民營小型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目風(fēng)險管理

論文摘要隨著當(dāng)前新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控地不斷深入,中國房地產(chǎn)市場面臨著重大地變革,房地產(chǎn)工程開發(fā)地風(fēng)險不斷加劇.對于自身實(shí)力本就較弱地民營小型房地產(chǎn)企業(yè)來說,加強(qiáng)風(fēng)險管理關(guān)系到企業(yè)地生存和可持續(xù)發(fā)展.本文在國內(nèi)外房地產(chǎn)風(fēng)險管理理論地指導(dǎo)下,從風(fēng)險識別、風(fēng)險評估和風(fēng)險應(yīng)對三個環(huán)節(jié),闡述了民營小型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理地整個過程,為企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險管理提供了理論依據(jù)和方法指導(dǎo).關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)、民營企業(yè)、風(fēng)險管理 .目 錄1緒論1b5E2RGbCAP1.1研究背景及意義1p1EanqFDPw1.2民營小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地特點(diǎn)1DXDiTa9E3d1.3房地產(chǎn)工程風(fēng)險管理研究現(xiàn)狀2RTCrpUDGiT1.4房地產(chǎn)工程風(fēng)險管理程序35PCzVD7HxA2房地產(chǎn)開發(fā)工程各階段風(fēng)險識別3jLBHrnAILg2.1工程獲取階段地風(fēng)險3xHAQX74J0X2.2建設(shè)前期階段地風(fēng)險4LDAYtRyKfE2.3工程投資建設(shè)階段地風(fēng)險4Zzz6ZB2Ltk2.4經(jīng)營銷售階段地風(fēng)險5dvzfvkwMI13房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險評估5rqyn14ZNXI3.1工程風(fēng)險地定性分析6EmxvxOtOco3.2工程風(fēng)險地定量分析6SixE2yXPq54房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險應(yīng)對措施76ewMyirQFL4.1風(fēng)險規(guī)避7kavU42VRUs4.2風(fēng)險轉(zhuǎn)移8y6v3ALoS894.3風(fēng)險分散8M2ub6vSTnP4.4風(fēng)險預(yù)防80YujCfmUCw4.5風(fēng)險減輕8eUts8ZQVRd5結(jié)論9sQsAEJkW5T參考文獻(xiàn)10GMsIasNXkA緒論1.1研究背景及意義我國房地產(chǎn)業(yè)從1998年停止住房分配開始發(fā)展至今,已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)地支柱.由于中國地房地產(chǎn)市場還不成熟,行業(yè)地投資回報率相對較高,準(zhǔn)入門檻又相對較低,吸引了很多地企業(yè)和個人投身到房地產(chǎn)行業(yè)中來,使得中國地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地數(shù)量快速增長,截止至2018年底,這一數(shù)量已經(jīng)達(dá)到88419家<數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站）,而其中85%以上是中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè),中小房地產(chǎn)企業(yè)地市場占有率超過70%.由于中國地域廣闊、人口眾多、區(qū)域發(fā)展不平衡等實(shí)際國情決定了,中國房地產(chǎn)市場仍離不開中小型房地產(chǎn)企業(yè),在房地產(chǎn)發(fā)展相對較為落后地小城市和縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域,中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍將發(fā)揮主力軍地作用.TIrRGchYzg2008年以來,由于政策、經(jīng)濟(jì)等原因,中國地房地產(chǎn)業(yè)正面臨著一場深刻地變革.由于民營小型房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)內(nèi)地競爭能力相對較弱,使其受到當(dāng)前宏觀調(diào)控和行業(yè)變革地影響最為嚴(yán)重,工程開發(fā)所面臨地各種風(fēng)險急劇增加.如何采取各項措施對工程風(fēng)險進(jìn)行有效地管理和控制對民營小型房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要,也是關(guān)系到中國地房地產(chǎn)市場能否健康持續(xù)發(fā)展地重要內(nèi)容.7EqZcWLZNX1.2民營小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)地特點(diǎn)<1）企業(yè)規(guī)模較小,業(yè)務(wù)覆蓋面較狹窄,具有明顯地地域性民營小型房地產(chǎn)企業(yè)地規(guī)模較小,同時開發(fā)地工程數(shù)量比較少,單個工程地投資額相對較小；業(yè)務(wù)地范圍比較狹窄,往往只涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈地少數(shù)環(huán)節(jié),開發(fā)地工程類型比較單一；一般仍以在創(chuàng)立城市及周邊區(qū)域內(nèi)開發(fā)工程為主 ,具有明顯地地域性特色.lzq7IGf02E<2）企業(yè)組織結(jié)構(gòu)簡單,管理較靈活,但決策主觀性強(qiáng),規(guī)章制度不規(guī)范民營小型房地產(chǎn)企業(yè),處在一種更加市場化競爭狀態(tài)之下,在工程地運(yùn)作中更注重靈活和務(wù)實(shí)；這類企業(yè)大多采用集中制,組織結(jié)構(gòu)比較簡單,職能部門和中間環(huán)節(jié)都較少,企業(yè)經(jīng)營者大多都是直接管理公司地全面業(yè)務(wù),管理方式多為單一地自上而下直線溝通地方式.這樣地組織結(jié)構(gòu)使得企業(yè)在決策制定和對市場變化地反應(yīng)方面都比較迅速,但同時也容易受到經(jīng)營者個人地主觀經(jīng)驗(yàn)影響；企業(yè)內(nèi)部管理地體制不完善,日常管理往往占用高層大量地時間和精力,缺乏能有效約束和激勵員工地措施.zvpgeqJ1hk<3）資源整合意識強(qiáng),但員工整體素質(zhì)偏低,缺乏核心團(tuán)隊多數(shù)民營小型房地產(chǎn)企業(yè)往往只涉及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中地少數(shù)環(huán)節(jié),而在規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)通過行業(yè)內(nèi)資源整合,委托其他專業(yè)單位開展.1nowfTG4KI中間業(yè)務(wù).這種階段式地合作方式能基本解決民營小型房地產(chǎn)企業(yè)工程開發(fā)能力不完備地問題,但同時由于合作對象與本企業(yè)之間地立場角度不完全相同,相互之間難以達(dá)到配合一致地狀態(tài),而相關(guān)專業(yè)人才地缺乏也容易導(dǎo)致溝通中信息地不對稱問題；民營小型房地產(chǎn)企業(yè)地影響力小,穩(wěn)定性較差,對各類專業(yè)人才地吸引力較小,又缺乏完善地人才培養(yǎng)體系,員工整體地專業(yè)素質(zhì)相對較差,難以形成高水平地核心團(tuán)隊.NrpoJac3v1<4）融資渠道單一,融資難度較大,抗風(fēng)險能力較弱房地產(chǎn)工程開發(fā)需要龐大資金支持 ,其主要來源包括房產(chǎn)公司自有資金、預(yù)售回款、建筑公司墊資和企業(yè)融資等 ,其中企業(yè)融資起到了十分重要地作用 .對于民營小型房地產(chǎn)企業(yè)來說 ,銀行貸款是企業(yè)融資地最主要途徑 ,而難以像大型房地產(chǎn)企業(yè)那樣通過上市和設(shè)立信托基金等來獲得開發(fā)資金 ,也不像國有房地產(chǎn)企業(yè)那樣能夠得到國有資產(chǎn)地支持 ,融資地渠道比較單一；隨著當(dāng)前國家新一輪房地產(chǎn)調(diào)控地開展,房地產(chǎn)市場地風(fēng)險加劇 ,銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)工程地貸款審批變得非常謹(jǐn)慎,更偏重于向抗風(fēng)險能力較強(qiáng)地大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款 ,而抗風(fēng)險能力相對較弱地民營小型房地產(chǎn)企業(yè)很難獲得銀行地支持 ,這反過來又使得民營小型房地產(chǎn)企業(yè)要面臨更大地風(fēng)險<5）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃,經(jīng)營短期行為嚴(yán)重民營小型房地產(chǎn)企業(yè)偏重對當(dāng)前工程地運(yùn)作,缺乏長期地企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃,對企業(yè)地經(jīng)營模式、盈利模式、產(chǎn)品和產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等地關(guān)注和研究很少,經(jīng)營業(yè)績主要依賴于單個工程地運(yùn)作情況,波動性較大,經(jīng)營中這種嚴(yán)重地短期行為非常不利于企業(yè)地可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展.fjnFLDa5Zo1.3房地產(chǎn)工程風(fēng)險管理研究現(xiàn)狀歐美國家地房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)達(dá)到了比較發(fā)達(dá)地水平 ,對于房地產(chǎn)工程地風(fēng)險管理研究也起步較早,已經(jīng)形成一整套比較完善地風(fēng)險管理理論體系 .縱觀國外房地產(chǎn)風(fēng)險地研究,主要集中在房地產(chǎn)周期波動理論、房地產(chǎn)工程投資組合理論、房地產(chǎn)泡沫理論三個方面 .在針對房地產(chǎn)工程地風(fēng)險管理地研究中 ,外國學(xué)者更加注重量化和模型地方法對房地產(chǎn)工程風(fēng)險進(jìn)行系統(tǒng)地研究 ,并隨著數(shù)學(xué)與電子計算機(jī)技術(shù)地發(fā)展,提出了許多風(fēng)險分析和評價地方法與模型 ,加速了房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究地發(fā)展.tfnNhnE6e5長期以來我國實(shí)行地是福利分房制度,房地產(chǎn)開發(fā)是一種低風(fēng)險甚至無風(fēng)險地投資活動,致使國內(nèi)對于風(fēng)險地研究起步較晚.近年來隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)地不斷發(fā)展和完善,以及投資地風(fēng)險加劇,房地產(chǎn)風(fēng)險管理地研究得到了極大地重視,研究地范圍和內(nèi)容深度有了較大地發(fā)展.由于國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)間存在著巨大地差別,使得國外地大部分相關(guān)理論和分析方法在中國房地產(chǎn)風(fēng)險管理中并不完全適用.HbmVN777sL縱觀國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)風(fēng)險管理研究成果,主要有以下幾個特點(diǎn)：一是對房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險地研究多集中在風(fēng)險識別地方法介紹上或?qū)︼L(fēng)險因素地定性分析上；二是從房地產(chǎn)風(fēng)險以及防范措施系統(tǒng)逐步深入到房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)地風(fēng)險分析；三是房地產(chǎn)風(fēng)險問題研究逐步從定性分析轉(zhuǎn)向定量.然而,我國房地產(chǎn)風(fēng)險管理理論與國外相比,差距仍然存在.主要問題是定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析中常用地方法；提出地風(fēng)險規(guī)避地措施太籠統(tǒng),沒有針對性.要避免房地產(chǎn)地風(fēng)險,必須對我國房地產(chǎn)運(yùn)市場風(fēng)險有正確地認(rèn)識作,對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程中可能出現(xiàn)地種種風(fēng)險和不確定性因素做出較為精確地定性和定量分析,才能建立切合我國國情地風(fēng)險評價和管理體系.V7l4jRB8Hs房地產(chǎn)工程與所處地宏觀環(huán)境及企業(yè)自身地特點(diǎn)具有很大地關(guān)聯(lián)性,在不同地環(huán)境和不同地對象上會呈現(xiàn)不同地特點(diǎn).在當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)所處地宏觀環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大變化地新形式下,本論文在現(xiàn)有地房地產(chǎn)風(fēng)險管理理論和方法地基礎(chǔ)上,對民營小型房地產(chǎn)企業(yè)地工程開發(fā)所面臨地風(fēng)險問題進(jìn)行有針對性地分析,并提出應(yīng)對地措施,具有較強(qiáng)地創(chuàng)新和實(shí)踐意義 .83lcPA59W91.4房地產(chǎn)工程風(fēng)險管理程序工程風(fēng)險管理程序是指對工程風(fēng)險進(jìn)行管理地一個系統(tǒng)地、循環(huán)地工作流程,包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評估計、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控四個主要環(huán)節(jié) .mZkklkzaaP房地產(chǎn)開發(fā)工程各階段風(fēng)險識別房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段,即工程獲取階段、前期手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計階段、工程建設(shè)階段、租售及物業(yè)管理階段.房地產(chǎn)工程地風(fēng)險管理是全生命周期系統(tǒng)地風(fēng)險管理,工程地每個階段所具有地風(fēng)險要素種類和性質(zhì)不同,因此風(fēng)險識別需要在房地產(chǎn)工程地各個階段都需要進(jìn)行,只有這樣,才能準(zhǔn)確地、及時地發(fā)現(xiàn)風(fēng)險因素.AVktR43bpw2.1工程獲取階段地風(fēng)險工程獲取決策階段是房地產(chǎn)工程過程中具有風(fēng)險因素最多和最不確定性地階段,決策地正確與否決定了整個工程地成敗 ,本階段地主要任務(wù)是通過對工程決策環(huán)境地研究,綜合考慮政策、經(jīng)濟(jì)、市場等因素地影響 ,制定具體地工程地開發(fā)策略,及決定在何時、何地、如何開發(fā)何種房產(chǎn)工程 .ORjBnOwcEd外部環(huán)境風(fēng)險.房地產(chǎn)工程地外部環(huán)境包括政策、經(jīng)濟(jì)、社會等多個方面,外部環(huán)境地變化會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大地影響.比如2018年開始地中國房地產(chǎn)市場新一輪宏觀調(diào)控,從政策、金融、稅收等多個方面對房地產(chǎn)投資、經(jīng)營、開發(fā)和買賣等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行了限制和規(guī)范,使得中國地房地產(chǎn)市場行情與調(diào)控前相比發(fā)生了巨大地變化.受到宏觀調(diào)控地影響,大多數(shù)房地產(chǎn)工程出現(xiàn)銷售速度變慢,競爭加劇,開發(fā)周期拉長,工程前期投入加大,利潤率降低等趨勢,其中民營小型房地產(chǎn)企業(yè)因其自身抵御風(fēng)險地能力相對較低而受到地影響更大.外部環(huán)境變化帶來地風(fēng)險本身是無差別地,但是開發(fā)企業(yè)在獲取工程時對外部環(huán)境變化地預(yù)測以及應(yīng)對地措施是存在巨大差別地.2MiJTy0dTT工程位置和類型風(fēng)險.房地產(chǎn)工程具有固定性和不可逆轉(zhuǎn)性地特點(diǎn),工程所處地地域位置和工程地類型在土地出時就已經(jīng)確定.不同地域位置或不同類型地房地產(chǎn)工程,其自身地特點(diǎn)和開發(fā)存在地風(fēng)險都不相同,房地產(chǎn)企業(yè)在獲取工程時需要充分了解和評估不同工程地特點(diǎn)以及風(fēng)險因素,以及自身企業(yè)對這類工程風(fēng)險地承受和把控能力.gIiSpiue7A投資方式風(fēng)險.房地產(chǎn)工程開發(fā)需要大量地資金支持,資金鏈地安全關(guān)系到工程乃至整個企業(yè)地生存問題,對于資本運(yùn)作能力本就不強(qiáng)地民營小型房地產(chǎn)企業(yè)來說顯得尤為重要.房地產(chǎn)工程采取何種方式進(jìn)行開發(fā),是采取獨(dú)資開發(fā),還是聯(lián)合其他企業(yè)共同開發(fā)；工程地總地投入需要多少 ,開發(fā)資金從何而來 ,資金組成比例如何；工程融資困難或者銷售不暢時采取何種措施保障資金安全,這一系列地問題在獲取工程之前就應(yīng)該進(jìn)行充分地考慮分析,并根據(jù)企業(yè)自身地資金情況開展科學(xué)地測算,制定出具體可行地實(shí)施方案.uEh0U1Yfmh2.2建設(shè)前期階段地風(fēng)險產(chǎn)品定位風(fēng)險.投資決策階段已經(jīng)確定了工程地整體定位,建設(shè)前期階段要將整體定位進(jìn)行細(xì)化,明確具體產(chǎn)品定位地過程,這個過程實(shí)際上就基本上確定了工程地市場定位和成本支出.產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確,不能滿足市場需求,會直接影響后期地銷售情況,導(dǎo)致開發(fā)商資金難以回籠,嚴(yán)重時資金鏈斷裂,導(dǎo)致工程失敗.IAg9qLsgBX規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險.工程規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險是指由于設(shè)計單位地能力不足,設(shè)計地方案存在缺陷甚至錯誤,從而使得工程不能滿足用戶地要求,工程地適用性、經(jīng)濟(jì)性、安全性和可靠性和外觀都差強(qiáng)人意.設(shè)計風(fēng)險會對工程地工期、成本、質(zhì)量及銷售等方面產(chǎn)生不利地影響,嚴(yán)重地甚至危及企業(yè)生存.當(dāng)前中國地房地產(chǎn)設(shè)計單位數(shù)量眾多,水平參差不齊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇設(shè)計單位時要慎重.WwghWvVhPE2.3工程投資建設(shè)階段地風(fēng)險工程施工建設(shè)階段是整個房地產(chǎn)工程地主體階段,該階段地主要任務(wù)是在工程地施工過程中,采取各種措施,保證能按時、安全并保質(zhì)保量地完成工程,保證各方地利益.由于房地產(chǎn)工程整個建設(shè)周期長,參與人數(shù)眾多,也就使得影響工程順利實(shí)施地因素增多,且這些因素往往錯綜復(fù)雜,在一定程度上增加了建設(shè)施工地風(fēng)險.asfpsfpi4k.J0bm4qMpJ9選擇施工單位地風(fēng)險.施工單位地優(yōu)劣,會在很大程度上影響房屋地質(zhì)量,以及建設(shè)過程中可能出現(xiàn)地問題.低劣地施工單位會嚴(yán)重地影響工程地經(jīng)營和銷售,嚴(yán)重時甚至影響工程地成敗.一直以來,中國建筑行業(yè)地管理都存在許多不規(guī)范因素,導(dǎo)致大量劣質(zhì)企業(yè)充斥其中,增加了開發(fā)企業(yè)選擇施工單位地風(fēng)險.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇施工單位時必須非常慎重,一旦選擇確定后再想要在建設(shè)過程中更換施工單位,其難度和成本均非常大.ooeyYZTjj1產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險.房地產(chǎn)工程地質(zhì)量主要由設(shè)計水平、施工水平、材料設(shè)備質(zhì)量、管理人員能力和責(zé)任心共同決定,良好地產(chǎn)品質(zhì)量是房地產(chǎn)工程獲得消費(fèi)者認(rèn)可地基礎(chǔ),也是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)地關(guān)鍵.產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題,會給開發(fā)企業(yè)帶來難以估算地財產(chǎn)損失和企業(yè)聲譽(yù)損失,重大地質(zhì)量問題甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn).BkeGuInkxI工期風(fēng)險.為了保障房地產(chǎn)工程地利益,必須在保證質(zhì)量地前提下按時甚至提前完成整個工程地建設(shè),因?yàn)楣て谕涎硬粌H會增加財務(wù)成本、管理費(fèi)、人工費(fèi)等費(fèi)用支出,可能會使工程錯失良好地銷售機(jī)會,導(dǎo)致房產(chǎn)公司因延期交房而產(chǎn)生違約.由于影響建設(shè)工期 地因素很多 ,使得工期風(fēng)險具有較大 地不確定性.PgdO0sRlMo2.4經(jīng)營銷售階段地風(fēng)險經(jīng)營銷售階段是開發(fā)商出售或出租商品房,回收資金實(shí)現(xiàn)贏利地階段,一個工程銷售地成敗決定著開發(fā)商地根本利益.3cdXwckm15經(jīng)營管理風(fēng)險.經(jīng)營管理風(fēng)險指因開發(fā)商對工程地開發(fā)經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn),或不足以補(bǔ)償經(jīng)營費(fèi)用地不確定性 .工程開發(fā)完畢后,開發(fā)商希望盡快進(jìn)行租售以回收投資 ,并獲取利潤,但由于開發(fā)商主觀上可能對開發(fā)成本、租金售價、開發(fā)周期、銷售時機(jī)以及資金籌措等地預(yù)測錯誤和決策失誤,導(dǎo)致此階段對房地產(chǎn)工程地開發(fā)存在風(fēng)險.h8c52WOngM銷售風(fēng)險.銷售階段是決定對外銷售型房地產(chǎn)工程能否獲利地一個關(guān)鍵階段,銷售不暢,會導(dǎo)致工程地周期延長,前期投入和財務(wù)成本增加,資金鏈安全得不到保障.除房屋本身定位、品質(zhì)地因素外,銷售時機(jī)地選擇、銷售價格地定位、銷售方式地選擇、廣告方式地選擇等都會影響銷售效果和最后盈利 .v4bdyGious物業(yè)管理風(fēng)險.物業(yè)管理作為房地產(chǎn)市場地消費(fèi)環(huán)節(jié),實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開發(fā)地延續(xù)和完善,是房地產(chǎn)產(chǎn)品地一種增值服務(wù).良好地物業(yè)管理,既有利于促進(jìn)房地產(chǎn)地銷售,又有利于擴(kuò)大其經(jīng)營服務(wù)范圍.低劣地物業(yè)管理不僅不利于小區(qū)內(nèi)地環(huán)境,還會導(dǎo)致開發(fā)商地信譽(yù)受損,使經(jīng)營銷售陷入困境.民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)一般都是委托第三方地物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理,所選擇地物業(yè)公司能否很好地履行管理職責(zé)是開發(fā)企業(yè)要面臨地風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險評估3.1工程風(fēng)險地定性分析對工程風(fēng)險進(jìn)行定性分析 ,可以讓工程管理人員對工程風(fēng)險有一個初步地判斷,從宏觀上對工程是否可行有一個初步地概括與了解.一般來說,對工程風(fēng)險進(jìn)行定性分析主要有以下幾個目地：<1）確認(rèn)工程風(fēng)險地來源；<2）確認(rèn)工程風(fēng)險地性質(zhì)；<3）估計工程風(fēng)險地影響程度；<4）為工程風(fēng)險地定量風(fēng)險提供條件.適合民營小型房地產(chǎn)企業(yè)采用地風(fēng)險定性分析方法有：XVauA9grYP<1）頭腦風(fēng)暴法.指在工程風(fēng)險分析過程中通過集中有關(guān)專家召開專題會議,主持者以明確地方式向所有參與者闡明問題,說明會議地規(guī)則,盡力創(chuàng)造在融洽輕松地會議氣氛.一般不發(fā)表意見,以免影響會議地自由氣氛.由專家們“自由”提出盡可能多地方案,從而確定導(dǎo)致工程失敗地原因地組合方式地一種方法.bR9C6TJscw<2）外推法.分為前推法、后推法和旁推法三種,前推法是依據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來推斷未來風(fēng)險事件發(fā)生地概率及后果；后推法是把未來風(fēng)險事件歸結(jié)到有數(shù)據(jù)可查地造成這一風(fēng)險地一些初始事件上,從而對風(fēng)險作出判斷；旁推法就是利用類似工程進(jìn)行外推地分析方法.pN9LBDdtrd<3）主觀評分法.就是工程管理人員對每項風(fēng)險因素給予一個主觀評分,然后分析工程在開發(fā)過程中每項風(fēng)險因素對工程地影響程度,并對風(fēng)險因素進(jìn)行排序,以確定其重要性及可行性.DJ8T7nHuGT3.2工程風(fēng)險地定量分析根據(jù)風(fēng)險出現(xiàn)地概率是否確定 ,工程風(fēng)險可以分為確定型風(fēng)險和不確定型風(fēng)險.對于確定型風(fēng)險地定量分析,可以通?？梢圆捎糜澠胶夥治龊兔舾行苑治鰞煞N方法.QF81D7bvUA<1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析側(cè)重研究工程風(fēng)險管理中地盈虧平衡點(diǎn)地分析,它將成本劃分為固定成本和變動成本,對工程地銷量、價格、成本三者之間地平衡關(guān)系進(jìn)行研究分析,確定盈虧界線,據(jù)此判斷在各種不確定因素作用下,工程對風(fēng)險地承受能力.盈虧平衡點(diǎn)越低,表明工程承受風(fēng)險地能力越大.4B7a9QFw9h<2）敏感性分析敏感性分析是在進(jìn)行工程分析和企業(yè)其他經(jīng)營管理決策時常用地一種分析方法,它通過計算一個或多個不確定因素地變化所導(dǎo)致工程經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)地變化幅度,判斷工程預(yù)期目標(biāo)受各個不確定因素變化地影響程度,即風(fēng)險狀況,如果一個特定因素在相當(dāng)大地范圍內(nèi)變化,但不對目標(biāo)產(chǎn)生大地影響,那么這個特定因素對工程來說是不敏感地.敏感性強(qiáng)地因素會給工程帶來更大地風(fēng)險,敏感性分析地目地就是要把這些因素找出來,為針對這些因素采取相應(yīng)地應(yīng)對措施提供依據(jù).ix6iFA8xoX在工程實(shí)施過程中,大部分工程風(fēng)險出現(xiàn)地概率是不確定地 ,不確定型工程風(fēng)險地量化通常可以采用以下三種方法：wt6qbkCyDE<1）概率分析法概率分析法是指通過分析各種不確定因素在一定范圍內(nèi)隨機(jī)變動地概率分布及其對工程地影響 ,對風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn)確地判斷 ,從而為工程管理者提供決策依據(jù).敏感性分析研究各種風(fēng)險因素如果發(fā)生某種程度地變化時,會帶來多大地風(fēng)險,而沒有考慮這種情況發(fā)生地可能性有多大.概率分析法是在敏感性分析地基礎(chǔ)上,同時考慮了風(fēng)險因素發(fā)生某種變動地可能性地大小,也就是概率,因此,可以說概率分析是敏感性分析地補(bǔ)充.Kp5zH46zRk<2）期望值法期望值法就是用某個工程目標(biāo)可能出現(xiàn)地各個風(fēng)險地期望損益值與其出現(xiàn)概率地乘積累加之和來計算工程目標(biāo)地?fù)p益期望值 ,其判斷地準(zhǔn)則是損益期望值越大,風(fēng)險越小.Yl4HdOAA61<3）決策樹法決策樹又叫決策圖,它是以方框和圓圈為節(jié)點(diǎn),由直線連接而成地一種樹枝形狀地結(jié)構(gòu).方框節(jié)點(diǎn)代表決策點(diǎn),由決策點(diǎn)引出若干條直線,每條直線代表一個方案,稱為方案分支,圓圈節(jié)點(diǎn)代表狀態(tài)點(diǎn),由狀態(tài)點(diǎn)引出若干直線,每條直線表示不同地狀態(tài)發(fā)生地概率,成為概率分支,在概率分支地末端列出各方案在不同狀態(tài)下地?fù)p益值.決策樹法比較直觀、清晰,便于工程管理人員思考和集體探討,是一種形象而有效地工程分析法.ch4PJx4BlI房地產(chǎn)開發(fā)工程風(fēng)險應(yīng)對措施風(fēng)險應(yīng)對就是對工程風(fēng)險提出處置意見和辦法,其目地是為了提升實(shí)現(xiàn)工程目標(biāo)地機(jī)會,減低對工程目標(biāo)地威脅.風(fēng)險應(yīng)對地過程就是保證已識別出地風(fēng)險得到合適地處置,風(fēng)險應(yīng)對計劃地有效性將直接決定工程地風(fēng)險是增加還是減少.qd3YfhxCzo4.1風(fēng)險規(guī)避風(fēng)險規(guī)避是指通過放棄或變更工程計劃,主動避開風(fēng)險源以保護(hù)工程目標(biāo)不受風(fēng)險地影響.在現(xiàn)實(shí)操作中,一般來說,當(dāng)工程風(fēng)險發(fā)生地可能性很大或者高于工程地基本利益時,應(yīng)采取風(fēng)險規(guī)避地方法,退出或變更工程方案,從根本上消除風(fēng)險地隱患.E836L11DO5對于房地產(chǎn)工程,不同地工程階段面臨地風(fēng)險因素可能也會不同,需要工程決策者結(jié)合各階段地特點(diǎn),對不同階段地風(fēng)險采取特定地風(fēng)險規(guī)避手段,特別是工程計劃階段,風(fēng)險回避意味著終止該工程.對于民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說,首先要考慮地是企業(yè)地生存問題,然后才能談發(fā)展,在行業(yè)競爭日益激烈地今天,盲目地擴(kuò)張帶來地只能是企業(yè)地生存危機(jī),對于潛在利益巨大地工程,如果工程風(fēng)險確實(shí)超出了企業(yè)所能承受地范圍 ,必須堅決抵制利益地誘惑 ,毅然放棄工程以規(guī)避風(fēng)險.S42ehLvE3M4.2風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指在工程開發(fā)過程中 ,開發(fā)商將工程活動中可能發(fā)生地風(fēng)險因素以法律地手段或者利益相互關(guān)系等轉(zhuǎn)移至第三者承擔(dān),它與風(fēng)險規(guī)避不同地是,它不是中止工程地開發(fā),而是通過轉(zhuǎn)移將工程活動中可能地風(fēng)險因素轉(zhuǎn)至第三方承擔(dān),這種措施能夠降低風(fēng)險發(fā)生導(dǎo)致?lián)p失地程度.對于房地產(chǎn)商來說,可以通過推行工程擔(dān)保制度以保證和抵押方式將風(fēng)險向第三方轉(zhuǎn)移.也可以采取合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險,即通過變更、修改、簽訂各種合同條款,建立健全工程風(fēng)險地合理合法地索賠制度,將相關(guān)風(fēng)險地財務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給其他經(jīng)濟(jì)單位.同時,在工程風(fēng)險管理中,也可以通過推行工程保險制度來進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移,當(dāng)在保險范圍內(nèi)出現(xiàn)風(fēng)險,造成經(jīng)濟(jì)損失,可向保險公司索賠,以獲得相應(yīng)地賠償.501nNvZFis4.3風(fēng)險分散風(fēng)險分散是通過房地產(chǎn)開發(fā)主體和客體地分散,增加風(fēng)險地承受單位數(shù),達(dá)到減少風(fēng)險地目地.在長期地投資實(shí)踐活動中,人們發(fā)現(xiàn)保持單一地資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會導(dǎo)致風(fēng)險地過于集中.對于民營小型房地產(chǎn)企業(yè)來說,雖然企業(yè)總資產(chǎn)不是很多,但也不能把所有地資金都投入到一個工程中去,否則一旦工程出現(xiàn)問題就可能直接導(dǎo)致企業(yè)地生存危機(jī),而應(yīng)該遵從“不要把所有地雞蛋裝在一只籃子里”地觀念,調(diào)整企業(yè)開發(fā)投資結(jié)構(gòu),使開發(fā)類型多樣化、開發(fā)區(qū)域地多元化、開發(fā)時間差異化、開發(fā)主體分散化和風(fēng)險單位分割化.當(dāng)然,對于有足夠?qū)嵙Φ亻_發(fā)商,為降低從事單一行業(yè)所面臨地風(fēng)險,也可考慮采取多元化經(jīng)營策略,從事酒店、商業(yè)、旅游等相關(guān)但風(fēng)險特征不同地行業(yè)以有效分散風(fēng)險..jW1viftGw94.4風(fēng)險預(yù)防風(fēng)險預(yù)防是指在風(fēng)險事件出現(xiàn)之前,消除或減少風(fēng)險因素,降低風(fēng)險帶來地?fù)p失.這種措施一般在工程建設(shè)過程中運(yùn)用得比較多.如針對建設(shè)工程中可能發(fā)生地安全風(fēng)險,政府相關(guān)部門和開發(fā)商會要求承包商采取各種安全保障措施,并對所有工程建設(shè)參與者進(jìn)行安全教育和宣傳,防止安全事故地發(fā)生.對于質(zhì)量風(fēng)險,一般采取對所有建設(shè)用材料進(jìn)行事先檢測,對不合格材料杜絕使用,避免質(zhì)量問題地產(chǎn)生.風(fēng)險預(yù)防是一種積極地風(fēng)險應(yīng)對方法,但它并不能確保能把風(fēng)險完全消除,只是降低了風(fēng)險發(fā)生地概率.