石龍西湖地塊謀劃建議書(shū)

石龍西湖社區(qū)地塊可行性研究報(bào)告

目 錄第一章項(xiàng)目概述 31.

項(xiàng)目區(qū)位及用地 32.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 43.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 54.項(xiàng)目周邊環(huán)境 5第二章石龍及周邊鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)研究 61.

石龍區(qū)域市場(chǎng)狀況 62.

石龍土地市場(chǎng)供給情況分析 73.石龍區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征 74、區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格與需求特征 125.

整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素 136.

地塊目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位 141）目標(biāo)客戶： 142）產(chǎn)品定位： 153）價(jià)格靜態(tài)比準(zhǔn)： 15第三章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 161.

初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 162.

物業(yè)發(fā)展方向 163.

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)遇 174.

收益測(cè)算 17第四章石龍周邊鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)情況分析 18第一章項(xiàng)目概述1.

項(xiàng)目區(qū)位及用地該宗地位于東莞市石龍鎮(zhèn)西湖區(qū),北側(cè)緊臨江南中路,與東江僅一路之隔，距離東江約100米，南側(cè)緊臨交通主干道莞龍路，距石龍客運(yùn)中心站約50m，距廣深鐵路東莞火車站（石龍新火車站）僅1.0km，距石龍舊火車站新址約2.0km。該宗地屬石龍鎮(zhèn)西湖區(qū)，從城市規(guī)劃功能角度劃分，西湖區(qū)以物流綜合服務(wù)、東莞火車站宗地位置廣深鐵路莞龍路東莞火車站宗地位置廣深鐵路莞龍路2.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀（宗地共分為3塊,A地塊（樓面地價(jià)約1877元/平）已于2011年11月30日拍賣中因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍，B、C地塊尚未對(duì)外公開(kāi)出讓掛牌。）A地塊B、C地塊A地塊B、C地塊A地塊A地塊宗地總占地面積約10萬(wàn)㎡，建筑面積約25萬(wàn)㎡，其中A地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地面積：24296㎡容積率：≤2.5土地用途：普通商品住房≥95%、商服用地≤5%建筑密度：≤40%1.宗地四至范圍:東至大園路，南至莞龍路，西至西湖一路北路，北至江南中路。項(xiàng)目用地位于雙主干道江南中路與莞龍路中間，北向?yàn)闁|江景觀資源、地勢(shì)由南向北呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)，四面臨路，進(jìn)入性與昭示性較好。2.宗地地勢(shì)狀況項(xiàng)目用地地勢(shì)相對(duì)平坦，地質(zhì)條件良好，地基承載力較好。3.宗地地上物現(xiàn)狀地上有部分建筑尚未拆除，可能影響地塊的資源整合進(jìn)度。3.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套位于石龍鎮(zhèn)西湖區(qū)核心區(qū)位，周邊配套齊全：商業(yè)配套：西湖商業(yè)聚集區(qū)，包括金沙灣購(gòu)物廣場(chǎng)、石龍國(guó)際電子城、金凱悅大酒店、成衣批發(fā)市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。教育配套：1所中學(xué)（石龍中學(xué)新校址）、1所小學(xué)（西湖新亞現(xiàn)代小學(xué)）、2所幼兒園（龍?zhí)镉變簣@、旭海中英文托幼園）。醫(yī)療配套：2所醫(yī)院（石龍博愛(ài)醫(yī)院、規(guī)劃中東莞市兒童醫(yī)院）。交通配套：莞龍路、鎮(zhèn)內(nèi)公交系統(tǒng)、石龍客運(yùn)中心、廣深鐵路石龍站新址、規(guī)劃中城際快線等；其它配套：銀行（東莞市商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行等）、廣東綠道、江畔公園、新城市公園等。4.項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目宗地南、北兩側(cè)分別與交通主干道莞龍路、江南中路相鄰，有一定的噪音、空氣污染；東側(cè)為聯(lián)興實(shí)業(yè)、李屋工業(yè)區(qū)等工廠，對(duì)項(xiàng)目宗地有一定空氣污染；西側(cè)為石龍國(guó)際電子城、農(nóng)民房，對(duì)項(xiàng)目整體外部環(huán)境有一定的負(fù)面影響。第二章石龍及周邊鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)研究1.

石龍區(qū)域市場(chǎng)狀況□老城區(qū)：沒(méi)落成熟區(qū)在未來(lái)5年內(nèi)，老城區(qū)居住環(huán)境由于涉及較多確權(quán)及歷史原因，無(wú)熟地開(kāi)發(fā)，無(wú)房可買，未來(lái)房地產(chǎn)潛在供應(yīng)少?！跣鲁菂^(qū)：熱點(diǎn)片區(qū)鎮(zhèn)政府所在地，石龍的CBD,未來(lái)將以高新工業(yè)為依托，房地產(chǎn)將得以長(zhǎng)足發(fā)展，石龍房地產(chǎn)發(fā)展的短期之內(nèi)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域?！跷骱^(qū)：潛在補(bǔ)充區(qū)以物流綜合服務(wù)、高科技工業(yè)園區(qū)、服裝電子批發(fā)為主要定位，目前房地產(chǎn)在售項(xiàng)目較少、房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量較小，存在較大的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。2.

石龍土地市場(chǎng)供給情況分析近四年時(shí)間內(nèi)，石龍政府共出讓8塊商住地塊，政府明顯控制土地出讓速度，尤其西湖區(qū)，僅在2009年、2011年各出讓濱江晉業(yè)項(xiàng)目地塊、海倫堡地塊。3.石龍區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征1）龍城國(guó)際：龍城國(guó)際位于石龍新城區(qū)，住宅總戶數(shù)達(dá)到2040戶，是目前在售的規(guī)模較大的住宅社區(qū)，內(nèi)有近2萬(wàn)平方米的園林，2600多平方米的社區(qū)會(huì)所、10000多平方米的商業(yè)配套。其80%客戶為老城+新城自住客戶。項(xiàng)目基本情況：地址石龍鎮(zhèn)龍升路8號(hào)開(kāi)發(fā)商龍城房產(chǎn)占地面積7萬(wàn)㎡建筑面積27萬(wàn)㎡容積率2.6總戶數(shù)2040戶戶型配比：戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)均價(jià)余貨1房2廳1衛(wèi)48-5539019%3785500-6200元/㎡122房2廳1衛(wèi)76-8751625%498183房2廳2衛(wèi)130-180109854%911187復(fù)式200-360301%219合計(jì)=SUM(ABOVE)2034100%1808226中央豪門(mén)：中央豪門(mén)位處東莞石龍鎮(zhèn)新城中心石龍鎮(zhèn)政府旁，以歐洲風(fēng)格進(jìn)行項(xiàng)目打造。社區(qū)配套完善，內(nèi)設(shè)2.5萬(wàn)平集中式商業(yè)街、室內(nèi)恒溫泳池、健身會(huì)所等，項(xiàng)目擁有一線湖景資源?？蛻粢允埿鲁菂^(qū)、老城區(qū)的改善型置業(yè)客戶為主，占到項(xiàng)目成交客戶的80%。項(xiàng)目基本情況：地址石龍鎮(zhèn)新城區(qū)龍升路（鎮(zhèn)政府旁）開(kāi)發(fā)商佳兆業(yè)地產(chǎn)占地面積8.2萬(wàn)㎡建筑面積36萬(wàn)㎡容積率約4.4總戶數(shù)約2000戶一、二期戶型配比：戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)均價(jià)余貨1房2廳1衛(wèi)40-5018017%1764800-5500元/㎡42房2廳1衛(wèi)71-9019018%18733房2廳2衛(wèi)120-14060058%59824房2廳2衛(wèi)160707%664合計(jì)=SUM(ABOVE)1040100%102713三期戶型配比：戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)均價(jià)余貨2房2廳1衛(wèi)70-9021331.70%1675500-7000元/㎡463房2廳2衛(wèi)100-12018227.08%711113房2廳2衛(wèi)120-14024336.16%183604房2廳2衛(wèi)165-166294.32%623復(fù)式240-26050.74%05合計(jì)672100%4272453）卓越東江：卓越東江位于石龍鎮(zhèn)新城區(qū)龍升路西側(cè)，石龍鎮(zhèn)規(guī)劃的行政、商貿(mào)信息中心。項(xiàng)目為兩棟塔樓建筑，體量有限，以中小戶型為主，目標(biāo)客戶主要為周邊白領(lǐng)及小生意人。項(xiàng)目基本情況：地址石龍新城區(qū)龍城路（與龍升路交匯處）開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市世海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積1萬(wàn)㎡建筑面積3.1萬(wàn)㎡容積率3.0總戶數(shù)約275戶戶型配比：戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)均價(jià)余貨公寓444616.67%345000-5500元/㎡122房2廳1衛(wèi)829233.33%9203房2廳1衛(wèi)939233.33%9203房2廳2衛(wèi)1293513.04%3504房2廳2衛(wèi)155103.62%64合計(jì)275100%259164）佳兆業(yè)·帝景灣：帝景灣位處東莞石龍鎮(zhèn)新城區(qū)金沙灣廣場(chǎng)與東江邊側(cè)，擁有一線江景資源，為石龍區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目，產(chǎn)品以舒適型3房、4房為主，主要吸引本地及周邊鎮(zhèn)區(qū)高端人群，其中為石龍本地客戶約占50%，外區(qū)域客戶（石碣、茶山兩個(gè)周邊鎮(zhèn)客戶）約占50%。項(xiàng)目基本情況：地址石龍金沙廣場(chǎng)旁（鎮(zhèn)政府對(duì)面）開(kāi)發(fā)商佳兆業(yè)地產(chǎn)占地面積4.6萬(wàn)㎡建筑面積15.5萬(wàn)㎡容積率3.3總戶數(shù)約630戶戶型配比：戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)均價(jià)余貨3房2廳2衛(wèi)100-14022035%2147800-8500元/㎡64房2廳2衛(wèi)160-19035056%350園景8000元/㎡江景1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)元/㎡0復(fù)式240-280366%331.3-1.5萬(wàn)元/㎡3雙拼別墅280-300244%23均價(jià)2-3萬(wàn)元/㎡1合計(jì)=SUM(ABOVE)630100%620105）濱江晉業(yè)豪園：項(xiàng)目基本情況：地址石龍石龍鎮(zhèn)西湖區(qū)金源西路開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市濱江晉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積0.9萬(wàn)㎡建筑面積2.7萬(wàn)㎡容積率3.0總戶數(shù)216戶戶型配比：戶型面積套數(shù)比例已售套數(shù)均價(jià)余貨3房2廳1衛(wèi)97-1018137.5%456500-8500元/㎡363房2廳2衛(wèi)132-13813160.65%6467復(fù)式180-25041.85%40合計(jì)216100%113103石龍市場(chǎng)在售項(xiàng)目存貨匯總：戶型面積合計(jì)余貨套數(shù)比例套數(shù)比例公寓44460.95%122.00%1房2廳1衛(wèi)40-5557011.71%162.67%2房2廳1衛(wèi)71-100118424.33%10317.17%3房2廳1衛(wèi)100-1202926.00%11519.17%3房2廳2衛(wèi)120-180217944.77%20233.67%4房2廳2衛(wèi)155-19049710.21%13422.33%復(fù)式或其他180-300992.03%183.00%合計(jì)4867=SUM(ABOVE)*100\#"0.00%"100%600=SUM(ABOVE)*100\#"0.00%"100%在售項(xiàng)目存量以中大面積三房產(chǎn)品為主，占市場(chǎng)總體份額的56%，其次為中等面積兩房產(chǎn)品，占市場(chǎng)總體份額的36%，整體存量表現(xiàn)為產(chǎn)品面積區(qū)間偏大，市場(chǎng)緊湊型產(chǎn)品貨量較少，以90㎡左右小三房為代表，市場(chǎng)存量不到20%%，未來(lái)市場(chǎng)緊湊型產(chǎn)品供應(yīng)存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)。未來(lái)主要項(xiàng)目供應(yīng)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型類型匯總（平米）聚龍－御龍灣普通住宅全新30477聯(lián)泰苑普通住宅全新8838騰龍領(lǐng)寓公寓全新19676海倫堡地塊普通住宅全新150000新鴻基地塊普通住宅全新450000

合計(jì)658891目前市場(chǎng)以在售項(xiàng)目消化余貨為主，短期內(nèi)市場(chǎng)新增供應(yīng)量有限，預(yù)計(jì)到2012年，石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)公寓主要供應(yīng)量來(lái)源于騰龍領(lǐng)寓，普通住宅供應(yīng)聚龍御龍灣、聯(lián)泰苑項(xiàng)目，而海倫堡地塊、新鴻基地塊預(yù)計(jì)推出入市時(shí)間稍晚，未來(lái)石龍整體市場(chǎng)供應(yīng)量將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但是西湖片區(qū)，隨著政府控制性規(guī)劃方案推進(jìn)執(zhí)行，未來(lái)將是石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一熱門(mén)區(qū)域。4、區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格與需求特征SKIPIF1<0SKIPIF1<0SKIPIF1<0（備注：2011年數(shù)據(jù)未包含12月份成交數(shù)據(jù)）1）石龍房地產(chǎn)消化速度情況：07年累積簽約2232套（全市排名第7）、08年累積簽約882套（全市排名第16）、09年累積簽約2001套（全市排名第8）、2010年累積簽約1622套（全市排名第8）、2011年累積簽約980套，每年成交量呈下跌狀態(tài)在變化，國(guó)家調(diào)控對(duì)區(qū)域內(nèi)客戶購(gòu)房心理產(chǎn)生較大影響，逐步影響著石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)；11年1-11月總成交79288平米，折算980套，套均面積81㎡，因區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多為雙拼單位，在當(dāng)前市場(chǎng)下，資源景觀面差且中大面積戶型單位走貨速度相對(duì)較慢，故市場(chǎng)成交信息表現(xiàn)為：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品面積趨于緊湊戶型，但目前在售產(chǎn)品整體上仍以面積偏大的中等居家類產(chǎn)品為主。2）石龍房地產(chǎn)價(jià)格情況：區(qū)域內(nèi)價(jià)格整體在5500-6000之間平穩(wěn)運(yùn)行，普通住宅價(jià)格在5000-6500元/㎡之間，隨著西湖區(qū)濱江晉業(yè)項(xiàng)目在10月份入市，該項(xiàng)目通過(guò)對(duì)資源的占有及對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的打造，價(jià)格較區(qū)域其它項(xiàng)目有明顯差距，洋房可達(dá)6500-8500元/㎡，明顯拉升石龍市場(chǎng)近期內(nèi)的成交價(jià)格水平。區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目戶型面積偏大，在同等單價(jià)情況下造成總價(jià)偏高，加之各項(xiàng)目產(chǎn)品素質(zhì)、景觀資源等條件一般，導(dǎo)至區(qū)域內(nèi)整體價(jià)格提升受限；未來(lái)可通過(guò)控制產(chǎn)品面積區(qū)間，增加產(chǎn)品附加值，提升單位售價(jià)。5.

整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素石龍作為東江中下游的咽喉之地，是東江運(yùn)輸?shù)慕煌屑~。作為東莞的電子產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，石龍有世界500強(qiáng)企業(yè)日本京瓷珠式會(huì)社、北大方正的亞洲最大電腦生產(chǎn)基地，以及諸多世界知名企業(yè)的進(jìn)駐，極大的提升了石龍的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)活力，為房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展提供了非常好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。地石龍?jiān)?009年國(guó)際花園城市評(píng)選決賽中，勇奪本屆國(guó)際宜居城鎮(zhèn)組別的第一名。石龍鎮(zhèn)是目前廣東唯一獲得這一稱號(hào)的城鎮(zhèn)，將進(jìn)一步加強(qiáng)石龍作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)對(duì)周邊茶山、石碣等鎮(zhèn)客戶的輻射力。項(xiàng)目地塊位于西湖區(qū)域中部，西湖區(qū)域定位為物流、交通、工業(yè)區(qū)，2009年規(guī)劃將廣深鐵路石龍站由老城區(qū)遷到西湖區(qū)，新火車站遷址后距項(xiàng)目地塊公1.0km。新火車站的建成及輕軌R2線、規(guī)劃中城際快線同時(shí)，石龍中學(xué)也將由老城區(qū)遷向西湖區(qū)，以上兩項(xiàng)舉措表明，石龍整體發(fā)展趨勢(shì)為由老城區(qū)向新城區(qū)及西湖區(qū)擴(kuò)張，老城區(qū)內(nèi)人口密度較高及建筑形成固定，可開(kāi)發(fā)利用土地較少，不利于區(qū)域發(fā)展。隨著區(qū)域發(fā)展方向的外拓，人口及商業(yè)均會(huì)發(fā)生傾向性轉(zhuǎn)移，屆時(shí)將進(jìn)一步促進(jìn)西湖區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。項(xiàng)目地塊廣深鐵路石龍火車站新址項(xiàng)目地塊廣深鐵路石龍火車站新址6.

地塊目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位1）目標(biāo)客戶：老城區(qū)客戶對(duì)西湖片區(qū)認(rèn)同度較高，注重生活環(huán)境的改善；新城區(qū)客戶對(duì)西湖片區(qū)認(rèn)同度最低，客戶潛在心理希望新城區(qū)比石龍其他區(qū)域好，故對(duì)到其他區(qū)域置業(yè)有較大的抵觸感，西湖區(qū)客戶對(duì)西湖片區(qū)認(rèn)同度最高，認(rèn)為能就近照顧生意會(huì)比較方便。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位：核心客戶：西湖區(qū)本地客戶，對(duì)區(qū)域認(rèn)同度高，追求就行原則。重要客戶：老城區(qū)客戶，對(duì)區(qū)域認(rèn)同度較高，希望改善現(xiàn)有居住環(huán)境；新城區(qū)客戶，對(duì)江景資源情有獨(dú)鐘，認(rèn)可社區(qū)規(guī)模、品牌知名度，以自住+投資為目的的。偶得客戶：隨著區(qū)域規(guī)劃利好落實(shí)、石龍具有吸引周邊鎮(zhèn)區(qū)，如茶山、石碣、石排、企石等與區(qū)域有地緣關(guān)系的客戶，存在一定外溢客戶機(jī)會(huì)。客戶職業(yè)構(gòu)成：原住民、個(gè)體工商戶、工廠中高管、私營(yíng)企業(yè)主為主以及企事業(yè)（含類企業(yè)事業(yè)）單位工作人員為輔，輔以其他類別客戶做補(bǔ)充?？蛻籼卣鳎菏埍镜鼐用駥?duì)石龍具有較為濃厚的鄉(xiāng)土觀念，他們對(duì)石龍、東江的認(rèn)可度較高；西湖區(qū)、老城區(qū)大部分客戶是以首次置業(yè)、改善型置業(yè)客戶為主，新城區(qū)部分客戶追求舒適型中大面積的居家產(chǎn)品，用以改善現(xiàn)有居住條件；認(rèn)可社區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌。2）產(chǎn)品定位：根據(jù)石龍區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)及消化情況，結(jié)合目標(biāo)客戶需求，結(jié)合考慮項(xiàng)目地塊各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求，建議本項(xiàng)目地塊樓盤(pán)品質(zhì)檔次可參照中信凱旋城項(xiàng)目，即中高端產(chǎn)品、市場(chǎng)定位，適合開(kāi)發(fā)80-160㎡的居家戶型為主，配以部分40-60公寓、一房產(chǎn)品；隨著周邊規(guī)劃實(shí)施，未來(lái)西湖的商業(yè)更具有發(fā)展?jié)摿?，因此商業(yè)部分可適當(dāng)增加，形成規(guī)模效應(yīng)。3）價(jià)格靜態(tài)比準(zhǔn)：參照市場(chǎng)在售項(xiàng)目同類產(chǎn)品售價(jià)、產(chǎn)品素質(zhì)、銷售速度等因素，對(duì)本項(xiàng)目地塊進(jìn)行靜態(tài)比準(zhǔn)分析：參考項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)區(qū)間比準(zhǔn)系數(shù)權(quán)重權(quán)重均價(jià)區(qū)間最低值最高值最低值最高值龍城國(guó)際520060001.1415%889.21026中央豪門(mén)520065001.05930%1652.042001.51濱江晉業(yè)650078001.09735%2495.6752994.81帝景灣7000100000.9120%12742000合計(jì)6310.9158022.32本項(xiàng)目的靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)——在不考慮市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變動(dòng)的情況下，得出本項(xiàng)目的2011年12月靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為：7200元/㎡商業(yè)部分根據(jù)市場(chǎng)同類產(chǎn)品，及周邊商業(yè)租金情況分析，商業(yè)部分2011年12月靜態(tài)市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為：30000元/㎡第三章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.

初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路本項(xiàng)目打造目標(biāo)為石龍西湖地區(qū)高檔次精品住宅小區(qū)，擬以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵；暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置；優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)；經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套；體現(xiàn)科技性與實(shí)用相結(jié)合的新型建材就用；合理的市政設(shè)施配套；規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合。具體反映在規(guī)劃上，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由中高層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本、科技低碳、景觀資源最大化”的居住理念。充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，建成低碳、高科技、實(shí)用性的新型住宅。石龍西湖區(qū)域作為東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有一定的優(yōu)勢(shì)。但在現(xiàn)階段存在著開(kāi)發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單一的弊端?；谑埼骱^(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃、科技投入、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，在該地區(qū)開(kāi)發(fā)中高層、中等容積率為主的江景資源項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。2.

物業(yè)發(fā)展方向居住區(qū)主要出入口沿江南中路設(shè)置，充分利用項(xiàng)目的江景資源及避免莞龍路的周圍環(huán)境負(fù)面影響。項(xiàng)目臨莞龍路、西湖一路北規(guī)劃為臨街商鋪、項(xiàng)目北側(cè)臨江可規(guī)劃豪華3房或舒適4房大平面洋房，上面可規(guī)劃中高層緊湊型或舒適2、3房洋房及部分公寓、一房產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)石龍房地產(chǎn)市場(chǎng)居住區(qū)樓盤(pán)對(duì)照分析，表明在2011WG007地塊推出中高層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。項(xiàng)目臨莞龍路、西湖一路北規(guī)劃為臨街商鋪、項(xiàng)目北側(cè)臨江可規(guī)劃豪華3房或舒適4房大平面洋房，上面可規(guī)劃中高層緊湊型或舒適2、3房洋房及部分公寓、1房產(chǎn)品項(xiàng)目臨莞龍路、西湖一路北規(guī)劃為臨街商鋪、項(xiàng)目北側(cè)臨江可規(guī)劃豪華3房或舒適4房大平面洋房，上面可規(guī)劃中高層緊湊型或舒適2、3房洋房及部分公寓、1房產(chǎn)品。3.

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)遇該項(xiàng)目直接、主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在西湖片區(qū)海倫堡地塊，石龍新城區(qū)佳兆業(yè)四期、新鴻基地塊將是項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，項(xiàng)目存在著入市時(shí)間空白機(jī)會(huì)。項(xiàng)目所在區(qū)域擁有項(xiàng)市政規(guī)劃利好信息，預(yù)計(jì)在未來(lái)一至兩年內(nèi)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)施將啟動(dòng)建設(shè)，將促進(jìn)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度。參考A地塊總價(jià)11400萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目宗地塊價(jià)格近4.6億元資金，以此該項(xiàng)目地價(jià)支付壓力較大，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。該項(xiàng)目地塊地上有部分建筑待拆除，地塊轉(zhuǎn)讓后需要較長(zhǎng)時(shí)間處理法律租賃合約事項(xiàng)，并有可能造成取地成本上升。4.

收益測(cè)算參考A地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目地塊總占地約10萬(wàn)㎡，以容積率：≤2.5計(jì)算，建筑面積為25萬(wàn)㎡，其中可售面積：住宅23.75萬(wàn)㎡、商業(yè)1.25萬(wàn)㎡；可售面積按市場(chǎng)靜態(tài)比準(zhǔn)均價(jià)住宅：7200元/㎡、商業(yè)30000元/㎡測(cè)算，項(xiàng)目總銷售收入約為20.85億元。第四章石龍周邊鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)情況分析石碣市場(chǎng)石碣房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在售項(xiàng)目主要有盈拓酈苑、君悅天成、盈翠曦園、達(dá)鑫江濱新城、新世紀(jì)熙龍灣等項(xiàng)目，除達(dá)鑫·江濱新城項(xiàng)目銷售均價(jià)約7000元/平米外，其余項(xiàng)目的價(jià)格維持在5000-5500元/平米，在售產(chǎn)品面積段80-180平米的2、3、4房，整體市場(chǎng)的走貨速度一般，客戶以石碣本地為主。君悅天城君悅天城盈拓酈苑盈翠曦園江濱新城1、盈拓酈苑項(xiàng)目情況（銷售均價(jià)5300元/平米）屬性戶型面積（㎡）總套數(shù)剩余套數(shù)銷售率一期2+1房98.2364296.88%3房98-117141397.87%4房120-16496198.96%二期2房78642659.38%2+1房97482058.33%3房94-110964157.29%3+1房120802470%4房147481372.92%合計(jì)————63713079.59%2、君悅天成項(xiàng)目情況（銷售均價(jià)5200元/平米）屬性戶型面積（㎡）套數(shù)剩余套數(shù)銷售率一期2房80.37-90.542924983.22%3房108.91-128.49962771.88%4房132.73-161361461.11%二期1房58.23382826.32%2房72-9228622023.08%3房108-128.52916726.37%4房132.77-140362044.44%合計(jì)87542551.43%3、達(dá)鑫江濱新城項(xiàng)目情況（銷售均價(jià)7000元/平米）戶型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)百分比2房80-83515.63%3房95-10225127.70%3房126-13924026.49%4房188-18919221.19%5房219-24315617.22%別墅32680.88%別墅413-42180.88%合計(jì)906100.00%4、富盈·盈翠曦園項(xiàng)目情況（2012年上半年入市）戶型面積套數(shù)比例3房85-8720423.5%11922826.2%123465.3%4房1469210.6%3房156465.3%公寓——25329.1%合計(jì)869100.0%茶山市場(chǎng)茶山房地產(chǎn)市場(chǎng)目前無(wú)在售項(xiàng)目，2012年將有美麗灣畔一區(qū)、偉隆國(guó)際花園、鉑樂(lè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目入市；參考新世紀(jì)麗江豪園5期牡丹閣的銷售均價(jià)約5500-6000元/平米，新世紀(jì)麗江豪園客戶以茶山本地客戶為主，少量外圍的石龍西湖客戶。美麗灣畔花園一區(qū)項(xiàng)目情況（2012年上半年入市）屬性戶型面積（㎡）總套數(shù)戶型比例一區(qū)1號(hào)樓2房948155.1%3房986644.9%合計(jì)————147100%企石市場(chǎng)企石房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在售項(xiàng)目主要由佳兆業(yè)東江豪門(mén)、金椅豪園三期項(xiàng)目，目前在售洋房?jī)r(jià)格約5000元/平米，別墅價(jià)格約12000元/平米，以企石本地客戶為主。東江豪門(mén)東江豪門(mén)金椅豪園東江豪門(mén)項(xiàng)目情況（銷售均價(jià)5000元/平米）戶型面積（㎡）總套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1房41-592622610.38%2房67-9959723660.47%3房127-1301326650.00%4房147-15090837.78%復(fù)式160-260660.00%別墅343-349261253.85%合計(jì)——111366459.66%石排市場(chǎng)石排房地產(chǎn)市場(chǎng)目前在售利豐城市花園三期“丹桂麗社”組團(tuán)，目前1萬(wàn)元誠(chéng)意金登記中，產(chǎn)品面積段為88-133平N+1戶型、35-57平精裝公寓，預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)格約4500元/平米，主力客戶以石排本地為主。周邊鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)總結(jié)：石龍周邊石碣、企石、石排、茶山等四個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較低、在售較少、品質(zhì)不高，但整體市場(chǎng)均價(jià)在4500-5500元/平米，去貨速度一般，主力客戶群體大多以本地客戶為主，地緣性客戶較少。地石龍西湖區(qū)域作為東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有一定的優(yōu)勢(shì)，具有吸引地緣性客戶的機(jī)會(huì)。目 錄第一章項(xiàng)目概述 31.

項(xiàng)目區(qū)位及用地 32.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀 43.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 54.項(xiàng)目周邊環(huán)境 5第二章石龍及周邊鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)研究 61.

石龍區(qū)域市場(chǎng)狀況 62.

石龍土地市場(chǎng)供給情況分析 73.石龍區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征 74、區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格與需求特征 125.

整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素 136.

地塊目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位 141）目標(biāo)客戶： 142）產(chǎn)品定位： 153）價(jià)格靜態(tài)比準(zhǔn)： 15第三章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 161.

初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 162.

物業(yè)發(fā)展方向 163.

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)遇 174.

收益測(cè)算 17第四章石龍周邊鎮(zhèn)區(qū)市場(chǎng)情況分析 18目錄TOC\o"1-2"\h\u253321總論 1311911.1項(xiàng)目概況 1317891.2建設(shè)單位概況 3162241.3項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 3311231.4可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4225921.5可行性研究報(bào)告編制原則 426521.6可行性研究范圍 5265791.7結(jié)論與建議 665262項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 9302042.1項(xiàng)目區(qū)基本狀況 9237942.2項(xiàng)目背景 11327472.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 11265903市場(chǎng)分析 14297233.1物流園區(qū)的發(fā)展概況 1479553.2市場(chǎng)供求現(xiàn)狀 1669963.3目標(biāo)市場(chǎng)定位 17108883.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析

17160544項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 1950564.1選址原則 1969314.2項(xiàng)目選址 19544.3場(chǎng)址所在位置現(xiàn)狀 19297334.4建設(shè)條件 20123545主要功能和建設(shè)規(guī)模 22282555.1主要功能 22281835.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 26195696工程建設(shè)方案 27137726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 27219396.2物流空間布局的要求 27262516.3空間布局原則 2853886.4總體布局 2936766.5工程建設(shè)方案 30235856.6給水工程 33115596.7排水工程 3553126.8電力工程 38288986.9供熱工程 46314656.10電訊工程 47153607工藝技術(shù)和設(shè)備方案 51276227.1物流技術(shù)方案 5142607.2制冷工藝技術(shù)方案 6769868節(jié)能方案分析 7336228.1節(jié)能依據(jù) 73176248.2能耗指標(biāo)分析 73235218.3主要耗能指標(biāo)計(jì)算 74272888.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 76295509環(huán)境影響評(píng)價(jià) 83267939.1設(shè)計(jì)依據(jù) 8335089.2環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)堅(jiān)持的原則 83134559.3項(xiàng)目位置環(huán)境現(xiàn)狀 84208539.4項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 8430919.5項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施 8459489.6項(xiàng)目運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施 861431110安全與消防 873017710.1安全措施 872680010.2消防 88HYPERLINK