建設(shè)項(xiàng)目竣工決算審計(jì)概述

建設(shè)項(xiàng)目竣工決算審計(jì)一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算主要工作及相關(guān)要求（一）建設(shè)項(xiàng)目竣工決算階段主要工作1.組織竣工驗(yàn)收2.編制竣工圖紙3.編制財(cái)務(wù)竣工決算報(bào)告4.組織竣工決算審計(jì)一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算主要工作及相關(guān)要求財(cái)務(wù)竣工決算報(bào)告由財(cái)務(wù)部門(mén)牽頭負(fù)責(zé)，工程、物資、審計(jì)等部門(mén)配合，在項(xiàng)目投運(yùn)后規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成財(cái)務(wù)竣工決算報(bào)告的編制和審核工作，這其中包括對(duì)施工結(jié)算的審核和審計(jì)、對(duì)財(cái)務(wù)竣工決算的審核和審計(jì)一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算主要工作及相關(guān)要求（二）編制要求1.時(shí)限要求項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)在項(xiàng)目竣工后三個(gè)月內(nèi)完成竣工財(cái)務(wù)決算的編制工作，并報(bào)主管部門(mén)審核。主管部門(mén)收到竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)告后，對(duì)于按規(guī)定由主管部門(mén)審批的項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)審核批復(fù)，并報(bào)財(cái)政部備案；對(duì)于按規(guī)定報(bào)財(cái)政部審批的項(xiàng)目，一般應(yīng)在收到?jīng)Q算報(bào)告后一個(gè)月內(nèi)完成審核工作，并將經(jīng)其審核后的決算報(bào)告報(bào)財(cái)政部審批。一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算主要工作及相關(guān)要求2.組織管理要求主管部門(mén)應(yīng)督促項(xiàng)目建設(shè)單位加強(qiáng)對(duì)基本建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算的組織領(lǐng)導(dǎo)，組織專門(mén)人員，及時(shí)編制竣工財(cái)務(wù)決算。設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)積極配合建設(shè)單位做好竣工財(cái)務(wù)決算編制工作。在竣工財(cái)務(wù)決算未經(jīng)批復(fù)之前，原機(jī)構(gòu)不得撤銷(xiāo)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及財(cái)務(wù)主管人員不得調(diào)離一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算主要工作及相關(guān)要求（三）竣工決算編報(bào)內(nèi)容

1.基本建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表主要有以下報(bào)表(表式見(jiàn)附件1)：（1）封面（2）基本建設(shè)項(xiàng)目概況表（建竣決01表）（3）基本建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算表（建竣決02表）（4）基本建設(shè)項(xiàng)目交付使用資產(chǎn)總表（建竣決03表）（5）基本建設(shè)項(xiàng)目交付使用資產(chǎn)明細(xì)表（建竣決04表）

一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算主要工作及相關(guān)要求2.竣工財(cái)務(wù)決算說(shuō)明書(shū)，主要包括以下內(nèi)容：（1）基本建設(shè)項(xiàng)目概況（2）會(huì)計(jì)賬務(wù)處理、財(cái)產(chǎn)物資清理及債權(quán)債務(wù)的清償情況（3）基本建設(shè)支出預(yù)算、投資計(jì)劃和資金到位情況

一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算主要工作及相關(guān)要求（4）基建結(jié)余資金形成等情況（5）概算、項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行情況及分析，主要分析決算與概算的差異及原因（6）尾工及預(yù)留費(fèi)用情況（7）歷次審計(jì)、核查、稽察及整改情況（8）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析、計(jì)算情況（9）基本建設(shè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)、問(wèn)題和建議（10）預(yù)備費(fèi)動(dòng)用情況

一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算主要工作及相關(guān)要求（11）招投標(biāo)情況、工程政府采購(gòu)情況、合同（協(xié)議）履行情況）（12）征地拆遷補(bǔ)償情況、移民安置情況（13）需說(shuō)明的其他事項(xiàng)（14）編表說(shuō)明

一、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算主要工作及相關(guān)要求3.項(xiàng)目立項(xiàng)、可研及初步設(shè)計(jì)批復(fù)文件（復(fù)印件）4.項(xiàng)目歷年投資計(jì)劃及中央財(cái)政預(yù)算文件（復(fù)印件）5.經(jīng)有關(guān)部門(mén)或單位進(jìn)行決（結(jié)）算審計(jì)或?qū)徍说?，需附完整的審?jì)審核報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)詳實(shí)，其主要內(nèi)容應(yīng)包括：工程概況、資金來(lái)源、審核說(shuō)明、審核依據(jù)、審核結(jié)果、意見(jiàn)和建議，并附有項(xiàng)目竣工決（結(jié)）算審核匯總表、待攤投資明細(xì)表、轉(zhuǎn)出投資明細(xì)表（參考）、待攤投資分配明細(xì)表（參考）6.其他與項(xiàng)目決算相關(guān)的資料二、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算審計(jì)主要依據(jù)三、建設(shè)項(xiàng)目竣工決算審計(jì)內(nèi)容（一）審計(jì)竣工決算資料的真實(shí)性和完整性建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算審計(jì)相關(guān)的資料包括工程開(kāi)工前有關(guān)資料、工程結(jié)算有關(guān)資料和財(cái)務(wù)方面有關(guān)資料。

1.工程開(kāi)工前有關(guān)資料

可行性研究報(bào)告工程項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告工程項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證明建設(shè)工程施工許可證質(zhì)量監(jiān)督證銀行開(kāi)具的資金到位證明設(shè)計(jì)概算書(shū)及修正概算概算批準(zhǔn)文件其他相關(guān)資料2.工程結(jié)算有關(guān)資料工程竣工結(jié)算審核報(bào)表及附表重要施工項(xiàng)目、采購(gòu)項(xiàng)目及設(shè)計(jì)項(xiàng)目的招投標(biāo)文件工程項(xiàng)目介紹資料（非固定總價(jià)合同）建設(shè)單位自行采購(gòu)設(shè)備、材料的合同及變更洽商單證建設(shè)期間所有設(shè)備、材料的明細(xì)表（應(yīng)包含名稱、數(shù)量、規(guī)格、金額、款項(xiàng)結(jié)算情、使用區(qū)域等內(nèi)容）

與工程有關(guān)的全部合同（包括設(shè)計(jì)、施工、安裝、采購(gòu)等）

工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及實(shí)際開(kāi)竣工時(shí)間工程竣工驗(yàn)收備案表；其他相關(guān)資料

3.財(cái)務(wù)方面有關(guān)資料各年度的財(cái)務(wù)決算報(bào)表各年度的財(cái)務(wù)賬簿、憑證工程款支付情況明細(xì)表建設(shè)單位相關(guān)管理制度各年度資金計(jì)劃批準(zhǔn)文件各年度銀行對(duì)賬單設(shè)備、材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收資料管理部門(mén)聲明書(shū)竣工財(cái)務(wù)決算及決算說(shuō)明其他相關(guān)資料（二）審計(jì)竣工決算報(bào)表的真實(shí)性和完整性（三）審計(jì)報(bào)表數(shù)據(jù)的正確性1.審查竣工決算各報(bào)表之間的數(shù)據(jù)勾稽關(guān)系是否一致2.審查報(bào)表數(shù)據(jù)與會(huì)計(jì)帳面數(shù)據(jù)是否一致（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況1.審計(jì)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)劃（1）將項(xiàng)目批準(zhǔn)計(jì)劃的建設(shè)規(guī)模與實(shí)際建設(shè)規(guī)模進(jìn)行比較，審查是否存在與批準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模不一致的行為(注意征地面積、主控樓的建筑面積、附屬設(shè)施項(xiàng)目等是否超批準(zhǔn)概算的建設(shè)規(guī)模)（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況（2）將項(xiàng)目批準(zhǔn)計(jì)劃的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，審查是否存在與批準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一致的行為(注意設(shè)備型號(hào)裝飾材料等標(biāo)準(zhǔn)是否超批準(zhǔn)概算的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn))（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況（3）分析與建設(shè)規(guī)模和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一致的原因，并落實(shí)責(zé)任(應(yīng)注意分析是設(shè)計(jì)單位未經(jīng)批準(zhǔn)違反規(guī)定擅自擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，還是建設(shè)單位違反有關(guān)批準(zhǔn)文件規(guī)定，以合同的形式要求設(shè)計(jì)單位擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模)（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況2.審計(jì)其他費(fèi)用的列支標(biāo)準(zhǔn)（1）審查土地征用及上交各種規(guī)費(fèi)(2)審查建設(shè)單位管理費(fèi)列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)（3）審查管理車(chē)輛購(gòu)置費(fèi)的使用或計(jì)提情況，是否存在超概算的現(xiàn)象（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況(4)審查生活福利設(shè)施費(fèi)的使用或計(jì)提情況，是否存在超概算的現(xiàn)象（5）審查工器具、辦公生活家具的購(gòu)置情況，是否存在超概算的現(xiàn)象，其列支范圍嚴(yán)格按預(yù)規(guī)的要求（6）審查生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)的使用情況(注意此項(xiàng)費(fèi)用不允許超支)（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況3.審計(jì)預(yù)備費(fèi)的動(dòng)用（1）審查項(xiàng)目是否動(dòng)用了承包方的基本預(yù)備費(fèi)（2）審查動(dòng)用承包方基本預(yù)備費(fèi)的程序是否符合規(guī)定(審計(jì)時(shí)應(yīng)注意承包方不違反初設(shè)審批意見(jiàn)的情況下，動(dòng)用該基本預(yù)備費(fèi)時(shí)是否報(bào)發(fā)包方備案；承包方超出初設(shè)審批的范圍和內(nèi)容，動(dòng)用發(fā)包方控制的50%預(yù)備費(fèi)時(shí)，是否報(bào)發(fā)包方同意)（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況（3）審查在不違反初設(shè)審批意見(jiàn)的前提下，動(dòng)用承包方的基本預(yù)備費(fèi)的內(nèi)容是否符合規(guī)定，是否存在違規(guī)動(dòng)用預(yù)備費(fèi)的現(xiàn)象（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況4.審計(jì)設(shè)備采購(gòu)（含裝置性材料）的標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)量（1）將設(shè)備的采購(gòu)合同、發(fā)票與批準(zhǔn)概算中設(shè)備明細(xì)相核對(duì)，審查是否存在概算外設(shè)備（2）審查是否存在設(shè)備單價(jià)超概算和設(shè)備購(gòu)置費(fèi)超概算的現(xiàn)象，并分析原因：是設(shè)計(jì)要求變更設(shè)備選型還是建設(shè)單位擅自提高設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況（3）審查設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的列支設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的審查時(shí)要注意如采取按實(shí)列支的，重點(diǎn)在列支的憑證附件合法性；如采取協(xié)議或合同方式委托器材公司采購(gòu)代辦的，重點(diǎn)在與設(shè)備供貨合同條款中運(yùn)輸方式一致性，如設(shè)備采購(gòu)合同中已明確供貨方負(fù)責(zé)設(shè)備的大運(yùn)費(fèi)，大運(yùn)費(fèi)已包括在中標(biāo)價(jià)中，應(yīng)扣除器材公司承辦的設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)中的大運(yùn)費(fèi)（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況5.審計(jì)輔助生產(chǎn)設(shè)備購(gòu)置輔助生產(chǎn)設(shè)備的配置是為移交生產(chǎn)購(gòu)置所必須的檢修設(shè)備和檢測(cè)設(shè)備從兩個(gè)方面加以把握：一是概算中有臺(tái)數(shù)和金額的，按臺(tái)數(shù)控制，注意購(gòu)置設(shè)備的型號(hào)與概算表中的一致性二是無(wú)臺(tái)數(shù)有金額的，按金額控制，不得超支（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況6.審計(jì)貸款利息

（1）審查利息支出計(jì)算是否正確，是否存在計(jì)息時(shí)間和利率計(jì)算錯(cuò)誤（2）審查是否存在將不具備借款費(fèi)用資本化條件的費(fèi)用列入工程成本的問(wèn)題，即將資產(chǎn)支出還未發(fā)生之前的利息支出列入工程成本和將購(gòu)建活動(dòng)還未開(kāi)始之前的利息支出列入工程成本（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況（3）審查是否存在將應(yīng)暫停資本化以后的利息支出列入工程成本的現(xiàn)象，這種情況是指由于不可預(yù)見(jiàn)或管理層決策等原因而發(fā)生的非正常中斷，并且中斷時(shí)間超過(guò)三個(gè)月以上，此時(shí)應(yīng)將中斷時(shí)間超過(guò)三個(gè)月以后的利息支出暫停資本化，但財(cái)務(wù)核算時(shí)卻將其列入了工程成本（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況（4）、審查是否將應(yīng)停止資本化以后的利息支出列入工程成本的現(xiàn)象，這包括兩種情況：a、將建設(shè)工程整體達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)以后發(fā)生的利息支出列入了工程成本。b、在資產(chǎn)分別建造、分別完工的前提下，其任何一部分在其他部分建造期間可以獨(dú)立使用，此時(shí)如果已完工部分已達(dá)到預(yù)定的可使用狀態(tài)，此時(shí)該部分資產(chǎn)的資本化應(yīng)予以停止，但財(cái)務(wù)核算時(shí)卻將其列入了工程成本（5）審查是否存在將生產(chǎn)性貸款和其他項(xiàng)目的貸款利息支出列入工程成本的現(xiàn)象（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況（6）審查貸款利息收入的計(jì)算是否正確（7）審查是否存在將符合借款利息資本化期間的借款利息收入在財(cái)務(wù)核算時(shí)沖減了財(cái)務(wù)費(fèi)用的現(xiàn)象（8）審查是否存在將本項(xiàng)目的利息收入沖減其他工程成本的現(xiàn)象（四）審計(jì)概算執(zhí)行情況（9）審查不同工程之間的利息分?jǐn)偸欠裼蟹謹(jǐn)偡椒ǎ?0）審查不同工程之間的利息分?jǐn)偡椒ㄊ欠窆潭?，是否存在隨意變動(dòng)分?jǐn)偡椒ǖ默F(xiàn)象（11）、審查不同工程之間的利息分?jǐn)偡椒ㄊ欠裾_。正確的利息分?jǐn)傆?jì)算公式應(yīng)為：案例1：項(xiàng)目批準(zhǔn)概算與竣工決算對(duì)比分析

F學(xué)院新建校舍工程項(xiàng)目中，河浜處理及土方外購(gòu)回填費(fèi)用超概算7488.35萬(wàn)元。該項(xiàng)目概算中列支河浜處理及土方外購(gòu)費(fèi)用合計(jì)4820.96萬(wàn)元，經(jīng)審計(jì)，實(shí)際發(fā)生費(fèi)用12309.31萬(wàn)元。經(jīng)審計(jì)分析，超概算主要原因：一是概算中按外購(gòu)?fù)练交靥畹鼗捅韺痈餐粒灿?jì)72.52萬(wàn)立方米，單價(jià)約50元/立方米。建設(shè)中根據(jù)設(shè)計(jì)要求，部分回填采用石灰土加固地基和采用種植營(yíng)養(yǎng)土表層覆土，導(dǎo)致土方處理單價(jià)提高，共計(jì)處理81.59萬(wàn)立方米，平均單價(jià)約79.27元/立方米,超概算2841.64萬(wàn)元；二是概算中浜塘處理費(fèi)用為745.89萬(wàn)元，建設(shè)中考慮場(chǎng)地運(yùn)輸條件和土方平衡等因素，將1600畝土地中的浜塘全部進(jìn)行了處理，共處理40.87萬(wàn)立方米，結(jié)算費(fèi)用4881.62萬(wàn)元，超概算4135.73萬(wàn)元。（五）審計(jì)交付使用資產(chǎn)

1.審計(jì)交付使用資產(chǎn)的完整性（1）審查交付使用財(cái)產(chǎn)必須的資料是否合規(guī)齊全（2）審查交付使用的財(cái)產(chǎn)是否辦理了交付手續(xù)，是否存在未辦理交接手續(xù)就已經(jīng)使用的資產(chǎn)（五）審計(jì)交付使用資產(chǎn)（3）審查交付使用財(cái)產(chǎn)入帳是否正確，需要安裝固定資產(chǎn)入帳價(jià)值包括購(gòu)置費(fèi)(含運(yùn)雜費(fèi))、安裝費(fèi)和攤?cè)胭M(fèi)用，不需要安裝固定資產(chǎn)入帳價(jià)值包括設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和攤?cè)胭M(fèi)用，流動(dòng)資產(chǎn)（工器具、家器具及備品備件等）以購(gòu)置費(fèi)入帳（五）審計(jì)交付使用資產(chǎn)2.審計(jì)交付使用資產(chǎn)的真實(shí)性（1）審查交付使用的財(cái)產(chǎn)是否符合交付條件，是否存在不符合交付使用條件的資產(chǎn)（2）審核“交付使用的財(cái)產(chǎn)明細(xì)表”與“交付使用的財(cái)產(chǎn)”賬戶所反映的內(nèi)容是否一致，數(shù)字是否相符（五）審計(jì)交付使用資產(chǎn)（3）將“建安工程投資”、“設(shè)備投資”、“待攤費(fèi)用”、“其他投資”與“交付使用的財(cái)產(chǎn)”賬戶進(jìn)行核對(duì)（4）將“交付使用的財(cái)產(chǎn)明細(xì)表”與實(shí)際交付的固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)實(shí)物核對(duì)（5）根據(jù)上面核對(duì)的結(jié)果，分析是否存在重復(fù)計(jì)算或漏計(jì)資產(chǎn)和資產(chǎn)計(jì)算不正確的問(wèn)題案例2：多計(jì)該建設(shè)成本449.87萬(wàn)元在對(duì)某軌道交通項(xiàng)目竣工決算審計(jì)中，審計(jì)人員現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)設(shè)備實(shí)物時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備實(shí)物較上報(bào)決算中的采購(gòu)數(shù)量少了8部電梯，且8部電梯投資449.87萬(wàn)元也已全部列入了項(xiàng)目建設(shè)成本。經(jīng)審計(jì)進(jìn)一步核查，發(fā)現(xiàn)上述8部電梯在竣工后根據(jù)運(yùn)營(yíng)調(diào)整工作需要，已拆除或移裝。其中，6部電梯被永久移裝至S線一期工程SA路車(chē)站，1部電梯被臨時(shí)移裝至S線一期工程SB路車(chē)站，1部電梯存放于電梯供貨安裝單位外借倉(cāng)庫(kù)內(nèi)。由于在編制基本建設(shè)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算前,建設(shè)單位未認(rèn)真做好各項(xiàng)清理工作，未及時(shí)調(diào)整已拆除或移裝的電梯成本，造成多計(jì)該項(xiàng)目建設(shè)成本449.87萬(wàn)元。（六）審計(jì)待攤費(fèi)用主要審計(jì)待攤費(fèi)用受益對(duì)象的確定及分?jǐn)偡椒ǖ恼_性1.審計(jì)是否存在將可以直接確定受益對(duì)象的“待攤費(fèi)用”用來(lái)分?jǐn)偟默F(xiàn)象2.審計(jì)“待攤費(fèi)用”實(shí)際分?jǐn)偟氖芤鎸?duì)象是否正確，是否存在隨意確定受益對(duì)象的現(xiàn)象(見(jiàn)附表)（六）審計(jì)待攤費(fèi)用3.審計(jì)“待攤費(fèi)用”的分?jǐn)偡椒ㄊ欠裾_，是否存在隨意分?jǐn)偦蚍謹(jǐn)偛缓侠淼默F(xiàn)象。正確的分?jǐn)偣綉?yīng)為：案例3：待攤投資中多計(jì)材料檢測(cè)費(fèi)

K公共交通配套工程項(xiàng)目竣工決算審計(jì)，發(fā)現(xiàn)在待攤投資中核算有工程材料檢測(cè)費(fèi)317萬(wàn)元。經(jīng)調(diào)閱原始會(huì)計(jì)憑證顯示，該筆費(fèi)用主要為樁基檢測(cè)費(fèi)及鋼筋、混凝土等常規(guī)材料檢測(cè)費(fèi)，其中樁基檢測(cè)費(fèi)169.82萬(wàn)元，常規(guī)材料檢測(cè)費(fèi)149.72萬(wàn)元。案例3：待攤投資中多計(jì)試運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

Z項(xiàng)目工程竣工決算審計(jì)過(guò)程中，建設(shè)單位上報(bào)竣工財(cái)務(wù)決算報(bào)表中列支項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)維保費(fèi)用5409萬(wàn)元，而經(jīng)審計(jì)，試運(yùn)營(yíng)期內(nèi)實(shí)際發(fā)生維保費(fèi)用為4619萬(wàn)元。因此，對(duì)多計(jì)的試運(yùn)營(yíng)費(fèi)用790萬(wàn)元予以核減。案例4:待攤費(fèi)用中多計(jì)建設(shè)單位管理費(fèi)

C軌道交通工程項(xiàng)目，2010年5月竣工并投入試運(yùn)營(yíng)，根據(jù)主管部門(mén)批復(fù)，試運(yùn)營(yíng)期為1年，2011年4月試運(yùn)營(yíng)期結(jié)束，5月進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)。審計(jì)組在對(duì)該項(xiàng)目竣工決算審計(jì)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目上報(bào)基本建設(shè)財(cái)務(wù)竣工決算中，列支建設(shè)單位管理費(fèi)截至?xí)r點(diǎn)為2014年9月底，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)3789萬(wàn)元。雖然沒(méi)有超概算批復(fù)的建設(shè)單位管理費(fèi)總額，但與《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)建[2002]394號(hào)文）第三十條及第四十四條規(guī)定：“已具備竣工驗(yàn)收條件的項(xiàng)目,3個(gè)月內(nèi)不辦理竣工驗(yàn)收和固定資產(chǎn)移交手續(xù)的，視同項(xiàng)目已正式投產(chǎn)，其費(fèi)用不得從基建投資中支付……”的規(guī)定不符。根據(jù)上述規(guī)定，該項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)期結(jié)束3個(gè)月內(nèi)建設(shè)成本核算截止期應(yīng)為2011年7月底，實(shí)際應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目成本的管理費(fèi)為2257萬(wàn)元，2011年8月至2014年9月發(fā)生的公司管理費(fèi)用1532萬(wàn)元不應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目成本，應(yīng)予以核減。案例5：多計(jì)前期征地拆遷費(fèi)用Z項(xiàng)目竣工決算審計(jì)中，多計(jì)前期征地拆遷費(fèi)用350萬(wàn)元。審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)在征地范圍內(nèi)扣除生態(tài)林帶項(xiàng)目環(huán)衛(wèi)碼頭搬遷工程已使用的帶征地外，實(shí)際征地面積為346079.50平方米。根據(jù)有關(guān)前期征地動(dòng)拆遷的會(huì)議紀(jì)要，前期征地拆遷費(fèi)用按每畝196萬(wàn)元包干。依此計(jì)算，費(fèi)用應(yīng)為101748萬(wàn)元，與上報(bào)金額102098萬(wàn)元相比，多計(jì)成本350萬(wàn)元。Z項(xiàng)目成本中計(jì)入帶征地費(fèi)用共12568.35萬(wàn)元。經(jīng)審計(jì)，Z項(xiàng)目在區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)際共征用土地366765平方米，其中含還未利用的項(xiàng)目帶征地42749.5平方米，帶征地費(fèi)用合計(jì)12568.35萬(wàn)元。此項(xiàng)帶征地費(fèi)用不應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目成本，應(yīng)由經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的用地單位承擔(dān)。(七)審計(jì)尾工工程

1.審計(jì)預(yù)留尾工工程的真實(shí)性（1）將財(cái)務(wù)決算報(bào)表中未完工程明細(xì)表與項(xiàng)目批準(zhǔn)概算核對(duì)，檢查批準(zhǔn)概算是否包括預(yù)留項(xiàng)目

（2）將財(cái)務(wù)決算報(bào)表中未完工程明細(xì)表與工程竣工資料相核對(duì)（3）將財(cái)務(wù)決算報(bào)表中未完工程明細(xì)表與工程現(xiàn)場(chǎng)相核對(duì)，檢查是否存在其他未完項(xiàng)目(七)審計(jì)尾工工程2.審計(jì)預(yù)留尾工工程總額是否控制在5%以內(nèi)（1）將未完工程明細(xì)表與項(xiàng)目批準(zhǔn)概算核對(duì)，審核預(yù)留費(fèi)用填列是否正確（2）計(jì)算預(yù)留尾工工程總額占工程總投資的百分比，檢查是否控制在5%以內(nèi)

(八)審計(jì)節(jié)余物資

1.審查基建節(jié)余物資的真實(shí)性（1）盤(pán)點(diǎn)庫(kù)存節(jié)余物資的數(shù)量（2）將實(shí)地盤(pán)點(diǎn)結(jié)果與物資材料采購(gòu)明細(xì)賬和項(xiàng)目物資材料消耗明細(xì)賬相核對(duì)，審查兩者是否一致（3）分析兩者不一致的原因，檢查是否存在隱匿、轉(zhuǎn)移、挪用工程物資等(八)審計(jì)節(jié)余物資2.評(píng)價(jià)物資采購(gòu)計(jì)劃的執(zhí)行情況（1）審查建設(shè)單位是否編制了工程物資采購(gòu)計(jì)劃（2）審查物資采購(gòu)計(jì)劃是否與設(shè)計(jì)要求一致（3）審查工程物資采購(gòu)合同，并將其與采購(gòu)計(jì)劃對(duì)比，檢查是否存在盲目采購(gòu)和采購(gòu)過(guò)量導(dǎo)致積壓的現(xiàn)象（4）評(píng)價(jià)工程物資采購(gòu)計(jì)劃編制的正確性(九)審計(jì)稅金1.審計(jì)印花稅（1）審查工程施工、物資采購(gòu)、借款等合同是否繳納了印花稅（2）審查印花稅的計(jì)算基數(shù)，即合同金額的計(jì)算是否正確，是否存在漏計(jì)合同金額的現(xiàn)象（3）審查各種合同應(yīng)繳納的印花稅稅率的計(jì)算是否正確，是否存在低計(jì)或高計(jì)印花稅稅率的現(xiàn)象（4）審查是否按時(shí)繳納印花稅，是否存在遲繳印花稅的現(xiàn)象(八)審計(jì)節(jié)余物資2.審計(jì)耕地占用稅（1）審查工程占用的耕地是否繳納了耕地占用稅（2）審查耕地占用稅的計(jì)算基數(shù)，即占用耕地的面積是否正確，是否存在少計(jì)耕地面積的現(xiàn)象（3）審查耕地占用稅的計(jì)算單價(jià)是否正確，是否存在低計(jì)或者高估單價(jià)的現(xiàn)象（4）審查是否按時(shí)繳納耕地占用稅，是否存在遲繳耕地占用稅的現(xiàn)象(八)審計(jì)節(jié)余物資3.審計(jì)營(yíng)業(yè)稅（1）審查施工單位是否按規(guī)定計(jì)列了甲供材的營(yíng)業(yè)稅（2）審查施工單位是否全額繳納了甲供材的營(yíng)業(yè)稅（3）審查應(yīng)納稅甲供材金額的計(jì)算是否正確，是否存在少計(jì)甲供材金額現(xiàn)象。審計(jì)時(shí)應(yīng)著重注意施工單位工程結(jié)算未將甲供材計(jì)入產(chǎn)值的項(xiàng)目，檢查施工單位繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)是否按規(guī)定將建設(shè)單位提供的甲供材（不含設(shè)備）作為計(jì)稅基數(shù)（4）審查營(yíng)業(yè)稅的稅率計(jì)算是否正確，是否存在低計(jì)營(yíng)業(yè)稅稅率的現(xiàn)象（5）審查是否按時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅，是否存在遲繳營(yíng)業(yè)稅的現(xiàn)象(九)審計(jì)基本建設(shè)收入1.審計(jì)基本建設(shè)收入的來(lái)源（1）審查工程建設(shè)過(guò)程中副產(chǎn)品變價(jià)凈收入的確定是否正確，是否按照實(shí)際銷(xiāo)售收入扣除銷(xiāo)售過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用和稅金確定（2）審查經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目為檢驗(yàn)設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行的負(fù)荷試車(chē)或按合同及國(guó)家規(guī)定進(jìn)行運(yùn)行所實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品收入，試運(yùn)行期間基建收入是否以產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售費(fèi)用及其它費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金后的純收入確定案例6：試運(yùn)營(yíng)期收入未沖減項(xiàng)目成本

A公共交通配套工程項(xiàng)目，2009年7月竣工并投入試運(yùn)營(yíng)，根據(jù)主管部門(mén)批復(fù)，試運(yùn)營(yíng)期為1年，2010年6月試運(yùn)營(yíng)期結(jié)束，7月進(jìn)入正式運(yùn)營(yíng)。審計(jì)組在對(duì)該項(xiàng)目竣工決算審計(jì)中發(fā)現(xiàn)，2009年12月至2010年6月期間，收到市財(cái)政撥付的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼資金190.47萬(wàn)元，建設(shè)單位計(jì)入了公司營(yíng)業(yè)外收入科目核算；同時(shí)，審查合同臺(tái)賬發(fā)現(xiàn)，建設(shè)單位在試運(yùn)營(yíng)期間于2009年12月和2010年2月，先后分別與X經(jīng)營(yíng)公司、S廣告公司簽訂了商鋪出租、通訊陣地使用、廣告陣地資源使用等合同，并已分別收到對(duì)方單位支付的2010年1-12月的商鋪?zhàn)赓U費(fèi)和資源使用費(fèi)共計(jì)365萬(wàn)元，全部計(jì)入了建設(shè)單位其他業(yè)務(wù)收入，未按規(guī)定將應(yīng)屬試運(yùn)營(yíng)期間的收入163萬(wàn)元（扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加后）沖減項(xiàng)目成本。根據(jù)財(cái)政部《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)建[2002]394號(hào)文）的相關(guān)規(guī)定，上述試運(yùn)行期的政府扶持資金及商鋪出租等收入等共計(jì)353.47萬(wàn)元應(yīng)沖減項(xiàng)目成本。(九)審計(jì)基本建設(shè)收入（3）凡已超過(guò)批準(zhǔn)的試運(yùn)行期，并已符合驗(yàn)收條件但未及時(shí)辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)的收入是否按規(guī)定作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入（4）各類建設(shè)項(xiàng)目總體建設(shè)尚未完成和移交生產(chǎn)，但其中部分工程簡(jiǎn)易投產(chǎn)而發(fā)生營(yíng)業(yè)性收入等是否入賬正確

（5）審查標(biāo)書(shū)費(fèi)、各項(xiàng)索賠和違約金等其他費(fèi)用入帳是否正確（原規(guī)定將使用基本建設(shè)投資借款的建設(shè)項(xiàng)目，其貸款轉(zhuǎn)存款所發(fā)生利息收入，不再作為基本建設(shè)收入管理，而是單獨(dú)作出處理規(guī)定）(九)審計(jì)基本建設(shè)收入2.審計(jì)基本建設(shè)收入的使用（1）審查工程建設(shè)期間的各項(xiàng)索賠以及違約金等其他收入，在用于彌補(bǔ)工程損失之后的節(jié)余，是否按規(guī)定繳納稅金（2）審查建設(shè)單位基本建設(shè)收入繳納所得稅后的留成收入的使用是否合規(guī)，即70%用于組織和管理建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)支，30%用于職工福利和獎(jiǎng)勵(lì)(九)審計(jì)基本建設(shè)收入3.審計(jì)試運(yùn)行期的管理試運(yùn)行期是否經(jīng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，是否按規(guī)定執(zhí)行，有無(wú)擅自縮短或延長(zhǎng)的現(xiàn)象。(十)核定項(xiàng)目投資總額

1.核定項(xiàng)目總投資，計(jì)算項(xiàng)目投資結(jié)余⑴計(jì)算項(xiàng)目總投資。項(xiàng)目總投資=財(cái)務(wù)竣工決算送審額+審計(jì)核增額-審計(jì)核減額⑵計(jì)算投資承包結(jié)余建設(shè)費(fèi)用承包結(jié)余=承包基數(shù)±承包基數(shù)的調(diào)整-(審計(jì)后的項(xiàng)目實(shí)際投資-建設(shè)期貸款利息支出+貸轉(zhuǎn)存利息支出)(十)核定項(xiàng)目投資總額2.項(xiàng)目投資情況分析（1）審查工程總投資是否超概算，如超概是否辦理了調(diào)整概算的批準(zhǔn)手續(xù)，調(diào)整概算的批準(zhǔn)手續(xù)是否合規(guī)，有無(wú)存在越權(quán)審批的情況（2）審查單項(xiàng)工程是否超概算，是否辦理了單項(xiàng)工程之間投資調(diào)劑的批準(zhǔn)手續(xù)，調(diào)劑的批準(zhǔn)手續(xù)是否合規(guī)（3）審查重大設(shè)計(jì)變更的必要性和手續(xù)。重大的設(shè)計(jì)變更一般對(duì)投資影響較大，審查變更是否必須，是否有原設(shè)計(jì)單位出具書(shū)面的變更通知和監(jiān)理部門(mén)的審核意見(jiàn)(十一)審計(jì)財(cái)經(jīng)法規(guī)的執(zhí)行情況

1.審計(jì)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作（1）審查各項(xiàng)財(cái)務(wù)支出和付款是否真實(shí)合規(guī)（2）憑證附件是否符合要求（3）審批手續(xù)是否完備（4）是否存在超合同規(guī)定付款、無(wú)審批手續(xù)等違規(guī)現(xiàn)象（5）財(cái)務(wù)竣工決算資料的整理和歸檔情況(十一)審計(jì)財(cái)經(jīng)法規(guī)的執(zhí)行情況2.審計(jì)財(cái)經(jīng)法紀(jì)執(zhí)行情況（1）核實(shí)往來(lái)款項(xiàng)和銀行付款，審查是否存在挪用工程建設(shè)資金的行為（2）審查是否存在隱瞞、轉(zhuǎn)移、挪用建設(shè)工程物資的行為（3）審查是否存在收入不入賬、虛擬工程支出等私設(shè)“小金庫(kù)”的行為四、常見(jiàn)問(wèn)題及審計(jì)定性（見(jiàn)附件）五、主要審計(jì)方法（略）見(jiàn)附件六、規(guī)范審計(jì)流程（略）見(jiàn)附件問(wèn)題與討論本部分結(jié)束，謝謝！商業(yè)概況成都作為四川的首都，同時(shí)也是全國(guó)24座歷史名城之一，在中國(guó)西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直占據(jù)重要地位；伴隨西部大開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，成都經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生著日新月異的變化。成都商業(yè)主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設(shè)的發(fā)展，三大老商圈也因?yàn)橛行律虡I(yè)/商務(wù)物業(yè)的不斷涌現(xiàn)而逐漸升級(jí)；同時(shí)，由于各區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)量的激增，相應(yīng)產(chǎn)生的區(qū)域商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成。由于獨(dú)特的地理位置，成都處于西部地區(qū)交通核心位置，荷花池區(qū)域一直都是西南地區(qū)日用商品批發(fā)集散中心；同時(shí)，現(xiàn)代物流業(yè)在成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性也越來(lái)越明顯，據(jù)相關(guān)政府部門(mén)統(tǒng)計(jì)，到2010年，成都物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內(nèi)，現(xiàn)代物流業(yè)對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到15%以上。成都商業(yè)發(fā)展及商圈分布-69-商業(yè)物業(yè)分布據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內(nèi)共19家；大型超市13家，其中二環(huán)路12家；成都的商業(yè)主要分為百貨公司、購(gòu)物中心、專業(yè)店（包括超市大賣(mài)場(chǎng)、家具家居超市、五金機(jī)電市場(chǎng)、電腦產(chǎn)品市場(chǎng)等）和底商-配套商業(yè)等四大類型；成都的商業(yè)主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環(huán)區(qū)域由于住宅開(kāi)發(fā)量巨大，商業(yè)需求旺盛，也將成為未來(lái)區(qū)域商業(yè)中心，目前代表物業(yè)為SM生活廣場(chǎng)，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業(yè)市場(chǎng)-70-春熙路商圈-春熙路是國(guó)內(nèi)著名的商業(yè)步行街之一

,同時(shí)也是中高檔百貨類商業(yè)最聚集的區(qū)域之一，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個(gè)消費(fèi)階層的商業(yè)需求;鹽市口-是成都最著名的市級(jí)商圈之一，商業(yè)以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個(gè)區(qū)域由青年路相連通，伴隨整個(gè)片區(qū)商務(wù)的發(fā)展，有可能連成統(tǒng)一商業(yè)片區(qū);騾馬市商圈-商業(yè)主要以大型超市、專業(yè)店和中高端百貨構(gòu)成,滿足周邊居民日常生活需求的同時(shí)，也吸引各區(qū)域（特別是西部地區(qū)）的居民前往消費(fèi)；西大街商圈-從規(guī)模和影響力角度，目前該區(qū)域還不能成為嚴(yán)格意義上的商圈，但是由于新城市廣場(chǎng)的加入，特別是百佳超市、百盛的開(kāi)業(yè)讓該區(qū)域聚集了大量人氣，隨著商業(yè)氛圍逐漸形成，該區(qū)域有望于騾馬市商圈相連接;東二環(huán)商圈-東二環(huán)沿線目前正在開(kāi)發(fā)的大盤(pán)總量很大，未來(lái)該區(qū)域居住人口總量較大，相應(yīng)產(chǎn)生的消費(fèi)需求將促使東二環(huán)出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心,SM生活廣場(chǎng)的出現(xiàn)在一定程度上緩解了該區(qū)域的商業(yè)需求，目前，東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域金沙光華商圈-近年形成的區(qū)域性商圈之一，業(yè)態(tài)主要有百貨和大型超市構(gòu)成，滿足周邊區(qū)域常住居民消費(fèi)需求；會(huì)展商圈-由于會(huì)展的輻射效應(yīng)以及周邊住宅需求而形成的區(qū)域級(jí)商圈，業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店和百貨構(gòu)成，目標(biāo)客群以成都北部區(qū)域居民為主；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-71-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區(qū)域，區(qū)域面積約20公頃。該區(qū)域內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1100家左右。

現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：春熙路以中山廣場(chǎng)為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣(mài)店、百貨店等商業(yè)分布在步行街兩側(cè)；目前春熙路經(jīng)營(yíng)的在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)面積22萬(wàn)平米左右，在建和即將入市的商業(yè)面積總共19萬(wàn)平方米左右。經(jīng)營(yíng)中的代表性商業(yè)有：太平洋百貨春熙路店、伊勢(shì)丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區(qū)域內(nèi)新商業(yè)項(xiàng)目有群光百貨、百盛（時(shí)代廣場(chǎng)底層商業(yè)）等*備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內(nèi)，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發(fā)市場(chǎng)，如萬(wàn)紫商城、九龍廣場(chǎng)等，由于該類商業(yè)的目標(biāo)客群、商業(yè)檔次等與春熙路主體商業(yè)存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內(nèi)。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業(yè)市場(chǎng)-72-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢(shì)丹、西武、伊藤洋華堂等購(gòu)物中心第一城購(gòu)物中心專賣(mài)店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時(shí)代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業(yè)市場(chǎng)-73-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：商圈范圍內(nèi)集中多個(gè)中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區(qū)域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經(jīng)營(yíng)都比較好；伊勢(shì)丹由于開(kāi)業(yè)時(shí)間不久，加上內(nèi)部品牌整體檔次較高，單品價(jià)位偏高，目前經(jīng)營(yíng)情況一般，但是其時(shí)尚定位較受年輕白領(lǐng)們追捧；區(qū)域內(nèi)正常營(yíng)業(yè)的購(gòu)物中心類商業(yè)只有“第一城購(gòu)物中心”項(xiàng)目，目前NOVO、i.t.都已經(jīng)進(jìn)駐，時(shí)尚氣息較濃，但是由于商業(yè)整體規(guī)模不大，目前經(jīng)營(yíng)面積較小，還需要進(jìn)一步培養(yǎng)人氣；區(qū)域內(nèi)正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業(yè)檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上沒(méi)有太大改變，人氣已經(jīng)逐漸衰落，街道兩側(cè)商業(yè)二層以上空置較多；春熙路作為西南區(qū)域最著名的商業(yè)步行街之一，日平均人流量在30萬(wàn)人次左右，節(jié)假日或活動(dòng)期間更可高達(dá)50～60萬(wàn)；春熙路由于其文化屬性吸引了國(guó)內(nèi)外到蓉游客前往觀光、購(gòu)物；同時(shí)，由于區(qū)域聚集眾多百貨商場(chǎng)，也成為成都中檔、中高端消費(fèi)者集中消費(fèi)區(qū)之一；從年齡結(jié)構(gòu)上來(lái)看：消費(fèi)者主要以中青年的中等收入消費(fèi)者為主，文化與時(shí)尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-74-春熙路現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購(gòu)物中心200620,411購(gòu)物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢(shì)丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場(chǎng)N/A15,000已停業(yè)N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對(duì)商業(yè)物業(yè)檔次水平的劃分，目前沒(méi)有精確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我方依據(jù)以下幾個(gè)重點(diǎn)因素進(jìn)行劃分：商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)備設(shè)施新舊現(xiàn)狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內(nèi)部品牌質(zhì)量（尤其一層）以及品牌保有量；商業(yè)物業(yè)內(nèi)部交通便利程度及舒適度（滾梯數(shù)量、位置、主通道寬度）；商業(yè)內(nèi)部空間舒適度（層高、照明強(qiáng)度等）；公共共享空間（特指購(gòu)物中心類）設(shè)置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業(yè)品牌在各地的設(shè)店定位不同，從而導(dǎo)致檔次水平略有浮動(dòng)，我方結(jié)合各種因素，根據(jù)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)各區(qū)域物業(yè)進(jìn)行簡(jiǎn)單檔次劃分。以下各商圈商業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)同上。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-75-春熙路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成比例春熙路目前百貨業(yè)比例最高，在一定程度上提高了區(qū)域整體商業(yè)檔次；購(gòu)物中心類比例目前較少，精品店中店對(duì)于春熙路還是新的商業(yè)形態(tài)，第一城的出現(xiàn)為春熙路商業(yè)增添了時(shí)尚氣息；區(qū)域內(nèi)臨街商鋪對(duì)于步行街氣氛營(yíng)造作用最大同時(shí)正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-76-商圈優(yōu)劣勢(shì)分析

優(yōu)勢(shì):歷史悠久，是成都市城市名片，國(guó)內(nèi)外游客到成都必去的站點(diǎn)之一；商業(yè)物業(yè)類型較全，百貨商場(chǎng)、小商品、精品專賣(mài)、精品超市一應(yīng)俱全，能夠滿足消費(fèi)者各個(gè)方面消費(fèi)需求；百貨業(yè)聚集，步行街區(qū)域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢(shì)丹等百貨，商業(yè)影響力強(qiáng)；商業(yè)檔次普遍較高，新型在建物業(yè)商業(yè)部分定位同樣是中高端路線，區(qū)域整體商業(yè)質(zhì)量較高；紅星路步行街的規(guī)劃以及荔枝巷的改造，區(qū)域商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍將進(jìn)一步提升。劣勢(shì):購(gòu)物類百貨業(yè)態(tài)較集中，雖然產(chǎn)品定位和檔次略有差別，但是同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進(jìn)入將會(huì)使區(qū)域百貨類商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈；區(qū)域缺乏大型購(gòu)物中心類商業(yè)，整體區(qū)域購(gòu)物類業(yè)態(tài)比重較大，娛樂(lè)休閑比重較小，在一定程度上影響區(qū)域商業(yè)的健全發(fā)展;春熙路步行街各段發(fā)展不平衡，北段最好，西段因?yàn)榕c服裝批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域相連接，人流較雜，商業(yè)發(fā)展相對(duì)較差，商業(yè)物業(yè)空置率較高；作為旅游商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)部人流質(zhì)量參差不齊，發(fā)展中高端以上商業(yè)類型具有一定阻力；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-77-鹽市口商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區(qū)域規(guī)劃總面積220畝，區(qū)內(nèi)商業(yè)面積約28萬(wàn)平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級(jí)商圈之一，也是成都市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)聚集眾多百貨類和大型超市。目前區(qū)域內(nèi)部商業(yè)主要形態(tài)仍為百貨商場(chǎng)，區(qū)域購(gòu)物中心類商業(yè)目前只有摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)，尚缺乏一站式消費(fèi)場(chǎng)所；百貨業(yè)市鹽市口區(qū)域的主要業(yè)態(tài)；面積達(dá)到50000平方米的摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)增加了區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成元素。鹽市口現(xiàn)存商業(yè)構(gòu)成摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)仁恒廣場(chǎng)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-78-序號(hào)項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次入住率1人民商場(chǎng)60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣(mài)場(chǎng)2007高檔100%3北京華聯(lián)30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場(chǎng)30,000百貨公司2007中高檔100%5大業(yè)百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)50,.000購(gòu)物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場(chǎng)55,000購(gòu)物中心2008高檔現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次1成都百貨大樓50,000購(gòu)物中心2011中高檔未來(lái)代表性商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場(chǎng)-79-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：成都整體商業(yè)市場(chǎng)-80-現(xiàn)有商業(yè)特征描述：區(qū)域內(nèi)新興商業(yè)項(xiàng)目位中環(huán)廣場(chǎng)下的新世界商場(chǎng)，定位中高端，目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)成都市中青年中高收入階層，以及中環(huán)和周邊寫(xiě)字樓內(nèi)的白領(lǐng)人士；另外，摩爾時(shí)尚購(gòu)物中心是區(qū)域內(nèi)唯一的一個(gè)購(gòu)物中心類商業(yè)，由于其主力租戶為家樂(lè)福超市和萬(wàn)達(dá)影城，零售專賣(mài)店面積相對(duì)較小，加上商業(yè)部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業(yè)態(tài)豐富程度?？傮w，區(qū)域內(nèi)既有大型綜合超市，也有時(shí)尚百貨和購(gòu)物購(gòu)物中心，區(qū)域商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費(fèi)客群，區(qū)域商業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力不可小視；目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)發(fā)展趨勢(shì)旺盛，仁恒廣場(chǎng)建成后不僅會(huì)增加區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)比重，同時(shí)也會(huì)有大面積優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，鹽市口商業(yè)整體升級(jí)即將顯現(xiàn)。區(qū)域消費(fèi)客群構(gòu)成情況：鹽市口是成都市著名老商業(yè)區(qū)，由于多數(shù)商業(yè)設(shè)施陳舊，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)時(shí)間久遠(yuǎn)，擁有一批固定消費(fèi)客群，如成都百貨大樓、人民商場(chǎng)等物業(yè)；區(qū)域老商業(yè)項(xiàng)目整體商業(yè)檔次不高，目標(biāo)客群主要集中在城市中等收入群體，不過(guò)摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)和新世界的加入，以及人民商場(chǎng)的整改，區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例有所上升，商業(yè)時(shí)尚度增強(qiáng)，商品結(jié)構(gòu)比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫(xiě)字樓辦公人群前往消費(fèi)；區(qū)域內(nèi)有好又多和家樂(lè)福兩大超市，成為周邊區(qū)域的配套商業(yè)中心，豐富了消費(fèi)客群的結(jié)構(gòu)層次；從區(qū)域發(fā)展來(lái)看，區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫(xiě)字樓供應(yīng)量較大，如“仁恒廣場(chǎng)”區(qū)域商務(wù)氛圍有望進(jìn)一步增強(qiáng)，同時(shí)對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的需求也將拉動(dòng)區(qū)域商業(yè)的供應(yīng)和原有物業(yè)的升級(jí)，鹽市口區(qū)域未來(lái)中高收入客群比例將會(huì)增大；區(qū)域環(huán)境以及道路交通的改造將會(huì)增強(qiáng)內(nèi)部商業(yè)凝聚力。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-81-商圈優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：成都著名老商圈，成都市三大市級(jí)商圈之一，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富；經(jīng)過(guò)整改后交通環(huán)境有所改善，區(qū)域環(huán)境趨于完善；百貨業(yè)聚集，商業(yè)單體面積普遍較大，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大；位于成都CBD規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)高檔寫(xiě)字樓數(shù)量的增加將會(huì)推動(dòng)區(qū)域商業(yè)的整體升級(jí)；劣勢(shì)：目前區(qū)域環(huán)境仍顯混亂，對(duì)于中高收入客群吸引力不足；區(qū)域中高端優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量不大，商業(yè)項(xiàng)目分布相對(duì)分散，商業(yè)集群效應(yīng)仍需加強(qiáng)；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-82-騾馬市商圈現(xiàn)有商業(yè)騾馬市商圈位于青羊區(qū),老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊(duì)，西沿羊市街到市委門(mén)口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場(chǎng)；根據(jù)規(guī)劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區(qū)新華西路轄區(qū)，約410畝。整個(gè)區(qū)域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區(qū)域?qū)?gòu)成騾馬市商圈核心區(qū)，在核心區(qū)形成一個(gè)四通八達(dá)的商業(yè)圈；根據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，目前騾馬市商圈商業(yè)面積22萬(wàn)平方米左右（包含已經(jīng)倒閉的熊貓城10萬(wàn)平米），在營(yíng)業(yè)的商業(yè)面積12萬(wàn)平方米左右：騾馬市現(xiàn)存商業(yè)規(guī)模相對(duì)鹽市口和春熙路較??；目前區(qū)域百貨有太平洋百貨、購(gòu)物中心有鉑金城廣場(chǎng)，但是目前鉑金城招商情況和經(jīng)營(yíng)情況都不佳。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-83-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨全興店專業(yè)店家樂(lè)福八寶街店、五星電器購(gòu)物中心鉑金城成都整體商業(yè)市場(chǎng)-84-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：目前騾馬市趨于商業(yè)整體商業(yè)氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區(qū)域目前中高端商業(yè)只有太平洋百貨，其目標(biāo)客群主要來(lái)自于西部區(qū)域，經(jīng)營(yíng)情況良好；家樂(lè)福超市經(jīng)營(yíng)情況良好，是區(qū)域內(nèi)常住人口日常生活類購(gòu)物的核心；作為區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心類業(yè)態(tài)的鉑金城，目前整體招商情況和經(jīng)營(yíng)情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣(mài)店（VERYMODA、ETAM等），內(nèi)部商鋪空置率較高；位于內(nèi)側(cè)的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經(jīng)營(yíng)，近期會(huì)陸續(xù)撤出?？傮w上，騾馬市商圈現(xiàn)存商業(yè)總量不大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例相對(duì)較小，對(duì)于城區(qū)中高收入客群吸引力目前略顯不足，區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓酒店供應(yīng)量的增加會(huì)在一定程度上刺激區(qū)域商業(yè)的繁榮，趨于復(fù)興仍需要一段時(shí)間。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-85-騾馬市商圈現(xiàn)有代表商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂(lè)福八寶街店19998,000專業(yè)店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國(guó)信廣場(chǎng)N/A14,000寫(xiě)字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購(gòu)物中心中檔50%6五星商業(yè)廣場(chǎng)200520,000專業(yè)店N/A100%成都整體商業(yè)市場(chǎng)-86-騾馬市商圈優(yōu)劣勢(shì)分析:優(yōu)勢(shì):道路交通的改造，改變了區(qū)域行車(chē)不便的局面；青龍街、八寶街兩側(cè)以及鄰近區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目眾多，騾馬市區(qū)域同樣位于成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域內(nèi)，商務(wù)的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)繁榮；西北側(cè)西大街沿線寫(xiě)字樓、住宅以及商業(yè)陸續(xù)入市，整個(gè)片區(qū)由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區(qū)域新型商業(yè)物業(yè)比例較大，未來(lái)區(qū)域商業(yè)規(guī)劃空間大；劣勢(shì):雖然曾經(jīng)是成都市著名商業(yè)繁華區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)總規(guī)模較小，商業(yè)密集度、業(yè)態(tài)豐富程度都無(wú)法與春熙路、鹽市口等區(qū)域相比；商圈內(nèi)目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模小，目前品質(zhì)較高的只有太平洋百貨，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)還需要一段相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間；鉑金城定位為購(gòu)物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經(jīng)營(yíng)情況不好，區(qū)域內(nèi)缺乏具有號(hào)召性的大體量綜合購(gòu)物中心；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-87-區(qū)域性商圈區(qū)域性商圈通過(guò)我們對(duì)成都商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統(tǒng)商圈外，還并存著由于各區(qū)域居民生活購(gòu)物就近需求催生的區(qū)域型商圈，這些商圈主要滿足局部區(qū)域內(nèi)常住居民以及辦公室內(nèi)購(gòu)物人士的消費(fèi)需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環(huán)商圈、金沙光華商圈、會(huì)展商圈等；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-88-西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：西大街商圈是新興的區(qū)域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場(chǎng)的入市而加速；目前西大街主要商業(yè)供應(yīng)為新城市廣場(chǎng)、人民商場(chǎng)黃河店和蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店，商業(yè)供應(yīng)量將近14萬(wàn)平米。西大街商業(yè)主要客群有周邊常住居民以及西部區(qū)域人口為主，主要消費(fèi)類型目前為日活必需品消費(fèi)，中高端百貨類消費(fèi)比例暫時(shí)較??；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業(yè)帶。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-89-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)物中心新城市廣場(chǎng)（包含米樂(lè)星KTV、百盛、屈臣氏、國(guó)美電器、新城市數(shù)碼電影城、百佳超市）專業(yè)店蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店百貨人民商場(chǎng)黃河店成都整體商業(yè)市場(chǎng)-90-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：區(qū)域由于新城市廣場(chǎng)的出現(xiàn)，商圈雛形形成，目前區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，大型超市以及電器專業(yè)店在區(qū)域經(jīng)營(yíng)情況較好，新城市廣場(chǎng)內(nèi)除超市以外業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況較慘淡；購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)需要市場(chǎng)支撐，同時(shí)對(duì)發(fā)展商的運(yùn)營(yíng)實(shí)力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時(shí)期的培養(yǎng)。西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1新城市廣場(chǎng)2005100,000購(gòu)物中心中檔70%2人民商場(chǎng)黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業(yè)市場(chǎng)-91-西大街商圈優(yōu)劣勢(shì)分析:優(yōu)勢(shì):西大街屬于新興區(qū)域性商圈，周邊未來(lái)龐大的住宅和寫(xiě)字樓供應(yīng)會(huì)為區(qū)域提供潛在消費(fèi)客群；西部城區(qū)商業(yè)相比東部匱乏，特別是時(shí)尚精品、購(gòu)物中心以及休閑娛樂(lè)等，西大街處于發(fā)展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費(fèi)客流；劣勢(shì):區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠濃郁，還沒(méi)有形成真正的商圈，百盛的開(kāi)業(yè)增加了區(qū)域中高端商業(yè)面積，但是區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)總規(guī)模不大，還不能形成商業(yè)集聚效應(yīng)；新城市廣場(chǎng)目前空置率較高，影響項(xiàng)目整體的商業(yè)氛圍；商業(yè)結(jié)構(gòu)目前呈現(xiàn)大眾化，國(guó)美、蘇寧、百佳等經(jīng)營(yíng)較好；相較之下，百盛經(jīng)營(yíng)情況不佳，以新城市廣場(chǎng)為龍頭的新項(xiàng)目還需要加大時(shí)尚因素的引入，增強(qiáng)娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)的比例，目前項(xiàng)目缺乏特色以留住區(qū)域中青年消費(fèi)客群；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-92-東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：東二環(huán)區(qū)域由于周邊住宅開(kāi)發(fā)量激增，商業(yè)需求增加導(dǎo)致新的區(qū)域性商圈逐漸形成；目前東二環(huán)商業(yè)主要集中在二環(huán)路東二段和建設(shè)路沿線區(qū)域，代表項(xiàng)目有SM生活廣場(chǎng)、成都華聯(lián)、好又多等區(qū)域在建大型居住區(qū)總規(guī)模較大，其中有華潤(rùn)24城、首創(chuàng)A-ZTown、萬(wàn)科金域藍(lán)灣等成都整體商業(yè)市場(chǎng)-93-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)物中心SM生活廣場(chǎng)（包含沃爾瑪、國(guó)美、萊雅百貨、肯德基等）專業(yè)店好又多百貨成都華聯(lián)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-94-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況描述：SM生活廣場(chǎng)位于二環(huán)東二段外，是目前區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)，也是區(qū)域目前唯一的購(gòu)物中心，目前進(jìn)駐項(xiàng)目的有國(guó)美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項(xiàng)目目前人氣不足，賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部比較冷清；原因在于SM廣場(chǎng)鄰近區(qū)域入住人口總量暫時(shí)較少，附近區(qū)域新盤(pán)都在開(kāi)發(fā)當(dāng)中，對(duì)于10萬(wàn)以上商業(yè)市場(chǎng)支撐力度略顯不足，同時(shí)也由于SM業(yè)態(tài)構(gòu)成缺乏特色，無(wú)法吸引區(qū)域以外的消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，僅靠當(dāng)前區(qū)域內(nèi)部居民經(jīng)營(yíng)難度較大；好又多、成都華聯(lián)等位于一環(huán)線附近，周邊區(qū)域住宅區(qū)較成熟，經(jīng)營(yíng)情況較好；序號(hào)項(xiàng)目名稱營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1SM城市廣場(chǎng)100,500購(gòu)物中心中高檔85%2世紀(jì)聯(lián)華超市東方明珠店11,000專業(yè)店-超市大眾100%3成都華聯(lián)商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創(chuàng)AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創(chuàng)AZTOWN商業(yè)街25000商業(yè)街N/A85%東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場(chǎng)-95-未來(lái)商業(yè):區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)將超過(guò)16萬(wàn)平米，其中萬(wàn)科、和記黃埔等發(fā)展商在區(qū)域內(nèi)大規(guī)模拿地，其中必然會(huì)包含相當(dāng)體量的商業(yè)面積，區(qū)域未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)16萬(wàn)平米。從已知的數(shù)據(jù)，未來(lái)區(qū)域內(nèi)即將出現(xiàn)的商業(yè)比例為：商業(yè)類型主要以購(gòu)物中心為主；伴隨區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)量的不斷增加，區(qū)域潛在消費(fèi)市場(chǎng)巨大，新型購(gòu)物中心類商業(yè)將會(huì)與現(xiàn)有商業(yè)共同打造東二環(huán)沿線新商業(yè)區(qū)；東二環(huán)未來(lái)商業(yè)比例成都整體商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱所屬商圈開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次龍湖三千里東二環(huán)商圈2009N/A商業(yè)街N/A華潤(rùn)置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購(gòu)物中心N/A淺水半島東二環(huán)商圈2008N/A底商-配套商業(yè)N/A-96-區(qū)域特征:區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)催生區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀總體規(guī)模小，商業(yè)分布零散，處于商業(yè)發(fā)展初級(jí)階段；二環(huán)至三環(huán)沿線大盤(pán)聚集，未來(lái)區(qū)域會(huì)形成大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅片區(qū)，商業(yè)消費(fèi)潛力巨大；在一段時(shí)間內(nèi)區(qū)域商業(yè)消費(fèi)將會(huì)集中在生活日用品類為主，綜合百貨和精品購(gòu)物中心需要在區(qū)域開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟之后入市；東二環(huán)商圈消費(fèi)客群將會(huì)更多截流東部城區(qū)（特別是東二環(huán)以東大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)區(qū)）客群，改變購(gòu)物只去春熙路的商業(yè)格局。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-97-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè):商圈范圍指以會(huì)展中心為核心，包含交大路、沙灣路、二環(huán)路西三段、二環(huán)路北一段及鄰近區(qū)域;會(huì)展商圈商業(yè)以專業(yè)店——大型超市、家電連鎖為主，是典型的區(qū)域商業(yè)中心

;成都整體商業(yè)市場(chǎng)-98-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表:序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1摩爾百盛200530,000百貨公司中檔85%2易初蓮花200521,000專業(yè)店—超市大眾100%3國(guó)美電器20073,500專業(yè)店—電器大眾100%4人人樂(lè)200715,000專業(yè)店—超市大眾-------5沃爾瑪200619,000專業(yè)店—超市大眾100%區(qū)域特征:以老會(huì)展為中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)專業(yè)店比例最大，大型賣(mài)場(chǎng)滿足周邊區(qū)域常住居民日常消費(fèi)需求；如同西大街商圈、東二環(huán)商圈，北部城區(qū)生活服務(wù)中心集中在會(huì)展商圈內(nèi)；該商圈人流主要來(lái)自于會(huì)展周邊、北部區(qū)域以及二環(huán)路北段沿線區(qū)域。會(huì)展商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)成都整體商業(yè)市場(chǎng)-99-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：如前所述，金沙商圈同樣是由于西部城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)，居民日常消費(fèi)就近選擇的結(jié)果；目前的金沙商圈主要核心區(qū)是以金沙車(chē)站為中心，以青羊大道為軸線分布；目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)有西單商場(chǎng)、創(chuàng)美家居、家樂(lè)福光華店等，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)14萬(wàn)平方米左右。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-100-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次1北京西單商場(chǎng)200540000百貨公司中檔2家樂(lè)福光華店20038000專業(yè)店-超市大眾3百安居金沙店200513000專業(yè)店-家居建材中高檔4麥德龍200111000專業(yè)店-超市大眾5創(chuàng)美家居·金沙國(guó)際200460000專業(yè)店-家具家居中高檔1大地新光華廣場(chǎng)Sep-0728000商業(yè)街中高檔2力寶樂(lè)賓百貨Dec-0730000百貨公司中高檔3沃爾瑪超市大地新光華廣場(chǎng)店Sep-0720000專業(yè)店-超市大眾4仁和春天廣場(chǎng)2009100000購(gòu)物中心中高檔5優(yōu)品道大型超市項(xiàng)目200721000專業(yè)店-超市大眾6優(yōu)品道200720000商業(yè)街中高檔7金沙萬(wàn)瑞中心2009N/AN/AN/A8華府金沙2008N/A底商-配套商業(yè)N/A成都整體商業(yè)市場(chǎng)-101-區(qū)域新項(xiàng)目商業(yè)結(jié)構(gòu)特征專業(yè)店—大型超市、電器連鎖在區(qū)域商業(yè)比重最大，區(qū)域商業(yè)生活屬性明顯；新型商業(yè)類型—購(gòu)物中心成為市場(chǎng)主角；具有明顯的區(qū)域特征，集中分布在同一片區(qū)，輻射西二環(huán)、西三環(huán)區(qū)域。雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：雙楠商圈是距離貴項(xiàng)目地塊距離最近的商業(yè)區(qū)，同時(shí)該商圈也是西城區(qū)較早形成的商業(yè)區(qū)；目前的雙楠商圈商業(yè)主要分布在二環(huán)路西一段兩側(cè)，現(xiàn)有商業(yè)面積總量不大，主要有伊藤洋華堂雙楠店和人人樂(lè)雙楠店；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-102-雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1伊藤洋華堂200324000百貨公司中檔100%2人人樂(lè)雙楠店200325000專業(yè)店-超市大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域現(xiàn)存商業(yè)以大眾類日常消費(fèi)為主，帶有明顯的區(qū)域鄰里中心特征；伊藤洋華堂和人人樂(lè)超市都是2003年開(kāi)業(yè)，經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，兩店經(jīng)營(yíng)都還算理想，但是區(qū)域內(nèi)新商業(yè)供應(yīng)較其他區(qū)域明顯不足；從城市商業(yè)分布角度看，雙楠商圈的出現(xiàn)滿足其所在局部區(qū)域居民日常生活購(gòu)物以及就近商業(yè)消費(fèi)的需求，但是整體并沒(méi)有形成以覆蓋西部城區(qū)的商業(yè)規(guī)模；金沙光華商圈的發(fā)展對(duì)于雙楠區(qū)域有一定的影響，未來(lái)新項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)駐金沙光華商圈，會(huì)在一定程度上壓制雙楠商業(yè)的向外輻射；雙楠商圈距離貴項(xiàng)目最近，但是由于雙楠商業(yè)結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模有限，對(duì)于貴項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展影響不大，具體要視貴項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃而定。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-103-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：商圈分布區(qū)域以人南立交為核心，沿二環(huán)路兩側(cè)分布；目前分布的商業(yè)有家樂(lè)福、好又多、國(guó)美電器、天府匯城購(gòu)物中心等；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-104-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率百安居科華店20067,800專業(yè)店-家居中檔100%家樂(lè)福大世界店--------1,0000專業(yè)店-超市大眾100%仁和春天棕北店20036,000百貨公司高檔100%國(guó)美電器棕北店20025,000專業(yè)店-電器大眾100%好又多亞太店19974,000專業(yè)店-超市大眾100%天府匯城購(gòu)物中心2003100,000購(gòu)物中心中檔95%好百年200570,000專業(yè)店-家居中高檔100%蘇寧電器20064,000專業(yè)店-電器大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)基本成形，商業(yè)輻射城南區(qū)域，商圈業(yè)態(tài)涵蓋高端百貨、家電、大型超市、家居建材等；于其他區(qū)域型商圈相同，商圈的發(fā)展由于天府匯城購(gòu)物中心（內(nèi)部有世紀(jì)華聯(lián)、友誼百貨）而加速發(fā)展，天府匯城購(gòu)物中心面積10萬(wàn)平方米。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-105-天府新城—城南科技區(qū)商圈10個(gè)以上五星級(jí)酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬(wàn)平方米的現(xiàn)代藝術(shù)館……未來(lái)的天府新城將充滿時(shí)尚元素?！皶?huì)展經(jīng)濟(jì)”也將是‘時(shí)尚城南’的一張對(duì)外名片，今后的天府新城，如同洲際、希爾頓這樣的五星級(jí)酒店將達(dá)到10個(gè)以上?！碧旄鲁沁€將打造高檔購(gòu)物商業(yè)圈，奧特萊斯品牌購(gòu)物街、中航時(shí)尚購(gòu)物中心、深圳茂業(yè)精品商城、城南國(guó)際購(gòu)物商圈等大型時(shí)尚賣(mài)場(chǎng)將成我市全新的“時(shí)尚標(biāo)簽”。成都整體商業(yè)市場(chǎng)已建大型商業(yè)物業(yè)成都整體商業(yè)市場(chǎng)已建商業(yè)租售情況目前，區(qū)域內(nèi)僅融城理想底商鋪面在售，臨近地鐵鋪面25000元/平米，其余鋪面10000-15000元/平米.區(qū)域內(nèi)底層商鋪平均租金在70-150元/平米/月之間。成都整體商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)2010年及2011年是南延線商業(yè)供應(yīng)高峰期，南延線目前整體商業(yè)存量近40萬(wàn)平米，至2012年約有23個(gè)大型商業(yè)面市，整體供應(yīng)量突破200萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨、超市等大賣(mài)場(chǎng)，餐飲娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑等商業(yè)街，旅游文化等復(fù)合商業(yè)體。區(qū)域商業(yè)前景看好，潛力巨大。成都整體商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域未來(lái)大型商業(yè)效果圖荷蘭GTC時(shí)尚購(gòu)物街深圳茂業(yè)集團(tuán)高端商業(yè)中航時(shí)尚購(gòu)物中心蘇寧大型購(gòu)物中心成都整體商業(yè)市場(chǎng)成都整體商業(yè)市場(chǎng)各商圈租金對(duì)比-111--112-各區(qū)域面積超過(guò)5萬(wàn)平方米代表商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱所屬商圈開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積商業(yè)類型人民商場(chǎng)鹽市口店鹽市口商圈195360,000百貨公司天府匯城購(gòu)物中心城南商圈2003100,000購(gòu)物中心創(chuàng)美家居·金沙國(guó)際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居創(chuàng)美家居·金沙國(guó)際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居新城市廣場(chǎng)西大街商圈2005100,000購(gòu)物中心成都熊貓城騾馬市商圈2005100,000倒閉SM城市廣場(chǎng)東二環(huán)商圈2006100500購(gòu)物中心摩爾時(shí)尚廣場(chǎng)鹽市口商圈200750,000購(gòu)物中心成都萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)東南二環(huán)2008150,000購(gòu)物中心群光百貨春熙路商圈2008100,000百貨公司仁恒廣場(chǎng)鹽市口商圈200855,000購(gòu)物中心仁和春天廣場(chǎng)金沙光華商圈2009100000購(gòu)物中心華潤(rùn)置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購(gòu)物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面積超過(guò)5萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目分布圖市級(jí)商圈區(qū)域型商圈大型商業(yè)分布特征：面積超過(guò)5萬(wàn)平米的大型商業(yè)多數(shù)都分布在區(qū)域型商圈內(nèi)，春熙路為代表的核心商圈目前大體量物業(yè)相對(duì)較少，并且每個(gè)已經(jīng)形成的區(qū)域商圈內(nèi)基本都有一個(gè)面積10萬(wàn)平米以上的購(gòu)物中心物業(yè)，從全市商業(yè)發(fā)展來(lái)看大體量物業(yè)的出現(xiàn)是區(qū)域商圈形成的標(biāo)志；從右圖上可以看到面積超過(guò)10萬(wàn)的大型購(gòu)物中心類項(xiàng)目基本上沿二環(huán)線均勻分布，結(jié)合已有商業(yè)物業(yè)，將會(huì)加強(qiáng)各區(qū)域商圈的輻射能力，最終構(gòu)成東部、西部、南部三大商業(yè)聚集區(qū)，北部發(fā)展目前較緩，各項(xiàng)目建成后，二環(huán)將形成商業(yè)環(huán)帶；三環(huán)線二環(huán)線一環(huán)線成都整體商業(yè)市場(chǎng)-113-其他商業(yè)分布專業(yè)物流類商業(yè)市場(chǎng)：城北以荷花池區(qū)域日用品批發(fā)市場(chǎng)、五塊石區(qū)域的藥材等批發(fā)市場(chǎng)、高筍塘區(qū)域的建材等批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成成都批發(fā)物流及貨物集散中心;城南專業(yè)市場(chǎng)主要由紅牌樓以汽配專業(yè)市場(chǎng)、汽車(chē)整車(chē)專業(yè)市場(chǎng)、川藏線家具專業(yè)市場(chǎng)、一環(huán)路電腦市場(chǎng)組成;餐飲娛樂(lè)類市場(chǎng)：成都餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，形成了諸如：琴臺(tái)路、一品天下等主題餐飲街，在沙灣、羊西絨、府南新區(qū)、武侯祠、雙楠、肖家河、紫荊、玉林、科華路、望平街、李家沱等區(qū)域也聚集了一定規(guī)模的餐飲類業(yè)態(tài);成都娛樂(lè)類業(yè)態(tài)主要由酒吧、KTV、迪廳等構(gòu)成，在成都尤以玉林、紫荊、紅瓦寺等地區(qū)為代表;餐飲以琴臺(tái)路為例，因?yàn)榈赇仈?shù)量多，聚集各類餐飲110多戶，成為有名的餐飲街；紫荊因?yàn)榫奂锨G電影城、MIX、僑江南等成為休閑娛樂(lè)集中區(qū)。規(guī)模與特色以及便捷的交通是商業(yè)特色街運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-114-成都商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)分析：通過(guò)以上我們對(duì)成都市各級(jí)商圈的分析總結(jié)，我們對(duì)成都商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歸納為以下幾個(gè)特征：百貨走中高端精品路線：從近兩年各個(gè)商圈的發(fā)展來(lái)看，中高端時(shí)尚類百貨是城區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一；購(gòu)物中心發(fā)展成為趨勢(shì)：不論市級(jí)商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購(gòu)物中心的數(shù)量和規(guī)模再逐漸增加，區(qū)別于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)新商業(yè)模式將會(huì)越來(lái)越多在市場(chǎng)上出現(xiàn)；連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心布局：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進(jìn)駐加速各個(gè)區(qū)域商圈的形成，并占據(jù)區(qū)域商業(yè)核心位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費(fèi)需求；成都整體商業(yè)市場(chǎng)-115-整體商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)：通過(guò)以上對(duì)成都整體商業(yè)市場(chǎng)的分析，可以得出以下結(jié)論：目前城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要還是集中在春熙路和鹽市口區(qū)域，并且伴隨新項(xiàng)目的陸續(xù)完工，這兩個(gè)市級(jí)商圈仍會(huì)繼續(xù)升級(jí)發(fā)展，其中鹽市口的發(fā)展?jié)摿ο啾容^大；騾馬市與西大街商業(yè)由于交通等原因會(huì)相互融合，成為影響整個(gè)西部城區(qū)的商業(yè)區(qū)；城市未來(lái)商業(yè)供應(yīng)中，購(gòu)物中心模式會(huì)越來(lái)越多地出現(xiàn)，從目前市場(chǎng)上已有的購(gòu)物中心類商業(yè)來(lái)看，各項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況目前并不理想，原因在于區(qū)域市場(chǎng)不夠成熟以及發(fā)展商對(duì)于購(gòu)物中心模式經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致，缺乏特色是目前市場(chǎng)上購(gòu)物中心普遍存在的特征；新項(xiàng)目單體規(guī)模逐漸增大，從新項(xiàng)目構(gòu)成情況看，單體50000平米以上的項(xiàng)目逐漸增多，特別是面積超過(guò)10萬(wàn)的商業(yè)集中供應(yīng)，發(fā)展商對(duì)于商業(yè)物業(yè)功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度越來(lái)越重視，也希望通過(guò)規(guī)模優(yōu)勢(shì)塑造自身的商業(yè)核心地位；城區(qū)各個(gè)方向區(qū)域商圈逐漸形成，城區(qū)商業(yè)格局日趨合理，二環(huán)沿線將形成商業(yè)帶，對(duì)二環(huán)周邊以及三環(huán)沿線消費(fèi)者的爭(zhēng)奪將會(huì)成為和大型項(xiàng)目的重點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)處于目前的西部商圈、城南商圈的夾角，兩大商圈對(duì)于區(qū)域有一定輻射，但區(qū)域內(nèi)仍存在一定商業(yè)空間，商業(yè)定位一方面考慮臨近商圈的發(fā)展情況，同時(shí)更要視區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目的入市情況。城南天府新城區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d城市中心，未來(lái)發(fā)展關(guān)注的熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮?。成都整體商業(yè)市場(chǎng)-116-演講完畢，謝謝觀看！快速消費(fèi)品行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目錄Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通過(guò)具有高覆蓋率和多種渠道并存的分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)來(lái)接近消費(fèi)者，達(dá)到高鋪貨率合理的分銷(xiāo)模式和有效的渠道控制和管理以強(qiáng)大的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)功能為導(dǎo)向的營(yíng)銷(xiāo)組織，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)和銷(xiāo)售有效的協(xié)同品牌知度度的提升和營(yíng)銷(xiāo)效率的提升正確的市場(chǎng)拓展策略核心成功因素快速消費(fèi)品行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心成功因素案例寶潔的多渠道分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)渠道結(jié)構(gòu)渠道A一般用于拓展新市場(chǎng)利用既有的日用消費(fèi)品分銷(xiāo)渠道銷(xiāo)售人員同時(shí)拜訪批發(fā)商和零售商，采用雙重手法來(lái)將產(chǎn)品推到渠道中渠道B渠道C產(chǎn)品流信息和控制流從渠道A演化過(guò)來(lái)當(dāng)某一地區(qū)的銷(xiāo)售已達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，P&G從第一層批發(fā)商中尋找一個(gè)合適的批發(fā)商，將之發(fā)展成為分銷(xiāo)商分銷(xiāo)商與P&G簽定合同，承擔(dān)責(zé)任、接受培訓(xùn)并享有優(yōu)惠和權(quán)利，批發(fā)商則只有購(gòu)銷(xiāo)關(guān)系一定時(shí)期A、B共享，最終完全轉(zhuǎn)為B模式直接客戶是指寶潔較為重視的那些有實(shí)力連鎖零售商這些零售商目前所占的銷(xiāo)售比重不大，但成長(zhǎng)潛力很大，最終會(huì)成為日用消費(fèi)品分銷(xiāo)的主渠道P&G沒(méi)有專門(mén)的部門(mén)負(fù)責(zé)渠道C的工作，而且渠道C不會(huì)和渠道A或B發(fā)生沖突描述P&G第一層批發(fā)商零售商消費(fèi)者第二層批發(fā)商P&G分銷(xiāo)商零售商消費(fèi)者第二層批發(fā)商P&G直接客戶消費(fèi)者寶潔公司在中國(guó)建立了多渠道并存的分銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，來(lái)充分接近消費(fèi)者護(hù)發(fā)類產(chǎn)品(97年初)護(hù)膚類產(chǎn)品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飄柔潘婷詩(shī)芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉蘭油夏士蓮旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒膚佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰漬浪奇奧妙鋪貨率市場(chǎng)占有率依靠其強(qiáng)大的品牌效應(yīng)及完善的分銷(xiāo)渠道，寶潔產(chǎn)品無(wú)論是鋪貨率還是市場(chǎng)占有率都很高快速消費(fèi)品行業(yè)的分銷(xiāo)模式描述傳統(tǒng)分銷(xiāo)模式多層自上而下的體系，批發(fā)商之間根據(jù)商業(yè)習(xí)慣形成自然網(wǎng)絡(luò)一級(jí)批發(fā)商多為國(guó)營(yíng)、集體性質(zhì)費(fèi)用高而且體系僵化目前這一模式的作用已逐漸被削弱區(qū)域分銷(xiāo)模式聯(lián)合分銷(xiāo)模式根據(jù)一級(jí)批發(fā)商的背景(國(guó)營(yíng)、集體、私營(yíng)、外資、直銷(xiāo))和其它條件挑選最合適的，發(fā)展成為分銷(xiāo)商，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域及當(dāng)?shù)胤咒N(xiāo)減少了中間層次，將傳統(tǒng)模式的二、三級(jí)合并，并通過(guò)與直銷(xiāo)的結(jié)合，提高了銷(xiāo)售的主動(dòng)性各下屬企業(yè)采用統(tǒng)一的銷(xiāo)售渠道，讓客戶實(shí)現(xiàn)一站采購(gòu)區(qū)域分銷(xiāo)中心和全國(guó)銷(xiāo)售總部相聯(lián)形成有計(jì)劃、有組織、控制良好的體系在銷(xiāo)售中心與關(guān)鍵最終客戶之間建立反饋，提高銷(xiāo)售體系的反饋速度評(píng)價(jià)企業(yè)第一層批發(fā)商第二層(地區(qū))零售商企業(yè)區(qū)域分銷(xiāo)商二級(jí)批發(fā)商零售商企業(yè)全國(guó)分銷(xiāo)中心、區(qū)域分銷(xiāo)中心第二層(都市)農(nóng)村小批發(fā)商自提擴(kuò)展模式主要批發(fā)商連鎖店主要零售商最終客戶客戶反饋“區(qū)域分銷(xiāo)”模式和“聯(lián)合分銷(xiāo)”模式目前已經(jīng)成為快速消費(fèi)品行業(yè)的主要分銷(xiāo)模式P&G的“聯(lián)合分銷(xiāo)”模式“聯(lián)合分銷(xiāo)”模式往往是企業(yè)在有多個(gè)不同地域的生產(chǎn)基地的情況下采用的，為降低物流成本和提高對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度，而對(duì)區(qū)域渠道進(jìn)行整合，成立分銷(xiāo)中心，生產(chǎn)地址靠近分銷(xiāo)中心，以提供方便和良好的銷(xiāo)售服務(wù)建立全國(guó)分銷(xiāo)中心體系，需要較大的投資，不僅反應(yīng)在硬件上(倉(cāng)庫(kù)、電腦)等，而且往往需要電子化的銷(xiāo)售管理和物流管理軟件進(jìn)行支持，最新的發(fā)展趨勢(shì)是通過(guò)與主要經(jīng)銷(xiāo)商聯(lián)網(wǎng)，實(shí)施電子數(shù)據(jù)交換(EDI)和即時(shí)庫(kù)存(JIT)評(píng)價(jià)生產(chǎn)商(8個(gè)合資企業(yè)，分布于4個(gè)城市)區(qū)域分銷(xiāo)中心(廣州、上海、北京、成都、武漢)分銷(xiāo)商(500個(gè)城市，1000~1500個(gè)分銷(xiāo)商)零售商(全國(guó)有100萬(wàn)個(gè)網(wǎng)點(diǎn)銷(xiāo)售P&G的產(chǎn)品)其它聯(lián)合利華可口可樂(lè)百事可樂(lè)長(zhǎng)虹在很長(zhǎng)期內(nèi)還無(wú)法采用“聯(lián)合分銷(xiāo)”模式“聯(lián)合分銷(xiāo)”模式廣泛地被跨國(guó)企業(yè)所采用，但并不適合于長(zhǎng)虹電池的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀長(zhǎng)虹電池的分銷(xiāo)模式在每個(gè)區(qū)域選擇一定數(shù)量的批發(fā)商發(fā)展成為分銷(xiāo)商，除了正常的購(gòu)銷(xiāo)關(guān)系外，長(zhǎng)虹還應(yīng)該提供優(yōu)惠、折扣和其它權(quán)利，并幫助分銷(xiāo)商進(jìn)行分銷(xiāo)和存貨管理，建立完整的分銷(xiāo)商管理和服務(wù)體系，這是渠道建設(shè)的核心所在分銷(xiāo)商必須有廣泛的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)必須含有一定數(shù)量的二級(jí)批發(fā)商和零售商，并且能達(dá)到要求的覆蓋范圍，分銷(xiāo)商需要向地區(qū)內(nèi)的批發(fā)商和零售商送貨、提供信用、倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)品及POP資料零售商是渠道建設(shè)的另一個(gè)重點(diǎn)，通過(guò)貨柜管理、促銷(xiāo)宣傳、賣(mài)場(chǎng)建設(shè)等手段和指標(biāo)來(lái)拉動(dòng)終端消費(fèi)，并維護(hù)市場(chǎng)秩序和控制終端價(jià)格核心客戶主要指一些大型連鎖超市和新興的零售業(yè)態(tài)(如大賣(mài)場(chǎng))，長(zhǎng)虹電池應(yīng)建立專門(mén)的部門(mén)和采用完全以客戶為導(dǎo)向的銷(xiāo)售模式來(lái)拓展這一渠道說(shuō)明長(zhǎng)虹電池區(qū)域分銷(xiāo)商核心客戶二級(jí)批發(fā)商零售商羅蘭?貝格建議長(zhǎng)虹電池建立以分銷(xiāo)商為核心的區(qū)域分銷(xiāo)體系，同時(shí)迅速進(jìn)入新興的分銷(xiāo)渠道案例P&G的分銷(xiāo)商管理體系經(jīng)濟(jì)利益保障機(jī)制獲得額外的定貨折扣對(duì)其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的部分承諾(在拓展時(shí)期)返利由于P&G的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)，他可以比以銷(xiāo)其他產(chǎn)品承擔(dān)更小的風(fēng)險(xiǎn)，獲取更大的回報(bào)管理和控制機(jī)制服務(wù)和支持機(jī)制經(jīng)銷(xiāo)商和P&G的業(yè)務(wù)人員一起配合來(lái)有效實(shí)施以下渠道和職能經(jīng)營(yíng)規(guī)劃存貨管理零售覆蓋運(yùn)輸與倉(cāng)儲(chǔ)售點(diǎn)廣告與促銷(xiāo)

企業(yè)應(yīng)明確各項(xiàng)職能在企業(yè)和經(jīng)銷(xiāo)商

之間的分配，并確定各自的工作重點(diǎn)對(duì)于大的分銷(xiāo)商，委派客戶經(jīng)理進(jìn)駐其總部辦公，小的分銷(xiāo)商則由一個(gè)客戶經(jīng)理同時(shí)監(jiān)控幾個(gè)業(yè)務(wù)支持：幫助分銷(xiāo)商拓展二級(jí)網(wǎng)點(diǎn)，分銷(xiāo)貨物管理支持：IDS改造計(jì)劃，協(xié)助分銷(xiāo)商按照寶潔的要求進(jìn)行重組，幫助分銷(xiāo)商分析問(wèn)題并制定解決方案培訓(xùn)支持：定期對(duì)經(jīng)銷(xiāo)商的業(yè)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，介紹產(chǎn)品知識(shí)和營(yíng)銷(xiāo)知識(shí)廣告支持：定期的廣告促銷(xiāo)，區(qū)域廣告中出現(xiàn)經(jīng)銷(xiāo)商的名稱保障分銷(xiāo)商利潤(rùn)穩(wěn)定渠道秩序協(xié)助分銷(xiāo)商履行渠道職能控制分銷(xiāo)商行為激發(fā)分銷(xiāo)商的信心，

推動(dòng)分銷(xiāo)商的業(yè)務(wù)發(fā)展完善的分銷(xiāo)商管理體系包括經(jīng)濟(jì)利益保障機(jī)制、管理和控制機(jī)制、服務(wù)和支持機(jī)制三個(gè)方面寶潔與經(jīng)銷(xiāo)商的職責(zé)劃分經(jīng)銷(xiāo)商管理和控制機(jī)制的主要內(nèi)容是將渠道職能在企業(yè)和經(jīng)銷(xiāo)商之間

進(jìn)行合理分配案例分析總經(jīng)理市場(chǎng)工程人事財(cái)務(wù)銷(xiāo)售生產(chǎn)廣告/促銷(xiāo)的執(zhí)行廣告/促銷(xiāo)大客戶特選渠道非碳酸飲料銷(xiāo)售分析營(yíng)業(yè)所針對(duì)大賣(mài)場(chǎng)等的客戶及促銷(xiāo)方案水、橙汁等產(chǎn)品的管理銷(xiāo)售分析負(fù)責(zé)學(xué)校、企事業(yè)勞防用品市場(chǎng)的滲透可口可樂(lè)統(tǒng)一投放形象廣告，并負(fù)責(zé)全國(guó)性的消費(fèi)者促銷(xiāo)，以此來(lái)對(duì)各地區(qū)瓶裝商進(jìn)行廣告和促銷(xiāo)支持各地瓶裝商主要從事渠道促銷(xiāo)以及地區(qū)性消費(fèi)者促銷(xiāo)(費(fèi)用與可口可樂(lè)共擔(dān))案例分析：Cocacola許多跨國(guó)企業(yè)都建立了以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)功能為導(dǎo)向的營(yíng)銷(xiāo)組織(1)：可口可樂(lè)的

市場(chǎng)部通過(guò)對(duì)特定客戶和特定渠道的專人負(fù)責(zé)來(lái)對(duì)銷(xiāo)售部的運(yùn)作進(jìn)行指導(dǎo)總經(jīng)理銷(xiāo)售財(cái)務(wù)市場(chǎng)…技術(shù)物流財(cái)務(wù)人事關(guān)鍵客戶經(jīng)理銷(xiāo)售大區(qū)經(jīng)理渠道營(yíng)銷(xiāo)渠道促銷(xiāo)品牌策略制定品類總監(jiān)品類總監(jiān)品類總監(jiān)媒體總監(jiān)市場(chǎng)研究總監(jiān)消費(fèi)者服務(wù)總監(jiān)PWSkinOral品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理廣告投入市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析顧客服務(wù)品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理案例分析：Unilever許多跨國(guó)企業(yè)都建立了以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)功能為導(dǎo)向的營(yíng)銷(xiāo)組織(2)：聯(lián)合利華

的市場(chǎng)部負(fù)責(zé)統(tǒng)一的產(chǎn)品/品牌營(yíng)銷(xiāo)策略制定、市場(chǎng)分析以及媒體投放渠道開(kāi)發(fā)和維護(hù)渠道管理銷(xiāo)貨銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)促銷(xiāo)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行功能負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)市場(chǎng)部和銷(xiāo)售部的關(guān)系組織信息收集和匯總市場(chǎng)研究消費(fèi)者研究