎡可做兩房住宅使用配套合家福超市、永輝超市、百大電器、蘇寧電器、家樂福超市、南園學(xué)校、社區(qū)內(nèi)部幼兒園其他產(chǎn)權(quán)70年。和昌鹽·都榜匯華悠府1#全國穿現(xiàn)象周邊失競(jìng)爭(zhēng)戶樓盤28開發(fā)商江南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置桐城路與九華山路交口向南（省廣電中心對(duì)面）規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃占地面積34653.50㎡，總建筑面積16萬㎡,容積率5.0產(chǎn)品類型7#公寓，1-3層商鋪，4-33層584套公寓主力戶型37-45㎡價(jià)格均價(jià)7300客戶包河區(qū)客戶最多，項(xiàng)目周邊客戶為主；其中投資客占大多數(shù)銷售狀況整體銷售58%賣點(diǎn)九華山路與桐城路交叉口向南省廣電中心對(duì)面，易于查找。獨(dú)立廚衛(wèi)，低總價(jià)，宜住宜租。配套華潤蘇果、世紀(jì)華聯(lián)、省立兒童醫(yī)院、百腦匯、好又多超市等其他70年產(chǎn)權(quán)江南踩·新部里程全國防現(xiàn)象周邊斬競(jìng)爭(zhēng)鄉(xiāng)豐樓盤29開發(fā)商安徽文越投資置業(yè)有限公司位置包河區(qū)屯溪路與曙光路交匯處規(guī)模占地1.45萬平方米，總建面119387平方米，容積率6產(chǎn)品類型高層精裝公寓主力戶型50-55㎡精裝小公館價(jià)格一期均價(jià)7600客戶投資者占到70%，多為中年，主要來自項(xiàng)目周邊和市內(nèi)區(qū)域銷售狀況一期已經(jīng)售罄，3號(hào)樓45-55平米戶型即將開盤，預(yù)計(jì)價(jià)格是8600元/平米左右，預(yù)計(jì)2010年11月底或12月初開盤。賣點(diǎn)黃金南一環(huán)核心繁華地段，與省人大毗鄰而居，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)配套屯溪路小學(xué)、48中、合工大、謝崗小學(xué)、家樂福、郵局、建設(shè)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、君柳河畔幼兒園、安徽大學(xué)第四附屬醫(yī)院其他產(chǎn)權(quán)70年

蘭亭住公寓壯（一妄期售宰罄）全國聯(lián)現(xiàn)象周邊祝競(jìng)爭(zhēng)莫樓盤30開發(fā)商恒盛恒茂（合肥）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置長江東大街與銅陵路交叉口西南角規(guī)模建筑面積:500000㎡，容積率3.43產(chǎn)品類型高層主力戶型83㎡兩房價(jià)格均價(jià)6800元/㎡（6400-7100元/㎡）客戶瑤海區(qū)客戶最多；其中自主客和改善型客戶占80%左右銷售狀況最近幾次開盤，83㎡的戶型開盤當(dāng)天即告售罄賣點(diǎn)38中學(xué)區(qū)房，單價(jià)低。配套小區(qū)內(nèi)景觀園林、花沖公園、和平廣場(chǎng)、市二院、好又多超市其他產(chǎn)權(quán)70年

恒盛率豪庭全國油現(xiàn)象周邊皂競(jìng)爭(zhēng)勿樓盤31開發(fā)商淮南礦業(yè)集團(tuán)-淮礦地產(chǎn)合肥有限責(zé)任公司位置明光路與和平路交叉口西南側(cè)規(guī)模建筑面積:30萬㎡，容積率3.2產(chǎn)品類型高層主力戶型89㎡兩房價(jià)格均價(jià)7500元/㎡客戶瑤海區(qū)和包河區(qū)為主，自住型客戶居多。銷售狀況89㎡現(xiàn)無可售房源。賣點(diǎn)雙供系統(tǒng)、地段、38中學(xué)區(qū)配套家樂福超市、萬達(dá)廣場(chǎng)、和平廣場(chǎng)、瑤海區(qū)政府、裕豐花市等其他產(chǎn)權(quán)70年

淮礦撲和平李盛世全國憤現(xiàn)象周邊陜競(jìng)爭(zhēng)奏樓盤32開發(fā)商合肥拓基房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司位置合裕路、明光路與全椒路交叉口東北角規(guī)模建筑面積:39萬㎡，容積率4.92產(chǎn)品類型高層、辦公、商業(yè)主力戶型73㎡兩房和87㎡兩房價(jià)格均價(jià)7671-7800元/㎡客戶瑤海區(qū)和包河區(qū)為主，自主型客戶偏多。銷售狀況87的戶型去化較快，開盤當(dāng)天銷售大部分房源，73的因戶型原因，走量較慢，開盤當(dāng)天僅售15套賣點(diǎn)和平路小學(xué)和38中雙學(xué)區(qū)房，地段配套家樂福超市、和平廣場(chǎng)、瑤海區(qū)政府、裕豐花市等其他產(chǎn)權(quán)70年

鼎元面府邸全國鉤現(xiàn)象周邊擺競(jìng)爭(zhēng)喜樓盤33周邊選公寓重項(xiàng)目她多強(qiáng)筆調(diào)其翼地段云和配鄰套，析或者洞贈(zèng)送傅面積項(xiàng)目主力戶型梯戶比交樓標(biāo)準(zhǔn)贈(zèng)送面積賣點(diǎn)其它萬振壹號(hào)公寓38㎡2梯18戶毛坯無準(zhǔn)現(xiàn)房；享受馬鞍山路配套資源；大社區(qū)內(nèi)的小公寓、宜居住無天然氣/無陽臺(tái)和昌都匯華府42、58㎡3梯12戶毛坯10-12㎡臨地鐵、交通便捷、升值空間大通天然氣/有陽臺(tái)江南新里程37、45㎡3梯21戶毛坯無低總價(jià)；地段好、租客資源豐富；通燃?xì)馔ㄌ烊粴?有陽臺(tái)蘭亭公寓50-55㎡5梯23戶精裝無一環(huán)、精裝修，購公寓可上屯溪路小學(xué)無天然氣/有陽臺(tái)樂富公寓37、52㎡4梯20戶毛坯約30㎡5.4米小復(fù)式，買一層用兩層通天然氣/有陽臺(tái)本案47、94㎡2梯21戶待定約6.5㎡……不通燃?xì)?有陽臺(tái)34周邊毫公寓目銷售壯速度聞大多鑒為2屯0-沃40寒套/所月，酒社區(qū)閃型公洪寓比梅住宅你銷售數(shù)速度燙慢項(xiàng)目推售時(shí)間蓄客期銷售期均價(jià)已售余貨月均銷售速度預(yù)計(jì)售罄時(shí)間推廣力度備注壹號(hào)公寓9.125個(gè)月3個(gè)月680080多套40余套102011年5月無推廣，靠業(yè)主消化開盤當(dāng)天銷售30%都匯華府華寓11.202個(gè)月1個(gè)月690070套314套232011年12月推廣力度較弱，以短信、網(wǎng)絡(luò)通欄為主開盤當(dāng)天推出69套，銷售41套新里程公寓4.163個(gè)月8個(gè)月7300340套244套312011年8月開盤前強(qiáng)（每月3版報(bào)廣，合房、戶外、短信）開盤后弱，以短信為主開盤周末兩天銷售100套蘭亭公寓5.152個(gè)半月7個(gè)月7600667套4#售罄即將推3#702011年12月開盤前強(qiáng)（每周3版報(bào)廣，合房、短信）開盤后弱，以短信為主開盤當(dāng)天銷售60%以上樂富公寓4.252個(gè)月8個(gè)月11000約400套170余套37㎡商務(wù)公寓422011年6月開盤當(dāng)天銷售260套35本案挺公寓翼推出俗時(shí)與辭周邊非項(xiàng)目糟競(jìng)爭(zhēng)園并不早激烈會(huì)，但努投資下客選顏擇范備圍較矛大，蜻隱形援競(jìng)爭(zhēng)否對(duì)手旬多競(jìng)爭(zhēng)耗對(duì)手嚴(yán)判定慣要素積：產(chǎn)品郵結(jié)構(gòu)伶相似總價(jià)乓接近區(qū)域陳接近目標(biāo)嚷客戶子相似銷售田期重務(wù)合競(jìng)爭(zhēng)穴鎖定戶型套數(shù)比例備注47㎡5815%一房59-62㎡7519%一房一廳94㎡23761%聯(lián)體公寓115㎡185%聯(lián)體公寓合計(jì)388100%本案樂富戒公寓都匯溪華府蘭亭總公寓新里族程和平鏟盛世鼎元煌府邸都匯纖華府47油㎡94里㎡陰影志重合駛度表接示競(jìng)鋼爭(zhēng)激槽烈度瑤海烈區(qū)公阻寓供油應(yīng)較揉少，反本案單公寓賽競(jìng)爭(zhēng)傾并不司激烈大公呆寓雖香與片務(wù)區(qū)內(nèi)然2房賺有總族價(jià)競(jìng)晉爭(zhēng)，汪但住疼宅投篩資客浪群總部體較叨少363704項(xiàng)目跌定位0304020105報(bào)告蛋結(jié)構(gòu)37尋找馳價(jià)值怕信息挎（F稀AB妹分析剝）F（餃Fe載at瘡ur沫es增/f合ac消t）瓜:周項(xiàng)瓶目本劑身的規(guī)特性若/屬滔性A（注Ad虹va律nt墓ag謎es拖）：被相對(duì)偏于競(jìng)墨爭(zhēng)對(duì)覆手項(xiàng)杰目的落優(yōu)勢(shì)B（要Be杯ne澆fi元t/揉va娃lu趣e）抖：熄樓盤煉帶給茄用戶饑的利乎益/弱價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來什么價(jià)值A(chǔ)38B找到摸項(xiàng)目宮的價(jià)餐值消費(fèi)當(dāng)者：變他們察買什濾么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）RBD商務(wù)中心一級(jí)輻射區(qū)，僅10分鐘步行時(shí)間古典ARGDECO立面、挑高大堂，華貴氣質(zhì)零距離蘇果超市和社區(qū)配套商業(yè)直達(dá)萬達(dá)廣場(chǎng)、四牌樓兩大商圈超大大面寬，超大陽臺(tái)，居住舒適度高社區(qū)型公寓，享受社區(qū)景觀空間自由組合，宜商宜住宜辦公買一套得兩套，比同總價(jià)兩房租金高，需求多華潤品牌形象高檔華潤品牌公寓中的高居住品質(zhì)投資回報(bào)率高，更適合投資客買一套得兩套，等于第三套房可享受貸款最高投資效益的居住型物業(yè)節(jié)省投資成本高檔公寓入住客戶層次高，承租水平高——究讓資擱本高濟(jì)效的驚資產(chǎn)39案名照推導(dǎo)案名鍋需體貼現(xiàn)項(xiàng)姿目產(chǎn)取品特嶼征、禿形象柔檔次百、目懂標(biāo)客餡群氣層質(zhì)主推桿案名傻：C創(chuàng)EO驢公寓公寓到中的戒CE尼O級(jí)蛙別產(chǎn)和品，圖體現(xiàn)妹公寓悠本身指形象養(yǎng)高檔賢。公寓濫居住唇群體筆的身院份尊領(lǐng)貴CE矮O與脈商務(wù)單有聯(lián)羨系C40CE碧O公俘寓讓資竹本更高襲效的拿資產(chǎn)寓·敘見未鞋來414205營銷勾策略0304020105報(bào)告鐵結(jié)構(gòu)42一場(chǎng)客圍繞毛投資穗客戶控的精涌心布雜局投資客希望堪低投絹入高看產(chǎn)出最關(guān)桌心升鳳值空薄間安全械置業(yè)希望那資金隆利用垃效率止高在意能投資進(jìn)回報(bào)洗率多數(shù)謎人的析選擇43展示變策略44建議格公共貼空間物裝修盯風(fēng)格崖偏奢燥華型驚，類叫五星爪級(jí)酒資店式可風(fēng)格搞，在瀉設(shè)計(jì)錄部考慮陳成本悼的前嫌提下臘強(qiáng)調(diào)通視覺找效果大堂標(biāo)準(zhǔn)附層走診廊首層艦電梯狹間地面練：石滔材拼朽花鋪寬裝墻面丟：大且理石蹲造型絹鋪裝梅、局順部高裳檔木紐奉飾，預(yù)配飾局部泄鏡面醒和不鵲銹鋼頂棚頓：高禁級(jí)乳橡膠漆旬及藝禽術(shù)造至型天啄花，息配高仇級(jí)燈窯飾單元譯大門食:高脫級(jí)不柔銹鋼欲門，統(tǒng)配可替視對(duì)換講磁棄卡門牽禁系檢統(tǒng)地面壩：花善崗巖馳鋪裝淋，石串材波離打線機(jī)，配學(xué)踢腳終線墻面霧：高符級(jí)乳棚膠頂棚闖：配浙現(xiàn)代英風(fēng)格新吸頂肺燈電梯何轎廂電梯濟(jì)門套披：石垂材鋪哄裝首層恭電梯獲門：成高級(jí)廚鈦金仇不銹贏鋼地面摟：大底理石當(dāng)拼花斜鋪裝墻面復(fù):采述用鈦資金鏡同面不烈銹鋼鄉(xiāng)豐配扶誦手轎頂臨：高披級(jí)配慈飾地面妄：石質(zhì)材拼頓花鋪堆裝墻面脫：石量材鋪負(fù)裝，傍局部梢鏡面勵(lì)或不叢銹鋼推做造撕型頂棚廁：藝沸術(shù)造滾型吊沉頂，羅配高密級(jí)燈唐飾產(chǎn)品擠建議貴一45建議邁不做課精裝糧，以金毛坯移房發(fā)蠢售產(chǎn)品遠(yuǎn)建議賊二對(duì)投述資客累而言誕，低環(huán)成本漸的簡(jiǎn)雁裝是塊比高說成本滿的精瓜裝更尊好的趣選擇項(xiàng)目恒公寓星本身系面積天大，槳精裝告后將著更加葉抬升垮總價(jià)納約1餃0萬磁元，敬削弱蠟競(jìng)爭(zhēng)轟力從合奴肥市帳各公陸寓銷立售速射度分退析，聲精裝暖與否間不是錯(cuò)影響摘購買切決策婚的關(guān)衛(wèi)鍵，登關(guān)鍵縫指標(biāo)伍是性世價(jià)比本案均客群嚼中同炮樣涵本蓋辦出公客腰戶，鍵居家汽型的仔精裝噸將影凈響辦場(chǎng)公客私群的墻購買厲和租荷賃決護(hù)策。46為投緞資客盡一步頑到位透提供育改造饅空間互。產(chǎn)品畏建議余三衛(wèi)生巖間、昂隔墻偉、入胞戶門溪、門減牌號(hào)劈燕均統(tǒng)摧一改頂造，察交付獻(xiàn)客戶與客測(cè)戶簽莖訂委陜托裝熟修協(xié)桂議，嶺并象留征性脹收費(fèi)減。（荒改造刊所增喬加成垃本可儲(chǔ)計(jì)入竿房價(jià)棗中）此項(xiàng)休改造眨施工贊難度伍及增精加成支本須塑與工蒸程部刺確認(rèn)荷。以限可操涉作性尼為前戒提。47提供戰(zhàn)以安馳全、發(fā)清潔斃為核迅心競(jìng)臨爭(zhēng)力角的物障業(yè)服近務(wù)案例原一：肢新華論·學(xué)弟府星批座物撕業(yè)服撕務(wù)提尼供內(nèi)啦容：24地小時(shí)吵巡崗似制度嚴(yán)格油規(guī)范互的安德保服專務(wù)室內(nèi)膚對(duì)講務(wù)機(jī)直舒接聯(lián)禁系前穿臺(tái)，留響應(yīng)劍速度鑼快每日層2次魄的公嫌共空擊間保甜潔服踏務(wù)物業(yè)凈費(fèi)只柜比一載般小悼區(qū)貴課一點(diǎn)傭點(diǎn)，朱1.鏈6元甜/㎡獵左右咳；走廊袖墻面究是1鈴.1滔米高較的石喪材裝武修；分地面桶是全絲式石材吼裝修上；電稼梯墻砍面為氣全石亦材裝俯修；夢(mèng)樓體蒸墻面抵為粉任刷，航無石彎材。案例化：綠城銀曾經(jīng)水宣傳課自己異的物陜業(yè)提挽供定益制廚伍師個(gè)撿性菜療服務(wù)樣，作喚為營傅銷噱計(jì)頭，蠢但最逼終無妙法落塞到實(shí)得處，翅基本虹沒有爭(zhēng)客戶授會(huì)打挺電話殺去下提單給羽名廚期做個(gè)寧性菜穿。產(chǎn)品泊建議脫四客戶痕語錄對(duì)：我惑們最斷在乎竟的是礙實(shí)實(shí)扁在在魂的物時(shí)業(yè)服湖務(wù)內(nèi)夫容，宰像保盟潔和呈安全泊這些陡關(guān)系獄到業(yè)煎主切蕉實(shí)生砍活利輕益的槳服務(wù)低才是皇開發(fā)續(xù)商最騙應(yīng)該蜻關(guān)注悉和提撤供的制，那巡壽些華吸而不罩實(shí)的阻物業(yè)成服務(wù)熔只能足是開揮發(fā)商惠自己臨騙自霞己。48實(shí)體尖樣板區(qū)房展示劣道具餓規(guī)劃大堂監(jiān)、電壇梯間區(qū)域咱展板城市面生活摔指南雞圖公寓標(biāo)投資服手冊(cè)戶型窄圖除實(shí)趁景展厲示品鈔質(zhì)外殼，最棉關(guān)鍵調(diào)動(dòng)作余是將畝區(qū)域擾發(fā)展憲前景蕉和投扶資收脾益描嗓繪成鵲動(dòng)人耗的故盜事49實(shí)景扔展示劃規(guī)劃一層三層大堂繡展示匪區(qū)域電梯邁廳展湊示區(qū)走廊忙展示協(xié)區(qū)樣板忽間背景斬板，億封閉猜施工影區(qū)域背景劉板，廁封閉款施工愈區(qū)域背景僅板，墓封閉通施工支區(qū)域背景分板，偷封閉據(jù)施工夾區(qū)域考慮睜到公閥寓推則出期戚快進(jìn)繩入夏拼季，鑰樣板幸房選扒擇0星2單卻位，望可避銷免西讓曬影際響。盡可飲能縮媽短參程觀路棉線，卸減少芬需實(shí)雷體展右示區(qū)把域50大堂倍風(fēng)格泄示意項(xiàng)目漫本身泰具有患8M謠挑高汗大堂扇，先暗天形伶態(tài)偏龜大氣溉恢弘嘩，且繼項(xiàng)目葛形象卡高檔記，目折標(biāo)客算群檔毫次高績或辦染公，蹲建議掠大堂祥風(fēng)格寺走奢轉(zhuǎn)華、陽穩(wěn)重輔路線頭。51標(biāo)準(zhǔn)扔層風(fēng)崗格示提意電梯始風(fēng)格翠示意52樣板騾房品酒、觀景區(qū)可折疊餐桌書桌、壁柜床轉(zhuǎn)角衣帽間移動(dòng)電視柜沙發(fā)風(fēng)格答一：熟現(xiàn)代垃奢華本套包樣板然房目粥的為特烘托碎項(xiàng)目且形象53風(fēng)格福二：蜘現(xiàn)代測(cè)簡(jiǎn)約尺風(fēng)，啦展現(xiàn)召小公忘寓的含多變誓空間樣板蓋房衛(wèi)生關(guān)間門扶調(diào)整雞到此爹處，俊改推棗拉門廚房朱加長隱形棒餐桌訴，可尿折疊威于墻伏上電視器組合襖柜，占兩邊劑為衣比柜帶抽毯屜的懲床，情床屜握可存際放冬雜被、牌行李細(xì)箱等漫大件責(zé)物品轉(zhuǎn)角違寫字員臺(tái)兼溜床頭滅柜梳妝荷臺(tái)鞋柜公共除柜及耍陽光醫(yī)書房同等奧條件憐下公桑寓的尸功能底越齊厲全，盛租金取越高表。本役套樣認(rèn)板房漠主打術(shù)投資離客群晌，盡稼可能印展示芝公寓福的多釋變空矛間54緊密聚圍繞貪投資躁客戶砍的關(guān)賀注點(diǎn)愉，以綁區(qū)域貪前景暖、配炒套、宜投資欣收益棟為核體心內(nèi)薄容公寓附投資薯手冊(cè)雖：一任本投火資客間必看印的實(shí)往用投雄資手癢冊(cè)，顆除介域紹片裁區(qū)商價(jià)務(wù)前義景、誕交通輩、配親套等敗內(nèi)容央外，描還可劇對(duì)國嗽際各曬類型育投資芳產(chǎn)品扮的投疊資指你數(shù)進(jìn)養(yǎng)行點(diǎn)很評(píng)，割并加年入?yún)R調(diào)率、錘利率徹等金恥融知僵識(shí)，智以及虎投資沃小竅保門、征投資溪陷阱獻(xiàn)等知賞識(shí)，單以增仁加讀枯本的期權(quán)威賽性城市區(qū)生活吐指南偉圖：干設(shè)計(jì)催時(shí)可湊與公貍寓投掏資手弱冊(cè)合女二為慘一，述將合歷肥中洗心區(qū)當(dāng)及項(xiàng)航目周彩邊的臉主要梯商圈喂、特州色美非食店踢、個(gè)棗性服總飾店房誠加以深介紹既并設(shè)點(diǎn)計(jì)成拍飛行際棋地她圖，欠增加摧趣味字性。姨目的氏是提繳高客廢戶對(duì)刮于項(xiàng)情目地孤段的霸認(rèn)知維度區(qū)域粉展板勿：瑤黎海中展心區(qū)倘、長就江東馳大街碧發(fā)展超前景睜。物料杜規(guī)劃55推售困策略5620隔11扣-1川-1彩5商業(yè)考慮撈公寓很明年俊需基佛本售價(jià)罄，敞市場(chǎng)閥的銷怠售速迷度為樸月均眠30瀉-4綱0套耗，需賠要盡眠早推移出。位結(jié)合胳樣板龜間裝碼修進(jìn)列度，豎預(yù)計(jì)摔3月友初認(rèn)槳籌，艱4月傭中下藝旬推陳出2011-1-15棟2011-4-2310棟一批單位推售當(dāng)節(jié)奏20劈燕11撕-1哪2-無10車位銷控3-染4層，情整層僅出售集中笨式開預(yù)盤整體件推出乎，但犁采用坦指定芽樓層納享受駕特惠鳳的方肯式制落造貨影量稀沉缺57推廣知策略58客戶伐分類內(nèi)部滔客戶紫云陳府老詳業(yè)主瀾溪友鎮(zhèn)、嘴幸福典里置地照會(huì)外部客戶純投資客首次置業(yè)年輕人自用辦公客戶59渠道穗與客倦戶對(duì)邁應(yīng)模巾型—論—加會(huì)強(qiáng)線愧下精豆準(zhǔn)營援銷動(dòng)篩作，廁點(diǎn)對(duì)冤點(diǎn)直挺擊客蔑群戶外報(bào)紙短信網(wǎng)絡(luò)直郵CALL客派單樓梯條幅已知渠道紫云府老業(yè)主OOOOO瀾溪鎮(zhèn)、幸福里、置地會(huì)等華潤自有資源OOOOO周邊專業(yè)市場(chǎng)OOOOO未知來源的客戶群體分類純投資客（公積金繳存比例較高的瑤海、廬陽、包河區(qū)政府、銀行、移動(dòng)、聯(lián)通、電信等單位）OOOOO首次置業(yè)年輕人（周邊寫字樓）OOOOO自用辦公（游離客群，通過大眾渠道覆蓋）OXOXO其它絮小眾汗渠道在：電猴影院遺廣告猜在大洲片上健映期欄可考閣慮投破放60階段嘗推廣文鋪排一階效段：悄市場(chǎng)芳預(yù)熱創(chuàng)期2月救19起日-拍3月?lián)?3嚇日網(wǎng)絡(luò)粉軟文打、論深壇炒胃作創(chuàng)嫂新公果寓產(chǎn)促品對(duì)華椅潤老者業(yè)主殃不斷鞠釋放融創(chuàng)新驚公寓洽信息主題室：聯(lián)叫體公腰寓的份三大金猜想帆？華輸潤出肯品合雙肥首孕個(gè)C每EO躺公寓傳？C貪EO稈公寓送與C喜EO撕什么逐關(guān)系罪？網(wǎng)偽民探泄?fàn)I，壟CE悠O公袍寓神掛秘作疊業(yè)中損……考慮荒公寓嘉展示跌條件柿不足點(diǎn)，且挑與5產(chǎn)棟宣輩傳沖默突，漲故先茫采用活線下鈔處理二階卡段：至概念胸炒作株期3月揭14星日-婆5月尺30崇日對(duì)C諷EO熔公寓六的概災(zāi)念炒捏作和靠深度小詮釋馳其收興益率疊及升抱值空悶間主要生通過芳網(wǎng)絡(luò)滋、直做郵進(jìn)羊行宣慶傳啟動(dòng)耐華潤杏CE宵O公縫寓市貫調(diào)隊(duì)娘，對(duì)揚(yáng)目標(biāo)宮單位匆市民震進(jìn)行葉新產(chǎn)疲品認(rèn)平知度理調(diào)查餡。實(shí)環(huán)則為得宣傳胞產(chǎn)品劃。公寓灰初入嫌市期妥，片帥區(qū)基旨本無額