安置小區(qū)物業(yè)管理投標書

/辛安東西南辛安置小區(qū)物業(yè)治理投標書投標人：青島理工大學物業(yè)治理公司法定代表人：孟福投標日期：2012年5月4日目錄第一章前言……………………2第一節(jié)概述……………………2第二節(jié)釋義……………………3第三節(jié)編制依據(jù)………………4第二章投標函…………………5第三章企業(yè)綜合講明書………6第一節(jié)公司架構………………8第二節(jié)公司簡介………………9第四章治理文案及內(nèi)容……11第一節(jié)物業(yè)治理整體設想及策劃…………11第二節(jié)采取的治理方式……16第三節(jié)治理機構及人員配備、培訓、治理………………28第四節(jié)物業(yè)治理規(guī)章制度…………………36第五節(jié)日常物業(yè)治理的承諾………………48第六節(jié)社區(qū)文化建設………50第七節(jié)房屋及公共設施維修養(yǎng)護打算……54第五章物業(yè)服務成本預算書………………59第六章結束語………………64第七章相關證書資料………65第一章前言第一節(jié)概述我公司通過現(xiàn)場勘察，在充分理解“辛安東西南辛安置小區(qū)”規(guī)劃設計理念的基礎上，結合我公司多年來治理不墅、高層、住宅、智能化小區(qū)、辦公樓、學校、醫(yī)院、商場、科研樓等實際物業(yè)治理成熟經(jīng)驗，以及在物業(yè)治理中有效實施的ISO9001國際質量體系的實踐，我公司成立了“辛安東西南辛安置小區(qū)”物業(yè)治理項目投標小組，編制本標書。假如我公司能在“辛安東西南辛安置小區(qū)”物業(yè)治理招標中勝出，我公司承諾將嚴格按照投標書中承諾的服務內(nèi)容和物業(yè)服務合同的約定，對“辛安東西南辛安置小區(qū)”實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)治理，為治理中心營造一個清潔、優(yōu)美、舒適、溫馨的生活環(huán)境，實現(xiàn)治理中心對“辛安東西南辛安置小區(qū)”期許的物業(yè)治理效果，讓業(yè)主100％中意，爭創(chuàng)全國物業(yè)治理示范住宅小區(qū)。釋義在本標書中，以下名詞釋義為：治理中心：是指房屋的所有權人，泛指本物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的人我方：是指青島理工大學物業(yè)治理公司貴方：是指辛安街道辦事處本物業(yè)：是指辛安東西南辛安置小區(qū)編制依據(jù)國家及省市有關“物業(yè)治理”政策法規(guī)；建設部頒布的《全國物業(yè)治理示范小區(qū)標準及評分細則》；《山東省物業(yè)治理規(guī)定》；“辛安東西南辛安置小區(qū)”前期物業(yè)治理招標書。第二章投標致函投標致函致：辛安街道辦事處辛安街道辦事處“辛安東西南辛安置小區(qū)”前期物業(yè)治理招標書，我方已詳細閱讀，依照招標書內(nèi)容和要求及“辛安東西南辛安置小區(qū)”物業(yè)類型及實際情況，編制成《辛安東西南辛安置小區(qū)物業(yè)治理投標書》，現(xiàn)作如下承諾：我方同意西安街道辦事處的要求和方式進行投標。假如我方中標，同意招標書的內(nèi)容作為物業(yè)服務合同的有效組成部分，與貴方簽訂前期物業(yè)服務合同，并遵循執(zhí)行，與貴方一起履行招投標文件各項條款的規(guī)定。我方承諾按照招標人要求組織專業(yè)人員進入現(xiàn)場配合開發(fā)商交房。茲同意繳納人民幣壹萬元作為投標保證金。由于各種緣故不能履行文件所含書面條件和規(guī)定而給貴方造成損失的，所繳投標保證金，可由貴方作為違約賠償金沒收，不作罰款論。茲理解貴方不擬以最低報價為標準來同意投標，同時也不賠付我方在投標中發(fā)生的一切費用。我方明白投標書是我方的投標的組成部分，我方保證對投標文件的準確性完全負責。我方保證從投遞標書之日起至投標有效期內(nèi)遵守本標書，在此期限內(nèi)，本標書對我方始終具有約束力，并可隨時被貴方同意。我方一旦中標，在制定和簽署正式合同協(xié)議之前，本標書連同貴方的中標通知書應成約束對方的文件。我方理解貴方不一定同意我方的投標，并不需做任何解釋。與本投標有關的正式通訊地址和聯(lián)系方式為：地址：青島市黃島區(qū)長江中路二號青島理工大學郵編：266520電話號碼子郵件139.com代理人（被授權人）簽字蓋章：法人單位公章：日期：二〇一二年五月十日第三章企業(yè)綜合講明書公司架構總經(jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理安全治理部清潔綠化部打算財務部總經(jīng)理辦公室工程技術部企業(yè)進展部人力資源部安全治理部清潔綠化部打算財務部總經(jīng)理辦公室工程技術部企業(yè)進展部人力資源部 深圳項目北京項目杭州項目上海項目昆明項目深圳項目北京項目杭州項目上海項目昆明項目 公司簡介我公司自88年從事物業(yè)治理以來，一直秉承“以人為中心，服務為主體，業(yè)主中意為目標”的企業(yè)宗旨堅持“住戶中意，是我們做好各項工作的標準”的經(jīng)營理念，以“住戶至上”的原則，堅持為業(yè)主住戶服務，并制定了質量上的服務承諾，努力致力于改善服務意識，提高服務水平。2000年，公司在確定建立質量體系的同時，并進行了內(nèi)部企業(yè)形象策劃，逐步實現(xiàn)物業(yè)治理軟件計算機化治理。公司在創(chuàng)立自身品牌的同時，不斷提高治理能力，服務于寬敞業(yè)主住戶，為他們提供全方位的物業(yè)服務。我公司不斷摸索、大膽創(chuàng)新，總結出一套滿足物業(yè)治理行業(yè)特點并適合企業(yè)自身進展的運作模式，要緊有以下幾個特點：一、職員持股、全員參與物業(yè)治理是勞動密集型行業(yè)，為充分調(diào)動職員的積極性、發(fā)揮職員的主人翁作用，我公司于1999年改制，職員持股占60％。職員是企業(yè)的主人，企業(yè)的進展關系每個人的利益。我公司股權特點，有利于各項制度執(zhí)行力度和服務理念的貫徹。因為職員股東們明確，只有治理中心中意、公司的良性進展，才有個人穩(wěn)定的收益。二、以人為本、利益共享企業(yè)的生存與進展，必須堅持以人為本，促進職員的價值觀與企業(yè)的價值觀統(tǒng)一。體現(xiàn)和進展人的有益作用是我公司企業(yè)治理的重要內(nèi)容。公司內(nèi)部建立利益共享平臺，讓全體職員共同分享企業(yè)進展成就，包括酬勞、福利、分配機制、晉升機制、職員考核機制、職員培訓機制等，讓職員通過個人的努力，從企業(yè)進展中明確個人進展機會和進展空間，滿足職員成就感需求，讓職員分享到在一個規(guī)范企業(yè)就業(yè)的榮譽和安全。三、將培訓和學習貫穿于企業(yè)進展之中社會在快速進展，物業(yè)治理的法制環(huán)境不斷完善，治理中心對物業(yè)治理的專業(yè)化要求越來越高，企業(yè)職員綜合素養(yǎng)緊扣時代脈搏是企業(yè)進展的動力源泉。公司針對職員所在崗位，制訂年度外派培訓、內(nèi)部培訓打算。公司還按打算組織了以治理處為單位的各種興趣班，正確引導和豐富了安管隊員等基層職員的業(yè)余生活，為基層職員再就業(yè)以及晉升打基礎。四、完善制度、規(guī)范運作我公司在嚴格實施ISO9001:2000標準基礎上要求做到：作業(yè)標準化人才專業(yè)化流程表格化團隊人性化治理數(shù)據(jù)化行動軍事化服務多元化形象社會化五、培養(yǎng)專業(yè)治理隊伍、嚴格操縱治理成本我公司從事物業(yè)治理18年來，先后培養(yǎng)了大批機電、土建、物業(yè)治理、園林綠化和行政治理人才，由于公司治理體制上的優(yōu)勢，治理層處于比較穩(wěn)定的進展狀態(tài)，專業(yè)人才隊伍不斷擴大，目前公司已有中高級職稱專業(yè)人員近70人。有了成熟的專業(yè)人才隊伍，使治理過程中的治理成本得到有效操縱。第四章治理文案及內(nèi)容物業(yè)治理整體設想及策劃一、高標準、高水平的治理措施地理位置：本項目位于青島市經(jīng)濟基礎開發(fā)區(qū)前灣港路南側、昆侖山路西側治理模式：以人為服務之本，不斷完善治理制度，實踐中開拓創(chuàng)新，以抓物業(yè)治理為基礎、促進精神文明建設。形象定位：安全、舒適、文明、環(huán)保、便利。安全：通過完善、嚴密、高效、人防、技防并舉的安全防范治理體系，充分保障各治理中心安居樂業(yè)。舒適：按照服務規(guī)范標準，以優(yōu)質的服務為業(yè)主營造溫馨的生活環(huán)境。文明：開展形式多樣、豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造鄰里關系和睦、社區(qū)和諧、活躍、輕松的生活氛圍。環(huán)保：提供優(yōu)良的園林綠化保潔服務，運用各種監(jiān)督機制，制造出一個環(huán)保、優(yōu)雅的居住環(huán)境。便利全方位開展便民服務，為提供快捷、便利服務，體現(xiàn)“辛安東西南辛安置小區(qū)”人清新、陽光的生活節(jié)奏。二、具有深度和廣度的治理措施（一）為治理中心把關、督促建設單位完善配套設施。充分發(fā)揮我公司優(yōu)勢，按“辛安東西南辛安置小區(qū)”規(guī)劃設計要求對各項配套設施、設備進行驗收，關于不合格項向有關責任單位提出整改要求。（二）專業(yè)服務的信心保證我公司為提供專業(yè)化服務同時，重視環(huán)境和社會效益，在共贏的基礎上打造出“辛安東西南辛安置小區(qū)”治理精品。為此我公司在那個地點鄭重承諾：1、因物業(yè)治理單位內(nèi)部人員違法行為導致治理中心損失，依法承擔相應責任。2、因治理不善或操作不當?shù)染壒试斐韶熑问鹿?，承擔相應責任?、由于我公司未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致治理中心人身、財產(chǎn)受到損害，我公司承擔相應責任。（三）建立快捷服務系統(tǒng)我公司始終堅持“至尊，服務至上”的企業(yè)宗旨，把中意率作為工作業(yè)績評價的要緊依據(jù)，從而最大限度地滿足需求。通過運用創(chuàng)新的服務理念，建立全方位服務系統(tǒng)，提供高檔次的精品服務，不斷提高中意度。依照的需求信息來調(diào)度各職能部門和作業(yè)層面的日常服務工作，設立信息檔案，高效反饋、處理意見及需求。每月按期將需求和回訪結果進行深入細致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠服務，精心治理”的服務理念。三、全方位的服務意識（一）為提供便利服務從的需求動身，為做實事。依照“辛安東西南辛安置小區(qū)”的實際情況，為妥善解決社區(qū)班車問題；合理利用會所設施，為制造充分休閑娛樂的場所。（二）24小時治安防范服務利用我公司所服務的“西郊華城”大社區(qū)的帶動作用，充分發(fā)揮“西郊華城”安全治理工作多年無事故的優(yōu)勢，做好“辛安東西南辛安置小區(qū)”治安防范工作。我公司將置入“門崗對外來人員準入請示制度”、各安管崗全天候24小時服務，對安管隊伍實行半軍事化治理。（三）營造綠色環(huán)保小區(qū)養(yǎng)護好本物業(yè)內(nèi)的園林綠化，植物長勢良好，喬木無枯枝，灌木修剪圓滑、造型美觀，綠籬修剪平坦，草坪四季常綠平坦。做好污水處理及水系循環(huán)處理，保持水質符合衛(wèi)生標準。（四）抓好精神文明建設重大節(jié)日做好節(jié)日裝飾，營造節(jié)日氣氛。組織開展各項文藝體育競賽活動。促進相互了解，增進友誼。四、治理學前沿理論的掌握及應用治理科學理論包括行為科學、組織學派、社會系統(tǒng)學派、決策理論、權變理論等。隨著科學技術的飛速進展和市場競爭的日益加劇，治理科學理論得到了進一步的完善，其前沿理論要緊集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。（一）以人為本的治理理論現(xiàn)代治理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關系，強調(diào)人的自覺性和自我實現(xiàn)，主張以挖掘人的積極性、制造性作為治理的核心。這一理論對物業(yè)治理行業(yè)具有重要的指導作用。（二）系統(tǒng)治理理論現(xiàn)代企業(yè)是一個為了達到一定的經(jīng)營目的，由許多相互關聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)、部門有機地結合而成的整體，是一個復雜的社會技術經(jīng)濟體系。我公司強調(diào)用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學分析，全面實施物業(yè)治理。堅持服務至上、注重對內(nèi)、對外協(xié)調(diào)、實施ISO9001質量體系、擴展和應用現(xiàn)代治理技術等，差不多上這一理論的應用。（三）動態(tài)調(diào)節(jié)理論為了實現(xiàn)治理目標，使企業(yè)取得最佳效益，治理過程的每一個步驟、環(huán)節(jié)都必須實行動態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把治理過程視為一成不變的模式。企業(yè)治理通過動態(tài)調(diào)節(jié)，就能夠使各要素在各個環(huán)節(jié)上保持協(xié)調(diào)、均衡，又能對外界保持靈敏的適應性，從而最大限度地發(fā)揮其功能作用。我公司在物業(yè)治理工作中，注重動態(tài)調(diào)節(jié)理論的應用，鼓舞創(chuàng)新、加強信息溝通和應變能力，強調(diào)“不進則退，不快則亡”的觀念以及對治理流程重新組合從而達到提高服務的能力，縮短改善周期等。（四）效益統(tǒng)一原則物業(yè)治理給的產(chǎn)品確實是服務，不僅要滿足寬敞的需求，而且要維護、增進和社會的利益，為人類社會做出貢獻。我公司在本物業(yè)的治理成本測算方面，本著精心計算成本，既堅持以盈利作為重要目標，以保持企業(yè)進展后勁，又注意處理好經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的關系，保持企業(yè)長遠進展的后勁。（五）企業(yè)文化杰出而成功的大公司都有強有力的企業(yè)文化內(nèi)涵，它是企業(yè)贏得市場競爭的內(nèi)在筋骨，反映了企業(yè)的差不多信念和進展追求。我公司自88年從事物業(yè)治理以來，始終發(fā)揚“敬業(yè)、奉獻、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，倡導以“實現(xiàn)自我、服務客戶”為自身動力，激勵職員的群體意識；以企業(yè)文化為目的，提高團隊合作精神，從而為我公司的長遠進展提供了強大動力。采取的治理方式一、采取的治理方式（一）綜合一體化的治理方式我公司將本物業(yè)的治理方式確定為綜合一體化治理，即由物業(yè)治理處經(jīng)理在公司總經(jīng)理直接領導下，通過各部門技術支持和配合，按照ISO9001：2000國際質量體系標準和ISO14000環(huán)保體系標準，運用現(xiàn)代化治理手段，對本物業(yè)的房屋、公用設施設備、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車治理、社區(qū)文化等，統(tǒng)一實施專業(yè)化治理。在治理過程中，我們將與治理中心（治理中心委員會）緊密合作，采取治理中心自律和物業(yè)治理相結合的方法，使綜合一體化治理收到更好的效果。治理處擬采取的內(nèi)部治理架構如下：物業(yè)治理處物業(yè)治理處客戶服務中心環(huán)境部安管部財務部部客戶服務中心環(huán)境部安管部財務部部收費員清潔保潔消防治理車輛治理環(huán)境綠化會計治安治理日常設施維修機電設備維護機電設備運行社區(qū)文化檔案治理收費員清潔保潔消防治理車輛治理環(huán)境綠化會計治安治理日常設施維修機電設備維護機電設備運行社區(qū)文化檔案治理裝修治理房屋治理（二）激勵機制（1）實施日常治理目標責任制，增加治理層的工作主動性，我公司按照全國物業(yè)治理示范小區(qū)標準，結合公司實際情況，制訂各項治理指標，治理處將按此標準嚴格做好每項工作，明確獎懲，并與獎金掛鉤。（2）崗位激勵。在物業(yè)治理行業(yè)拼搏的職員，最渴望得到的是自身價值被集體和社會認可，我公司始終堅持各級崗位實行公司內(nèi)部公開招聘的方法，使具有真才實學的職員能充分發(fā)揮自身潛力，有機會體現(xiàn)自己的價值。（3）獎金激勵。公司每年對職員進行全方位考核，排名前30%的職員將有機會加薪晉級。（三）監(jiān)督機制治理處在開展物業(yè)治理的過程中，將嚴格按照國家、政府及上級主管部門的有關法律、法規(guī)開展工作，定期向我公司和治理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)治理運作事務，并制訂日常工作打算，實行目標治理責任制，每年對治理目標進行考核，嚴格按我公司ISO9001質量體系運作，對每個項目的治理服務過程建立原始記錄，通過部門返查，公司內(nèi)部質量審核，及房產(chǎn)治理局等外部檢查，確保治理工作的監(jiān)督機制有效運行，具體作法是：1、公布治理處監(jiān)督投訴電話，設立意見箱及網(wǎng)上電子投訴郵箱，24小時受理投訴，所有職員佩戴工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。2、治理處定期向公司、治理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)治理事宜。3、我公司依照“全國物業(yè)治理示范小區(qū)”的標準每月對治理處進行檢查評分，同時治理處每月對職員進行考核。4、治理處對各項治理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，每年進行兩次意見征詢，并不定期向作隨機意見調(diào)查，對反饋的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實行閉環(huán)治理，使的合法權益得到保障。（四）自我約束機制1、治理處在實施物業(yè)治理過程中，嚴格執(zhí)行國家、政府公布的有關法規(guī)、條例和實施細則。2、治理處將嚴格執(zhí)行我公司ISO9001質量體系。3、治理處對職員進行定期不定期檢查，發(fā)覺問題及時糾正。4、公司每年對職員進行年終考核，實行3%末位淘汰制。5、公司有供全體職員遵循的職員行為規(guī)范。（五）信息反饋及處理機制1、信息反饋機制我公司參照ISO9001:2000治理體系建立信息反饋機制，以不斷提高治理質量和服務水平。除了按照公司治理體系及檢查監(jiān)督體系進行信息反饋以外，在日常工作之中由企業(yè)進展部全面負責用戶對本公司治理服務意見的反饋，由各職能部門對專業(yè)信息進行反饋。信息反饋機制由以下兩部分組成：

公司內(nèi)部信息反饋流程公司總部公司總部各分包單位各職能部門檢查監(jiān)督治理處各分包單位各職能部門檢查監(jiān)督治理處信息反饋協(xié)調(diào)配合信息反饋協(xié)調(diào)配合專業(yè)公司派駐本小區(qū)人員各主管人員各專業(yè)班組專業(yè)公司派駐本小區(qū)人員各主管人員各專業(yè)班組日常監(jiān)督日常監(jiān)督客戶信息反饋機制治理處經(jīng)理治理處經(jīng)理客戶服務中心投訴或建議客戶服務中心投訴或建議相關負責人相關負責人處理處理完畢，在投訴記錄本簽字并注明完成及情況處理完畢，在投訴記錄本簽字并注明完成及情況客戶服務中心回訪，填寫投訴回訪記錄，簽字客戶服務中心回訪，填寫投訴回訪記錄，簽字整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計表，分析治理上的盲點、缺點整理、分析投訴記錄，繪制投訴統(tǒng)計表，分析治理上的盲點、缺點反饋，采取措施2、信息反饋處理機制治理處通過建立全方位的信息反饋機制，確保反饋信息通道暢通，通過治理處客戶服務中心分析整理，及時發(fā)出指令并跟蹤檢查，關于反饋信息的檢查方式，統(tǒng)一按照公司ISO9001：2000標準的規(guī)定，采納行政檢查、專項檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督、秘密檢查等方式進行，關于出現(xiàn)不合格服務，及時按糾正預防措施改進。二、工作打算（一）要緊工作流程（1）承租人入住流程承租人持房屋租賃合同承租人承租人持房屋租賃合同代辦人帶托付書、身份證以及上述證件。管理處管理處閱讀閱讀《治理中心公約》等文件填寫《資料》填寫《資料》明確物業(yè)服務費用等情況明確物業(yè)服務費用等情況治理中心交鎖匙治理中心交鎖匙驗房，抄水、電、煤、表底（2）裝修申報流程治理中心領取裝修申報表治理中心領取裝修申報表裝修單位遞交申報表和裝修方案裝修單位遞交申報表和裝修方案工程部審核裝修方案，確認無違章項目工程部審核裝修方案，確認無違章項目裝修單位出具營業(yè)執(zhí)照、資質證書等裝修單位出具營業(yè)執(zhí)照、資質證書等（變更主體或承重部位需出示相關審批手續(xù)）施工隊繳納裝修垃圾預交款施工隊繳納裝修垃圾預交款裝修培訓，負責人在《責任書》上簽名，領取《許可證》、《出入證》裝修培訓，負責人在《責任書》上簽名，領取《許可證》、《出入證》安管員、物業(yè)治理員監(jiān)督裝修情況，確保無違章發(fā)生安管員、物業(yè)治理員監(jiān)督裝修情況，確保無違章發(fā)生違章無違章監(jiān)督裝修垃圾裝袋，治理處代為清運責令停工，限期整改，上報房產(chǎn)治理部門并協(xié)助處理監(jiān)督裝修垃圾裝袋，治理處代為清運責令停工，限期整改，上報房產(chǎn)治理部門并協(xié)助處理（3）日常維修工作流程客戶服務中心接故障投訴客戶服務中心接故障投訴客戶服務中心派工、維修員預備必要的工具客戶服務中心派工、維修員預備必要的工具維修員到達報修地點維修員到達報修地點向了解所投訴的事項向了解所投訴的事項開始維修工作開始維修工作未完成完成未完成完成驗收中意后于維修單上簽收，維修員簽名向解釋不能當場完成的緣故自行購置的設備故障或因其他緣故需聯(lián)系其有關承造商解決的故障驗收中意后于維修單上簽收，維修員簽名向解釋不能當場完成的緣故自行購置的設備故障或因其他緣故需聯(lián)系其有關承造商解決的故障向解釋，由聯(lián)系有關承造商清理維修現(xiàn)場后離開向交代何時能完成該項維修工作向解釋，由聯(lián)系有關承造商清理維修現(xiàn)場后離開向交代何時能完成該項維修工作完成后的工程單交回預備必要的工具材料、維修資料完成后的工程單交回預備必要的工具材料、維修資料（4）火災處理流程圖報告人報告人消防值班員報警119消防值班員失火地點失火地點119 現(xiàn)場處理 事后處理愛護現(xiàn)場愛護秩序組織職員趕赴現(xiàn)場愛護現(xiàn)場愛護秩序組織職員趕赴現(xiàn)場救治傷員清理財物派人引導消防車輛救治傷員清理財物派人引導消防車輛協(xié)同有關方面查明緣故切斷火場、煤氣等開關協(xié)同有關方面查明緣故切斷火場、煤氣等開關擬寫上報材料擬寫上報材料組織疏散現(xiàn)場人員組織疏散現(xiàn)場人員轉移易燃易爆及重要物品轉移易燃易爆及重要物品啟用滅火器材啟用滅火器材失火現(xiàn)場失火現(xiàn)場（5）監(jiān)控中心運作流程監(jiān)控中心監(jiān)控中心閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)報警或發(fā)生火災通知治理處處理消防報警系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)報警或發(fā)生火災通知治理處處理消防報警系統(tǒng)發(fā)覺問題發(fā)覺問題通知巡邏安管員查實通知巡邏安管員查實通知巡邏安管員查實通知巡邏安管員查實組織人員疏散組織調(diào)度兼職(義務組織人員疏散組織調(diào)度兼職(義務)消防員滅火報警組織調(diào)度安全員趕赴現(xiàn)場處理反饋（二）治理期工作打算項目內(nèi)容時間房屋及公共設施維修保養(yǎng)制定房屋養(yǎng)護和維修打算方案；房屋的維修治理；房屋的養(yǎng)護服務。機電設備的維修養(yǎng)護設備的基礎資料治理；設備的運行治理；設備的維修養(yǎng)護治理；設備能源和安全治理。安保治理治安治理；交通、車輛治理；消防治理。智能化設施的日常使用操作；智能化設施的維護；智能化系統(tǒng)的完善。小區(qū)環(huán)境治理園林綠化治理；清潔衛(wèi)生治理；環(huán)保治理。財務治理財務賬務；費用收取。社區(qū)文化活動開展社區(qū)文化宣傳；舉辦社區(qū)文化活動；提供社區(qū)文化服務。便民服務和完善配套為提供便民服務；協(xié)助入學、交通、醫(yī)療等信息服務。治理機構及人員的配備、培訓、治理一、人員配備在治理人員的配備方面，我公司將堅持“敬業(yè)、精干、高效”的用人原則，確定“重學歷更重能力，重水平更重品德”的標準，嚴把人才選聘關。治理層的差不多素養(yǎng)要求，學歷達大專以上水平；操作層的水電工要求中專以上文化水平或中級以上技術職稱，力求一專多能；安管員要求退伍軍人或高中文化，實行半軍事化治理，持有安管或消防上崗證書；保潔綠化工選調(diào)或招聘有保潔和綠化養(yǎng)護經(jīng)驗的職員。在治理隊伍建設上，我公司將采納規(guī)范化治理和人性化治理相結合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體職職員作積極性；通過考核，表揚先進，鞭策后進，并實行3%的末位淘汰制，確保治理目標的實現(xiàn)。

二、辛安東西南辛安置小區(qū)項目治理處架構圖物業(yè)治理處物業(yè)治理處客戶服務中心財務部部環(huán)境部安管部客戶服務中心財務部部環(huán)境部安管部房屋治理會計收費員日常設施維修機電設備維護機電設備運行治安治理車輛治理消防治理清潔保潔環(huán)境綠化社區(qū)文化檔案治理裝修治理房屋治理會計收費員日常設施維修機電設備維護機電設備運行治安治理車輛治理消防治理清潔保潔環(huán)境綠化社區(qū)文化檔案治理裝修治理三、擬委派的要緊治理人員介紹七、量化治理及標準化運作（一）量化治理：1、每年依照ISO9001質量方針，確定年度質量目標，對中意率、機電設備運作完好率、維修及時率、返修率及消防隱患處理率等作出量化要求。2、實行目標經(jīng)營治理責任制,對治理處治理目標進行細化和量化,作出具體要求。3、治理處對全體職員培訓指標進行量化,確定培訓課程內(nèi)容及課時。4、年度考核量化,每年公司制定詳細的年度收支預算方案,對治理處采取獨立核算的方法,有打算地操縱成本,提高經(jīng)濟效益和社會效益。物業(yè)治理規(guī)章制度一、公眾治理制度《精神文明公約》《治安治理規(guī)定》《消防治理規(guī)定》《停車治理規(guī)定》《綠化治理規(guī)定》《環(huán)境愛護、清潔衛(wèi)生治理規(guī)定》二、內(nèi)部運作制度及崗位責任制《治理處工作制度》《治理處職員考勤制度》《治理處文明服務守則》《治理處職員培訓制度》《治理處職員行為規(guī)范》《治理處安全守則》《治理處辦公用品申請、購買、領用治理制度》《投訴處理回訪制度》《財務治理及會計核算制度》《職員宿舍治理規(guī)定》《治理處經(jīng)理崗位職責》《工程部主管崗位職責》《機電工程師崗位職責》《維修技術員崗位職責》《倉管派工員崗位職責》《客戶服務主管崗位職責》《治理員崗位職責》《服務中心服務員崗位職責》《檔案治理電腦員崗位職責》《社區(qū)文化宣傳員崗位職責》《食堂人員崗位職責》《會計崗位職責》《收費員崗位職責》《環(huán)境部主管崗位職責》《保潔班長崗位職責》《保潔員崗位職責》《園藝師崗位職責》《園林綠化工崗位職責》《安管主管崗位職責》《安管班長崗位職責》《監(jiān)控中心值班員崗位職責》《門崗安管員崗位職責》《交通協(xié)管員崗位職責》《巡邏安管員崗位職責》三、治理維護運作制度（一）設備治理《監(jiān)控中心設備安全運行治理制度》《監(jiān)控中心設備運行記錄治理制度》《供配電設備運行治理規(guī)程》《水池設備維護保養(yǎng)規(guī)程》《設備故障處理規(guī)程》《發(fā)生火警處理規(guī)程》《停電故障處理規(guī)程》《停水故障處理規(guī)程》《節(jié)能治理規(guī)定》（三）共用設施治理《公共照明治理規(guī)定》《公共設施維護養(yǎng)護打算實施方案》（四）園林綠化治理《綠化工作執(zhí)行/檢查質量標準》《植物澆水、施肥作業(yè)標準》《樹木除草、松、培土操作規(guī)程》（五）環(huán)境衛(wèi)生治理《清掃保潔作業(yè)執(zhí)行打算》《清掃保潔作業(yè)執(zhí)行/檢查質量標準》《消殺治理制度》《四害的防治方法》（六）治安治理《交接班制度》《隊容儀表規(guī)定》《安管正當防衛(wèi)必備條件》《緊急事件應急處理》《器械設備治理規(guī)定》《安管員獎罰規(guī)定》《門崗安管員值班制度》《監(jiān)控中心治理規(guī)定》《消防安全治理制度》《消防設施、器材、設備治理制度》《消防設施監(jiān)督檢查制度》《重點部位臨時動火作業(yè)規(guī)定》《滅火作戰(zhàn)方案》《火災處理流程》四、檔案治理（一）檔案治理流程治理處外來文件治理處外來文件接管交接資料治理處建立的文檔資料接管交接資料治理處建立的文檔資料 文檔治理簽收記錄文檔治理員登記 文檔治理簽收記錄文檔治理員登記分類歸檔治理分類歸檔治理借閱文檔借閱文檔通知文件復印通知文件復印文件一般文檔治理員登記重要文檔（經(jīng)理批準）文檔治理員登記 一般文檔治理員登記重要文檔（經(jīng)理批準）文檔治理員登記作廢文件作廢文件登記銷毀（二）檔案資料分類檔案資料分類（續(xù)）類不資料內(nèi)容基礎管理各類人員持證上崗、標志統(tǒng)一1.治理人員上崗證書2．各專業(yè)人員上崗資格證書3．公司職員服裝統(tǒng)一4．佩戴工作證上崗5．職員著裝規(guī)范計算機治理資料1．計算機治理軟件及使用講明服務費用收支執(zhí)行有關規(guī)定1．財務手冊2．稅務登記證3．按規(guī)定納稅記錄4．物業(yè)服務費備案資料5．服務費用收支公開張榜檔案資料分類（續(xù)）類不資料內(nèi)容保安及車輛管理安管資料1．日常巡查記錄、值班記錄2．訓練打算和考核記錄3．安全防范措施4．查崗記錄、閉路監(jiān)控系統(tǒng)錄象記錄5．物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設施資料1．環(huán)衛(wèi)設備、工具統(tǒng)計表2．環(huán)衛(wèi)設備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生治理資料1．清潔衛(wèi)生檢查記錄2．國家環(huán)保標準：排煙、排污、噪音3．處理污染事件記錄4．消殺及垃圾清運記錄5．實施責任制治理、標準化保潔6．商業(yè)網(wǎng)點治理有序7．無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽8．水池水質檢測記錄綠化管理綠化資料1．綠化規(guī)劃圖紙2．綠化設施統(tǒng)計表3．綠化檢查記錄管理效益經(jīng)濟效益1.物業(yè)治理費用收繳統(tǒng)計表2．物業(yè)治理收支帳目3．提供有償服務收入、開展多種經(jīng)營五、治理人員考核制度及標準（一）考核制度公司進展部按照月檢打算，抽調(diào)各部門、各專業(yè)負責人輪流對各部門、各小區(qū)按照專業(yè)分工進行專項檢查，月檢結果與當月浮動工資、獎金掛鉤，并作為年度考核依據(jù)之一。每年年底公司成立考核小組，對公司全體職員本年度工作進行年終考核，考核結果與工資獎金掛鉤。（二）考核標準《治理處經(jīng)理考核標準》《工程部主管考核標準》《客戶服務中心主管考核標準》《環(huán)境部主管考核標準》《安管部主管考核標準》《治理員考核標準》《機電工程師考核標準》《弱電工程師考核標準》《維修技術員考核標準》《倉管派工員考核標準》《社區(qū)文化宣傳員考核標準》《客戶服務中心服務員考核標準》《檔案、電腦治理員考核標準》《會計考核標準》《出納考核標準》《炊事員考核標準》《安管員考核標準》《園藝師考核標準》《綠化工考核標準》《保潔工考核標準》（二）考核方法1、治理處經(jīng)理由公司和職員兩級共同考核，職員由治理處經(jīng)理依照受考核人主管的意見結合各人工作表現(xiàn)及月檢結果綜合考核。2、考核計分方法：（1）治理處經(jīng)理綜合評分=總經(jīng)理評分×50%+職員評分×50%（2）主管綜合評分=治理處經(jīng)理評分×50%+職員評分×30%+公司月檢評分×20%（3）職員綜合評分=治理處經(jīng)理評分×30%+主管評分×50%+公司月檢評分×20%3、考核等級及人員比例：A級占10%、B級占80%、C級占10%。4、考核結果與崗位獎金掛鉤。A級獎金上浮20%、B級領取平均數(shù)、C級獎金扣30%。日常物業(yè)治理承諾本節(jié)參照《全國物業(yè)治理示范小區(qū)標準及評分細則》,以及我公司ISO9001國際質量認證體系，對投標書所要求完成的本物業(yè)治理的各項指標予以承諾。承諾指標共分十項，以表格的形式對各項指標進行承諾，并在列項中概述保障各項指標完成的實施措施等內(nèi)容。治理指標承諾序號指標名稱打算指標治理指標實施措施部門責任人1治理中心中意率98%接管前備妥相關資料；及時與治理中心、治理中心委員會溝通；發(fā)覺問題及時整改；治理處經(jīng)理2裝修違章施工發(fā)生率1%預防為主，監(jiān)督、處理相結合。執(zhí)行裝修治理規(guī)定，嚴把裝修和施工隊資質關，做好裝修服務監(jiān)督；發(fā)生違章及時處理，建檔、記錄。治理處經(jīng)理安管部裝修違章施工處理率100%5重大刑事案件（因治理責任造成）因治理緣故發(fā)生率為0“人防、技防、物防”三結合。實行24小時值勤及巡邏崗制度，落實崗位職責，緊急情況執(zhí)行緊急事件應急措施和處理方案治理處經(jīng)理安管部6消防設施設備完好率99%落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，定期維護和檢修設施設備，以確保消防設備完好無損、正常使用。安管部工程部7重大火災案件（因治理責任造成）因治理緣故發(fā)生率為0治理處全員義務消防員制；并定期進行培訓和演習，加強宣傳，設置專人負責日常巡視，發(fā)覺隱患及時處理并通知維修，以確保消防安全；監(jiān)控中心24小時值班。治理處經(jīng)理安管部8綠化養(yǎng)護完好率98%落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查日檢制度，定期評比，植物長勢良好，無黃土裸露，缺苗、死苗及時補種，修剪整齊美觀，無病蟲害。環(huán)境部9清潔、保潔率98%落實責任人，實行巡查制度，建檔記錄，垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，確保空氣清新。環(huán)境部附表一：治理、服務人職員資及