成都大魔方項目可行性建議書

成都城市活力之心·大魔方項目可行性研究報告 城市活力之心·大魔方項目可行性研究報告目錄一．總論 61.1項目背景 61.1.1項目名稱 61.1.2承辦單位概況 61.1.3可行性研究報告編制依據(jù) 71.1.4項目提出的理由與過程 71.2項目概況 71.2.1擬建地點 71.2.2項目物業(yè)功能構成 81.2.3主要技術經(jīng)濟指標 91.2.4項目投入總資金及效益情況 9二．投資資源分析與評價 102.1成都市社會經(jīng)濟發(fā)展評價 102.2天府新城區(qū)域投資評價 152.3項目位置選擇 192.3.1地點與地理位置 192.3.2地塊開發(fā)條件 202.4項目開發(fā)環(huán)境影響評價 22三．項目相關市場分析 243.1成都觀演建筑市場分析 243.2酒店市場分析 253.2.1成都市星級酒店整體概況 253.2.2成都市星級酒店的分布狀況 263.2.3成都市高星級酒店市場供需分析 283.2.4成都市高星級酒店市場未來發(fā)展趨勢分析 343.2.5天府新城區(qū)域酒店市場分析 343.3寫字樓市場分析 393.3.1成都市寫字樓市場成熟度分析 393.3.2天府新城寫字樓市場研究 413.4休閑娛樂市場分析 493.4.1成都休閑娛樂市場整體狀況 493.4.2成都市電影院市場發(fā)展特征分析 503.4.3成都市夜總會及酒吧市場分析 573.4.4成都市電玩業(yè)市場分析 663.4.5城南區(qū)域休閑娛樂市場分析 723.5商業(yè)市場分析 773.5.1成都商業(yè)格局分析 783.5.2成都市商圈發(fā)展趨勢 833.5.3天府新城商圈發(fā)展狀況 833.5.4天府新城商業(yè)規(guī)劃前景分析 843.5.5天府新城商圈商業(yè)供應特征分析 853.5.6天府新城商圈商業(yè)需求特征分析 873.5.7項目區(qū)域商圈分析 893.6住宅市場分析 923.6.1成都住宅市場整體供需分析 923.6.2天府新城住宅供應分析 953.6.3天府新城住宅需求分析 963.6.4天府新城住宅客群分析 973.6.5天府新城住宅市場前景分析 98四.項目市場競爭力分析 994.1項目各物業(yè)市場競爭力分析 994.1.1項目觀演建筑競爭力分析 994.1.2項目酒店市場競爭力分析 994.1.3項目寫字樓市場競爭力分析 1024.1.4項目休閑娛樂市場競爭力分析 1044.1.5項目商業(yè)市場競爭力分析 1054.1.6項目住宅市場競爭力分析 1064.2項目整體市場競爭力分析 108五．項目概念規(guī)劃方案及與開發(fā)策略 1115.1項目主要功能板塊及規(guī)模 1115.2概念規(guī)劃的設計依據(jù)及理念 1115.3項目開發(fā)策略 119六．項目財務評價 1206.1總投資估算 1206.1.1投資估算依據(jù) 1206.1.2投資估算 1216.1.3項目投資付款進度 1236.2項目收入估算 1236.2.1銷售進度 1236.2.2銷售價格 1236.2.3銷售收入估算 1246.2.4持有資產(chǎn)價值估算 1256.3財務評價指標 1256.3.1財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 1256.3.2.現(xiàn)金流量分析 1266.3.3項目利潤及分配 1266.4資金需求與籌措 1276.5不確定性分析 1286.5.1敏感性分析 1286.5.2盈虧平衡點分析 1306.5.3風險分析與對策 1306.6財務評價結論 131七．評估結論 132附件1 133附件2 134一．總論1.1項目背景1.1.1項目名稱城市活力之心·大魔方1.1.2承辦單位概況項目承辦單位由中冶成工和成都傳媒集團兩個股東成立項目公司，是在市委、市政府支持下決定成立的。公司的成立順應時代要求和發(fā)展需要，著眼于推動成都市文化體制改革、文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展。中冶成工建設有限公司中冶成工2006年11月由中國第五冶金建設公司改制而成，是中國冶金科工股份有限公司控股的，目前，中冶成工下轄分（子）公司40余個，集工程總承包、鋼結構及裝備制造、金屬礦業(yè)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、非標設備及壓力容器制造、商品混凝土生產(chǎn)及工業(yè)設備檢修、項目投資為一體的多元產(chǎn)業(yè)的大型綜合企業(yè)。中冶成工擁有冶煉、房建工程總承包特級資質(zhì)在內(nèi)的多項總承包和專業(yè)承包資質(zhì)，是西南地區(qū)唯一的雙特級總承包資質(zhì)企業(yè)；擁有鋼結構制造特級資質(zhì)及鋼結構、特種設備等設計、制造、檢測許可證，在成都和上海設有現(xiàn)代化的鋼結構及裝備制造基地，其中成都鋼結構基地是西南地區(qū)最大的鋼結構基地。成都傳媒集團成都傳媒集團于2006年11月28日正式成立，其報刊出版位列全國前10強，廣播電視躋身省會城市前列，是中國西部綜合實力最強、影響力最大的綜合傳媒集團。傳媒集團下轄一家影視劇制作公司、兩家出版社、五張報紙、五個頻率、八家網(wǎng)站、九個頻道、十三本刊物。報刊受群占成都地區(qū)三分之二以上的讀者市場，六頻道約占成都地區(qū)電視受眾市場份額的23%。成都傳媒集團以“資源資產(chǎn)化，資產(chǎn)資本化，資本證券化”為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營理念，建立科學、高效的集約型運營管理模式，充分整合內(nèi)外部優(yōu)質(zhì)資源，做精傳統(tǒng)媒體業(yè)務，穩(wěn)健拓展傳媒多元產(chǎn)業(yè)。成都傳媒集團圍繞報刊出版、廣播電視等傳媒主業(yè)，大力發(fā)展新媒體業(yè)務，通過資本運作，最終發(fā)展成為中國第一家以跨媒體深度融合為載體、以文媒互動為平臺，以上市融資為擴張支撐的國際化綜合傳媒集團。1.1.3可行性研究報告編制依據(jù)=1\*GB3①國家制定頒布的有關法規(guī)條例；=2\*GB3②項目地塊紅線圖；=3\*GB3③地塊的基本建設條件。1.1.4項目提出的理由與過程為適應成都傳媒集團產(chǎn)業(yè)多元化的發(fā)展趨向，滿足產(chǎn)業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)延伸的需要，在成都市委、市政府領導下，經(jīng)有關方面批準，成都傳媒集團擬在成都市高新區(qū)天府新城區(qū)域內(nèi)，投資建設全方位地融入時尚、前衛(wèi)的、國際化建筑元素，打造出以大型專業(yè)演出場館為核心的復合式消費項目。1.2項目概況1.2.1擬建地點成都市高新區(qū)天府新城站南組團1.2.2項目物業(yè)功能構成大魔方項目將打造全新的、現(xiàn)代化的大都市生活方式，為全國乃至世界各地的游客提供一個充滿活力的體驗式旅游目的地，樹立起成都在中國文化娛樂界的標桿地位。大魔方項目主要由觀演建筑、集群式商業(yè)（酒吧、餐飲、影院、購物中心、室內(nèi)游樂等），超高層建筑（娛樂主題酒店）、高檔寫字樓以及住宅等五大功能板塊構成。1.2.3主要技術經(jīng)濟指標項目基本經(jīng)濟技術指標如下：序號項目數(shù)值單位車位數(shù)1凈用地面積178.11畝2總建筑面積571705㎡2.1地上建筑物面積473040㎡觀演建筑42640㎡342集群式商業(yè)100000㎡800超高層建筑（主題酒店）91000㎡728寫字樓120000㎡960住宅90000㎡900停車樓29400㎡1217（含373機械停車位）地面停車位1002.2地下部分98665㎡地下車庫84480㎡2413觀演建筑地下功能部分14210㎡3車位3730個4容積率3.981.2.4項目投入總資金及效益情況項目總投資成本343771萬元，其中自有資金2.0億元，長期貸款5億元，貸款期利息11973萬元。投資評價指標如下（所得稅后）：全部投資財務凈現(xiàn)值FNPV（i＝8%）：36866萬元全部投資財務內(nèi)部收益率FIRR：25.78%項目具有較理想的投資經(jīng)濟效果，風險較小，項目可行性很強。二．投資資源分析與評價2.1成都市社會經(jīng)濟發(fā)展評價隨著成都國際影響力的不斷提高，極大的增強了成都這座城市的吸引力，逐步形成了外向型、開放型的城市發(fā)展格局。但是，成都尚缺少能夠與城市氣質(zhì)、城市功能相匹配的時尚、現(xiàn)代、充滿激情和活力的城市活力中心。成都被譽為“天府之國”，常住人口1270.6萬人。成都市是四川省的政治、經(jīng)濟、文教中心，是中國西部經(jīng)濟實力最強的特大型城市，是西南地區(qū)科技、金融、商貿(mào)中心和交通、通信樞紐，國家級歷史文化名城和旅游中心城市。隨著成都經(jīng)濟的飛速發(fā)展，成都在中國的地位及影響力與日俱增。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：地理資源優(yōu)勢成都位于中國的西南部，是連接中國西部和東部的樞紐，占據(jù)西南地區(qū)的核心地帶，成都獨特的地理優(yōu)勢鑄就了六朝古都、天府之國的美譽。成都地處四川省的中部，四川盆地西部的岷江中游地段，龍門山脈、邛崍山脈與成都平原和川中丘陵的交接地帶，海拔387～5364米。成都平原以適宜的地理條件，宜人的氣候條件，自古以來都是文明的發(fā)源地，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重點，為成都一直以來的發(fā)展創(chuàng)造了良好的前提條件，加之成都處于多個山脈的交接地帶，更增強了其區(qū)位的重要性。資源條件成都地處我國的亞熱帶季風氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐富，四季分明，雨熱同期。優(yōu)越的自然條件，充沛的降水，適宜的溫度為成都提供了豐富的資源。從森林資源、景觀資源再到珍稀物種資源應有盡有，名副其實的天府之國，鑄就了“成都，一座讓人來了就不想離開的城市”稱譽，吸引了大量外來群體，助跑成都房地產(chǎn)業(yè)的高速而穩(wěn)健的發(fā)展。交通條件——水、陸、空交通網(wǎng)絡發(fā)達成都是西南地區(qū)重要的商品物資集散地，寶成、成渝、成昆、成達鐵路干線在此交匯，形成了以成都為中心的西南地區(qū)最大的鐵路客貨運輸樞紐；公路四通八達，成都也是西南地區(qū)最大的航空港，成都雙流國際機場已開辟國際、國內(nèi)航線50多條，可與國內(nèi)外70多個大中城市直接通航。成都已成為西部航空樞紐，將打造成中國四大樞紐機場之一；長江、嘉陵江、沙河等多條航道成為成都主要的水運系統(tǒng)。成都港建成后將填補成都水路交通運輸?shù)目瞻?，成為集旅游航運、港口經(jīng)營、航道養(yǎng)護、海事管理、綜合開發(fā)為一體的水運綜合基地。成都有著發(fā)達的交通路網(wǎng)體系，水運，鐵路，公路，航空構成了成都對外聯(lián)系的紐帶，是連接中國東部和西部的交通樞紐。發(fā)達的路網(wǎng)也為成都經(jīng)濟、旅游發(fā)展起到了支撐作用。社會文化地位教育情況成都的教育產(chǎn)業(yè)發(fā)達，各類學校眾多，至2006年底，成都普通高等學校有40所（其中211重點大學4所），中等技術學校35所，普通中學536所，職業(yè)中學34所，小學527所，特殊教育學校14所。成都市各類學校數(shù)量眾多，是中國重要的教育基地之一。歷史文化情況成都歷史悠久，建城迄今至少有2300多年，是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一。早在公元前四世紀，蜀王開明五世遷蜀都城至此，取周太王遷岐“一年成邑，二年成都”，因名成都。漢代是全國的五大都會之一，唐代有“揚（州）一益（州）二”之稱，北宋時期是汴州以外的第二大都會。西漢時期，成都的織錦業(yè)馳名天下，在城西南設置錦官，專管織錦，并筑有錦官城，故成都又有"錦官城"、"錦城"之稱。秦昭襄王時（公元前三世紀中葉）蜀郡守李冰父子主持完成了都江堰水利工程，它使9500平方公里的成都平原成為“沃野千里，水旱從人，不知饑饉，時無荒年”的“天府之國”。19世紀，法國旅行家古德爾曾贊嘆成都是“東方的巴黎”。旅游資源優(yōu)勢成都特殊的地理環(huán)境、豐富的自然資源讓成都旅游濃妝上映，成為歷來游客快樂的天堂。成都憑借九寨溝、大熊貓、都江堰、青城山等世界獨一無二的生態(tài)環(huán)境等，上映著幕幕大自然的魅力。深厚的文化底蘊，給成都旅游資源增添了靈魂。以“三星堆遺址”、“金沙遺址”代表的古蜀文化一舉奪魁，而作為農(nóng)家樂的發(fā)源地和以“五朵金花”為代表的農(nóng)家樂旅游模式在國內(nèi)國際上備受青睞。成都，優(yōu)越的自然資源、深厚的文化底蘊、膾炙人口的美食三者的聯(lián)合鑄就成都旅游產(chǎn)業(yè)的國際地位。2007年成都市接待國內(nèi)游客4253.6萬人次，比上年增長6.2%；國內(nèi)旅游收入395.4億元，增長22.0%；接待入境旅游者78.6萬人次，增長35.5%；旅游外匯收入2.6億美元，增長31.0%。旅游接待設施進一步改善，2007年年末，成都市三星級以上飯店98家，增加9家。旅行社258家，其中國際旅行社達39家。經(jīng)濟地位2008年成都市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3901億元，進入“3000億元”俱樂部；按常住人口計算，人均GDP達30855元，增長9.6%。成都市的經(jīng)濟總量在西部城市中僅次于重慶，位居第二，但是從人均GDP的情況來看則名列第一。說明成都市的經(jīng)濟發(fā)展水平在西部主要省會城市中居于領先地位。會展經(jīng)濟成都世紀城新國際會展中心總投資達50億元，是目前西南地區(qū)占地面積最大的展覽中心，占地1850畝。展館區(qū)位于世紀城的東部，總面積20萬平方米。2005年7月起，大型展會全面移師世紀城，已先后舉辦了泛珠三角9+2會議、啤酒狂歡節(jié)、世紀城成都之夜大型主題活動、糖酒會等大型會展活動，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。2008年，雖受到地震災害和金融危機的雙重影響，成都會展業(yè)仍舉辦了260多個展會活動，實現(xiàn)產(chǎn)值超過13.5億元，躋身中國五大會展中心城市之列。預計2009年成都舉行的會展節(jié)慶活動將在280個以上，拉動消費超過200億元。隨著成都市委、市政府提出“構建輻射全國、面向世界的會展之都”的發(fā)展目標，會展業(yè)必將得到極大的發(fā)展，并成為城南副中心的支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時，為區(qū)域帶來大量的會展客源，帶動酒店及相關產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。城市榮譽年份榮譽稱號20052005年《中國城市發(fā)展報告》對中國50個代表性城市進行的競爭力與綜合實力排名，成都均進入了前10位；2006中國最佳旅游城市；宜居城市；宜資城市；中國十佳宜居城市；中國十大國際化都市；成都市城市總體品牌指數(shù)西部第一；城市旅游品牌全國第8位；2007中國十大最具投資價值的城市；城鄉(xiāng)綜合改革配套實驗區(qū)；中國十大幸福城市2008中國最具文化底蘊城市排名第八；2009榮膺“全國文明城市”稱號成都近年來獲得了一系列的城市榮譽，在中國城市中受到越來越多的人們的關注。成都市的城市地位與影響力正逐年上升，在商務投資、文化包容、旅游觀光、人居置業(yè)等方面受到全國范圍的認同。城市化進程類比城市成都重慶中國北京、上海東京、紐約城市化水平44%低于40%43%84％左右90%以上人均GPD（美元）3634138417505500-8500>30000第三產(chǎn)業(yè)47.7％40％39.9％超過60％接近80％按照城市化發(fā)展的“納瑟姆”曲線來判斷，城市化水平達到30％以后，將進入30－70％的國際公認的加速發(fā)展期。成都現(xiàn)階段正是處在了這一高速發(fā)展的時期當中，城市化進程加快，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｎ鞑砍啥甲呦蛑袊啥几鶕?jù)零點研究咨詢集團最新發(fā)布的《零點宜居指數(shù)——中國公眾城市宜居指數(shù)2006年度報告》，寧波、廈門、成都三個城市位列宜居城市前三名。同時，在上述報告中，三亞、成都、深圳三個城市位列城市包容性前三名。成都優(yōu)越的人居環(huán)境、高度的包容性、良好的商業(yè)發(fā)展條件必將吸引越來越多的人才和資本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循環(huán)，推動成都不斷向前發(fā)展。2007年，國務院正式批準了成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，成都市成為繼上海浦東新區(qū)和天津濱海新區(qū)之后又一個國家綜合配套改革試驗區(qū)。成都市能夠設立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)是國家對成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展實踐的高度肯定，是推動中西部發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署，是成都加快發(fā)展的重大歷史機遇，同時意味著成都正從西部成都邁向中國成都。成都的國際地位越來越高美國、德國、韓國、泰國、法國、新加坡和巴基斯坦等國家先后在成都設立了領事機構。目前，駐成都外國領事機構數(shù)量已達七家，在內(nèi)地僅次于上海和廣州，成都已躋身中國內(nèi)地“領事館”第三城。目前，已有130多家世界500強落戶落戶成都。隨著近年成都市利用外資逐年增加，在全國乃至國際上的影響不斷提高，逐步奠定了其外向型、開放型的城市發(fā)展格局。2.2天府新城區(qū)域投資評價天府新城作為正在崛起的城南副中心，娛樂、商務、居住等功能產(chǎn)業(yè)聚集于此，已成為了開發(fā)的熱土。項目附近的天府新會展中心以每年近300場的展出規(guī)模帶動了區(qū)域的發(fā)展，并為區(qū)域帶來了巨大的人流。通過延伸會展業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，可以創(chuàng)造出類似于拉斯維加斯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，暨以會展帶動享受式旅游，將觀演、餐飲、主題酒店等服務融于一體的新模式。城市規(guī)劃層面隨著成都市社會經(jīng)濟進入了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和科學發(fā)展的新階段，成都市已形成了新的城鄉(xiāng)規(guī)劃空間發(fā)展戰(zhàn)略——“全域成都”的發(fā)展戰(zhàn)略。該戰(zhàn)略提出了“一城兩帶六走廊”的發(fā)展模式，未來城市將集中發(fā)展6條走廊，形成走廊式集中發(fā)展格局,串珠式布局結構,緊湊的城市形態(tài)。2008年，成都先后啟動建設南部、東部、北部、西部四大新城，充分發(fā)揮新城聚集要素。隨著城市的快速發(fā)展，“南部新城”又稱為“天府新城”，按照規(guī)劃，向南將是成都市主要的城市發(fā)展方向，天府新城將成為一個人口密集的國際時尚區(qū)域，其國際化的城市配套，將吸引國內(nèi)外大量高端人群入駐。同時因其處于城市南部發(fā)展走廊的核心位置，也將成為成都市現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展基地，其重要性不言而喻。本項目就處于天府新城的核心位置。項目區(qū)域價值分析路網(wǎng)發(fā)達，交通十分便捷目前區(qū)域已建成的天府大道、紅星路南延線、永豐路、益州大道、劍南大道、成雅、新成仁快速路等干道，使得主城區(qū)與天府新城形成無縫對接，為區(qū)域構筑了完善的交通路網(wǎng)體系。地塊周邊的交通可通過天府大道、紅星路南延線直接到達，橫向道路也可通過高新孵化園、民悅西一街、民悅東街方便快捷通達本項目。在建的地鐵1號線和規(guī)劃中的地鐵6號線在高新孵化園站交匯，與項目地臨近。另外，項目地距離天府廣場10分鐘的車程，到國際機場15分鐘車程，交通十分便利。因此，隨著2010年地鐵1號線的開通，地鐵6號線的建設，由公交、地鐵等形成的交通網(wǎng)絡，將為項目地塊到達天府廣場、國際機場提供最經(jīng)濟、快捷的立體交通網(wǎng)絡。綜上所述，天府新城區(qū)域交通發(fā)展優(yōu)勢十分明顯。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃天府新城的發(fā)展方向是將軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為成都最具競爭力和代表性的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，打造成為國內(nèi)外著名軟件企業(yè)的主要聚集區(qū)和國際化軟件產(chǎn)品的主流提供地。預計2010年，軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達400億元，出口達5億美元，從業(yè)人員達10萬人以上。2015年，軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達1500億元，出口達15億美元，從業(yè)人員達20-30萬人。根據(jù)天府新城規(guī)劃，新城被賦予了科技、商務、國際、時尚、宜居五大功能，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是先導，是推動新城建設的力量源泉，新城建設是載體，是軟件及服務外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求，未來二者互相促進，共同發(fā)展。2.3項目位置選擇2.3.1地點與地理位置項目選址獲得了市政府支持、同時在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)位及交通等方面具有獨特的競爭優(yōu)勢，各種有利條件使得本項目具備良好的發(fā)展前景。項目地位于成都天府新城行政辦公核心地帶，目前，該地塊是成都南部新城中軸線天府大道側(cè)余下的唯一一塊可建設用地。地塊位置圖天府廣場天府廣場天府立交天府大道天府新城天府軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目地選址天府新城具有以下優(yōu)勢：政府支持本項目擬打造的文化娛樂基地，與成都政府提出促進現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展目標不謀而合，同時也符合天府新城服務業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，獲得了政府方面的大力支持。區(qū)位優(yōu)勢項目位于成都中軸線人民南路南延線東側(cè)。在城市總體規(guī)劃中該段軸線定義為——科技商務中軸線。按照城市總體規(guī)劃，該區(qū)域是“整個城市向南發(fā)展的先導區(qū)和核心區(qū)”，其區(qū)位優(yōu)勢明顯。交通優(yōu)勢地塊周邊的交通通過天府大道、紅星路南延線直接到達，橫向道路通過高新孵化園、民悅西一街、民悅東街可以方便快捷通達本項目。2.3.2地塊開發(fā)條件項目地塊四面臨路，交通通達性良好。地塊形狀較為規(guī)則，整個地塊呈梯形狀，南北短、東西長。項目現(xiàn)場地已經(jīng)達到七通一平的施工條件。地塊總占地面積約178.11畝，土地使用權性質(zhì)：國有建設用地。目前已經(jīng)平整完畢，地勢平坦，四面臨路，呈梯形裝。地塊北側(cè)為在建的成都人民中級法院地塊，西面臨天府大道，與高新孵化園對望，南側(cè)則為規(guī)劃中的歌劇院，東側(cè)臨紅星路南延線（濯錦南路）。\項目地內(nèi)情況地塊東側(cè)紅星路南延線地塊南側(cè)民悅東街地塊北側(cè)道路地塊西側(cè)天府大道地塊西面高新孵化園地形與地貌地塊位于成都平原南部邊緣，地勢平坦。整個地塊大致呈梯形狀，南北短、東西長，地塊東側(cè)為府河。氣候條件地塊位于成都平原，氣候溫和，常年平均氣溫18攝氏度，屬最適宜人居的范圍。施工條件地塊現(xiàn)場地已經(jīng)達到七通一平的施工條件。2.4項目開發(fā)環(huán)境影響評價項目區(qū)域環(huán)境質(zhì)量區(qū)域大氣質(zhì)量影響因素主要來自項目工地自身部分建筑物，但對區(qū)域的影響較小。對區(qū)域聲學環(huán)境的影響主要來自交通噪聲，天府大道、紅星路南延線等交通干道產(chǎn)生的交通噪聲對區(qū)域有一定的影響。項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響本項目為城市綜合體建筑，建成投入使用后對環(huán)境有一定的影響。在設計中，針對污染源的實際情況，只要采取積極治理的措施，環(huán)境質(zhì)量完全能達到國家有關標準要求。項目的主要污染因素與治理措施該項目建成使用后，所產(chǎn)生的廢氣、廢水、廢渣量較多，但有害成分輕，噪聲強度低，均易于治理。廢氣：廢氣經(jīng)抽風井道，排至大樓頂面稀釋排放。鍋爐選用性能優(yōu)越的燃燒器，煙囪附壁保證煙氣高空排放；餐廳廚房爐灶采用爐罩分離垂直上抽式高效機械排風設施；衛(wèi)生間、地下車庫通過機械排風方式處理，采用機械排風。廢水：項目將嚴格按清濁分流放至排水管網(wǎng)。餐廳排出含油污水，經(jīng)隔油處理后排入市政下水道；餐廳經(jīng)營產(chǎn)生的泔水等將采用先進的微生物循環(huán)系統(tǒng)進行處理，以循環(huán)利用；糞便污水與生活污水采用分流制，糞便污水經(jīng)化糞池處理（停留時間48小時以上）后排入城市污水管道；地下層污水池均采用潛污泵提升排入室外雨水管。廢渣：在建筑外設固定場所集中存放垃圾，放置于加蓋的垃圾箱中，每日清除外運。三．項目相關市場分析根據(jù)大魔方項目的功能構成，以下對本項目可能的成都相關物業(yè)市場進行調(diào)研，來判斷本項目各物業(yè)的市場前景。3.1成都觀演建筑市場分析從成都城市發(fā)展和文化消費的角度看，未來幾年成都市的文化消費需求將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，文化消費市場迫切需要大型觀演中心。目前，成都現(xiàn)在尚缺少能夠舉辦國際水平的、高規(guī)格、高品位的商業(yè)體育賽事以及娛樂演藝活動的大型室內(nèi)場所。成都市擁有專業(yè)的演出場所28個，投資1000萬元以上的娛樂場所20余個，當?shù)匮莩鰣F隊57個，演藝人員在1000人以上。成都現(xiàn)有的演出場所有：嬌子音樂廳、錦城藝術宮、金色劇院、體育場、體育館等場所。但是存在規(guī)模較小、功能單一、設備落后、裝臺不便、成本高等缺點。目前，成都尚沒有一個座位數(shù)超過一萬座的演出和體育場館，唯一一個9000個座位的室內(nèi)體育觀——四川體育館，是上世紀八十年代修建，設備陳舊，功能不齊，難以承擔高水平的演出和體育比賽。在建有三座均不超過2000座的劇場式演藝場所。因此，成都現(xiàn)在尚缺少能夠舉辦國內(nèi)外高規(guī)格、高品位的商業(yè)體育賽事以及娛樂演藝活動的場所。從成都文化消費的需求特點看，隨著2008年成都人均GDP突破3萬元，文化消費需求將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，文化消費市場迫切需要大型觀演中心。因此，從消費升級和功能缺失方面，需要為成都市提供能夠滿足人們?nèi)找嫣岣叩奈幕瘖蕵穲鏊?.2酒店市場分析成都市酒店業(yè)步入了成熟發(fā)展階段，高星級酒店已形成了相當規(guī)模，各項設施配套完善，到2015年，成都市將擁有五星級酒店15家；到2020年，成都市五星級的擁有量將擴大至28家，未來高星級酒店供應量將會十分巨大。但是，具有特色的主題酒店則相對較少，而市場上又有一定程度的需求，因而，主題酒店將具有較強的市場競爭力。3.2.1成都市星級酒店整體概況成都現(xiàn)有12家五星級酒店：四川錦江賓館、成都總府皇冠假日酒店、成都索菲特萬達大飯店、成都天府麗都喜來登飯店、成都加州花園酒店、成都凱賓斯基飯店、成都家園國際酒店、成都望江賓館、香格里拉酒店、洲際大飯店、成都世紀城假日酒店、西藏飯店。以上成都11家高星級酒店表現(xiàn)出如下特征：占據(jù)成都各個酒店業(yè)的黃金口岸高星級酒店主要集中在市中心，交通四通八達，人氣很旺。索菲特萬達飯店在濱江河畔，處于高檔酒店群之中，臨近人民南路主干道。凱賓斯基酒店在人南立交橋旁，距離雙流國際機場相當近，到天府新城總部區(qū)也只需幾分鐘車程。客房入住率較高從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)來看，成都五星級酒店2007年全年的平均入住率在73%左右，而節(jié)假日的入住率可以達到80%—100%。比較中西部其他副省級以上城市的入住率排名前列（昆明等旅游城市除外）。部分硬件設施達到國際水平成都高星級酒店除了其達到《中華人民共和國國家旅游局旅游飯店星級的劃分與評定》要求的五星標準外，如成都索菲特萬達大飯店、成都天府麗都喜來登飯店、成都凱賓斯基飯店、香格里拉酒店、洲際大飯店等酒店在一些酒店設施的配置上已經(jīng)達到國際標準。3.2.2成都市星級酒店的分布狀況成都星級酒店主要分布在CBD區(qū)域商務密集區(qū)（市中心），沿河自然風景較好的地帶（城南區(qū)域的濱江沿線）以及人南南路、天府大道兩側(cè)，以方便來往商務人士。成都4－5星級酒店的具體位置序號賓館名稱道路位置區(qū)域（環(huán)線）星級1錦江賓館人民南路二段內(nèi)環(huán)線內(nèi)52總府皇冠假日酒店人民中路一段市中心53天府麗都喜來登飯店總府路市中心54家園國際酒店機場路181號二環(huán)至三環(huán)55索菲特萬達大酒店濱江中路內(nèi)環(huán)線內(nèi)56加州花園酒店沙灣路一環(huán)至二環(huán)4-57成都望江賓館下沙河浦42號二環(huán)58凱賓斯基酒店人民南路四段二環(huán)至三環(huán)準59香格里拉酒店水井街內(nèi)環(huán)線外側(cè)510洲際大飯店天府大道南三環(huán)外超511成都世紀城假日酒店天府大道南三環(huán)外412西藏飯店人民中路一段內(nèi)環(huán)線內(nèi)513安國酒店太升北路內(nèi)環(huán)線內(nèi)414沃特酒店太升南路市中心415銀河王朝大酒店順城大道市中心416四川賓館總府路市中心417綠洲大酒店忠烈祠西街市中心418岷山飯店人民南路二段內(nèi)環(huán)線內(nèi)419羅曼大酒店人民北路10號市中心420京川賓館一環(huán)路西一段一環(huán)路外側(cè)421新華國際酒店鼓樓南街市中心422文翰賓館一環(huán)路南四段一環(huán)路423成都天仁大酒店三洞橋路18號市中心424紫微酒店總府路8號市中心425瑞景商務酒店西安北路101號市中心426成都花園城大酒店大業(yè)路8號市中心準427成都泰逸酒店蜀漢路209號二環(huán)至三環(huán)428河畔酒店望平街濱河路8號市中心4從上表及圖中可以看到，在選中的成都市28家4—5星級酒店，其中有19家坐落于市中心區(qū)域，另有11家酒店位于交通主干道上，有5家位于濱江沿線。4－5星級的酒店從分布位置來看城市中心區(qū)的數(shù)量占了總數(shù)的70%的高比例，也說明了越是高星級的酒店對地區(qū)位置的選擇越為重視和明顯，即分布位置為一個城市的中心商務圈，經(jīng)濟圈，形成高星級酒店分布的聚集圈層。3.2.3成都市高星級酒店市場供需分析汶川大地震對四川旅游業(yè)產(chǎn)生一定不利影響，但隨著時間推移，成都市的旅游業(yè)已得到初步復蘇。在成都市經(jīng)濟發(fā)展走勢良好的態(tài)勢下，隨著成都旅游產(chǎn)業(yè)的建設進一步完善，城市商務氛圍的逐漸成熟，到蓉旅游及公務辦公的人數(shù)將會穩(wěn)步提升。預計2010年后成都市高星級酒店的市場容量將進一步增加。成都市五星級酒店市場供應情況酒店名稱樓層數(shù)房間數(shù)量四川錦江賓館9480成都總府皇冠假日酒店30434成都索菲特萬達大飯店23262成都天府麗都喜來登飯店35401成都加州花園酒店18430成都凱賓斯基飯店23483成都家園國際酒店9223成都望江賓館5314香格里拉36610洲際大飯店31600世紀城假日酒店19792西藏飯店276合計-5305可見，成都的五星級酒店房間供應數(shù)量傾向于400～500間，雖然均已達到國家旅游局規(guī)定的五星級酒店客房數(shù)量的最低標準（40間），與國際上的市中心、商業(yè)區(qū)和度假區(qū)內(nèi)的高級酒店規(guī)模相似，有向國際大都會酒店規(guī)模（800～1000間）的趨勢進行發(fā)展。但尚未達到國際上常見的大都會中心的酒店規(guī)模（800-1000間以上）。成都市酒店客戶需求特征分析旅游客群近年來，成都國內(nèi)旅游人數(shù)，旅游人數(shù)逐年遞增，并保持了10%左右的遞增，2007年達到了4253.63萬人。涉外旅游人數(shù)，隨著近年成都基礎及環(huán)境設施的改善，涉外旅游人數(shù)增幅較大，保持了20%左右的年增長率，07年達到保持了785638人。2001～2007年旅游基本情況年份2001200220032004200520062007國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人次）2579.82808.732843.553215.343619.634003.714253.63同比增長—8.87%1.24%13.07%12.57%10.61%6.24%涉外旅游人數(shù)（人）345588401165226846408814500156579693785638同比增長—16.08%-43.46%80.22%22.34%15.9%35.53%（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局）可以看出，除了2003年（“非典”事件）以外，成都的涉外旅游人數(shù)增幅較快，國內(nèi)旅游人數(shù)也一直處于較平穩(wěn)的增長，若四川九環(huán)線旅游工程（成都—德陽—綿陽—江油—平武—九寨溝—松潘—茂縣—汶川—都江堰—成都）建成后，該比率將會進一步增加，對成都的高星級酒店的需求也會進一步加強。會展客群2008年，雖受到地震災害和金融危機的雙重影響，成都會展業(yè)仍實現(xiàn)260多個展會活動產(chǎn)值超過13.5億元，躋身中國五大會展中心城市之列。外資企業(yè)隨著成都市基礎設施的日漸完善，投資環(huán)境的不斷提升，作為全球最具實力，也是商業(yè)嗅覺最靈敏的企業(yè)——世界500強加快了投資成都的步伐。根據(jù)最新公布的世界500強企業(yè)排名，落戶我市的世界500強企業(yè)已達130多家，三年前僅有42家。目前投資成都市的世界500強，主要來自美國、日本、法國、韓國和中國香港地區(qū)。有40家在蓉投資建立了448家外商投資企業(yè)；有32家設立了分公司；有48家設立了代表處或辦事處。隨著成都基礎設施的進一步完善，整體經(jīng)濟實力的進一步加強，成都有望在未來幾年內(nèi)引入更多的外資企業(yè)，涉外人員的增長會增加對高星級酒店的需求。成都市高星級酒店市場容量預測結合成都市高星級酒店平均客房入住率、高星級酒店消費者留蓉時間，及近年來到蓉旅游人數(shù)發(fā)展趨勢，在成都市經(jīng)濟發(fā)展走勢良好的情況下，無論是成都市旅游景區(qū)建設、還是與旅游相關產(chǎn)業(yè)的建設都將得到完善，到蓉旅游及公務出差人數(shù)都將穩(wěn)步上升。因此，除發(fā)生類似非典等重大事件，成都市高星級酒店的市場容量將穩(wěn)步上升。成都高星級酒店平均客房入住率序號賓館名稱星級入住（％）淡季旺季1錦江賓館5801002總府皇冠假日酒店5651003天府麗都喜來登飯店575904家園國際酒店5//5索菲特萬達大酒店5851006凱賓斯基酒店準5/1007香格里拉酒店超5701008洲際大飯店超5//9世紀城假日酒店450809西藏飯店5357410安國酒店4/9511沃特酒店4357012加州花園酒店4/5408013銀河王朝大酒店4308014四川賓館4358515綠洲大酒店4608016岷山飯店4608517羅曼大酒店4609018京川賓館4609819新華國際酒店44075（數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查）從酒店入住率看，五星級酒店整體入住率情況明顯好于四星級酒店。入住率高低可以分為淡季和旺季兩個時間段，其中從淡季可以看出星級越高的酒店入住率相對越高，而低星級的酒店相對較低，四星級酒店淡季入住率普遍低于60%，而五星級酒店一般在60%以上；進入旺季時，幾乎所有的酒店的入住率都很高，入住率達到了70－100％，其中五星級和后期新建的四星級酒店的入住率一般分布在90－100％之間。成都高星級酒店消費者留蓉時間據(jù)探訪高星級酒店相關高層領導得出以下結論，對于高星級酒店客戶留蓉時間的長短主要根據(jù)來蓉消費者是以什么性質(zhì)來訪決定：對于旅游型留蓉者，平均留蓉時間為2.5天，但也有少量5天內(nèi)的留蓉客戶。訪親會友型留蓉時間（所占總體比例不大），多數(shù)為1－2天內(nèi)。到蓉旅游人數(shù)預測可見，到蓉旅游人數(shù)穩(wěn)步上升，從2003年的2843.55萬人次上升到2007年是4253.6萬人次，年平均增長率達到10%左右，隨著成都市旅游及會展等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及逐步完善，到蓉旅游及商務旅游的人數(shù)將進一步上升，按照成都市近幾年旅游人數(shù)平均增長趨勢來看，在未來3年內(nèi)到蓉旅游人數(shù)分別為4678.96萬人次、5146.86萬人次、5661.55萬人次。成都市高星級酒店的房價水平分析及走勢預測平均房價分析酒店名稱2006年執(zhí)行價（元/晚）2007年執(zhí)行價（元/晚）增幅錦江賓館68082822%凱賓斯基56091564%索菲特萬達470939100%總府皇冠假日60081836%天府麗都喜來登70098941%家園國際酒店55068024%加州花園貴賓樓68091444%香格里拉酒店_1200—平均值60591852％房價走勢預測從供給層面來說，成都的五星級酒店由2004年到2007年一直處于增長態(tài)勢，且增幅還較大，五星級酒店家數(shù)的增幅分別為50％和33.33％，各種類型客房數(shù)量增幅分別為63.29％和32.59％。同時，中航、深圳茂業(yè)集團等在天府新城均有酒店項目，預計成都的五星級酒店家數(shù)及客房供應數(shù)在未來5年將會進一步增加。就需求層面而言，涉外游客和高端商務人事是五星級酒店的主要客戶群體。近年來，隨著成都整體經(jīng)濟前景的看好和旅游資源的不斷豐富，有大量外資企業(yè)進駐成都，以及大量涉外游客來蓉觀光的趨勢。如，2003年到2007年短短兩年的時間內(nèi)，駐蓉外資企業(yè)翻了一倍；涉外游客從2002年到2007年的增幅分別為16.08％、-43.45％、80.22％、22.36％、15.9%、35.5%（2003年“非典”事件負增幅），這一比率較為樂觀。結合供需因素可知，盡管成都五星級酒店的供給增幅較大，但隨著其基數(shù)的增加，增幅速度有望減?。欢诔啥颊w經(jīng)濟前景普遍看好的情況下，成都外資企業(yè)和涉外游客的數(shù)量會呈逐年上升的態(tài)勢。因此，撇開重大宏觀經(jīng)濟政策出臺等影響因素，成都未來2～3年內(nèi)五星級酒店的價格將保持基本小幅上漲。3.2.4成都市高星級酒店市場未來發(fā)展趨勢分析過幾十年的發(fā)展，成都市酒店業(yè)已步入了成熟發(fā)展階段，高星級酒店已經(jīng)形成了相當規(guī)模，各項設施配套完善，經(jīng)過對成都市高星級酒店市場及區(qū)域內(nèi)酒店市場的研究，對成都高星級酒店市場趨勢作出如下預測：成都市高星級酒店根據(jù)其發(fā)展規(guī)律，已經(jīng)形成了按城市CBD區(qū)域、交通主干道沿線及沿河濱江景觀帶分布的特征；未來在以上區(qū)域至少還將建成5家高星級酒店，成都酒店業(yè)即將步入一個高速發(fā)展階段；商務住宿、會展人群及旅游業(yè)是區(qū)域酒店市場的主要需求來源，隨著成都市“最佳旅游城市”榮譽的獲得、世紀城新會展中心的逐步成熟、試驗區(qū)效應帶來的投資環(huán)境的提升，預計未來以上三大需求將保持持續(xù)快速上升，不斷擴大區(qū)域酒店市場的容量。未來幾年的成都市酒店市場（尤其是高端酒店市場），將呈現(xiàn)出一個需求供應均高速增長的動態(tài)平衡狀態(tài)，根據(jù)《四川省旅游星級飯店發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》（2006年-2020年），到2010年，成都市將擁有五星級酒店12家；到2015年，成都市將擁有五星級酒店15家；到2020年，成都市五星級的擁有量將達到28家。3.2.5天府新城區(qū)域酒店市場分析項目所在區(qū)域內(nèi)聚集了國際會展中心、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)、極地海洋世界、四川電力、中國聯(lián)通、聯(lián)想等大型企事業(yè)單位，會展經(jīng)濟、旅游業(yè)、產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟及總部經(jīng)濟將為區(qū)域內(nèi)酒店提供強有力的客源支撐。因此，主題性酒店的競爭力較強，區(qū)域內(nèi)酒店具有較好的發(fā)展前景。區(qū)域酒店物業(yè)供給情況分析現(xiàn)有酒店供應情況區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有三家酒店建成營業(yè)。總房數(shù)為1620間左右，均為2006年后建成，配套設施完善。酒店名稱開業(yè)時間總層數(shù)房價前臺現(xiàn)價客房數(shù)配套設施世紀城假日酒店2006年18層標準間1121豪華間1380行政間1610套房2329標準間600豪華間650行政間800套房1100780間飯店餐飲設施：思飛咖啡廳、華府中餐廳、火舞巴西燒烤、食趣美食店、白領快餐。飯店娛樂設施：星空酒廊、健身中心、美容沙龍。世紀城洲際大飯店2008年30層高級標間2200豪華間2400貴賓房3000特色套房4000套房5000行政套房7500

高級間1200豪華間1400貴賓房1800特色套房2150套房2550行政套房3400560間飯店餐飲設施：廊橋咖啡廳、波堤斯意大利餐廳、香榭花園法國餐廳、龍軒中餐廳。飯店娛樂與健身設施：卡拉OK廳、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室。未來酒店供應情況從成都市天府新城規(guī)劃來看，項目所在區(qū)域內(nèi)正在建設及未來將要建設的高星級酒店將達到10家以上，包括成都茂業(yè)中心的茂業(yè)萬象大酒店、三峽廣場豪生國際大酒店，中航國際購物中心等高星級酒店及與本項目所在地相隔不遠的合景泰富地塊。如果我們擴大區(qū)域范圍，以天府大道為軸線向天府軟件園方向延伸，存在8家左右潛在開發(fā)的高星級酒店，即驕子世紀城對面的希頓國際廣場包含的超五星級酒店、天府軟件園A區(qū)對面的紫羅蘭酒店及天府軟件園C區(qū)的螺旋樓五星酒店等。高星級酒店在短時間內(nèi)的激增，將可能為區(qū)域市場在未來的一定時間內(nèi)帶來激烈競爭。據(jù)調(diào)查，預計未來3-4年，天府新城新增高星級酒店家數(shù)占到整個成都主城區(qū)新增總數(shù)的60%。區(qū)域酒店物業(yè)需求情況分析從區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)未來發(fā)展的需求來看，主要有幾個方面的客源給酒店業(yè)提供支撐，即世紀城新國際會展中心、極地海洋世界及高新孵化園等產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)。酒店客戶來源主要以商務辦公住宿為主，極地海洋世界建成后還將包括部分旅游住宿，同時還包括主城區(qū)無法消化的客源。會展經(jīng)濟2005年7月起，大型展會全面移師世紀城，已先后舉辦了泛珠三角9+2會議、啤酒狂歡節(jié)、世紀城成都之夜大型主題活動、糖酒會等大型會展活動，為周邊酒店業(yè)提供了大量的客源。2008年，雖受到地震災害和金融危機的雙重影響，成都會展業(yè)仍實現(xiàn)260多個展會活動產(chǎn)值超過13.5億元，躋身中國五大會展中心城市之列，預計2009年成都預計舉行會展節(jié)慶活動280個以上，拉動消費200億元以上?！吨袊鴷菇?jīng)濟年度報告》顯示，成都市會展業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展水平和綜合競爭力在全國中西部主要城市中穩(wěn)居第一位。世紀城新國際會展中心建成之后，承接了成都市80%以上展會，按成都市會展業(yè)的發(fā)展速度，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有及未來幾年的酒店配套無法滿足會展業(yè)高速發(fā)展的需要，大約只能滿足其80%的需求量。因此，隨著世紀城會展產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，天府新城未來幾年對酒店配套的需求旺盛。各產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供的商務客源項目所在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有天府軟件園、高新孵化園、成都市高新區(qū)教育科技產(chǎn)業(yè)園3個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，入住各類企業(yè)150余家，由此將為區(qū)域內(nèi)酒店提供一定量的商務客源，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住企業(yè)的不斷增加，商務客源有望進一步提高。除了以上客源，高新大廈及未來周邊將要建成寫字樓項目同樣將為區(qū)域內(nèi)提供一定量的商務客源，同時項目所在區(qū)域作為未來成都市副中心，將成為未來成都市的又一CBD中心，成都市商務客源將向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，其商務客源規(guī)模將不斷擴大。綜合以上分析，項目所在區(qū)域酒店業(yè)有商務辦公及旅游兩方面的客源作支撐，其中，會展業(yè)是現(xiàn)階段該區(qū)域酒店業(yè)需求的主要提供來源，并將長期作為酒店業(yè)的支撐；隨著該區(qū)域的逐漸發(fā)展及新的CBD中心的形成，各辦公區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)所提供的商務客源將進一步增加；未來海洋世界建成后，將為該區(qū)域酒店提供較穩(wěn)定的旅游住宿客源。區(qū)域酒店客戶群體分析行業(yè)背景主要是到成都市政府辦公的政府職員，到高新區(qū)商務出差的高科技企業(yè)職員及參加展會的參展企業(yè)人員。由此可見，區(qū)域內(nèi)酒店客戶群體的行業(yè)背景主要集中在政府部門、高科技企業(yè)、會展及其參展行業(yè)，其中由于展會種類多種多樣，使得地區(qū)內(nèi)酒店行業(yè)客源行業(yè)范圍較廣?？蛻魜碓磪^(qū)域內(nèi)酒店客戶來源主要包括國內(nèi)客源和國外客源兩類，國外客源主要是在成都高新區(qū)各產(chǎn)業(yè)園設廠的國外高科技企業(yè)所帶來的客源，國內(nèi)客源包括到成都參加各類展會的人員、會展企業(yè)客源、成都市周邊各市區(qū)縣政府職員及市外旅游客源。購買力區(qū)域內(nèi)既有高新區(qū)政府這樣的政府機關，也有四川電力、中國聯(lián)通、中石油等國有大型企業(yè)，同時在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)還有像聯(lián)想、愛立信及華為等各類高科技企業(yè)，一般具有較強的購買力。需求檔次、交通、區(qū)位、配套設施區(qū)域內(nèi)酒店客群多為國有大型企業(yè)、會展類企業(yè)、高科技公司，一般對產(chǎn)品需求檔次較高，有關渠道了解來看，政府機關公務人員一般住宿標準為4星級酒店；參加展會的企業(yè)從成本考慮也有可能以4星級酒店為標準；對于外資高科技企業(yè)，其一般住宿標準較高，可達5星級。從客群對酒店交通的要求來看，由于客群多為商務辦公人群，其對交通便捷的程度要求較高，一般希望能夠快速的達到市中心、城市各主要商務辦公區(qū)及機場等區(qū)域，以減少其在路途上消耗的時間?？腿簩^(qū)位的要求主要是酒店處于市中心或商務區(qū)內(nèi)，在主要交通沿線附近，交通便捷；區(qū)域內(nèi)有較好的商務辦公配套，商業(yè)配套齊全。客群對酒店配套主要的要求是，能夠提供舉行各種規(guī)模會議的場所；餐飲配套完備，能提供中西菜品，以滿足不同類型客戶的需要；擁有現(xiàn)代化的商務辦公配套，提供中英文字處理、寬帶網(wǎng)絡、復印、電傳、圖文傳真、國際國內(nèi)直撥電話、銀行、旅游票務、上網(wǎng)等服務；豐富的休閑娛樂設施，能夠提供健身、游泳、洗浴、按摩等服務；能夠使用國內(nèi)外信用卡。從長期來看，隨著總部經(jīng)濟的發(fā)展、會展及旅游業(yè)的逐漸壯大，勢必對酒店等相關配套行業(yè)需求加大，其帶來的波及效應將對酒店業(yè)起到促進作用。因此，在總部經(jīng)濟、會展經(jīng)濟及旅游業(yè)發(fā)展良好的前提下，區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)發(fā)展將步入一個較好的發(fā)展階段，本項目的酒店發(fā)展也將有廣闊的客戶資源。3.3寫字樓市場分析天府新城甲級寫字樓在未來2-3年，將出現(xiàn)較大的放量，中小企業(yè)發(fā)展所需的創(chuàng)新型寫字樓的供應量較少，在目前區(qū)域?qū)懽謽枪枯^大的情況下，開發(fā)具有特點、創(chuàng)新型的寫字樓將有著較強的市場競爭力。3.3.1成都市寫字樓市場成熟度分析成都市寫字樓市場格局及發(fā)展現(xiàn)狀如上圖所示，由于辦公物業(yè)用方對地段的要求，成都市寫字樓主要集中交通干道沿線，形成六大寫字樓集中區(qū)域。分布區(qū)人民南路天府大道沿線東大街沿線順城大街區(qū)域西大街區(qū)域南大街區(qū)域特點交通便利、位置優(yōu)越、樓宇形象檔次高、是未來成都高檔寫字樓最重要的聚集區(qū)域之一成都市辦公物業(yè)市場發(fā)展最為迅速也是發(fā)展空間最大的一個區(qū)域，交通便捷：“五縱三橫”及地鐵1號線，總部經(jīng)濟效應顯著目前商業(yè)氛圍濃于商務氛圍，隨著部分高檔寫字樓項目相繼落成，商務氛圍逐漸顯現(xiàn)，也是未來成都高檔寫字樓聚集區(qū)域之一位處傳統(tǒng)CBD核心，成都市最早的辦公物業(yè)集中區(qū)，辦公物業(yè)以純辦公為主，多為中檔或高檔，但隨著時間推移整體形象檔次稍顯老舊傳統(tǒng)商圈內(nèi)的辦公物業(yè)集中區(qū)，形象檔次不高交通便利，城南大量中小企業(yè)聚集地典型代表匯日央擴大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、國航世紀中心等高新國際廣場、特拉克斯國際廣場、天府軟件園一期、成達大廈等天府時代廣場、東方廣場等冠城廣場、新世紀廣場等國信廣場、國貿(mào)廣場等宏達大廈、成都高速大廈等成都市主要寫字樓區(qū)域成熟度分析可以看到，人民南路作為連接主城區(qū)和國際城南的交通要道，其沿線聚集了較大體量的甲級寫字樓，航天科技大廈、仁恒廣場、來福士廣場等將在未來兩年內(nèi)面市。未來人民南路將成為成都高檔寫字樓重要聚集區(qū)域之一。東大街和天府大道沿線尚有大量可開發(fā)土地，東大街是政府著力打造的金融商務大道，而天府大道沿線是國際城南的主軸，政府傾力打造的科技商務區(qū)，這兩個區(qū)域目前寫字樓開發(fā)都處于起步期、未來發(fā)展空間較大。相對于東大街區(qū)域，天府大道沿線規(guī)劃更為合理、可供開發(fā)的土地存量更多，未來發(fā)展空間更大。3.3.2天府新城寫字樓市場研究天府新城寫字樓樓分析區(qū)域內(nèi)寫字樓項目主要集中分布在南延線天府大道兩側(cè)。同時又分成三個集中的區(qū)域：成都行政中心區(qū)域、世紀城區(qū)域、天府軟件園區(qū)域。天府新城在售寫字樓供應分析項目等級體量（萬平米）區(qū)域內(nèi)在售寫字樓主要有拉德方斯大廈、特拉克斯國際廣場、中國水電大廈和城南科技廣場。在售總體量約18萬平米。除城南科技廣場，其他三座寫字樓均為甲級，預計未來1-2年這些項目都將被消化。天府新城在建、擬建寫字樓供應分析項目總體量（萬平方米）體量（萬平米）預計推出時間未來兩年天府新城將直接對外出租或出售的寫字樓有中信廣場和城南科技廣場，預計2010年初推出，總體量約31.6萬平米。目前區(qū)域內(nèi)存在大量的在建和擬建的企業(yè)總部，其中寫字樓體量總計約74萬平米。如此大的體量企業(yè)大都消化不完，按一般大型企業(yè)總部約4000人計算，按每人10平方米的行業(yè)標準預測，平均每個企業(yè)總部能夠消化的體量約4萬平米，企業(yè)總部總共能消化約40萬平米的寫字樓。剩余34萬平米的寫字樓將在未來兩年左右面向市場，對外出租或出售。天府新城潛在商業(yè)地塊供應分析相關地塊信息編號競得時間占地面積（萬平方米）理論最少可開發(fā)建面（萬平方米）用地性質(zhì)開發(fā)企業(yè)12007.02.094.08412.252商業(yè)金融業(yè)用地（不兼容住宅）四川省電力公司22007.02.141.5214.563旅館業(yè)用地（不兼容住宅）西藏紫羅蘭酒店管理有限公司32007.04.271.9775.931商業(yè)用地兼容金融保險業(yè)用地、貿(mào)易咨詢用地深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司42007.04.272.4097.227商業(yè)用地（不兼容住宅）深圳市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司52007.05.101.5384.614商業(yè)金融業(yè)用地（不兼容住宅）中國石油集團工程設計有限責任公司西南分公司62007.06.272.9728.916商業(yè)金融業(yè)用地（不兼容住宅）成都天合房屋開發(fā)有限責任公司72007.07.271.9725.916商業(yè)用地(禁設市場用地,且不兼容住宅)成都鑫達房產(chǎn)82007.07.272.0906.270商業(yè)用地(不兼容住宅)維金發(fā)展公司92007.09.282.2646.792商業(yè)金融業(yè)用地（不兼容住宅）成都蜀都嘉泰置業(yè)102007.09.283.91411.742商業(yè)金融業(yè)用地（不兼容住宅）成都正成投資112007.11.012.0646.192商業(yè)金融業(yè)用地（不兼容住宅）中石化西南公司122007.11.010.3330.999商業(yè)金融業(yè)用地（不兼容住宅）鼎能電力132007.11.012.6748.022商業(yè)金融業(yè)用地（不兼容住宅）成都蘇寧電器連鎖加盟有限公司142007.11.013.0049.012商業(yè)金融業(yè)用地（禁設市場）GROWINGSTATEHOLDINGSLIMITED（凱德置地）152007.11.012.7818.343商業(yè)金融業(yè)用地（不兼容住宅）成都一航瑞賽置業(yè)有限公司162008.06.062.8658.595商業(yè)用地成都鑫達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、成都大鼎置業(yè)有限公司、成都美美力誠百貨有限公司從土地供應方面可以看出，天府大道沿線有較大體量潛在商業(yè)用地，其中西藏紫羅蘭酒店管理有限公司競得的1.521萬平米的土地是開發(fā)成五星級酒店的；深圳中航地產(chǎn)競得的兩塊土地是開發(fā)成大型購物中心和酒店的；凱德置地競得的3.004萬平米的土地未來將開發(fā)成大型購物中心；蘇寧電器競得的2.674萬平米的土地是開發(fā)成大賣場的。除開這5宗土地，其他11宗商業(yè)用地有可能開發(fā)成寫字樓、酒店或大型購物中心，這11宗土地理論最少可開發(fā)建面總計約74萬平米。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運作周期大致在兩年左右這一規(guī)律推算，這部分成交地塊將于2009年和2010年集中推向市場，以謹慎計，未來這74萬平米的商業(yè)將會有30%開發(fā)成寫字樓。隨著知名企業(yè)的陸續(xù)入駐，整個南延線區(qū)域的商務氛圍會日益濃厚，樂觀估計未來這74萬平米的商業(yè)會有約70%開發(fā)成寫字樓。南延線區(qū)域目前這些潛在商業(yè)用地未來兩年內(nèi)將會有22.2-51.8萬平米的寫字樓推向市場。總的來說，未來天府新城寫字樓的供應將至少達到105.8萬平米。天府新城寫字樓需求量預測根據(jù)對成都市未來幾年寫字樓需求量的預測可看出，2009年-2012年成都市寫字樓的需求量分別為57.14萬平米、62.86萬平米、69.14萬平米、76.06萬平米。由于自2007年開始，成都市拍賣的商業(yè)地塊至少有30%在高新南區(qū)，南延線區(qū)域成為未來成都市寫字樓放量最大的區(qū)域，保守估計，南延線區(qū)域?qū)懽謽堑男枨罅恐辽僬汲啥际袑懽謽切枨罅康?0%。隨著市委市政府的南遷、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和五星級酒店的相繼落成、知名高新技術企業(yè)的不斷入駐，整個南延線區(qū)域的商務氛圍會日益濃厚，樂觀估計，南延線區(qū)域未來幾年寫字樓需求量將占成都市寫字樓需求量的50%。綜上分析，未來幾年南延線區(qū)域?qū)懽謽切枨罅繉⒄嫉匠啥际袑懽謽切枨罅康?0%-50%。2008年-2010年南延線區(qū)域?qū)懽謽切枨箢A測年份200820092010總計最小需求量（萬平米）15.5917.1418.8651.59最大需求量（萬平米）25.9828.5731.4385.98可以看到，2009年-2011年南延線區(qū)域最少消化寫字樓51.59萬平米，最多消化寫字樓85.98萬平米。通過以上對區(qū)域內(nèi)供應量和需求量的預測可看出，未來三年，區(qū)域內(nèi)寫字樓供應量最少為105.8萬平米，而區(qū)域內(nèi)最多消化寫字樓85.98萬平米，因此本案修建寫字樓是有一定的市場壓力。區(qū)域?qū)懽謽卿N售及租賃價格分析項目等級銷售均價（元/㎡）平均租金(元/㎡/月)物管費（元/㎡/月）銷售率高新國際廣場甲級780065-801495%拉德方斯大廈甲級12800/1520%-30%特拉克斯國際廣場甲級9000-1000080-90約1210%-20%中國水電大廈甲級8000-9000/60%城南科技廣場研發(fā)樓6000多/小戶型2元/㎡/月，大戶型5元/㎡/月80%-90%天府軟件園一期研發(fā)樓只租不售40595%科技財富中心研發(fā)樓只租不售5595%可以看到，區(qū)域內(nèi)寫字樓售價懸殊較大，主要是因為地理位置和產(chǎn)品品質(zhì)的不同。甲級寫字樓售價在8000-13000元/平米，研發(fā)樓售價約6000-7000元/平米。售價最高的拉德方斯大廈位于建設中的地鐵孵化園站上，且是地鐵1號線和地鐵6號線的交匯點，是成都唯一的站廈合一式頂級寫字樓。售價最低的城南科技廣場距離天府大道較遠，由于銷售時間較長，目前已是尾盤，產(chǎn)品品質(zhì)及外立面與拉德方斯大廈等甲級寫字樓有一定差距。另有一些寫字樓只租不售，如天府軟件園一期、高新國際廣場等，平均租金在40-90元/㎡/月不等。天府大道沿線區(qū)域入駐客群分析天府大道沿線寫字樓大多是企業(yè)總部，直接對外出租出售的不多，主要是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的研發(fā)樓，天府軟件園入駐的主要是世界500強類的知名企業(yè)。以下針對孵化園內(nèi)入駐客群來研究天府大道沿線區(qū)域入駐客群情況。高新孵化園內(nèi)約有近200家企業(yè)，其中員工人數(shù)在20人以下（包括20人）的小型企業(yè)約143家，員工人數(shù)在20-100間的中型企業(yè)約41家，員工人數(shù)在100以上的大型企業(yè)約16家。可以看到，孵化園內(nèi)的企業(yè)以中小企業(yè)為主，其中小型企業(yè)占園內(nèi)企業(yè)總數(shù)的71.50%。這些小型企業(yè)主要從事IT產(chǎn)業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)，包括生物制藥、軟件開發(fā)（財務軟件、游戲軟件、房地產(chǎn)軟件、地理信息系統(tǒng)軟件、物流軟件、高速鐵路軟件、醫(yī)院數(shù)字化管理軟件、航空軟件、教育軟件等）、網(wǎng)絡安全、移動通信、微波通信、系統(tǒng)集成、無線技術、投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)等。其中IT類企業(yè)約占小型企業(yè)總數(shù)的50%，生物制藥類企業(yè)約占小型企業(yè)總數(shù)的42%。孵化園內(nèi)小型企業(yè)的辦公面積大都在50-150平米。因此，天府新城的入駐企業(yè)由最初以IT行業(yè)各大型外企、中小民營企業(yè)占絕大多數(shù)的單一構成，將逐步演變?yōu)橛蒊T企業(yè)、各種行業(yè)以壟斷行業(yè)、相對壟斷行業(yè)為主的大型國企、央企的西南總部、外企研發(fā)中心以及金融服務后臺中心構成。區(qū)域特征將由高新產(chǎn)業(yè)集中區(qū)逐步向集高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、企業(yè)總部區(qū)、金融后臺區(qū)為一體的多元化商務區(qū)轉(zhuǎn)變，總部經(jīng)濟特征明顯。3.4休閑娛樂市場分析目前，成都市的娛樂市場業(yè)種較為單一，缺乏多元化的娛樂產(chǎn)業(yè)配套。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展及城市格局的變化，天府新城區(qū)域?qū)⒊蔀槌啥际行碌男蓍e娛樂帶，也將成為城市精英及白領階層休閑娛樂的主要聚集地。3.4.1成都休閑娛樂市場整體狀況成都休閑娛樂市場的構成成都休閑娛樂市場主要由茶樓、酒吧、水吧、迪吧、歌城、棋牌室、電玩、各種康體中心、電影院等構成。檔次從低到高，跨度較大。以上成都休閑娛樂的主要構成，其市場認可度較高。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，成都市的娛樂市場已不是單一業(yè)種能夠支撐，多元化方向發(fā)展成為主要趨勢。在成都市新建的復合型商業(yè)項目或是城市綜合體項目中，基于聚集人氣及擴大消費客群為目的，往往會囊括電影院、電玩、酒吧、餐飲、會所、夜總會等在其中。如百聯(lián)天府購物中心就包括有電影院、電玩、餐飲，會所娛樂，其在聚集人氣的過程中，也通過業(yè)態(tài)擴充取得良好的收益。成都休閑娛樂市場發(fā)展趨勢成都休閑娛樂市場呈現(xiàn)明顯不同的發(fā)展趨勢：大型休閑娛樂企業(yè)向商務繁華度高、具有全市影響力的區(qū)域集中，小型企業(yè)則向消費潛力大的新興社區(qū)發(fā)展。但相同的是新興的休閑娛樂場所均往檔次化及多元化方向發(fā)展。3.4.2成都市電影院市場發(fā)展特征分析成都電影市場擁有良好的客群基礎，主要消費群體年齡大致在18-35歲之間，以高學歷，高收入人群居多，是支撐電影消費的中堅力量，也是電影院的主要目標人群。成都市電影院發(fā)展現(xiàn)狀成都是一座有深厚文化底蘊的城市，濃厚的電影氛圍培育了一大批忠實的電影觀眾。隨著城市的發(fā)展及收入的提高，成都人在追求物質(zhì)生活的同時也更趨于精神層面的享受。而電影院也隨著越來越多的觀眾群體而向檔次化，規(guī)?；较虬l(fā)展。成都成為各大院線重點布局區(qū)域成都電影市場相對于其他城市而言具有一定的包容性，雖然有5家院線共同存在，但通過良性競爭出現(xiàn)了多贏的競爭格局。因此，各大院線均看好成都電影市場的發(fā)展，在競爭激烈的市場下仍加大開發(fā)及投資力度。萬達在2006年進入成都市場到2008年的金沙店開業(yè)，短短兩年時間已在成都市區(qū)擁有了4家高檔影院?？梢?，各大實力院線均將成都作為了全國布局的重心。成都2007年票房突破億元隨著2004年東方世紀電影廣場、紫荊電影院成為西南地區(qū)首批五星級電影院，電影院升級換代，成都電影市場迎來新的發(fā)展，2007年成都票房首次突破億元。成都電影市場發(fā)展較快，現(xiàn)市區(qū)擁有18座規(guī)?；挠霸?，也證明電影市場的巨大潛力。良性競爭，多贏格局將讓成都電影市場保持15%以上的增速。目前，成都電影市場良好的氛圍，還吸引了多家院線前來考察踩點，未來將有更多院線落戶成都。成都市電影院的發(fā)展特點空間分布特征成都市早期的高檔影院主要集中在商業(yè)繁華地帶，從王府井商圈至鹽市口商圈就集中了3條