任務(wù)房地產(chǎn)財務(wù)可行性

任務(wù)3.3房地產(chǎn)財務(wù)可行性分析

本任務(wù)學(xué)習(xí)要求1.掌握房地產(chǎn)項目靜態(tài)盈利分析能力指標(biāo)；2.掌握房地產(chǎn)項目動態(tài)盈利分析能力指標(biāo)；3.熟悉房地產(chǎn)項目償債能力分析指標(biāo)；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營FANGDICHANKAIFAYUJINGYING

一、效益和費用識別（一）房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本房地產(chǎn)投資項目中投資與成本的特點投資形式經(jīng)營方式投資成本開發(fā)投資出售開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入開發(fā)建設(shè)過程中的成本支出出租開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和出租成本經(jīng)營開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入含開發(fā)建設(shè)成本和經(jīng)營成本置業(yè)投資出租購買房地產(chǎn)時的資金投入含購買成本和出租成本經(jīng)營購買房地產(chǎn)時的資金投入含購買成本和經(jīng)營成本

一、效益和費用識別1、開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。2、開發(fā)產(chǎn)品成本：轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)資金。3、經(jīng)營成本：包括土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租經(jīng)營成本。4、期間費用：經(jīng)營費用、管理費用、財務(wù)費用一所、汽效顆益尤和蠅費曾用贈識吹別（織二博）皂經(jīng)尖營驗收伸入奪、舞利窮潤吼和句稅排金包括銷售收入、出租收入、自營收入。銷團(tuán)售即收騰入鐮=切銷播售獎面寬積×闖銷篩售智單花價出吸租橡收紅入著=廉出墓租廈面污積畜×酬租窗金肌單轎價自困營薯收欺入醬=帳營典業(yè)葡額扔-駝經(jīng)謝營膠成恢本撤-顏商心業(yè)斷經(jīng)曉營至風(fēng)蘭險斑回感報1臺、崇經(jīng)霉?fàn)I填收藝入一駱、恒效使益塘和蠟費黨用亦識燙別（平二釋）升經(jīng)殃營扎收窮入充、戒利傲潤翼和妄稅栽金企烤業(yè)射經(jīng)啞濟(jì)借目經(jīng)標(biāo)拜的梨體枝現(xiàn)經(jīng)暢營貢利即潤=莖經(jīng)嘴營創(chuàng)收和入距-橫經(jīng)君營依成判本波-砍期西間撤費緩用晝-惱經(jīng)珠營揉稅盲金參及引附靜加薄-災(zāi)土注地沖增蒙值容稅利衰潤吸總剩額=問經(jīng)殘營泊利津潤私+鞏營閘業(yè)垃外猾收瞎支趙凈盆額稅乖后偶利嶼潤=蟻利癥潤啄總夸額盡-資所飛得魂稅2騎、淹利柿潤二果、蛇經(jīng)訪濟(jì)館評然價稻指喘標(biāo)經(jīng)笨濟(jì)解評嗚價數(shù)指濾標(biāo)屈體激系經(jīng)樣濟(jì)軟評鎮(zhèn)價廉的周目磚的淘，軌是逃考譯察鄭開境發(fā)國項頂目夫的貝盈乒利穴能稀力災(zāi)和縱清裙償宏能甘力根腿據(jù)括是理否架考麥慮怨資件金充時秘間勢價馳值先，噴分應(yīng)為伍靜園態(tài)欣評邪價木和乖動蔑態(tài)館評懂價堂指固標(biāo)姨體紅系房地產(chǎn)開發(fā)商投入的總開發(fā)成本的回收投資回收開發(fā)利潤投資回報房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系項目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資成本利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期銷售利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值資產(chǎn)負(fù)債率投資利潤率動態(tài)投資回收期利息備付率靜態(tài)投資回收期

房地產(chǎn)置業(yè)投資投資利潤率財務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期資本金利潤率、資本金凈利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)金回報率、投資回報率動態(tài)投資回收期償債備付率靜態(tài)投資回收期

流動比率、速動比率二臟、定經(jīng)晌濟(jì)刊評順價安指別標(biāo)（鼻一方）支動虛態(tài)叼盈紀(jì)利捷能詞力面指品標(biāo)臨及悲其騰計艙算動透態(tài)聽評陷價賊方鏟法度考攤慮篩了騰資惑金鹽的亂時投間蔑價畝值牢。動霉態(tài)衛(wèi)評慘價皇指憐標(biāo)抽體幻玉系謀包舟括裹凈婆現(xiàn)跑值撒、貼內(nèi)顆部形收子益辰率旨、企動趣態(tài)露投仿資鳥回猜收委期辭、換凈螞現(xiàn)蝦值廟比疲率漠等補(bǔ)。-月-歲-嘴-繞動竊態(tài)姑評卷價輸是羅比泛靜烈態(tài)籠評鎖價洗更萌科圍學(xué)廉、要更斯全沾面畝的萌評洗價梯方寇法由。1庫、鎖凈磚現(xiàn)想值融（木N畏e賄t峽P敞r達(dá)e星s胳e爺n信t帆V誦a牛l寧u倘e林-弓N朝P虎V蹈）墳：垮是吃指洪項永目拜的止凈雀現(xiàn)擠金景流逗量緩按圖部廢門回或監(jiān)行轎業(yè)婦的次基致準(zhǔn)半收荷益旱率吳折土現(xiàn)胡到凈基渾準(zhǔn)族年悶的佛現(xiàn)犬值奶之照和密。校其若表占達(dá)的式妨為漢：（撿一魯）肢動杯態(tài)摔盈員利倘能丘力邁指貧標(biāo)儉及逆其劉計裙算式尺中登，停N板P蜂V萍：驕凈爐現(xiàn)梁值C理It：蹲第崗t塔年朝的尋現(xiàn)稼金懂流沃入塔量C類Ot：嚼第掃t憂年州的平現(xiàn)濫金夕流痛出蛇量n昨：報方掠案蒸的創(chuàng)壽魔命生期ic：價基餡準(zhǔn)多收廚益錯率凈仆現(xiàn)畫值姻的秤經(jīng)抹濟(jì)跳含吃義荒是下反疾映醒項扣目丹在摟壽棒命拔期朱的糊獲牢利駱能閣力捆。漫有雙三疊種斃可累能誓的均情昂況鎮(zhèn)：（框1追）潤N唯P止V出＞舍0猴，價這透表農(nóng)明蹲項宇目篩的蓬收蝕益臉率閱不愉僅新可購以胞達(dá)黑到脖基召準(zhǔn)衫收軌益淋率俊的協(xié)水玩平可，惰而匹且婦還輪能渠進(jìn)葡一堵步凡得眨到勵超遺額攝的扶現(xiàn)俘值哀收謹(jǐn)益驅(qū)，偶項逃目土可愧行茄；（霜2梨）粒N她P宮V油=翼0遙，烘表要明香項獻(xiàn)目櫻的趨投滿資輝收速益赤率熄正單好織與肚基語準(zhǔn)察收競益道率甘持飯平殼，眠項侮目敢可福行泊；（逝3窩）豆N損P料V團(tuán)＜唯0湖，冷表成明萬項應(yīng)目怨的抬投絞資線收蟻益妄率貸達(dá)申不宰到藝基窩準(zhǔn)逆收料益精率示的贈水南平攻，配難償以委達(dá)早到擺期侵望淋水嚇平美，浮項強(qiáng)目暗不雙可惡行扇?！九競z例耀1岡】：疼某享廠逗擬旋投謝資六一志項駕目喬，僅該縮慧項擇目撈各澤年沿的眾現(xiàn)結(jié)金煩流動量竄如腸表圾所窮示膛，蘆若咳期義望注收悠益串率障為昂1胞0壘%鵲，振試籠用綿凈訪現(xiàn)后值逐指曲標(biāo)踢判藥斷文該啦項程目荒經(jīng)屑濟(jì)越上攪是棒否畜可輸行愈？1虹、歸財隨務(wù)奏凈久現(xiàn)歇值并（廁F壞N版P呼V竊）年份投資額收入支出凈現(xiàn)金流量因數(shù)現(xiàn)值0-300001025015020250150302501504025015050250150NPV值1糟、紅財朋務(wù)近凈畢現(xiàn)燒值虛（絹F債N紙P速V瞇）年份投資額收入支出凈現(xiàn)金流量因數(shù)現(xiàn)值0-30000-3001.000-300102501501000.909190.9202501501000.826482.6302501501000.751375.1402501501000.683068.3502501501000.620962.1NPV值79（萬元）1漫、技財攝務(wù)合凈赴現(xiàn)抖值肌（融F這N鉤P衣V趁）解縫：計康算恰數(shù)鄉(xiāng)豐據(jù)點見良表避3伍-批4授右念邊擊。也佳可旨由奇公呈式查可艇算議出協(xié)：N峽P溜V耀（掌1圣0量%翼）僅=醫(yī)-淺3露0恭0尖+惠1仆0雨0吐（鉆P暮/駛A伴，岡1藝0茄%桃，混5雕）殼≈拋7艇9攝（南萬最元寧）簽＞腸0該升項腔目弓在軍整楚個偵壽叼命罰期副內(nèi)昌除綱保爹證毒獲狗得掉1勵0餐%扶收頃益佛率獸外春，稻還惑可跡獲赤得旦7塵9資萬愈元扶（負(fù)零際年捆現(xiàn)寒值愉）陣的產(chǎn)額霉外凈收粗入魄，填故農(nóng)項畏目澤可耍行舍。凈晃現(xiàn)善值臨函建數(shù)修的始特井點魚有拘：對碎某龍一沉特?fù)味ㄖ囗椇心磕樀臐?jì)現(xiàn)欲金嘴流開量網(wǎng)來碗說帖，績凈匯現(xiàn)市值燈隨士基臺準(zhǔn)赤貼罩現(xiàn)斗率漏ic的恒增碼大化而勁減救小際。捕基碌準(zhǔn)邀貼虎現(xiàn)頸率怪越觸高候，么可槍接帝受脖的急方皮案夜越朗少欺；練佳一星練[盲例摧6酒-矛1膜]吃已四知切流桑量閉表嶄（求單精位擠：蓋萬敏元韻）放，演投巨資跡者丈目榨標(biāo)倘收厲益勾率師1屆0纏％術(shù)，役求亮該泉項禽目談的咸凈廳現(xiàn)浩金革財屬務(wù)淺凈并現(xiàn)把值柔。答載案愉：粘1雙3笑7涼.菜2猾4拍萬我元年份012345現(xiàn)金流入量300300300300300現(xiàn)金流出量1000凈現(xiàn)金流量-10003003003003003002亭、焦內(nèi)強(qiáng)部糟收望益信率策（襲I槳R斧R禿或稠F飲I行R偷R仇）據(jù)的層涵攤義反游映焦了員所愉評薦價境項低目褲實箭際毛所什能揀達(dá)任到漫的捉經(jīng)舍濟(jì)思效溉率激，個是怠指平項紛目娃在賓各扒年塑凈陣現(xiàn)緣瑞金敏流穴量靈的沈現(xiàn)每值爪之棟和幟等隸于抄零遭時駛的更折轟現(xiàn)嫌率啟。診其演表錘達(dá)卵式相如漢下暮：設(shè)稅M體A虧R光R桌為膠基漁準(zhǔn)派收壺益農(nóng)率傾，朵則齒以策內(nèi)敞部價收扯益只率拿作姓為略項包目仙經(jīng)牙濟(jì)塔評影價振依韻據(jù)闖時陣，秒其里判愧別楊準(zhǔn)組則損為濱：當(dāng)落I碰R述R凈≥表M肉A果R道R任時膽，籠項法目饅可絮行上；注多所方扇案紗擇因優(yōu)鐮時潤，薪使強(qiáng)I療R特R引最雪大利的咬方水案妨為鍛最縱優(yōu)較。計帶算炭方帖法交及厘步汪驟第膝一段步畢，但由述所雀給愁出戲的打數(shù)騰據(jù)盲作廳出訴方抗案站的洋現(xiàn)環(huán)金涌流錄量亦圖肢，右列尸出砌凈違現(xiàn)燭金燃計棵算昂公草式殊。第守二庸步浩，環(huán)估飼算活一慌個團(tuán)適坦當(dāng)胸的里收編益牙率臺。第乎三轉(zhuǎn)步接，沖將友該炮試早算平值筋代糠入返凈步現(xiàn)魯值夫計損算伙公蟲式裝，生試采算第出記凈服現(xiàn)吃值吊，堪若閣N處P邀V壩＞印0蜓，喜將棗收歉益超率睛逐葵步繁加霸大握，驢若偽N智P拌V岔＜售0嫂，楚將爽收惑益郊率剪逐白步輝減繳少囑。2如、法財廚務(wù)歉內(nèi)壓部瓣收踩益特率召（令F跟I許R腫R案）第肢四籠步相，亡用尾插高值未法茫求答出拼凈統(tǒng)現(xiàn)圓值陰為消零袋時蛋收東益沿率孤I座R撞R多。隊插工值夏法聯(lián)求赤內(nèi)撈部壟收勺益哨率駝的黎表輩達(dá)士式撐推敘導(dǎo)撲過獨程島如召圖視3忙-夢3寒：ENPV1NPV2AD(i2)C(iC)IRRB(i1)i%用值內(nèi)紋插舍法緣瑞求唯內(nèi)播部壘收犧益漆率晃示庭圖2制、靜財層務(wù)障內(nèi)護(hù)部鐵收怨益巷率鳳（私F奔I釀R遙R德）由劑上先圖識知惑：隙△救A借B棒C謙∽側(cè)△南C場D敏E則績有致：A撞B壩/縫D強(qiáng)E腔=位B身C額/梅C柱D所萍以炸：N肯P狂V1/拜N墾P鋪V2=（iC—i1）/（i2—iC）展肉開初整榴理忍之邁后慶得矛I訊R君R差的叉近作似庭解綿為胡：I翠R撇R柴=判ic=預(yù)i1+第浪五掉步路，村將夠I能R始R月與異基女準(zhǔn)喂收家益燒率顫M姐A折R賢R朋相誘比錫較盾，鹿若背I興R席R仆≥峰M蔽A偏R帶R德，銜則鄰項賤目涉在鞭經(jīng)壟濟(jì)枕效播益葬上燈可店以糕接皮受評；擔(dān)若禽I智R堤R雷＜混M短A慰R昏R千，酸則折項蘿目斃在著經(jīng)右濟(jì)怨效坡果混上六是申不變可似行奔的珍。2組、努財頓務(wù)異內(nèi)行部鼠收澤益餐率搬（娛F棋I樹R諷R此）【案再例暫2懶】：銜某愿項到目旋凈真現(xiàn)碌金哈流惕量贈如樸下火表皮所生示碰。稀當(dāng)膀基弦準(zhǔn)涉收晶益勝率蜜M治A抵R項R抬=濫1枝2界%襯時退，姨試疤用敗內(nèi)遺部貪收掃益底率倦判芹斷迷該則項額目嘗在防經(jīng)舊濟(jì)繼效糧果笨上寬是戒否煩可獻(xiàn)行量。年份0123456凈現(xiàn)金流量-200405040506070解畏：第逆一錯步短，宋現(xiàn)本金憐流會量勻圖破（錫略序）扯。第薦二碗步卡，瞎估狡算哀一添個麻適效當(dāng)憲的傅試賭算臭收私益姨率足。2兵、猴財采務(wù)敢內(nèi)四部叮收攝益鹽率僅（慕F喇I堂R醉R熱）由化于甲兩挪端他的拋凈畜現(xiàn)箱金練流蝴量張比展較桑集弊中涌于喂第權(quán)4罰年從，謹(jǐn)可庸將姓第害4旁年滾作棗為疾恰箭當(dāng)焦的援時殃點暢，淚有掀：P轉(zhuǎn)=講2碼0究0F(洗4刊)=物4蹈0例+掛5偏0喬+嶄4飲0故+位5禾0窗+納6討0醬+攪7劃0州=森3灣1燒0n踏=革4則送2授0領(lǐng)0狡=撇3筐1規(guī)0恨（喝P外/右F蘋,塵i村,肌4頁）（余P補(bǔ)/診F禿,假i率,地4列）廉=箏0均.拾6小4宏5滴1查弟復(fù)終利臘現(xiàn)吩值并表歐可稈得乎利豎率楊在粱1喜1眨%測與危1眾2宰%濟(jì)之常間心，斷以課1敲2泛%蝴試爽算俗。第炭三屬步陰，翻試膛算訊。2厭、泊財彼務(wù)是內(nèi)填部匪收益益尚率淡（仆F巾I大R爹R熄）由攔凈旺現(xiàn)垮值焦的閥計召算室公未式岔：N設(shè)P帳V1=慌-暮2甲0咬0良+它4誰0彼（皆P爬/棉F岔,摧1火2坊%棕,榜1榮）貓+皆5吵0匪（為P自/話F存,饒1愿2滾%虎,熄2筋）礎(chǔ)+折4懸0題（時P譯/捐F看,拋1筐2棍%瓜,似3鼓）馬+雀5毒0帆（飾P更/捉F扛,雨1角2想%暮,正4價）+護(hù)6魚0皆（態(tài)P惹/冬F(xiàn)發(fā),紛1帽2脹%輩,枯5武）朱+講7虎0境（恩P毅/凳F軍,泊1貓2牧%母,扶6笑）=載-哈2晌0夜0枝+怪4良0廣×表0揭.鍋8面9籮2獄9伐+捕5緊0評×透0召.殖7伶9分7祖2洪+悔4佳0瓶×畏0衛(wèi).栽7銜1惑1蛋8+嘉5則0畏×般0男.脹6缺3握5療5撤+占6膠0勿×繼0跌.者5走6腥7偷4杯+讓7悔0規(guī)×葬0板.緊5東0足6移6=色5史.覽3羞2幣9誘（稿萬昂元炮）N派P釀V2=木-皮2幕0慕0香+郵4殲0（P蝴/仔F灰,傷1菊4守%釣,陸1）+韻5兼0（P滋/孔F孝,丑1糕2睬%游,冠2）+宵4筍0段（顛P薄/積F闖,匠1驕4歪%栽,痛3雁）耍+跪5賢0就（繳P魔/槳F逃,航1斤4椅%階,深4兵）+劫6易0普（途P政/囑F躲,升1丟4財%浸,陳5燃）盡+嗎7飼0強(qiáng)（師P具/次F奧,多1煌4吧%撈,杜6貌）2壞、牙財惕務(wù)蛾內(nèi)味部卡收久益艘率璃（脆F消I燃R等R句）I蹄R渴R盛=艘i1+（i2—i1）由共式議（3注-碌1耗5）=閣0餅.液1地2舟+=她0晌.鮮1頭2代8分8竟=鑼1久2斬.芳8薄8牛%由耗于原I治R悄R旦=駕1蠢2冠.寨8符8污%芝＞私1豈2斥%惕，搬故嫩此少方竄案榮是慰可頑以脈接然受舊的垮。=土-贏2傻0蹈0鉛+詳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