房地產(chǎn)綜合能力

1.認(rèn)識房地產(chǎn)和建筑物，認(rèn)識房地產(chǎn)的特性和種類：（：）地具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施（有地上物，需要遷移但未遷移的土地）七通一平（道路，供水，排水，電力，通信，燃?xì)猓瑹崃?，場地平整?.分清房屋建筑的分類和組成，認(rèn)識各類房地產(chǎn)圖的基本內(nèi)容，為當(dāng)事人買賣，租賃提供專業(yè)意見和建議根據(jù)使用性質(zhì)的分類：民用建筑，工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑123453.分清各種房地產(chǎn)面積及內(nèi)涵，運用房地產(chǎn)面積計算規(guī)則,2.獨立柱，單排柱的門廊，車棚，貨棚屬永久性建筑的3.未封閉的陽臺，挑廊4.無頂蓋的室外樓梯5.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊利用引橋，高架橋，作為頂蓋建造的房屋計算房地產(chǎn)面積4.認(rèn)識房屋各類設(shè)施設(shè)備，了解其分類和基本功能，為當(dāng)事人買賣，租賃提供專業(yè)意見和建議1.根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的性質(zhì)和特點，認(rèn)識房地經(jīng)紀(jì)是指人或組織通過居間，代理，行紀(jì)服務(wù)方式促成委托人與他人交易并向委托人收取傭金2.根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度的規(guī)定，分清房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格的種類，了解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試，登記和繼續(xù)教育等要求繼續(xù)教育：每年累計不少于90學(xué)時。專業(yè)客戶不少于總學(xué)時的2/33.根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的權(quán)利和義務(wù)，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的工作職責(zé)，運用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技能，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作房地產(chǎn)協(xié)理只能受聘一個經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，并以經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名義從事經(jīng)紀(jì)活動，不得以協(xié)理的身份從事經(jīng)3.協(xié)助經(jīng)紀(jì)人開發(fā)和積累房源，與客戶建立良好關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的工作：處理經(jīng)紀(jì)人交給的文件和資料，協(xié)助經(jīng)紀(jì)人撮合買賣合同簽訂并及時提醒相關(guān)進(jìn)展定期對重點客戶電話回訪，協(xié)助房地產(chǎn)做好房源，客源開括工作主動和客戶增進(jìn)了解，介紹公司服務(wù)宗旨，讓客戶更加信賴公司整理總結(jié)客戶的投訴資料，分析不滿意情況，未公司的后期改進(jìn)制定方案做參考4.根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展歷程，趨勢和前景，理解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的在房地產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的重要地位，認(rèn)同2.資本，信息，知識成為推動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的重要支柱3.服務(wù)方式不斷改進(jìn)，效率和質(zhì)量進(jìn)一步提高4.運營模式不斷創(chuàng)新，業(yè)務(wù)逐漸由傳統(tǒng)向現(xiàn)代經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變2.建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息共享和協(xié)作制度1傭金制度1.根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立，備案以及經(jīng)營公示的規(guī)定，辦理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立和備案手續(xù)，在經(jīng)營場所醒目位置公示應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容個人工商戶性質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)2.主要負(fù)責(zé)人和分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有職業(yè)資格或注冊證書產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費5.交易資金監(jiān)管方式6.信用檔案查詢方式，投訴電話及買賣合12358價格舉報電話7.經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同,2.根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于民事法律行為和合同法律行為的規(guī)定，確定房地產(chǎn)交易當(dāng)事人相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，維護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益委托人和受托人的法律關(guān)系委托人的權(quán)利：請求受托人處理委托事務(wù)的權(quán)利，指示受托人委托事務(wù)的權(quán)利受托人的權(quán)利：費用請求權(quán)，報酬請求權(quán)，風(fēng)險損失賠償請求權(quán)委托人的權(quán)利：請求受托人處理委托事務(wù)的權(quán)利，指示受托人委托事務(wù)的權(quán)利1.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理行為的法律效果直接歸屆委托人，委托人對2.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義進(jìn)行獨立意思表達(dá)，對自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任2.都是有償服務(wù)不同之處:2.代理關(guān)系：代理人只能以被代理人的名義從事活動1.委托關(guān)系：適用最廣，可以具有法律意義的不動產(chǎn)交易委托，也2.代理關(guān)系：代理的事務(wù)內(nèi)容必須具有法律意義3.居間關(guān)系：報告居間受益方式委托人，媒介居間的受益人是交易雙方，房地產(chǎn)交易3.根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的規(guī)定，恪守職業(yè)道德，規(guī)范執(zhí)業(yè)，依法收費，不從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的1.業(yè)務(wù)招攬：不得招攬已經(jīng)提出免中介，及有其人員處以1萬元罰款，對限期改正，記入信用檔案，對經(jīng)紀(jì)人員處以1萬元罰款，對房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，取消網(wǎng)上簽約資格處以3萬元罰款。由縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，記入信用檔案，對經(jīng)紀(jì)人員處以1房地產(chǎn)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)三，實地查看編制房屋狀況說明書3.業(yè)務(wù)辦理規(guī)范:4.服務(wù)費用收取規(guī)范：以下行為的責(zé)令改正，沒收違法所得，依法處以罰款4.根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的規(guī)定，接受建設(shè)主管部門，價格主管部門，人力資源和社會保障主管部門等部門的行政監(jiān)管和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織的自律管理，配合監(jiān)督檢查1.認(rèn)識房屋租賃市場的特點，根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于租賃的規(guī)定，熟練使用房屋租賃合同，掌握4.房屋出租的條件一）房屋可以依法出租（不得出租情形）2.轉(zhuǎn)租期限不得超）；2.出租人未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑與承租人訂立的合同（但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)批準(zhǔn)，認(rèn)定有）；4.當(dāng)事人以租賃合同未備案為由請求確法院予以支持繼續(xù)履行租賃合同的情況.在租賃期間所有權(quán)變動，承租人請求繼續(xù)履行的;2.根據(jù)房地產(chǎn)市場供求，房屋基本狀況，租金內(nèi)涵，租金支付方式，租期長短，季節(jié)等影響房地產(chǎn)租金的主要因素，提供房屋租賃價格咨詢和建議2.房屋位置，樓層，朝向3.房屋新舊程度，面積，開間4.裝修，和屋內(nèi)家具家電是否齊全5.所有權(quán)的單獨所有還是共同共有3.根據(jù)房屋租賃環(huán)節(jié)稅費的規(guī)定，提供房屋租賃稅費咨詢，包括稅收的種類，以及費用的種類租賃環(huán)節(jié)的稅費：增值稅，城市維護(hù)建設(shè)費，教育附加，房產(chǎn)稅（4%收?。?，城建土地使用稅，印花稅，個人所得稅1.認(rèn)知房屋買賣市場類型和特點，了解房屋買賣市場參與者1.房地產(chǎn)的特性有：不可移動性、獨一無二、價值較大（壟斷競爭性，區(qū)域性，周期性，易于形成泡沫）2.根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定關(guān)于新建商品房，存量房轉(zhuǎn)讓或者買賣的規(guī)定，熟悉房屋轉(zhuǎn)讓條件，買賣主體資格和買賣流程，識別依法補得買賣的各種房屋，了解房屋買賣的各種禁止行為3.投入資金達(dá)總投資25%以上并已確定施工進(jìn)度和竣3.根據(jù)房地產(chǎn)市場供求，房屋基本狀況，價格內(nèi)涵，價款支付方式等影響房地產(chǎn)價格的主要因素以及投資回報率等，提供房屋買賣價格咨詢和建議4.社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化5.行政因素：土地制度、住房制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、房地產(chǎn)價格政策、稅收政策4.根據(jù)房屋買賣環(huán)節(jié)稅費的規(guī)定，提供房地產(chǎn)買賣稅費咨詢，包括稅收的種類，以及費用的種類，交納主體和收取標(biāo)準(zhǔn)，計算房地產(chǎn)買賣的稅費服務(wù)傭金：成交價0.5%-2.5%1根據(jù)個人住房貸款種類的相關(guān)規(guī)定（借款人的資格各條件，貸款程序）提供房地產(chǎn)貸款咨詢2.根據(jù)個人住房貸款申請人的條件，計算首付款比例和貸款額度，根據(jù)個人住房貸款的還款方式,貸款期限和貸款利率等條件，計算還款額等首付款比例：最低首付比例為25%，各地可向下浮動5個百分點對有一套且貸款未結(jié)清，為30%貸款期限：借款人年齡與貸款期限之和不得超過65-70歲房齡與貸款期限之和不得超過30-35年貸款期限不能超過剩余土地使用年限住房公積金最低首付20%，對擁有一套并貸款結(jié)清再次申請的首付為20%第一月還款額：貸款金額/貸款期限+貸款金額X貸款月利率X3.根據(jù)有關(guān)法律關(guān)于房地廣抵押的規(guī)定,熟悉房地廣抵押權(quán)及設(shè)立,了解房地廣抵押程序，識別依法不得抵押的各種房地產(chǎn)，提供房地產(chǎn)抵押咨詢地面尚未建成建筑物時，可以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，設(shè)定抵押前提條件：要求土地必須是出讓按照合同約定和有關(guān)規(guī)定,2.委托事項，擬定貸款方案，協(xié)助委托人準(zhǔn)備貸款申請材料，協(xié)助委托人辦理貸款申請手續(xù)6.委托雙方簽字蓋章1.根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，掌握不動產(chǎn)物權(quán)生效的時間，提供不動產(chǎn)登記咨詢，按照不動產(chǎn)類型，了解各類不動產(chǎn)登記適物權(quán)法規(guī)定：所有權(quán)人有權(quán)在自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)3.利于國家進(jìn)行管理，征收賦稅，宏觀調(diào)控房屋轉(zhuǎn)讓類型：互換，買賣，贈與，繼承，受遺贈，以房屋出資入股3.人民法院，仲裁，人民政府生效的決定4.權(quán)利人