論中國(guó)城市化進(jìn)程與房?jī)r(jià)走勢(shì)畢業(yè)論文

上海理工大學(xué)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）本科畢業(yè)論文論中國(guó)城市化進(jìn)程和房?jī)r(jià)走勢(shì)姓名學(xué)院專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)教師完成日期

XX大學(xué)全日制本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）承諾書(shū)本人鄭重承諾：所呈交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）論城市化進(jìn)程與房?jī)r(jià)走勢(shì)是在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，嚴(yán)格按照學(xué)校和學(xué)院的有關(guān)規(guī)定由本人獨(dú)立完成。文中所引用的觀點(diǎn)和參考資料均已標(biāo)注并加以注釋。論文研究過(guò)程中不存在抄襲他人研究成果和偽造相關(guān)數(shù)據(jù)等行為。如若出現(xiàn)任何侵犯他人知識(shí)產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題，本人愿意承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。承諾人（簽名）：日期：年月日

在論城市化進(jìn)程和房?jī)r(jià)走勢(shì)摘要過(guò)去30多年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大成功都與方興未艾的城市化浪潮息息相關(guān)。展望未來(lái)10-20年，中國(guó)將有近10億人口居住在城市。一方面，這種巨大的城市化空間都將孕育新的機(jī)會(huì)，并將成為未來(lái)中國(guó)長(zhǎng)期增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的宏大主題；然而，另一方面，我們應(yīng)該看到，未來(lái)中國(guó)的城市化進(jìn)程不可避免的遇到諸如房?jī)r(jià)攀升不止，資源稀缺，政策不到位等這樣那樣的問(wèn)題。因此，解決一個(gè)13億人口大國(guó)的城市化問(wèn)題是一項(xiàng)巨大的挑戰(zhàn)。如何能將城市化問(wèn)題與其他相關(guān)因素有機(jī)結(jié)合，井井有條的發(fā)展成為了我國(guó)急需要解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)之一，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的進(jìn)程中扮演著極其重要的角色。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步于改革開(kāi)放后,時(shí)至今日我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要產(chǎn)業(yè)支柱。但是近幾年,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失調(diào),租售比懸殊,交易信息不對(duì)稱(chēng),土地市場(chǎng)不規(guī)范、征費(fèi)過(guò)重的問(wèn)題。若不解決這些問(wèn)題，城市化進(jìn)程也會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展而受到阻礙，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)受到極大的限制。為此,應(yīng)加大住房供應(yīng)量,優(yōu)化土地資源配置,改革我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制,加大金融監(jiān)管力度和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)本論文以城市化進(jìn)程中我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化作為切入點(diǎn)，以小見(jiàn)大，借鑒觀察美國(guó)、韓國(guó)、日本、新加坡等國(guó)家對(duì)于城市化發(fā)展和城市房地產(chǎn)行業(yè)的治理控制。論文研究了我國(guó)城市化發(fā)展的進(jìn)程中的諸多因素與房地產(chǎn)之間的聯(lián)系，試圖解決城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)之間的矛盾。從人口因素出發(fā)，研究了人口流動(dòng)與人口結(jié)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)的影響，繼而引出限購(gòu)令和戶籍政策的局限性。從政策因素出發(fā)，研究了國(guó)家的住房政策和經(jīng)濟(jì)政策，從而看出政府對(duì)于城市化與房地產(chǎn)方面的態(tài)度，分析了今后可能的趨勢(shì)。從資源出發(fā)，強(qiáng)調(diào)了土地資源，旅游資源等對(duì)于城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)的重要性，為了今后的發(fā)展提出建議。在論文的末兩章，作者提出了建議并對(duì)中國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了展望，得出了未來(lái)城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場(chǎng)將趨于穩(wěn)定的結(jié)論，并且為今后可能產(chǎn)生的問(wèn)題提出了猜測(cè)和建議。關(guān)鍵詞：城市化，房?jī)r(jià)，人口，政策，資源TheoryinChinaurbanizationandurbanestatedevelopmentresearchAbstractOverthepast30years,China'seconomywiththeenormoussuccessoftheurbanizationwaveiscloselylinked.BeginningLookingtothefuture10-20years,Chinawillhavenearly10millionpeoplelivinginthecity.Ontheonehand,thishugeurbanizationSpaceswillcreatenewopportunitiesinChina,andwillbecomethefuturelong-termgrowthandtheeconomictransformationofthegrandtheme;However,ontheotherhand,weshouldseefutureChinaurbanizationprocessinevitablyencountersuchashousepricesclimbedmorethan,resourcesarescarce,thepolicydoesnotreachthedesignatedposition,etcsuchproblems.Therefore,solvea1.3billionpopulationurbanizationproblemisahugechallenge.Howcanyouchangeurbanizedquestionandotherrelatedfactors,thedevelopmentoforganiccombinationinordertobecomeurgentlyneededtosolvetheproblems.RealestateindustryisoneoftheimportantindustryinChina,intheeconomicdevelopmentofourcountryandtheadvancementofurbanizationplaysanextremelyimportantrole.RealestateindustryinChinastartedinafterreformandopening-up,todayourrealestatedevelopmentofnationaleconomyhasbecomethenecessaryindustrypillar.Butinrecentyears,therealestatemarketexistsprice,housepricescontinuetorise,marketsupplyanddemandstructureofdisorders,rentaldealthandisparity,informationasymmetry,landmarketisnotstandard,f.overweightproblems.Ifnottosolvetheseproblems,theurbanizationwillalsobecauserealestateindustrydevelopmentandobstructingthedeformity,theeconomicdevelopmentofourcountryisalsoundergreatlimits.Therefore,weshouldincreasethehousingsupply,optimizetheallocationoflandresources,thereformofChina'scurrentrealestatetaxsystem,strengthenfinancialsupervisionandperfecttherealestatemarketinformationsystem.Thepaperstudiestheprocessofurbanizationdevelopmentofmanyfactorsandrealestateconnectionbetweenurbanizationand,tryingtosolvethecontradictionbetweenrealestate.Startingfromdemographicfactors,studiesthefloatingpopulationandthepopulationstructureforrealestateandputforwardtheinfluenceofhouseholdregistrationpolicyrestrictedmakeandlimitations.Startingfrompolicyfactors,studiedthecountry'shousingpolicyandeconomicpolicy,toseethegovernmentforurbanizationandrealestate,analyzestheattitudeofpotentialfuturetrend.Startingfromtheresources,emphasizedthatthelandresources,suchastourismresourcesfortheimportanceofurbanizationandrealestatedevelopmentinthefuture,inordertoputforwardsomeSuggestions.Inthepaper,theauthorputsforwardthetwoendchapterSuggestionsforChina'surbanizationprocessanddiscussedwiththerealestateindustry,itisconcludedthatthefutureofurbanizationandtherealestatemarketwillstabilizetheconclusion,andpossibleproblemsforthefuturespeculationandSuggestionsproposed.Keywords:urbanization,realestate,population,policy,resources目錄中文摘要ABSTRACT第1章緒論 11.1課題研究背景 11.2課題研究意義 21.3課題研究?jī)?nèi)容 2第2章我國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展歷程，現(xiàn)狀以及國(guó)外借鑒 32.1我國(guó)城市化發(fā)展歷程 32.2城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)現(xiàn)狀 42.3城市化與房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題 72.4國(guó)外城市化發(fā)展進(jìn)程借鑒 82.4.1西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家——?dú)W洲各國(guó) 82.4.2亞洲優(yōu)秀國(guó)家城市化建設(shè)——新加坡 10第3章城市化進(jìn)程對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響 123.1人口因素對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 123.1.1人口流動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 123.1.2人口結(jié)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)的影響 123.2政策因素對(duì)于房地產(chǎn)的影響 143.2.1住房政策對(duì)于房地產(chǎn)的影響 143.2.2經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于房地產(chǎn)的影響 153.3資源因素對(duì)于房地產(chǎn)的影響 163.3.1旅游資源對(duì)于房地產(chǎn)的影響 163.3.2土地資源房地產(chǎn)的影響 17第4章研究結(jié)論及對(duì)策建議 194.1研究結(jié)論 194.2對(duì)策建議 20第5章展望 225.1中國(guó)城市化發(fā)展趨勢(shì) 225.2未來(lái)城市化進(jìn)程將可能會(huì)遇到的困難 22謝辭 27參考文獻(xiàn) 28第1章緒論1.1課題研究背景隨著人類(lèi)社會(huì)的不斷發(fā)展和文明程度的提升，“城市化”成了一個(gè)自然衍生而出的概念。它是人類(lèi)發(fā)展到一定歷史階段的必然產(chǎn)物。雖然各個(gè)國(guó)家和地域的城市化進(jìn)程會(huì)彰顯出其不同的特征，但是可以肯定的是它們都隨著歷史的進(jìn)程而不斷進(jìn)化，完善。我們都知道，一件事物總是被其他各種各樣的因素所影響著。城市化進(jìn)程亦是如此，它會(huì)非常細(xì)微的深入到人類(lèi)的生產(chǎn)生活中去，地域，壞境，人口等等諸多因素都會(huì)對(duì)它產(chǎn)生影響，其中不得不提的就是房地產(chǎn)因素。有一個(gè)地方來(lái)居住和生存是人們最為基本的要求。而正是這項(xiàng)最為基本的要求，和城市化進(jìn)程之間有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。圖1-11996-2011年全國(guó)平均房?jī)r(jià)走勢(shì)圖資料來(lái)源：搜狐網(wǎng)上圖為近年來(lái)中國(guó)全國(guó)平均房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，X軸表示年份（年），Y軸表示價(jià)格（元）。從圖中我們可以顯而易見(jiàn)的看到，隨便城市化進(jìn)程的深化，全國(guó)平均房?jī)r(jià)從98年平均2000元的房?jī)r(jià)，在12年的時(shí)間里漲到了6500左右，將近3倍。標(biāo)志著我國(guó)人民在想要滿足“住”這個(gè)最基本的愿望時(shí)，變得越來(lái)越困難。尤其是在一些一線城市的居民，更是難上加難。所以，如何解決在這么一個(gè)大壞境之下城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的矛盾成了一個(gè)急需要解決的問(wèn)題。究竟中國(guó)房地長(zhǎng)市場(chǎng)在城市化進(jìn)程的歷史潮流中會(huì)何去何從？而中國(guó)的城市化進(jìn)程又是否會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)而受到阻礙？就讓我們?cè)谙挛闹欣^續(xù)研究。1.2課題研究意義城市化程度是一個(gè)國(guó)家的社會(huì)，文化，科學(xué)和技術(shù)水平的重要標(biāo)志，也是衡量國(guó)家組織程度和管理先進(jìn)性的重要標(biāo)志。城市化是不可避免的通過(guò)在人類(lèi)社會(huì)結(jié)構(gòu)變化的過(guò)程中自然而然產(chǎn)生的，是人類(lèi)進(jìn)步的一個(gè)重要線索。它標(biāo)志著現(xiàn)代化的目標(biāo)。只有在城市化的洗禮中，人類(lèi)可以走向一個(gè)更加輝煌的時(shí)代。然而，僅僅看到城市化帶來(lái)的豐碩成果，贊嘆不已，喊響口號(hào)是不夠的。隨著城市化進(jìn)程加快，必然也會(huì)產(chǎn)生許多不和諧的聲音。正確認(rèn)識(shí)城市化的影響，并采取必要的措施，認(rèn)真加以解決，對(duì)我們國(guó)家非常重要。然而，在整個(gè)城市化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著舉足輕重的作用。首先，房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到人們的住房條件。安居和樂(lè)業(yè)是作為人類(lèi)生存最為基本的要求，如何實(shí)現(xiàn)是人類(lèi)社會(huì)進(jìn)步的重要因素。第二，房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)鏈產(chǎn)業(yè)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著強(qiáng)大的推動(dòng)力。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)尚處在轉(zhuǎn)型和過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)在今后相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)期中都會(huì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。第三，房地產(chǎn)資金需求量大，對(duì)我國(guó)GDP值的貢獻(xiàn)處在一個(gè)非常高的水準(zhǔn)。正確的處理好城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)之間的聯(lián)系，讓兩者有效的結(jié)合，互相影響著的共同發(fā)展對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著至關(guān)重要的作用。所以，研究我國(guó)城市化進(jìn)程和房?jī)r(jià)走勢(shì)，讓兩者相輔相成具有非常實(shí)際的現(xiàn)實(shí)意義。1.3課題研究?jī)?nèi)容本論文以城市化進(jìn)程中我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展變化作為切入點(diǎn)，以小見(jiàn)大，從一個(gè)行業(yè)的發(fā)展與城市化進(jìn)程之間的聯(lián)系來(lái)觀察中國(guó)城市化發(fā)展的成果，借鑒觀察歐洲各國(guó)及亞洲的新加坡等國(guó)家對(duì)于城市化發(fā)展和城市房地產(chǎn)行業(yè)的治理控制。論文研究了我國(guó)城市化發(fā)展的進(jìn)程以及在這進(jìn)程中人口流動(dòng)和人口結(jié)構(gòu)變化的分析，從而了解房?jī)r(jià)的變化和房地產(chǎn)的需求之間的關(guān)系。從國(guó)家住房政策的變化分析與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)政策列舉與分析。并羅列了戶籍管理制度給我國(guó)城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)發(fā)展所帶來(lái)的影響。在論文的結(jié)尾處對(duì)2011年新的國(guó)家房地產(chǎn)政策進(jìn)行了分析，對(duì)2011年之后我國(guó)城市化進(jìn)程與我國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展的展望，得出未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將趨于理性穩(wěn)定發(fā)展的結(jié)論。第2章我國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展歷程，現(xiàn)狀以及國(guó)外借鑒2.1我國(guó)城市化發(fā)展歷程在中國(guó)，城市以及與此概念相對(duì)應(yīng)的都市景觀、工業(yè)空間、公共性、廣場(chǎng)、資產(chǎn)階級(jí)、法權(quán)意識(shí)一直以來(lái)似乎與中國(guó)傳統(tǒng)社會(huì)格格不入。新中國(guó)成立之前，中國(guó)的地主有2000萬(wàn)個(gè)，資本家數(shù)量只有數(shù)萬(wàn)人，可謂屈指可數(shù)。在這樣一個(gè)以自然經(jīng)濟(jì)為主的農(nóng)業(yè)社會(huì)中，雖然有上海等城市在20世紀(jì)30年代前后的現(xiàn)代化發(fā)展，但對(duì)于在960萬(wàn)平方公里土地上星漢錯(cuò)落般散布著的數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的自然村落而言，所謂的城市與城市文明則如同黑夜中一盞束孱弱的燭光，雖然自身閃亮但無(wú)法形成燎原之勢(shì)，相反卻映襯出夜色更加的濃黑。隨后的抗日戰(zhàn)爭(zhēng)與解放戰(zhàn)爭(zhēng)，各方的對(duì)峙帶來(lái)的是更為廣泛的鄉(xiāng)村對(duì)城市的全面封鎖，在“農(nóng)村包圍城市”的戰(zhàn)略中，城市更是最終淪為被各個(gè)擊破的“孤島”。到1949年解放戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束時(shí)，中國(guó)城市化的水平跌到了近代以來(lái)最深的谷底，相比于1848年10.9%的城市化水平，此時(shí)中國(guó)的城市化水平竟比100年前還低，剛到10%。中國(guó)城市化進(jìn)程的道路可謂困難重重，十分艱辛。中國(guó)城市化的進(jìn)程之路一般來(lái)說(shuō)分為以下的兩個(gè)階段：（1）．前三十年：城市化進(jìn)程的啟動(dòng)與徘徊具有近乎極致的農(nóng)村工作經(jīng)驗(yàn)的中國(guó)共產(chǎn)黨人，早在進(jìn)城之初就敏銳地意識(shí)到城市對(duì)于國(guó)家工業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性。從接管沈陽(yáng)開(kāi)始，中國(guó)共產(chǎn)黨人逐步恢復(fù)和整頓城市社會(huì)秩序，強(qiáng)化了城市生產(chǎn)功能，使城鎮(zhèn)吸收勞動(dòng)力能力在恢復(fù)的基礎(chǔ)上得到了擴(kuò)展。隨著新中國(guó)第一個(gè)“五年計(jì)劃”的實(shí)施，156個(gè)重點(diǎn)工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目布局在各大中城市，以及推行城市對(duì)農(nóng)村開(kāi)放的政策，積極吸收農(nóng)民進(jìn)入城市和工廠礦區(qū)就業(yè)。新中國(guó)建立伊始，中國(guó)城市化與工業(yè)化就迎來(lái)了一個(gè)黃金年代，到1957年城市數(shù)量就從1949年的86個(gè)增長(zhǎng)到176個(gè)，城市人口達(dá)到9950萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘?5.4%。然而從1958年開(kāi)始的“大躍進(jìn)”運(yùn)動(dòng)很快打斷了一切，1960年7月全國(guó)各大中小城市基本實(shí)現(xiàn)了城市人民公社，這是一場(chǎng)與農(nóng)村“人有多大膽，地有多大產(chǎn)”相對(duì)應(yīng)的瘋狂性城市建設(shè)與規(guī)模膨脹運(yùn)動(dòng)，1960年中國(guó)城市化水平竟飆升至19.5%（成為1978年以前的最高峰值）。隨之而來(lái)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)全面萎縮，1961年國(guó)家為緩解饑荒開(kāi)始大規(guī)模壓縮城市人口，動(dòng)員在城市里一切可能動(dòng)員出來(lái)的勞動(dòng)力到農(nóng)村參加農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，全國(guó)壓縮城鎮(zhèn)人口3000多萬(wàn)，精簡(jiǎn)職工2000萬(wàn)左右，出現(xiàn)了在城市化初級(jí)階段罕見(jiàn)的“逆城市化”現(xiàn)象，1964年中國(guó)的城市化水平猛跌落到14%。而進(jìn)入“文革”，這種違背自然規(guī)律的荒誕現(xiàn)象在中國(guó)社會(huì)的呈現(xiàn)則顯得更加正?；吧仙较锣l(xiāng)”與“三線建設(shè)”使得中國(guó)出現(xiàn)第二次“逆城市化”現(xiàn)象。直到“文革”后期，經(jīng)濟(jì)秩序有所恢復(fù)，城市恢復(fù)招工，一部分下放知青通過(guò)招工又回到城市，城市化水平持續(xù)降低的趨勢(shì)得到了遏制，從1975年起，城市人口比重開(kāi)始逐年上升。到1978年改革開(kāi)放之前，全國(guó)城市人口為1.7億，城市化水平為17.8%。總體而言，從新中國(guó)成立后到1978年改革開(kāi)放之前的29年里，中國(guó)城市化的水平有了一定的提高，但是總體速度非常緩慢。在1950至1980年的30年中，全世界城市人口的比重由28.4%上升到41.3%，其中發(fā)展中國(guó)家由16.2%上升到30.5%，但是中國(guó)內(nèi)地僅由11.2%上升到19.4%。這種城市化的緩慢并不是建立在工業(yè)發(fā)展停滯或緩慢的基礎(chǔ)上，正相反，改革開(kāi)放前的29年，中國(guó)內(nèi)地的工業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度并不算慢，工業(yè)總產(chǎn)值1978年比1949年增長(zhǎng)了38.18倍，工業(yè)總產(chǎn)值在工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值中的比重，由1949年的30%提高到1978年的72.2%；社會(huì)總產(chǎn)值增長(zhǎng)12.44倍，其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在全社會(huì)總產(chǎn)值中的比重，則由1949年的41.4%上升到1978年的77.1%；國(guó)民收入總額則從1949年的358億元增長(zhǎng)到1978年的3010億元（按當(dāng)年價(jià)格計(jì)算），提高7.41倍，其中非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民收入構(gòu)成中的比重，也由1949年的31.6%上升到1978年的64.6%。（2）后三十年：城市化理論的“中國(guó)范式”由于1978年以前中國(guó)城市化發(fā)展的遲滯不前，相當(dāng)多的學(xué)者都認(rèn)為中國(guó)城市化歷程真正的啟動(dòng)，實(shí)際上源于20世紀(jì)80年代開(kāi)始的改革開(kāi)放。改革開(kāi)放之前雖然出現(xiàn)過(guò)“建制城市化”或稱(chēng)“表面加速”的現(xiàn)象，即城市數(shù)量增長(zhǎng)很快，但非農(nóng)業(yè)人口比重僅有緩慢上升。一般性的城市化理論似乎難以解釋中國(guó)城市化與工業(yè)化的關(guān)系。新中國(guó)建立后，在很短的時(shí)間內(nèi)就建立了比較齊全的工業(yè)體系，但是這并沒(méi)有使中國(guó)經(jīng)歷一個(gè)典型意義上的工業(yè)社會(huì)與城市化過(guò)程。從經(jīng)驗(yàn)中構(gòu)建中國(guó)城市化本土化理論的角度來(lái)看，中國(guó)社會(huì)學(xué)家一開(kāi)始就將研究的重點(diǎn)定位在根植于中國(guó)且具獨(dú)創(chuàng)性的中國(guó)城市化理論研究上。在20世紀(jì)80年代，似乎整個(gè)學(xué)界只有一種聲音，這或許是中國(guó)特殊的城市化進(jìn)程的結(jié)果，又或許是政府政策的作用?？偠灾母镩_(kāi)放初期的城市化研究決定了中國(guó)城市化的理論研究主線——城市化道路的確定，并且是從“發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國(guó)城市化的正確道路”的立論開(kāi)始的。到20世紀(jì)90年代初期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)對(duì)中國(guó)的財(cái)政稅收、出口創(chuàng)匯和GDP總值的貢獻(xiàn)超過(guò)了1/3。與此同時(shí)，中國(guó)大部分的大中型城市還依然扮演著政治中心和重工業(yè)基地的角色，對(duì)農(nóng)民采取“進(jìn)鎮(zhèn)不進(jìn)城”的政策。1988年底，甚至還出現(xiàn)了一次全國(guó)性“清退城市農(nóng)民工”的現(xiàn)象。自此國(guó)家對(duì)土地制度的改革，使得土地使用從行政劃撥到有償使用，大量可用資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這一重大的改革措施在相當(dāng)程度上影響了中國(guó)城市發(fā)展以及相關(guān)的城市化實(shí)踐。改革開(kāi)放初期以工業(yè)化推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在20世紀(jì)80年代末開(kāi)始衰落，并以1989年治理整頓政策效應(yīng)的直接后果——市場(chǎng)疲軟而告結(jié)束，經(jīng)過(guò)1991年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，1992年開(kāi)始了新一輪的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)。1990年4月1日開(kāi)始實(shí)施的《城市規(guī)劃法》中，提出“嚴(yán)格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針，使得20世紀(jì)90年代整體上延續(xù)了前10年的城鎮(zhèn)化政策。隨著“短缺經(jīng)濟(jì)”時(shí)代的告別，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在20世紀(jì)90年代中期發(fā)展到頂峰后開(kāi)始衰落，與此同時(shí)，“小城鎮(zhèn)論”一統(tǒng)天下的局面開(kāi)始逐漸被打破。隨著城市化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)增加，有學(xué)者提出城市化必須“大中小并舉”，即“挖掘大城市的潛力，擴(kuò)大和建設(shè)中等城市，擇優(yōu)和適度發(fā)展小城市”。而城市化進(jìn)程之后的的發(fā)展也大大驗(yàn)證了這種觀點(diǎn)的成立，尤其是北京，上海等大型城市的城市化進(jìn)程發(fā)展速度之猛烈，極大的帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與繁榮，中國(guó)城市化進(jìn)程再也從發(fā)展中小城鎮(zhèn)而轉(zhuǎn)移到了發(fā)展大型城市的軌跡上來(lái)。但是新的問(wèn)題又再次暴露出來(lái)，大型城市和中小城鎮(zhèn)之間的差距開(kāi)始越來(lái)越大，直接導(dǎo)致城市化發(fā)展的畸形，貧富差距越來(lái)越懸殊。于是近年來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程的重心開(kāi)始轉(zhuǎn)移到縮小大型城市和中小城鎮(zhèn)的差距，使中小型城鎮(zhèn)和大型城市相輔相成的發(fā)展城市化進(jìn)程上來(lái)。2.2城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)現(xiàn)狀我國(guó)人口城市化率從1996年后加速，年增長(zhǎng)率超過(guò)1%，每年城鎮(zhèn)人口新增1500多萬(wàn)。廣東城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率領(lǐng)先于全國(guó)，1995年后的十幾年中，年均增長(zhǎng)1.98%，幾乎高于全國(guó)1倍。但在2005年后，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)率放緩。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2008年全國(guó)人口變動(dòng)情況抽樣調(diào)查顯示，截至2008年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人口比重提高，但人口城鎮(zhèn)化速度減緩。2008年全國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)60667萬(wàn)人，比2007年增加1288萬(wàn)人；鄉(xiāng)村人口為72135萬(wàn)人，比2007年減少了615萬(wàn)人。2008年全國(guó)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貫?5.68%，比2007年提高了0.74個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)人口比重繼續(xù)提高。具體而言我國(guó)的城市化又呈現(xiàn)出以下的幾個(gè)特點(diǎn)：1．城市化進(jìn)程明顯表現(xiàn)出先被動(dòng)后主動(dòng)的特征建國(guó)初到改革開(kāi)放之前,城市化基本上是被動(dòng)地適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,城市的建立和發(fā)展主要是為經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)的,政府沒(méi)有意識(shí)到城市對(duì)于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要意義。由于種種特殊原因,當(dāng)時(shí)在政策導(dǎo)向上具有逆城市化傾向,實(shí)行壓縮城市人口數(shù)量和限制農(nóng)村人口進(jìn)入城市的管制政策,在實(shí)際工作指導(dǎo)思想上主要是控制城市的發(fā)展,導(dǎo)致城市的規(guī)劃建設(shè)始終跟不上經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的要求,正因?yàn)槿绱?當(dāng)時(shí)才出現(xiàn)了城市化嚴(yán)重滯后于工業(yè)化的現(xiàn)象。改革開(kāi)放以來(lái)的實(shí)踐證明,在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)積極推進(jìn)城市化,不僅不會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題,反而會(huì)給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展帶來(lái)巨大的能量和發(fā)展空間。如果說(shuō)工業(yè)化是城市化的動(dòng)力源泉,那么在以知識(shí)和信息為主要特征的21世紀(jì),城市已經(jīng)成為工業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的倍增器。2．從城市化進(jìn)程看,勞動(dòng)力職業(yè)的轉(zhuǎn)化快于地域的集中城市化的進(jìn)程,特別是改革開(kāi)放30年來(lái)的城市化進(jìn)程主要表現(xiàn)為農(nóng)村的城市化或城鎮(zhèn)化,尤其是農(nóng)村小城鎮(zhèn)的迅速發(fā)展,其原因是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的分割和政策上的限制。工業(yè)化的進(jìn)程充分地體現(xiàn)在農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和集貿(mào)市場(chǎng)的興起上,這加速了農(nóng)村小城鎮(zhèn)發(fā)展的步伐。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展吸納了大量農(nóng)業(yè)富余勞動(dòng)力,但其身份仍是農(nóng)民,戶口仍在農(nóng)村,因此職業(yè)轉(zhuǎn)移很難帶動(dòng)人口在地域上的遷移和集中。應(yīng)引起注意的是,分散的農(nóng)村工業(yè)化使得中國(guó)城市化被迫選擇農(nóng)村城鎮(zhèn)化而非典型城市化的道路,其結(jié)果是農(nóng)業(yè)富余勞動(dòng)力成為農(nóng)村富余勞動(dòng)力,在農(nóng)村就地“非農(nóng)化”而不能城市化,這會(huì)加劇中國(guó)城市化與工業(yè)化不同步的矛盾。1978年,中國(guó)第二、三產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力就業(yè)份額占全部就業(yè)的29·5%,比同期城鎮(zhèn)人口比重高11·6百分點(diǎn);2000年該份額為50%,比后者高14百分點(diǎn);2007年該份額為59·2%,仍然比后者高14·3百分點(diǎn)。這說(shuō)明,一方面,就全國(guó)而言城市化水平提高了,另一方面,農(nóng)村就業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換與人口地區(qū)結(jié)構(gòu)的反差依然沒(méi)有解決,城市化速度滯后于“非農(nóng)化”速度。3．從推動(dòng)城市化的機(jī)制看,政策效應(yīng)大于市場(chǎng)效應(yīng)縱觀中國(guó)城市化的進(jìn)程,無(wú)論是正常發(fā)展,還是劇烈波動(dòng),其速度、規(guī)模、形式、質(zhì)量,無(wú)不受政府政策的直接支配,即使改革開(kāi)放以來(lái),在建立并逐步完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的條件下,城市化仍與政府政策有著直接的關(guān)系。在改革開(kāi)放之前,由于實(shí)行嚴(yán)格的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式,城市的級(jí)別、規(guī)格以及城市的建設(shè)和產(chǎn)業(yè)布局,都在政府的嚴(yán)格控制之下。同時(shí),嚴(yán)格的戶籍管理制度自1958年以來(lái)一直延續(xù)下來(lái),普通農(nóng)民要獲得一份城市戶口絕非易事。而在世界城市化進(jìn)程中,大多數(shù)國(guó)家都以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo),其城市化進(jìn)程表現(xiàn)為一種自然的漸進(jìn)過(guò)程,都是由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的,人為干擾城市化而取得成功的范例少之又少。實(shí)際上,這是一個(gè)是否尊重客觀規(guī)律的問(wèn)題,建國(guó)以來(lái)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)足以證明這一點(diǎn)。4．從城市化空間進(jìn)程看,地區(qū)間城市化水平不均衡,差異較大改革開(kāi)放以來(lái),中國(guó)東部沿海地區(qū)發(fā)展較快,而西部地區(qū)發(fā)展相對(duì)較慢,這種差距還有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。中國(guó)東部地區(qū)和中西部地區(qū)由于發(fā)展速度的差異,經(jīng)濟(jì)總量和人均指標(biāo)也都表現(xiàn)出差異,其影響因素除自然、人文等條件和改革開(kāi)放程度外,同城市化程度有密切關(guān)系。當(dāng)前,中國(guó)東部地區(qū)城市化水平一般已趨近50%,有的甚至趨近60%,而西部地區(qū)城市化水平只有約30%,有的甚至還不到30%;全國(guó)百萬(wàn)以上人口的城市約80%集中在東、中部地區(qū),西部地區(qū)占國(guó)土面積的70%,人口占全國(guó)的近30%,但百萬(wàn)以上人口的城市僅占約20%。這種狀況不僅是城市化水平不均衡的表現(xiàn),也是經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展的表現(xiàn)。實(shí)際上,沒(méi)有中西部特別是西部城市化水平的大幅度提高,就沒(méi)有全國(guó)的城市化,就沒(méi)有全民族的現(xiàn)代化5．就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)不協(xié)調(diào)城市人口占總?cè)丝诒壤母叩褪呛饬砍鞘谢降闹饕笜?biāo),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)則是衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志,而就業(yè)結(jié)構(gòu)(即一、二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額由低到高的構(gòu)成情況)也是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志。特別是就業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)程度,更能表明一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理性和協(xié)調(diào)性。目前,發(fā)達(dá)國(guó)家這兩個(gè)結(jié)構(gòu)基本一致,而發(fā)展中國(guó)家多數(shù)存在著第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)份額偏大(較之其產(chǎn)業(yè)份額)的現(xiàn)象。2007年,中國(guó)三次產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值結(jié)構(gòu)是11.3∶48.6∶40.1,而就業(yè)結(jié)構(gòu)卻為0.8∶26.8∶32.4。這不僅說(shuō)明第一產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率低、剩余勞動(dòng)量大,而且說(shuō)明中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家仍有較大差距。這與中國(guó)城市化水平滯后有極大關(guān)系。而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀亦是不容樂(lè)觀。概括來(lái)說(shuō)有以下幾點(diǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn)：1.房地產(chǎn)商品的特殊性。在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)商品供求不易均衡,而且合同期攤銷(xiāo)交易成本低,這是泡沫載體所具有的一個(gè)條件。所以房地產(chǎn)容易產(chǎn)生泡沫,是泡沫的主要載體之一。2.土地的稀缺性。土地的自然供給是固定不變的,城市面積在城市化過(guò)程中可以不斷擴(kuò)大但是土地資源是稀缺有限的,我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人口的增加,人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)土地獲利的需求,在土地獲利需求的驅(qū)使下,把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。因此,土地的稀缺性及其虛擬資本使地價(jià)運(yùn)動(dòng)可脫離土地利用實(shí)績(jī)而產(chǎn)生泡沫。3.地價(jià)具有虛構(gòu)性。地價(jià)的虛構(gòu)性是由于土地資源價(jià)格與其資產(chǎn)性價(jià)格的不一致現(xiàn)象。也就是說(shuō),由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)(市場(chǎng)地價(jià)等于未來(lái)土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來(lái)土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和,如果人們的預(yù)期地價(jià)是合理的,現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)就等于未來(lái)無(wú)限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和)之間總存在事實(shí)上的偏差。這種偏差越大,說(shuō)明現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)部分越多或者說(shuō)泡沫成分越多,反之越少。綜觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無(wú)不與發(fā)財(cái)致富的欲望與從眾行為有關(guān)。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)是不充分市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的四個(gè)條件(信息充分;商品品質(zhì);買(mǎi)賣(mài)者自由出入;交易雙方數(shù)量眾多,因而任何一方不會(huì)出現(xiàn)壟斷局面)相差甚遠(yuǎn),所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)準(zhǔn)市場(chǎng)。由于買(mǎi)者信息缺乏和信息的不對(duì)稱(chēng),許多房地產(chǎn)交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的,這種成交價(jià)往往不能反映成交物業(yè)的真實(shí)價(jià)值。4.銀行及金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性及其保值增值性,銀行系統(tǒng)很愿意發(fā)放房地產(chǎn)貸款,在宏觀經(jīng)濟(jì)一片看好的情況下,政府也鼓勵(lì)投資,銀行利率就比較低。據(jù)統(tǒng)計(jì),在1992-1993年,海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金占社會(huì)固定投資的三分之一。大量資金涌向房地產(chǎn)業(yè),信貸的盲目擴(kuò)張及大量吸引短期外資,給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。5.政府部門(mén)的不正之風(fēng)。1993年沿海地區(qū)的房地產(chǎn)熱,有不少公司是掛靠政府職能部門(mén)或金融機(jī)構(gòu),其資金來(lái)源大多為挪用公款、貸款或拆借等,加上政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價(jià)批地?？梢?jiàn),政府部門(mén)的設(shè)租、尋租、貪污受賄行為也是助長(zhǎng)泡沫形成的原因之一。2.3城市化與房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題從以上現(xiàn)狀特點(diǎn)來(lái)看，我們可以歸結(jié)出中國(guó)的城市化進(jìn)程存在以下的問(wèn)題：1.人口高增長(zhǎng)量這是制約城市化發(fā)展的主要因素之一，中國(guó)城市化背負(fù)著十三億人口的巨大包袱，這在世界上是罕見(jiàn)的。人口的自然增長(zhǎng)對(duì)城市化進(jìn)程有直接影響，通過(guò)影響社會(huì)剩余農(nóng)產(chǎn)品的數(shù)量、社會(huì)可用于擴(kuò)大再生產(chǎn)的能力和資源、城市就業(yè)崗位的數(shù)量這三個(gè)途徑制約著城市化進(jìn)程。2.城市化速度和水平不相稱(chēng)，城市化進(jìn)程相對(duì)滯后1990～2006我國(guó)城市人口年均增長(zhǎng)率(3%～4%)明顯低于一些發(fā)展中國(guó)家在經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)時(shí)期的城市人口增長(zhǎng)率(5%～6%)。盡管中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)顯著地快于這些國(guó)家，和國(guó)際上比較一下，可以看出,中國(guó)城市化率盡管現(xiàn)在達(dá)到40%以上，但是還是低于世界平均水平，也低于中低收入國(guó)家的平均水平。3.城市的規(guī)模不足、基礎(chǔ)設(shè)施水平和城市資源利用率較低中國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況表明規(guī)模較大的城市，生產(chǎn)效率比較高，對(duì)資源利用也比較好。但是，中國(guó)和世界相比，大城市的比重卻是偏小的。城市資源利用效率和城市基礎(chǔ)設(shè)施水平低，主要表現(xiàn)在：大城市交通擁擠、居民居住條件差、環(huán)境和噪聲污染嚴(yán)重、水資源短缺等；中小城市自來(lái)水、天然氣普及率和硬化道路比重低，污水、廢物處理設(shè)施缺乏等。同時(shí)，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平在地區(qū)之間也發(fā)展不平衡。4.城市化發(fā)展的制度性障礙首先是戶籍管理制度?，F(xiàn)行的二元制戶籍管理制度人為的造成城鄉(xiāng)之間的對(duì)立，已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，成為緩城市化進(jìn)程的重要因素。其次是就業(yè)制度。第一，低估了失業(yè)率，不符合中國(guó)的實(shí)際情況。第二，失業(yè)的定義太窄,絕大多數(shù)失業(yè)人口得不到失業(yè)保險(xiǎn)保障。第三，政府的管理成本增加,支持就業(yè)的財(cái)力分散。再次是社會(huì)保障制度。我國(guó)現(xiàn)行的社會(huì)保障制度還很不完善，沒(méi)有很好發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入差距、維護(hù)社會(huì)公平的職能。此外是城市管理制度。中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)未能建立起高效的城市化管理體制。中國(guó)的城鎮(zhèn)規(guī)劃往往只注重規(guī)劃的過(guò)程，忽略了更為重要的管理體制的建立，造成城鎮(zhèn)管理體制不順，關(guān)系不清，職責(zé)不明。至于房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)我們通常所理解的可能影響房地產(chǎn)的價(jià)格因素而言，往往都有很大的誤差，真正影響房地產(chǎn)的因素恰恰是上節(jié)中幾個(gè)我們經(jīng)常忽略的因素。在今天為何房地產(chǎn)的價(jià)格一直居高不下，通過(guò)上述的因素也許我們可以進(jìn)一步做分析。房地產(chǎn)居高不下的起因可以這樣來(lái)解釋?zhuān)?．在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng)，供給彈性越小的要素價(jià)格將增長(zhǎng)得越快。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)比較高。人們估計(jì)到房地產(chǎn)價(jià)格要上升，為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌，就大膽地以購(gòu)買(mǎi)到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。2．房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén)。首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。這樣的地位促使了政府助推了房地產(chǎn)的價(jià)格只升不降。3．土地價(jià)格因素。土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。一方面，房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)居高不下與地價(jià)居高不下相關(guān)；另一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成房?jī)r(jià)的居高不下4.過(guò)高的房屋空置。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，商品房供給超過(guò)市場(chǎng)需求，形成大量空置。目前上海等大城市的商品房空置率已經(jīng)高達(dá)60%，如此高的空置率同樣為房?jī)r(jià)的居高不下起了推波助瀾的作用。2.4國(guó)外城市化發(fā)展進(jìn)程借鑒由于各個(gè)國(guó)家自然資源條件、歷史文化傳統(tǒng)、在世界經(jīng)濟(jì)體系中所處的地位不同以及實(shí)行的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和政治體制上的差異，導(dǎo)致其城市化呈現(xiàn)出多種發(fā)展模式，對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用效果也很不一樣。即使如此，許多發(fā)達(dá)國(guó)家乃至和我國(guó)發(fā)展進(jìn)程處于相當(dāng)水平的發(fā)展中國(guó)家的城市化進(jìn)程依舊有很多地方值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。2.4.1西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家——?dú)W洲各國(guó)表2-1中國(guó)與歐洲各國(guó)城市化數(shù)據(jù)對(duì)照表國(guó)家人口密度（人/平方公里）人均土地（畝）人均農(nóng)業(yè)用地（人/畝）城市化率（%）英國(guó)2406.24.7287.7荷蘭3813.92.0589.0法國(guó)10614.28.0874.0中國(guó)137.610.91.4844.9資料來(lái)源：黃柯可．英美法德俄城市化特點(diǎn)以及出現(xiàn)的問(wèn)題[J].蘭州學(xué)刊.2010歐洲列國(guó)是早期就發(fā)展起來(lái)的資本主義國(guó)家。其完善的社會(huì)制度，發(fā)達(dá)的科技水平，良好的城市設(shè)施，規(guī)范的建設(shè)流程等等都在其他國(guó)家擁有良好的口碑。在高樓林立的城市之中，歐洲的城市化還保有其特殊的文化內(nèi)涵，濃郁的文化氣息讓人在工作生活的同時(shí)心情舒暢。同時(shí)，其先進(jìn)的技術(shù)使得城市化的進(jìn)程并沒(méi)有發(fā)生壞境的破壞。與之相反的是，歐洲各國(guó)的環(huán)境保護(hù)措施都非常良好。他們的城市化的經(jīng)驗(yàn)非常值得我們學(xué)習(xí)和參考。那么，歐洲各國(guó)究竟有何特點(diǎn)呢？第一，他們成功的實(shí)現(xiàn)了新城開(kāi)發(fā)和舊城改造的統(tǒng)一。歐洲具有悠久的歷史，每一座古城內(nèi)都有大量文物、古跡和各個(gè)時(shí)期的建筑。他們特有的文化另世界各國(guó)游客為之陶醉，在城市化的進(jìn)程中，為了保護(hù)這些文物的歷史文貌，堅(jiān)持舊城區(qū)的改造的必須符合當(dāng)?shù)氐奈幕厣?，禁止建設(shè)和之前建筑特點(diǎn)相違反的高樓大廈。老建筑只能對(duì)其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行改造，而建筑的外形和結(jié)構(gòu)則必須保持原貌。無(wú)論城市化進(jìn)程到何種程度，保持原先建筑本身的文化底蘊(yùn)作為第一原則，必須成功實(shí)現(xiàn)舊城改造與城市現(xiàn)代化建設(shè)的有機(jī)結(jié)合，將城市化的進(jìn)程和國(guó)家本身所具有的文化底蘊(yùn)完美有效的結(jié)合?？梢?jiàn)城市化進(jìn)程并不是無(wú)腦的追求高樓鱗次櫛比和先進(jìn)的城市施舍，將歷史文化和城市建設(shè)相結(jié)合也尤為重要。第二，實(shí)行嚴(yán)格的城市規(guī)劃管理。歐洲各國(guó)在城市規(guī)劃管理方面為我們提供了許多可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。他們擁有許多世界上高度城市化的城市，他們城市發(fā)展始終遵循一條規(guī)則：既要考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原則，也要顧及社會(huì)公共利益的需要。其城市規(guī)劃主要特點(diǎn)是：1、統(tǒng)一籌劃，協(xié)調(diào)發(fā)展。城市布局相對(duì)合理，城市化進(jìn)程中大中小城市并行發(fā)展，大城市為龍頭，小城鎮(zhèn)遍地開(kāi)花，遍布全國(guó)各地。在城鄉(xiāng)建設(shè)上一方面嚴(yán)格管理土地、環(huán)境等重要問(wèn)題；同時(shí)在可允許的范圍內(nèi)發(fā)揮想象力，使得各個(gè)城市的發(fā)展有其自主性和特殊性。有效地避免了單調(diào)空洞，使得各個(gè)城市的發(fā)展結(jié)合的非常有生氣。2、強(qiáng)調(diào)公眾參與。居民是一個(gè)國(guó)家的根本。歐洲城市規(guī)劃可以分為土地利用規(guī)劃和建造規(guī)劃，其編制過(guò)程是按照聯(lián)邦的《建設(shè)法典》和州法律所規(guī)定的程序進(jìn)行的。首先是做出編制的決定，將規(guī)劃的目標(biāo)、必要性等宣布給公眾。然后編制者和與規(guī)劃相關(guān)的公眾代表共同編制幾種規(guī)劃草案。市民通過(guò)各種形式參與規(guī)劃草案的討論。根據(jù)公眾意見(jiàn)，規(guī)劃部門(mén)將這些草案合并成一個(gè)方案。在確定方案以后，進(jìn)行公眾展示，進(jìn)入公眾參與的第二階段，并邀請(qǐng)相關(guān)人士進(jìn)行評(píng)論。規(guī)劃部門(mén)對(duì)收集的意見(jiàn)和建議做進(jìn)一步的調(diào)查和審評(píng)，之后納入到規(guī)劃方案中，如果涉及到的內(nèi)容修改變動(dòng)很大，則要重新進(jìn)行第二階段的公眾參與。最終確定的方案成果，要連同對(duì)市民和公共機(jī)構(gòu)團(tuán)體參與的意見(jiàn)處理書(shū)上報(bào)上一級(jí)管理機(jī)構(gòu)審批，并公布審批結(jié)果。3、規(guī)劃執(zhí)法非常嚴(yán)厲。規(guī)劃局有權(quán)制止違章者的違章行為，若違章者不服可向法院起訴，法院則向規(guī)劃部門(mén)的上級(jí)查詢。上級(jí)規(guī)劃部門(mén)直接檢查下級(jí)規(guī)劃部門(mén)的行為，并向法院回復(fù)，法院依此進(jìn)行裁決。第三，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)解決城市化難題。前文又提到，城市化并不是無(wú)腦的運(yùn)用科學(xué)技術(shù)將城市建設(shè)打造的高端先進(jìn)，具有現(xiàn)代化得氣息。然而，科學(xué)技術(shù)在城市化的進(jìn)程確實(shí)必不可少的。在城市建設(shè)的過(guò)程中，人類(lèi)遇到了許多共同的難題，如交通堵塞、垃圾處理、環(huán)境污染等等。歐洲國(guó)家的城市化進(jìn)程非常注重這些問(wèn)題，為了解決這類(lèi)問(wèn)題，他們將科學(xué)技術(shù)深化到了非常小的細(xì)節(jié)中去，如城市垃圾的處理，歐洲城市幾乎無(wú)一例外地實(shí)現(xiàn)了垃圾分類(lèi)，而且垃圾的收集、清運(yùn)和處理，形成了一個(gè)完整的系統(tǒng)。整齊漂亮、形態(tài)各異的分類(lèi)垃圾箱，在城市街頭四處可見(jiàn)，并不使人感到有礙市容，有些甚至成為城市的一大景觀。另外，垃圾分類(lèi)一方面避免了資源浪費(fèi)，大量的紙張、塑料、玻璃直接變成了工業(yè)原料；另一方面也大大地減少了需要處理的垃圾量，節(jié)省了費(fèi)用。第四，嚴(yán)格城市管理，實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境保護(hù)和方便居民生活的有機(jī)結(jié)合。歐洲許多大中城市的市中心都建有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。這里出售的都是來(lái)自于巴伐利亞農(nóng)村的新鮮蔬菜、水果、鮮花、鮮肉等。盡管這里的商品價(jià)格比超市還要高（因?yàn)楸瘸猩唐沸迈r），但仍十分受市民的歡迎，交易興旺。為了方便居民生活，政府對(duì)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格管理，這些處于市中心的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)整潔美觀，別具特色的各種商亭、攤位同周?chē)h(huán)境渾然一體，既滿足了居民生活的需要又沒(méi)有影響城市環(huán)境。第五，非常積極地采用了節(jié)能手段和措施。在西歐和北歐的國(guó)家，高舒適度低能耗建筑是極其常見(jiàn)的。高于平均水平的建筑可能花費(fèi)5%左右，但由于節(jié)能的優(yōu)化組合，每年可節(jié)省60%的營(yíng)業(yè)費(fèi)。歐洲可能是世界上最高的質(zhì)量也是最科學(xué)的區(qū)域。在歐洲，有些國(guó)家法律的形式明確、建筑必須滿足能源需求。如瑞士，他們的建筑保溫玻璃類(lèi)型有強(qiáng)制的規(guī)定，因而使得節(jié)能技術(shù)與材料也越來(lái)越成熟，這些節(jié)能技術(shù)大批量生產(chǎn)成本下降。節(jié)能建筑區(qū)域建設(shè)成本一般增加了5%到10%。許多建筑公司建樓，更多的會(huì)使用到雙層玻璃呼吸式幕墻外墻外保溫系統(tǒng)，除了使用“斷橋住宅”型，使用窗框中間的中空玻璃充惰性氣體這樣的技術(shù)外。利用太陽(yáng)能、收集雨水、水(淋浴水的生活如二次使用)等循環(huán)系統(tǒng)也做得很仔細(xì)。用高效保溫圍護(hù)結(jié)構(gòu)、智能系統(tǒng)的太陽(yáng)能和常規(guī)加熱系統(tǒng)的智能控制，保持熱水溫度恒定;用通風(fēng)和晚上熱補(bǔ)償技術(shù)降低住宅的熱損失等等。歐洲崇尚盡可能的利用資源，例如開(kāi)發(fā)綠色資源，如太陽(yáng)能、風(fēng)能等，這些系統(tǒng)使得生態(tài)住宅形式的普通住宅已接近較低的能量水平。為了保護(hù)自然資源和環(huán)境，城市建設(shè)方案決定會(huì)決定合適的建筑材料，盡可能利用可再生能源，可再生的原料，采用可循環(huán)使用的產(chǎn)品，降低了原材料消耗及環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)了綠化、環(huán)保。從上述歐洲城市化的特點(diǎn)中，不難發(fā)現(xiàn)，城市化與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展之間存在著密切的關(guān)系。歸結(jié)起來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化的辯證互動(dòng)關(guān)系中，存在著以下幾個(gè)基本的要素：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、科學(xué)技術(shù)、人口規(guī)模、政府行為。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷革新、科學(xué)技術(shù)的持續(xù)創(chuàng)新、人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及政府行為的有效合理，促成了經(jīng)濟(jì)發(fā)展與提高城市化水平的動(dòng)力機(jī)制。2.4.2亞洲優(yōu)秀國(guó)家城市化建設(shè)——新加坡了解完西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程，再來(lái)看看與我們相接近的亞洲國(guó)家的城市化進(jìn)程。這就不得不提及新加坡這個(gè)壞境極其優(yōu)良的國(guó)家的優(yōu)秀的城市化經(jīng)驗(yàn)了?？v觀整個(gè)亞洲，還沒(méi)有那個(gè)國(guó)家能像新加坡這樣將城市化進(jìn)程的如此完美的與經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，做到文化，環(huán)境，人文，經(jīng)濟(jì)的有機(jī)結(jié)合。那么新加坡的城市化進(jìn)程又是有何種的特點(diǎn)和借鑒意義值得我們學(xué)習(xí)呢？第一，城市化目標(biāo)的科學(xué)性統(tǒng)一。新加坡位于世界的地理位置的十字路口之一，缺少自然資源，沒(méi)有腹地，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的城市島國(guó)。新加坡政府獨(dú)立之初，就以工業(yè)化促進(jìn)城鎮(zhèn)化為基本，提出了對(duì)商業(yè)、交通、通訊、旅游中心為目標(biāo)的發(fā)展計(jì)劃。新加坡于1964年開(kāi)始實(shí)施“居者有其屋”計(jì)劃，通過(guò)建屋發(fā)展局構(gòu)建公共屋，并在1968年使得購(gòu)房者能夠使用中央公積金存款購(gòu)房。這樣，居住的相對(duì)集中和有序分布為農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，從而為第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員向第二和第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。與此同時(shí)，政府通過(guò)加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)施稅收優(yōu)惠，提供銀行貸款服務(wù)等措施，鼓勵(lì)當(dāng)?shù)赝顿Y風(fēng)險(xiǎn)資本密集型的制造業(yè)大力發(fā)展，以最大化解決失業(yè)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)。另一方面，在城市化進(jìn)程中引入“花園城市”的理論，圍繞此來(lái)進(jìn)行城市建設(shè)，不僅為新加坡人民提供了一個(gè)非常舒適的生活工作環(huán)境。還吸引了世界各地許多游客前來(lái)度假，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，使旅游業(yè)為新興支柱產(chǎn)業(yè)。第二，城市化規(guī)劃的原則性統(tǒng)一。規(guī)劃是城市建設(shè)和發(fā)展的龍頭，是人們思想、觀念、視覺(jué)、創(chuàng)造性、精神、素質(zhì)、能力和水平等各方面的綜合能力的體現(xiàn)，也是經(jīng)濟(jì)、政治、文化、科學(xué)和藝術(shù)領(lǐng)域的集中表象。從規(guī)劃實(shí)踐,反映了新加坡城市化三個(gè)原則:一是前瞻性的,即規(guī)劃在較高的位置;二是時(shí)序性,即在不同時(shí)代突出不同的關(guān)鍵;三是特殊性,即努力打造城市的整體風(fēng)格和形象優(yōu)勢(shì)。這些原則統(tǒng)一融合在了“花園城市”的規(guī)劃和建設(shè)上。新加坡城市建設(shè)的目標(biāo)就是讓人們脫離辦公室，對(duì)于生活和學(xué)習(xí)的人來(lái)說(shuō),感覺(jué)就像身在一個(gè)花園。為此新加坡達(dá)到了如下指標(biāo)：在公寓型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，建筑用地應(yīng)低于總用地的４０％；在每個(gè)房屋開(kāi)發(fā)局建設(shè)的鎮(zhèn)區(qū)中應(yīng)有一個(gè)１０公頃的公園；在每個(gè)房屋開(kāi)發(fā)局建設(shè)的樓房居住區(qū)，５００米范圍內(nèi)應(yīng)有一個(gè)１．５公頃的公園；在房地產(chǎn)項(xiàng)目中每千人應(yīng)有０．４公頃的開(kāi)放空間。第三，城市發(fā)展的整體性統(tǒng)一。發(fā)展不能靠一條腿走路，新加坡抓住第二和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的機(jī)會(huì)，通過(guò)合理規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，完善產(chǎn)業(yè)的硬件設(shè)施和經(jīng)濟(jì)服務(wù)功能,，積極培育和拓展城鎮(zhèn)聚集人口、產(chǎn)業(yè)、資金、技術(shù)、信息等功能優(yōu)勢(shì)、承載和牽動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而帶動(dòng)一、二、三產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。近年來(lái),新加坡農(nóng)業(yè)逐步完成了由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向城市農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)型。工業(yè)則由獨(dú)立的初始勞動(dòng)密集型行業(yè)逐漸過(guò)渡到高附加值的資金、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)而發(fā)展到目前的信息產(chǎn)業(yè)知識(shí)密集型工業(yè)。服務(wù)業(yè)則從自然狀態(tài)起步，通過(guò)邊貿(mào)交易、商貿(mào)流通、旅游物流而發(fā)展成與制造業(yè)并重的“經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙引擎”之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００２年，新加坡全年ＧＤＰ（當(dāng)年價(jià)格計(jì)算）達(dá)到１５５６億新元，約合８７０億美元，其中服務(wù)業(yè)份額則占到了６４．１％。第四，城市化實(shí)施的多元性統(tǒng)一。在“花園城市”從理論到實(shí)踐的過(guò)程中，新加坡政府表現(xiàn)出了“主人翁”的態(tài)勢(shì)，包括必要的財(cái)政支出，制定的法律、法規(guī)，將部分不能繼續(xù)運(yùn)營(yíng)民營(yíng)企業(yè)編制為國(guó)有公司這樣的政府行為。然而即使新加坡的經(jīng)濟(jì)較為，對(duì)寵大的經(jīng)費(fèi)開(kāi)支仍然感到壓力沉重。所以在城市公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，政府不再大包大攬而采取輔之以市場(chǎng)運(yùn)作的手段。現(xiàn)已逐步將電力、煤氣改為私營(yíng)性質(zhì)。為杜絕官商賄賂，造成腐敗，新加坡一方面在基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)上實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)行公平公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。另一方面要求各政府機(jī)構(gòu)和國(guó)營(yíng)企業(yè)加強(qiáng)客戶服務(wù)意識(shí)，每個(gè)機(jī)構(gòu)都設(shè)有客戶投訴電話和場(chǎng)所，一有投訴迅速處理，以防事態(tài)惡化。新加坡城市政府辦事完全按市場(chǎng)規(guī)律操作，不僅具備很強(qiáng)的計(jì)劃調(diào)控能力，而且有效防范了政府特權(quán)壟斷的負(fù)面影響。第3章城市化進(jìn)程對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響如今的中國(guó)，百姓們議論最多的就是房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)在當(dāng)下無(wú)可厚非的成為了中國(guó)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到了至關(guān)重要的作用。研究房地產(chǎn)行業(yè)與城市化進(jìn)程的關(guān)系，也成為了研究城市化問(wèn)題非常良好的突破口，使兩者有機(jī)的結(jié)合，或許也是解決房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的有效手段。在城市化的進(jìn)程中，人口，政策和資源這三者因素明顯的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著不可忽視的影響。3.1人口因素對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響人口是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，一個(gè)國(guó)家的住宅需求量是根據(jù)這個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業(yè)則是根據(jù)第一、第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人員向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度決定的。3.1.1人口流動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)的最終屬性是居住,與人口密不可分,人口存量結(jié)構(gòu)中的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力人口,人口的遷移和變動(dòng)、以及住房自有率和居住條件的變化都會(huì)影響房地產(chǎn)。首先,國(guó)際人口的遷移影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。美國(guó)在90年代初出現(xiàn)的移民潮推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。其次,人口內(nèi)部的流動(dòng),提升房地產(chǎn)的住房需求。突出表現(xiàn)為農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移,城鎮(zhèn)化率的提高。美國(guó)和日本的情況表明,隨著城鎮(zhèn)人口的增加,新建住宅銷(xiāo)售及房屋新開(kāi)工面積都會(huì)相應(yīng)提高。最后,存量人口間的組合,表現(xiàn)為家庭數(shù)的變化,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也會(huì)產(chǎn)生影響。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，一些沿海城市得到了迅速發(fā)展與崛起，人口也向一線城市的快速涌入，造成了一線城市資源需求的增加，作為生產(chǎn)生活的最為重要的房地產(chǎn)資源需求日益旺盛，需求的增加勢(shì)必導(dǎo)致價(jià)格的上升，也就是說(shuō)，人口向一線城市的快速涌入勢(shì)必推高一線城市的以房地產(chǎn)占比最大的生活成本，也正是生活成本的上升，對(duì)人口的涌入起到遏制作用，這就形成了市場(chǎng)對(duì)資源的優(yōu)化配置，使城市的發(fā)展和人口的分布實(shí)現(xiàn)相對(duì)的均衡和平衡。隨著城市化進(jìn)程的深入，一部分人會(huì)傾向想城市化較為發(fā)達(dá)，城市設(shè)施相對(duì)完善的大城市遷徙，一個(gè)城市的人口負(fù)荷越來(lái)越重，必然會(huì)導(dǎo)致資源的緊張與物價(jià)的攀升。如果不對(duì)人口流動(dòng)采取措施，任由人口大規(guī)模的向一線城市遷徙，城市化進(jìn)程的發(fā)展與合理的房?jī)r(jià)就難以得到實(shí)現(xiàn)。以上海為例，作為一個(gè)國(guó)際化的大都市，目前在上海生活和工作的千萬(wàn)以上人口，已經(jīng)趨于飽和，上海也是中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市之一，這與一個(gè)以“城市，讓生活更美好”作為口號(hào)，立志要給居民帶來(lái)更舒適的生活的城市是格格不入的。而現(xiàn)有社會(huì)的解決措施，如限購(gòu)令，也只能暫時(shí)的使房?jī)r(jià)急劇攀升趨勢(shì)稍作緩解，并不能有效的解決人口與房?jī)r(jià)之間的矛盾。解決問(wèn)題的根本途徑在于科學(xué)分配市場(chǎng)化和保障性住房的分配比重以及城市的容積率規(guī)劃。3.1.2人口結(jié)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)的影響對(duì)于人口結(jié)構(gòu)，可以從三個(gè)方面來(lái)討論。第一，人口結(jié)構(gòu)對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格包括房地產(chǎn)價(jià)格的直接影響。第二，目前中國(guó)的利率水平，中國(guó)的利率水平是不是合適，未來(lái)利率的走勢(shì)如何判斷。第三，未來(lái)的投資可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)多元化的情形。從前期來(lái)看，主要還是房地產(chǎn)投資除了把錢(qián)放在銀行買(mǎi)房，其他的投資比較少，向前看債券、股市市場(chǎng)的發(fā)展，都會(huì)為公眾提供更多的投資渠道，為他們提供更多的儲(chǔ)蓄的工具。一個(gè)國(guó)家的人口結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀是由過(guò)去的出生率決定的，無(wú)論是中國(guó)、日本、美國(guó)、德國(guó)許多國(guó)家都有一個(gè)現(xiàn)象，就是在某一個(gè)時(shí)段出生的人口特別多，就是所謂的嬰兒潮時(shí)期，一般都是戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束之后出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象，比如說(shuō)日本在20世紀(jì)40年代的時(shí)候，投降之后，出生率非常高，每千人是33‰的出生率。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，出生率逐漸就下降了，到了90年代的時(shí)候出生率就是10‰都不到，在和平年代的出生率很高，政府也鼓勵(lì)多生孩子，中國(guó)的出生率在高位差不多維持了20年的時(shí)間，一直到70年代，中間有三年災(zāi)害波動(dòng)，但是后來(lái)就反彈了，在40‰~45‰左右。到了70年代末、80年代初，中國(guó)的人口政策有一個(gè)大轉(zhuǎn)彎，就是計(jì)劃生育政策，出生率明顯滑坡，急劇下降，現(xiàn)在為1％左右，就是10‰。這種出生率的變化，它會(huì)使得一個(gè)社會(huì)的撫養(yǎng)率發(fā)生明顯的相應(yīng)的變化，撫養(yǎng)率就是這個(gè)社會(huì)沒(méi)有工作能力的人的比例，那就是小孩和老人，一般國(guó)際定義就是0~15歲，加上65歲以上的人，撫養(yǎng)率和出生率是相對(duì)應(yīng)的，在日本的40-50年代，以及中國(guó)的50-70年代，撫養(yǎng)率很高，這個(gè)時(shí)候社會(huì)家庭當(dāng)中小孩的比例很大，之后這些人都成人，在日本就是70-80年代，中國(guó)就是80-90年代以及現(xiàn)在，撫養(yǎng)率明顯下降，說(shuō)明工作年齡段的人就是16~64歲的人占比在不斷提高，再演化下去，中國(guó)就逐漸步入老齡，撫養(yǎng)率就開(kāi)始上升，這個(gè)時(shí)候撫養(yǎng)率高和40-50年代撫養(yǎng)率不一樣，這個(gè)時(shí)候是老人多，40-50年代是小孩多，中國(guó)也會(huì)出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象，中國(guó)會(huì)在2015年之后，撫養(yǎng)率明顯上升，人口進(jìn)入老齡化階段。圖3-1預(yù)計(jì)購(gòu)房適齡人口走勢(shì)圖資料來(lái)源：上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司一個(gè)社會(huì)工作年齡段高，撫養(yǎng)率低的時(shí)候，儲(chǔ)蓄率是很高的，因?yàn)楣ぷ髂挲g段的人要為老人、孩子儲(chǔ)蓄，使得銀行存款利率、資本市場(chǎng)的利率比較低。因此，他們肯定要追求其他的資產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)保值甚至增值，所以很有必要觀察一下，這個(gè)社會(huì)的主要儲(chǔ)蓄群體他們隨時(shí)間的演變狀態(tài)來(lái)判斷社會(huì)儲(chǔ)蓄率的變化，主要的儲(chǔ)蓄群體就是35～54歲的人。日本當(dāng)初主要的儲(chǔ)蓄者比例，就是35～54歲的人，在社會(huì)當(dāng)中的占比，從60年代一直到70年代不斷地上升，80年代也上升，與此同時(shí)，家庭儲(chǔ)蓄也在不斷上升，達(dá)到23％。中國(guó)非常類(lèi)似，現(xiàn)在的所謂的主要儲(chǔ)蓄者比例也在上升，35～54歲的人很多人都是在中國(guó)的嬰兒潮時(shí)期，50、60、70年代出生的人，現(xiàn)在都是步入了中年，收入水平是他們一生當(dāng)中最高的，所以看到日本當(dāng)時(shí)的60、70、80年代，隨著主要儲(chǔ)蓄者比例的大幅上揚(yáng)，無(wú)論是地價(jià)還是股價(jià)都是大幅上升的，日本的地價(jià)翻了好幾倍，股價(jià)在22年當(dāng)中漲了29倍，但是到了90年代，儲(chǔ)蓄的比例開(kāi)始下降，資產(chǎn)價(jià)格泡沫隨之破滅。隨著中國(guó)主要儲(chǔ)蓄者比例的上升，房?jī)r(jià)也在上升，即目前的狀況，這和日本當(dāng)初有很大的相似性。推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)兩個(gè)引擎，一個(gè)是人口結(jié)構(gòu)，還有就是城市化。日本當(dāng)初就是沒(méi)有這個(gè)城市化的空間了，90年代日本城市化率已經(jīng)達(dá)到90％。圖3-2中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖資料來(lái)源：上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司現(xiàn)在，中國(guó)是城市化和人口結(jié)構(gòu)兩大引擎同時(shí)推動(dòng)，到了2015年城市化空間會(huì)越來(lái)越小，中國(guó)現(xiàn)在城市化率是44％，差不多每年以1％的速度增長(zhǎng)，這個(gè)本身對(duì)房?jī)r(jià)有很大的推動(dòng)，但是它不可能無(wú)止境地上升，那個(gè)時(shí)候可能已經(jīng)有50％多，和80年代的韓國(guó)差不多，當(dāng)然也還可以有城市化的繼續(xù)，但是知道另外一個(gè)引擎——人口結(jié)構(gòu)是現(xiàn)在推動(dòng)房?jī)r(jià)的很大動(dòng)力將會(huì)消失，這是整個(gè)人口結(jié)構(gòu)對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格的判斷，它對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)有著深刻的含義，當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)主要儲(chǔ)蓄者比例那么高的時(shí)候，它的消費(fèi)率肯定是低的，而投資率肯定是高的，因?yàn)橘Y金廉價(jià)，投資率肯定高，投資出來(lái)的產(chǎn)能由于消費(fèi)力低，國(guó)內(nèi)不能完全地吸收、消化，不一定是通過(guò)出口來(lái)促進(jìn)增長(zhǎng)，出口伴隨著巨大的順差和外匯的流入，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩，貨幣增長(zhǎng)過(guò)快，從而進(jìn)一步推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上升，產(chǎn)生泡沫的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。這是經(jīng)濟(jì)的基本特征。政府怎么來(lái)化解資產(chǎn)的大波動(dòng)，是一個(gè)很?chē)?yán)峻的挑戰(zhàn)。從中長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)會(huì)在未來(lái)的五到十年繼續(xù)地推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)性上升，中間出現(xiàn)波動(dòng)都是不可避免的，但是趨勢(shì)是上升的。中國(guó)面對(duì)這么一個(gè)人口周期帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，應(yīng)該不失時(shí)機(jī)地把資金價(jià)格理順，在目前通貨膨脹壓力逐漸顯現(xiàn)的情況下，要把利率水平提上去，抑制資產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，抑制通貨膨脹，保持幣值穩(wěn)定，同時(shí)還要要大力發(fā)展其他的金融產(chǎn)品，這會(huì)使得中國(guó)的資本市場(chǎng)未來(lái)會(huì)更加穩(wěn)健地發(fā)展。3.2政策因素對(duì)于房地產(chǎn)的影響3.2.1住房政策對(duì)于房地產(chǎn)的影響2011年初，為進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果，“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)和深化2011年新政：“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)和深化。1.“國(guó)八條”：明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，限購(gòu)范圍更廣且更加嚴(yán)厲?！皣?guó)八條”要求首次明確要求各地政府制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”并在一季度公布，表明調(diào)控從通過(guò)行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià)，標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)大決心。2.限購(gòu)令政策則更加嚴(yán)厲，政策指出已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用瘢谫?gòu)買(mǎi)第二套商品房時(shí)，需要將貸款首付比例增加到60%，貸款利率為正常貸款的1.1倍，已有1套住房的非當(dāng)?shù)貞艏用?，可以在?dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)第二套商品房，屬于在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)的第一套商品房，家均需要提供一年的社保證明（社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明），或納稅證明(個(gè)體納稅證明)，政策只鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)一個(gè)商品房，第二套以上商品房付全款購(gòu)買(mǎi)，還是不允許購(gòu)買(mǎi)，等待細(xì)則出臺(tái)。目前，限購(gòu)令政策已于2011年1月1日在全國(guó)許多城市啟動(dòng)，此項(xiàng)政策很大程度上遏制了房地產(chǎn)投資投機(jī)購(gòu)買(mǎi)行為，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)的銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售周期、和價(jià)值價(jià)格的上漲起到了明顯危機(jī)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言是不利于今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的政策，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目投資建成后銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)加大。3.2.2經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于房地產(chǎn)的影響2010年4月以來(lái)密集出臺(tái)的“新國(guó)十條”調(diào)控措施，其力度比歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控政策都更嚴(yán)厲和具體。筆者將這些政策區(qū)分為影響房地產(chǎn)供給和需求的兩類(lèi)政策。影響供給的政策主要有土地政策、信貸政策、稅收政策：影響需求的政策主要有利率政策、信貸政策、稅收政策以及直接控制需求的政策。1.土地政策。如增加住房建設(shè)用地的有效供給，特別是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，并打擊開(kāi)發(fā)商炒地、囤地、閑置土地等行為。這些措施如果嚴(yán)格執(zhí)行都可以有效地抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)。2.信貸政策。嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款可以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速，抑制經(jīng)濟(jì)走向過(guò)熱，但這也減少了房地產(chǎn)的供給增長(zhǎng)，不利于房?jī)r(jià)的回調(diào)。而從需求的角度，監(jiān)管信貸資金流向，提高二套房、三套房的首付比例等措施打擊了投機(jī)需求，有利于控制房?jī)r(jià)的上漲；但應(yīng)注意避免壓抑部分合理需求，如果形成需求的“堰塞湖”，反而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。3.稅收政策。如提高個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限，盡管這可能會(huì)減少投機(jī)性需求，但也減少了二手房供給；針對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的稅收可以引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)，打擊投機(jī)性需求，是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的有效措施。表3-1住房公積金存貸款利率調(diào)整表單位：年利率%項(xiàng)目調(diào)整前利率調(diào)整后利率一、個(gè)人住房公積金存款當(dāng)年繳存0.360.40上年結(jié)轉(zhuǎn)2.252.60二、個(gè)人住房公積金貸款五年以下（含五年）3.754.00五年以上4.304.50三、試點(diǎn)項(xiàng)目貸款按五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%同前資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4.利率政策。如對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率都大幅度提高。這實(shí)際上意味著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的加息（考慮到利率上升幅度達(dá)到了150BP左右，意味著實(shí)際的加息幅度較大.有利于形成長(zhǎng)期利率上升的預(yù)期），融資成本的上升可以比較有效地抑制住房需求，有利于遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。表3-2金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表(調(diào)整后)活期存款0.50整存整取定期存款-三個(gè)月2.85半年3.05一年3.25二年4.15三年4.75五年5.25各項(xiàng)貸款-六個(gè)月5.85一年6.31一至三年6.40三至五年6.65五年6.80三、個(gè)人住房公積金貸款-五年以下（含五年)4.20五年以上4.70資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3.3資源因素對(duì)于房地產(chǎn)的影響3.3.1旅游資源對(duì)于房地產(chǎn)的影響在城市化的進(jìn)程中，旅游業(yè)已經(jīng)越來(lái)越被人們所重視。各個(gè)含有旅游元素的城市也開(kāi)始加大對(duì)旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)力度。從當(dāng)前的局勢(shì)來(lái)看，旅游房地產(chǎn)開(kāi)始成為一個(gè)新興的行業(yè)來(lái)引領(lǐng)著部分城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，旅游業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的重要性不言而喻。1.提高城市土地的開(kāi)發(fā)價(jià)值目前城市土地的高價(jià)值性促使土地開(kāi)發(fā)處于高密度和集約化開(kāi)發(fā)中。在這樣的環(huán)境中大面積的休閑活動(dòng)和公共活動(dòng)的場(chǎng)所的開(kāi)發(fā)將造成城市土地的利用的不經(jīng)濟(jì)。如果通過(guò)市區(qū)和近郊乃至遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)影響居民的外出活動(dòng)，不但可以促進(jìn)房地產(chǎn)的多領(lǐng)域開(kāi)發(fā)和發(fā)展還可以減低市區(qū)土地利用的壓力，讓市區(qū)的土地價(jià)值得到最大的開(kāi)發(fā)和利用。2.拓展市民公共活動(dòng)的空間城市土地的有償使用使得土地的價(jià)值大增，原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的土地的無(wú)償使用時(shí)期已一去不復(fù)返了。因此，在城市建設(shè)中是開(kāi)發(fā)利用還是給居民一片活動(dòng)空間的矛盾就突現(xiàn)出來(lái)。而房地產(chǎn)和旅游的結(jié)合可以緩解城市市區(qū)公共活動(dòng)空間的設(shè)置面積。一定程度上解決城市公共活動(dòng)空間的不足。3.促進(jìn)房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平的提高房地產(chǎn)旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目要求更為嚴(yán)格，從而促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的提高。4.刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，將帶動(dòng)人流的集中。增加樓盤(pán)的人氣，同時(shí)就是增加了樓盤(pán)的商機(jī)。參觀游覽的人數(shù)越多，宣傳的效果也就越好，從而創(chuàng)造出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新需求。5.提供一個(gè)了解其他地方相關(guān)內(nèi)容的場(chǎng)所旅游房地產(chǎn)的多種類(lèi)型的開(kāi)發(fā)，對(duì)人們了解其他地區(qū)的建筑風(fēng)格、園林綠化風(fēng)格等提供了一個(gè)參觀學(xué)習(xí)的地方，可以作為科學(xué)教育的基地來(lái)發(fā)展。我們可以把全世界不同特色的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)集中到一個(gè)樓盤(pán)給予展現(xiàn)，猶如一個(gè)建筑博物館，讓人們不用出國(guó)也可以了解世界。相應(yīng)的產(chǎn)生一系列的以各種不同主題為背景的房地產(chǎn)主題公園的開(kāi)發(fā)。6.提供解決就業(yè)的新思路旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，無(wú)形中將增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員的規(guī)模。除了在建設(shè)一線中的工人和技術(shù)人員外，還提供了大量的后續(xù)服務(wù)工作崗位，包括樓盤(pán)的解說(shuō)員，接待工作人員，司機(jī)，導(dǎo)樓小姐等等，在一定程度上能夠解決一部分社會(huì)的就業(yè)壓力。7.財(cái)政收入的重要來(lái)源在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)家提供了巨大的積累，成為建設(shè)資金重要來(lái)源，是國(guó)家財(cái)政收入的重要產(chǎn)業(yè)。如在我國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳市，每年政府獲地價(jià)收入約占該市當(dāng)年財(cái)政收入18％～25％，成為經(jīng)濟(jì)支柱。旅游業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方以旅游為支柱產(chǎn)業(yè)或先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游業(yè)也將會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)展，現(xiàn)階段就有可能成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。3.3.2土地資源房地產(chǎn)的影響我國(guó)國(guó)土遼闊，土地資源總量豐富，而且土地利用類(lèi)型齊全，這為我國(guó)因地制宜全面發(fā)展農(nóng)、林、牧、副、漁業(yè)生產(chǎn)提供了有利條件，但是我國(guó)人均土地資源占有量小，而且各類(lèi)土地所占的比例不盡合理，主要是耕地、林地少、難利用土地多，后備土地資源不足，特別是人與耕地的矛盾尤為突出。圖3-3重點(diǎn)城市平均地價(jià)增長(zhǎng)率資料來(lái)源：中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部由圖3-6所示，2001-2009年，我國(guó)商業(yè)、工業(yè)及居住用土地平均增長(zhǎng)率幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)負(fù)增長(zhǎng)情況，土地資源的稀缺已經(jīng)是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一直高燒不退的重要原因。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年一季度，全國(guó)120座城市共成交土地4372宗，同比增加13%；成交土地面積19891萬(wàn)平方米，同比增加2%。其中，住宅類(lèi)用地成交1473宗，環(huán)比減少26%，同比增加2%；成交土地面積8349萬(wàn)平方米，環(huán)比減少36%，同比減少18%。供應(yīng)方面，一季度，全國(guó)120座城市共推出土地5267宗，同比增加9%；推出土地積23488萬(wàn)平方米，同比減少6%。其中，推出住宅類(lèi)用地1718宗，環(huán)比減少28%，同比減少5%；推出住宅用地面積9661萬(wàn)平方米，環(huán)比減少37%，同比減少23%。120座城市成交土地的平均樓面地價(jià)1225元/平方米，環(huán)比下跌15%，同比下跌14%；其中，住宅用地平均樓面地價(jià)1609元/平方米，環(huán)比下跌11%，同比下跌8%。1-3月，廣州、成都、上海、南京4城市累積供應(yīng)超過(guò)去年同期，其中，廣州同比漲幅最大，達(dá)到694%，近半城市累積供應(yīng)量過(guò)百萬(wàn)平方米，天津、重慶更以累積供應(yīng)351萬(wàn)平方米、313萬(wàn)平方米，分列第一、二位。2010年中國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到2.91萬(wàn)億元人民幣，完成預(yù)算的213.2%。中國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人表示，土地使用權(quán)出讓收入的高低，跟房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和土地供應(yīng)量密切相關(guān)。2010年全國(guó)土地供應(yīng)規(guī)模大幅提高。城鎮(zhèn)化、工業(yè)化加快的過(guò)程中，中國(guó)增加了對(duì)住宅建設(shè)用地的保障和供應(yīng)。國(guó)土管理部門(mén)審核批準(zhǔn)的土地供應(yīng)總量達(dá)到42.82萬(wàn)公頃、同比增長(zhǎng)34.2%。這是土地出讓收入增長(zhǎng)較多的基礎(chǔ)性原因。在中國(guó)人口日益增長(zhǎng)的同時(shí)，對(duì)土地的需求也一再的擴(kuò)張，供應(yīng)的不足與需求的增長(zhǎng)之間的矛盾必然引起房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下。土地資源的稀缺是自然現(xiàn)象，而“土地財(cái)政”現(xiàn)象的出現(xiàn)，人為的推高了房地產(chǎn)的價(jià)格，變相推高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。第4章研究結(jié)論及對(duì)策建議在第二章中我們討論了我國(guó)城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)存在的問(wèn)題，有了問(wèn)題，相應(yīng)而來(lái)的就是問(wèn)題的解決方法了，如何才能有效的解決城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)它們各自的問(wèn)題以及之間的矛盾