《物業(yè)管理市場(chǎng)-》教學(xué)培訓(xùn)模板課件

Thistemplateistheinternalstandardcoursewaretemplateoftheenterprise物業(yè)管理市場(chǎng)第三章

物業(yè)管理市場(chǎng)

第一節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)概論第二節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制第三節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理第一節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)概述

一、市場(chǎng)概述

（一）市場(chǎng)的含義從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，市場(chǎng)是一個(gè)商品經(jīng)濟(jì)的范疇，是商品內(nèi)在矛盾的集中表現(xiàn)，是一種供求關(guān)系。是商品交換關(guān)系的總和，是通過(guò)交換反映出來(lái)的一種人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

1.市場(chǎng)是建立在社會(huì)分工和商品生產(chǎn)基礎(chǔ)上的一種交換關(guān)系。

2.現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的形成要有若干基本條件。包括：①消費(fèi)者(用戶)一方的需求或欲望的存在，并擁有可支配的交換資源；②存在由另一方提供的能夠滿足消費(fèi)者(用戶)需求的產(chǎn)品或服務(wù)；③要有促成交換雙方達(dá)成交易的各種條件，如雙方接受的價(jià)格、時(shí)間、空間、信息和服務(wù)方式等。

3.市場(chǎng)的發(fā)展是一個(gè)由消費(fèi)者(買(mǎi)方)決定，而由生產(chǎn)者(賣(mài)方)推動(dòng)的動(dòng)態(tài)過(guò)程。在組成市場(chǎng)的雙方中，買(mǎi)方需求是決定性的。（二）市場(chǎng)的基本特征市場(chǎng)是一種交換關(guān)系，它一般具備以下幾個(gè)特征：

1.市場(chǎng)是一種保護(hù)個(gè)人或單位合法財(cái)產(chǎn)的法律制度。

2.市場(chǎng)也是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)。

3.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行主要是由價(jià)格機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)。

4.通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可以增進(jìn)個(gè)人的經(jīng)濟(jì)福利。

5.一個(gè)健全、有序的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須具有有限的政府干預(yù)等。（三）構(gòu)成市場(chǎng)的基本要素構(gòu)成市場(chǎng)的要素主要包括：市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體、市場(chǎng)環(huán)境等三個(gè)方面。（一）

物業(yè)管理市場(chǎng)的概念及含義

1.物業(yè)管理市場(chǎng)概念所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指圍繞出售和購(gòu)買(mǎi)以物業(yè)為對(duì)象的管理服務(wù)而進(jìn)行的各種交易活動(dòng)的總和，是進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)買(mǎi)賣(mài)的載體。

2.物業(yè)管理市場(chǎng)的含義（1）物業(yè)管理服務(wù)是一種商品，具有價(jià)值和使用價(jià)值商品可以分為有形商品和無(wú)形商品，物業(yè)管理就屬于無(wú)形商品。從供給者的角度看，完成物業(yè)管理服務(wù)需要投入勞動(dòng)和其他一些要素，這些要素的投入必定需要一定費(fèi)用，從而使物業(yè)管理服務(wù)具有了價(jià)值。從消費(fèi)者角度來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)能夠給他們帶來(lái)一定的效用，所以它就具有了使用價(jià)值。（2）物業(yè)管理服務(wù)成為商品是物業(yè)管理市場(chǎng)形成的前提隨著人們生活水平的提高，家庭和社會(huì)都有了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求，在這種情況下，物業(yè)管理作為一種特殊的商品逐漸受到人們的關(guān)注。人們可以在市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)物業(yè)管理服務(wù)這種商品，進(jìn)而物業(yè)管理市場(chǎng)形成并發(fā)展起來(lái)。（3）物業(yè)管理市場(chǎng)是所有關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)交易活動(dòng)的總和物業(yè)管理市場(chǎng)要正常運(yùn)行，一方面，要求在這個(gè)市場(chǎng)上流通的商品是全方位的物業(yè)管理服務(wù)的總和，即包括房屋維修服務(wù)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)等；另一方面，供求雙方無(wú)論怎樣進(jìn)行交易，其交易的客體都必須與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)。脫離了物業(yè)管理服務(wù)，也就無(wú)所謂物業(yè)管理市場(chǎng)了。二、物業(yè)管理市場(chǎng)的內(nèi)涵和特點(diǎn)（4）物業(yè)管理市場(chǎng)是商品交換市場(chǎng)的主要組成部分人們針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行交易，不但反映了物業(yè)管理市場(chǎng)上的供求關(guān)系，也反映了整個(gè)社會(huì)供求關(guān)系的變化。物業(yè)管理服務(wù)能夠成為商品，是物質(zhì)文明和經(jīng)濟(jì)文明發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。所以物業(yè)管理市場(chǎng)反映了社會(huì)需求和社會(huì)供給之間的關(guān)系，是商品交換市場(chǎng)的重要組成部分。（5）物業(yè)管理市場(chǎng)是進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)交易的載體人們通過(guò)對(duì)不同物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行比較，找到最合適、最滿意的服務(wù)進(jìn)行消費(fèi)，這樣，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值才能夠?qū)崿F(xiàn)，并真正成為商品。所以，物業(yè)管理服務(wù)的買(mǎi)賣(mài)必須在物業(yè)管理市場(chǎng)上進(jìn)行。（二）物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)1．物業(yè)管理的供給特征（1）產(chǎn)品的無(wú)形性物業(yè)管理服務(wù)是一種無(wú)形的勞務(wù)，是存在于人體當(dāng)中的勞動(dòng)能力，在任何情況下，外力都不能把這種勞動(dòng)能力和人體分開(kāi)，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)值和使用價(jià)值不會(huì)因產(chǎn)品的使用過(guò)程而降低。（2）產(chǎn)品的流動(dòng)性物業(yè)管理服務(wù)的直接作用對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，但物業(yè)公司在完成一個(gè)區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)后，就會(huì)轉(zhuǎn)移到其他地點(diǎn)就行服務(wù)，服務(wù)的作用對(duì)象就變成了其他物業(yè)設(shè)施。因此，進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時(shí)，流動(dòng)的是人，物業(yè)服務(wù)也會(huì)隨著它所有者而流動(dòng)，物業(yè)不會(huì)流動(dòng)。（3）產(chǎn)品的人本性物業(yè)管理服務(wù)既是對(duì)物業(yè)所有人或使用人的服務(wù)，也是對(duì)物業(yè)本身的服務(wù)。從交易主體看，是物業(yè)管理公司為業(yè)主或使用熱進(jìn)行服務(wù)，滿足他們的要求，服務(wù)對(duì)象是人；從服務(wù)內(nèi)容看，是公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)修理，延長(zhǎng)其使用期限，服務(wù)對(duì)象是物。雖然后者作用是物，但是服務(wù)的目的是為了給業(yè)主和使用人提供一個(gè)良好的環(huán)境，最終服務(wù)對(duì)象還是人。（4）產(chǎn)品的綜合性物業(yè)管理服務(wù)公司提供的服務(wù)是多種多樣的，這些服務(wù)項(xiàng)目是一個(gè)整體，構(gòu)成了物業(yè)管理公司的全部服務(wù)內(nèi)容。因此，物業(yè)管理市場(chǎng)是一個(gè)綜合性的市場(chǎng)。（5）產(chǎn)品的延伸性物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容很多，相互關(guān)聯(lián)，具有一定的延伸性。消費(fèi)者在接受物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，可能由一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目引發(fā)另一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目。2．物業(yè)管理的需求特征（1）需求的廣泛性對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求是人們的基本生活需求，因而具有廣泛性的特征，只要有物業(yè)存在的地方，就存在人們對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求。（2）需求的多元性物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容十分豐富，涉及人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷妫扔斜?、保安、綠化等的基礎(chǔ)性服務(wù)，也有為滿足客戶的特殊要求的特約型服務(wù)。不同的消費(fèi)人群對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求具有明顯差異性，從而決定了需求的多元性。（3）需求的層次性由于消費(fèi)者在職業(yè)、年齡、收入等方面存在差異，決定消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的偏好不同，使物業(yè)管理服務(wù)的需求表現(xiàn)出較強(qiáng)的層次性特征。（4）需求的動(dòng)態(tài)性對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求不是一成不變的，會(huì)隨著人們生活水平的不斷提高表現(xiàn)出動(dòng)態(tài)性的特征。這種動(dòng)態(tài)性一方面表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品需求數(shù)量的增加，另一方面表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品質(zhì)量要求的提升。3.物業(yè)管理市場(chǎng)的供求關(guān)系對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的需求可分為個(gè)人需求和市場(chǎng)需求，個(gè)人需求的綜合構(gòu)成市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需求是決定物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品價(jià)格的因素。物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品與普通消費(fèi)品不同，由其服務(wù)屬性決定，該種產(chǎn)品的需求彈性較小，消費(fèi)者無(wú)法在市場(chǎng)上選擇物業(yè)管理服務(wù)的替代品。物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的供給是指物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品。區(qū)域性市場(chǎng)上的市場(chǎng)需求和市場(chǎng)供給的相對(duì)關(guān)系決定區(qū)域市場(chǎng)上物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的價(jià)格。需求大于供給時(shí)稱(chēng)為賣(mài)方市場(chǎng)，供給大于需求時(shí)稱(chēng)為買(mǎi)方市場(chǎng)。

三、物業(yè)管理市場(chǎng)的類(lèi)型與結(jié)構(gòu)（一）物業(yè)管理市場(chǎng)的類(lèi)型

根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形態(tài)，典型的市場(chǎng)可以分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭市場(chǎng)、壟斷市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等。物業(yè)管理市場(chǎng)分類(lèi)如下：1、完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)市場(chǎng)上有眾多的生產(chǎn)者和消費(fèi)者，任何一個(gè)生產(chǎn)者或消費(fèi)者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格。企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品具有同質(zhì)性，不存在差別，這些產(chǎn)品間可以相互替換。生產(chǎn)者進(jìn)出市場(chǎng)，不受社會(huì)力量的限制。市場(chǎng)交易活動(dòng)自由、公開(kāi)，沒(méi)有人為的限制。消費(fèi)者、企業(yè)和資源擁有者們，都對(duì)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的信息有充分和完整的了解。任何一種資源都能夠自由地進(jìn)入或退出該市場(chǎng)，能夠隨時(shí)從一種用途轉(zhuǎn)移到另一種用途中去，不受任何阻擾和限制。

2、寡頭市場(chǎng)就是少數(shù)企業(yè)控制整個(gè)市場(chǎng)，他們供應(yīng)的商品占這個(gè)市場(chǎng)最大最主要的份額。該市場(chǎng)的典型特征是廠商之間的行為相互影響，以至于廠商的決策要考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的反應(yīng)。

3、壟斷市場(chǎng)市場(chǎng)上可能只有唯一一個(gè)企業(yè)提供物業(yè)管理的產(chǎn)品或服務(wù)，并且沒(méi)有相近的替代產(chǎn)品，其他物業(yè)管理企業(yè)不可能進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。

4、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)既包括壟斷因素，又包括競(jìng)爭(zhēng)因素。其前提條件是：大量的物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)具有一定差別的服務(wù)產(chǎn)品，這些產(chǎn)品是相近的替代品；同一產(chǎn)品集團(tuán)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量如此之多，以至于每個(gè)企業(yè)都預(yù)期它自身的行動(dòng)不為其競(jìng)爭(zhēng)者所注意；同一產(chǎn)品集團(tuán)內(nèi)所有企業(yè)的成本曲線和需求曲線都是相同的；完全按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作的物業(yè)管理市場(chǎng)是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)，只能“以居民的承受能力為原則”、物業(yè)管理公司“以微利經(jīng)營(yíng)為準(zhǔn)則”。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，人民生活水平的不斷提高，物業(yè)管理市場(chǎng)必將演變?yōu)橥耆母?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。（二）市場(chǎng)的組織結(jié)構(gòu)

物業(yè)管理市場(chǎng)與其他專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)一樣，由市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和市場(chǎng)環(huán)境三個(gè)方面構(gòu)成。

1.市場(chǎng)主體物業(yè)管理市場(chǎng)上的是指進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)買(mǎi)賣(mài)的交易雙方。一種商品或勞務(wù)之所以成為交換的對(duì)象，是因?yàn)橛袑?duì)這種商品或勞務(wù)的需求，以及相應(yīng)于這種需求的供給，因而市場(chǎng)主體包括需求主體和供給主體。物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體是物業(yè)的所有權(quán)者和使用者；供給主體是物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)者，即通過(guò)合法手續(xù)取得物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)資格的人或組織。

2.市場(chǎng)客體市場(chǎng)客體是指在市場(chǎng)中被進(jìn)行交換的對(duì)象。一個(gè)市場(chǎng)區(qū)別于另一個(gè)市場(chǎng)的主要標(biāo)志在于它們所交換的對(duì)象不同。物業(yè)管理市場(chǎng)上的交換對(duì)象是物業(yè)管理服務(wù)，是一種無(wú)形的勞務(wù)。這種勞務(wù)具體體現(xiàn)在：房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，安全保衛(wèi)，清掃保潔，環(huán)境綠化，代理租賃，以及應(yīng)業(yè)主或使用人的要求提供的各種服務(wù)等等。

3.市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境是指進(jìn)行交換的環(huán)境。需要明確的是，這里所指的“環(huán)境”并不是進(jìn)行交換的具體場(chǎng)所，而是指使交換賴(lài)以進(jìn)行的社會(huì)制度以及各種相關(guān)的法律、法規(guī)。就物業(yè)管理市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，主要由基本社會(huì)制度和經(jīng)濟(jì)體制、有關(guān)物業(yè)管理的政策和法規(guī)以及物業(yè)管理的專(zhuān)門(mén)性法規(guī)構(gòu)成。（三）市場(chǎng)的細(xì)分結(jié)構(gòu)

1.根據(jù)作用對(duì)象不同劃分（1）住宅小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)住宅小區(qū)主要是指具有一定規(guī)模的生活社區(qū)，在這種生活社區(qū)當(dāng)中有比較完善的物業(yè)設(shè)施，而且比較復(fù)雜，難于管理。因此，物業(yè)所有者和使用者需要專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司對(duì)其進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。（2）寫(xiě)字樓物業(yè)管理市場(chǎng)寫(xiě)字樓是指由開(kāi)發(fā)商投資興建的，用于出租或出售的辦公的樓宇。相當(dāng)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理，寫(xiě)字樓的物業(yè)管理相對(duì)要容易些。（3）飯店和商場(chǎng)物業(yè)管理市場(chǎng)相較前面兩種，飯店和商場(chǎng)實(shí)際上是一個(gè)企業(yè)，是特殊的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象。對(duì)飯店和商場(chǎng)的物業(yè)管理可以說(shuō)是對(duì)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)。（4）其他物業(yè)管理市場(chǎng)其他物業(yè)管理市場(chǎng)主要是指對(duì)上述公共設(shè)施以外的其他物業(yè)進(jìn)行管理，比如說(shuō)，對(duì)教學(xué)樓、體育館等進(jìn)行的物業(yè)管理。

2.根據(jù)服務(wù)內(nèi)容不同劃分（1）房屋物業(yè)管理市場(chǎng)房屋維修服務(wù)是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的工作，需要專(zhuān)業(yè)的建筑施工隊(duì)伍來(lái)完成。由于房屋維修服務(wù)的需求量較大，其有廣闊的發(fā)展前景。（2）保安服務(wù)市場(chǎng)保安是指在責(zé)任區(qū)內(nèi)實(shí)施安全保衛(wèi)服務(wù)工作。保安是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作，對(duì)保安人員的綜合素質(zhì)要求較高，其發(fā)展前景較好。（3）保潔服務(wù)市場(chǎng)保潔就是打掃和維護(hù)物業(yè)設(shè)施的清潔。保潔工作專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，因此，這個(gè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈一些。（4）綠化服務(wù)市場(chǎng)綠化也是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工作，需要專(zhuān)門(mén)的工作人員來(lái)完成，其市場(chǎng)前景較好。

（5）信息服務(wù)市場(chǎng)是指為消費(fèi)者提供物業(yè)管理相關(guān)信息的市場(chǎng)。案例分析2009年10月的一天下午，某市一家寫(xiě)字樓大廈發(fā)生了一起電梯傷人事故。出事當(dāng)天，租用該大廈5層作為公司經(jīng)營(yíng)用房的李家兩兄弟，因進(jìn)貨需要使用電梯。而電梯的樓層顯示裝置壞了，因而無(wú)法判明電梯的位置。兩人只好在各樓層尋找，找到大廈的4層時(shí)，走在前面的李弟看見(jiàn)電梯門(mén)正開(kāi)著，里面黑洞洞的，一腳邁了進(jìn)去，不料墜入電梯井中，后經(jīng)搶救無(wú)效死亡。事發(fā)后，物業(yè)管理企業(yè)檢查了電梯，發(fā)現(xiàn)4層的電梯門(mén)鎖有“外力破壞”的新鮮痕跡，懷疑是事主急于使用電梯強(qiáng)行推開(kāi)了電梯門(mén)，因用力過(guò)猛失去重心從而導(dǎo)致事故發(fā)生。而事主方則宣稱(chēng)，他們從2005年上半年開(kāi)始在此辦公，一直沒(méi)有看到過(guò)一份物業(yè)管理單位關(guān)于電梯使用說(shuō)明或乘梯注意事項(xiàng)的文件或通知。出事時(shí)，他們并不知道電梯停在哪里，怎么可能無(wú)故去4層強(qiáng)行推開(kāi)電梯門(mén)呢?李家訴至法院，要求物業(yè)管理企業(yè)賠償。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，為什么?答案要點(diǎn)：1．物業(yè)管理企業(yè)就此案應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。2．物業(yè)管理企業(yè)作為寫(xiě)字樓的管理者，負(fù)有保障電梯等共用設(shè)備安全運(yùn)行的法定義務(wù)，從案情看，物業(yè)管理企業(yè)的行為存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)拿袷仑?zé)任。具體表現(xiàn)在：①物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有在電梯轎廂內(nèi)和電梯前廳張貼電梯安全使用說(shuō)明和乘客乘梯的注意事項(xiàng)，沒(méi)有履行必要的告知義務(wù)，存在明顯的過(guò)錯(cuò)。②物業(yè)管理企業(yè)未能及時(shí)檢查、排除電梯故障，導(dǎo)致電梯樓層顯示裝置不能正常顯示，乘客無(wú)法判明電梯所在位置。因此，物業(yè)管理企業(yè)也存在明顯過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。3．李弟本身也有一定的過(guò)錯(cuò)，作為有民事行為能力的成年人，他應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到電梯壞了，繼續(xù)乘電梯有危險(xiǎn)，但卻疏忽大意，產(chǎn)生嚴(yán)重后果，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。第二節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制

一、市場(chǎng)機(jī)制概述（一）市場(chǎng)主體的涵義

市場(chǎng)機(jī)制是價(jià)值規(guī)律外在的作用機(jī)制，是指市場(chǎng)的基本要素，即價(jià)格和供求以及競(jìng)爭(zhēng)相互作用而產(chǎn)生的功能，在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)踐中主要表現(xiàn)為價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。市場(chǎng)機(jī)制最大的功能就是要使這些具體的機(jī)制因素在市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起到制約和調(diào)節(jié)作用。市場(chǎng)機(jī)制是一種自發(fā)的強(qiáng)制性力量。

（二）物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的內(nèi)容

1.價(jià)格機(jī)制物業(yè)管理市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制是指物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格和供求之間相互影響、相互制約的關(guān)系。市場(chǎng)價(jià)格是在供給和需求交互作用下形成的均衡價(jià)格。

2.供求機(jī)制

在物業(yè)管理市場(chǎng)中，供給是指在一定時(shí)間內(nèi)已經(jīng)存在于市場(chǎng)和能夠提供給市場(chǎng)銷(xiāo)售的物業(yè)管理服務(wù)的總量；需求則是指在一定時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)上消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的具體貨幣支付能力的需求數(shù)量。在供求機(jī)制作用下，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。3.競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，是指物業(yè)管理公司遵循市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，通過(guò)正當(dāng)?shù)暮侠砀?jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，從而達(dá)到資源的優(yōu)化配置和合理的充分利用，形成一個(gè)公開(kāi)、公平和公正的市場(chǎng)環(huán)境。（三）物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的特點(diǎn)

1.客觀性：機(jī)制的運(yùn)行是物業(yè)管理市場(chǎng)諸要素之間的客觀聯(lián)系所自發(fā)運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生的必然結(jié)果。

2.內(nèi)在性：機(jī)制依賴(lài)其內(nèi)在的供求關(guān)系來(lái)調(diào)節(jié)其價(jià)格高低的，通過(guò)市場(chǎng)內(nèi)在的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，來(lái)維護(hù)市場(chǎng)的正常秩序。

3.連鎖性：當(dāng)物業(yè)管理市場(chǎng)中一種機(jī)制在發(fā)生作用時(shí)，必然會(huì)引起其機(jī)制產(chǎn)生內(nèi)在連鎖反應(yīng)。

4.制約性：市場(chǎng)能夠正常有序地發(fā)展，是各種機(jī)制相互影響、相互制約的結(jié)果。

5.動(dòng)態(tài)性：市場(chǎng)的發(fā)展是不平衡的，其隨著服務(wù)供求關(guān)系和服務(wù)價(jià)格而變化。（一）物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形成機(jī)制

1.物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值構(gòu)成物業(yè)管理公司的產(chǎn)品——服務(wù)，凝結(jié)著物業(yè)管理公司工作人員的勞動(dòng)，同樣具有價(jià)值和使用價(jià)值。由于物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性，服務(wù)的等級(jí)層次很難具體地加以描述，因此在方法上又與有形產(chǎn)品的定價(jià)有所區(qū)別。物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，它是物業(yè)管理的效用、物業(yè)管理的相對(duì)稀缺性及對(duì)物業(yè)管理的有效需求三者相互作用的結(jié)果。也就是說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值由這三者的相互作用并通過(guò)具體價(jià)格表現(xiàn)出來(lái)。

（1）物業(yè)管理服務(wù)的效用物業(yè)管理服務(wù)的效用是指物業(yè)業(yè)主或用戶因物業(yè)管理公司的服務(wù)而得到滿足的程度。物業(yè)管理服務(wù)如果沒(méi)有效用，就不會(huì)有物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，業(yè)主或用戶也就不會(huì)產(chǎn)生占有物業(yè)管理服務(wù)的欲望。

二、物業(yè)管理市場(chǎng)的價(jià)格（2）物業(yè)管理服務(wù)的相對(duì)稀缺性

物業(yè)管理服務(wù)的相對(duì)稀缺性，即意味著對(duì)比業(yè)主的一般欲望，其欲望的滿足由于從質(zhì)和量上有限而處于不足的狀態(tài)。因此，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格被看作是稀缺性的價(jià)值反映，可以認(rèn)為是在結(jié)合效用和稀缺性后產(chǎn)生的。（3）物業(yè)管理的有效需求

除以上兩個(gè)原因外，還須對(duì)物業(yè)管理服務(wù)形成現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力才行。人們把購(gòu)買(mǎi)力所形成的需求稱(chēng)為有效需求；就是說(shuō)，業(yè)主或用戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)具備一定的支付能力。2.物業(yè)管理的定價(jià)原則物業(yè)管理公司是一種企業(yè)機(jī)制，應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)的特征，來(lái)確定物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。（1）遵循價(jià)值規(guī)律。物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)應(yīng)考慮我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，針對(duì)不同時(shí)期、不同地區(qū)的不同經(jīng)濟(jì)狀況和不同的服務(wù)水平來(lái)制定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（2）公正合理。定價(jià)既要考慮物業(yè)管理公司的正常利潤(rùn)，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)水平和支付能力。（3）友好協(xié)商。定價(jià)最好是在廣泛征求消費(fèi)者意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)通過(guò)友好協(xié)商來(lái)確定。（4）相對(duì)穩(wěn)定。一旦計(jì)費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)確定以后，就應(yīng)該在一定時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定。3、物業(yè)管理服務(wù)的定價(jià)方法《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)售的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。其他定價(jià)法：（1）成本加利潤(rùn)法。成本一般是通過(guò)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)及其構(gòu)成進(jìn)行測(cè)算和處理，然后加上按目標(biāo)利潤(rùn)率計(jì)算的利潤(rùn)額。（2）由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)議定價(jià)。這種定價(jià)方法適用于造價(jià)較高的物業(yè)。（二）物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格構(gòu)成

物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用是形成物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格基礎(chǔ)，主要由以下方面構(gòu)成：1.勞務(wù)費(fèi)。勞務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理公司向所聘用的管理、服務(wù)人員按月發(fā)放的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。2.公共設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)。公共設(shè)施維修及保養(yǎng)費(fèi)包括外墻、樓梯、步行廣場(chǎng)、消費(fèi)系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、公共照明、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備裝置和設(shè)施等的維修保養(yǎng)費(fèi)。3.綠化及綠化管理費(fèi)。4.保潔費(fèi)。5.安全維護(hù)費(fèi)。安全維護(hù)費(fèi)包括保安人員的工資、夜班津貼、消毒滅蟲(chóng)等費(fèi)用，有時(shí)還有單項(xiàng)對(duì)外承包的費(fèi)用。6.行政管理費(fèi)。是指物業(yè)管理公司管理部門(mén)的管理人員和業(yè)務(wù)人員的工資、辦公用的消耗品，以及郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)議、水電、取暖、交通差旅、公關(guān)等費(fèi)用和各類(lèi)人員的崗位培訓(xùn)、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)的費(fèi)用，還有與業(yè)務(wù)培訓(xùn)相聯(lián)系的現(xiàn)場(chǎng)觀摩等所支付的費(fèi)用。7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)。8.法定稅費(fèi)。9.保險(xiǎn)費(fèi)及其他費(fèi)用。

目前，我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格形式可以分為政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)三種。

1.政府定價(jià)政府定價(jià)是一種政策性定價(jià)，是以城市居民平均生活水平為基本依據(jù)的。政府定價(jià)的目的是為了推進(jìn)住房制度改革的深化，這關(guān)系到千家萬(wàn)戶的切身利益、社會(huì)的安定，也關(guān)系到物業(yè)的正常使用和保值增值。政府定價(jià)主要適用于公有住宅售后物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)，經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)和普通商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)。

2.政府指導(dǎo)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)是另一種政策性價(jià)格形式，是由政府物價(jià)部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度制定并公布執(zhí)行的中準(zhǔn)價(jià)。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)共同協(xié)商，在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3.經(jīng)營(yíng)者定價(jià)經(jīng)營(yíng)者定價(jià)是指物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表共同協(xié)商議定，然后將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)報(bào)告?zhèn)浒傅囊环N價(jià)格形式。這種定價(jià)形式完全體現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律的作用，是一種市場(chǎng)價(jià)格，在發(fā)展得較為成熟的物業(yè)管理市場(chǎng)中適宜采用這種定價(jià)形式。（三）市場(chǎng)價(jià)格種類(lèi)（四）市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控

1.價(jià)格調(diào)控的必要性由于現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜性，單靠?jī)r(jià)格機(jī)制牽動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)，環(huán)節(jié)經(jīng)濟(jì)生活中微觀和宏觀上的一切問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的，還存在某些局限和市場(chǎng)失靈，如價(jià)格具有一定的盲目性、滯后性等。這些局限性不能靠市場(chǎng)本身來(lái)克服，所以國(guó)家對(duì)價(jià)格在一定程度上的管理和控制是必不可少的。

2.市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的特征

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)控機(jī)制具有間接靈活的特點(diǎn)，需要政府云中各種調(diào)控手段來(lái)保障價(jià)格形成的正常和高效運(yùn)行，其主要表現(xiàn)是：

（1）價(jià)格調(diào)控的方式以間接調(diào)控為主，進(jìn)行全方位調(diào)控，形成一個(gè)間接調(diào)控與直接調(diào)控相結(jié)合，經(jīng)濟(jì)與行政、法律、社會(huì)輿論諸手段相結(jié)合的宏觀調(diào)控機(jī)制。（2）價(jià)格調(diào)控的對(duì)象，以影響價(jià)格的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境為主，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格本身的直接調(diào)控是為創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)和穩(wěn)定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境服務(wù)。（3）價(jià)格調(diào)控要達(dá)到的目標(biāo)，是通過(guò)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行環(huán)境的調(diào)控，保證價(jià)格形成的正?；?，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

3.市場(chǎng)價(jià)格調(diào)控的手段（1）強(qiáng)化政府的調(diào)控職能運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段，切實(shí)把價(jià)格管理職能轉(zhuǎn)到“決策參謀、協(xié)調(diào)管理、監(jiān)測(cè)調(diào)控、信息服務(wù)、監(jiān)督檢查”的軌道上來(lái)，保證物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的正常運(yùn)行，保持市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定。（2）政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)控相結(jié)合首先，要建立物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，把價(jià)格的形成建立在自動(dòng)遵循價(jià)值規(guī)律的基礎(chǔ)上。其次，要適當(dāng)擴(kuò)大政策性定價(jià)中政府指導(dǎo)定價(jià)的比重，由政府規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，由企業(yè)在國(guó)家規(guī)定的區(qū)間里具體制訂物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格。（3）建立市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)在科學(xué)設(shè)計(jì)物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格檢測(cè)指標(biāo)體系基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格跟蹤檢測(cè)、預(yù)警體系，為政府為物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。（4）建立完備的物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格法規(guī)體系（一）物業(yè)管理市場(chǎng)的供求規(guī)律

供求規(guī)律是物業(yè)管理市場(chǎng)中的一個(gè)重要規(guī)律，主要有以下內(nèi)容：

1.供求的變動(dòng)決定著價(jià)格的變動(dòng)

（1）如果物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求，價(jià)格就要上漲。這種情況可以在供應(yīng)量不變而需求量增加的情況下發(fā)生，也可以在需求量不變而供應(yīng)量減少的情況下發(fā)生。（2）如果物業(yè)管理服務(wù)供過(guò)于求，價(jià)格就會(huì)下降。這種情況可以在需求量不變而供應(yīng)量增加的情況下發(fā)生，也可以在供應(yīng)量不變而需求量減少的情況下發(fā)生。

2.價(jià)格變動(dòng)引起供求情況的變動(dòng)

（1）如果物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格上漲，需求就會(huì)相應(yīng)減少；相反，價(jià)格下跌，需求就會(huì)相應(yīng)增加。（2）如果物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格上漲，供給便會(huì)增長(zhǎng)；價(jià)格下跌，供給便會(huì)減少。（3）供求的變化和價(jià)格的變化方向相反。如果物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求，價(jià)格自然會(huì)上漲。價(jià)格上漲會(huì)引起物業(yè)管理公司擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，或其他行業(yè)轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)，供給量增加，需求相對(duì)減少。而當(dāng)供求狀態(tài)趨向供過(guò)于求時(shí)，價(jià)格就下跌，物業(yè)管理公司就會(huì)調(diào)整減少經(jīng)營(yíng)，供給量隨之減少，需求量相對(duì)增加。這種增減到一定程度，價(jià)格就回升，往前發(fā)展又會(huì)變成供不應(yīng)求，循環(huán)發(fā)展。

三、物業(yè)管理市場(chǎng)的供求機(jī)制3.供求變動(dòng)決定買(mǎi)、賣(mài)方市場(chǎng)的變動(dòng)

在物業(yè)管理服務(wù)的供求變化中，買(mǎi)賣(mài)雙方哪一方占優(yōu)勢(shì)，在價(jià)格和其他條件上就能壓倒對(duì)方，在市場(chǎng)中對(duì)自己有利。在物業(yè)管理服務(wù)供不應(yīng)求時(shí)，賣(mài)方占優(yōu)勢(shì)，便形成“經(jīng)營(yíng)者主權(quán)”，表現(xiàn)為賣(mài)方市場(chǎng)；在物業(yè)管理服務(wù)供過(guò)于求時(shí)，買(mǎi)方占優(yōu)勢(shì)，便形成“消費(fèi)者主權(quán)”，表現(xiàn)為買(mǎi)方市場(chǎng)。（二）物業(yè)管理市場(chǎng)的供求特點(diǎn)1.物業(yè)管理市場(chǎng)需求的特點(diǎn)（1）多樣性。主要表現(xiàn)在需求種類(lèi)和需求目的的多樣性。（2）長(zhǎng)期性。一方面表現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)不是短期就能完成并看出好壞的，需要長(zhǎng)期的觀察；另一方面表現(xiàn)在人們不可能離開(kāi)物業(yè)管理服務(wù)，特別是公共性、技術(shù)性較強(qiáng)的服務(wù)項(xiàng)目。（3）集體性。社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求在某個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)上，主要體現(xiàn)為業(yè)主委員會(huì)的需求，單個(gè)業(yè)主和使用人的需求都是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。（4）依賴(lài)性。物業(yè)管理服務(wù)的提供是通過(guò)合同的形式固定下來(lái)的，在合同期限內(nèi)，需方在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)依靠供方所提供的服務(wù)。（5）情感性。物業(yè)管理服務(wù)與業(yè)主和消費(fèi)者的生活和工作密切相關(guān)，而人是有情感的，在消費(fèi)的過(guò)程中必定帶有一定的情感色彩。2.物業(yè)管理市場(chǎng)供給的特點(diǎn)（1）多樣性。主要原因在于消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求是多種多樣的，客觀上要求物業(yè)管理公司提供相應(yīng)的服務(wù)。（2）獨(dú)立性。物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)行為是相互獨(dú)立的，不同的物業(yè)管理公司具有不同的服務(wù)區(qū)域?qū)ο?。?）長(zhǎng)期性。物業(yè)管理服務(wù)的需求是長(zhǎng)期性的，而且業(yè)主和消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)具有依賴(lài)性。（4）靈活性。物業(yè)管理公司在提供物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候必須是自身的經(jīng)營(yíng)具有靈活性，才能滿足不同客戶的需求。（三）市場(chǎng)需求的影響因素1.影響物業(yè)管理服務(wù)供給量的因素服務(wù)價(jià)格、投入成本、人員素質(zhì)、替代服務(wù)、國(guó)家政策2.影響物業(yè)管理服務(wù)需求量的因素服務(wù)價(jià)格、消費(fèi)者收入、相關(guān)價(jià)格、消費(fèi)偏好、房地產(chǎn)規(guī)模

(1)人力資源狀況物業(yè)管理提供的是服務(wù)，要完成這種服務(wù)，最主要的是人力資源。如果社會(huì)上熟練掌握物業(yè)管理技能的人多，表明物業(yè)管理行業(yè)的人力資源豐富，物業(yè)管理服務(wù)的供給量就多；相反，社會(huì)上熟練掌握物業(yè)管理技能的人少，人力資源貧乏，物業(yè)管理服務(wù)的供給量就會(huì)相對(duì)地少。目前，在我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)中，科學(xué)地進(jìn)行組織經(jīng)營(yíng)、管理和熟練掌握物業(yè)管理技能的專(zhuān)門(mén)人才并不多，人力資源并不豐富。

(2)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、稅收政策等對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的供給量也產(chǎn)生影響。產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)會(huì)影響投入各個(gè)生產(chǎn)部門(mén)的勞動(dòng)總量的變動(dòng)，從而影響各部門(mén)的供給量。國(guó)家支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)投資多、貸款利率低，因而能擴(kuò)大生產(chǎn)增加供給。國(guó)家如果對(duì)某一部門(mén)或某一產(chǎn)品增加財(cái)政補(bǔ)貼，可以刺激生產(chǎn)增加供給；如果提高貸款利率，則會(huì)抑制生產(chǎn)減少供給。

(3)相關(guān)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)有些勞務(wù)的使用價(jià)值與物業(yè)管理服務(wù)是密切相關(guān)的或可以互相替代的。這些相關(guān)連或可替代的服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)，也會(huì)引起物業(yè)管理供給量的變動(dòng)。比如，專(zhuān)業(yè)的家庭服務(wù)公司的服務(wù)價(jià)格下降，人們就愿意直接請(qǐng)其提供服務(wù)，減少物業(yè)管理公司提供的服務(wù)。價(jià)格的變化引起需求的變化，這樣，家庭服務(wù)就會(huì)擴(kuò)大，供給量增加，物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目就會(huì)萎縮，供給就會(huì)減少。1.影響物業(yè)管理服務(wù)供給量的因素2.影響物業(yè)管理服務(wù)需求量的因素

(1)消費(fèi)者的貨幣收入水平在貨幣幣值不變的條件下，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力會(huì)隨著貨幣收入的增加而提高。如果說(shuō)人們的貨幣收入增加了，即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有上升，業(yè)主還是會(huì)購(gòu)買(mǎi)這種服務(wù)，需求量會(huì)增加；如果人們的貨幣收入減少，就會(huì)縮減消費(fèi)，即使物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格不變或略有下降，需求量也會(huì)有所減少。物業(yè)管理服務(wù)并不是生活必需品，而是一種享受性服務(wù)，收入水平的變化對(duì)其需求的影響程度相對(duì)會(huì)大一些。

(2)消費(fèi)者偏好消費(fèi)者偏好是指人們習(xí)慣于消費(fèi)某種商品或特別喜愛(ài)消費(fèi)某種商品的心理行為。消費(fèi)者偏好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求量有較大的影響。例如，有人要求有保安員的保安服務(wù)，亦有人不喜歡保安員的保安服務(wù)，而使用科技安全防范產(chǎn)品進(jìn)行保安。特別是當(dāng)前，物業(yè)管理還未被全社會(huì)充分認(rèn)識(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求還缺乏主動(dòng)性。當(dāng)然，人們的生活習(xí)慣和消費(fèi)偏好是可以引導(dǎo)和改變的。

(3)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模大，向社會(huì)提供的物業(yè)絕對(duì)量增加，客觀上擴(kuò)大了物業(yè)管理的需求；房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模小而且慢，對(duì)物業(yè)管理的需求自然較少。就一時(shí)一地而言，房地產(chǎn)規(guī)模的變化，對(duì)當(dāng)時(shí)物業(yè)管理服務(wù)需求量的變動(dòng)有著明顯的影響。四、物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)（一）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然性

在物業(yè)管理市場(chǎng)中，市場(chǎng)主體之間，尤其在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)是一個(gè)內(nèi)有動(dòng)力外有壓力的、持續(xù)不斷的市場(chǎng)較量過(guò)程。因此，競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)和迫使物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行合理的決策，并且通過(guò)優(yōu)勝劣汰的強(qiáng)制作用，獎(jiǎng)勵(lì)高效率者，懲罰低效率者，對(duì)價(jià)格信號(hào)作出迅速及時(shí)的反應(yīng)，不斷嘗試新的生產(chǎn)服務(wù)要素組合，開(kāi)發(fā)和擴(kuò)大新的物業(yè)管理市場(chǎng)領(lǐng)域，推出新的服務(wù)項(xiàng)目，保證資源配置到最為需要的地方。如果沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)或缺乏競(jìng)爭(zhēng)，占據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)壟斷地位的少數(shù)企業(yè)就會(huì)靠犧牲其他市場(chǎng)參與者(包括物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主或使用人)的利益，謀取壟斷利潤(rùn)；由于沒(méi)有作出相應(yīng)的市場(chǎng)貢獻(xiàn)，從而導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效率和服務(wù)水平的降低。

我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制還不完善?；诖?，1999年5月，在全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上，國(guó)家建設(shè)部提出要在物業(yè)管理市場(chǎng)中盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，明確要求：

(1)在2000年之前，必須徹底改變誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷經(jīng)營(yíng)局面。開(kāi)發(fā)企業(yè)下設(shè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)脫鉤，面向社會(huì)，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。

(2)凡是10萬(wàn)平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在主管部門(mén)的指導(dǎo)與監(jiān)督下，在商品房預(yù)售前面向社會(huì)招標(biāo)。

(3)鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)、聯(lián)合、改造、改組等方式進(jìn)行企業(yè)重組，以大帶小，合小為大，合弱為強(qiáng)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，從而降低企業(yè)管理成本，提高企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的能力。（二）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形式首先，從競(jìng)爭(zhēng)是否圍繞價(jià)格變動(dòng)這一角度來(lái)考慮，物業(yè)管理市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)主要分為價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。1.價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的競(jìng)爭(zhēng)。勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，成本降低，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)降低服務(wù)價(jià)格來(lái)吸引更多的消費(fèi)者，增加物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)量，從而參與競(jìng)爭(zhēng)。2.非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就是指價(jià)格不變動(dòng)，而是通過(guò)通過(guò)其他途徑或采取其他方法來(lái)爭(zhēng)取更多的消費(fèi)者，從而擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)量的競(jìng)爭(zhēng)。其次，從參與競(jìng)爭(zhēng)的主體來(lái)看，有以下幾種劃分：1.物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)

從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的范圍來(lái)考察，物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)主要是圍繞著提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)項(xiàng)目、降低經(jīng)營(yíng)成本等內(nèi)容而展開(kāi)的。這種競(jìng)爭(zhēng)促使各個(gè)企業(yè)管理服務(wù)的個(gè)別勞動(dòng)時(shí)間平均化為社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，其結(jié)果必然是推動(dòng)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高。2.業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)

從參與競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)主體之間的關(guān)系來(lái)考察，業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主要賤買(mǎi)、經(jīng)營(yíng)者要貴賣(mài)的競(jìng)爭(zhēng)。這是經(jīng)營(yíng)者與業(yè)主爭(zhēng)奪物業(yè)管理市場(chǎng)主權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)。（三）物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就必然存在經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在社會(huì)化大生產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，由于生產(chǎn)技術(shù)的迅速變化，市場(chǎng)情況的千變?nèi)f化，以及某些政治因素的干擾和自然災(zāi)害的影響，使物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際收益低于原預(yù)期收益，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失，甚至發(fā)生虧損或破產(chǎn)，這就是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，物業(yè)管理企業(yè)作為獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，有自身的經(jīng)濟(jì)利益，要參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這就要承擔(dān)經(jīng)營(yíng)決策的正誤以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的好壞所帶來(lái)的后果。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，從產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的原因來(lái)看，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)方面：

(1)自然風(fēng)險(xiǎn)。由自然因素造成的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如雷擊、火災(zāi)、水災(zāi)、地震、氣候突變等給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失即屬自然風(fēng)險(xiǎn)。

(2)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。由個(gè)人或集團(tuán)的社會(huì)行為造成的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如盜竊、事故、政治動(dòng)亂、戰(zhàn)爭(zhēng)等給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失即屬社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

(3)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由物業(yè)管理企業(yè)自身決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善造成的經(jīng)濟(jì)損失即屬經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。練習(xí)：1.物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的特點(diǎn)包括（）A客觀性B連鎖性C內(nèi)在性D延伸性E制約性2.根據(jù)作用對(duì)象不同，物業(yè)管理服務(wù)中包括（）A體育館B保安公司C保潔公司D房屋裝修公司案例分析2009年3月。某廣告公司入住某小區(qū)的A1棟別墅，久佳物業(yè)管理公司是該小區(qū)的物業(yè)管理者。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，2005年3月至7月，該廣告公司應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)2296元，水電費(fèi)1543元。然而，2005年5月4日，該廣告公司發(fā)現(xiàn)有人進(jìn)入公司竊取了價(jià)值l萬(wàn)元左右的財(cái)物，立即報(bào)了案。當(dāng)久佳物業(yè)管理公司向該廣告公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用時(shí)，該廣告公司以物業(yè)管理公司單方面違約，未能履行好治安管理職責(zé)為由，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)。雙方為此發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司以該廣告公司拒付所欠費(fèi)用為由訴至法院。請(qǐng)問(wèn)：*該廣告公司是否可以拒付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水電費(fèi)?為什么?*久佳物業(yè)管理公司在廣告公司被盜的問(wèn)題上是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?答案要點(diǎn)：①該廣告公司不應(yīng)拒付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水、電費(fèi)，因?yàn)槭杖∥飿I(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，廣告公司應(yīng)為所接受的服務(wù)付費(fèi)，而水、電費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)代收的費(fèi)用，與安全服務(wù)無(wú)關(guān)。②在廣告公司被盜的問(wèn)題上，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位，如果保安防范工作到位，則物業(yè)管理公司就不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；如果物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有履行物業(yè)服務(wù)合同上約定的義務(wù)，在保安防范工作上存在缺陷，造成業(yè)主損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第三節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理

一、物業(yè)管理市場(chǎng)管理意義及其內(nèi)容（一）物業(yè)管理市場(chǎng)管理的定義所謂物業(yè)管理市場(chǎng)管理，是指有關(guān)管理部門(mén)按照社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)、方向，運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)以及宣傳教育等手段對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)交易對(duì)象及交易過(guò)程中的全部經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)控、指導(dǎo)、監(jiān)督、服務(wù)等管理工作。對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理主要由三類(lèi)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)組成：

1.國(guó)家設(shè)置的市場(chǎng)管理職能機(jī)構(gòu)；

2.物業(yè)管理服務(wù)的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)；

3.群眾性的管理監(jiān)督機(jī)構(gòu)。（二）物業(yè)管理市場(chǎng)管理的意義

1.物業(yè)管理市場(chǎng)的管理豐富了在物業(yè)管理行業(yè)中政府行政監(jiān)督和管理的內(nèi)容，把對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的政府監(jiān)督與管理拓寬到了市場(chǎng)領(lǐng)域，從另一個(gè)角度強(qiáng)化了物業(yè)管理行業(yè)性質(zhì)和產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。

2.政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理，有利于保證物業(yè)管理服務(wù)交易的正常秩序，維護(hù)交易雙方的正當(dāng)經(jīng)濟(jì)利益。

3.政府通過(guò)制定一系列的制度與標(biāo)準(zhǔn)，保證了物業(yè)管理服務(wù)的高質(zhì)量及收費(fèi)價(jià)格的合理性。此外，政府還可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)和法律手段，直接或間接地調(diào)節(jié)物業(yè)管理市場(chǎng)交易對(duì)象的結(jié)構(gòu)和數(shù)量，調(diào)節(jié)其供求關(guān)系，保證一定時(shí)期內(nèi)的供求平衡，最大限度地發(fā)揮物業(yè)管理服務(wù)的作用，杜絕各種不必要的人力、物力和財(cái)力的浪費(fèi)，使各種社會(huì)資源得到合理的配置。（三）物業(yè)管理市場(chǎng)管理的內(nèi)容對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行管理，主要是對(duì)市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體和交易活動(dòng)進(jìn)行管理。

1.對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)交易主體的管理主要是對(duì)物業(yè)管理公司的資質(zhì)進(jìn)行審查和監(jiān)督，確保物業(yè)管理企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法性，以及對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)和管理。

2.對(duì)物業(yè)管理公司交易客體的管理主要是指對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行審核和評(píng)定，確保物業(yè)管理企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法性，以及對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)和管理。

3.對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)交易活動(dòng)的管理主要是為了確保物業(yè)管理公司合法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，與業(yè)主進(jìn)行公平交易，嚴(yán)厲打擊不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為和交易活動(dòng)。

二、物業(yè)管理市場(chǎng)管理的原則在物業(yè)管理市場(chǎng)管理的過(guò)程中，應(yīng)主要把握和遵循以下幾項(xiàng)原則。

1．法制原則

2．統(tǒng)一原則

3．公平原則

4．強(qiáng)制原則三、物業(yè)管理市場(chǎng)管理的途徑

目前我國(guó)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行管理的途徑主要有以下幾種：1、政府管理政府通過(guò)制定物業(yè)管理的政策法規(guī)給物業(yè)管理市場(chǎng)正常運(yùn)行創(chuàng)造一個(gè)有法可依的市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)物業(yè)公司資質(zhì)的審核以及制定相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不但可以使物業(yè)公司在提供服務(wù)時(shí)有章可循，也可以控制物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。政府是規(guī)則的制定者，是市場(chǎng)運(yùn)作的間接參與者，通過(guò)指導(dǎo)物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的工作，解決物業(yè)管理公司市場(chǎng)上存在的問(wèn)題。2、行業(yè)協(xié)會(huì)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)管理企業(yè)依法自愿組成的行業(yè)性社團(tuán)組織。一方面，它遵循國(guó)家法規(guī)、政府指導(dǎo)，可以制定物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和管理準(zhǔn)則，加強(qiáng)該行業(yè)的自律性，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。另一方面，行業(yè)協(xié)會(huì)也是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，為企業(yè)中的各個(gè)參與者提供信息服務(wù)，促進(jìn)交流。3、自我管理物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)自身的發(fā)展，除了必須要遵守政府制定的法規(guī)和行業(yè)制定的準(zhǔn)則外，還要不斷地完善企業(yè)內(nèi)部的制度，讓企業(yè)充滿活力。作為物業(yè)管理企業(yè)，必須廣泛開(kāi)展行業(yè)調(diào)研并收集客戶信息，完善自己的企業(yè)制度，加強(qiáng)員工培訓(xùn)以提高他們的素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。2、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象的代表，為了促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，滿足消費(fèi)者自身不斷增長(zhǎng)的需求，業(yè)主委員會(huì)有必要對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)提出建議并進(jìn)行監(jiān)督。除此之外，還應(yīng)將消費(fèi)者的建議和需求反饋給物業(yè)管理企業(yè)。3、社會(huì)輿論監(jiān)督媒體單位應(yīng)該大力宣傳物業(yè)管理的相關(guān)政策法規(guī)和行業(yè)準(zhǔn)則，對(duì)促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)健康運(yùn)行的因素給予表彰，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中存在的消極因素和問(wèn)題，客觀的進(jìn)行評(píng)價(jià)，為物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造有利的輿論環(huán)境。Thistemplateistheinternalstandardcoursewaretemplateoftheenterprise課程結(jié)束SWOT分析模板SWOT分析是市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理中經(jīng)常使用的功能強(qiáng)大的分析工具，最早是由美國(guó)舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授在80年代初提出來(lái)的：S代表strength(優(yōu)勢(shì))，W代表weakness(弱勢(shì))，O代表opportunity(機(jī)會(huì))，T代表threat(威脅)。市場(chǎng)分析人員經(jīng)常使用這一工具來(lái)掃描、分析整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)，獲取相關(guān)的市場(chǎng)資訊，為高層提供決策依據(jù)，其中，S、W是內(nèi)部因素，O、T是外部因素。它在制定公司發(fā)展戰(zhàn)略和進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析中也經(jīng)常被使用。SWOT的分析技巧類(lèi)似于波士頓咨詢（BCG）公司的增長(zhǎng)/份額矩陣（TheGrowth/ShareMatrix），什么是SWOT分析內(nèi)部環(huán)境優(yōu)勢(shì)Strengths劣勢(shì)Weakness機(jī)會(huì)Opportunities威脅ThreatsSWOT分析傳統(tǒng)矩陣示意圖外部環(huán)境SWOT行業(yè)分析適用范圍業(yè)務(wù)單元及產(chǎn)品線分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析SWOT企業(yè)自身SBUSWOT分析SWOTSWOT企業(yè)自身SBUSWOT分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SBUSWOT分析企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境與行業(yè)平均水平進(jìn)行比較當(dāng)選擇行業(yè)領(lǐng)域中只有少數(shù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)，可以考慮做SWOT組圖進(jìn)行比較SWOT分析步驟分析環(huán)境因素構(gòu)造SWOT矩陣制定行動(dòng)計(jì)劃運(yùn)用各種調(diào)查研究方法，分析出公司所處的各種環(huán)境因素，即外部環(huán)境因素和內(nèi)部能力因素。

將調(diào)查得出的各種因素根據(jù)輕重緩急或