某項目公寓物業(yè)發(fā)展專題匯報

上實城開/上海青浦此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)CRIC書面許可，其它任何機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制克而瑞（中國）/上海事業(yè)部CRICCHINA/201011Phase1-FINreport朱家角項目公寓物業(yè)發(fā)展專題匯報緣起對打造養(yǎng)老公寓的一些思考三個判斷和兩個觀點判斷一：順天時，上海老齡化發(fā)展催生未來養(yǎng)生住宅市場需求潛力巨大！

·養(yǎng)生需求日益旺盛，健康投資不斷增加；

·中國呈老齡化趨勢，老齡人口多，增長快；

·421家庭催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展；

·上海老年住宅市場仍處于發(fā)展初級階段。根據(jù)胡潤2010年《至尚優(yōu)品——中國千萬富豪品牌報告》中，我們了解，全世界的富豪們都十分關(guān)注健康的生活方式。CRIC觀點/三個判斷在上海，亞健康人群不斷增長。特別是上海的高收入人群，健康狀況十分嚴(yán)峻。調(diào)查顯示，高收入人群中，“生物年齡”超齡趨勢明顯加快，平均超過“日歷年齡”10年左右。據(jù)世界衛(wèi)生組織統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，全世界亞健康人群比例驚人，達(dá)到75%，已成為與與艾滋病并列的健康大敵。而根據(jù)最新的中國城市健康狀況大調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，中國589個城市中的亞健康人群已達(dá)76%。數(shù)據(jù)來源：世界衛(wèi)生組織、中國城市健康狀況大調(diào)查養(yǎng)生需求日益旺盛，健康投資不斷增加。中國老齡化人口發(fā)展趨勢世界老齡化人口發(fā)展趨勢億人億人早在2002年，在全世界186個國家和地區(qū)中，有68個已進(jìn)入“老年型”。目前，世界每10個人口中有1個老年人，預(yù)計到2050年，每5個人中有1老年人，到2150年每3個人中就有1個老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增長2.38個百分點。

——摘自《2002年世界人口老齡化動態(tài)》目前中國60歲及以上老年人口達(dá)1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%，占到世界老年人口的1/5。中國老齡化發(fā)展迅速。65歲以上老年人占總?cè)丝诘谋壤龔?％提升到14％，發(fā)達(dá)國家大多用了45年以上的時間。中國只用27年就可以完成這個歷程。——摘自《2006年中國人口老齡化發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》世界人口呈老齡化趨勢，中國老齡人口多、增長速度快。421家庭催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展。爺爺、奶奶、外公、外婆＋爸爸、媽媽＋寶寶４-２-１家庭三口之家已成為社會主力結(jié)構(gòu)，獨生子女成家后，夫婦們在繁忙工作壓力和殘酷的生存競爭條件下，照顧一個孩子和四位父母，時間精力嚴(yán)重不足；老年人多愁善感和代溝問題，不堪忍受空巢孤寂之苦，需要群體活動和空間平臺分散式養(yǎng)老逐漸向集中養(yǎng)老觀念改變，養(yǎng)老觀念和居住觀念正發(fā)生根本性改變；國家鼓勵開發(fā)商進(jìn)行老年住宅的開發(fā)，能使投資者實現(xiàn)社會效益和個人經(jīng)濟效益的雙豐收。項目地址收費黃浦老年公寓長沙路149弄900-1200元/月/人黃浦千鶴老年公寓昌里路120號1340元/月/人（包伙食）1500-1700元/間盧灣金色港灣開平路1101800元/間/人/月（包伙食）大華老人福利院中春路262號600元/人/月親和源會員制社區(qū)眾仁老年公寓綠地21城孝賢坊為老年人量身定做物業(yè)類型人性化的規(guī)劃設(shè)計多彩的體育運動社區(qū)委員會組織俱樂部活動老人設(shè)置專業(yè)、完善的配套設(shè)施早期現(xiàn)在未來上海老年住宅市場仍處于發(fā)展初級階段。上海老年公寓仍走養(yǎng)老院性質(zhì)的路線，國外流行的健康型養(yǎng)老社區(qū)仍不多見。判斷二：優(yōu)地利，區(qū)域定位和資源與養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)居住需求相契合！上海的朱家角長三角的朱家角國際的朱家角2001APEC會議元首指定旅游點2010年世博會官方指定度假地傳統(tǒng)觀光旅游階段旅游全面升級階段觀光、休閑、度假、居住綜合發(fā)展階段朱家角發(fā)展“四段論”國際宜居的朱家角國際花園宜居城市都市水鄉(xiāng)、宜居典范未來的目標(biāo)CRIC觀點/三個判斷交通發(fā)展帶加強了朱家角對周邊客源的吸納能力。江蘇省浙江省大虹橋規(guī)劃區(qū)30分鐘車程30分鐘即可到達(dá)虹橋樞紐，大虹橋樞紐規(guī)劃落地，帶動朱家角地區(qū)聯(lián)動發(fā)展。成為服務(wù)長三角地區(qū)的大型綜合交通樞紐。虹橋商務(wù)區(qū)坐落于上海市中心城西側(cè)，滬寧、滬杭發(fā)展軸線的交匯處，結(jié)合虹橋綜合交通樞紐布局設(shè)置。樞紐地區(qū)規(guī)劃有軌道交通2號線、10號線、5號線、17號線、20號線經(jīng)過，形成三橫二縱布局結(jié)構(gòu)，其中20號線終點停靠東方綠洲。M20滬青平公路滬杭高速珠溪路復(fù)興路淀湖大道綠舟路淀浦河朱家角具備發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的自然資源和配套規(guī)劃。大觀園東方綠舟青浦博物館朱家角古鎮(zhèn)陳云紀(jì)念館太陽島旅游度假區(qū)國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部

5+2養(yǎng)生生活方式將成為高端人群消費主流；上海老齡化趨勢嚴(yán)重，養(yǎng)老養(yǎng)生要求日益突出；出生在40-60年代的群體進(jìn)入空巢期，支付能力強。判斷三：攜人和，以養(yǎng)生生活方式為主流的客群支付和消費日益增多！CRIC觀點/三個判斷5+2養(yǎng)生生活方式將成為高端人群消費主流。社會福利制度為休閑養(yǎng)生提供了時間保證，同時對于休閑養(yǎng)生提出了更高要求，生態(tài)旅游結(jié)合度假的生活方式成為潮流。工作制度的改變?yōu)槿藗兲峁┝讼硎荛L假的可能近些年來，我國的休閑假期也不斷加長，居民基本與歐美發(fā)達(dá)國家居民一樣享受同樣多的節(jié)假日數(shù)（114天）。居民壽命延長客觀上增加了休閑時間社會保險制度、福利制度的不斷完善，社會文明程度提高，生命科學(xué)的發(fā)展，使人的壽命不斷處長，人生的后20-25年基本處于休閑的狀態(tài)中，用于休閑消費的支出。

在發(fā)達(dá)國家，目前觀光旅游只占整個旅游市場的30%，休閑度假和戶外運動則占了70%以上的份額。隨著我國居民休閑觀念的形成，將以提高生活質(zhì)量為目的，把健身、求知、娛樂等輕松、快樂而富有意義的休閑活動放在首位，不僅消遣娛樂性和健身性的需求會有較大增長，而且智力性和發(fā)展性的休閑需求也將有大幅增加。我國公民一生中有1/3還多的光陰將在閑暇中度過，這些為我國的度假休閑地產(chǎn)的發(fā)展提供了時間保證。玩得高興又有益身心的休閑度假需求模式成為消費主流。養(yǎng)老需求養(yǎng)生需求無需求數(shù)據(jù)來源：2008上海年鑒中老年高端客戶是最具潛力和可行性的客戶，他們越來越關(guān)注健康和生活品質(zhì)。上海老齡化趨勢嚴(yán)重，養(yǎng)老養(yǎng)生要求日益突出區(qū)域老年人口（萬人）戶籍人口（萬人）占比上海300.57139121.61%全國老齡化程度約為11%世界老齡化程度最高國家水平約為23-25%嚴(yán)重老齡化是上海目前面臨的最嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，已接近世界人口老齡化最高的國家水平（如日本和瑞典），比全國接近高一倍。專家預(yù)測，到2030年上海老年人口將達(dá)到500-600萬的峰值。生在新中國，長在紅旗下；經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，沐浴過改革春風(fēng)；其中一部分人，成為了國家經(jīng)濟體制改革的第一批受影響者，55-65歲人員中的絕大多數(shù)主體就是他們；他們是社會的中堅力量，經(jīng)歷實力較為雄厚，并不渴求財產(chǎn)上的大富大貴，而是在經(jīng)歷種種風(fēng)浪之后的平靜和踏實。追求安逸、平穩(wěn)的生活，養(yǎng)老度假迫在眉睫。出生在40-60年代的群體進(jìn)入空巢期，支付能力強?；谝陨先c判斷，

對于本項目公寓客戶和產(chǎn)品的發(fā)展，

我們提出兩個觀點第一：“雞蛋不能放在一個籃子里”。CRIC觀點/觀點一主觀上，公寓類客戶不能完全依賴區(qū)域內(nèi)升級需求消化；導(dǎo)入外圍客戶是必然，也是差異化競爭的必要動作?？陀^上，朱家角郊區(qū)區(qū)位特質(zhì)、板塊水鄉(xiāng)環(huán)境等因素，有開發(fā)養(yǎng)生、養(yǎng)老主題社區(qū)的有利條件。占據(jù)半壁江山的公寓類物業(yè)，客戶群注定不能單一。為什么要有養(yǎng)老客群？第二：“要養(yǎng)老客群，但非養(yǎng)老社區(qū)定位”。抓住養(yǎng)老客戶，但不能窄化項目整體主題。5+2度假養(yǎng)生改善投資養(yǎng)老總主題？CRIC觀點/觀點二這次，我們著重分析解決三個問題——18CRIC觀點1、本案的養(yǎng)老客戶地圖和圖像？

2、

如何抓了養(yǎng)老客層，而又不會窄化項目的主題？

3、

他們需要什么樣的產(chǎn)品和配套？PART

1公寓物業(yè)的客戶篩選1養(yǎng)老客戶分類及篩選老年型階段年輕型階段長壽型階段55-70歲這類型老人老人生活能夠自理，社區(qū)需要有基本配套給老人提供生活方便。老人可以關(guān)門生活，不受外界干擾，也可以到社區(qū)的各服務(wù)機構(gòu)參加活動。70-80歲這類型老人由于身體素質(zhì)逐漸下降，導(dǎo)致生活不能完全自理，但還無須增設(shè)醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計要轉(zhuǎn)為無障礙設(shè)計，住宅入口、衛(wèi)生間、浴池、坐便器要增設(shè)扶手?jǐn)y動，地板防滑要再次加固，增設(shè)專門的家政服務(wù)人員為此類老人提供日常必須服務(wù)。80歲以上這類型老人需要特別護(hù)理，住宅除具備上面兩個階段住宅設(shè)計的大部分功能外，還需要增設(shè)治療、護(hù)理、康復(fù)以及臨終關(guān)懷等較齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。室內(nèi)要給護(hù)理人員留下足夠的護(hù)理空間，要設(shè)有同整棟樓安全警報系統(tǒng)相連的緊急呼救措施，以應(yīng)付突發(fā)情況?？傊?，需要服務(wù)、醫(yī)療、護(hù)理設(shè)施為一體，老人在這里能得到全方位的護(hù)理。從老年客群細(xì)分的需求出發(fā)，結(jié)合社區(qū)調(diào)性，建議只選擇以高知識、高收入階層的，具有穩(wěn)定經(jīng)濟來源的55-70年齡段，年輕型老人為項目主力養(yǎng)老客群。1項目公寓物業(yè)的客戶定位細(xì)分客戶類型客戶細(xì)分購買目的來源地物業(yè)需求特點產(chǎn)品特性總價(萬)物業(yè)與配套度假5+2度假/占有型長期投資上海/長三角舒適一房、兩房70-110平米大面積公共空間（客廳）觀景效果突出大面積落地窗100-170優(yōu)質(zhì)景觀；人性化的物業(yè)管理提供管家服務(wù)改善居住升級改善上海舒適兩房、三房110-140平米大面積公共空間（客廳）觀景效果突出大面積落地窗170-200優(yōu)質(zhì)景觀人性化的物業(yè)管理提供管家服務(wù)生活配套便利養(yǎng)老候鳥式養(yǎng)老/父母養(yǎng)老上海舒適型的2R或者3R距離配套較近合適的價格70-110平米100-170人性化的物業(yè)管理提供管家服務(wù)項目總規(guī)劃以及規(guī)模相對完善的配套全天候養(yǎng)老居住區(qū)域/上海投資前景和區(qū)位稀缺面積區(qū)間：70-110平米戶型設(shè)計實用100-170相對完善配套戶型相對舒適投資純投資客出售型投資上海非常明朗的投資前景和合適的收益率面積區(qū)間：70-110平方米處于距離中心區(qū)較近區(qū)域100-170商業(yè)和生活配套項目總規(guī)劃以及規(guī)模發(fā)展初期發(fā)展成熟期社區(qū)不僅是為老人度假、生活所準(zhǔn)備的，其理念更多是父母子女5＋2周末休閑、全家養(yǎng)生的度假地。根據(jù)老年人需求打造核心的功能體系和設(shè)施，但同時以養(yǎng)生的需求訴求點為線索，在規(guī)劃上導(dǎo)入度假概念實現(xiàn)養(yǎng)生和養(yǎng)老功能的重疊，但養(yǎng)生的概念強于養(yǎng)老。時間軸理念特點核心訴求客戶占比時間軸社區(qū)發(fā)展成型，是上海乃至長三角地區(qū)的退休人士向往的養(yǎng)老生活居所。前期養(yǎng)生概念成功植入帶來大量客戶，輔以市場引導(dǎo)，主打以養(yǎng)老的需求訴求點為線索，在功能配套上更多植入養(yǎng)老概念，實現(xiàn)養(yǎng)生向養(yǎng)老功能的過度，但養(yǎng)生概念并不消失。1項目公寓物業(yè)的客群構(gòu)成比例及演變養(yǎng)生養(yǎng)老1具有服務(wù)、醫(yī)療、居住以及休閑娛樂功能的“老年親情社區(qū)”是老年社區(qū)的發(fā)展趨勢。功能需求生活休閑功能居住功能文化娛樂功能服務(wù)功能商業(yè)功能其他功能注重空間的無障礙設(shè)計，滿足入住老人基本的生活居住需要提供老人鍛煉、散步及陶冶身心的公共間提供老人增進(jìn)友誼、交流的空間提供老人追求進(jìn)步、提升自我的空間提供老人渴望年輕，享受童真的空間24小時為入住老人進(jìn)行保健、醫(yī)療、理療、康復(fù)的全面護(hù)理保障老人享受周到細(xì)致的服務(wù)，各種緊急情況下的應(yīng)急處理等滿足基本的購物、日用品采夠等需求滿足到此度假、陪伴老人的家人需求單間公寓套房別墅生態(tài)公園戶外健身區(qū)棋牌室、茶室、健身房種植園、圖書室歌舞廳醫(yī)療室護(hù)理室緊急呼叫日常護(hù)理代辦服務(wù)餐廳、超市洗衣店、美發(fā)店兒童托管中心醫(yī)療護(hù)理功能養(yǎng)老客群的需求特征/功能需求養(yǎng)老型客戶的置業(yè)關(guān)注點在于兩方面：一方面是社區(qū)內(nèi)的環(huán)境、物業(yè)的價值，以及步行可達(dá)的便利小型生活、醫(yī)療所等設(shè)施；另一方面是大型醫(yī)療設(shè)施等區(qū)域級配套的價值。養(yǎng)老型客戶需求特征：?認(rèn)可項目社區(qū)內(nèi)環(huán)境和園林設(shè)計；?對私家庭院的面積要求比較高；?對社區(qū)配套的完善性要求較高，希望涉及日常生活的配套設(shè)施能齊全：醫(yī)療站、便利超市、社區(qū)巴士；?區(qū)域配套：三甲級的哮喘?？漆t(yī)院1養(yǎng)老客群的需求特征/產(chǎn)品偏好根據(jù)cric專業(yè)團隊對于老年社區(qū)市調(diào)發(fā)現(xiàn)，老年人注重的社區(qū)便利配套包括：1、專業(yè)老年大學(xué)（）2、老年俱樂部（）3、老年活動室（）4、老年茶室（）5、家庭敬老室（）6、社區(qū)醫(yī)療中心（）7、老年法律咨詢室（）8、老年互助服務(wù)社（）9、老年醫(yī)療培訓(xùn)講座室（）10、老年食堂（）√√√√√11、老年浴室（）12、安老服務(wù)機構(gòu)（）13、減少臺階，增加坡道設(shè)計

（）14、園區(qū)增設(shè)緊急呼叫按鈕（）15、公共設(shè)施和主要景觀節(jié)點設(shè)置扶手

（）16、社區(qū)道路設(shè)計實現(xiàn)防滑處理（）17、提供各種室外健身場所（）18、實現(xiàn)無死角園區(qū)智能化監(jiān)控設(shè)計（）19、樓體安裝電梯

（）20、專業(yè)的智能化設(shè)備

（）.........√√√√√√√養(yǎng)老客戶置業(yè)關(guān)鍵驅(qū)動因素排序PART

2公寓物業(yè)的定位策略26“養(yǎng)生的產(chǎn)品，會給人一種積極、悠閑和健康的感覺，而養(yǎng)老的產(chǎn)品，會讓人聯(lián)想到悲傷和落寞?！啊叭绻乙ザ燃俚脑挘視x擇生態(tài)環(huán)境好的地方一家人去，如果那是一個養(yǎng)老的地方，我們不會去的，不想跟老年人混在一起。““這個地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空氣質(zhì)量比較好，所以從大概念來看，養(yǎng)生比旅游或養(yǎng)老更能落實，更可信?！啊叭绻鲳B(yǎng)老，會讓項目貶值，也賣不起高價，可能連銷售都成問題?！翱蛻羧缡钦f養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生的概念所跨的年齡段要大于養(yǎng)老。功能主題上強化，生活主題上弱化。以避免對整盤主題形成排斥，和對營銷訴求的局限。需要提出一個兼容寬泛的主題概念！青年中年老年養(yǎng)生概念養(yǎng)老概念2定位的策略通過研究，我們發(fā)現(xiàn)“度假客戶”和“養(yǎng)老客戶”需求概念上的共同利益因子是——“健康管理”2主題概念的提煉健康/療養(yǎng)管理模式（尚未危害身體）健康/康復(fù)管理模式（已經(jīng)危害身體）模式定義以自然療法為核心，旨在促進(jìn)身體、心理和生活方式的平衡，達(dá)致身心健康以物理科技療法和激素療法為核心，結(jié)合自然療法，旨在促進(jìn)慢性病、衰老、運動創(chuàng)傷等的身體康復(fù)主要應(yīng)用領(lǐng)域減壓、排毒、抗衰老肥胖、皮膚和身體護(hù)理慢性病、運動創(chuàng)傷癌癥、體檢、抗衰老、美容縮身需求主體中青年群體（白領(lǐng)、管理者、企業(yè)主）中老年群體（教授、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)）養(yǎng)生建議主題為——“養(yǎng)生社區(qū)”。結(jié)合健康管理的需求，打造一個郊區(qū)特色養(yǎng)生概念社區(qū)，完善特色功能性配套和產(chǎn)品元素，市場接受程度較高。2主題概念的提煉朱家角良好的環(huán)境基礎(chǔ)，是本項目成為養(yǎng)生型社區(qū)的強大支撐。養(yǎng)生社區(qū)的概念挺好的，可以考慮買來投資，可以買來給父母養(yǎng)老使用，自己也可以去旅游度假。度假可以考慮，但是要有吸引人的東西，有東西可以讓人留下來住個幾天，比如可以發(fā)呆的地方，可以放松的項目，比如引進(jìn)泰國的SPA等。如果配套好的話，父母可以送過去住一兩個月，時間長了我覺得他們住不下去。養(yǎng)生度假結(jié)合特色旅游功能比較容易為不同年齡段客戶所接受。公寓物業(yè)的階段主題差異先期概念：養(yǎng)生休閑/5+2中期概念：健康療養(yǎng)/候鳥式后期概念：悠品退休社區(qū)/全天候主題概念：高尚養(yǎng)生社區(qū)STEP1——寬泛主題，弱化養(yǎng)老概念STEP1——形成口碑，形成樂齡社區(qū)氛圍STEP1——鞏固主題，強化退休社區(qū)主題根據(jù)整體開發(fā)過程中客群結(jié)構(gòu)的變化，在主題上循序漸進(jìn)，分三個步驟營銷傳到，具體為：2主題概念的演變主題概念：高尚樂齡社區(qū)主題概念：高尚退休社區(qū)朱家角·世界級高尚樂齡社區(qū)集養(yǎng)生休閑、健康管理一體的近郊風(fēng)情小鎮(zhèn)2主題定位50+/60+/70+系列構(gòu)成養(yǎng)老養(yǎng)生主體客群循序漸進(jìn)形成健康主題社區(qū)全新退休樂齡生活的領(lǐng)跑者PART

3公寓物業(yè)的產(chǎn)品策劃3.1養(yǎng)老公寓的規(guī)劃要點3產(chǎn)品策劃/三個打造的原則建造高標(biāo)準(zhǔn)老年公寓、老年社區(qū)，滿足當(dāng)?shù)?近郊中高收入老年群體對居住的需求；度假產(chǎn)品與老年公寓的同區(qū)而建，子女在周末/節(jié)假日前來度假，同時可探望長輩，可成為本案物業(yè)類型的結(jié)合點。高環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)同區(qū)而建特色配套多樣化交流空間，定制的無障礙設(shè)計、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計等人性化的規(guī)劃設(shè)計打造的老年社區(qū)KPI指標(biāo)硬件設(shè)施軟件設(shè)施空氣新鮮、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、安靜空間結(jié)構(gòu)：緊湊、通風(fēng)、明亮、防火室內(nèi)配套：空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)（緊急通報系統(tǒng)、安全電熱源）、家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征建筑造型：應(yīng)富有生活氣息，與社會福利機構(gòu)區(qū)別開來醫(yī)療:獨立的醫(yī)院娛樂:老年活動中心、老年大學(xué)、棋牌中心等；有足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需要休閑：綠化、噴泉、亭子、長廊等建筑小品，桌椅、燈具等，私密、隱蔽、安全特征的用來休息、交談的安靜場所、為老人提供行進(jìn)、散步、晨練場所無障礙設(shè)計的綠地、坡道、電梯廳、洗手間等住宅區(qū)的道路系統(tǒng)、交通組織應(yīng)以保護(hù)老齡人的行動為基礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感通過各類專項培訓(xùn)提高社區(qū)服務(wù)人員的素質(zhì)，為老人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)及時處理各項小區(qū)內(nèi)事務(wù)，為老人提供各種便捷服務(wù)。如：物業(yè)管理中心應(yīng)能及時對諸如有害氣體的泄漏、火災(zāi)、醫(yī)療救護(hù)、意外事故、求助等主動提供緊急幫助區(qū)位環(huán)境單體設(shè)計配套設(shè)施室外環(huán)境專業(yè)服務(wù)物業(yè)管理3產(chǎn)品策劃/養(yǎng)老社區(qū)KPI指標(biāo)老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)表3產(chǎn)品策劃/規(guī)劃設(shè)計要求配套設(shè)施a健康老年人日常活動半徑的設(shè)置為450米，以此設(shè)置服務(wù)設(shè)施。b小區(qū)內(nèi)專為老年服務(wù)的公用建筑的設(shè)置。例如以下：護(hù)理室：護(hù)理與日常監(jiān)護(hù)活動基地。機能回復(fù)訓(xùn)練室。醫(yī)務(wù)室：包含日常健康管理、咨詢、診察、配藥的設(shè)施。住宅選址與場地設(shè)計規(guī)劃的先決條件：選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場地。a靠近基本的社區(qū)公共設(shè)施，同時遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場所。b場地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計：盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；場地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求；居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。老年公寓的建筑設(shè)計1、空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。2、設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進(jìn)行設(shè)計。3、體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間具可改造性。3產(chǎn)品建議/規(guī)劃設(shè)計要點3.2養(yǎng)老公寓的環(huán)境配套建議老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，人群復(fù)合化發(fā)展，避免排他性。老年社區(qū)不僅是為老人度假、生活所準(zhǔn)備的其理念更多是父母子女5＋2周末休閑、全家團聚的度假地，其特色的休閑設(shè)施配套將大大增加項目吸引力。根據(jù)老年人需求打造核心的功能體系和設(shè)施但同時以溫馨親情的需求訴求點為線索，在規(guī)劃上導(dǎo)入度假概念，吸引年輕人到社區(qū)中來，將社區(qū)從單純性養(yǎng)老社區(qū)向悠閑康樂有突出亮點的社區(qū)轉(zhuǎn)變：多元化、現(xiàn)代的復(fù)合居住功能，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié)；完整的、可應(yīng)對緊急情況醫(yī)療服務(wù)功能系統(tǒng)；豐富的、滿足不同需求的運動娛樂配套功能；方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時代節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施；精神與價值訴求，老年服務(wù)計劃，滿足自我價值的實現(xiàn)，帶來年輕感覺。中國人有很強的家庭觀念，落葉歸根，與子孫輩一起共享天倫之樂是許多老人的心愿。與美國不同，中國老年人有很強烈的對親情和家庭的情感需求。社區(qū)定位3產(chǎn)品策劃/社區(qū)功能配套老年公寓區(qū)域設(shè)置相應(yīng)配套：健康服務(wù)中心、社區(qū)食堂、社區(qū)文體中心、社區(qū)門診、（老年護(hù)理院）如物業(yè)管理可行，建議單獨設(shè)置全護(hù)理型公寓，由物業(yè)方協(xié)同醫(yī)院共同經(jīng)營公寓閱覽區(qū)社區(qū)食堂休閑按摩中心乒乓房醫(yī)療配套設(shè)施康復(fù)中心3產(chǎn)品策劃/社區(qū)功能配套多樣化交流空間，定制的無障礙設(shè)計、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計等人性化的規(guī)劃設(shè)計。無障礙設(shè)計：針對老年人的特殊設(shè)計四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道；地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓；戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)；居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)；衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手；插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度；感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙；采用明亮的顏色，增強環(huán)境的可識別性。戶型設(shè)計各有側(cè)重：

老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳；

中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。淮髴粜投嗯P室；

老人需要照顧：有些戶型設(shè)計了保姆間。環(huán)境設(shè)計方便交流：大型會所成為老年人相互交流活動的主要空間；園林設(shè)計強調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺作為隨機性的交流空間。3產(chǎn)品策劃/社區(qū)功能配套開敞空間、康體中心等完善的配套服務(wù)設(shè)施是老年社區(qū)必備的要求?？刁w中心：室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對老年人特別設(shè)計；開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場和多個小型戶外活動場地、湖濱健身步道與兒童樂園；社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)農(nóng)莊、老年大學(xué)。。。。。室內(nèi)游泳池醫(yī)護(hù)中心健身活動室3產(chǎn)品策劃/社區(qū)功能配套精致的社區(qū)水系和綠化景觀，宜居生態(tài)居住環(huán)境。水系豐富高密度綠化清新空氣悅目花卉舒適環(huán)境生態(tài)居住3產(chǎn)品策劃/社區(qū)功能配套3.3養(yǎng)老公寓的戶型及室內(nèi)設(shè)計建議老年公寓房型設(shè)計衛(wèi)生間特別寬大，方便輪椅以及老人和護(hù)理人員同時進(jìn)出陽臺空間大進(jìn)深，進(jìn)深不小于1.5米采用超大凈寬走道、寬大移門、母子門，入戶門凈寬不小于900mm，套內(nèi)門凈寬不小于800mm經(jīng)過調(diào)查，上了年紀(jì)的老年人很多喜歡分床睡，因此有了一房雙床可擺放雙床的臥室超大入戶玄關(guān)浴室內(nèi)有扶手、緊急救助按鈕、坐凳，能夠應(yīng)付各種突發(fā)情況杭州綠城·藍(lán)庭頤養(yǎng)公寓74平米一房67平米一房3產(chǎn)品策劃/房型設(shè)計老年公寓房型設(shè)計北京

澳洲康都樂齡公寓5號樓標(biāo)準(zhǔn)層B戶型70.35平米一房向陽扇形結(jié)構(gòu)，能夠擴大陽光采集面。大陽光室，給老人休閑娛樂的活動空間臥室移門設(shè)計，讓有輪椅的老人能夠進(jìn)出方便。一切地面消除高差；浴缸上沿、馬桶離地距離450毫米，以方便老年人坐用；浴缸、馬桶旁的位置可安裝防滑扶手衛(wèi)生間設(shè)計3產(chǎn)品策劃/房型設(shè)計室內(nèi)的門、走道都極為寬敞，方便老年人及護(hù)理人員出入北京

澳洲康都樂齡公寓老年公寓房型設(shè)計戶型屬于樓層的邊套，有較好的視野，在面向外的方向均有陽臺或大飄窗5號樓標(biāo)準(zhǔn)層A戶型105.85平米二房衛(wèi)生間防護(hù)設(shè)施設(shè)計3產(chǎn)品策劃/房型設(shè)計居室功能齊備，分主次臥空間，主臥有配套獨立衛(wèi)生間，在享受完善服務(wù)的同時，仍可感到居家般的自由北京

將府莊園老年公寓（全租賃）老年公寓房型設(shè)計長租居家型公寓116平米二房每個房間內(nèi)部都有獨立呼叫系統(tǒng)；配備醫(yī)用電梯餐廳、客廳寬敞臥室，衛(wèi)生間套房設(shè)計或就近布置衛(wèi)生間防護(hù)設(shè)施設(shè)計樓道公共部位防護(hù)設(shè)施設(shè)計3產(chǎn)品策劃/房型設(shè)計1.樓梯踏步尺寸對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人，踏步高應(yīng)該在16cm以下，踏步頂面寬應(yīng)在30cm以上。踏步立面縮進(jìn)尺寸應(yīng)在2mm以下，否則容易絆倒老人。2.樓梯照明注意隱藏光源，不能直射人眼。照明光源應(yīng)該采用多燈形式，以防止踏步表面出現(xiàn)陰影或自身的投影。最理想情況是設(shè)置地?zé)簟o障礙通道設(shè)計3產(chǎn)品策劃/室內(nèi)功能無障礙通道設(shè)計3產(chǎn)品策劃/室內(nèi)功能在樓梯起始處，扶手端部應(yīng)該延長200mm以上，否則易發(fā)生危險。扶手的端部應(yīng)向墻壁或下方彎曲，以防止老人勾住衣袖絆倒。3.樓梯扶手輪椅設(shè)計3產(chǎn)品策劃/室內(nèi)功能從大廈入口到升降機、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須全無障礙，當(dāng)使用步行輔助器或輪椅時仍能使用。所有地面若有不同高度，必須加設(shè)斜道、升降臺或升降機等。門坎的設(shè)計，亦要以輪椅通過時不會翻側(cè)為原則。體驗者通過在不同材質(zhì)的地面上操縱輪椅來體會輪椅使用的感受。室內(nèi)鋪設(shè)地毯、及景觀中常見的礫石地面都是不適合輪椅使用的。4.輪椅使用5.廚房廚房的門安裝透視窗，方便觀察門后的情況加強中部櫥柜，水池下部留有輪椅插入或坐姿操作的空間將餐桌與廚房操作太聯(lián)系起來布置，可以使就餐操作流線連貫，方便老人的使用6.起居室老人使用的沙發(fā)不宜過軟、過低。兩側(cè)的扶手最好是硬質(zhì)材料，供起身時撐扶。茶幾的高度不宜過低（普通茶幾的高度在300～450mm左右），且最好體型輕小，便于搬挪。廚房、起居室設(shè)計3產(chǎn)品策劃/室內(nèi)功能衛(wèi)生間設(shè)計3產(chǎn)品策劃/室內(nèi)功能老人手和手臂的力量和靈活性都有所下降，因此水箱沖水閥應(yīng)當(dāng)選用便于施力的杠桿式手柄老人都存在起身困難的障礙，因此坐便器坐圈可以較正常情況適當(dāng)調(diào)高老人如廁時常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好選用分體式坐便器或給恭桶外加背靠支撐。同時要求背蓋及蓋圈具有足夠的硬度所有地面，尤其是濕滑的浴室地面，都使用防滑地磚必需的扶手桿設(shè)置8.洗浴室洗浴空間考慮輪椅在其中移動、回旋的可能，同時為保護(hù)者留出活動空間。在浴缸旁加設(shè)一定寬度的坐臺，保證老人出入浴缸時一直保持坐姿，使身體和血壓穩(wěn)定。安裝合適的扶手。主要通道必須是無障礙通道無障礙通道從主要的運輸交匯點、公共汽車站、地鐵站等，連接商場、街市、屋邨辦事處、社福設(shè)施，以及各住宅大廈的入口等，必須暢通無阻。當(dāng)經(jīng)過不同高度的平臺時，會有升降臺、升降機或斜道連接。公共通道沿途必要的扶手桿。衛(wèi)生間設(shè)計3產(chǎn)品策劃/室內(nèi)功能Theend.ThanksForYourTime!謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH56歐債危機3解救方案1歐債危機簡介4近年動態(tài)聚焦2危機原因深究5歐債危機與中國歐債危機的全面觀歐債危機57相關(guān)概念主權(quán)債務(wù)：指一國以自己的主權(quán)為擔(dān)保向外，不管是向國際貨幣基金組織還是向世界銀行，還是向其他國家借來的債務(wù)主權(quán)債務(wù)違約:現(xiàn)在很多國家，隨著救市規(guī)模不斷的擴大，債務(wù)的比重也在大幅度的增加主權(quán)信用評價:體現(xiàn)一國主權(quán)債務(wù)違約的可能性，評級機構(gòu)依照一定的程序和方法對主權(quán)機構(gòu)（通常是主權(quán)國家）的政治、經(jīng)濟和信用等級進(jìn)行評定，并用一定的符號來表示評級結(jié)果。1歐債危機簡介58歐債危機，全稱歐洲主權(quán)債務(wù)危機，是指自2009年以來在歐洲部分國家爆發(fā)的主權(quán)債務(wù)危機。歐債危機是美國次貸危機的延續(xù)和深化，其本質(zhì)原因是政府的債務(wù)負(fù)擔(dān)超過了自身的承受范圍。歐債危機簡介59開端三大評級機構(gòu)的卷入發(fā)展比利時，西班牙陷入危機蔓延龍頭國受到影響升級7500億穩(wěn)定機制達(dá)成歐債危機簡介發(fā)展過程601歐債危機簡介歐豬五國PIIGS（PIIGS—歐債風(fēng)險最大的五個國家英文名稱第一個字母的組合）希臘——債務(wù)狀況江河日下

葡萄牙——債務(wù)將超經(jīng)濟產(chǎn)出西班牙——危險的邊緣意大利——債務(wù)狀況嚴(yán)重愛爾蘭——債務(wù)恐繼續(xù)增加61目前，希臘屬歐盟經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)國家之一，經(jīng)濟基礎(chǔ)較薄弱，工業(yè)制造業(yè)較落后。海運業(yè)發(fā)達(dá)，與旅游、僑匯并列為希外匯收入三大支柱。農(nóng)業(yè)較發(fā)達(dá)，工業(yè)主要以食品加工和輕工業(yè)為主。希臘已陷入經(jīng)濟衰退5年，債務(wù)危機持續(xù)2年多，已經(jīng)給希臘經(jīng)濟、政治和社會帶來了極大的破壞。嚴(yán)重經(jīng)濟衰退帶來的直接后果是，失業(yè)率高企，民眾生活每況愈下。與此同時，政府收入銳減，償債目標(biāo)一再被推遲。2011年11月，希臘失業(yè)率高達(dá)21%，超過100萬人待業(yè)。。目前，希臘社會階層情緒對立嚴(yán)重，普通民眾認(rèn)為，正是當(dāng)權(quán)者無所作為，才將這個國家引向了目前這種災(zāi)難性局面。而政府官員普遍存在的貪污腐敗和無所作為，更是加重了民眾的不滿。希臘債務(wù)危機62葡萄牙是發(fā)達(dá)國家里經(jīng)濟較落后的國家之一，工業(yè)基礎(chǔ)較薄弱。紡織、制鞋、旅游、釀酒等是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。軟木產(chǎn)量占世界總產(chǎn)量的一半以上，出口位居世界第一。經(jīng)濟從2002年起有所下滑，2003年經(jīng)濟負(fù)增長1.3%。2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值為1411.15億歐元，經(jīng)濟增長1.2%。2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值為1472.49億歐元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為13800歐元，經(jīng)濟增長率為0.3%。葡萄牙債務(wù)危機632010年1月11日，穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字將調(diào)降該國債信評級。

2010年4月，葡萄牙已經(jīng)呈現(xiàn)陷入主權(quán)債務(wù)危機的苗頭。葡萄牙當(dāng)時的公共債務(wù)為GDP的77%，與法國處于相同水平；但是，企業(yè)以及家庭、人均的債務(wù)均超過了希臘和意大利，高達(dá)GDP的236%，葡萄牙債券已被投資者列為世界上第八大高風(fēng)險債券。2011年3月15日，穆迪把對葡萄牙的評級從A1下調(diào)至A3。穆迪稱，葡萄牙將面對很高的融資成本，是否能夠承受尚難預(yù)料，該國財政緊縮目標(biāo)能否如期實現(xiàn)也存在變數(shù)。再考慮到全球經(jīng)濟形勢仍不明朗、歐洲中央銀行可能提高利率以及高油價帶來更高經(jīng)濟運行成本，該機構(gòu)決定下調(diào)該國主權(quán)信用評級。64惠譽2010年12月把葡萄牙主權(quán)信用評級從“AA－”調(diào)低至“A＋”2011年3月25日，標(biāo)普宣布將葡萄牙長期主權(quán)信貸評級從“A-”降至“BBB”，3月29日，標(biāo)普宣布將葡萄牙主權(quán)信用評級下調(diào)1級至BBB-2011年4月1日，惠譽下調(diào)葡萄牙評級，將其評級下調(diào)至最低投資級評等BBB-。稱債臺高筑的葡萄牙需要救援。2011年4月，葡萄牙10年期國債的預(yù)期收益率已經(jīng)升至9.127%，創(chuàng)下該國加入歐元區(qū)以來的新高。與此同時葡萄牙將至少有約90億歐元的債務(wù)到期，葡萄牙政府實在支撐不住了，既沒錢、沒法償還到期的債務(wù)，又沒有有效的融資途徑，不得不提出經(jīng)濟救援申請。65房地產(chǎn)泡沫是愛爾蘭債務(wù)危機的始作俑者。2008年金融危機爆發(fā)后，愛爾蘭房地產(chǎn)泡沫破滅，整個國家五分之一的GDP遁于無形。隨之而來的便是政府稅源枯竭，但多年積累的公共開支卻居高不下，財政危機顯現(xiàn)。更加令人擔(dān)憂的是，該國銀行業(yè)信貸高度集中在房地產(chǎn)及公共部門，任何一家銀行的困境都可能引發(fā)連鎖反應(yīng)。愛爾蘭5大銀行都瀕臨破產(chǎn)。為了維護(hù)金融穩(wěn)定，愛爾蘭政府不得不耗費巨資救助本國銀行，把銀行的問題“一肩挑”，從而導(dǎo)致財政不堪重負(fù)。財政危機和銀行危機，成為愛爾蘭的兩大擔(dān)憂。史上罕見，公共債務(wù)將占到GDP的100%。消息一公布，愛爾蘭國債利率隨即飆升。愛爾蘭十年期國債利率已直抵9%，是德國同期國債利率的三倍。由此掀開了債務(wù)危機的序幕。房地產(chǎn)業(yè)綁架了銀行，銀行又綁架了政府，這就是愛爾蘭陷入主權(quán)債務(wù)危機背后的簡單邏輯。

愛爾蘭債務(wù)危機662011年9月19日，標(biāo)普宣布，將意大利長期主權(quán)債務(wù)評級下調(diào)一級，從A+降至A，前景展望為負(fù)面。在希臘債務(wù)危機愈演愈烈之際，意大利評級下調(diào)對歐洲來說無疑是雪上加霜。2010年意政府債務(wù)總額已達(dá)1.9萬億歐元，占GDP比例高達(dá)119%，在歐元區(qū)內(nèi)僅次于希臘。由于意大利債務(wù)總額超過了希臘、西班牙、葡萄牙和愛爾蘭四國之和，因此被視為是“大到救不了”的國家。意大利債務(wù)危機67

意大利和其他出現(xiàn)債務(wù)危機的歐洲國家所面臨的，并不是簡單收支失衡問題，而是根本性的經(jīng)濟擴張動能不足問題。這些南歐國家在享受高福利的同時，卻逐漸失去全球經(jīng)濟競爭力。其不同程度存在的用工制度僵化、創(chuàng)新能力低、企業(yè)活力不足、偷稅以及政治內(nèi)耗劇烈等，是解決債務(wù)危機的重要障礙。然而，目前意政府乃至整個歐元區(qū)在應(yīng)對債務(wù)危機上，還僅僅以緊縮開支、修復(fù)政府短期資產(chǎn)負(fù)債表為主攻方向，在體制性改革問題上卻重視不夠。倘若這些陷入危機的南歐國家不進(jìn)行一番傷筋動骨的體制性改革，債務(wù)危機將無法獲得根本性解決。682011年10月7日，惠譽宣布將西班牙的長期主權(quán)信用評級由“AA+”下調(diào)至“AA-”，評級展望為負(fù)面。2011年10月18日，繼惠譽和標(biāo)普之后，穆迪也宣布將西班牙的主權(quán)債務(wù)評級下調(diào)兩檔至A1，前景展望為負(fù)面經(jīng)濟疲軟、財政“脫軌”，加上超高的失業(yè)率和低迷的房地產(chǎn)市場讓西班牙已不堪重負(fù)。該國經(jīng)濟增長乏力、財政債臺高筑和房地產(chǎn)市場萎靡不振，以及這些問題之間不斷加深的負(fù)面反饋效應(yīng)。西班牙債務(wù)危機691.影響歐元幣值的穩(wěn)定2.拖累歐元區(qū)經(jīng)濟發(fā)展3.延長歐元區(qū)寬松貨幣的時間4.歐元地位和歐元區(qū)穩(wěn)定將經(jīng)受考驗5.威脅全球經(jīng)濟金融穩(wěn)定1歐債危機簡介主要影響70crisis2整體經(jīng)濟實力不均1協(xié)調(diào)機制與預(yù)防機制的不健全3歐元體制天生弊端4.歐式社會福利拖累6歐洲一體化進(jìn)程5民主政治的異化:2歐債危機形成原因711.歐元區(qū)內(nèi)部機制：協(xié)調(diào)機制運作不暢，預(yù)防機制不健全,致使救助希臘的計劃遲遲不能出臺，導(dǎo)致危機持續(xù)惡化。

2.整體經(jīng)濟實力薄弱：遭受危機的國家大多財政狀況欠佳，政府收支不平衡在歐元區(qū)內(nèi)部存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡問題，地域經(jīng)濟水平的差異和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)差異導(dǎo)致債務(wù)危機國家的競爭力削弱；

3.歐元體制天生弊端：作為歐洲經(jīng)濟一體化組織，歐洲央行主導(dǎo)各國貨幣政策大權(quán)，歐元具有天生的弊端，經(jīng)濟動蕩時期，無法通過貨幣貶值等政策工具，因而只能通過舉債和擴大赤字來刺激經(jīng)濟,《穩(wěn)定與增長公約》沒有設(shè)立退出機制；2債務(wù)危機形成原因主要原因724.歐式社會福利拖累：高福利制度異化與人口老齡化，希臘等國高福利政策沒有建立在可持續(xù)的財政政策之上(凱恩斯主義財政政策的長期濫用)，歷屆政府為討好選民，盲目為選民增加福利，導(dǎo)致赤字?jǐn)U大、公共債務(wù)激增，償債能力遭到質(zhì)疑。

5.民主政治的異化:6.歐盟內(nèi)部：德國堅定地致力于構(gòu)建“一體化”歐洲的戰(zhàn)略，法國有相同的意向，但同時也希望通過“歐洲一體化”來遏制德國。德法有足夠的經(jīng)濟實力和雄厚的財力在歐債危機之初，甚至現(xiàn)在在很短時間內(nèi)疚可遏制危機蔓延并予以解決。之所以久拖不決，其根本目的在于借歐債危機之“機”，整頓財政紀(jì)律（特別市預(yù)算權(quán)），迫使成員國部分讓出國家財政主權(quán)，以建立統(tǒng)一的歐洲財政聯(lián)盟，在救助基金及歐洲央行的配合下，行使歐元區(qū)“財政部”的職能，以便加速推進(jìn)歐洲一體化進(jìn)程2債務(wù)危機形成原因主要原因731評級機構(gòu)2財務(wù)造假3積稅與就業(yè)4EU引起威脅2債務(wù)危機形成原因關(guān)于評級機構(gòu)及其他74二、1.評級機構(gòu):美國三大評級機構(gòu)則落井下石，連連下調(diào)希臘等債務(wù)國的信用評級。(2009年10月20日，希臘政府宣布當(dāng)年財政赤字占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例將超過12%，遠(yuǎn)高于歐盟設(shè)定的3%上限。隨后，全球三大評級公司相繼下調(diào)希臘主權(quán)信用評級，歐洲主權(quán)債務(wù)危機率先在希臘爆發(fā)。)至此，國際社會開始擔(dān)心，債務(wù)危機可能蔓延全歐，由此侵蝕脆弱復(fù)蘇中的世界經(jīng)濟。2財務(wù)造假埋下隱患：希臘因無法達(dá)到《馬斯特里赫特條約》所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即預(yù)算赤字占GDP3%、政府負(fù)債占GDP60%以內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)，于是聘請高盛集團進(jìn)行財務(wù)造假，以順利進(jìn)入歐元區(qū)。3.稅基與就業(yè)不樂觀：經(jīng)濟全球化深度推進(jìn)帶來稅基萎縮與高失業(yè)4．歐盟的威脅：馬歇爾計劃催生出的歐共體，以及在此基礎(chǔ)上形成的歐盟，超出了美國最初的戰(zhàn)略設(shè)定，一個強大的足以挑戰(zhàn)美元霸主地位的歐元有悖于美國的戰(zhàn)略目標(biāo)。

2債務(wù)危機形成原因關(guān)于評級機構(gòu)及其他751歐盟峰會成果（2011.10）2歐盟峰會成果（2011.12）3宋鴻兵3解救方案76一、銀行體系注資問題

3解救方案之10月峰會歐盟被迫采取一系列措施提供流動性，借以穩(wěn)定銀行體系：歐洲央行聯(lián)合美聯(lián)儲、英國央行、日本央行和瑞士央行在3個月內(nèi)向歐洲銀行提供無限量貸款；歐洲央行重啟抵押資產(chǎn)債券的收購；歐洲央行重新發(fā)放12個月期銀行貸款。在此次峰會上，歐盟領(lǐng)導(dǎo)人達(dá)成一致，要求歐洲90家主要商業(yè)銀行在2012年6月底前必須將資本金充足率提高到9%。銀行國別資本補充額度（單位：億歐元）希臘300西班牙262意大利147葡萄牙78法國88德國52總計約1060773解救方案之10月峰會二、EFSF擴容問題實現(xiàn)“EFSF的杠桿化操作”，即以目前現(xiàn)有資金向高比例債券提供擔(dān)保，主要分為兩種方式：方式一：按20-25%的比例，用EFSF剩余資金額度為新發(fā)債券提供“信用增級”，投資者購買債券時可以購買“風(fēng)險保險”，從而使債券獲得EFSF的擔(dān)保，當(dāng)債券出現(xiàn)違約損失時，債權(quán)人可以從EFSF獲得至少20%的面值補償；方式二：依托EFSF成立“特別用途工具”（也有稱“特別用途投資工具”，縮寫為SPV/SPIV），吸納歐盟以外民間或主權(quán)基金以充實EFSF可用資金額度。783解救方案之10月峰會三、希臘主權(quán)債務(wù)減記問題歐盟和IMF：1090億歐元援助貸款銀行等私人投資者：自愿減記21%私人債僅減記幅度第二輪救助計劃所需資金21%252050%114060%1090私人債僅減記幅度與第二輪救助希臘計劃所需資金對比793解救方案之12月峰會一、達(dá)成“新財政協(xié)議”財政協(xié)議的主要內(nèi)容包括：1.政府預(yù)算應(yīng)實現(xiàn)平衡或盈余，年度結(jié)構(gòu)性赤字不得超過名義GDP的0.5%；2.成員國超過歐盟委員會設(shè)定的3%的赤字上限，將受到歐盟制裁，除非多數(shù)歐元區(qū)成員國反對；3.債務(wù)占比超過60%的國家，其債務(wù)削減數(shù)量指標(biāo)的細(xì)則必須依據(jù)新的規(guī)定；歐盟將加強對成員的財政監(jiān)督和評估，有權(quán)要求涉嫌違反《穩(wěn)定與增長公約》的成員國重新修改預(yù)算；4建立并落實各成員國政府債券發(fā)行計劃事先報告制度5.加強財政一體化；加強協(xié)調(diào)與管理，強化歐元區(qū)。803解救方案之十二月峰會二、強化EFSF和ESM強化EFSF：迅速實施EFSF的杠桿化擴容方案；歡迎歐洲央行作為EFSF介入市場操作的代理機構(gòu)；EFSF將繼續(xù)發(fā)揮作用，為已啟動的項目提供融資。調(diào)整ESM：ESM提前至2012年7月啟動；歐盟委員會和歐洲央行為維護(hù)金融和經(jīng)濟穩(wěn)定，可對金融援助做出緊急決定，達(dá)到85%多數(shù)同意即可；實繳資本和ESM已發(fā)放貸款的比率維持在15%以上。（同時運行，強化救助能力）

813解救方案之12月峰會三、向IMF注資，提高救助資金的融資規(guī)模“雙邊貸款”：共注資2000億歐元歐元區(qū)國家央行：1500億歐元非歐元區(qū)國家：500億歐元823解救方案之宋鴻兵建議化解危機的辦法：一、財政同盟（效仿美國統(tǒng)一的財政部所具備的轉(zhuǎn)移支付的功能）二、歐洲央行（ECB）入市，收購流動性差的資產(chǎn)三、發(fā)行歐盟債券四、銀行同盟，使銀行資本能夠跨境自由流動832014--06情況好轉(zhuǎn)，恢復(fù)態(tài)勢良好各項經(jīng)濟指標(biāo)觸底回升財政監(jiān)管、金融監(jiān)管機制2014--07歐債危機重演趨勢增加歐洲股市全線大跌的元兇“歐洲銀行業(yè)”歐版QE計劃遲遲未公布（量化寬松，簡稱QE，是一種貨幣政策，主要指各國央行通過公開市場購買政府債券、銀行金融資產(chǎn)等做法。）4歐債危機新動態(tài)（2014-06至今）842014--09急性后逐漸平息轉(zhuǎn)入“慢性期”金融市場危機將漸漸“轉(zhuǎn)移”成實體經(jīng)濟減速低增長、高通脹2014--10增長遲滯的頑固期大規(guī)模的債務(wù)負(fù)擔(dān)危機引發(fā)的并發(fā)癥（失業(yè)差距南北分化）2014年歐盟經(jīng)濟增長率進(jìn)入了1.3%，歐元區(qū)只有0.8%4歐債危機新動態(tài)852014--11歐央行進(jìn)一步放寬貨幣政策