南京房地產(chǎn)住宅項目項目建議書

XX項目建議第一章序?qū)懺谇懊娌呗?，激發(fā)需求的工作。如何通過觀點的導入去激發(fā)消費者的需求是我們之所長。第一章探索第一斯節(jié)就我佩們在崇哪里塘？我們貞處在見新堯蠅新城靜地理魂屬性大的——核案心絹位開置關于返新堯沫新城新堯貝新城究屬于仍大城評北的冒概念融，原刺有經(jīng)婦濟、派配套傳基礎有較好僅，當疫地居斜民多春，購令買力回有支應撐和寄保障婆。隨康著改加造和擠升級撲換代掉，原翁有開拉發(fā)量今小，醋需求伴尚未屠釋放嶼，潛抗在購礦買力依大關聯(lián)于喪新種堯蓬新拘城浩的索思掛考未拌來習地杰鐵7、8號視線磁經(jīng)轟過藥新菠堯芽新凡城摟，嚷其高中8號佩地漢鐵馳延祝長必線臭過妙江利，塵直間達嗎六宴合鍛機壁場地破鐵楊未懷通恢前疏遠融離毯主致城邀，控目勤前螞靠煙區(qū)孩域魯內(nèi)13條公裝交恒線觸通晃往舒市換區(qū)竟，衫較污為號便鏟利新堯宅新城州連接勢仙林雜、邁潔皋橋喉兩大兵密集溪居住敞區(qū)，馬即將努成為桿繼過稍渡居享住區(qū)鵝為主櫻流生接活圈周邊嘉產(chǎn)業(yè)普支撐溫有限趣，住六宅需迎求力橫量不黑足，區(qū)域合產(chǎn)品冰類型通單一潑、競碌爭能巧力偏爛弱，遵未這來麻土場地遲存稅量詢大惜，污市稿場皇競吉爭踢不螺確禮定混性流強第明二也節(jié)掘我得們達的華戰(zhàn)剃場我華們樹處餐在通新紐奉堯啊新椅城熄市毫場醬屬且性有的—貫—任鞠重詠道嘩遠截止宜到4月0器8日雕為謊止鏟，敬南極京顛地南區(qū)茂在頭售眨住加宅龜項流目甚共2勝6辦1個。近含一轎個福月巴內(nèi)博，稻共哨有4個項目哪的銷新售價響格出攜現(xiàn)上滅漲，4個項目乏的銷綱售價追格出昌現(xiàn)下辭跌，漲另有25肉3個項終目的蛙銷售粒價格破與之砌前持獄平。所屬有脖在蘇售鏈住唇宅局項劉目竄的舊銷快售北均啦價芹為1唱4年2度3核4元/平方櫻米，近堅半年窮來持炎平。南京斤市房茫價走班勢棲霞擴區(qū)房田價走絲式勢截止組到今申年3月低灶，南氣京棲初霞區(qū)換區(qū)在軌售住筐宅項昏目平菜均價況格為1拜2返1撞9磨0元/平莫方。樓盤名稱本月均價上月均價歷史最高價歷史最低價上城名苑12000120001200012000復地新都國際17500175001750017000銀河灣卓苑90009000200007898金域中央廣場14000140001500013000蘇寧環(huán)球朝陽山待定未定00新城金郡11000110001250011000天正桃源30000300003000023000金地明悅待定未定00上城風景90009000110009000世茂外灘新城30000300003000011000項目榴周邊壟樓盤盟房價婦走勢指聾標季對隔比娛，繁項欣目幕周智邊凝市旨場專價敲格門升正幅貸不助大仿，懲整柱體招低動迷項目名稱銀河灣卓苑盈嘉香榴灣靜港花谷金地明悅新城金郡紫金北郡建筑面積5.4萬10萬1萬20萬13萬3萬容積限高密度綠地1.124米30%30%1.950米25%40%1.324米30%30%2.4520米30%35%2.260米20%30%1.26020%30%物業(yè)類型花園洋房疊加別墅小高層、高層洋房高層高層多層樓面地價392530902529387543102803項目悼周邊期樓盤瞧產(chǎn)品計一覽字表指秀標挖對腥比矩，紋項夠目玻周復邊袍產(chǎn)浴品抵線眨單縱一每，猶同炒質(zhì)殲產(chǎn)芳品蓮競屈爭單明前顯本切案新小堯蹄新慕城“造超城”規(guī)碌劃居售住占覆奧蓋27努7公頃住宅犧開發(fā)醬面積滅可達4士0血0萬芝平翁米未來姿板塊字土地半存量呆巨大新堯會新城繳規(guī)劃涉有2咸7日6秀.貪8把3萬而平豪米急的裂住躲宅怎用牙地赤，拘占窯到刺整內(nèi)個黑新進城中規(guī)現(xiàn)劃忌用乘地至的40胸%以上紡。根搬據(jù)南垂京市鞏土地慣儲備腹中心孟的出漢讓計晶劃，妨堯化橡門地裙區(qū)后得期將超還有否大量那的住盈宅土門地供典應，煤像后塑期陸橋續(xù)將雖出讓贊解放盾村地具塊和純新堯置新城5、6地請塊消等搭都模是但以當住鉤宅渡用慣地釀為資主翁的侵地哀塊弟；飾已旋公涼布偵上企市盜地袋塊岔約6直6萬敏平游米新堯牛新城“造城”，妖可漂開肢發(fā)關面賣積捐達40難0萬項六目陣區(qū)翼域腳土筐地籮市尺場截至巧今日旱，南鑼京總宜體住車宅可輔售套泳數(shù)為34氧98器7套如怨以尤月珍均作銷泄售絮量冶來修計朋算訂，?，F(xiàn)洗階殼段菊去籌化順最鳥快粗的位板舅塊哥為嗚下莊關度，婚其兇次蘋為跟浦踏口匹和伍雨衣花而去紗化速筋度較確慢的省為城欣中、薄江寧旁板塊頭，由協(xié)于上西市量溜較大棒，在話無新餃增量印情況替下須蹄消化奧周期廁超過魂一年技。棲夜霞觸板新塊稿由睡于嶼上灑市氏量趴較毀大釣，刪去肺化斃較兄為悶緩緞慢休，紋為擾日闖后壟銷劑售壤增橡加兇難府度南京斗住宅滲可售尊量分廈析整體化市場第低迷銷售燙策略鍵轉(zhuǎn)向圣“以語價換趣市”市場夜進入品牌券之爭湊、品趙質(zhì)之優(yōu)爭板塊倆供大調(diào)于求歉，價淚格升杠幅不刺明顯板塊攜存量談大，銷夸售速退度一卵般，腦后期覺銷售沖壓力圈較大關尸于組項唐目蠢市譯場被的亞思例考所以贊就目兼前市囑場而廳言我舊們?nèi)绮秃文芴酌摲f飛而出胳？獨作樹一羽幟！第績?nèi)婀?jié)廚我者們井的“份量”“高遣度陷精叮準握提性煉巡壽項揭目惑價碰值嚴，逼并烏發(fā)盯現(xiàn)掀問雷題奶”——項目省資本核心山競爭散力寫戀真用克時均間寨賺而空籮間→核心取區(qū)域暮，未扶來發(fā)坡展?jié)撃樍薇牬笥庙毿膽B(tài)慎賺塑姿碌態(tài)→剛需批量身歡定制栗，入張住品唉質(zhì)樓宿盤用然理構(gòu)性賺感性堂→大莊間肌距梨樓承距拉、士不續(xù)變迷質(zhì)栗環(huán)腫境用價扁格柴賺盾價累值→通狡膨薄之棵后放，高而不貴的定價用臣眼攔光賺前景國→未拴來駱三滔條擾地蝴鐵嚷交城匯地距段丘，絕蠶版良優(yōu)艇勢我們孤核心詢競爭鄰力所慘要面撈臨四測大問爸題1報.對夜區(qū)貌域潑同下質(zhì)售樓獵盤帝是鞭取遭一繞種汗迎艦合煉、好繞滿道巾、疤還姑是泳抗之擊源的綁態(tài)駛度柄？2.在什吧么情燥況下?lián)梢愿Z讓我內(nèi)們項厭目生身活更品有價帶值？3.在什妙么情承況下醒可以蚊讓“剛需津樓盤”變得綁比“高藍配盟置燈樓跡盤”更甘有例價旁值植？4.在什歉么情烘況下膀可以種讓自棍己和神競爭幫對手萍旗幟藝鮮明縣地區(qū)熊分？誰都屠不想奪說因沸為價春格便瓣宜而魂入住掌一個愿配套筐發(fā)展瞇相對背滯后堅的片憑區(qū)；雖詠然淘事哭實遣上芽可賞能勇是妻的完；但。簽如果賀加點床生活尼氣息蠢；加役點文偵化優(yōu)柿雅；治加點要現(xiàn)代肌品味宿；事商情剝應雁該亡會癢有右所裝不敞同……第夠四朗節(jié)它我慶們維的“上帝”迎茫合寧“教上姓帝芹”購，銜“黎上雅帝綠”威才圖會膊罩問著位你——客錘群喚分院析我們縮慧的唯毅一戰(zhàn)倚場就扁是消煩費者蘭的內(nèi)哥心，胃了解援我們供戰(zhàn)場汁的地奪形，蓋哪些增高地共已被趴其他師的品狀牌占杰領，蛾哪些圓高地脖雖然些有利匯但憑碼我們勞的實坡力占央領不過了，章有些膝平地壯我們右可以驚很容破易占膽領但盾對我書們沒排利，堵我認識為策機略的蔥重心能就在濫于用漏什么沖樣手周法以襪我們沃的產(chǎn)棄品作載為軍烘隊去今攻占稱消費投者心倚中的將某個買有利錄的高斯地?？蛻艏s主力淺區(qū)域蘆：堯班化寸門機割會松客兇戶抽區(qū)苦域辯：仙林默邁皋拉橋速鄰近酬鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊推緣澆客獻群六區(qū)觀域凍：主尾城寒其陷他啄區(qū)季域客戶主力機會客戶邊緣客群客群節(jié)來源袍區(qū)域攪分析清晰耳界定如并巧臨妙地撐拍對現(xiàn)了目父標人襲群的哀馬屁關，才柿能成捉功分類典型客戶置業(yè)動機客戶級別

客戶特征堯化門板塊普通工薪階層自住低端對價格敏感，總價承受能力低，需求的戶型面積小活動半徑小，就近置業(yè)，區(qū)域化私營業(yè)主自住或投資中、高端對價格關注度小，希望能有較優(yōu)良的居住環(huán)境配套及未來學樣等設施需求較高大城北區(qū)域拆遷戶自住或投資中低端不愿住安置房，而希望住商品房對價格敏感，區(qū)域化特征明顯換房、改善居住環(huán)境自住中端為子女、老人購置新房看重生活配套區(qū)域就近置業(yè)仙林板塊教師等泛公務員自住或投資中、高端收入較高且穩(wěn)定，對于高端物業(yè)接受能力強置業(yè)區(qū)域跨度相對較大，追求居住品質(zhì)和環(huán)境注重子女教育軟件園等企業(yè)中高層管理人員自住中端就近置業(yè)，上班方便，更青睞小戶型產(chǎn)品看重物業(yè)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境，注重品牌主城其他區(qū)域新南京人自住中低端為落戶而在南京遍看重仙林人文環(huán)境和良好學區(qū)二次或多次置業(yè)，以類別墅舒適型產(chǎn)品為主客偽戶大主嘗力微區(qū)善域-堯諷化俱門炭客廈群曉構(gòu)沾成原住民

原住民第二代生意人開墻發(fā)俗園票客企群私企足業(yè)主客中疤大企捷業(yè)中宏高管孟企垃業(yè)白陶領/基層約技術(shù)雕人員客宿戶績主露力先區(qū)怪域-堯化徒門客抖群分歐析客戶類型客戶特征經(jīng)濟實力客戶量置業(yè)選擇產(chǎn)品推薦原住民老一代有較強的地緣情結(jié)，對新堯抗性??；為子女置業(yè)可能選擇高性價品質(zhì)好商品房較強堯化門地區(qū)常住人口8萬。新堯新城4萬人左右普通公寓舒適居家戶型/大平層第二代希望走出新堯，對新事物接受度較高，但為了父母可能就近置業(yè)，追求社區(qū)環(huán)境家庭實力較強中高檔公寓實用型三房外地生意人方便照看生意，傾向就近置業(yè)，關注物管、生活配套，居住舒適度較強外來生意人80%都有定居南京的打算，其中買房是首選附近中高檔物業(yè)實用型三房企業(yè)人員企業(yè)白領對新堯印象原始，經(jīng)濟實力有限，追求性價比，舒適度一般當前新港園內(nèi)規(guī)模企業(yè)約有44家，整體員工數(shù)在3萬以上，其中中層占10%-15%，約4000人左右，高管占2%，約600人城中公寓實用型兩房、三房中層管理根本升級居住環(huán)境，以居住環(huán)境、社區(qū)環(huán)境為優(yōu)先考慮條件，講究身份匹配較強高端樓盤舒適性居家產(chǎn)品/大平層高層管理/私企業(yè)主強客群庭需求遙總結(jié)關鍵見詞環(huán)活境房誠舒饞適季度戚生部態(tài)厭品難質(zhì)客群剪需求顛總結(jié)如億右始圖寺所繩示夠，奮隨蜘著管新畝堯奸新日城羅周嘴邊脫產(chǎn)循業(yè)社鏈統(tǒng)的錦快財速豪發(fā)居展影，誼隨鍬之封帶墓來拖的顛污朝染剪日迷益濫嚴毀重目，躍區(qū)否域菠內(nèi)刷污需染街較潮重開的輕概握念負已路經(jīng)乞在雁根驕深道蒂飾固科，登客厭群枕對文居屠住那環(huán)招境雷生五態(tài)橡化吸的染渴屑望百，昨現(xiàn)意已井如校同蚊荒塵漠稿中織尋僻綠單洲選一韻般宿強驕烈攝。客半群雖所嘆需畢求=品眨質(zhì)棕和果綠趕色翅生腹活跟環(huán)緩境同仙樣竿的慚地帶段梁，賀價字格族超醒值同則樣巾的盯住境宅關，址品軍質(zhì)皇更凈優(yōu)放遠擋視野貪，是律環(huán)保病公園推里的消家更樸是妻綠油氧慨鮮耽境財縈些繞域的賽家是榴別陵人饅加售價諒買炸景躍觀表一升線而夜我月們做選公擇暖免壘費惕送紹千億噸凡鮮哭氧換個里觀點胞，這虜才是責生活含的價者值客碑群原需棕求鍵總蛋結(jié)開淘始博給擊項酸目言定仰位…珠…第某二康章漢出負路第鳥一杯節(jié)捎定爬位定篇位裕的茅引潔導驚性天和雞領自導捉力我感們浴要建纏立杏并轉(zhuǎn)傳武播徹一折種前拘所嗎未學有的喚樓燙盤甩形瓜象帖。1、叫用裹新椒觀禽念晚引請導仗市晝場2、用宜生活鏡情境泡吸引盆市場3、用次先驅(qū)擊地位否聚焦連市場一個刊迷人莖而有鼻效的破差異思化產(chǎn)捏品概細念：“情富布氧省公今園扶式森生乏活卸理懂想爺家擾”我寧們彈就比是充：疫公勺園首式扭富催氧饅生翠活泰。謊我威們掩不秧是稿炒圾作鞭，享不妖是插豪好宅并，特我等們秧是批綠優(yōu)色有理伸想窩家踢。予南必京呼第雪一臣個過。慰闡撓釋劃一插種名全冰新逝的很綠劑色年、項優(yōu)萌雅襪、涂悠俱閑賭、莖迷綁人隙的起生懸活劑方表式巧。全城鬼首創(chuàng)富廣氧藝公犬園底式輸生象活桶理話想價家桶園[產(chǎn)氏品崗屬祖性勾定蝴位圖語]有壺了篇項估目喂的市屬退性招定計位詳；開始仇傳播穗概念凳的發(fā)營想…脹…第厚二刮節(jié)務傳惜播案飼名中宿央幅公肆園區(qū)棒域蘭核幅心焰地互段+公園濟式理增想生沙活中央鋪公園降是公沙園嗎貝？中央務公園犯在哪放里？我婆住殖中腫央冊公惜園厭里鍵！傳糟播可策增略20緣瑞12喝.6廣稅告硬第陸一墳波1：中悲央鑼公女園苗即喜將霧登端陸慮石師城（電厲話，屢不告倡知產(chǎn)淋品信廢息—留潮懸它念）（臨促時接賢待中播心包僻裝）（良案互場佛；像精杜神恩堡鑄壘炭）（禮豬品設斷計制蠻作）新子聞南兩汁篇理：1.中疑央旱公球園言，醫(yī)強姜勢貧登蛾陸冷石膜城悄。2細.中捧央足公知園叨，地原歇來窩不蓋是舟公雄園欺。2漠0結(jié)1請2逢.武7廣告極第一松波2：最翁美蹈的旱風左景爭不榨在卻遠勇處劍，置而擱只教在芹回派家是的嗓路云上聞。Ne葬w剃to痕wn奴,是調(diào)你掌生預活籃的腹所根向1.廣托告航（寶戶需外+形象駐）2.新聞鴉兩篇拌：最美睡的風棒景不慌在遠宇處，正而只曲在回加家的儀路上我在正風景歪如畫牲的回臣家路缸上。3.公關顫：籌從備開放工典臭禮；2匹0毛1慮2血.辣8廣告血第一胞波3：回到焦起點裝，回蠶到香另巴拉廣告兄（戶跨外+形米象傅）未推迎整薄盤飼：落中撥央羊公熟園動，求在揚新謠堯越城伏中—（點夢明項胃目位舅置）新墓聞費報該道嗓：1）回跡到起果點，蘿回到攏香巴蓄拉。2）我次家住聾在公過園里內(nèi)容孫：樣擠板房+現(xiàn)場瘦售樓益處同尺時搭捷建/（中鄰央公榴園形卡象樹紡立，額產(chǎn)品派進入擾潛伏是期）售痕樓罵處愧模銳型2鑰0島1伯2糖.碌9廣澡告被第醫(yī)二斗波1：只督有堤新清堯歷，踢只擋有覽中立央挖公然園第二暈輪廣師告式謠軟文撇→象誰征性綁做軟追性新廁聞→宴其他挑廣告董渠道涼鋪開故鈴事謠性接報嚼廣垂醞表釀錫上度市—（針潮對剛轎需戶霧型，您集中棋爆發(fā)怎）2尊0俘1糟2居.泛1膠0廣告筍第二傅波2：城科市梯與轉(zhuǎn)中開央估公千園賓，霞百羞年玩一壟遇第二錯輪廣繡告式餅軟文棗→象桂征性引做軟歉性新嚇聞→瓦其他具廣告么渠道徹鋪開國慶碑節(jié)：面節(jié)日擋宣傳動造勢開仍盤昌前膽蓄插水夏最餓后慚強泡勢我廣繡告所轟共炸20杯12婦.1掌1廣告挪第三敵波：中都央濃公駁園擠，穿盛侵世淘開逐園第嶺三么輪撤廣世告牛式唐軟斃文踏→哨象動征多性針做掛軟塞性民新屠聞咸→此其雞他塞廣撓告漫渠彩道悼鋪棋開開翻盤伶：孕活泊動彩營雜銷第琴三撒節(jié)慣營惱銷營銷遠階段監(jiān)劃分從：（纏項曉目克總武分羅為2期開岸發(fā)，噸一期撇開發(fā)補北5棟翅）一期枝營銷岡周期漸：蓄水分期2野0遲1刊2板.冒6—2扮0便1雹2幟.淋1暮0強怠銷恥期20撇12脆.1兼1—20姨13駁.3續(xù)棉銷腎期2且0絲式1子3兔.菊4—2渴0巖1啟3英.蠟8保溫螞期2命0冊1辟3怒.牲9—20泄