安徽某住宅項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

PAGEPAGE63導(dǎo)語(yǔ)XX市位于淮北平原西部，是皖西北的中心城市，是中華民族史上開(kāi)發(fā)較早的地區(qū)之一，有著悠久燦爛的歷史文化。其文化歷史遺跡、名勝古跡、革命史跡遍布全市。隨著城市化、現(xiàn)代化建設(shè)的加速發(fā)展，XX市委、市政府抓住機(jī)遇，努力優(yōu)化城市建設(shè)投資環(huán)境，堅(jiān)持改革開(kāi)放、解放思想、實(shí)事求是、與時(shí)具進(jìn)的再創(chuàng)業(yè)精神，吸引國(guó)內(nèi)外的投資商參加X(jué)X市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)建設(shè)。XX房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)城市總體規(guī)劃，以建設(shè)XX第一人居為目標(biāo)，規(guī)劃堅(jiān)持以人為中心的設(shè)計(jì)思想、“由內(nèi)向外”的設(shè)計(jì)理念，以整體社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一基準(zhǔn)點(diǎn)，綜合運(yùn)用各種手法，創(chuàng)造富有特色的高品質(zhì)的居住環(huán)境，引領(lǐng)XX居住新潮流，提升XX城市形象品味。二00五年八月三日，我公司在XX市國(guó)土資源局掛牌競(jìng)得該宗土地出讓使用權(quán)，公司本著高效務(wù)實(shí)、依托市場(chǎng)、量力而行的原則，編寫(xiě)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，開(kāi)始履行實(shí)施對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)的具體工作。目錄第一章項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)實(shí)施企業(yè)簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目投資商二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商第二章可研報(bào)告編制依據(jù)一、項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)批準(zhǔn)文件二、項(xiàng)目可研報(bào)告編制的相關(guān)法律法規(guī)三、其他依據(jù)第三章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況（一）、項(xiàng)目名稱及性質(zhì)（二）、項(xiàng)目地理位置（三）、城市區(qū)位（四）、規(guī)劃道路（五）、地塊功能（六）、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模（七）、項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序和年限二、項(xiàng)目建設(shè)的背景（一）、項(xiàng)目的提出與確定（二）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)與原則三、項(xiàng)目建設(shè)的重要意義（一）、本項(xiàng)目的實(shí)施將極大地改變城市形象，提高城市的承載力和綜合服務(wù)能力，改善了市民的居住條件。（二）、本項(xiàng)目的實(shí)施具備了明顯的環(huán)境效益，將對(duì)XX城市的交通環(huán)境、綠色生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境起到明顯的改善作用。（三）、本項(xiàng)目的實(shí)施具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益，將極大地提高本區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平。第四章項(xiàng)目所在地商品房市場(chǎng)調(diào)研XX市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)概況（一）、房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)（二）、均價(jià)數(shù)據(jù)（三）、市調(diào)樓盤(pán)數(shù)據(jù)二、區(qū)域市場(chǎng)概況（一）、XX在售/待售樓盤(pán)（二）、城西二環(huán)附近（三）、老城區(qū)（四）、南二環(huán)附近（五）、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)三、項(xiàng)目比較（一）、競(jìng)爭(zhēng)住宅（二）、競(jìng)爭(zhēng)商鋪四、XX樓市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析（一）、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征（二）、我司對(duì)于市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論五、消費(fèi)者分析（一）、區(qū)域消費(fèi)者特征描述六、調(diào)研總結(jié)第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)一、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)二、規(guī)劃原則（一）、確定宏觀城市的設(shè)計(jì)觀（二）、貫徹以人為本的居住空間設(shè)計(jì)觀（三）、生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則（四）、公共服務(wù)設(shè)施超前原則三、設(shè)計(jì)理念（一）、“都市后現(xiàn)代主義”的設(shè)計(jì)理念的概念（二）、引入中國(guó)古典園林的設(shè)計(jì)思想（三）、以人為本（四）、如何營(yíng)造城市后現(xiàn)代生活空間？四、規(guī)劃設(shè)計(jì)五、工程技術(shù)規(guī)劃部分（一）、主要設(shè)計(jì)依據(jù)和規(guī)范（二）、結(jié)構(gòu)體系（三）、抗震縫、沉降縫、溫度伸縮縫（四）、其它（五）、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)（六）、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃總用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、東西兩區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表3、用地平衡表第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)（一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)中的環(huán)保意識(shí)與設(shè)計(jì)（二）、項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過(guò)程中和竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù)二、節(jié)約能源第七章項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序計(jì)劃一、分段實(shí)施時(shí)序二、項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)前期工作實(shí)績(jī)及計(jì)劃進(jìn)度第八章項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金回收計(jì)劃一、項(xiàng)目總投資與分期投資二、項(xiàng)目資金來(lái)源及籌措三、項(xiàng)目投資計(jì)劃表四、項(xiàng)目資金回收計(jì)劃表第九章項(xiàng)目投資可行性分析一、從投入產(chǎn)出進(jìn)行投資可行性分析（一）分析參數(shù)（附表一）說(shuō)明（二）投資成本估算（附表二）說(shuō)明（三）產(chǎn)出與利潤(rùn)收入計(jì)算（附表三）說(shuō)明（四）結(jié)論二、從市場(chǎng)供求關(guān)系進(jìn)行項(xiàng)目投資可行性分析（一）、住宅市場(chǎng)需求分析（二）、商品房市場(chǎng)需求分析（三）、分析結(jié)論第十章項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)分析（STRENGTHS）二、劣勢(shì)分析(WEAKNESSES)三、機(jī)會(huì)分析(OPPORTUNITIES)四、危機(jī)分析(THREAT)第十一章可行性研究結(jié)論一、本項(xiàng)目的實(shí)施有利于XX市的城市化、現(xiàn)代化建設(shè)……二、本項(xiàng)目具備明顯的社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益三、本項(xiàng)目基于上述十章的可行性研究分析，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯、可操作性強(qiáng)第一章項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)實(shí)施企業(yè)簡(jiǎn)介一、項(xiàng)目投資商(一)、浙江嵊州市宏鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司全資投資本項(xiàng)目XX市潁翔置業(yè)有限公司前身是浙江省嵊州市宏鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是一家擁有良好聲譽(yù)和行業(yè)口碑的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，企業(yè)秉承現(xiàn)代化企業(yè)管理理念，依靠靈活的經(jīng)營(yíng)體制與嚴(yán)格的科學(xué)管理體制相結(jié)合，獨(dú)立自主地企業(yè)行為與政府宏觀決策相結(jié)合，依據(jù)地域歷史文化承傳“品質(zhì)是發(fā)展的硬道理”的開(kāi)發(fā)理念和“敢為人先敢創(chuàng)一流”的企業(yè)精神，全力打造高品質(zhì)、高品位的房地產(chǎn)精品。浙江嵊州宏鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在浙江本地開(kāi)發(fā)了眾多成功項(xiàng)目，從而獲得了業(yè)界和購(gòu)房者的好評(píng)。主要開(kāi)發(fā)樓盤(pán)情況如下：湖濱新村——位于嵊州市三江街道的，總建筑面積8萬(wàn)平方米，該樓盤(pán)已于2000年全部售完，總投資1.2億人民幣；江濱西路18號(hào)商住樓——位于嵊州市市中心地塊，總建筑面積6000多平方米，總投資1800萬(wàn)元人民幣，已全部售完；三江花苑——位于嵊州市三江街道的商住樓，總建筑面積4萬(wàn)平方米，總投資8000多萬(wàn)元人民幣，已全部售完；萬(wàn)都豪庭——嵊州市最高檔的小區(qū)，總建筑面積達(dá)9萬(wàn)多平方米，總投資2.5億人民幣，于今年5月1日開(kāi)盤(pán)，銷售勢(shì)態(tài)良好。為促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，公司除了在嵊州本地保持相當(dāng)額度的開(kāi)發(fā)規(guī)模外，同時(shí)積極開(kāi)拓其他省市的建設(shè)項(xiàng)目，于2005年8月3日參加X(jué)X市〔2005〕－12號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)掛牌會(huì)，并以人民幣捌仟伍佰染拾萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得本地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，并將此地塊項(xiàng)目定名為“XX”，并于當(dāng)年成立XX市潁翔置業(yè)有限公司，致力于XX市阜臨路“XX”開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)，由此極大地提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，使企業(yè)在原有的基礎(chǔ)上得到跨越式發(fā)展。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商（一）、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱：XX市潁翔置業(yè)有限公司（二）、企業(yè)注冊(cè)地址：XX市潁州區(qū)潁州南路建設(shè)大廈17樓（三）、企業(yè)主要負(fù)責(zé)人：法定代表人：楊宇東董事長(zhǎng)：楊宇東總經(jīng)理：陳耀（四）、開(kāi)發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介XX市潁翔置業(yè)有限公司成立于2005年12月。公司注冊(cè)資金3000萬(wàn)元人民幣依托浙江嵊州市宏鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，從而具備國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)條件，專業(yè)從事于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大型企業(yè)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售。公司擁有一批綜合素質(zhì)高、管理體系健全、技術(shù)力量雄厚的專業(yè)技術(shù)人才，其中80%為中高級(jí)技術(shù)職稱。公司自創(chuàng)立以來(lái)始終堅(jiān)持“品質(zhì)是發(fā)展的硬道理”的開(kāi)發(fā)理念和“敢為人先爭(zhēng)創(chuàng)一流”的企業(yè)精神，全力打造高品質(zhì)、高品位的房地產(chǎn)精品。開(kāi)發(fā)企業(yè)極力將浙江先進(jìn)的居住開(kāi)發(fā)理念和成功經(jīng)驗(yàn)與XX社會(huì)共享，為XX廣大市民提供環(huán)境最優(yōu)、配套最好、品質(zhì)最高的社區(qū)。第二章可研報(bào)告編制依據(jù)一、項(xiàng)目實(shí)施相關(guān)批準(zhǔn)文件（一）、2005年8月3日簽訂的XX市〔2005〕－12號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)《掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)》（二）、2006年4月１2日，簽訂的XX市〔2005〕－12號(hào)地塊《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（三）、2006年4月３0日，市規(guī)劃局提供的項(xiàng)目《控制性規(guī)劃總平面圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》（四）、2006年3月２4日，市政府頒發(fā)的《市長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要》（五）、2006年4月１4日，市發(fā)展和改革委員會(huì)下達(dá)的《關(guān)于XX市潁翔置業(yè)有限公司“XX”建設(shè)項(xiàng)目予以備案的函》（六）、2006年4月１8日，市人民政府地名委員會(huì)下達(dá)的《關(guān)于“XX”標(biāo)準(zhǔn)命名的批復(fù)》（七）、2006年5月３1日，市規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（八）、2006年6月１2日，市國(guó)土資源局頒發(fā)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》二、項(xiàng)目可研報(bào)告編制的相關(guān)法律法規(guī)（一）、1997年第91號(hào)主席令公布的《中華人民共和國(guó)建筑法》；（二）、1998年九屆人大制定的《中華人民共和國(guó)土地管理法》；（三）、1989年第23號(hào)主席令所公布的《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；（四）、1994年第29號(hào)主席令公布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；（五）、1989年第22號(hào)主席令所公布的《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；（六）、1998年第248號(hào)國(guó)務(wù)院令發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；（七）、1998年第253號(hào)國(guó)務(wù)院令發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》；（八）、2000年第279號(hào)國(guó)務(wù)院令發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》；（九）、建設(shè)部【2000】31號(hào)文件發(fā)布的《工程建設(shè)質(zhì)量管理?xiàng)l例》；（十）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180—93）；（十一）、阜政發(fā)【1997】118號(hào)《XX市城市規(guī)劃管理辦法》；（十二）、（1995—2010）《XX市城市總體規(guī)劃方案》；三、其他依據(jù)（一）、由于本項(xiàng)目投資巨大、規(guī)劃范圍涉及面廣，且全部為市場(chǎng)化運(yùn)作，本項(xiàng)目投資商、開(kāi)發(fā)商曾委托寧波卓略房地產(chǎn)投資咨詢有限公司作了兩次市場(chǎng)調(diào)研。（二）、本報(bào)告第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容主要依據(jù)寧波大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院與XX市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院的規(guī)劃設(shè)計(jì)文本編寫(xiě)。（三）、由于投資商和開(kāi)發(fā)商自籌資金進(jìn)行項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，企業(yè)承擔(dān)了全部市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)董事會(huì)研究決定，由浙江宏鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和XX市潁翔置業(yè)有限公司共同負(fù)責(zé)編寫(xiě)本項(xiàng)目的可研報(bào)告。（四）、由于中介機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目投資咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)本項(xiàng)目的理想局限，其可行性研究報(bào)告不能承擔(dān)本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)和建設(shè)決策失誤造成的重大經(jīng)濟(jì)損失，所以本項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)單位沒(méi)有委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行本項(xiàng)目可行性研究工作。第三章項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況（一）、項(xiàng)目名稱及性質(zhì)本項(xiàng)目名稱：XX性質(zhì)：居住、商業(yè)以及其他配套建設(shè)（二）、項(xiàng)目地理位置1、本規(guī)劃區(qū)域位于XX市中心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。地塊南側(cè)為文峰公園，內(nèi)有古跡文峰塔，地塊南臨阜臨路，沿阜臨路西約300米為XX市又一著名古跡——魁星閣；而沿阜臨路往東約100米側(cè)為XX市的主要城市道路潁州中路。地塊東、北緊靠居民住宅，西至慧湖路。2、地塊東、北、西三面與居民住宅相臨，總體而言，地塊東側(cè)居民住宅環(huán)境相對(duì)較好，而北側(cè)居民住宅品質(zhì)相對(duì)較差。隨著本地塊的開(kāi)發(fā)，能夠迅速帶動(dòng)周邊地塊的發(fā)展。3、地塊南側(cè)是XX著名的文峰公園。公園環(huán)境優(yōu)美，歷史文化積淀豐厚，是市民休閑娛樂(lè)的重要場(chǎng)所。同時(shí)良好的生活環(huán)境為本地塊的開(kāi)發(fā)提供了良好的契機(jī)。由于地塊南北環(huán)境的差異，使本地塊的開(kāi)發(fā)成了區(qū)域城市改造的排頭兵。（三）、城市區(qū)位本地塊在城市中的區(qū)位極佳，在以地塊為圓心的生活圈內(nèi)包含了較多的城市功能，既有位于東北處的城市商業(yè)中心，又有市政府、文峰公園等城市功能地塊。（四）、規(guī)劃道路根據(jù)城市規(guī)劃的要求，南北向香港路以及東西向的金馬大道把整個(gè)地塊分割成三個(gè)地塊。同時(shí)對(duì)地塊西側(cè)的慧湖路進(jìn)行拓寬。（五）、地塊功能在本次規(guī)劃中要求在地塊南側(cè)設(shè)置一個(gè)同文峰公園相呼應(yīng)的大型城市廣場(chǎng)。（六）、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模1、建筑規(guī)模范圍：54802﹒3㎡（不含廣場(chǎng)用地）；2、總建筑面積：11642﹒9㎡，規(guī)劃戶數(shù)為611戶3、總投資估算（七）、項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序和年限1、項(xiàng)目分為二期建設(shè)，每一期建設(shè)周期為2年2、項(xiàng)目可實(shí)施流水作業(yè)，滾動(dòng)連續(xù)開(kāi)發(fā)的方式，總建設(shè)年限約為3年。二、項(xiàng)目建設(shè)的背景（一）、項(xiàng)目的提出與確定XX市委、市政府在進(jìn)入新世紀(jì)之后，提出了一系列“緊緊圍繞加快發(fā)展、富民強(qiáng)市、建設(shè)皖西北中心城市”的主題，認(rèn)真學(xué)習(xí)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，把優(yōu)化環(huán)境作為加快發(fā)展的第一要素，把招商引資作為加快發(fā)展的重中之重，吸引兄弟城市和海內(nèi)外朋友來(lái)XX投資興業(yè)。2005年中，投資商——浙江嵊州市宏鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司來(lái)到XX，受到了XX市委市政府的熱情招待，在實(shí)地考察之后，初選了一批項(xiàng)目作投資分析。隨后，浙江嵊州市宏鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于同年8月3日參加X(jué)X市〔2005〕－12號(hào)地塊國(guó)有土地使用權(quán)掛牌會(huì)，并以人民幣捌仟伍佰染拾萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得本地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。（二）、項(xiàng)目設(shè)計(jì)目標(biāo)與原則1、確定宏觀城市的設(shè)計(jì)觀：將XX“XX”的規(guī)劃設(shè)計(jì)作為一個(gè)提升XX市整個(gè)城市品位的重要契機(jī)。通過(guò)先進(jìn)的規(guī)劃理念、細(xì)致的設(shè)計(jì)手法，塑造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套設(shè)施齊全的城市居民新區(qū)。進(jìn)一步加快XX的城市化進(jìn)程；進(jìn)一步完善XX的城市綜合構(gòu)架；為XX人民提供一個(gè)以居住為主要功能，具有高質(zhì)量的物質(zhì)環(huán)境、高品質(zhì)的文化傳統(tǒng)、高效率的基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)化的公共生活、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的城市空間。2、貫徹以人為本的居住空間設(shè)計(jì)觀：重視創(chuàng)造舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，塑造富有個(gè)性的小區(qū)景觀。注重場(chǎng)所精神，宏觀上實(shí)現(xiàn)社區(qū)形態(tài)與地域大環(huán)境的融合，微觀上創(chuàng)造各組團(tuán)的認(rèn)知感，追求豐富多彩的空間與環(huán)境，以及獨(dú)具的空間形態(tài)。尊重片區(qū)發(fā)展的歷史軌跡和現(xiàn)實(shí)需求，發(fā)掘區(qū)域特色文化，居住文化與商業(yè)文化融合；充分考慮各方的利益關(guān)系，尤其是弱勢(shì)群體的利益；從當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際生活出發(fā)，強(qiáng)調(diào)居住生活的舒適性，購(gòu)物、就學(xué)等活動(dòng)的便捷性。3、生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則：注重土地開(kāi)發(fā)兼顧園區(qū)的生態(tài)化、環(huán)境保護(hù)的設(shè)計(jì)觀念。合理用地，集約用地；規(guī)劃依托城市景觀與基地周邊自然風(fēng)貌，結(jié)合片區(qū)內(nèi)部的綠地設(shè)計(jì)，共同構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的建筑、城、水、綠生態(tài)系統(tǒng)。結(jié)合花園式、園林式居住小區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃以“人——自然——環(huán)境”的對(duì)話為主題，強(qiáng)調(diào)水體和綠化的功能，結(jié)合自然的地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)的河流、水塘、公共綠地以及組團(tuán)內(nèi)部的綠地以形成出“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合的居住與公共服務(wù)園區(qū)。在建設(shè)過(guò)程中，充分考慮節(jié)能環(huán)保，注重建筑的采暖和保溫，嚴(yán)格控制污染的排放，積極倡導(dǎo)應(yīng)用新型的節(jié)能環(huán)保材料，把建設(shè)與環(huán)保緊密結(jié)合。4、公共服務(wù)設(shè)施超前原則：超前的、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置居住區(qū)的配套公共服務(wù)設(shè)施，完善社區(qū)的物業(yè)管理水平，通過(guò)高效靈活的住區(qū)智能化設(shè)計(jì)和配置完善的地埋式工程管線系統(tǒng)，確?！癤X”與城市基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的整體，把“XX”建成交通便捷、功能完善的現(xiàn)代化的信息社區(qū)。同時(shí)也為周邊社區(qū)乃至整個(gè)城市提供良好的生活、文化、就學(xué)、購(gòu)物、娛樂(lè)空間和設(shè)施。三、項(xiàng)目建設(shè)的重要意義以XX“XX”的規(guī)劃設(shè)計(jì)作為一個(gè)提升XX市整個(gè)城市品位的重要契機(jī)。通過(guò)先進(jìn)的規(guī)劃理念、細(xì)致的設(shè)計(jì)手法，塑造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套設(shè)施齊全的城市居民新區(qū)。進(jìn)一步加快XX的城市化進(jìn)程；進(jìn)一步完善XX的城市綜合構(gòu)架；為XX人民提供一個(gè)以居住為主要功能，具有高質(zhì)量的物質(zhì)環(huán)境、高品質(zhì)的文化傳統(tǒng)、高效率的基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)化的公共生活、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的城市空間。（一）、本項(xiàng)目的實(shí)施將極大地改變城市形象，提高城市的承載力和綜合服務(wù)能力，改善了市民的居住條件。本項(xiàng)目沿阜臨路建造小高層、高層住宅，面對(duì)文峰公園27000㎡大湖而建，就居住環(huán)境而言，可謂是開(kāi)創(chuàng)了XX第一的居所模式；同時(shí)，本項(xiàng)目將建設(shè)商業(yè)風(fēng)情街——香港路，將XX分為東西兩苑，收攬各項(xiàng)服務(wù)配套的同時(shí)，提升XX商業(yè)檔次，從而達(dá)到提高本地塊乃至XX的城市承載力和綜合服務(wù)功能。（二）、本項(xiàng)目的實(shí)施具備了明顯的環(huán)境效益，將對(duì)XX城市的交通環(huán)境、綠色生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境起到明顯的改善作用。1、臨阜臨路的8000㎡廣場(chǎng)用地，采用先進(jìn)的下沉式設(shè)計(jì)，與文峰公園倆倆相望，她的建成，將為阜城市民和外地游客的休閑、娛樂(lè)創(chuàng)造一個(gè)全新的舒適環(huán)境。（三）、本項(xiàng)目的實(shí)施具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益，將極大地提高本區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平。1、政府在付出少許代價(jià)后，通過(guò)地塊改造，加快完成了本區(qū)域內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（城市道路、城市廣場(chǎng)、城市綠地、排水、排污設(shè)施、電力、電訊設(shè)施等）和公共事業(yè)的配套建設(shè)。2、本項(xiàng)目提供了經(jīng)營(yíng)環(huán)境優(yōu)雅、地理位置優(yōu)越的沿街商業(yè)門(mén)面和商業(yè)街，為社會(huì)提供了許多就業(yè)機(jī)會(huì)和經(jīng)商發(fā)展的場(chǎng)所。由于區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯和規(guī)模效應(yīng)，將極大提高本區(qū)域的商業(yè)繁華度，在增加本區(qū)域經(jīng)商群體的經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)，也增加了本區(qū)域的政府財(cái)政、稅收收入。3、本區(qū)域的多層、小高層、高層住宅作為高檔商品房，購(gòu)房群體為高經(jīng)濟(jì)收入者。大量較為富裕的居民入住，其區(qū)域消費(fèi)也將具備相應(yīng)得經(jīng)濟(jì)效益。4、本項(xiàng)目的投資商、開(kāi)發(fā)商從長(zhǎng)遠(yuǎn)的、動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)分析，其投資具有一定的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，其經(jīng)濟(jì)效益是存在的。第四章項(xiàng)目所在地商品房市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)，是市場(chǎng)營(yíng)銷工作的重要內(nèi)容之一。有調(diào)查才有發(fā)言權(quán)。我司認(rèn)為，從XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的總體分析和預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目所在地競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)與可比性樓盤(pán)的縝密調(diào)查，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的鎖定分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目定位分析，并為下一步的項(xiàng)目市場(chǎng)推廣、總體策劃思路及物業(yè)開(kāi)發(fā)建議等打下扎實(shí)的基礎(chǔ)和科學(xué)依據(jù)。目的在于使本項(xiàng)目更適合市場(chǎng)需求，知己知彼，不盲目開(kāi)發(fā)，從而使本項(xiàng)目贏在起點(diǎn)，創(chuàng)造出更為可觀的價(jià)值。一、XX市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)概況（一）、房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)年份投資額（億元）增長(zhǎng)幅度20037.9148.85%200413.2667%200516.625%小結(jié)：從2003年至2005年房產(chǎn)投資額數(shù)據(jù)來(lái)看，房產(chǎn)發(fā)展迅速，每年都以較高的增長(zhǎng)幅度增長(zhǎng)。但從歷年的增長(zhǎng)幅度來(lái)看，房產(chǎn)投資呈現(xiàn)較快降溫趨勢(shì)，房產(chǎn)發(fā)展趨于平緩。（二）、均價(jià)數(shù)據(jù)年份均價(jià)增長(zhǎng)幅度2003115440%2004143124%2005年5月份160312%小結(jié)：從2002年開(kāi)始，XX房產(chǎn)開(kāi)始發(fā)力，房?jī)r(jià)也馬不停蹄的一路飆升。從2003年至2005年上半年房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速，增長(zhǎng)幅度明顯。但從增長(zhǎng)幅度來(lái)看有急速下降態(tài)勢(shì)，房產(chǎn)市場(chǎng)趨向平穩(wěn)。（三）、市調(diào)樓盤(pán)數(shù)據(jù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)數(shù)目（個(gè)）開(kāi)盤(pán)總建（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品形態(tài)主力戶型（㎡）銷售情況20045326F/3F/4F（以6F為主）108-140，190-26030％-100%20053206F/3F（6F為主）108-14060％-80%200615（已開(kāi)7個(gè)）94（已開(kāi)36）6F/3F/4F/9F（6F/3F為主）89-140，211-39020％-50％20076（2006大盤(pán)剩余量）733F/6F/9F（三國(guó)鼎立）85-140，211-380小結(jié)：從開(kāi)盤(pán)數(shù)目與開(kāi)盤(pán)總建來(lái)看，2005年量體略有下降，但2006年房市突然發(fā)力，開(kāi)盤(pán)數(shù)目與開(kāi)盤(pán)量均創(chuàng)新高，并且增長(zhǎng)幅度驚人，這與2005年出臺(tái)的宏觀調(diào)控有較大關(guān)系，因此在2006年開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)準(zhǔn)現(xiàn)房、結(jié)頂?shù)臉潜P(pán)量體占有一定比例。2007數(shù)據(jù)為2006年大型樓盤(pán)未開(kāi)余量，單體與總量體較大；從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，隨著房產(chǎn)發(fā)展，樓市產(chǎn)品也呈現(xiàn)多樣化，且各自量體有所變化，從2004-2005以6F的獨(dú)霸天下到2006年以6F/3F的平分秋色，再到2007年的3F/6F/9F的三國(guó)鼎立，說(shuō)明了競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)日趨激烈，產(chǎn)品更加細(xì)分化；從主力戶型來(lái)看，戶型面積也趨向多元化，單身公寓、平層住宅、復(fù)式、別墅都相不同程度出現(xiàn)。但依然改變不料以100-140平方米左右的大戶型為主的大形勢(shì)，從2005年市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，100-140平米左右面積占上市量的60％以上，但市場(chǎng)需求量則剛過(guò)30％，產(chǎn)品依舊需要調(diào)整；從樓盤(pán)銷售情況來(lái)看，各個(gè)樓盤(pán)銷售情況不一，有好有壞。因此可以看出客戶對(duì)樓盤(pán)偏好已形成分化，好的房產(chǎn)市場(chǎng)下也不一定能保證產(chǎn)品的快速去化，反之競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)也有機(jī)會(huì)突圍。二、區(qū)域市場(chǎng)概況（一）、XX在售/待售樓盤(pán)區(qū)域樓盤(pán)數(shù)目（個(gè)）總建（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品形態(tài)主力戶型（㎡）均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售率穎州區(qū)城西二環(huán)附近675.63F/6F/9F/11F（以6F為主，9F/11F其次）85-1401900-23002004-2006（集中在2006）60％-100％老城區(qū)526.26F/9F（基本上為6F）90-1502000-25002004-2006（集中在2006）50％-80％南二環(huán)附近3313F/6F/11F（6F為主）85-1401900-22002004-200630％-60％經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)6983F/4F/6F/9F（以3F為主，6F其次）88-122/211-3801200-28802004-2006（集中在2006）20％-80％小結(jié)：從區(qū)域分布來(lái)看，以潁州區(qū)城西二環(huán)附近以及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)放量最為集中，且單體量較大。大盤(pán)的出現(xiàn)必然導(dǎo)致品質(zhì)的提升，突出的表現(xiàn)就是在價(jià)格上同一區(qū)域相差一定數(shù)值，從客戶接受程度來(lái)看，品質(zhì)認(rèn)可度較強(qiáng)。從產(chǎn)品形態(tài)分析看，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以別墅為主，而潁州區(qū)則以多層為主，小高層在區(qū)域中零星分布，以城西二環(huán)附近放量最多。多層戶型一般跨度較大，從85-150之間不等，客戶選擇余地大，而小高層則集中于100-140之間的大戶型，客戶選擇余地小。（二）、城西二環(huán)附近區(qū)域樓盤(pán)名稱位置總建面積產(chǎn)品形態(tài)主力戶型均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售率城西二環(huán)附近明珠錦園中南大道與人民西路交匯處1.7610月100%西苑世紀(jì)名門(mén)清河西路與振興南路交匯處126F/3底85%怡和莊園二期XX市西二環(huán)路與清河路交匯處116F/9F101-11823002006年4月60%天瑞山莊潁南路與阜九路交叉口196F97-11521002006年5月60%（現(xiàn)推出1/3）明園XX市人民西路（三優(yōu)中學(xué)斜對(duì)263F/6F/9F/1106-15推出12*6F香格里拉二期清河路與西二環(huán)路交叉口5.96F89-1202006/08全部推出小結(jié)：城西二環(huán)附近樓盤(pán)規(guī)模大小不等，規(guī)模型小區(qū)注重品質(zhì)的打造；產(chǎn)品以多層為主，間有部分小高層以及別墅；主力戶型集中于100-135為主的三房，小戶型面積比重較小，160以上的復(fù)式以及別墅在小區(qū)中少量出現(xiàn)；城西二環(huán)線比較綿長(zhǎng)，地段以及小區(qū)品質(zhì)的差別形成了相差比較懸殊的價(jià)格。樓盤(pán)放量集中于2004以及2006年，去化情況良好，此地段客戶認(rèn)知度較佳。（三）、老城區(qū)區(qū)域樓盤(pán)名稱位置總建面積產(chǎn)品形態(tài)主力戶型均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售率老城區(qū)蘇州家園潁上中路3612月80%外灘國(guó)際新城一期勝利北路東側(cè)3.267月推出7*6F金灣名庭濱河中路與河濱東路交匯處36F/9F97-132.225002006年7月全部推出新大陸陽(yáng)光花園清河?xùn)|路與潁上南路交匯處46F102-10722002006-0450%溫州街人民中路136F120-1502006年8月小結(jié)：老城區(qū)樓盤(pán)量體大都較小，雖有大型樓盤(pán)出現(xiàn)，但從地塊來(lái)看，不易打造小區(qū)內(nèi)部景觀，樓盤(pán)品質(zhì)受到影響，此地段樓盤(pán)主要以地段優(yōu)越受到客戶認(rèn)同。產(chǎn)品形態(tài)比較單一，基本上以多層為主，只有一棟小高層。戶型集中在100-135的三房之間，只有少量復(fù)式存在。此地段樓盤(pán)價(jià)格受本身地理位置有關(guān)，人民路以及潁河路兩條東西走向道路能提升周邊物業(yè)價(jià)值。從現(xiàn)放量樓盤(pán)來(lái)看，客戶認(rèn)知度高，但樓盤(pán)大都未開(kāi)盤(pán)，因此具體表現(xiàn)還有待檢驗(yàn)。（四）、南二環(huán)附近區(qū)域樓盤(pán)名稱位置總建面積產(chǎn)品形態(tài)主力戶型均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售率南二環(huán)附近新天地XX汽車(chē)南站旁46F/11F141,21821002003年底30%萬(wàn)霖花苑二道河路與中清路交叉口206F/30465%（現(xiàn)推出3/5）翠玉江南南二環(huán)路（中國(guó)移動(dòng)大廈對(duì)面）76F85-1342006年7月全部推出小結(jié)：南二環(huán)樓盤(pán)不多，產(chǎn)品形態(tài)較豐富，但基本上是多層為主，小高層以及別墅只有極少部分存在，戶型集中在85-140之間，間有部分復(fù)式戶型，在價(jià)格上相差不多。從樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間以及銷售率來(lái)看，此地段客戶認(rèn)知度偏好較強(qiáng)，小高層在去化上受到阻礙，去化率不理想。多層表現(xiàn)尚好。（五）、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域樓盤(pán)名稱位置總建面積產(chǎn)品形態(tài)主力戶型均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售率經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)麗晶佳苑新陽(yáng)大道與緯二路交匯處256F/4F101-112/190-26017002004年末/2006年初4F80%,6F30%依心明園二期經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)街與裕安路交匯處26F70-10012002005年12月60%如意豪庭經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)223F/6F/9F88-122/211-3803F20002006-0320%(3F)明仕豪園緯二路與經(jīng)二路交匯處163F250-60028802006-0450％（一期49棟）聚隆別墅緯二路與經(jīng)二路交匯處123F240-39024002006年5月20%上海大花園經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)213F/4F260-27024002006-08小結(jié)：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)量體都較大，產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，以別墅為主，其它產(chǎn)品少量存在。戶型上由于是以別墅為主，因此面積都較大，集中于240-390之間，其中此地段復(fù)式產(chǎn)品有一定量的分布，多層以及小高層則集中在88-122之間，間有少量單身公寓。在別墅之間，價(jià)格相差較大，雖地段相差無(wú)幾，但品質(zhì)不一。明仕豪園別墅只有獨(dú)棟，而且小區(qū)周邊無(wú)店鋪設(shè)計(jì)，其他諸如景觀、物業(yè)等都采取高標(biāo)準(zhǔn)，因此價(jià)格自然不菲，與其他別墅比較在品質(zhì)上勝出一籌。開(kāi)盤(pán)時(shí)間以及銷售率來(lái)看，客戶對(duì)別墅認(rèn)知度較好，特別是具有出眾品質(zhì)的別墅，多層少量試水有一定成效，小高層留待檢驗(yàn)。由于別墅未放量量體較大，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。三、項(xiàng)目比較根據(jù)本項(xiàng)目所處的區(qū)域，我們認(rèn)為該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力同時(shí)又有較強(qiáng)的參考意義的樓盤(pán)必須具備三個(gè)條件：地理位置、景觀環(huán)境、品質(zhì)檔次，從而來(lái)刪選出如下競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。（一）、競(jìng)爭(zhēng)住宅確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象：從分析本項(xiàng)目可以了解到，本項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)集中于以下三點(diǎn)：1、老城區(qū)的絕版地段2、優(yōu)越的外部景觀優(yōu)勢(shì)3、小區(qū)的品質(zhì)高檔。因此在選定競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)時(shí)要圍繞這三個(gè)賣(mài)點(diǎn)來(lái)選擇，從近段時(shí)間調(diào)查可知，XX客戶的地段認(rèn)知度高，因此這三點(diǎn)主要以第一點(diǎn)為主展開(kāi)。從目前XX市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)來(lái)看，明園（優(yōu)越的地理位置/高檔小區(qū)）、香格里拉二期（優(yōu)越的地理位置/品質(zhì)佳）、新大陸·陽(yáng)光花園（老城區(qū)）、溫州街（老城區(qū)/景觀佳）、金灣名庭（老城區(qū)）、外灘國(guó)際新城一期（老城區(qū)/景觀佳）。1、地理位置優(yōu)越/小區(qū)品質(zhì)出眾樓盤(pán)名稱位置總建產(chǎn)品形態(tài)主力戶型戶型配比套型均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售情況明園XX市人民西路（三優(yōu)中學(xué)斜對(duì)263F260-290260-290//6F為主105-14286-892房23002006-6-15105-1423房134-160復(fù)式/9F/11F123-14240-50/123-142單身/3房香格里拉二期清河路與西二環(huán)路交叉口5.96F89-12089-922房24002006年8月116-1363房小結(jié)：明園與香格里拉二期都處于西二環(huán)線附近，都為城市主干道人民路與清河?xùn)|路延伸處，交通便利，便利的生活設(shè)施幾步外便有。兩個(gè)樓盤(pán)于近期公開(kāi)，其目標(biāo)群是高收入群體。簡(jiǎn)介：明園側(cè)重于小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)塑造，內(nèi)部景觀、樓盤(pán)細(xì)節(jié)、小區(qū)物業(yè)都下了一番功夫，在產(chǎn)品形態(tài)上也追求豐富多樣，涵蓋客戶群體廣泛。香格里拉二期主要側(cè)重于小區(qū)商場(chǎng)建設(shè)，沿街都設(shè)立店鋪，量體在2.5萬(wàn)平米，小區(qū)內(nèi)部也有步行街，側(cè)重商業(yè)化氛圍。在商業(yè)于住宅配比上，跟本案有類似之處。2、老城區(qū)/景觀佳樓盤(pán)名稱位置總建產(chǎn)品形態(tài)主力戶型戶型配比套型均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售情況新大陸·陽(yáng)光花園清河?xùn)|路與潁上南路交匯處46F102-107102-1073房22002006年4月50%溫州街人民中路136F115-1401052房27002006年8月115-1363房140-1604房金灣名庭濱河中路與河濱東路交匯處36F88-125882房26002006年7月97-1253房260復(fù)式9F1321323房外灘國(guó)際新城一期勝利北路東側(cè)3.26F100-14090-1042房27002006年8月115-1403房小結(jié)：這四個(gè)樓盤(pán)都屬于老城區(qū)范圍內(nèi)，地段有所差別，規(guī)模除了溫州街外都較小，產(chǎn)品形態(tài)也較為單一。現(xiàn)只有新大陸·陽(yáng)光花園開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售，表現(xiàn)良好，其他樓盤(pán)于近期公開(kāi)，此地段樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)將拉開(kāi)序幕。簡(jiǎn)介：新大陸·陽(yáng)光花園現(xiàn)只剩下7棟在發(fā)售，都已結(jié)頂。小區(qū)依仗優(yōu)越的地段，并沒(méi)投入在過(guò)多的品質(zhì)上，因此在價(jià)格上也不高。由于旁邊有一發(fā)電站，對(duì)去化有一定影響，但從表現(xiàn)來(lái)看還令人滿意;溫州街擁有絕佳的地理位置，但由于地塊為沿河狹長(zhǎng)型，因此小區(qū)內(nèi)部景觀難以打造。但旁邊有東城河流過(guò)，有一定景觀優(yōu)勢(shì)，只是水質(zhì)較差，應(yīng)得到治理。小區(qū)沿東城墻路打造一條步行街，增添小區(qū)業(yè)主的多元化生活;金灣名庭量體較小，處于老城區(qū)最為東北角，產(chǎn)品有小高層以及多層，除了自身的地段優(yōu)勢(shì)外，小高層能看到泉河的江景。小區(qū)現(xiàn)在正處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，小面積戶型基本被預(yù)訂，剩下大戶型以及復(fù)式;外灘國(guó)際新城一期地理位置優(yōu)越，除了占據(jù)城市商貿(mào)中心區(qū)外，還擁有幾大特色景觀（泉河以及清潁公園都在視線范圍內(nèi)）。而且整個(gè)外灘國(guó)際新城對(duì)外宣城為造城運(yùn)動(dòng)，其量體在100萬(wàn)平米左右，只是現(xiàn)只有部分在拆遷，其他還未啟動(dòng)。（二）、競(jìng)爭(zhēng)商鋪確定競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象：本項(xiàng)目具有相當(dāng)量的商鋪，依據(jù)本地段的商鋪來(lái)看，投資與自主經(jīng)營(yíng)這兩個(gè)比重都較大。從投資來(lái)講，XX市場(chǎng)上現(xiàn)有兩種，自負(fù)盈虧與招商返租，自負(fù)盈虧投資數(shù)額不一，以本項(xiàng)目來(lái)看港利·金茂廣場(chǎng)、溫州街步行街、錦城財(cái)富廣場(chǎng)以及外灘國(guó)際新城一期沿街商鋪與本項(xiàng)目在單價(jià)上近似，且地段也存在相似之處；招商返租則以大市場(chǎng)為主，一般返租率都在8％左右，對(duì)本項(xiàng)目的投資客有一定分流作用。自住經(jīng)營(yíng)確定的競(jìng)爭(zhēng)商鋪以經(jīng)營(yíng)商品在價(jià)格以及產(chǎn)品形式上相近為主，溫州步行街以及錦城財(cái)富廣場(chǎng)與外灘國(guó)際新城一期沿街商鋪在地段上極其類似，如果經(jīng)營(yíng)物業(yè)與周邊店鋪類似的話，則這些項(xiàng)目應(yīng)作為重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。1、主要競(jìng)爭(zhēng)商鋪樓盤(pán)名稱位置總建面積主力戶型均價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售率瑤海大市場(chǎng)二期XX市西二環(huán)路中南大道6號(hào)46040002006年4月50%匯鑫美居城人民西路雙龍橋西岸2.220-6080002006年初100％（還余一半未開(kāi)。）新時(shí)代家居裝飾廣場(chǎng)二道河路與中清路交叉口以東2.61060002005年初60%港利·金茂廣場(chǎng)人民西路與西二環(huán)路交匯處435-7070002006-0580%(推出一半)溫州步行街人民中路340-609000-100002006年8月錦城財(cái)富廣場(chǎng)清河路與西二環(huán)路交叉口2.560-2502006年8月全部推出小結(jié)：從投資來(lái)看，瑤海大市場(chǎng)二期、匯鑫美居城對(duì)外承諾以年返租8％比重，新時(shí)代家居裝飾廣場(chǎng)則對(duì)外承諾以年返租5％比重，在市場(chǎng)上表現(xiàn)不一，但得到市場(chǎng)的一定認(rèn)可，地段臨近城中心的商鋪受歡迎度高；從自住經(jīng)營(yíng)以及投資自負(fù)盈虧來(lái)看，與項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)盤(pán)只有港利·金茂廣場(chǎng)，得到市場(chǎng)認(rèn)可，優(yōu)越的地理位置、周邊濃厚居住氛圍深有影響。其他大型商鋪還未公開(kāi)，總量達(dá)到6.5萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)將趨向激烈，特別是位于人民路兩側(cè)的兩個(gè)項(xiàng)目對(duì)本案構(gòu)成較大競(jìng)爭(zhēng)。四、XX樓市未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析（一）、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征1．市場(chǎng)銷售周期比較合理，期房去化速度明顯慢于準(zhǔn)現(xiàn)房，絕大部分為自住型客戶，市場(chǎng)無(wú)泡沫。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后，屬于剛起步階段。就目前的市場(chǎng)調(diào)查情況來(lái)看，2003年—2005年XX商品房開(kāi)發(fā)累計(jì)總量約300萬(wàn)平方，其中竣工量約120萬(wàn)平方，平均去化率已經(jīng)達(dá)到88%，并且購(gòu)買(mǎi)客戶中90%都是自住型客戶，投資型客戶占的比例很少。供需基本平衡。政府在2006年南二環(huán)至三環(huán)之間推出11萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，這將對(duì)市場(chǎng)上中偏下品質(zhì)樓盤(pán)沖擊很大。特別是對(duì)南二環(huán)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)上的中偏下樓盤(pán)影響最大。從去年１－１０月份XX房地產(chǎn)交易中心顯示的數(shù)據(jù)來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。2．市中心區(qū)域可供選擇的樓盤(pán)少，主要集中在西二環(huán)和南二環(huán)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)近三年來(lái)土地開(kāi)發(fā)主要集中在沿西二環(huán)和南二環(huán)兩側(cè)、開(kāi)發(fā)區(qū)。據(jù)分析，其主要原因是由于XX老城區(qū)土地存量少，可供開(kāi)發(fā)地塊不多，基本上屬于改造工程，如“環(huán)球國(guó)際新城”、“春益苑”等；再加上XX“西擴(kuò)南拓”的城市發(fā)展規(guī)劃，老城區(qū)就基本沒(méi)有幾個(gè)樓盤(pán)可供選擇。另外，客戶的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)與樓盤(pán)的地域性有密切聯(lián)系，市區(qū)居民一般不愿意離開(kāi)市區(qū)范圍購(gòu)房。根據(jù)調(diào)查，西二環(huán)和南二環(huán)的購(gòu)買(mǎi)群體50%來(lái)自臨泉、阜南，而經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)群體中60%來(lái)自穎上，這說(shuō)明市區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力還有很大潛力可以挖掘。3．物業(yè)管理好、地段環(huán)境佳、品質(zhì)好的住宅小區(qū)成為市場(chǎng)的首選。由于住宅其本身缺陷，大部分必要的生活所需都必須靠外部配套來(lái)完善，因此好的周邊配套和環(huán)境成為消費(fèi)者購(gòu)房的首要參考因素，同時(shí)，物業(yè)管理的好壞直接關(guān)系到消費(fèi)者生命財(cái)產(chǎn)的安全性、住居環(huán)境品位，它是中上階層購(gòu)房者考慮的重中之重，同時(shí)也是當(dāng)前XX房地產(chǎn)特征的反映。據(jù)市調(diào)資料顯示，XX目前推出的住宅小區(qū)中，地段環(huán)境佳、物業(yè)管理好、品質(zhì)好的房源受到市場(chǎng)的親睞。“港利綠園”從2003年12月份推出到現(xiàn)在不到二年時(shí)間，因其地段環(huán)境周邊配套齊全和優(yōu)秀的物業(yè)管理，一期銷售率就達(dá)到100％，二期也基本售完。4.產(chǎn)品單一，多為多層，隨著城市的發(fā)展，小高層、高層產(chǎn)品需求潛力大。XX房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)落后，屬于剛起步階段。消費(fèi)者購(gòu)房心理還不成熟，對(duì)住房的要求還是以實(shí)用性這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去考慮。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，人們經(jīng)濟(jì)水平的提高和購(gòu)房心理的成熟，預(yù)測(cè)2006年初開(kāi)始XX消費(fèi)者對(duì)高層的產(chǎn)品會(huì)逐步接受，并在2007迎來(lái)高潮，但這離不開(kāi)開(kāi)發(fā)商的引導(dǎo)。我們可以從其它幾個(gè)項(xiàng)目如中南現(xiàn)代城、環(huán)球國(guó)際新城等，將陸續(xù)推出小高層產(chǎn)品看出今后市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。5、價(jià)格水平較合理，未來(lái)上升空間較大從2003年到現(xiàn)在，短短4年，房?jī)r(jià)已翻了一倍。現(xiàn)2006年上半年全市住宅房均價(jià)已達(dá)到2200元/平方米，較去年同期上漲25%。目前，老城區(qū)多層住宅均價(jià)大致在2600元/平方米左右，二環(huán)一帶住宅均價(jià)在2100元/平方米左右。05-06年XX存量住宅和成交商品住宅價(jià)格曲線圖：6、整體開(kāi)發(fā)水平和策劃營(yíng)銷水平不高從目前的市場(chǎng)來(lái)看，XX整體開(kāi)發(fā)和策劃水平較差，主要表現(xiàn)在：一、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏個(gè)性化設(shè)計(jì)。較多的產(chǎn)品為多層商住小區(qū)，其設(shè)計(jì)單一，例如中南現(xiàn)代城、春益苑、水岸名苑、港利綠園等，基本上屬于一類產(chǎn)品；二、促銷手段單一、主題理念不夠明確和突出、產(chǎn)品形象包裝不夠等。而XX作為皖西北中心城市，城市的匯聚力將越來(lái)越強(qiáng)，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)該有所區(qū)隔，個(gè)性化的產(chǎn)品需求將是房市發(fā)展的趨勢(shì)，例如，外立面有層次感、戶型設(shè)計(jì)有空間感、形象推廣有時(shí)尚感等等因素。這對(duì)開(kāi)發(fā)理念和策劃水平提出了更高的要求，同時(shí)也是一個(gè)極大的機(jī)會(huì)。（二）、我司對(duì)于市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論1、以價(jià)格為導(dǎo)向的傳統(tǒng)消費(fèi)形態(tài)將逐步向以品質(zhì)為導(dǎo)向的消費(fèi)形態(tài)所轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)呼喚較高品質(zhì)或高性價(jià)比的產(chǎn)品出現(xiàn)。2、消費(fèi)用途以自用為主，對(duì)于居住功能和環(huán)境品位提出了更高的要求。3、產(chǎn)品附加值將要有一個(gè)新的提高。由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品附加值將成為各個(gè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的賣(mài)點(diǎn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面也將走個(gè)性化路線，比如錯(cuò)層挑高產(chǎn)品的出現(xiàn)等。提高產(chǎn)品附加值，從而提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力將成為今后樓盤(pán)旺銷的一個(gè)重要因素。4、高層住宅將是市場(chǎng)發(fā)展一大趨勢(shì)。綜觀各地房地產(chǎn)市場(chǎng)，市中心用地越來(lái)越缺，當(dāng)周邊開(kāi)發(fā)量達(dá)到一定程度時(shí)，必然要向高處發(fā)展。而且高層住宅的出現(xiàn)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上揚(yáng)將起到一定作用。五、消費(fèi)者分析消費(fèi)者調(diào)研是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者特征、行為模式以及心理解析，發(fā)現(xiàn)并鎖定目標(biāo)客戶群，將對(duì)項(xiàng)目的銷售起到至關(guān)重要的作用。我們通過(guò)一系列的市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)項(xiàng)目周邊以及市中心的人群，以公務(wù)員、企事業(yè)單位職員、教師、醫(yī)生、私營(yíng)業(yè)主等為身份背景的人群中得到了結(jié)論，并以此作為我們鎖定目標(biāo)消費(fèi)群的依據(jù)。（一）、區(qū)域消費(fèi)者特征描述1、XX消費(fèi)者的購(gòu)房觀XX本地居民在置業(yè)時(shí)主要考慮三點(diǎn)：地段、配套和交通，至于房產(chǎn)的投資意識(shí)正在不斷上升，但受于階段因素，尚未完全成熟。在地段選擇上，具有較強(qiáng)的區(qū)域情結(jié)，且對(duì)環(huán)境和物業(yè)的要求也越來(lái)越高。需求的建筑類型：受到當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)水平所限，XX市民對(duì)于住宅的需求仍以多層為主，但小高層、高層也正在被一部份客戶所追求。底層復(fù)式與頂層帶閣樓被越來(lái)越多的XX人所接受，尤其對(duì)底層復(fù)式的追捧尤為明顯，銷售搶手。購(gòu)房群體：據(jù)了解，XX一般公務(wù)員年收入在3萬(wàn)左右，教師收入普遍不高，企事業(yè)單位中以電力局、財(cái)稅、銀行系統(tǒng)的職員收入較高，由于企事業(yè)單位職員收入穩(wěn)定，并通過(guò)按揭、公積金貸款，對(duì)房產(chǎn)品有較大的消費(fèi)力。近幾年XX私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使一部份私營(yíng)業(yè)主的個(gè)人資本積累到了相當(dāng)?shù)碾A段，因而這幾部分人群目前是XX本地購(gòu)房者的主力市場(chǎng)。2、目標(biāo)客戶鎖定（1）、多層目標(biāo)客戶群（認(rèn)同市中心區(qū)域）有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的普通公務(wù)員有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，因結(jié)婚或改善住宅而購(gòu)房的人群，且認(rèn)可多層住宅的家庭；文峰小學(xué)、XX一中的教職員工；附近商業(yè)、生活、公建配套以及自有商業(yè)等設(shè)施的從業(yè)人員有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，希望通過(guò)入住XX市中心高檔住宅來(lái)提升自己身份的周邊縣區(qū)居民；少量二次或多次購(gòu)房者，具有明晰或不明晰的投資意向。（2）、高層和小高層住宅目標(biāo)客戶群當(dāng)?shù)氐恼賳T、私營(yíng)業(yè)主等社會(huì)中上階層為主要的目標(biāo)客戶群有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，因結(jié)婚或改善住宅而購(gòu)房的人群，且認(rèn)可高層住宅的中青年家庭；文峰小學(xué)、XX一中的教職員工；附近商業(yè)、生活、公建配套以及自有商業(yè)等設(shè)施的從業(yè)人員有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，希望通過(guò)入住XX市中心高檔住宅來(lái)提升自己身份的周邊縣區(qū)居民。（3）、單身公寓目標(biāo)客戶群自由職業(yè)者為代表的年輕、時(shí)尚人士；具有一定前瞻性并打算投資置業(yè)者；從事新興行業(yè)的中小型企業(yè)（如：廣告、IT、裝修、咨詢行業(yè)）3、目標(biāo)消費(fèi)群心理特質(zhì)分析（1）、多層住宅目標(biāo)消費(fèi)群心理分析本案地處XX市中心，臨近文峰公園和教育設(shè)施、商業(yè)圈，符合傳統(tǒng)居住健康和生活便利的理念，加之首席中央生活社區(qū)和景觀住宅的定位，賦予了本案高尚住宅的內(nèi)涵。希望改善住宅條件，追逐身份地位的普通公務(wù)員；購(gòu)置住宅用以婚房的年輕人（年齡在22歲左右），追求住宅舒適和地段的優(yōu)越。但由于房款一部分出自老一輩，很可能對(duì)于多層的認(rèn)可度較高。這部分人群由于思想相對(duì)保守，對(duì)多層住宅保有情結(jié)（當(dāng)然也有價(jià)格和實(shí)用率因素影響），因而側(cè)重價(jià)格和多層住宅在這區(qū)域的稀缺性特征。周邊生活等設(shè)施的從業(yè)人員，他們對(duì)于區(qū)域的認(rèn)同度相對(duì)較高，本案在滿足工作、生活便利的前提下，強(qiáng)調(diào)的是生活的質(zhì)量和合適的住宅產(chǎn)品。XX本地的私營(yíng)業(yè)主和政府官員（年齡在30-50歲），具有良好的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，追求住宅環(huán)境的美好和樓盤(pán)品質(zhì)，從而體現(xiàn)自己身份地位。在發(fā)達(dá)城市打工，并有一定積蓄的返鄉(xiāng)者。他們擁有相對(duì)廣泛的見(jiàn)識(shí)，因而對(duì)住宅的要求較高。本案的外立面和景觀設(shè)計(jì)上具有優(yōu)越性，很大程度汲取了海派經(jīng)典建筑元素，這對(duì)于他們而言，會(huì)是一個(gè)真正擁有先進(jìn)住宅理念的機(jī)會(huì)。太和、臨泉、阜南等周邊區(qū)縣的購(gòu)房者，他們希望在市中心安家落戶。這部分人多數(shù)是從商者，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，跟風(fēng)攀比的心理較重。因而向他們展示入住中央城市生活區(qū)的身份象征以及實(shí)用性即可。（2）、高層、小高層住宅目標(biāo)消費(fèi)群心理分析政府官員和私營(yíng)業(yè)主追求的不僅僅是居住的舒適，更是追求身份和地位的象征，因而除了套型、朝向等因素外，更注重身份地位上，如物業(yè)服務(wù)、會(huì)所配套、雙重景觀、原生水景住宅等賣(mài)點(diǎn)。選擇本案購(gòu)置婚房的年輕人除了考慮自身的經(jīng)濟(jì)承受能力外，會(huì)對(duì)社區(qū)內(nèi)、外部環(huán)境比較重視，對(duì)高層或小高層住宅的認(rèn)可程度也相對(duì)較高。（3）、SOHO目標(biāo)消費(fèi)群心理分析自由職業(yè)者為代表的年輕、時(shí)尚人士選擇SOHO主要出于居家與工作一體，相互融合又能相對(duì)分離的目的，因而本案SOHO的套型成為吸引這部分群體的關(guān)鍵。從事新興行業(yè)的中小型企業(yè)（如：廣告、IT、裝修、咨詢行業(yè)）群體主要從公司所處的地段考慮。作為中小企業(yè)，資金有限，但公司的所在就代表著公司的形象，加之本案所處的地理位置擁有規(guī)?；奈幕?、商業(yè)廣場(chǎng)，擁有相對(duì)集中的客戶。本案在地段上所擁有的優(yōu)勢(shì)說(shuō)明了巨大的升值前景能夠吸引周邊區(qū)縣的投資者。（4）、商業(yè)廣場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群心理分析這部分客戶最為關(guān)心的是這里能否匯聚起足夠的人氣或是是否擁有足夠的人流，從而盈利。畢竟購(gòu)買(mǎi)商鋪的行為是純投資行為，因而在宣傳中側(cè)重商業(yè)廣場(chǎng)的造勢(shì)，營(yíng)造濃厚的中心商業(yè)街區(qū)的氛圍。而在本案的商業(yè)廣場(chǎng)動(dòng)線安排上，還是占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)，尤其是依靠交通干道和文峰公園游客所帶來(lái)的先天優(yōu)勢(shì)。六、調(diào)研總結(jié)（一）、、以價(jià)格為導(dǎo)向的傳統(tǒng)消費(fèi)形態(tài)將逐步向以品質(zhì)為導(dǎo)向的消費(fèi)形態(tài)所轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)呼喚較高品質(zhì)或高性價(jià)比的產(chǎn)品出現(xiàn)。（二）、消費(fèi)用途以自用為主，對(duì)于居住功能和環(huán)境品位提出了更高的要求。（三）、產(chǎn)品附加值將要有一個(gè)新的提高。由于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品附加值將成為各個(gè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的賣(mài)點(diǎn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面也將走個(gè)性化路線，比如錯(cuò)層挑高產(chǎn)品的出現(xiàn)等。提高產(chǎn)品附加值，從而提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力將成為今后樓盤(pán)旺銷的一個(gè)重要因素。（四）、高層住宅將是市場(chǎng)發(fā)展一大趨勢(shì)。綜觀各地房地產(chǎn)市場(chǎng)，市中心用地越來(lái)越缺，當(dāng)周邊開(kāi)發(fā)量達(dá)到一定程度時(shí)，必然要向高處發(fā)展。而且高層住宅的出現(xiàn)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上揚(yáng)將起到一定作用。（五）、我司對(duì)于XX銷售預(yù)測(cè)結(jié)論我司開(kāi)發(fā)的XX項(xiàng)目定位于XX市中心高尚名宅，在規(guī)劃、地理位置、面積配比、景觀設(shè)置采用目前國(guó)內(nèi)先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，充分適應(yīng)XX市民對(duì)于住宅的生活要求，吻合現(xiàn)代化城市的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，在XX良好的樓市環(huán)境下，展現(xiàn)出巨大的升值潛力。第二期建設(shè)開(kāi)發(fā)調(diào)研將進(jìn)一步深入，分期補(bǔ)充、完善。第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)一、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) （一）、《XX市城市總體規(guī)劃》（1995～2010年） （二）、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180～93（2003年版） （三）、XX市測(cè)繪管理處提供的地形圖（2005年11月） （四）、XX市土地勘測(cè)規(guī)劃院測(cè)量隊(duì)提供的XX市掛牌土地〔2005〕－12號(hào)地塊勘測(cè)定界圖 （五）、《建筑結(jié)構(gòu)荷載》GBJ9－87 （六）、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ10－89及93、96局部修訂 （七）、《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》JGJ3－91及97二、規(guī)劃原則（一）、確定宏觀城市的設(shè)計(jì)觀：將XX“XX”的規(guī)劃設(shè)計(jì)作為一個(gè)提升XX市整個(gè)城市品位的重要契機(jī)。通過(guò)先進(jìn)的規(guī)劃理念、細(xì)致的設(shè)計(jì)手法，塑造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套設(shè)施齊全的城市居民新區(qū)。進(jìn)一步加快XX的城市化進(jìn)程；進(jìn)一步完善XX的城市綜合構(gòu)架；為XX人民提供一個(gè)以居住為主要功能，具有高質(zhì)量的物質(zhì)環(huán)境、高品質(zhì)的文化傳統(tǒng)、高效率的基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)化的公共生活、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的城市空間。（二）、貫徹以人為本的居住空間設(shè)計(jì)觀：重視創(chuàng)造舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，塑造富有個(gè)性的小區(qū)景觀。注重場(chǎng)所精神，宏觀上實(shí)現(xiàn)社區(qū)形態(tài)與地域大環(huán)境的融合，微觀上創(chuàng)造各組團(tuán)的認(rèn)知感，追求豐富多彩的空間與環(huán)境，以及獨(dú)具的空間形態(tài)。尊重片區(qū)發(fā)展的歷史軌跡和現(xiàn)實(shí)需求，發(fā)掘區(qū)域特色文化，居住文化與商業(yè)文化融合；充分考慮各方的利益關(guān)系，尤其是弱勢(shì)群體的利益；從當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際生活出發(fā)，強(qiáng)調(diào)居住生活的舒適性，購(gòu)物、就學(xué)等活動(dòng)的便捷性。（三）、生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則：注重土地開(kāi)發(fā)兼顧園區(qū)的生態(tài)化、環(huán)境保護(hù)的設(shè)計(jì)觀念。合理用地，集約用地；規(guī)劃依托城市景觀與基地周邊自然風(fēng)貌，結(jié)合片區(qū)內(nèi)部的綠地設(shè)計(jì)，共同構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美的建筑、城、水、綠生態(tài)系統(tǒng)。結(jié)合花園式、園林式居住小區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃以“人——自然——環(huán)境”的對(duì)話為主題，強(qiáng)調(diào)水體和綠化的功能，結(jié)合自然的地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計(jì)的河流、水塘、公共綠地以及組團(tuán)內(nèi)部的綠地以形成出“點(diǎn)、線、面”相結(jié)合的居住與公共服務(wù)園區(qū)。在建設(shè)過(guò)程中，充分考慮節(jié)能環(huán)保，注重建筑的采暖和保溫，嚴(yán)格控制污染的排放，積極倡導(dǎo)應(yīng)用新型的節(jié)能環(huán)保材料，把建設(shè)與環(huán)保緊密結(jié)合。（四）、公共服務(wù)設(shè)施超前原則：超前的、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置居住區(qū)的配套公共服務(wù)設(shè)施，完善社區(qū)的物業(yè)管理水平，通過(guò)高效靈活的住區(qū)智能化設(shè)計(jì)和配置完善的地埋式工程管線系統(tǒng)，確?！癤X”與城市基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)成一個(gè)有機(jī)的整體，把“XX”建成交通便捷、功能完善的現(xiàn)代化的信息社區(qū)。同時(shí)也為周邊社區(qū)乃至整個(gè)城市提供良好的生活、文化、就學(xué)、購(gòu)物、娛樂(lè)空間和設(shè)施。三、設(shè)計(jì)理念（一）、“都市后現(xiàn)代主義”的設(shè)計(jì)理念的概念在設(shè)計(jì)中引入“都市后現(xiàn)代主義”的設(shè)計(jì)理念。它強(qiáng)調(diào)人與城市、人與居住環(huán)境、人與自然環(huán)境的和諧共處；強(qiáng)調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、和諧的社區(qū)人文環(huán)境，全力以赴的工作、盡情地享受生活的生活方式。與以往的居住相比，“都市后現(xiàn)代主義”的優(yōu)勢(shì)是改變了以往人們對(duì)現(xiàn)代都市只注重物質(zhì)表象而忽略人文建設(shè)的觀念，把居住區(qū)的建設(shè)作為城市綜合發(fā)展的載體和組織，真正使居住區(qū)成為人們生活的樂(lè)園。（二）、引入中國(guó)古典園林的設(shè)計(jì)思想小區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)相結(jié)合，形成了獨(dú)特的景觀空間。空間景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)：主題多樣、隔而不塞、欲揚(yáng)先抑、曲折縈回、余意不盡、遠(yuǎn)借鄰借的手法，使人們充分享受精神的愉悅。（三）、以人為本強(qiáng)調(diào)環(huán)境是住宅的院落，考慮到現(xiàn)代生活條件下人際關(guān)系的更趨獨(dú)立，居住空間設(shè)計(jì)力求恢復(fù)中華民主良好的親和怡樂(lè)的人際鄰里關(guān)系，使戶外空間成為居民的“花園”、“健身房”、“客廳”、“兒童游戲場(chǎng)”等。（四）、如何營(yíng)造城市后現(xiàn)代生活空間？1、沿地塊與城市主界面，構(gòu)筑大尺度、氣勢(shì)渾宏的新形態(tài)公共空間意念，在視覺(jué)空間上強(qiáng)化城市生活空間的表皮與視覺(jué)沖擊。2、利用居住人群的規(guī)劃效應(yīng)，建構(gòu)復(fù)雜的、精致的、連續(xù)界面的都市區(qū)生活商業(yè)服務(wù)“線”空間與“點(diǎn)”空間，凝聚與活躍各類不同人群的物質(zhì)意識(shí)社會(huì)意識(shí)，自我實(shí)現(xiàn)的全方位的都市新主義需求。3、多界面，多形態(tài)濱水居住生活，綠色生態(tài)居住生活，強(qiáng)化與提升居住空間的自然回歸屬性，超載都市生活中“人居”心境的根本需求，形成居住者引以為豪的生態(tài)綠色家園。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）、插入空間結(jié)構(gòu)分析圖“兩軸、三片”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)兩軸：以香港路為主軸，小區(qū)入口空間軸為次軸三片：文峰廣場(chǎng)、東苑、西苑空間主軸空間次軸文峰廣場(chǎng)西苑空間主節(jié)點(diǎn)東苑空間主節(jié)點(diǎn)（二）、插入城市界面分析圖硬界面：規(guī)劃區(qū)域周邊城市道路是該地塊與城市交融的聯(lián)系紐帶。該界面視覺(jué)效果以快速運(yùn)動(dòng)為特性，視覺(jué)界面空間處理突出“整體”與“慣性”的視覺(jué)效果。通過(guò)“點(diǎn)狀”居住體量與“線狀”、“塊狀”公建空間形成功能交往與視覺(jué)聯(lián)通，強(qiáng)調(diào)居住空間為城市景觀秩列的功能與形式作出貢獻(xiàn)。軟界面：該界面處理以“滲透”為空間方法。使綠地空間與居住空間之間不僅存在“看與被看”的視覺(jué)親和力，同時(shí)為使城市界面景觀柔化與豐富。高視點(diǎn)空間中視點(diǎn)空間低視點(diǎn)空間景觀滲透視覺(jué)硬界面視覺(jué)軟界面（三）、插入城市空間形態(tài)分析圖城市空間形態(tài)的構(gòu)成的二個(gè)要素：完整而具有連續(xù)性的城市視覺(jué)空間形態(tài)，使城市空間形態(tài)成為城市中的視覺(jué)新亮點(diǎn)?？臻g形態(tài)的節(jié)奏，視覺(jué)的阻隔與聯(lián)通以及視點(diǎn)與站點(diǎn)的空間功能相適應(yīng)。（四）、插入交通流線分析圖城市道路小區(qū)主要道路宅間道路地下車(chē)庫(kù)入口機(jī)動(dòng)車(chē)交通節(jié)點(diǎn)人行交通節(jié)點(diǎn)小區(qū)次入口小區(qū)主入口人行通道機(jī)動(dòng)車(chē)通道地下室（五）、插入景觀分析圖人們對(duì)居住的需求從基本生理需求的滿足逐步向心理與文化領(lǐng)域的更高層次推進(jìn)，住區(qū)不單是居住的功能，同時(shí)也是人們思想與情感交流的場(chǎng)所。人們不但關(guān)注內(nèi)部的居住空間，對(duì)居住的外部空間環(huán)境也越來(lái)越重視。區(qū)內(nèi)的景觀建筑布局和塑造是人們情感宣泄與交往意識(shí)的物質(zhì)背景?！叭c(diǎn)一線”的景觀布局三點(diǎn)：廣場(chǎng)和東苑中心庭院，西苑中心庭院。一線：聯(lián)系兩個(gè)地塊的景觀視線通廊。城市開(kāi)放景觀節(jié)點(diǎn)景觀軸景觀滲透小區(qū)內(nèi)部景觀節(jié)點(diǎn)（六）、插入住宅單體設(shè)計(jì)分析圖沿街建筑為平屋頂，更能符合城市公建的形象，而內(nèi)部住宅設(shè)計(jì)為坡屋頂則能給人以親近感，平坡結(jié)合設(shè)計(jì)豐富了城市輪廓。住宅底層架空不僅解決了底層日照不足的問(wèn)題，同時(shí)為入口廣場(chǎng)提供良好的視線穿透，使景觀更具層次感。八角窗的運(yùn)用不僅開(kāi)闊了房間的視野，同時(shí)豐富了整個(gè)建筑造型。由于位于建筑轉(zhuǎn)角，打破了以往建筑轉(zhuǎn)交的生硬感，使建筑顯得更加親切。住宅頂部的退臺(tái)為住戶提供了良好的休閑場(chǎng)所。頂層與閣樓連續(xù)的落窗為住戶提供了良好的視野，使整個(gè)庭院景觀最大限度地滲透入室。（七）、插入文峰廣場(chǎng)分析圖文峰廣場(chǎng)設(shè)計(jì)文峰廣場(chǎng)設(shè)計(jì)體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化中“合”的理念，整個(gè)廣場(chǎng)呈半圓型，結(jié)合周邊商業(yè)空間形成從周邊到圓心由“商業(yè)——休閑活動(dòng)——視覺(jué)景觀”的空間過(guò)渡。商業(yè)：沿建筑周邊設(shè)9米寬購(gòu)物步行街以滿足功能和人流集散的需要。休閑活動(dòng)：設(shè)兩個(gè)小型下沉式廣場(chǎng)，供市民休閑、娛樂(lè)、文化表演等使用。體現(xiàn)現(xiàn)代都市新生活的公共場(chǎng)所。視覺(jué)景觀：布置XX歷史文化名人雕塑，同時(shí)結(jié)合音樂(lè)噴泉形成廣場(chǎng)中心景觀區(qū)。突出體現(xiàn)XX文化名城的悠久人文積淀。水體是最透明有形而平常的，它滋潤(rùn)了都市區(qū)空間，過(guò)濾了喧鬧與塵埃，水體反襯著建筑實(shí)體空間，發(fā)散著都市生活的靈氣與溫存，各種形態(tài)的水體是表達(dá)都市生活的重要元素。西苑中心庭院空間開(kāi)合有序，景觀變化有致，視線通透，高潮迭起。既有江南園林的小橋流水，又有西式園林的幾何構(gòu)圖，再置一些現(xiàn)代材料的木構(gòu)玻璃廊和高科技小品，使得小區(qū)品位越升一個(gè)檔次，不失時(shí)代的特征。同時(shí)通過(guò)這個(gè)核心景觀區(qū)，把喧囂與寧?kù)o、人與自然、社區(qū)與城市的關(guān)系處理得恰如其分。街道培育起的濃烈的鄰里交往感情在高樓住區(qū)中已經(jīng)淡漠，城市休閑廣場(chǎng)即是對(duì)城市化空間的熱情展開(kāi)，更是對(duì)往日“街道生活”式的提升與發(fā)揚(yáng)。努力在居住中形成一個(gè)商業(yè)、娛樂(lè)、休閑的“廣場(chǎng)”；一個(gè)有豐富的對(duì)居住區(qū)全體居民、城市各種人流開(kāi)放的“公共起居空間”從而提供給人們?nèi)粘Ｉ钏杓跋嗷ソ涣鞯膱?chǎng)所，增強(qiáng)居住人流的認(rèn)同感及向心力。文峰廣場(chǎng)是城市文化的體現(xiàn)，是城市一張靚麗的名片。“看與被看”沿街高層位于小區(qū)的南側(cè)，公園的北側(cè)，使高層住戶充分享受雙景觀的愉悅。建筑既是看景的良好場(chǎng)所，同時(shí)又是被看的景觀。五、工程技術(shù)規(guī)劃部分（一）、主要設(shè)計(jì)依據(jù)和規(guī)范1、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GBJ9－872、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ10－89及93、96局部修訂3、《鋼筋混凝土高層建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與施工規(guī)程》JGJ3－91及97局部修訂4、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011－20015、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ7－876、《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94－947、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50038－94（二）、結(jié)構(gòu)體系1、十七層高層，結(jié)構(gòu)為十八層，框剪結(jié)構(gòu)，采用異形柱結(jié)構(gòu)形式。框架抗震等級(jí)四級(jí)，剪力墻抗震等級(jí)三級(jí)。2、十一層小高層，結(jié)構(gòu)為十二層，框剪結(jié)構(gòu)，采用異形柱結(jié)構(gòu)形式，框架抗震等級(jí)三級(jí)，剪力墻抗震等級(jí)三級(jí)。3、商用公寓，結(jié)構(gòu)為四層，框架結(jié)構(gòu)，不采用異形柱結(jié)構(gòu)形式，框架抗震等級(jí)三級(jí)。4、六層多層住宅，結(jié)構(gòu)為七層，框架結(jié)構(gòu)，采用異形柱結(jié)構(gòu)形式，框架抗震等級(jí)三級(jí)。（三）、抗震縫、沉降縫、溫度伸縮縫：針對(duì)目前商品混凝土框架住宅樓板裂縫問(wèn)題比較突出，本工程單體超過(guò)55米設(shè)溫度伸縮縫，并采取相應(yīng)的建筑措施。住宅樓與半地下車(chē)庫(kù)及商鋪之間設(shè)沉降縫。伸縮縫、沉降縫寬度均按抗震縫要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。（四）、其它：1、因本工程暫無(wú)詳細(xì)地質(zhì)材料，樁基選型待地質(zhì)資料提供后再作調(diào)整。2、因本工程擬建場(chǎng)地緊鄰原建筑及城市道路，基礎(chǔ)施工前需摸清地下市政、電信等管線布設(shè)情況，并采取可靠圍護(hù)措施，以免產(chǎn)生不良影響。3、本工程需具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位施工。（五）、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)1、給水工程規(guī)劃小區(qū)用水由阜臨路和惠湖路現(xiàn)狀市政給水管網(wǎng)供給，供水干管與市政管線連成環(huán)網(wǎng)，以保證供水的安全性。2、需水量預(yù)測(cè)（1）小區(qū)人口數(shù)量根據(jù)規(guī)劃，小區(qū)住戶數(shù)為615，按每戶3.2人計(jì)算，共計(jì)1968人。（2）規(guī)劃用水量指標(biāo)見(jiàn)表1（3）規(guī)劃用水量小區(qū)居民生活用水量Q1＝160L/人·d×1968人=315m3小區(qū)公建用水量Q2=315m3/d×40%=126m市政用水量Q3=2L/m2·次×（16988+54802×33.2％）＝70m3未預(yù)見(jiàn)用水量Q4=（315+126+70）×20％＝102m3最高日用水量Q＝Q1+Q2+Q3+Q4=613m3表1：規(guī)劃用水量指標(biāo)表代號(hào)用水項(xiàng)目用水指標(biāo)備注Q1小區(qū)居民生活用水160L/人·dQ2小區(qū)公建用水按居民生活用水總量的40％考慮商業(yè)面積較多Q3市政用水澆灑道路1L/m2·次澆灑次數(shù)一天2次綠化用水2L/m2·次一天1次消防用水量15L/S(普通住宅)同一時(shí)間一次，時(shí)間2小時(shí)Q4未預(yù)見(jiàn)用水量（Q1+Q2+Q3+Q4）×20％（4）、給水管徑根據(jù)用水量預(yù)測(cè)，小區(qū)生活給水干管管徑為125mm，支管管徑為75mm。小區(qū)給水管徑均采用PE管或球墨鑄鐵管。（5）、給水管網(wǎng)布置小區(qū)采用生活——消防相統(tǒng)一的供水網(wǎng)系統(tǒng)，為保證供水安全可靠性，小區(qū)給水管與城市給水管聯(lián)成環(huán)網(wǎng)。室外消火栓采用地上式，沿小區(qū)主要道路布置，消火栓間距不大于120米/個(gè)，小區(qū)共設(shè)置12處。在小區(qū)干管與城市供水管網(wǎng)接口處及干管與支管接口處設(shè)置閘閥井；給水管埋深不小于0.3、排水工程規(guī)劃根據(jù)XX市城市排水工程規(guī)劃，小區(qū)采用雨污合流制。（1）、排水流量預(yù)測(cè)合流管渠的設(shè)計(jì)流量由生活污水量和雨水量?jī)刹糠纸M成。（2）、污水量預(yù)測(cè)污水量按總用水量的85％計(jì)算，西區(qū)污水量：352m3/d，東區(qū)污水量：169m（3）、雨水排放標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)雨水計(jì)算采用XX市暴雨強(qiáng)度公式1313.45533+10.6136lgP(t+10(t+10.13445)0.744386 i——降雨強(qiáng)度（毫米/分鐘）2∑LP2∑L60Vt——地面集水時(shí)間t=t1+60Vt1——流到雨水口的集水時(shí)間，取10分鐘L——上游各段長(zhǎng)度V——上游各管段設(shè)計(jì)流速設(shè)計(jì)雨水流量Q=166.74ψ.i.Fψ——設(shè)計(jì)徑流系數(shù)，取0.65F——設(shè)計(jì)匯水面積（公頃）（4）、排水管徑小區(qū)東、西兩區(qū)排水管網(wǎng)由干管和支管組成。西區(qū)干管管徑為500mm，坡度為2‰；支管管徑為300mm，坡度為3‰。東區(qū)污水干管管徑為500mm，坡度為2‰；支管管徑為300mm，坡度為3‰。香港路排水管徑為D600mm，坡度為1.5‰。D600mm、D500mm的污水管道采用砼管道加防腐涂層，300mm的污水管采用PVC管材。（5）、排水管網(wǎng)小區(qū)生活污水需經(jīng)化糞池初級(jí)處理后，方可排入合流管渠。西區(qū)污水分別就近排入惠湖路和香港路市政污水管網(wǎng)；東區(qū)污水排入香港路市政污水管網(wǎng)。4、電力工程規(guī)劃（1）、用電負(fù)荷預(yù)測(cè)根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》，小區(qū)用電負(fù)荷預(yù)測(cè)采用單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)法，分居住建筑用電及公共建筑用電。居住建筑用電負(fù)荷指標(biāo)為20～60W/m2，取40W/m2，公共建筑用電負(fù)荷指標(biāo)為30～120W/m2，取80W/m2。經(jīng)計(jì)算，小區(qū)西區(qū)居住建筑用電量為1856kW，公共建筑用電量為1672kW，合計(jì)為3528kW；小區(qū)東區(qū)居住建筑用電量為1008kW，公共建筑用電量為1408kW，合計(jì)為2416kW；考慮到各用電單位同時(shí)滿負(fù)荷運(yùn)行的可能性較小，取0.75的折減系數(shù)，因此預(yù)測(cè)小區(qū)東、西兩區(qū)用電負(fù)荷分別為1812kW、2646kW。（2）、供電規(guī)劃供電電源、電壓的選擇小區(qū)電源采用城市供電系統(tǒng)進(jìn)行供電，由城市供電系統(tǒng)引入電力線，小區(qū)東、西兩區(qū)供電自成系統(tǒng)，供電系統(tǒng)輸入電壓為10kV，輸出電壓為380/220V。供電服務(wù)半徑分區(qū)380/220V電壓供電服務(wù)半徑為300m以內(nèi)，一般宜200～250m為宜。規(guī)劃結(jié)合小區(qū)組團(tuán)劃分，東區(qū)設(shè)置1座箱式配電房，西區(qū)設(shè)置2座箱式配電房，以方便區(qū)內(nèi)供電。供電線路規(guī)劃小區(qū)供電線路采用地埋方式，至低壓箱式配電房的高壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，在配電房入口處穿管埋地引入。由低壓變電所至小區(qū)各建筑的電纜在電纜溝內(nèi)敷設(shè)，部分地段采用直埋式敷設(shè)，凡跨越道路處預(yù)埋D100mm鍍鋅鋼管保護(hù)，道路每隔50～80m設(shè)過(guò)路管一處。5、電訊工程規(guī)劃根據(jù)小區(qū)總體規(guī)劃，住宅按每戶1部電話計(jì)算，商辦建筑按每50m26、有線電視工程規(guī)劃有線電視線路采用同軸電纜與電信電纜平等敷設(shè)，以分區(qū)傳輸方式組成網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，間隔一段距離適當(dāng)加入干線放大器，每棟樓可再加放大器，有線電視電纜均為地埋暗敷設(shè)。7、燃?xì)夤こ桃?guī)劃規(guī)劃小區(qū)氣源為天然氣，按每一天需2.5m3燃?xì)庥?jì)算，預(yù)測(cè)小區(qū)每天共需要1538m3燃?xì)?。?guī)劃從阜臨路引入管道燃?xì)猓Y(jié)合小區(qū)規(guī)劃，沿阜臨路兩側(cè)各設(shè)置1處燃?xì)庹{(diào)壓箱。小區(qū)燃?xì)飧晒懿捎肈8、防災(zāi)規(guī)劃（1）、防洪規(guī)劃的防洪標(biāo)準(zhǔn)參照有關(guān)要求，按百年一遇考慮（部分重要項(xiàng)目和設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)實(shí)際需要適當(dāng)提高），對(duì)周邊河流進(jìn)行整治，定期疏浚河道。（2）、消防規(guī)劃規(guī)劃區(qū)內(nèi)消防水源以城市市政給水管網(wǎng)供水為主，河道等天然水源為輔，規(guī)劃以同一時(shí)間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)2次，一次滅火用水量65升/秒的標(biāo)準(zhǔn)考慮消防用水。區(qū)內(nèi)沿各級(jí)道路布置消火栓，間距≤120米。公共設(shè)施內(nèi)按建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范的在關(guān)要求，布置室內(nèi)外消火栓、消防水池等消防設(shè)施。（3）、人防規(guī)劃按照“長(zhǎng)期準(zhǔn)備、重點(diǎn)建設(shè)、平站結(jié)合”的總體方針，貫徹與經(jīng)濟(jì)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，與城市建設(shè)相結(jié)合的原則，進(jìn)行人防規(guī)劃與建設(shè)。9、抗震規(guī)劃（1）、抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)本區(qū)地震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)為基本烈度7度，一般民用工程按基本烈度設(shè)防，交通、通信、供電、供水、液化氣供應(yīng)、醫(yī)療衛(wèi)生、消防等城市生命線工程按基本烈度提高一度采取抗震措施。（2）、抗震規(guī)劃新建的各類建筑應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行的《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11－89》進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，由市建設(shè)行政主管部門(mén)監(jiān)督管理。加強(qiáng)區(qū)內(nèi)避震疏散體系建設(shè)（如公園、廣場(chǎng)），提高區(qū)內(nèi)生命線工程的防震能力，從而提高區(qū)內(nèi)綜合抗震能力。區(qū)內(nèi)的防災(zāi)、避難場(chǎng)地結(jié)合區(qū)內(nèi)綠地及廣場(chǎng)建設(shè)，并保證區(qū)內(nèi)避難通道暢通。10、環(huán)境保護(hù)與環(huán)衛(wèi)規(guī)劃（1）、環(huán)境保護(hù)開(kāi)發(fā)建設(shè)堅(jiān)持環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律和生態(tài)規(guī)律，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，堅(jiān)持預(yù)防為主、防治結(jié)合的方針，全面規(guī)劃、合理布局。運(yùn)用經(jīng)濟(jì)的、法律的、行政的手段，強(qiáng)化環(huán)境管理，搞好區(qū)內(nèi)的環(huán)境建設(shè)。規(guī)劃大氣環(huán)境質(zhì)量要求達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境噪聲要求達(dá)到國(guó)家城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的要求，晝間達(dá)到50dBA，夜間達(dá)到40dBA。規(guī)劃地面水水質(zhì)為國(guó)家三類水體標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)內(nèi)實(shí)行雨污水流排水體制，雨水就近排入河道，污水排放由區(qū)域污水排放工程統(tǒng)一進(jìn)行處理。（2）、環(huán)衛(wèi)垃圾規(guī)劃區(qū)內(nèi)生活垃圾采用定點(diǎn)收集，居住區(qū)垃圾采用袋裝收集。規(guī)劃區(qū)內(nèi)垃圾經(jīng)環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一收集后運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。公共廁所規(guī)劃在各公共設(shè)施、居住等用地內(nèi)布置公共廁所，生活區(qū)內(nèi)公共廁所以3000人標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置一座。規(guī)劃公廁類型為水沖式II類公廁。（3）、無(wú)障礙設(shè)計(jì)為方便殘疾人和老年人的生活，小區(qū)內(nèi)考慮了無(wú)障礙設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)的人行系統(tǒng)均考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，按規(guī)范的要求進(jìn)行坡道、盲道的設(shè)計(jì)，并在人車(chē)交叉口設(shè)置燈光和聲音的提示。所有的公共服務(wù)設(shè)施均考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，小高層和高層入口均設(shè)殘疾人坡道。11、防排煙設(shè)計(jì)說(shuō)明（1）、地下自行車(chē)庫(kù)及地下汽車(chē)庫(kù)均設(shè)置機(jī)械通風(fēng)與排煙合用系統(tǒng)，排風(fēng)及排煙量均按6次/時(shí)換氣次數(shù)考慮。（2）、地下人防按6級(jí)人員掩蔽工程考慮，設(shè)有清潔式、濾毒式、隔絕式三種通風(fēng)方式，清潔式通風(fēng)量按6m3/(p·h)設(shè)置，濾毒式通風(fēng)量按2.5m3/(p（3）、防煙樓梯間及合用前室均設(shè)置機(jī)械正壓送風(fēng)系統(tǒng)，其余壓值分別為防煙樓梯間40－50Pa，合用前室為25－30Pa，正壓送風(fēng)機(jī)均設(shè)置于屋頂。12、住宅智能化系統(tǒng)由于社會(huì)發(fā)展的日新月異，住宅的智能化已越來(lái)越受到重視，本小區(qū)設(shè)計(jì)中考慮設(shè)置信息共用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，管線入戶預(yù)留接口，住戶內(nèi)相關(guān)信息以總線方式通過(guò)環(huán)網(wǎng)，傳輸至小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，該網(wǎng)格系統(tǒng)具有以下功能：（1）、與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)（INTERNET）連結(jié)。（2）、可通過(guò)戶內(nèi)終端享受物業(yè)管理中心所提供的服務(wù)，如購(gòu)物、醫(yī)療保健咨詢、家庭教學(xué)、了解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交通信息等。（3）、防盜報(bào)警戶內(nèi)設(shè)紅外探測(cè)器，與物業(yè)中心聯(lián)網(wǎng)。操作以鑰匙開(kāi)關(guān)啟閉，主人外出時(shí)，將大門(mén)保險(xiǎn)旋動(dòng)兩圈鎖定后，室內(nèi)的防盜報(bào)警裝置就被自動(dòng)開(kāi)啟，主人歸來(lái)后，只要用鑰匙打開(kāi)門(mén)鎖，防盜報(bào)警裝置即被關(guān)閉。（4）、煤氣泄露報(bào)警采用進(jìn)口氣敏管探測(cè)器，用于防止煤氣裝置不完全燃燒或煤氣泄露所產(chǎn)生毒氣的報(bào)警。（5）、匪情求救報(bào)警當(dāng)室內(nèi)由于暴力入侵而使主人受到傷害威脅時(shí)，或主人因身體不適需要求助時(shí)，可按動(dòng)報(bào)警求救按鈕通知警衛(wèi)室救援。（6）、監(jiān)控中心以聲音、閃光、戶門(mén)牌號(hào)，分類另在監(jiān)控屏批示報(bào)警，同時(shí)將報(bào)警住處和報(bào)警時(shí)間等信息存儲(chǔ)在電腦記錄里，以便日后查證。（7）、三表出戶抄表住戶三表信息通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)傳輸至物業(yè)管理中心主機(jī)，進(jìn)行記錄存儲(chǔ)。13、住宅建設(shè)新成果應(yīng)用（1）、結(jié)構(gòu)采用冷軋帶肋鋼筋，節(jié)約鋼材水泥提高質(zhì)量。（2）、承重墻采用240厚KDI空心磚，節(jié)約土地資源，保護(hù)農(nóng)田。（3）、住宅外門(mén)窗采用彩鋁門(mén)窗，臨街住宅采用中空隔間玻璃，密封性好，提高隔聲、隔熱性能。（4）、取消多層層頂水箱，采用變頻恒壓供水系統(tǒng)。（5）、小區(qū)路燈使用光控、時(shí)控技術(shù)控制開(kāi)關(guān)。（6）、廚房衛(wèi)生間廢水管、雨水管和污水管采用UPVC管，生活給水管用塑復(fù)合管，室外排水管采用UPVC加筋管。（7）、綠地自動(dòng)噴灌系統(tǒng)。（六）、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、規(guī)劃總用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位指標(biāo)值 規(guī)劃總占地㎡62802.3其中建設(shè)用地面積㎡54802.3廣場(chǎng)用地面積㎡8000建筑總占地面積㎡16621.8總建筑面積㎡116642.9其中住宅用地面積㎡75247.8商鋪用地面積㎡33880.8會(huì)所用地面積㎡980閣樓、躍層用地面積㎡6534.3容積率萬(wàn)㎡/ha2.13建筑密度﹪30.3綠地率﹪36.4居住戶數(shù)戶611居住人口人1955戶均人口人/戶3.2停車(chē)位輛2272、東西兩區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目東區(qū)西區(qū)建設(shè)用地面積2080233999規(guī)劃戶數(shù)206戶405戶總建筑面積4510071792基底面積628610455容積率2.172.11建筑密度30.230.83、用地平衡表項(xiàng)目用地m2m/人％居住小區(qū)用地54802.3281001、住宅用地2890014.752.72、公建用地128426.723.43、道路用地8405.34.315.44、公共綠地46552.388.5第六章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目十分注重環(huán)境保護(hù)。環(huán)保在規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目施工階段，竣工后的管理階段都做了充分考慮。（一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)中的環(huán)保意識(shí)與設(shè)計(jì)本項(xiàng)目在環(huán)境保護(hù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，突出了“綠色”和“生態(tài)”。主要體現(xiàn)如下：1、對(duì)于文峰公園和西面水系的充分利用本項(xiàng)目選址于此，很大程度上得益于項(xiàng)目所在地是XX市中心絕版的多重生態(tài)水景環(huán)境。南面的文峰公園是本項(xiàng)目最大“私享花園”；西面為水系；東面的慧湖；我們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)中和建成后，在利用、享受大自然留給我們的這些生態(tài)水系同時(shí)，更將予以最好的保護(hù)和養(yǎng)護(hù)。特別是社區(qū)內(nèi)水景與文峰公園內(nèi)27000㎡湖景兩兩呼應(yīng)，本項(xiàng)目將成為XX市中心唯一的擁有獨(dú)立休閑廣場(chǎng)的雙水景名宅。2、對(duì)生態(tài)綠地的利用與建設(shè)本項(xiàng)目建成后的綠化體系將由地塊周邊的大面積生態(tài)綠地、組團(tuán)集中綠地和宅間綠化、道路和8000多㎡的開(kāi)放式廣場(chǎng)等組成。（1）、周邊的大面積生態(tài)綠地——文峰公園（2）、社區(qū)內(nèi)組團(tuán)景觀設(shè)置主體風(fēng)格：有機(jī)結(jié)合文峰公園中式景觀特色，吸收XX區(qū)域文化因素，忠實(shí)于“以人為本”的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，充分使用36%的綠化率，將整個(gè)社區(qū)景觀組織為三個(gè)序列：第一景觀序列為公共性的中心綠地空間。與文峰公園相呼應(yīng)，設(shè)置園林綠地、下沉式噴泉主題廣場(chǎng)公園加背景音樂(lè)，配以建筑小品、亭臺(tái)廊榭、曲橋流水、假山湖石等，將觀賞性和休閑性相結(jié)合，歸屬整個(gè)社區(qū)使用，是相互認(rèn)識(shí)熟悉、互助的地方，是鄰里交往、游樂(lè)休憩的主要場(chǎng)所。第二景觀序列為半公共性的住宅庭院，考慮分為春、夏、秋、冬四園，沿襲中原傳統(tǒng)庭落空間形態(tài)，使之與中央景觀相結(jié)合，融為一體。東西向以夏園、秋園兩個(gè)景觀庭落，南北向則以“春園、冬園”的景觀軸與夏、秋園相對(duì)。春園配以迎春、玉蘭；夏園配以蓮荷；秋園種植秋菊；冬園配以冬梅，使人在季節(jié)變化中感受居住的生命內(nèi)涵。南北的春、冬園主題以“兒童樂(lè)園及老人休閑廣場(chǎng)”、“起坡草地”、“臺(tái)階水池”、“疏林休閑”、“喬木銀杏密林區(qū)”序列景觀作為整體的基本骨干。在兩側(cè)增設(shè)“落水小溪”、“林蔭柳巷”兩個(gè)水景小品。東西向以夏、秋兩園作為景觀主題，分別設(shè)置不同年齡層次的活動(dòng)休閑場(chǎng)所?！靶∠?、瀑布、噴水、涌泉”與不同綠化樹(shù)種、地被、盆栽花卉的有機(jī)結(jié)合，形成現(xiàn)代小區(qū)的動(dòng)態(tài)性新景觀。流線型灌木、成片型喬木林、景觀小品的組合。綠化樹(shù)種配置上以喬灌木為主，喬木選擇紅葉李、羅漢松、白玉蘭、櫻花、規(guī)劃、銀杏、雪松等；建議灌木選擇杜鵑、紫荊、八角金盤(pán)、桃葉珊瑚等；地被植物建議選擇馬尼拉草皮。這個(gè)景觀序列歸屬本院落居民使用，最具吸引力的外部活動(dòng)空間。老人們可以就近找到休息聊天、弈棋以及健身活動(dòng)場(chǎng)所；兒童可以就近與小朋友游戲，也有利于家長(zhǎng)照顧和監(jiān)視。另外在半地下車(chē)庫(kù)出入口處，設(shè)置車(chē)庫(kù)花架，增加綠化空間。（3）、第三景觀序列為私有性的陽(yáng)臺(tái)空間和空中花園，種植垂直綠化，如爬山虎、常青藤。（4）、另外，在規(guī)劃平面布置和空間設(shè)計(jì)中，充分考慮到建成后的居民對(duì)大自然陽(yáng)光、空氣等需求，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范規(guī)定確定幢間日照間距。住宅的自然通風(fēng)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。（5）、本項(xiàng)目設(shè)置了垃圾中轉(zhuǎn)站、公共廁所、無(wú)害化處理等一系列環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)，將極大地改善項(xiàng)目居住區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀態(tài)。（6）、本項(xiàng)目將在住宅（包括商業(yè)）設(shè)計(jì)中使用管道煤氣，最大可能直接使用“西氣東輸”的天然氣，使市民用上當(dāng)前最潔凈的能源，最大程度上消除居民區(qū)大氣中的廢氣排放。（二）、項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過(guò)程中和竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù)1、在施工過(guò)程中將最大程度減少或避免因施工造成的環(huán)境污染。（1）、使用散裝水泥、商品混凝土、石灰膏，減少或避免