房地產(chǎn)開發(fā)流程

簡介：在市場經(jīng)濟系統(tǒng)條件下，開發(fā)假想是房地產(chǎn)開發(fā)商最重點的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)假想能否準確地反應了市場的需要，將決定將來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商仔細研究房地產(chǎn)市場的變化趨向，確立不一樣地段的發(fā)展遠景，掌握不一樣項目的市場需求狀況。重點字：房地產(chǎn)項目，開發(fā)流程，房地產(chǎn)項目開發(fā)流程房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大概上包含10個階段。（一）開發(fā)商提出開發(fā)假想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點。在市場經(jīng)濟系統(tǒng)條件下，開發(fā)假想是房地產(chǎn)開發(fā)商最重點的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)假想能否正確地反應了市場的需要，將決定將來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商仔細研究房地產(chǎn)市場的變化趨向，確立不一樣地段的發(fā)展遠景，掌握不一樣項目的市場需求狀況。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是特別重點的一步。開發(fā)商提出了假想，但這類假想終究有沒有真實的市場遠景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不行缺乏的一個階段。政府能否贊同此項目立項，銀行能否贊同賜予資本支持都需要參照可行性研究的結果。進行可行性研究，便可能有兩種結果：一是可行性研究表示這個假想不行行，那么即便開發(fā)商不一樣意，這個項目開發(fā)的全過程實質(zhì)上就結束了；二是可行性研究表示這個假想可行，則不出不測，這個項目就能夠向來進行到最后的階段。當前，在我國忽略可行性研究，或許將可行性研究當作一種形式的民風，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領域還相當濃重，這造成了空置率居高不低等一系列惡果，需要政府仔細對待。（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步。土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，因為人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對很多開發(fā)商來說，拿到土地才是最重點的一步，有了土地就有了開發(fā)的所有條件，有土地就不愁項目賺不到錢。所以，在土地市場上各樣腐敗事件層見迭出。我國本來規(guī)定能夠有劃撥和出讓兩種獲取土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運轉(zhuǎn)，當前只有少量幾種狀況才能夠獲取劃撥土地，絕大多半土地都是經(jīng)過出讓獲取。但在實質(zhì)上，從原土地使用者（即本來據(jù)有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲取土地倒是主要方式。開發(fā)商在獲取了土地使用權的規(guī)定使用年限以后，要到建設行政主管部門存案，領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。（四）項目設計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關系到項目能否切合市場需要的重要一步。依據(jù)項目的規(guī)模，設計的詳細工作流程也有所不一樣。關于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分紅方案設計、初步設計和施工圖設計3個詳細步驟。方案設計反應了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑構造、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、構造方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應當包含設計總說明書、設計圖紙、主要設施與資料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳盡的設計，擁有工程設施各組成部分的尺寸、部署和主要施工方法；并要繪制完好詳盡的建筑及安裝祥圖及必需的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲取規(guī)劃設計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑退后紅線距離、建筑控制高度、泊車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃設計通知書，拜托有規(guī)劃設計資格的單位達成方案設計，而后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審察，確認切合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設用地規(guī)劃允許證》。方案設計獲取贊同后，即能夠進行初步設計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審察，確認其切合規(guī)劃設計重點后，建設單位就能夠進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關資料進行審察合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃允許證》。（五）征地及拆遷部署是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是獲得土地使用權后的第一步。在獲得《建設用地規(guī)劃允許證》和《建設工程規(guī)劃允許證》以后，就需要進行征地及拆遷部署的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理有關手續(xù)。土地管理部門依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃允許證，進行場所范圍的實地劃定。開發(fā)商只好在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實行工作。（六）籌備房地產(chǎn)開發(fā)資本是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷部署后最重要的工作。獲得土地使用權后，大多半房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資本就基本上花銷殆盡，怎樣獲得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資本，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要擬訂資本使用計劃，而后以此為基礎確立所需要籌備的資本數(shù)目。再經(jīng)過各樣融資方案的選擇，確立合理的融資方案。當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是經(jīng)過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽涉銀行系統(tǒng)。近來人民銀行大幅度提升了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到克制作用。（七）建設工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇適合的承包商和監(jiān)理單位的有效方法。工程項目招標招標制，是我國工程建設市場的重要改革措施之一。經(jīng)過招標，房地產(chǎn)開發(fā)商第一能夠選擇適合的項目承包商，以保證工程投資不超出估算、質(zhì)量切合設計要求、工期達到預期目標。在確立了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要經(jīng)過招標選擇適合的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設工程監(jiān)理。（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目可否實時優(yōu)良達成的重點一步。為了保證依據(jù)建設工程規(guī)劃允許證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定一定由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后，才能夠破土動工。在招聘監(jiān)理單位以后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)察，必需時解聘監(jiān)理單位。項目施工達成后，還需要經(jīng)過由城市建設行政主管部門主持的綜合完工查收。通可是查收，就不可以投放到房地產(chǎn)市場。（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的重點一步。房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目馬上完工之際，就能夠考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。假如開發(fā)商切合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就能夠在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場營銷包含房地產(chǎn)市場檢查研究、確立營銷目標與手段、確立銷售方式、擬訂銷售合同、