房地產(chǎn)假設(shè)開(kāi)發(fā)法

第1節(jié)、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理第2節(jié)、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式第3節(jié)、假設(shè)開(kāi)發(fā)法各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算第4節(jié)、運(yùn)用舉例

第6章假設(shè)開(kāi)發(fā)法6.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理6.1.1概念——是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的未來(lái)正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！址Q(chēng)剩余法、開(kāi)發(fā)法、預(yù)期開(kāi)發(fā)法、余值法或倒算法（相當(dāng)于成本法的倒算），6.1.2理論依據(jù)————是預(yù)期收益原理。1、基本思路——同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為取得土地使用權(quán)而確定投標(biāo)金額時(shí)的思路一樣。即對(duì)于一塊正在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓的土地而言：分析該土地的內(nèi)外條件→分析確定土地的最佳用途→預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的銷(xiāo)售價(jià)格→從銷(xiāo)售總收入中減去建造建筑物所花費(fèi)的建筑安裝工程費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、稅金、利息和正常利潤(rùn)等→得到支付土地使用權(quán)出讓金的最大數(shù)額。1）成本法？主要區(qū)別：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需要求取的是土地價(jià)格。2）湯地租毅理論檢？主尺要押區(qū)只別想：地租供理論耽中地晴租是蛾每年利的租切金剩粗余；假設(shè)育開(kāi)發(fā)核法通脅常測(cè)織算的鋸是一托次性虧的價(jià)塘格剩希余。6.尼1.溝3限適用信的對(duì)贈(zèng)象和舉條件—?dú)v—僅適盯用為于松具驢有引投僻資絕開(kāi)嶄發(fā)子或鞭再倒開(kāi)腰發(fā)鹽潛慨力漁的引房題地峽產(chǎn)蹄的暑估竭價(jià)控，賤包葛括馳：由生銳地建造客房屋擊然后朝租售汁；由毛田地建造烈房屋世然后朽租售鋼；由熟肅地建造泛房屋釀然后畏租售似；由生期地開(kāi)發(fā)置為熟爺?shù)厝缓笈K租售鬼；由毛善地開(kāi)飛發(fā)濾為熟地然后伏租售煎；由舊葵房裝同修悅改糾造揀為新房然懸后醒租頁(yè)售扯(既裝拳修圖、業(yè)改鄙建緊、殿擴(kuò)疊建撈，卵重鋸建彩則骨屬親于永毛站地簡(jiǎn)的茄范爛疇伯)輸；在建弦工程(嚇包翻括味房陷地稠產(chǎn)院開(kāi)泥發(fā)疾項(xiàng)著目僻)顛。6.特1.盲4瞎運(yùn)用朱步驟1炕、制調(diào)嚴(yán)查紫待餅開(kāi)砌發(fā)絲式房量地退產(chǎn)短的嫁基榨本稻情得況茫。目的是惰為暢了耗合忘理頁(yè)確直定貨待朗開(kāi)坡發(fā)險(xiǎn)房每地仁產(chǎn)褲的道最礦佳復(fù)開(kāi)恰發(fā)引利遵用秩方?jīng)Q式違，2咬、禍選腦擇妄最訴佳筆的祖開(kāi)巾發(fā)時(shí)利蒼用梅方案式特。用途輪、規(guī)悅模、尚檔次棍等。3、拒估計(jì)集開(kāi)發(fā)廟經(jīng)營(yíng)孫期。4、計(jì)預(yù)測(cè)脹開(kāi)發(fā)饑完成書(shū)后的前房地辮產(chǎn)價(jià)喂值。5嚷、跪估巴算乏各營(yíng)項(xiàng)稀成覺(jué)本單費(fèi)優(yōu)用軟。6船、致進(jìn)除行繁具捎體半計(jì)州算覽，蜜求記出明待收開(kāi)張發(fā)展房嗓地董產(chǎn)果的秧價(jià)磚值裝。6.謝1.傳5宣其他圣用途——播大量棟用于來(lái)房地機(jī)產(chǎn)開(kāi)層發(fā)項(xiàng)綿目投忠資分井析，棒是房墾地產(chǎn)箏開(kāi)發(fā)武項(xiàng)目叉投資售分析佩的常聲用方穴法之翅一，貪但投工資分地析是椒站在為一個(gè)怪具體霉的投倒資者凈的立過(guò)場(chǎng)。具體杯可為劑房地皆產(chǎn)開(kāi)較發(fā)商嬸提供縫下列汪3種反數(shù)據(jù)翼：1料、感確不定橡擬講開(kāi)程發(fā)跪場(chǎng)霧地代的往最路高蹦價(jià)異格渠。2礙、愧確宏定疑開(kāi)刺發(fā)爸項(xiàng)郊目勿的念預(yù)傲期畢利林潤(rùn)線。3權(quán)、插確窄定系開(kāi)拘發(fā)獅中變可是能歸出隙現(xiàn)尿的掙最趙高拘費(fèi)貓用膊。6愛(ài).墳1贊.撒6除應(yīng)恩注曲意將的餅幾杜個(gè)澤問(wèn)久題1宅、塵適幸用拜對(duì)蓋象紫可廊概棉括沈?yàn)橄薮ｉ_(kāi)健發(fā)務(wù)的球土造地跳、脾在辯建談工準(zhǔn)程齡、蚊可冊(cè)裝燈修華改謀造盼或辭可灶改摔變覺(jué)用沃途杰的曠舊順?lè)啃?，伯統(tǒng)傅稱(chēng)辰為劃“待神開(kāi)丸發(fā)滿房肯地靜產(chǎn)”纏；重建認(rèn)屬于羊？2、圈對(duì)于信有城瘡市規(guī)重劃設(shè)移計(jì)條瞧件要棍求，刮但城提市規(guī)低劃設(shè)丑計(jì)條弦件尚騙未明納確的敲待開(kāi)季發(fā)房訴地產(chǎn)鄰，難隙以采測(cè)用假臭設(shè)開(kāi)督發(fā)法端估價(jià)過(guò)；3、狐應(yīng)把頑握待肉開(kāi)發(fā)家房地梅產(chǎn)在弱投資催開(kāi)發(fā)舊前后洗的狀勒態(tài)，塞以及險(xiǎn)投資功開(kāi)發(fā)動(dòng)后的舉房地盯產(chǎn)的椅經(jīng)營(yíng)泉方式輛；4梁、劍估千價(jià)宿的眨結(jié)撤果每的屋可素靠恨性瞧如饑何照，裕關(guān)方鍵畢取神決鼻于氧下座列綿兩體個(gè)肯預(yù)嶺測(cè)舍：正確紗地判竿斷房本地產(chǎn)舍的最疲佳皂開(kāi)衡發(fā)凡利稼用戚方哄式；正確嬌地預(yù)媽測(cè)未剖來(lái)開(kāi)艙發(fā)完俗成后境的房模地培產(chǎn)守價(jià)津值。5誓、騰外延部爭(zhēng)環(huán)清境雙方償面對(duì)需繞要質(zhì)具泡備敗的柳前外提粗條內(nèi)件1）次房央地牙產(chǎn)酬的嫩投狐資熔、軌開(kāi)朋發(fā)故按市煮場(chǎng)堤經(jīng)呼濟(jì)亂機(jī)揪制運(yùn)行務(wù)；2）要隆有一橋個(gè)明壞朗、旬開(kāi)放俯及長(zhǎng)蓮遠(yuǎn)的房統(tǒng)地島產(chǎn)咽政熔策；3）戚要扔有世一踩個(gè)襯長(zhǎng)前遠(yuǎn)旬、指公咐開(kāi)農(nóng)及鹿穩(wěn)謀定前的土地霜供給(出幸讓)計(jì)穿劃；4）端要遮有交一閉套逮統(tǒng)內(nèi)一肆、頌嚴(yán)攜謹(jǐn)嗽及割健捕全收的房倍地緩產(chǎn)承法賄規(guī)；5）租要獻(xiàn)有良一賭個(gè)臉完恥整麻、坑公袋開(kāi)裁及依透燈明寺度列高哲的房地竿產(chǎn)資踩料庫(kù)；6）舊要?dú)q有察一燥個(gè)樸穩(wěn)逢定拉、們清倍晰柜及塞全叮面硬的議有拔關(guān)檢房蜓地鵲產(chǎn)訂投謀資豈開(kāi)套發(fā)質(zhì)和臣交雹易紡的稅筑費(fèi)考清筋單。6脈.前2旦假抽設(shè)國(guó)開(kāi)掠發(fā)北法型的際基艘本券公什式假沿設(shè)近開(kāi)沉發(fā)斤法保最乘基克本羊的嘆公該式1、帝計(jì)息沃方式嶼（傳芝統(tǒng)、汪靜態(tài)狂）：待開(kāi)匯發(fā)房背地產(chǎn)蘋(píng)的價(jià)拉值＝艷開(kāi)匠發(fā)志完哪成憲后躁的籠房賺地需產(chǎn)尾價(jià)景值痕-惑開(kāi)多發(fā)留成詠本托-像管躲理只費(fèi)說(shuō)用詢(xún)-投談資頌利話息-銷(xiāo)文售費(fèi)污用-裝銷(xiāo)售惹稅費(fèi)易-開(kāi)發(fā)兩利潤(rùn)-住投駕資哀者類(lèi)購(gòu)柜買(mǎi)咸待枝開(kāi)她發(fā)棄房島地夕產(chǎn)母應(yīng)鳳負(fù)猾擔(dān)骨的爐稅稍費(fèi)2、泥折現(xiàn)詢(xún)方式門(mén)（動(dòng)竟態(tài)）男：待災(zāi)開(kāi)債發(fā)乓房穿地博產(chǎn)敞的溪價(jià)生值＝東開(kāi)腔發(fā)腦完障成兇后惠的韻房蝴地凳產(chǎn)轎價(jià)億值弟-院開(kāi)杰發(fā)尖成我本跨-里管翠理態(tài)費(fèi)案用萄-勤銷(xiāo)兄售服費(fèi)挽用斯-娃銷(xiāo)楚售濃稅鎮(zhèn)費(fèi)閉-沖投魂資均者暫購(gòu)叛買(mǎi)衰待盒開(kāi)千發(fā)山房權(quán)地陰產(chǎn)股應(yīng)府負(fù)躲擔(dān)多的咐稅柜費(fèi)3、抬兩種述方式祥的區(qū)毀別：1送）傳統(tǒng)方法交中主更要是翠根據(jù)潮估價(jià)波時(shí)的栗房地偽產(chǎn)市澡場(chǎng)狀撤況作蘋(píng)出預(yù)幼測(cè)的甩，基宅本上炒是靜止在估即價(jià)作抱業(yè)期揮時(shí)的術(shù)數(shù)額析；而閃在駝現(xiàn)優(yōu)金紅流俗量折現(xiàn)漁法中須，齊是強(qiáng)模炸擬死開(kāi)鋼發(fā)包過(guò)狀程屠，胸預(yù)迅測(cè)幼他怨們依在塵未老來(lái)播發(fā)崗生盞時(shí)資所伸發(fā)呆生支的姨數(shù)鐘額行，看即膀要在進(jìn)舒行休現(xiàn)蚊金獨(dú)流騰量管預(yù)辯測(cè)明。2)傳統(tǒng)蜜方法不考沉慮各瞎項(xiàng)支務(wù)出、播收入戲發(fā)生賺的時(shí)餡間不乳同，墊即不某是將跑它們測(cè)折算超到同垮一時(shí)悲間上六的價(jià)屋值，濁而是直畝接錯(cuò)相盼加困減，但騾要計(jì)計(jì)算哨利奶息，計(jì)薯息期以通常占到開(kāi)示發(fā)完黎成時(shí)謀止，競(jìng)即既韻不考希慮預(yù)條售，首也不會(huì)考慮心延遲雜銷(xiāo)售扶；而現(xiàn)贈(zèng)金流盞量折槳現(xiàn)法愈要考敲慮各煉項(xiàng)支毒出、戶(hù)收入撿發(fā)生穿的時(shí)偵間不唱同，仔即首考先要毛將它趁們折彎算到昨同阿一筋時(shí)挎間病點(diǎn)筍上警的祝價(jià)細(xì)值段(評(píng)最撒終錄是核折座算盞到繪估凳價(jià)貪時(shí)艘點(diǎn)臺(tái)上退)洲，地然艦后輛再畝相方加態(tài)減退。3掠)女在止傳瓜統(tǒng)擇方非法更中喬投搖資帶利北息棕和侍開(kāi)色發(fā)井利氧潤(rùn)攜都吐單菊獨(dú)國(guó)顯烘現(xiàn)州出攤來(lái)甜，模在笛現(xiàn)娛金理流貿(mào)量林折攜現(xiàn)響法據(jù)中醬這訪兩純項(xiàng)辟都買(mǎi)不小單滋獨(dú)峰顯搜現(xiàn)璃出呆來(lái)蓋，則而懂是趁隱羊含島在牲折娘現(xiàn)依過(guò)睡程販中追。所灶以撕，窮現(xiàn)艷金邊流途量淋折菊現(xiàn)爽法淡要籌求折洪現(xiàn)府率既包竿含安謹(jǐn)全收柿益部拒分(敞通常饞的利承率)粗，又廁包含恭風(fēng)險(xiǎn)庭收益菠部分造(利益潤(rùn)率車(chē))。4、婚優(yōu)缺肚點(diǎn)比陸較現(xiàn)金閱流量扇折現(xiàn)撕法測(cè)辱算的紀(jì)結(jié)果獲比較剃精確袋，但償比較似復(fù)雜隔；傳谷統(tǒng)泊方超法幻玉測(cè)黎算亦的俯結(jié)礎(chǔ)果肚比杜較陡粗檔略暴，交但的相產(chǎn)對(duì)子要臉簡(jiǎn)以單耐些喬。由于御存在域眾多栽的未翼知因船素和廚偶然截因素馬會(huì)使小預(yù)測(cè)舟偏離名實(shí)際點(diǎn)，準(zhǔn)激確地吧預(yù)測(cè)捆是十韻分困歉難的桌。《房奧地產(chǎn)誼估價(jià)宵規(guī)范婦》規(guī)芒定焰，甲運(yùn)就用警假喉設(shè)纏開(kāi)秒發(fā)吵法餐估仔價(jià)狀必期須靜考望慮資廳金且的還時(shí)普間針價(jià)浮值。在筑實(shí)吊際腳操右作嘆中直易袖采川用甜折防現(xiàn)慈的度方巖法出；校難顯以美采蟻用篇折架現(xiàn)雖方娘法泛時(shí)醉，曲可牽采固用穩(wěn)計(jì)釋算性利倉(cāng)息社的率方渴法寒。6粱.汪2罩.取2搶根拉據(jù)科估抹價(jià)級(jí)對(duì)數(shù)象虛調(diào)醫(yī)整平（票細(xì)樓化傾）賽的犁公沾式1媽、過(guò)求密生敲地賴(lài)價(jià)絞值崇的抖公政式適用訂于在惹生地催上進(jìn)不行房離屋建摸設(shè)的姓公式糠：生手地棟價(jià)糊值送＝曉開(kāi)桿發(fā)炊完寺成夸后悟的拾房險(xiǎn)地峰產(chǎn)中價(jià)物值銳-嚇由皇生塌地稅建公成裳房占屋押的瓜開(kāi)番發(fā)讓成刺本子-格管茂理防費(fèi)擺用端-喚投盲資要利殘息湖-艦銷(xiāo)撥售僑費(fèi)畏用功-臘銷(xiāo)切售蘭稅脹費(fèi)禽-顆開(kāi)襲發(fā)芽利悉潤(rùn)抖-反買(mǎi)對(duì)方命購(gòu)遞買(mǎi)貫生欺地場(chǎng)應(yīng)示負(fù)漢擔(dān)屋的苦稅郵費(fèi)適用籃于將源生地聞開(kāi)發(fā)循成熟粉地的浩公式悟：生地潮價(jià)值吊＝開(kāi)市發(fā)完助成后烘的熟替地價(jià)資值-由民生胡地皺開(kāi)慚發(fā)婚成鑰熟拜地曬的批開(kāi)服發(fā)院成能本-管理存費(fèi)用-投資隱利息-銷(xiāo)攜售自費(fèi)碼用-銷(xiāo)售吸稅費(fèi)-土地枯開(kāi)發(fā)另利潤(rùn)-買(mǎi)海方怒購(gòu)防買(mǎi)向生谷地秘應(yīng)囑負(fù)鉛擔(dān)涂的自稅預(yù)費(fèi)2、酷求毛漫地價(jià)斜值的晶公式適準(zhǔn)用穗于貿(mào)在濁毛征地忠上野進(jìn)趟行搜房聰屋媽建未設(shè)嘆的擾公逃式籠：毛地緞價(jià)值獄＝開(kāi)施發(fā)完爪成后離的房我地產(chǎn)危價(jià)值雨-由犁毛地日建成緊房屋期的開(kāi)耗發(fā)成無(wú)本-烈管理棍費(fèi)用引-投撕資利配息-輛銷(xiāo)售間費(fèi)用展-銷(xiāo)困售稅丑費(fèi)-電開(kāi)發(fā)杠利潤(rùn)興-買(mǎi)務(wù)方購(gòu)狗買(mǎi)毛宋地應(yīng)焦負(fù)擔(dān)赤的稅鑰費(fèi)適婦用出于密將續(xù)毛章地鎮(zhèn)開(kāi)縱發(fā)蓮成雙熟酸地咐的位公鐵式為：毛雀地花價(jià)茶值屠＝重開(kāi)躲發(fā)敘完擺成老后掩的停熟捷地悲價(jià)愁值盡一牽由校毛帽地?fù)溟_(kāi)餐發(fā)胃成嫂熟排地耍的梢開(kāi)老發(fā)湖成孫本煤一羅管熊理哀費(fèi)怨用隨一將投花資叨利嶄息歌一圍銷(xiāo)狼售弦費(fèi)輩用側(cè)一攪銷(xiāo)敲售袖稅礦費(fèi)澆一瓣土表地藍(lán)開(kāi)哄發(fā)句利內(nèi)潤(rùn)摸一客買(mǎi)霞方示購(gòu)側(cè)買(mǎi)心毛縱地踢應(yīng)隆負(fù)竟擔(dān)麥的肌稅內(nèi)費(fèi)3、革求熟喂地價(jià)肯值的愛(ài)公式熟叉地毫價(jià)府值插＝絡(luò)開(kāi)沖發(fā)局完句成斤后扁的搭房訓(xùn)地憲產(chǎn)堤價(jià)仗值振一褲由慌熟咽地盟建圈成個(gè)房奇屋沖的晨開(kāi)基發(fā)犁成糟本盾一伶管猾理震費(fèi)昏用貴一佩投鮮資斬利樂(lè)息舅一爹銷(xiāo)勻售測(cè)費(fèi)桂用存一瓶銷(xiāo)貢售括稅脊費(fèi)裳一慣開(kāi)誕發(fā)封利填潤(rùn)碼一顆買(mǎi)凡方狐購(gòu)坊買(mǎi)甘熟鑒地歪應(yīng)紙負(fù)逐擔(dān)植的悠稅稀費(fèi)4市、剃求鵝在辜建幟工毒程帶價(jià)忽值椅的貸公務(wù)式在建臭工程趁價(jià)值駕＝續(xù)秤建完劣成后輔的房嗚地產(chǎn)亂價(jià)值悔一續(xù)條建成神本一滾管理辱費(fèi)用劣一投趨資利梨息一撿銷(xiāo)售兆費(fèi)用口一銷(xiāo)艦售稅舌費(fèi)一棵續(xù)建芬投資賢利潤(rùn)棉一買(mǎi)包方購(gòu)紗買(mǎi)在脾建工糖程應(yīng)挺負(fù)擔(dān)概的稅衰費(fèi)5窗、容求何舊億房險(xiǎn)價(jià)輪值憑的何公撕式舊漁房鎖價(jià)梯值獄＝鈴裝果修腐改辟造傭完剃成闊后糟的象房故地棍產(chǎn)甚價(jià)確值鎮(zhèn)一盡裝靠修不改賢造希成犬本再一品管受理富費(fèi)平用芒一高投革資沙利我息頌一繭銷(xiāo)嗚售芒費(fèi)眼用諒一饒銷(xiāo)膨售訂稅步費(fèi)短一結(jié)裝騙修材改搖造抵投梁資宰利知潤(rùn)雞一節(jié)買(mǎi)店方憲購(gòu)誼買(mǎi)受舊再房薪應(yīng)用負(fù)濕擔(dān)灰的痰稅斧費(fèi)對(duì)助于吉公血式邪中廟具亞體膀應(yīng)北減跟去紡的書(shū)項(xiàng)伙目屈，基標(biāo)本耍原固則是設(shè)撤想得符到估窩價(jià)對(duì)搶象后傭至開(kāi)悟發(fā)完哥成還會(huì)需要饅支出垂的一芒切合西理、湖必要蘆的費(fèi)沒(méi)用、兇稅金建及應(yīng)耕取得威的利湖潤(rùn)。如果史是已貝經(jīng)投點(diǎn)入的岡費(fèi)用伍，則散它就團(tuán)包含六在待麗開(kāi)發(fā)疫房地陣產(chǎn)的橋價(jià)值扔內(nèi)，遠(yuǎn)不應(yīng)捉作為張扣除糾項(xiàng)。6澡.質(zhì)2孟.指3跨根載據(jù)磨經(jīng)抄營(yíng)彼方牌式袍調(diào)帆整環(huán)（矛細(xì)界化惡）港的見(jiàn)公哈式1壞、老適夜用燈于規(guī)開(kāi)挎發(fā)凈完叫成猾后假出叨售耽的祝公勢(shì)式凍：V＝幅Vp-C式鳳中邪：農(nóng)V浴—暫—拌待款開(kāi)蔥發(fā)溝房萍地抬產(chǎn)排的隸價(jià)健值苦；Vp——仆用市德場(chǎng)法究或長(zhǎng)兩期趨恥勢(shì)法詞測(cè)算經(jīng)的開(kāi)久發(fā)完宋成后匹的房執(zhí)地產(chǎn)悠價(jià)值膛；C仆—止—調(diào)應(yīng)撞扣曬除拖項(xiàng)珠目向。2瞧、改適拐用方于坐開(kāi)良發(fā)瓶完緩成聽(tīng)后里出枕租禍、運(yùn)營(yíng)算業(yè)晝的許公垃式閉：V＝賤VR-梯C式表中灑：凳V扯—叉—階待道開(kāi)饞發(fā)鴉房額地腰產(chǎn)饒的賀價(jià)朽值識(shí)；VR——均用收斥益法月測(cè)算容的開(kāi)右發(fā)完嶼成后鍬的房錘地產(chǎn)底價(jià)值乓；C—添—應(yīng)餅扣除訴項(xiàng)目伸。6.桿3素各項(xiàng)吊費(fèi)用萄的計(jì)熄算6.吃3.福1丸開(kāi)發(fā)釘經(jīng)營(yíng)叫期—鄭—翠可懂分鼓為扔開(kāi)淡發(fā)抖期揀和車(chē)經(jīng)辜營(yíng)爸期研。1、既開(kāi)發(fā)丟期可畫(huà)稱(chēng)為慶開(kāi)發(fā)勾建設(shè)熊期、食建設(shè)槐期，聰其起效點(diǎn)與疼開(kāi)發(fā)雁經(jīng)營(yíng)疼期的晴起點(diǎn)輕相同型，終掀點(diǎn)是顏預(yù)計(jì)腦待開(kāi)鎮(zhèn)發(fā)房熊地產(chǎn)殲開(kāi)發(fā)厭完成勞(竣品工)窄的日疏期。對(duì)于穗在土磨地上斷進(jìn)行可房屋曠建設(shè)銜的情每況來(lái)路說(shuō)，機(jī)開(kāi)發(fā)招期又易可分舌為前液期和緒建造泉期。前浙期是語(yǔ)從舊取數(shù)得既待依開(kāi)費(fèi)發(fā)施土鎮(zhèn)地遭到冶動(dòng)陪工叉開(kāi)嫌發(fā)副(偷開(kāi)冬工六)慰的箭這節(jié)段組時(shí)岔間龍。建事造率期是從床動(dòng)工屑開(kāi)發(fā)曲到房搜屋竣哪工的飄這段賀時(shí)間蒜。2、柿經(jīng)營(yíng)激期根艱據(jù)未鑰來(lái)開(kāi)是發(fā)完決成后牙的房嫂地產(chǎn)專(zhuān)的不豪同經(jīng)攀營(yíng)使奮用方傘式而拜可以費(fèi)具體遞化:銷(xiāo)麻售烏期是驗(yàn)從旅開(kāi)養(yǎng)始勒銷(xiāo)鹽售農(nóng)已瓣開(kāi)遇發(fā)賴(lài)完閥成況或繁未槽來(lái)雞開(kāi)至發(fā)盯完聯(lián)成僻的耐房莫地養(yǎng)產(chǎn)遼到咐將升其匪全近部孝銷(xiāo)企售聲完木畢殖的究日蔽期腔。在鬧有踏預(yù)兩售響的星情鉤況戶(hù)下纖，致銷(xiāo)吐售和期凍與豎開(kāi)概發(fā)淹期謊有抬重蓬合帆。運(yùn)營(yíng)地期的漏起多點(diǎn)禁通贈(zèng)常猴是露待量開(kāi)數(shù)發(fā)冶房館地航產(chǎn)妹開(kāi)磁發(fā)盆完凝成折(碎竣追工岸)銹的醫(yī)日不期儀，針終架點(diǎn)賭是娛開(kāi)捕發(fā)騰完葬成蒙后梁的鉤房慕地云產(chǎn)圈經(jīng)袖濟(jì)摧壽霸命皇結(jié)語(yǔ)束躬的固日泄期搶。確定事開(kāi)發(fā)刺經(jīng)營(yíng)鍬期的智方法跨可采侵用類(lèi)抵似于市場(chǎng)土法的科方砌法—旗—根裂據(jù)柳同老一幕地杠區(qū)咱、叔相童同材類(lèi)饒型棟、攝同五等蛛規(guī)助模留的貫類(lèi)殲似億開(kāi)藍(lán)發(fā)顯項(xiàng)楚目奏已慮有奏的吩正蛾常戒開(kāi)媽發(fā)憑經(jīng)秀營(yíng)艇期艇來(lái)嶼估梁計(jì)資。6繳.貿(mào)3矮.勵(lì)2凳開(kāi)怎發(fā)侵完但成懲后倚的煩房仔地駕產(chǎn)沸價(jià)薯值對(duì)于嚇?shù)N售剃的房倘地產(chǎn)李，通避常是程采用市場(chǎng)話法，并張考慮套類(lèi)似燈房地劃產(chǎn)價(jià)載格的雅未來(lái)雨變動(dòng)拘趨勢(shì)膨，或賴(lài)采用市霜場(chǎng)界法址與籠長(zhǎng)罷期緞趨臂勢(shì)喚法相里結(jié)洞合純—霜—臭根采據(jù)炒類(lèi)芝似望房夏地股產(chǎn)睛過(guò)夠去株和規(guī)現(xiàn)臣在賄的憑價(jià)子格插及喇其乓未繼來(lái)悠可宗能眼的吧變踏化乖趨叉勢(shì)嗓來(lái)吼推酷測(cè)余。對(duì)喪于梨出悄租漁和才營(yíng)螞業(yè)示的來(lái)房屆地紡產(chǎn)層，歌可漲以瓜先揀預(yù)任測(cè)功其槍租曲賃悠或子經(jīng)臟營(yíng)碗收幅益貸，泡再永采史用收益辯法將該恐收益拴轉(zhuǎn)換男為價(jià)新值。例閉題單1限：有一海生地盡，使雀用年耐限為是50組年，口擬開(kāi)藍(lán)發(fā)為蓮商業(yè)齡大廈物，開(kāi)幅發(fā)期野為2尾年。佳根據(jù)宮當(dāng)前賭市場(chǎng)吃調(diào)查稱(chēng)分析旋，估柱計(jì)未鴉來(lái)建腳成的博商業(yè)學(xué)大廈字每年蹄有1誼00桂萬(wàn)元?jiǎng)诺目傌毷找嫜?，年成資本果化率君為8比%，樸估算圈該房笛地產(chǎn)驢未來(lái)冰的總突價(jià)值強(qiáng)。例割2返：根據(jù)賊當(dāng)前屆的市撈場(chǎng)租有金水恩平，蒙預(yù)測(cè)挖未來(lái)頭建成普的某慚寫(xiě)字蛾樓的議月租齡金為聾每平杰方米腥使用斯面積坑10組0元壤，可挖供出得租的浙使用公面積駐為4嫂00膠00溉㎡，毫出租繡率為簽80逝％，鋤運(yùn)營(yíng)丙費(fèi)用幟占租轎金的穿30駝％，原報(bào)酬蛛率為穗10宿％，凡運(yùn)營(yíng)獎(jiǎng)期為夢(mèng)47噴年，氧則該鵲寫(xiě)字容樓的脫未來(lái)文總價(jià)居值。例題未3：根遭據(jù)取當(dāng)氧前裂市允場(chǎng)翁調(diào)綱查搖分罰析稻，此預(yù)駐測(cè)吼建秀成航后歌的懇餐降館宵4倘年駁的安純騙收誼益拉為遼1趣0馬萬(wàn)苗、釘1刪2姐萬(wàn)劍、宰1土5勾萬(wàn)包、丈2雪0寨萬(wàn)捎，青第肉4壇年蠟以只后壇的次純著收鐵益臉將營(yíng)維泳持掀在晝第豬4蝦年漂的鴉水撤平域上宋，前運(yùn)杏營(yíng)基期鏟為穩(wěn)4哥8我年撿，儲(chǔ)年課資斜本償化勿率瓣為仁1站5液%助，滔求超該這餐得館送的恥未刃來(lái)懲總發(fā)價(jià)角值損。6濾.橡3銷(xiāo).洲3犧開(kāi)犯發(fā)表成批本個(gè)與扎管紋理色費(fèi)竭用開(kāi)發(fā)譜成本，即京在土吳地、乳房屋旅、配茄套設(shè)濕施、扣在建尼工程竭開(kāi)發(fā)鏈過(guò)程暖中所疊發(fā)生滿的各鳴項(xiàng)成憶本。侄一般包括：猜土陽(yáng)地績(jī)征尋用商及短拆像遷萌補(bǔ)閑償義費(fèi)初、袍前透期烏工抖程啄費(fèi)捎、日基悉礎(chǔ)控設(shè)巴施誼費(fèi)輝、虧建服筑供安找裝廢工者程瞎費(fèi)哈、萍配掏套業(yè)設(shè)稱(chēng)施腔費(fèi)摔等置。管理幼費(fèi)用是北指異在虛整文個(gè)翼項(xiàng)悄目省開(kāi)雕發(fā)睬運(yùn)依營(yíng)窄過(guò)僅程除中進(jìn)為解組夸織降和伶管側(cè)理造開(kāi)雨發(fā)卵經(jīng)碧營(yíng)賤活洗動(dòng)廟而坐發(fā)寶生戰(zhàn)的樓費(fèi)詳用錫。計(jì)歐算沈的滿方秩法痛也中與筆成薯本憐法諷中背的各相結(jié)同盛，偽所饞不等同蹦的膽是都需司要準(zhǔn)預(yù)鄰測(cè)膊。6.潮3.箭4常銷(xiāo)幟售費(fèi)替用與要銷(xiāo)售年稅費(fèi)銷(xiāo)售象費(fèi)用是指曉銷(xiāo)售幕開(kāi)發(fā)過(guò)完成很后的翠房地芬產(chǎn)所慣需的御市場(chǎng)劃推廣全、銷(xiāo)裝售代應(yīng)理、企銷(xiāo)售專(zhuān)辦公嚇等費(fèi)抓用，包灰括廣告羨費(fèi)、芝銷(xiāo)售袋外賣(mài)紫場(chǎng)租校金、迫銷(xiāo)售預(yù)人員兵工資直、獎(jiǎng)廉金及議銷(xiāo)售獨(dú)提成慈等。銷(xiāo)售看稅費(fèi)是析指略銷(xiāo)由售睜開(kāi)便發(fā)悄完男成出后者的川房荒地抓產(chǎn)污應(yīng)談繳荒納著的擦稅渴金意及襖附心加壺，逐以巨及醋交禿易搞手閘續(xù)便費(fèi)得等服其浪他旬銷(xiāo)昂售猾稅熟費(fèi)煎。銷(xiāo)零售賢費(fèi)港用優(yōu)和捏銷(xiāo)準(zhǔn)售世稅緩費(fèi)謠通尚常之是井按片照趴開(kāi)游發(fā)娘完道成詞后膠的晚房娃地森產(chǎn)矩價(jià)醒值孤的賽一謊定笑比集率煙來(lái)畢計(jì)擠算便。6榜.棚3稻.沾5委投勢(shì)資役利縱息—潔—正只頸有移在廊計(jì)欣息科方彩法調(diào)中遙才局需溪要南，敗計(jì)驅(qū)算值投早資灣利糾息飾的憂方脆法路與左成遠(yuǎn)本黎法快利磨息再的鉆計(jì)表算壁相拳同淚。1、乎正確崖地計(jì)悉算投鉤資利梁息需括要把毒握下姑列6說(shuō)個(gè)方詞面：應(yīng)計(jì)飼息的島項(xiàng)目蒙。（鏡銷(xiāo)售皇費(fèi)用匆和銷(xiāo)磨售稅植費(fèi)不溝計(jì)息事？）計(jì)息幻玉期的貓長(zhǎng)短霉。（攜起點(diǎn)賞、終傳點(diǎn)）計(jì)東息駝的狹方間式雜。瞇（星復(fù)透利奸計(jì)返息址）計(jì)息輛周期兼。名義繩利率送和實(shí)夫際利莊率。2鞋、奴針赤對(duì)繪不獄同宰的趴計(jì)連息紡項(xiàng)劇目湊，拋具孟體甚的姓利出息餐計(jì)時(shí)算熔見(jiàn)劃下奶：1返）置需暖要純求斥取豆的得待祖開(kāi)糾發(fā)化房掠地菠產(chǎn)層的湊價(jià)邀值錢(qián)和飽投隙資災(zāi)者幅購(gòu)岸買(mǎi)贏待業(yè)開(kāi)逐發(fā)多房須地顆產(chǎn)康應(yīng)語(yǔ)負(fù)怨擔(dān)分的如稅址費(fèi)雪的娛計(jì)盟息竟：計(jì)息球基數(shù)為需左要求枯取的唇待開(kāi)愿發(fā)房翅地產(chǎn)監(jiān)的價(jià)去值、濁投資饞者購(gòu)版買(mǎi)待綿開(kāi)發(fā)柱房地行產(chǎn)應(yīng)繡負(fù)擔(dān)爆的稅番費(fèi)這周兩項(xiàng)疊費(fèi)用紙；計(jì)息況期為贊這姿兩福項(xiàng)肺費(fèi)棒用衡的班支漸付撤時(shí)豈間植（熟通缺常食為粉同惡一漸時(shí)潛間必點(diǎn)基）貫到立開(kāi)場(chǎng)發(fā)宅完片成帆時(shí)舊間禍。2）州開(kāi)發(fā)穿費(fèi)用緩和管禽理費(fèi)匠用的龍計(jì)息六：計(jì)息匯基數(shù)為吵開(kāi)貨發(fā)鋒成跪本店和燙管澆理麥費(fèi)促用牙，單計(jì)脆息鴨計(jì)六算晨根豈據(jù)屋投訊資劍情碎況鼓有教以載下皺處敵理覽方喉法梁：開(kāi)救發(fā)局成步本袖和芝管村理荷費(fèi)腥用勢(shì)在逢整之個(gè)孔開(kāi)末發(fā)寧期茶內(nèi)具均糾勻齒投巖入巷?！Α山?jīng)看饞作瓦將肉全渡部議投縮慧資竄集果中缸在照開(kāi)晌發(fā)攀期充的呢中撇間妙時(shí)猶點(diǎn)唇一界次印性且投辣入磚，鋪即計(jì)鹽息壟期段為誕開(kāi)野發(fā)聞期攔的集一螺半，筒而知不神是臉將礎(chǔ)投雷資案分射散撕在宰開(kāi)腐發(fā)語(yǔ)期皂各鬼個(gè)板時(shí)花點(diǎn)涌分較別寺計(jì)場(chǎng)算縱。例泰題嗓：總輕投幣資垃為測(cè)1懲0判0撲0想萬(wàn)蓄元?jiǎng)?chuàng)，跑開(kāi)勻發(fā)朗期請(qǐng)為驕1憲年綱，慘投簡(jiǎn)資材在啞開(kāi)皺發(fā)尸期顫內(nèi)限均蹈勻隙投摟入蒸，稠同錢(qián)期丹銀守行縣貸日款結(jié)年膜利滔率醋為墳1禿0享%常，患求妹投私資車(chē)?yán)蚁⑷弧＝馔担豪窍⒄b=們1獎(jiǎng)0蜻0駛0×[虜（1凈+1圾0%菌）0.園5-1遣]=推48品.8易1（堤萬(wàn)元親）開(kāi)岡發(fā)仙成灰本宴和眾管謊理毒費(fèi)克用飽在魯開(kāi)訓(xùn)發(fā)怠期驅(qū)內(nèi)慈分祥期榨投款入裳?！病鲏蚱诔斗慈牒拥睦钯Y舉金詳分尋別孔計(jì)做算陳利鐮息喉，織注閑意零各斗期布投損入左的拆時(shí)鍛間春點(diǎn)儉和合計(jì)睜息虧期極的襯處幫理蓬。例秘題唱：總投芬資2緩5戲0溫0萬(wàn)球元脈，赤開(kāi)較發(fā)業(yè)期嘗為2年旗，艙第學(xué)一盟年俊投啦入這總奪投僑資電的60耗%，第耍二年枕投入40繭%，同恰期銀款行貸植款年纏利率10梳%，孟求愿投茶資景利掛息嘆。解笑：利息=2擦50啞0×掛60翠%×[（1姓+錢(qián)1除0誕%）1.冊(cè)5-遮1更]鹽+獵2濤5零0打0爹×厭4芽0酷%×[（1+脂10警%）0.些5-1倒]熔=2引79業(yè).3扣4（深萬(wàn)嬸元站）6.庸3.齡6霉開(kāi)發(fā)蛙利潤(rùn)——顫只有魯在計(jì)藥息方日法中牲才需邀要。徐計(jì)算宮方法比與成直本法鏟相同唱，通鳳常是反以一慎定基呆數(shù)乘臣以利滔潤(rùn)率鞋?！稐壏坷C地吐產(chǎn)儲(chǔ)估腰價(jià)銹規(guī)績(jī)范編》覆規(guī)暢定款，角開(kāi)四發(fā)押利芬潤(rùn)遣的計(jì)算儲(chǔ)基數(shù)可取嘩待開(kāi)肺發(fā)房傷地產(chǎn)熱價(jià)值穴與開(kāi)斧發(fā)成配本之形和，墳或取可開(kāi)發(fā)盒完成優(yōu)后的景房地吸產(chǎn)價(jià)斬值。利糟潤(rùn)奏率可取啞同一掘市場(chǎng)廳上類(lèi)寄似房體地產(chǎn)囑開(kāi)發(fā)以項(xiàng)目丑相應(yīng)樣的平良均利座潤(rùn)率黨。6.蹈3.包7辟投資拌者購(gòu)鹿買(mǎi)待皆開(kāi)發(fā)辰房地年產(chǎn)應(yīng)欄負(fù)擔(dān)俊的稅馳費(fèi)——遭是指歌投資尸者一貝旦購(gòu)歌買(mǎi)了晨待開(kāi)襖發(fā)房謠地產(chǎn)洽，在領(lǐng)交易掛時(shí)作各為應(yīng)敢負(fù)擔(dān)活的有組關(guān)稅抓費(fèi)，差主要包括契稅糧、交捕易手柏續(xù)費(fèi)襯等。1融、契員稅是以斃所有磁權(quán)發(fā)管生轉(zhuǎn)昆移變繡動(dòng)的參不動(dòng)室產(chǎn)為嗚征稅仇對(duì)象柱，向逃產(chǎn)權(quán)拐承受蹦人征菠收的男一種殃財(cái)產(chǎn)妨稅。對(duì)國(guó)的有土泳地使瞞用權(quán)蟻出讓?xiě)K、土土地使化用權(quán)遍轉(zhuǎn)讓指（出傳售、拴贈(zèng)與蚊和交并換等晴）等紋均需餡征收獲；稅衫率為例3%經(jīng)~5聰%。2、交易夏手續(xù)絕費(fèi)屬負(fù)經(jīng)配營(yíng)評(píng)服從務(wù)頭性擊收靠費(fèi)優(yōu)，馳在漲經(jīng)輔批較準(zhǔn)沈建碧立緞的糞房幅地犁產(chǎn)坑交劍易懇機(jī)珍構(gòu)得提現(xiàn)供產(chǎn)交倚易訓(xùn)服繩務(wù)衣，啟辦剝理際交蜓易勵(lì)手紋續(xù)闖時(shí)誤收辛取刑。通煤常租按都交抹易匪總宗額逢的浸規(guī)版定火比償例兼（星根燈據(jù)財(cái)總文額臥分艘段說(shuō)計(jì)賞算老）毅向擦交饅易散雙恢方宰分雜別俊收拴取勻。因此霞，投串資者垮購(gòu)買(mǎi)童待開(kāi)危發(fā)房淺地產(chǎn)盲應(yīng)負(fù)屢擔(dān)的松稅費(fèi)鹽的計(jì)量算槳方桃法通還常漲是灶將前待杠開(kāi)暑發(fā)紅房欄地議產(chǎn)果價(jià)心值滾乘榴以習(xí)以偷上這各幸種土相唐關(guān)旬稅絨費(fèi)史相招應(yīng)依的揭稅等費(fèi)雅率溫。例松題忍1墾：現(xiàn)有因一塊謀3k訂m2的生五地，丑擬進(jìn)潤(rùn)行“法七通限一平吉”成暑片開(kāi)艦發(fā)后屢分塊跡轉(zhuǎn)讓就。據(jù)探調(diào)查爽，附童近地抱區(qū)已乓開(kāi)發(fā)迎完成敏“七龜通一吹平”武土地鞭的轉(zhuǎn)歸讓譽(yù)單僵價(jià)為棒1色2雪0道0紡元逝/扭m2；民可里轉(zhuǎn)固讓臣土乳地條面卷積情為充全傳部足土棉地夠的濃7捷0違%布，利其塘余懼為擋公蒙共藍(lán)設(shè)海施月用欠地瀉；土地杯開(kāi)發(fā)想費(fèi)用為3策.5秩億元臂/k雕m2，開(kāi)急發(fā)門(mén)期為2趕年，辛開(kāi)發(fā)卵成本享在開(kāi)粱發(fā)期勺內(nèi)分循期均秋勻投潛入，編第一別年投映入7欠0%恰，第撓二年憲投入牛30附%，江貸款潮年利職息率浪為1降0%雨，勘管察設(shè)螞計(jì)、熟估價(jià)株等專(zhuān)來(lái)業(yè)況費(fèi)晶用為駐土論地廊開(kāi)蕩發(fā)頃費(fèi)猴用扛的籠3弓%香；投資饒利潤(rùn)段率為石2層0坊%垮，撈當(dāng)匹地等土惜地潑轉(zhuǎn)費(fèi)讓錦中疊賣(mài)開(kāi)方蓄需印要相繳棉納劍的轉(zhuǎn)讓丙稅費(fèi)為觀開(kāi)岔發(fā)距完法成喪后凝轉(zhuǎn)銅讓丘價(jià)勸格咬的撒6廊.桶5燥%隨，像買(mǎi)糊方饅需新要舅繳勒納結(jié)的稅嗎費(fèi)為轉(zhuǎn)徒讓土誼地價(jià)飾格的與4%辟。試用傳局統(tǒng)婚方費(fèi)法估算嚇該成棕片生缺地總機(jī)價(jià)和載單位縮慧面積別地價(jià)盼。例題張2：今有患一宗痕“七慈通一寬平”湖的待裙建土滴地，腿土地返使用筒權(quán)年卵限為猜50屠年，獲從2臂00監(jiān)4年定5月屆1日悲起計(jì)唱，地濤總面塞積為辨10肝00鈴m2，廈規(guī)禁劃字允胃許作建貌筑翅面絲式積參4細(xì)0忠0章0桶m2，適計(jì)宜建篇筑某軋種類(lèi)包型的馬寫(xiě)字撞樓。預(yù)計(jì)神總開(kāi)亮發(fā)時(shí)冤間是猜2年懇，建損筑光安澡裝寶工篩程鳳費(fèi)為1司00傾0元勉/m2，專(zhuān)慘業(yè)躺費(fèi)賊用為建洋筑費(fèi)蘭的4扁%，膝第一謝年均丑勻投爺入6援0%漿的建診筑費(fèi)矩和專(zhuān)跳業(yè)費(fèi)藏用，鑼第二艱年均芹勻投卸入其梁余建多筑費(fèi)行和專(zhuān)嘴業(yè)費(fèi)逃用。銷(xiāo)售績(jī)費(fèi)用姥和銷(xiāo)屯售稅胡費(fèi)為售脂價(jià)的綁8%奏，購(gòu)疾買(mǎi)該氧宗地牙相關(guān)稅靜費(fèi)為地述價(jià)的組4%吸。該縣寫(xiě)粒字律樓稼工憶程墨竣邪工瓜后混一悟次勵(lì)全默部灣租獵出葡，鍵可光出授租衛(wèi)面張積產(chǎn)為錦總尋建嗓筑誤面揪積排的濤7丙0記%殼，萌預(yù)攜計(jì)炊每東月因出緞租送的街凈樹(shù)收媽益喪為炒6剛0序元庫(kù)/騰m2。試?yán)盟鶢t給資告料，銜用折膽現(xiàn)坡方依法評(píng)獄估儲(chǔ)該他宗苗土缺地壤在根2游0瓜0買(mǎi)4篇年灰5魄月燥1聲日歌的老總結(jié)價(jià)摧、饑單書(shū)價(jià)投及張樓迅面守地肥價(jià)適。箭（仿年慶資優(yōu)本午化壁率村為批1飯5謊%身，蠶折吹現(xiàn)擱率它為譜1賊4語(yǔ)%諷）例題梁3：某吩舊吃廠棄房澤的箭建紐奉筑撞面導(dǎo)積白6矩0駕0鵲0迅m2，根打據(jù)其茅所在宇地點(diǎn)刑和周申圍環(huán)物境，首適宜陡裝修頂改造頸成寫(xiě)傷字樓取出租秧，并袖可獲筆得政儲(chǔ)府主虹管部提門(mén)批著準(zhǔn)，扮但需講補(bǔ)交付樓面旗地價(jià)浴為4株00茄元/悔m2的地賭價(jià)款塑，同膠時(shí)取嫂得5由0年友的土糞地使甘用權(quán)晌。預(yù)計(jì)相裝修照改造隸期為辦一年搭，裝洗修拍改捷造土費(fèi)為1燃00遣0元招/m2（多裝虧修擋改稻造浙費(fèi)宋均聾勻徒投衡入隔，也視參同迷發(fā)土生至在過(guò)裝管修籮改鼻造側(cè)期墊中汽）規(guī)。估計(jì)催該寫(xiě)教字樓候裝修拍改造考完成精后即曠可全籌部租號(hào)出，辱可出竹租面流積為辱建筑禍面積坑的7鮮0%軌，正紫常出還租率導(dǎo)為8獸5%享；附勒近同虧?rùn)n次營(yíng)寫(xiě)字酬樓可色出租猛面積需的年您租金堆為8罵00騰元/膛m2，出莖租的炊成本雄及稅惕費(fèi)為芬年租牛金的描30濫%，柜報(bào)酬弄率為族9%禁。購(gòu)雨買(mǎi)沈該報(bào)舊耐廠廣房溝買(mǎi)鼻方理需口要畫(huà)繳壘納籌的稅費(fèi)為煤舊談廠健房譯價(jià)辯格成的裳4揪%場(chǎng)。試孤利版用司上課述落資巷料校估隔算腳該媽舊您廠狡房襲現(xiàn)舌狀岸下券的域正滾常裁購(gòu)勵(lì)買(mǎi)饅總佳價(jià)禍和縫單儉價(jià)池（擾采肌用折現(xiàn)定方法，折浮現(xiàn)率稻為1腫2%菊）。例題禽4：某在華建工卷程開(kāi)承工于悠20強(qiáng)04淡年1誕1月要30比日。恐?jǐn)M開(kāi)鹿發(fā)為梢商業(yè)敏居住部混合乎用途走用房柔地產(chǎn)林；總局用地立面積袖20饑00盈m2，土謠地使抽用權(quán)翼年限難50狹年，違從開(kāi)間工之歪日起匙計(jì)；倍規(guī)劃榜建筑歇總面喇積9灑00更0m2，億其莊中雜商皆業(yè)違用為途背的御建杰筑般面吐積扁為凈2挪0曬0血0忌m2，園居系住哨用埋途污的姥建呢筑語(yǔ)面蛾積追為偽7枝0犬0摸0讀m2；該批工程伏正常年施工扯期2野年，建筑厭費(fèi)及掙專(zhuān)業(yè)滅費(fèi)為膜每統(tǒng)平葛方邪米嘴建墻筑艙面混積娃1越6稿0傾0舒元父，勾至警2賴(lài)0微0帳5膨年悶5塑月輛3熊1兄日里已悲完暴成呢7喚層鐵主度體粗結(jié)搖構(gòu)寫(xiě)，副已嗓投梁入?yún)捒傊唤ㄊ贾糍M(fèi)醋及蹲專(zhuān)傘業(yè)然費(fèi)崗的巷4舒0障%添，害還貪需重要匪投少入蒙總濕建訂筑館費(fèi)吉及諒專(zhuān)腫業(yè)聰費(fèi)價(jià)的墊6跪0熟%漂（旺假圣設(shè)刑均婚勻創(chuàng)投陡入籍，熊視晚同揉發(fā)兵生翼在奇該匠投故入墓期撞中奪）串。估存計(jì)尤該吹項(xiàng)高目螺可饑按安期患建瘦成互，狹商誓業(yè)丟部吧分滋建鄭成贊半泄年艦后圍可齒租營(yíng)出丑，咸可廳出翻租遞面繩積考的站月通租渡金繁為框6喪0考元中/僑m2，可蛋出租抄面積嶺為建滿筑面豈積的圍65綢%，狹正常鐘出租擇率為埋85兇%，削出租燃的成除本及恩稅費(fèi)噴為年撥租金扔的3須0%殼；居昏住部汪分建瓦成時(shí)央即可率售出避，售幻玉價(jià)為壯40膽00蛇元/灘m2。銷(xiāo)踏售巖費(fèi)坦用燦和脖銷(xiāo)眨售扁稅棒費(fèi)路為陽(yáng)售延價(jià)禁的夾8丑%卻。又陽(yáng)知閣當(dāng)辦地度購(gòu)逗買(mǎi)鴨在號(hào)建炮工煮程黎應(yīng)熱繳點(diǎn)納梁的矮稅卷費(fèi)嫁為灰購(gòu)蠢買(mǎi)教價(jià)錢(qián)格幟的懂5鳴%餐。試嘆利姻用掛上睬述頂資屯料叢以折旱現(xiàn)死方斷法估計(jì)棉該在含建工劇程于石20義05慘年5述月3傷1日畝的正銷(xiāo)?？偧箖r(jià)格碌（假濾設(shè)報(bào)穿酬率義為8駱%，染折現(xiàn)遭率為學(xué)14享%）僻。6.緩4云運(yùn)用殊舉例案例泉1：有橡一膚宗頸“盾七巧通蓋一舊平盜”沸的餓待握開(kāi)什發(fā)汁建錄筑脂用勾地過(guò)，凱面匠積區(qū)為悠2名0倦0搭0旅m2，建廉筑容眼積率澇為域2.撐5，控?cái)M開(kāi)粥發(fā)建吉設(shè)寫(xiě)惹字樓其，建越設(shè)期稿為兩甜年，扛建筑脊費(fèi)用城為毛30島00幣元貼/桿m2，專(zhuān)飄業(yè)費(fèi)僑為建汪筑費(fèi)般的橡10題%（撕建筑辰費(fèi)和薯專(zhuān)業(yè)立費(fèi)在茫建設(shè)境期內(nèi)殖均勻蟻投入?。Ｔ撔紝?xiě)?yīng)M字后樓世建拒成懼后稠即泉出蟲(chóng)售爬，捷預(yù)兵計(jì)擺售正價(jià)份為倚9蔬0戲0何0喬元牲/錯(cuò)m2，銷(xiāo)吳售費(fèi)暫用為妥樓價(jià)舍的2綁.5風(fēng)%，白銷(xiāo)售甩稅費(fèi)隱為樓丈價(jià)的燙6.震5%宿，當(dāng)餓地銀鍬行年付貸款縫利率女為6來(lái)%，糖開(kāi)發(fā)捕商要炮求的橫投資模利潤(rùn)子率為妙10葉%。試巷估嗚算諒該儲(chǔ)宗破地浩目壺前閑的晉單唐位攔地掌價(jià)舊和撥樓支面吩地媽價(jià)肆。1、堡確定檢評(píng)估脹方法篩：現(xiàn)猴已債知瘡樓命價(jià)琴的隔預(yù)損測(cè)輪值吧和馳各鞭項(xiàng)道開(kāi)疊發(fā)凱成粥本潤(rùn)及抵費(fèi)匙用械，鑼可菠用昆剩遺余您法哭評(píng)千估酸，叢計(jì)稅算艇公副式害為性：地價(jià)蒼=盾樓慨價(jià)—紋建筑令費(fèi)—腹專(zhuān)業(yè)蹄費(fèi)—這利息喚—銷(xiāo)顏售稅穴費(fèi)—舌利潤(rùn)2、紹計(jì)算回樓價(jià)潮：樓價(jià)阿=門(mén)20互00瘡×果2舞.5族×補(bǔ)9甲00股0=李45丈00澆00航00蹈（憤元部）3、翅計(jì)算禿建筑掩費(fèi)和析專(zhuān)業(yè)其費(fèi)：建筑評(píng)費(fèi)幼=3板00林0孟×嚇20蓮00距×穴2游.5捕=1彈50葵00聯(lián)00珍0（凳元展）專(zhuān)業(yè)燃費(fèi)陪=魄建筑財(cái)費(fèi)×素1突0%派=1經(jīng)50襖00裝00拆0萄×肥10薄%=逆15老00路00包0獅（殿元星）4、乎計(jì)算堅(jiān)銷(xiāo)售鴨費(fèi)用哀和稅嬸費(fèi)：銷(xiāo)售溉費(fèi)用桐=倡45懶00效00庫(kù)00肉×勸2炮.5局%=仍11蓬25僻00撤0（乞元稅）銷(xiāo)鏟售視稅體費(fèi)綱=井4蛾5痕0豈0民0落0映0節(jié)0沾×少6泉.屢5牲%板=赤2琴9勵(lì)2當(dāng)5食0字0枕0碰（臟元藏）5、艦計(jì)算塞利潤(rùn)租：利潤(rùn)冶=（若地價(jià)閥+作建咐筑物顯+它專(zhuān)黃業(yè)費(fèi)肅）×帥1個(gè)0%=（兼地價(jià)瘋+肚16輸50釀00蒼00堵）潑×摘10親%6、伯計(jì)算車(chē)?yán)⒓t：利息獎(jiǎng)=地植價(jià)×鉆[（紛1+臟6%適）2-陪1省]找＋示（盯1頌5瓣0丟0皇0袍0皆0介0查＋差1鋪5苗0介0怒0應(yīng)0披0誼）你×數(shù)[圾（墻1灶+化6輸%搶?zhuān)?-寶1誰(shuí)]杏=趴0妙.鍬1俱2究3很6倦×肯地融價(jià)拴+魔9朵9靠0壯0標(biāo)0璃07配、霉求鏡取宇地播價(jià)肚：地例價(jià)邪=辣4接5增0咸0牢0司0棕0稱(chēng)0腸-連1敬6慶5脆0背0違0鍬0拉0菜-用1嫁1膜2喘5練0便0究0狡-級(jí)2蛙9約2壁5匯0囑0均0傅-仇（泉0魔.銳1摔×教地敲價(jià)看+飄6街5杜0繳0沿0爸0滔）艇-紹（膚0厚.面1遠(yuǎn)2頁(yè)3體6藥×傘地蔥價(jià)謹(jǐn)+藏9沸9溝0死0街0囑0稍）地價(jià)葛=柏21梳81蓄00勾00膊/1妥.2四23奧6=夜17毒82餡44蝕52父（僵元限）單博位厚地皮價(jià)織=醒1融7栗8帆2飛4黑4垮5叛2督/扎2婦0溝0罵0雖=勉8猴9稻1馳2罪（午元突/想m2）樓梅面丙地滴價(jià)紋=喘8事9淘1糾2負(fù)÷礙2賤.鳳5跨=仍3錢(qián)5窮6建5侍（嚷元洲/燃m2）案寨例麗2馳：1窮、鵲待悠估聞房奏地隱產(chǎn)由狀龜況陜：本估勒價(jià)對(duì)屢象位芳于×倦×市梨××煮大街肉，東盒臨×貞×路爐，北鄉(xiāng)豐臨×公×大摔街，幕西臨艘××蔥住宅取區(qū)，光是一屆塊“射三通緊一平祖”的霞建設(shè)晃用地賽，規(guī)鑰劃建支設(shè)用膜地面士積為窄80喉00數(shù)m2，乎規(guī)墊劃柱用難地好性慘質(zhì)焰為猴居宣住怎和輝商車(chē)業(yè)營(yíng)項(xiàng)嗎目拴。吵建艷設(shè)捎容浸積謹(jǐn)率鉤不紛大組于氧5累.這0息，突允獵許隙建管筑照覆斑蓋女率盯上聚限控為燈5始0籮%店，愿土堵地束使教用埋權(quán)參出肅讓誼時(shí)殼間衡為廣2構(gòu)0穴0爽6棒年弓2絮月摩，釀土臣地究使冊(cè)用菜年絕限模從徹土桑地辟使總用驕權(quán)金出嚇讓象時(shí)狠起頑為胳5收0蠅年邪。2、潮估價(jià)辰要求著：為斜確盾定映土侮地替出共讓蛇價(jià)般格貢提嫌供慌參傅考我意辭見(jiàn)輝，賞不確用團(tuán)于脅其省他癥用蹲途俗。3、豬估價(jià)丈時(shí)點(diǎn)鼓：20森06貍年2陜?cè)隆?、施估價(jià)焰的假捆設(shè)和抓限制臨條件龜：略忍。5烈、續(xù)估聞價(jià)歇定瘋義飾：擾略槍。6、拾估價(jià)老依據(jù)溝：1）疤《中屋華人殲民共縱和國(guó)矛國(guó)家拜標(biāo)準(zhǔn)讓房地握產(chǎn)估弄價(jià)規(guī)深范》倘（G瘋B/夸T洪50要29開(kāi)1-便19耗99燦）。2款）廉《墨中囑華乳人遼民崇共憲和致國(guó)魯土懇地誤管堅(jiān)理旺法跌》躬。3軋）莫《羞中朗華潑人唉民慚共恢和銜國(guó)革房品地悄產(chǎn)納管恨理波法謹(jǐn)》飲。4夜）所國(guó)嗎土拐資序源鎮(zhèn)部盆《歌土迅地?fù)?dān)估胃價(jià)小規(guī)柳程猴》驗(yàn)。5）云估價(jià)錫人員貿(mào)實(shí)地猾勘察儀獲取護(hù)的資謝料及蹈搜集鞋的市袍場(chǎng)資塊料。7電、腰估反價(jià)渠原肝則本次享估價(jià)忘遵循洗了以著下房暴地產(chǎn)桶估價(jià)端原則強(qiáng)：1且）合脈法恒原東則短：衣以士估價(jià)血對(duì)象歡的合押法使傻用、靜合法停處分慕為前賽提進(jìn)往行評(píng)止估。2排）最混高槍最挎佳蒼使盞用價(jià)原斤則編：即以補(bǔ)能給攏估價(jià)榨對(duì)象父帶來(lái)秋最高州收益肯的使陸用方師式為男前提僵進(jìn)行透評(píng)估網(wǎng)，這戰(zhàn)種使碼用，悠是在盟法律恢上允串許、垂技術(shù)慕上可死能、腐財(cái)務(wù)顧上可蜂行的工。3課）估價(jià)女時(shí)點(diǎn)拘原則如：由于鬼房地晨產(chǎn)市搶場(chǎng)是扎不斷咐變化切的，鞭在不煙同估抖價(jià)時(shí)神點(diǎn)，證同一疼宗房陽(yáng)地產(chǎn)習(xí)往往桂具有皂不同支的價(jià)廟格水貓平，跡本次赴估價(jià)潑結(jié)果抬應(yīng)是來(lái)估價(jià)杰對(duì)象破在估痛價(jià)時(shí)廉點(diǎn)的還客觀宿合理肚價(jià)格礦或價(jià)幕值。4汽）替代之原則勞：估價(jià)跡結(jié)果蝴不明匹顯偏昆離類(lèi)鋤似房清地產(chǎn)棄在同吸等條煮件下譽(yù)的價(jià)棋格。8、網(wǎng)估價(jià)朝方法分析銷(xiāo)所掌濕握的舞資料霜并進(jìn)灣行了嗽實(shí)地廁勘察牽和對(duì)挪鄰近吃地區(qū)漂調(diào)查為之后鍛，根編據(jù)估勁價(jià)對(duì)船象的絨特點(diǎn)歌及其殺實(shí)際帥狀況澡（該貍土地舉屬于晨待開(kāi)鐮發(fā)房疏地產(chǎn)喉），用選取核假設(shè)甲開(kāi)發(fā)從法作笨為本得次評(píng)弟估的使基本壩方法優(yōu)。9律、句估荷價(jià)共過(guò)丑程1）時(shí)選擇居最佳哀的開(kāi)徐發(fā)利石用方哈式：①灶用名途腦為乓居攜住旬與倡商凳業(yè)破混例合片；②圾建逐筑象容踏積吩率辭達(dá)點(diǎn)到扮最紙大抱的尿允浸許鄉(xiāng)豐程裳度含，劃即孫為狠5服，喝故尸總相建任筑騙面析積閱為涌4帆0瞞0角0江0粒m2；③建尋筑覆蠶蓋率身適宜賺，為谷25凱%；④廟建廟筑擁物洞層砌數(shù)言確突定功為工2荷0豎層倦。其監(jiān)中遇，危1慢～京4帽層付的唯建憤筑腹面排積游相秀同揪，稼均奧為董2棍0際0怒0社m2，適挨宜為夠商業(yè)徹用途稀；跪5～臘20聚層的肚建筑柏面積很相同霸，均骨為2肯00燃0m2，適店宜為蟻居住鄉(xiāng)豐用途慰。故暈商業(yè)晨用途斤的建雀筑面更積為膚80銷(xiāo)00鎮(zhèn)m2，譯居仇住魯用換途競(jìng)的旁建擾筑廉面穴積監(jiān)為績(jī)3么2矛0筋0運(yùn)0其m2。2）節(jié)預(yù)計(jì)圾開(kāi)發(fā)鐵期：預(yù)按計(jì)關(guān)共東需逮3未年忙時(shí)務(wù)間板才霞能摩完話全魚(yú)建嘆成朋投銳入扭使浩用新，及即柳2拜0踏0役9尾年乏2奶月濤建收成網(wǎng)。3燒）祝預(yù)海測(cè)面開(kāi)抽發(fā)墳完標(biāo)成鑰后輛的槍房耕地飯產(chǎn)巨價(jià)爪值夸：根據(jù)吃對(duì)市舅場(chǎng)的機(jī)調(diào)查靠分析舌，預(yù)昌計(jì)商侵業(yè)部描分在纏建成炒后可飽全部閘售出夸，居找住部破分在流建成暖后可異售出襯60罵%，械其余復(fù)40幫%半該年后包可售乖出；超商業(yè)桂部分蘆在售躬出時(shí)血的平蟻均價(jià)錘格為藝60屋00鼓元/駝m2，且居股住蒸部威分扭在煎出炊售斜時(shí)醋的憐平識(shí)均耕價(jià)牲格炮為所3續(xù)0控0盒0需元販/蠅m2。4堪）蛋估瞧計(jì)華成醬本亞費(fèi)扛用拍、逆銷(xiāo)蛇售臟費(fèi)渡用伏和巨銷(xiāo)限售所稅防費(fèi)建筑刪安裝恥工程薄費(fèi)預(yù)必計(jì)為仙15餡00址元/瀉m2；掠勘伶察斯設(shè)順計(jì)堵和煩前鐮期懷工銅程妄費(fèi)哄及互管杠理哪費(fèi)泄等游預(yù)柜計(jì)默為構(gòu)每著m2建汁筑餓面棋積恐6威0償0和元丙；辟估交計(jì)波在概未害來(lái)跪3批年倡的呈開(kāi)哨發(fā)封期蕩內(nèi)約，腿開(kāi)犧發(fā)罷建狼設(shè)售費(fèi)福用遍（研包榆括鍛勘堡察羨設(shè)州計(jì)麻和板前丙期壩工企程擇費(fèi)橋、耗建染筑守安拘裝呆工俯程燈費(fèi)渡、般管賤理器費(fèi)壁等謙）時(shí)的壇投扎入交情騾況率如等下類(lèi)：缺第反一財(cái)年套需水投趴入嚇3跨0屋%區(qū)，奏第遼二碰年唐需咐投屈入悶5昏0閃%假，千第滑三所年蔬投溫入擦余嫩下姜的紐奉2騰0肝%參。銷(xiāo)售惰費(fèi)用參和銷(xiāo)勒售稅緊費(fèi)預(yù)涂計(jì)為杰售價(jià)議的9門(mén)%，世其中兆廣告四宣傳清和銷(xiāo)亦售代對(duì)理費(fèi)承為售胃價(jià)的穿3%隆，兩涂稅一者費(fèi)和蘭交易慈手續(xù)泥費(fèi)等凳為售你價(jià)的繩6%旺。折臥現(xiàn)率回選取奧12陶%。據(jù)了沈解，慣如果騾得到扯該土漆地，梳還需石要按翼取得網(wǎng)價(jià)款咐的4掙%繳詳納有販關(guān)稅唯費(fèi)。5）礦求取料地價(jià)計(jì)身算竊的兼基磁準(zhǔn)蛇時(shí)委間座定抖為睛該效塊斷土克地啊的塔出專(zhuān)讓挪時(shí)偽間景，催即皂2其0鞏0跟6馬年暑2屠月餡。假罩設(shè)寒購(gòu)拌買(mǎi)惑該糞地拳的克總處價(jià)魯格察為玻V左。建成物后的配總價(jià)會(huì)值=次10疑09拖9.摟06間萬(wàn)元（嫩？業(yè)）成本壘費(fèi)用未=7瞇19枕0.團(tuán)10沉萬(wàn)元（自？繞）銷(xiāo)深售假費(fèi)逐用軌和帽銷(xiāo)姑售仙稅握費(fèi)灘=丑1惑0諷0粥9狼9沾.露0釘6×9堂%膝=恐9錯(cuò)0飛8躬.盡9密2腐萬(wàn)話元購(gòu)尼地瘋稅裹費(fèi)設(shè)=鏡V×4%涉萬(wàn)元V=根建成手后的擺總價(jià)魯值-煌成本磁費(fèi)用討-銷(xiāo)鄰售費(fèi)岡用和險(xiǎn)銷(xiāo)售奴稅費(fèi)運(yùn)-購(gòu)室地稅毅費(fèi)×4%V文=秩1鉛9譽(yù)2奧3繩.熟1勾2橫萬(wàn)場(chǎng)元估價(jià)眠結(jié)果城：以亮上巴述辜計(jì)段算凈結(jié)歐果托為句主究，毀并定參肌考段估繳價(jià)使人滾員僻的離經(jīng)潑驗(yàn)閉，瀉將賢總教地碎價(jià)名確刪定川為往1肺9姓2臟3寧.嘉1傭2眉萬(wàn)污元蜘。練習(xí)諷1：現(xiàn)誼有裳一滋成指片社荒行地愁需皇要毛估君價(jià)赤。間獲嘴知芝該逢成椒片托荒旱地養(yǎng)的災(zāi)面栗積跑為嫂4疫平殲方欄公族里重，候適月宜佩進(jìn)毅行府“媽五麻通顧一木平晃”慌的芹開(kāi)團(tuán)發(fā)毛后皇分桌塊鏡有歐償脾轉(zhuǎn)甚讓存；糞可希轉(zhuǎn)捐讓鑰土尊地本面雹積滅的押比進(jìn)例灣為姓5飽0置%糠；嗽附員近簡(jiǎn)地?cái)噮^(qū)飼與長(zhǎng)之?huà)鹞挥H置卷相靈當(dāng)嗎的除小尾塊針“竊五觸通槳一宏平帖”硬熟辜地蜓的單匹價(jià)為1展00英0元鑰/m2；開(kāi)鎮(zhèn)發(fā)黃期為痰3損年色；填將俱該暫成識(shí)片折荒記地恥開(kāi)趙發(fā)那成石“娘五敢通衰一跳平擺”洲的領(lǐng)熟詠地遷的開(kāi)降發(fā)鉆成滑本遍、統(tǒng)管育理粘費(fèi)猜用蛋等欺估辟計(jì)為2良.5坊億元陪/k狡m2；貸孩款年冷利率翻為1掃0%浪；投忘資甚利狹潤(rùn)叫率為2錢(qián)0%賠；當(dāng)跑地土匹地轉(zhuǎn)份讓中番賣(mài)方判需要李繳納耳的稅峰費(fèi)為因轉(zhuǎn)厘讓沸價(jià)暗格光的雨5悟%指，拔買(mǎi)樸方彩需傍要伏繳冷納縮慧的稅費(fèi)為轉(zhuǎn)督讓價(jià)般格的懂4%救。試祥估綿算惑該遷成砍片秀荒墓地判總省價(jià)模和抽單私價(jià)褲。廁（啦3東.群8既7尸3偏億屑元差、樸9傭6嫂.渾8塘3張?jiān)?凍m2）練堪習(xí)售2碰：需要薄評(píng)估陡一宗與“七賀通一團(tuán)平”燒熟地廟于2糕00同2年懲9月懂的價(jià)竹格。坊獲知糠該宗圾土地伙的面使積為耽10反00恰0m2，土懶地剩榆余使熱用年當(dāng)限為狀65挺年，裕容積載率為耕2，填適宜叮建造宮某種盜類(lèi)型流的商高品住宴宅；截