生產(chǎn)資料及家具燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目策劃定位報(bào)告

PAGE1生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目策劃定位報(bào)告目錄24848目錄 211737第一章項(xiàng)目總論 521575一、項(xiàng)目提要 5238891、項(xiàng)目名稱 595062、建設(shè)性質(zhì) 5238233、項(xiàng)目投資單位 578354、建設(shè)地點(diǎn) 560645、建設(shè)規(guī)模 5179776、投資規(guī)模 5134287、資金來源與籌措 5262838、項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益 623039二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 68206三、可行性研究結(jié)論 629676四、可行性研究的建議 613212第二章項(xiàng)目背景 731326一、項(xiàng)目建設(shè)背景 711668二、投資商概況 729358第三章項(xiàng)目概況及用地分析 826520一、項(xiàng)目概況 823267二、交通區(qū)位 928380三、城市價(jià)值 1132155四、板塊價(jià)值 1229903五、用地分析 14231801、用地基本情況 14261652、用地SWOT分析 14286213、地塊SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略 1625532第四章區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析 1821112一、##國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 1828823二、##人口概況 1914706三、##商業(yè)發(fā)展概況 1937541、主要大型商圈及功能： 19295272、##主要商業(yè)項(xiàng)目概況 2032066四、##房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 23186511、房地產(chǎn)發(fā)展概述 23139422、##市主要房地產(chǎn)項(xiàng)目情況 255920五、##主要商圈發(fā)展現(xiàn)狀 2826786六、##市主要園區(qū)及周邊競(jìng)爭(zhēng)分析 3425121、四大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 34216542、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 3532374第五章項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 4628455一、總體項(xiàng)目定位 4620058二、總體項(xiàng)目功能定位 4755321、總體功能 47264172、功能分區(qū)分析 4814997三、總體項(xiàng)目規(guī)劃分析 51280181、園區(qū)總體規(guī)劃 51321122、商貿(mào)城總體規(guī)劃 5211843、本項(xiàng)目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）修建性規(guī)劃 5530403四、本項(xiàng)目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）總體定位 5950131、項(xiàng)目定位 5966932、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 59299593、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 6013046五、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及營(yíng)銷策略 605351、客戶群體定位 60235092、市場(chǎng)定位 6149683、項(xiàng)目營(yíng)銷策略 614023第六章初步開發(fā)與銷售計(jì)劃 627526一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃 6227002二、銷售及回款計(jì)劃 6228428三、資金來源及運(yùn)用 631370第七章投資收益分析 6424593一、總投資成本估算 6432505二、現(xiàn)金流分析 6815693三、投資收益測(cè)算 6930879第八章、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 7019819一、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) 7015786二、政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 7022578三、市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn) 7024897四、其他潛在風(fēng)險(xiǎn) 7011478第九章可行性研究結(jié)論與建議 71957一、可行性研究結(jié)論 7118498二、可行性研究的建議 71第一章項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目提要1、項(xiàng)目名稱生產(chǎn)資料及家具燈飾商貿(mào)城。2、建設(shè)性質(zhì)新建。3、項(xiàng)目投資單位##金鼓城置業(yè)有限公司。4、建設(shè)地點(diǎn)##省##市##市劉家隔鎮(zhèn)金鼓城中部家居產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。5、建設(shè)規(guī)模總用地面積總用地面積25.39萬㎡，總建筑面積21.92萬㎡。6、投資規(guī)模根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目總投資：60610萬元人民幣。7、資金來源與籌措本項(xiàng)目資金來源以自籌為主。另外，本項(xiàng)目遵循滾動(dòng)開發(fā)的原則，在當(dāng)年就可以產(chǎn)生一定的銷售收益，可以補(bǔ)充開發(fā)成本的缺口,形成良性資金循環(huán)。8、項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益根據(jù)測(cè)算，從開始建設(shè)起4年內(nèi)，本項(xiàng)目總收入為：117422萬元人民幣，總利潤(rùn)為：39727萬元人民幣，稅后凈利潤(rùn)為：25029萬元人民幣，稅后利潤(rùn)率21%，財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值為25029萬元人民幣，內(nèi)部報(bào)酬率89.68%。二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的主要依據(jù)有：1、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)辦公廳《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；2、《##市城市總體規(guī)劃（2012-2030）》；3、《##金鼓城家居產(chǎn)業(yè)園控制性詳細(xì)規(guī)劃》；4、《##金鼓天下國(guó)際商貿(mào)城整體概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)》；5、《漢口西金鼓天下項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》；6、其他相關(guān)規(guī)劃和技術(shù)文件；三、可行性研究結(jié)論通過分析可以看出，漢口西金鼓天下生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)符合##市城市發(fā)展和金鼓城中部家具產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)的目標(biāo)，符合##市政府和##金鼓城置有限公司的雙方利益，也將極大的推動(dòng)##市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。從財(cái)務(wù)分析的角度看，漢口西金鼓天下生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)率21%，財(cái)務(wù)累計(jì)凈現(xiàn)值為25029萬元人民幣，內(nèi)部報(bào)酬率89.68%，因此在財(cái)務(wù)上是可行的?？傊瑵h口西金鼓天下生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目的建設(shè)具有顯著的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多方面的綜合效益，項(xiàng)目的定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，且能夠獲得較好的投資回報(bào)收益，因而從總體上講可行的。四、可行性研究的建議1、本可行性研究是在現(xiàn)有宏觀背景和市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上完成的，通過分析，可以看出項(xiàng)目的投資建設(shè)從總體上是可行的，不排除各種不可控制的政策和自然因素對(duì)項(xiàng)目投資的影響；2、##金鼓城置有限公司可根據(jù)需要和企業(yè)自身的資金實(shí)力，進(jìn)行分期滾動(dòng)開發(fā)，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名家居原輔材料和家居燈飾企業(yè)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的招商起到示范和帶動(dòng)作用，促進(jìn)項(xiàng)目的快速銷售和持續(xù)良性運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大利潤(rùn)。第二章項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目建設(shè)背景為促進(jìn)中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，中共中央于2004年提出了“中部崛起”的戰(zhàn)略，以此為契機(jī)，中部六省適時(shí)提出了各自的戰(zhàn)略發(fā)展構(gòu)想；武漢城市圈，簡(jiǎn)稱為“武漢圈”,又稱“1+8”城市圈，是指以武漢為圓心，包括黃石、鄂州、黃岡、##、咸寧、仙桃、天門、潛江周邊8個(gè)城市所組成的城市圈。2007年12月，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)武漢城市圈為“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”；該區(qū)域集中了##省一半的人口、六成以上的GDP總量，不僅是##經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心區(qū)域，也是中部崛起的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。中國(guó)金鼓城·中部家居產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)規(guī)劃以##為圓心，立足“1+8”武漢城市圈，以承接?xùn)|部沿海和##本地家居產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為契機(jī)，覆蓋中部地區(qū)500公里半徑范圍內(nèi)的近3億人口、3000億以上的龐大消費(fèi)市場(chǎng)，發(fā)展成為中部家居區(qū)域板塊的生產(chǎn)制造中心、物流集散中心和商業(yè)貿(mào)易中心。漢口西金鼓天下國(guó)際商貿(mào)城作為整個(gè)區(qū)域的核心地塊，總體用地面積3866.7畝，面積較大，地塊平整，利于大商貿(mào)、大物流項(xiàng)目的實(shí)施；對(duì)外交通方面，武荊高速從產(chǎn)業(yè)園北部經(jīng)過，其出入口緊接園區(qū)，可以便捷地通達(dá)全國(guó)；對(duì)內(nèi)通過漢長(zhǎng)線可以直接進(jìn)入##市區(qū)。憑借諸多綜合優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目具備打造成為一個(gè)業(yè)態(tài)高度集聚、功能復(fù)合多樣、商業(yè)繁榮、人口稠密的商貿(mào)新城區(qū)。生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城作為整個(gè)國(guó)際商貿(mào)城的首期啟動(dòng)部分，具備了啟動(dòng)建設(shè)的客觀和主觀條件。二、投資商概況：##金鼓城置業(yè)有限公司成立于2009年，注冊(cè)資金1.5億元，具備成功的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、豐富的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資源、強(qiáng)大的資金實(shí)力和專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)。以“內(nèi)承武漢、外接沿?！敝畡?shì)傾力打造——金鼓城?中部家居產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)，項(xiàng)目位于##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城北工業(yè)園。園區(qū)總規(guī)劃面積9.6平方公里，按照“大制造、大物流、大商貿(mào)、大旅游、大娛樂”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，計(jì)劃用6-8年時(shí)間將園區(qū)打造成為集商貿(mào)、物流、制造和園區(qū)社會(huì)于一體的新興產(chǎn)業(yè)園，形成新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流一體化的綜合園區(qū)，最終在##北部建設(shè)一座總投資276億元、年產(chǎn)值476億元、年利稅65億元、容納14.4萬人口的中部家居產(chǎn)業(yè)新城。第三章項(xiàng)目概況及用地分析一、項(xiàng)目概況漢口西金鼓天下生產(chǎn)資料和家居燈飾商貿(mào)城作為漢口西金鼓天下國(guó)際商貿(mào)城的首期工程，位于仙女大道與金鼓城大道兩條主干道交匯處，總用地面積25.39萬㎡，總建筑面積21.92萬㎡，建筑基底面積12.62萬㎡，容積率0.85，建筑密度49%，總停車位1445個(gè)。項(xiàng)目按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求，規(guī)劃建設(shè)成集建材裝飾、家具輔材、家居燈飾、會(huì)展博覽為一體的生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)組團(tuán)，項(xiàng)目擬充分發(fā)揮自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)和招商運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，積極融入武漢城市圈，積極布局武漢大外環(huán)的重要節(jié)點(diǎn)，打造成為武漢城市圈乃至華中地區(qū)最大最具影響力的生產(chǎn)資料和家具燈飾商貿(mào)流通基地。二、交通區(qū)位##水陸交通發(fā)達(dá)。距離武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅45公里，區(qū)內(nèi)漢宜高速公路、武荊高速公路、孝仙高速公路、漢宜高速鐵路穿境而過，半個(gè)小時(shí)可以便捷地達(dá)到武漢市區(qū)。憑借優(yōu)越的交通區(qū)位條件和距離武漢市較近的地緣優(yōu)勢(shì)，##可以充分對(duì)接武漢市的各類大型專業(yè)市場(chǎng)，如家居建材、小商品、汽修汽配等，從中吸納一部分在當(dāng)?shù)亟⒎种C(jī)構(gòu)，從而降低交通物流成本，做大##本地及周邊市場(chǎng)。##市地處武漢城市圈的第一圈層，武漢城市圈因地處中間位置，從東西南北四個(gè)方向，可便捷地輻射周邊地區(qū)，且周邊省份人口分布密集，所以大武漢地區(qū)歷來成為區(qū)域性的商貿(mào)中心；以武漢為中心，300公里為半徑，除了可以覆蓋##省三分之二以外，還可以輻射到周邊數(shù)個(gè)省份的諸多城市，諸如河南信陽市、安徽合肥市、江西南昌市、湖南長(zhǎng)沙市等等，覆蓋人口數(shù)量約1.46億，消費(fèi)市場(chǎng)容量巨大。武漢城市圈在“全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”的國(guó)家戰(zhàn)略支持之下，憑借優(yōu)越的戰(zhàn)略區(qū)位、四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)和廣闊的輻射范圍，區(qū)域一體化的程度將會(huì)得到進(jìn)一步提升，中部崛起重要戰(zhàn)略支點(diǎn)的地位將會(huì)得到進(jìn)一步強(qiáng)化，未來也將會(huì)持續(xù)成為投資發(fā)展的熱點(diǎn)地區(qū)！三、城市價(jià)值##市總面積1663平方公里，總?cè)丝?13萬，位于##省中部，漢江下游境內(nèi)資源豐富、土地肥沃，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。東鄰華中特大中心城市武漢，西連天門市、南挨仙桃市，北與應(yīng)城市、云夢(mèng)縣、##市接壤。##市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，地處江漢平原腹地，緊鄰省會(huì)武漢，距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里，武荊高速公路、宜黃高速公路、漢丹鐵路、漢宜高鐵穿境而過。##地處武漢城市經(jīng)濟(jì)圈核心層，是承接武漢經(jīng)濟(jì)輻射的重要基地，也是##省首批20個(gè)擴(kuò)權(quán)縣市之一。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，工業(yè)初具規(guī)模，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。位列##縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力20強(qiáng)，“中國(guó)最具投資潛力中小城市百強(qiáng)”50強(qiáng)，##7個(gè)縣市區(qū)中的排頭兵。##以輕結(jié)構(gòu)、外向型為產(chǎn)業(yè)特色，基本形成以紡織服裝、食品加工、生物醫(yī)療、金屬制品、包裝印務(wù)、童車玩具及能源產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系。并已形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。##即將成為中國(guó)最先進(jìn)的紡織基地、高檔面料基地、品牌服裝基地，有影響的精細(xì)化工基地、旅游產(chǎn)業(yè)也將逐步形成。##民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，企業(yè)民營(yíng)化率、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在全市工業(yè)產(chǎn)值所占比重，以及稅收占工商稅收三方面都達(dá)到90%的比率。其中馬口鎮(zhèn)被評(píng)為“中國(guó)制線名鎮(zhèn)”?！案Ｐ恰迸其摻z繩、“達(dá)利園”牌食品獲中國(guó)名牌稱號(hào)，永和安門業(yè)、“銀鷺”等被評(píng)為“##省著名商標(biāo)”。紡織商貿(mào)繁榮活躍，第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。融入武漢市“一小時(shí)物流圈”，倉儲(chǔ)超市、連鎖店、精品店、專賣店等現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)4.1萬個(gè)。四、板塊價(jià)值金鼓城(今劉家隔鎮(zhèn))的興起就是依賴于它的水陸要沖地位。到五代的后周顯德年間，這里已經(jīng)發(fā)展成為城市規(guī)模。明朝宣德、正統(tǒng)年間，商戶數(shù)以萬計(jì)。河里來往的貨船首尾相連，店鋪里商品琳瑯滿目，商貿(mào)業(yè)達(dá)到頂峰。金鼓城南經(jīng)武昌與長(zhǎng)江水道相連，東北出“義陽三關(guān)”聯(lián)系中原，西北經(jīng)隨棗走廊（陸路）或漢水，到達(dá)襄陽，并進(jìn)而通過襄陽聯(lián)系關(guān)中、漢中、伊洛乃至巴蜀，西則越過江漢平原腹地，與荊州相通?！?#市城市總體規(guī)劃2012-2030》規(guī)劃范圍，即仙女山街道辦事處、##市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新河鎮(zhèn)）、城隍鎮(zhèn)、劉家隔鎮(zhèn)、馬鞍鄉(xiāng)、汈東農(nóng)場(chǎng)、汈汊湖養(yǎng)殖場(chǎng)等“一辦、一區(qū)、兩鎮(zhèn)、一鄉(xiāng)、兩場(chǎng)”的行政范圍，面積556.6平方公里。已把劉家隔鎮(zhèn)納入城市總體規(guī)劃。其中，劉家隔鎮(zhèn)以家具生產(chǎn)、特色農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。金鼓城(劉家隔鎮(zhèn))位于武荊高速出口第一站，并通過城市主軸仙女大道與中心城區(qū)新連接，不僅在空間規(guī)劃上形成一個(gè)新的城市發(fā)展組團(tuán)，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)布局上以家具“大制造、大物流、大商貿(mào)”與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、馬廟工業(yè)園、福星工業(yè)園構(gòu)成錯(cuò)位發(fā)展、特色鮮明的“四大園區(qū)”，是##城市向北拓展的引擎，更是未來的產(chǎn)業(yè)新城第四級(jí)。五、用地分析1、用地基本情況生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城項(xiàng)目基地位于金鼓城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的核心地帶，項(xiàng)目占地面積大，商業(yè)體量大；地形平坦，地塊方正；項(xiàng)目周邊大多為農(nóng)田，相應(yīng)的配套設(shè)施尚不完善，亟待規(guī)劃；項(xiàng)目所在地在建在售的工業(yè)園區(qū)較多，未來發(fā)展?jié)摿o限。園區(qū)通過川劉路向南延伸即與##市新城區(qū)相接，向東南方向延伸即時(shí)##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；在水系景觀上，通過民樂河、漢北河、汈汊湖、漢江、幸福渠水系連形成區(qū)域水系統(tǒng)，通過水系連接各個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)。2、用地SWOT分析▲優(yōu)勢(shì)Strength?地塊規(guī)整，利于開發(fā)；?地塊升值潛力較大；?區(qū)域發(fā)展前景好，政府規(guī)劃力度大；?區(qū)域缺乏規(guī)范專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)遇好；?已進(jìn)駐項(xiàng)目影響力較大，商業(yè)帶動(dòng)效益性較強(qiáng)；?項(xiàng)目綜合多種物業(yè)形態(tài)，各形態(tài)分布合理，不同物業(yè)間實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)；▲劣勢(shì)Weak?項(xiàng)目尚未配備完善的交通系統(tǒng)；?前期未合理制定營(yíng)銷計(jì)劃，面臨產(chǎn)品與市場(chǎng)不吻合的尷尬；?板塊商業(yè)氣氛尚未成熟；?區(qū)域開發(fā)尚未完全成熟，周邊大多為空地，區(qū)域成熟需要時(shí)間；?相較于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，優(yōu)勢(shì)不明顯?！鴻C(jī)會(huì)Opportunity?政府對(duì)建設(shè)##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的有利時(shí)機(jī)?##工業(yè)園迅猛發(fā)展，為項(xiàng)目帶來機(jī)遇?避開同類項(xiàng)目的正面競(jìng)爭(zhēng)，立足于原材料生產(chǎn)市場(chǎng)?8+1城市圈對(duì)地塊的發(fā)展帶來機(jī)遇▲威脅Threaten?周邊專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)對(duì)項(xiàng)目客戶有分流；?區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的崛起，對(duì)項(xiàng)目投資客戶的二次分流；?周邊同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，面臨歐亞達(dá)、華中CBD、漢正服裝工業(yè)城、浙商產(chǎn)業(yè)園等同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)大；★SO戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用政府規(guī)劃前景、已入駐項(xiàng)目的影響力等方面優(yōu)勢(shì)打造區(qū)域內(nèi)專業(yè)品質(zhì)名片，充分吸引區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)銷商★WO戰(zhàn)略——利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)把握區(qū)域內(nèi)的發(fā)展契機(jī)，結(jié)合政府利好性，樹立市場(chǎng)信心，并向客戶描繪區(qū)域發(fā)展的遠(yuǎn)景，打消客戶的顧慮★ST戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目自身價(jià)值，結(jié)合市場(chǎng)情況，針對(duì)性營(yíng)銷，搶奪現(xiàn)金流，搶占市場(chǎng)份額★WT戰(zhàn)略——減少劣勢(shì)，避免威脅加強(qiáng)對(duì)區(qū)域價(jià)值的引導(dǎo)，提升區(qū)域形象，樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象，挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系3、地塊SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略▲利用SWOT的交互分析來挖掘競(jìng)爭(zhēng)策略競(jìng)爭(zhēng)策略策略一：搶占時(shí)間，搶占市場(chǎng)份額的市場(chǎng)策略；策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)策略，做原材料市場(chǎng)加工的標(biāo)桿；策略三：分階段展示，深入挖掘價(jià)值，追求價(jià)值最大化的價(jià)格策略?！谩昂诵母?jìng)爭(zhēng)力矩陣”來發(fā)掘項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)策略環(huán)境：包括區(qū)域環(huán)境和自然環(huán)境，體現(xiàn)了區(qū)位價(jià)值和自然資源稟賦；人文：需要長(zhǎng)時(shí)間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志；服務(wù)：品牌的力量，屬于真正主流品牌開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力要素；產(chǎn)品：典型的單一項(xiàng)目成功要素和高價(jià)樓盤的充分條件?！锿ㄟ^核心競(jìng)爭(zhēng)力距陣我們很容易選擇得出我項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)：最大利用項(xiàng)目體量大的優(yōu)勢(shì)以市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)薄弱的專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品主動(dòng)出擊以獲得市場(chǎng)追捧。第四章區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析一、##國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況2013年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值334.7億元，增長(zhǎng)12%；財(cái)政收入22.7億元，增長(zhǎng)25.1%，公共財(cái)政預(yù)算收入14.3億元，增長(zhǎng)26.7%；完成固定資產(chǎn)投資238億元，增長(zhǎng)32%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額146億元，增長(zhǎng)13.4%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值793億元，同比增長(zhǎng)16%。2014年主要奮斗目標(biāo)是：實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值380億元，增長(zhǎng)12%以上；財(cái)政收入26.5億元，增長(zhǎng)17%左右，其中公共財(cái)政預(yù)算收入17億元，增長(zhǎng)18%左右；社會(huì)消費(fèi)品零售總額170億元，增長(zhǎng)14%左右；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資300億元，增長(zhǎng)28%左右；出口總額4.3億美元，增長(zhǎng)10%左右；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21800元，增長(zhǎng)11%左右，農(nóng)民人均純收入11500元，增長(zhǎng)12%左右；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)，人口自然增長(zhǎng)率穩(wěn)定在6‰以下，節(jié)能減排完成省、##市下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)。##市被評(píng)為全國(guó)中部百強(qiáng)縣（市）、中國(guó)最具投資潛力中小城市百強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)科技進(jìn)步考核先進(jìn)縣（市）“四連冠”，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值突破百億大關(guān)，糧食生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“十連增”，全市呈現(xiàn)出發(fā)展加速、質(zhì)量提升、后勁增強(qiáng)、民生改善、社會(huì)和諧的喜人局面。就近六年來GDP的走勢(shì)來看，##經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出在前一年GDP基礎(chǔ)上的持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同時(shí)數(shù)據(jù)也顯示2013年經(jīng)濟(jì)增幅明顯變慢，但總體來說，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)較為樂觀。二、##人口概況##全市面積1663平方公里，總?cè)丝?14萬，多次位“中國(guó)最具投資潛力中小城市百強(qiáng)”的前50名。##現(xiàn)有人口以及未來年增長(zhǎng)控制在6‰，呈良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，隨城鎮(zhèn)人口不斷增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步上升，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模需求量大增，##作為“中國(guó)最具投資潛力中小城市百強(qiáng)”的地位將更加穩(wěn)固。##商業(yè)發(fā)展概況1、主要大型商圈及功能：歡樂街商圈、城北商圈、新政府商圈、濱湖商圈。歡樂街商圈：城市商貿(mào)中心，零售商業(yè)聚集區(qū)域，滿足##居民日常購物和相對(duì)中高檔產(chǎn)品的消費(fèi)需求。歡樂街商圈主要以服裝為主、業(yè)態(tài)相對(duì)單一，大型的物流、商貿(mào)、以及一站式商業(yè)綜合體市場(chǎng)目前尚未形成，某種程度上來說##當(dāng)?shù)厝丝谝约跋M(fèi)水平可以可支撐起較為大型的商業(yè)體量。城北商圈：區(qū)域服務(wù)中心，商業(yè)以滿足城區(qū)居民日常消費(fèi)和生活服務(wù)。正在規(guī)劃發(fā)展中的商圈，相對(duì)于##南邊的歡樂街商圈顯得單薄且商業(yè)氛圍亟待開發(fā)；但該商圈亦有自身的發(fā)展?jié)摿?，隨著在建在售樓盤的逐漸興起，人口入住率不斷的提升，未來3—5年內(nèi)相關(guān)的配套設(shè)施的完善，該商圈的商業(yè)氛圍也會(huì)逐步完善。新政府商圈：未來城市商務(wù)中心，商業(yè)以政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的商務(wù)配套為主。商業(yè)氛圍尚未形成。目前正在建設(shè)中的產(chǎn)業(yè)園居多，未來發(fā)展?jié)摿薮?。濱湖商圈：休閑娛樂中心，未來商業(yè)發(fā)展將以賓館酒店、餐飲娛樂和精品為主，吸引高端消費(fèi)。該商圈的大型商業(yè)物業(yè)，商業(yè)形式主要以住宅底商、社區(qū)底商的形式出現(xiàn)，目前商業(yè)業(yè)態(tài)以家居建材類較多，休閑娛樂類商業(yè)較少，菜市場(chǎng)及學(xué)校等配套設(shè)施不夠完善。2、##主要商業(yè)項(xiàng)目概況▲漢正購物廣場(chǎng)位于##城區(qū)南端，歡樂街中部，##市老汽車站地塊。占地2.8萬平方米，該區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)，是##市商業(yè)零售的集散地。配套設(shè)施及相關(guān)環(huán)境商場(chǎng)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)四部電梯可供通行，各層樓體之間都留有廣告牌位，燈光照明，人流疏散通道及顧客休息長(zhǎng)椅一應(yīng)俱全。經(jīng)營(yíng)狀況：由于歡樂街商圈商業(yè)較為飽和，臨街店鋪商業(yè)氛圍濃于商場(chǎng)內(nèi)鋪形式，導(dǎo)致部分商戶生意冷清，經(jīng)營(yíng)不佳，出現(xiàn)較多的轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)售現(xiàn)象。業(yè)態(tài)布局、主要品牌及各層轉(zhuǎn)讓、租金情況：負(fù)一層：武商量販超市；一層：經(jīng)營(yíng)中高檔百貨為主，如黃金珠寶、美容化妝品、家用電器、高檔服飾、名貴煙酒、工藝禮品等；品牌主要有CCDD、蒙娜麗莎品牌；該層商鋪面積大多在60㎡，83元/㎡/月。二層：經(jīng)營(yíng)品牌服裝，分品牌男裝區(qū)和品牌女裝區(qū)；臨近電梯、扶梯周圍的商鋪面積在60㎡，空店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓費(fèi)在5-8萬，商場(chǎng)內(nèi)鋪的空店轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓費(fèi)在2-3萬，租金在50-70元/㎡/月。三層：經(jīng)營(yíng)各式男女服裝、中老年服裝、童裝和運(yùn)動(dòng)裝、睡衣以及一些培訓(xùn)班等；商場(chǎng)內(nèi)圍商鋪均價(jià)在26-30元/㎡/月，商場(chǎng)外圍商鋪均價(jià)在16-20元/㎡/月。四層：餐飲、娛樂、健身、休閑、婚紗攝影、迷你影院兒童電玩等，均價(jià)10-15元/㎡/月?！p工購物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積2000—3000平米，商業(yè)氛圍差，生意冷清，客流量少。經(jīng)營(yíng)狀況：人流量不大，男女裝品牌服裝檔次一般，四樓童裝店聚集了多數(shù)的童裝品牌，但由于商場(chǎng)整體缺乏人氣，經(jīng)營(yíng)狀況一般，因?yàn)?#臨街商圈氛圍經(jīng)營(yíng)狀況好，商業(yè)展示面及宣傳力度大。業(yè)態(tài)布局：一層：華中珠寶城、大臺(tái)北鞋城、化妝品等，租金均價(jià)在50—60元/㎡/月；二層：時(shí)尚女士館：女裝、女褲、配飾等，租金均價(jià)在30—40元/㎡/月；三層：品味男士館：品牌男裝、休閑男裝、男褲、內(nèi)衣生活館、配飾等，租金均價(jià)20—30元/㎡/月；四層：兒童城：巴拉巴拉、熱氣球、小頑皮、游樂場(chǎng)等，租金均價(jià)在18—20元/㎡/月。五層：洗涮涮火鍋城?！鴿h海購物廣場(chǎng)由##漢海地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的##首個(gè)一站式綜合體，商業(yè)總體量為14萬方。項(xiàng)目東臨文化路、歡樂街商業(yè)步行街，西接仙女大道，南臨白云路，北接火猴山公園，屬于核心地段商業(yè)，是##市的老城區(qū)商圈，商業(yè)氛圍活躍，人流量密集，商業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟，周邊生活配套齊全，擁有良好的消費(fèi)市場(chǎng)和商業(yè)空間。交通情況及商業(yè)規(guī)劃：交通情況較便利，多路公交車車通行。商業(yè)規(guī)劃較全面，致力于打造##吃、喝、玩、樂購物于一體的消費(fèi)模式，家樂福超市的入駐將為商場(chǎng)帶來一定人流量。人流動(dòng)線設(shè)計(jì)巧妙，南北入口均為一層，并匹配有800停車位。項(xiàng)目管理方式：實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一開業(yè)。其中漢海國(guó)際廣場(chǎng)持有超過70%的商業(yè)。四、##房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1、房地產(chǎn)發(fā)展概述近年來，##市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，在建在售項(xiàng)目逐漸增多。2012年房屋竣工面積1236293㎡，同比增長(zhǎng)48.5%；與此同時(shí)，商品房銷售出現(xiàn)大幅下降，與上年同期相比，下降61.6%，累計(jì)銷售193510㎡，其中住宅銷售177023㎡，同比下降62.7%，商品住房銷售價(jià)格最高達(dá)到4500元/㎡。2012年以來，##市非住宅類房地產(chǎn)出現(xiàn)供需兩旺的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來短期將持續(xù)，遠(yuǎn)期將出現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)。非住宅類房地產(chǎn)銷售價(jià)格最高達(dá)到24418元/㎡（##世紀(jì)新城）。2013年以來，##市土地出讓面積加大，必將加劇未來房地企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)。2、##市主要房地產(chǎn)項(xiàng)目情況▲西湖國(guó)際廣場(chǎng)位于##西湖大道與濱湖大道交匯處(##公園對(duì)面)，由##鑫誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。是住宅+底商（工作、購物、休閑、娛樂）為一體的形式規(guī)劃?！鵀I湖城市花園位于##市濱湖大道1號(hào),東依秀麗的##公園,西靠##唯一的城市湖泊自然景觀得天獨(dú)厚,南望城市會(huì)展中心,至北2公里一級(jí)公路臨四通八達(dá)的城市鐵道火車站樞紐帶。住宅：尾盤銷售，分多層和高層，面積:40-140平方米，均價(jià)3400元/㎡，底商元月6號(hào)銷售，現(xiàn)已售罄，售價(jià)17000元/㎡?！兰o(jì)新城位于##市中心區(qū)，地處中心區(qū)商業(yè)核心地段?？傄?guī)劃380畝，分四期，現(xiàn)一、二期已售罄，三期尾盤兩棟在售，四期正在建設(shè)（2016年年底竣工）。住宅售價(jià)4500-4800元/㎡，商鋪售價(jià)1.3-3萬元/㎡之間。商鋪?zhàn)饨鹨粚?0-100元/㎡，商鋪?zhàn)饨鸲?0-50元/㎡，現(xiàn)住宅入住率60%左右，商鋪入住率約50%左右。項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)狀況社區(qū)規(guī)劃商業(yè)面積70000平米，商鋪一層層高6米，二層層高3.6米，空間使用率高；項(xiàng)目連接霍城大道與人民廣場(chǎng)，并于廣場(chǎng)路交匯，形成有利于商業(yè)發(fā)展的十字商業(yè)內(nèi)街形態(tài)，以達(dá)到有效聚攏客流。地段位置占據(jù)優(yōu)勢(shì)，緊鄰##市政府，升值空間大；擁有##新街7000㎡的商業(yè)配套，緊鄰市體育館、6000㎡霍城廣場(chǎng)及大型超市；配套教育設(shè)施占據(jù)重要地位；承建機(jī)構(gòu)、住宅設(shè)計(jì)以及戶型的優(yōu)化是產(chǎn)品的重要亮點(diǎn)。▲CBD中心城位于##市歡樂街商圈，原集貿(mào)市場(chǎng)。規(guī)劃面積9998平米，建筑面積27195平米。一期住戶已于2011年入住?，F(xiàn)已建成并招商，底商招商后已完成裝修，但正在營(yíng)業(yè)的商家較少且大多數(shù)商家閉店關(guān)門，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不理想。地理位置偏僻，臨街廣告宣傳及導(dǎo)視系統(tǒng)較差，住宅及底商整體銷售、招商情況差強(qiáng)人意。CBD中心城未獲得當(dāng)?shù)厝肆己玫脑u(píng)價(jià)，因其地理位置的限制，以及定位和車流、人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)問題未得到解決。另外周邊人氣受歡樂街商圈的強(qiáng)大沖擊，幾乎沒有人流以及客流來源，從而使得整個(gè)項(xiàng)目處于比較尷尬的境地?！庞食俏挥?#市新城區(qū)，體育館路以南，西為規(guī)劃道路。一期共規(guī)劃住宅850戶，規(guī)劃面積為35553.48平米，凈用地面積為31819.64平方米。地塊整體呈正方形，邊長(zhǎng)約190米。擬建設(shè)地上111368平方米，地下16441平方米。規(guī)劃停車場(chǎng)350個(gè)，可租可售，價(jià)格待定，預(yù)計(jì)2015年10月28日交房。底商一期規(guī)劃商戶50戶。一二號(hào)一二層為底商，一層層高為6.2米，二層層高為4.3米，一層售價(jià)19500元/㎡，二層售價(jià)為5000元/㎡。★##樓市調(diào)查小結(jié)##目前在售的商業(yè)樓盤一般都為近幾年來放量的商業(yè)物業(yè)；在售及已售罄的樓盤，銷售率較好，在開盤后往往都能取得不錯(cuò)的銷售率，這與##樓市興起時(shí)間較短有關(guān)，但是近來受房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響，樓市出現(xiàn)低糜現(xiàn)象，這在一定程度上會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及投資帶來影響；商業(yè)物業(yè)銷售以獨(dú)立街鋪銷售和商業(yè)分零小鋪銷售兩種形式為主，街鋪采取直接銷售，就目前##樓市所呈現(xiàn)出的狀況來看，住宅底商以及商業(yè)綜合體形式出現(xiàn)的商業(yè)，開發(fā)商選擇只租不售或者自持比例較大；目前##在建在售的標(biāo)準(zhǔn)廠房以及工業(yè)園區(qū)所占比例較大，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（工業(yè)園）相比較，本項(xiàng)目只有通過實(shí)地的市場(chǎng)考察，取其優(yōu)點(diǎn)，彌補(bǔ)不足，繼而取得本項(xiàng)目不可復(fù)制的成功；目前##的樓市普遍表現(xiàn)出地價(jià)相對(duì)便宜，開發(fā)成本不至很高的現(xiàn)象，但是各開發(fā)商想要在眾多的競(jìng)爭(zhēng)者當(dāng)中獲得最先的收益，就必須有自身與眾不同的特色；就##目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況以及人均收入比例看，樓市以及商業(yè)地產(chǎn)仍處于較高水平，這與##的租賃市場(chǎng)存在一定的聯(lián)系，投資者的投資方式也逐漸趨于理性化，致使當(dāng)前的樓市情況出現(xiàn)不容樂觀的狀況。五、##主要商圈發(fā)展現(xiàn)狀▲小結(jié)仙女大道：主要以餐飲業(yè)，娛樂為主，商店、建材、服飾、生活休閑類業(yè)態(tài)為副的臨街商鋪，店面面積區(qū)間在30-200平米左右，租金價(jià)格區(qū)間在13-130元/㎡/月。臨街有##新世紀(jì)幼兒園，##高中，##中等職業(yè)技術(shù)學(xué)院，##補(bǔ)習(xí)高中等教育機(jī)構(gòu)，周邊臨街店鋪滿足日常生活需求，沒有大型商業(yè)類型的廣場(chǎng)。車站建材市場(chǎng)：該建材市場(chǎng)趨于老化，商業(yè)氛圍較差，經(jīng)營(yíng)狀況一般，原因是因?yàn)榕R街商鋪的逐漸興起發(fā)展，且較集中的建材市場(chǎng)的商業(yè)氛圍濃厚，據(jù)商家反映，該市場(chǎng)預(yù)計(jì)在2—3年后拆遷。北橋街：南北段主要以小型餐飲業(yè)數(shù)量居多，商超、理發(fā)店、家紡、布藝等生活配套臨街小商鋪。租金價(jià)格在35—81之間，主要為滿足居民日常生活所需的配套為主。體育館路：美食一條街，主要以當(dāng)?shù)仫嬍撑R街店面為主，家屬小區(qū)周邊生活配套，店面面積均在15-40平米之間，滿足周邊居民的日常生活需求。濱湖/西湖大道：兩條街道的商業(yè)業(yè)態(tài)以建材、裝飾為主，周邊住宅的逐步建成使得該區(qū)域的相關(guān)配套設(shè)施逐步完善。人民大道：主要為政府大道（##檢察院、##國(guó)稅局、##財(cái)政局、##市法院、##市公安局、##國(guó)土局），##仙女街道第二小學(xué)、##仙女街道辦事處。周邊較少商業(yè)氛圍，均為臨街小商鋪。★##商業(yè)總結(jié)及分析##街道的現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，缺少大型的商業(yè)體量，大型的百貨超市數(shù)量較少；商業(yè)模式較為落后，商業(yè)檔次較低，先進(jìn)的現(xiàn)代商業(yè)格局尚未體現(xiàn)，要進(jìn)一步的提升；商業(yè)形態(tài)以商場(chǎng)及街鋪相結(jié)合，大型商場(chǎng)數(shù)量、規(guī)模都較小，現(xiàn)階段臨街商鋪的氛圍相較于商場(chǎng)的商業(yè)氛圍濃厚；目前##的大型商業(yè)以本土品牌為主，外來品牌較少，本土品牌擁有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，商業(yè)形態(tài)理念相對(duì)不錯(cuò)；街鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在商家的可承受范圍內(nèi)，商鋪的售價(jià)、租金價(jià)格相對(duì)于武漢城市圈而言，價(jià)格較低；##四大產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展勢(shì)頭良好，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)投產(chǎn)將不斷地推進(jìn)##經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，本項(xiàng)目要善于抓住政策引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式的又快又好發(fā)展。六、##市主要園區(qū)及周邊競(jìng)爭(zhēng)分析1、四大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，##馬廟工業(yè)園，##福星開發(fā)區(qū)、##市劉家隔工業(yè)園。產(chǎn)業(yè)規(guī)模：##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)值占全市比重超過45%；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：紡織服裝產(chǎn)業(yè)較為聚集的是##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和馬廟工業(yè)園?！?#經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以北橋科技工業(yè)園為中心園區(qū)，包含新河工業(yè)園和生態(tài)農(nóng)業(yè)園，規(guī)模大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟。省級(jí)開發(fā)區(qū)，成立于1992年，2012年9月經(jīng)##省人民政府批準(zhǔn)為##高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)位于##市東郊，至2011年底，開發(fā)區(qū)人口超過10萬人，國(guó)土面積138.5平方公里，規(guī)劃面積80.7平方公里。以能源建材、紡織服裝、食品醫(yī)藥、金屬制品、印刷包裝五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集群經(jīng)濟(jì)效益明顯。發(fā)展概況：開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，紡織服裝產(chǎn)業(yè)占據(jù)數(shù)量較大。發(fā)展特點(diǎn)：一是規(guī)模以上企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。目前，全區(qū)有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)78家，重點(diǎn)骨干企業(yè)48家。二是產(chǎn)業(yè)區(qū)塊明晰，集群經(jīng)濟(jì)效益明顯。三是配套建設(shè)方面相較##其它園區(qū)，優(yōu)勢(shì)明顯，一系列的相關(guān)配套為園區(qū)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。▲馬廟工業(yè)園包含新型建材園和綜合園區(qū)，產(chǎn)業(yè)類型以紡紗紡線、光纖電纜、建材陶瓷為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。是##省首批38家重點(diǎn)鄉(xiāng)村工業(yè)園區(qū)之一，2005年6月正式規(guī)劃建設(shè)，目前總規(guī)劃面積拓展為2000畝。經(jīng)濟(jì)及發(fā)展現(xiàn)狀：截至2012年，園區(qū)入駐企業(yè)已達(dá)100多家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值70多億元。目前紡織產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)150萬綻，占全省紡綻規(guī)模的1/7，其中絳綸紗線占全國(guó)同類產(chǎn)品的1/5?！?#福星開發(fā)區(qū)是以福星集團(tuán)為核心，形成以金屬制品、生物藥業(yè)為龍頭的高新技術(shù)科技園區(qū)。位于##市沉湖鎮(zhèn)，始建1996年，園區(qū)總規(guī)劃22平方公里，3.3萬畝。近、中期以龔灣渠為界，形成北部園區(qū)和南部沉湖鎮(zhèn)區(qū)兩個(gè)片區(qū)的格局。經(jīng)濟(jì)及發(fā)展現(xiàn)狀：園區(qū)以福星集團(tuán)為龍頭，以環(huán)福塑料、福星生物、樟柏機(jī)電、##顏料化工為骨干，有規(guī)模以上企業(yè)18家。▲##劉家隔工業(yè)園是##市劉家隔工業(yè)園的核心園區(qū)，集新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流于一體的綜合園區(qū)。位于位于##東北部、漢北河南岸，緊鄰汈東農(nóng)場(chǎng)，包納了武荊高速##出入口，是##市及劉家隔鎮(zhèn)最重要的交通門戶。經(jīng)濟(jì)及發(fā)展現(xiàn)狀：工業(yè)園成立于2009年，規(guī)劃面積10平方公里，1.5萬畝，計(jì)劃投資50億元，整個(gè)工業(yè)園分兩大區(qū)域，即金鼓城產(chǎn)業(yè)園和鎮(zhèn)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析▲中國(guó)（華中）電動(dòng)車CBD區(qū)位：中國(guó)(華中)電動(dòng)車自行車CBD項(xiàng)目位于##市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)106省道旁；規(guī)劃：總用地面積3000畝，一期占地466畝，總建筑面積53萬方，其中現(xiàn)代化生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、定制廠房22萬方，現(xiàn)代倉儲(chǔ)、物流、售后服務(wù)區(qū)4萬方，生活及商業(yè)配套3萬方’,研發(fā)辦公樓14萬方，交易市場(chǎng)10萬方；產(chǎn)品：現(xiàn)代化生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、定制廠房20萬方，現(xiàn)代倉儲(chǔ)、物流、售后服務(wù)區(qū)4萬方，生活及商業(yè)配套3萬方，研發(fā)及辦公10萬方，專業(yè)品牌交易市場(chǎng)10萬方，總商鋪近700間(含公寓底商)，布局了品牌形象展示街、品牌電動(dòng)車交易區(qū)、品牌摩托車交易區(qū)、品牌自行車交易區(qū)、配件產(chǎn)品交易區(qū)、新能源產(chǎn)品交易區(qū)、商業(yè)配套區(qū)；配套：提供電子交易平臺(tái)、商務(wù)辦公、餐飲娛樂、大型停車場(chǎng)、商住公寓等一體的配套服務(wù)?！鴼W亞達(dá)##家居產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目選址于##市，東至洪西渠附近；南鄰荷沙公路；西接擬規(guī)劃的文化路側(cè)面；北至##刁東農(nóng)場(chǎng)長(zhǎng)樂老年公寓北側(cè)?！缕帐┥藤Q(mào)城德普斯商貿(mào)城項(xiàng)目是建設(shè)商貿(mào)建材新型“一站式”購物中心，該項(xiàng)目占地110畝，總投資3.5億元，建成后可接納經(jīng)營(yíng)戶1600家，解決就業(yè)人員近萬人，年稅收可達(dá)5000萬元。商貿(mào)城主要物態(tài)包括品牌專賣店、建材大賣場(chǎng)、家飾體驗(yàn)館、倉儲(chǔ)物流區(qū)、電子商務(wù)區(qū)和建材超市購物中心等。▲漢正古鎮(zhèn)項(xiàng)目南北兩側(cè)直接連通荷沙公路（106省道）和新建一級(jí)公路，距離##市中心15分鐘的車程，距武漢和##均為半個(gè)小時(shí)車程，距武漢天河機(jī)場(chǎng)40分鐘車程，交通便捷，項(xiàng)目號(hào)稱20公里半徑內(nèi)唯一的城市綜合體類型商業(yè)，輻射吸納10萬開發(fā)區(qū)人口，30萬##人口。漢正明清商業(yè)街位于##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是##開發(fā)區(qū)與漢正古鎮(zhèn)的核心商業(yè)街。漢正明清商業(yè)街定位為碼頭文化商業(yè)街，分為“明清—民國(guó)—現(xiàn)代—未來"四大文化組團(tuán)，由餐飲、娛樂、休閑、購物四大業(yè)態(tài)組成，以傳承千年的##碼頭文化為基礎(chǔ)，引入現(xiàn)代商業(yè)資源，文化與商業(yè)聯(lián)動(dòng)。商業(yè)街一期由6棟中式單體建筑組成，高度三層到四層不等，采用流線型街道設(shè)計(jì)。項(xiàng)目采用國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的訂單地產(chǎn)模式，先招商、后買樓，樓未建，而商戶已定。項(xiàng)目已建成的商業(yè)街氛圍較為濃厚且已招商完畢，主要業(yè)態(tài)以餐飲和服飾為主，超市、水果店、化妝品以及家電行業(yè)入駐數(shù)量也占有一定的比例，業(yè)態(tài)重復(fù)率較高，如化妝品經(jīng)營(yíng)店“永紅化妝”的店面在漢正·古鎮(zhèn)街道的數(shù)量就有5家，漢正百貨、漢正超市的存在數(shù)量也較多，超市類商業(yè)形態(tài)的數(shù)量占街道店鋪的比例較大，而相對(duì)的消費(fèi)群體則較少，市場(chǎng)甚至出現(xiàn)供大于求的狀況；輔街街道招商情況不大理想，主要商業(yè)業(yè)態(tài)是原輔材料的加工及五金建材類的商業(yè)。該項(xiàng)目目前在當(dāng)?shù)氐闹容^高，能吸引一定的周邊人群消費(fèi)，但據(jù)商家反映，大型的商業(yè)體量并不像預(yù)期經(jīng)營(yíng)狀況那樣理想，周邊服裝廠、紡織廠、工廠群體收入較高，但消費(fèi)力一般。整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般?！鴿h口北國(guó)際交易中心區(qū)位：位于武漢航空城核心區(qū)盤龍城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，緊臨武漢中環(huán)線，連通京珠、滬蓉高速，交通便利。規(guī)劃：定位為第四代專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，項(xiàng)目整體由服裝市場(chǎng)、義務(wù)小商品市場(chǎng)、鞋業(yè)皮具市場(chǎng)、汽車配件市場(chǎng)、輕紡市場(chǎng)、酒店用品市場(chǎng)六大組團(tuán)組成，并配有相應(yīng)的物流及居住生活配套。漢口北五金機(jī)電城由中國(guó)民企500強(qiáng)上市企業(yè)卓爾發(fā)展發(fā)展有限公司開發(fā)。項(xiàng)目精心選址于武漢所獨(dú)具的航空、鐵路、港口等三大交通樞紐黃金節(jié)點(diǎn)：武漢航空城、橫店編組站、陽邏深水港將其圍合其中，南距漢口火車站5公里、武漢港10公里，東距陽邏深水港15公里，西距天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)6公里。緊鄰盤龍城、岱黃高速、漢口北專業(yè)市場(chǎng)群第一站，是距城區(qū)最近的新型專業(yè)批零市場(chǎng)，政府承諾確保待漢口北國(guó)際商品交易中心開業(yè)起同步開設(shè)1128、1129、291、292等12條城市公交和長(zhǎng)途汽車站連通漢口北與武漢三鎮(zhèn)，高密度的流通速度確保漢口北客源流通。在建軌道一號(hào)線二期與軌道二號(hào)線分別在漢口北東部的堤角和西部的盤龍城設(shè)立總站，實(shí)現(xiàn)漢口北與中心城區(qū)的無縫接入。產(chǎn)品銷售：商鋪銷售率可達(dá)到70—80%，但目前的經(jīng)營(yíng)商家較少。商鋪一層均價(jià)19000-20000元/㎡，二層均價(jià)14000-15000元/㎡，三層均價(jià)11000元/㎡，總價(jià)區(qū)間為30-70萬/套，四層商鋪以售后返租形式銷售，均價(jià)10000-11000元/㎡，實(shí)行前3年免租，今年是第三年，具體租金價(jià)格有待商定，部分樓以輕軌線的貫通營(yíng)運(yùn)開始收費(fèi);項(xiàng)目主要承接漢正街產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，客戶主要以鞋業(yè)、小商品、皮具、兒童用品、酒店用品行業(yè)客戶為主;政策支持：##省和武漢市重點(diǎn)支持的項(xiàng)目，漢口北批發(fā)第一城享受了許多政府的優(yōu)惠政策：對(duì)入駐商戶一定期限免稅，為外地客戶解決養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)，建學(xué)校，解決商戶子女入學(xué)入托的難題，同時(shí)還投入大量資金建公交換乘站、客運(yùn)站以及建一座600畝的森林式停車場(chǎng)?！逯迖?guó)際建材城總建筑面積289萬平方米:品牌街18.7萬平方米，銷品茂（大賣場(chǎng)）110.5萬平方米。商務(wù)中心56.4萬平方米，物流倉儲(chǔ)31.4萬平方米，新產(chǎn)品研發(fā)中心6.9萬平方米，酒店設(shè)施9.8萬平方米，生活配套設(shè)施29.6萬平方米，其他建筑12.6萬平方米。本項(xiàng)目緊臨全球最大鐵路編組站(橫店編組站)、15分鐘抵達(dá)最大航空港(天河機(jī)場(chǎng))、華中最大深水良港(陽邏港)、武廣高速火車站(動(dòng)力組鐵路線4小時(shí)直達(dá)廣州)、六條高速公路(京珠、滬蓉、漢十、岱黃、武英、漢麻)等世界級(jí)交通樞紐，介于三環(huán)和外環(huán)之間囊括水、陸、空及多條線路全方位的交通優(yōu)勢(shì)，奠定了國(guó)際物流樞紐中心地位?！瘃R凱旋家居CBD項(xiàng)目由香港金馬凱旋集團(tuán)投資打造，集“生產(chǎn)、銷售、培訓(xùn)、研發(fā)、博覽、服務(wù)為一體”的家具產(chǎn)業(yè)核心商貿(mào)區(qū)?？偼顿Y52億人民幣，總建筑面積300萬平方米，擬分三期逐步開發(fā)建設(shè)完成。此市場(chǎng)為一期項(xiàng)目。一期國(guó)際城、品牌街、物流組裝生產(chǎn)中心、商業(yè)街，建筑面積63萬平方米，吸引東部沿海家具產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)梯度轉(zhuǎn)移，完善產(chǎn)業(yè)鏈，營(yíng)運(yùn)后年創(chuàng)產(chǎn)值50億，創(chuàng)造就業(yè)崗位1萬個(gè)，年創(chuàng)利稅1億；二期國(guó)際城、倉儲(chǔ)物流中心、原輔材料市場(chǎng)，建筑面積100萬平方米，建成中國(guó)最好、中部最大國(guó)際化的家具產(chǎn)業(yè)交流中心平臺(tái)，成為中部地區(qū)市場(chǎng)核心平臺(tái)，年產(chǎn)值目標(biāo)150億元，創(chuàng)造就業(yè)3萬個(gè)，年創(chuàng)利稅3億元；三期家具研發(fā)中心、培訓(xùn)學(xué)校、家具博覽中心、五星級(jí)酒店、商住區(qū)，建筑面積137萬平方米，建成集“產(chǎn)、學(xué)、研、展、銷、服務(wù)為一體”服務(wù)一體化的家具產(chǎn)業(yè)核心商貿(mào)區(qū)。年產(chǎn)值達(dá)400億，創(chuàng)造就業(yè)崗位8萬個(gè)，年創(chuàng)利稅8億元。項(xiàng)目距滬蓉、京珠高速入口僅100米，緊鄰橫店亞洲最大鐵路編組站，借助長(zhǎng)江黃金水道和京廣高速鐵路、京珠高速公路及武漢航空港的強(qiáng)大功能，半小時(shí)覆蓋武漢市區(qū)，1小時(shí)車程抵武漢城市圈周邊八市，3小時(shí)到達(dá)相鄰省會(huì)城市，當(dāng)天往返“800公里半徑”覆蓋廣州、上海、北京、重慶、西安等特大城市。武漢新火車站動(dòng)車組高速列車，實(shí)現(xiàn)4小時(shí)到達(dá)廣州。原輔材料市場(chǎng)按照功能結(jié)構(gòu)構(gòu)建八大板塊：商品展銷板塊、原輔材料板塊、總部區(qū)板塊、現(xiàn)代制造板塊、物流板塊、科技研發(fā)區(qū)板塊、商務(wù)板塊與社區(qū)服務(wù)板塊，可容納3800個(gè)精品展位和3000個(gè)品牌經(jīng)銷商的博覽、交易集群，容納300家家具品牌制造廠家和500家配套生產(chǎn)廠家。▲紅安融園家具產(chǎn)業(yè)城##（紅安）融園家具產(chǎn)業(yè)城位于黃麻高速紅安出口，總規(guī)劃面積13.3平方公里，約20000余畝，共分四期建設(shè)，總投資200億元人民幣，由融園控股集團(tuán)與黃岡市委、市政府、紅安縣委、縣政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)共同打造。

##（紅安）融園家具產(chǎn)業(yè)城按照“產(chǎn)業(yè)聚集，特色突出”的先進(jìn)理念，規(guī)劃分為家具制造基地區(qū)、家具原輔材料交易區(qū)、家具配套產(chǎn)品加工區(qū)、倉儲(chǔ)物流集中管理區(qū)以及生活配套區(qū)共5大功能版塊和1個(gè)漢產(chǎn)家具品牌孵化基地，吸引眾多國(guó)內(nèi)外家具名企及漢產(chǎn)家具實(shí)力企業(yè)入駐，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)以及產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)。2011年7月項(xiàng)目的招商工作正式啟動(dòng)，1、2期8000畝已提前告罄，吸引了千川木業(yè)、品上家居、品茗都市、主一家私等數(shù)十家知名家具廠商。融園家具材料市場(chǎng)定位為武漢北中國(guó)家具第一城，位于##（紅安）融園家具產(chǎn)業(yè)城核心地段，意圖打造中部地區(qū)最大的家具材料供應(yīng)基地，是整個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施最完善，功能最齊全的大型家具原輔材料交易集散地，規(guī)劃總用地面積500畝，總建筑面積約40萬方，其中首期占地面積100畝，總建筑面積63102㎡，分為裝飾建材區(qū)、油漆涂料區(qū)、機(jī)電機(jī)械區(qū)、板材區(qū)、皮革布藝區(qū)、家具配件區(qū)、玻璃制品區(qū)、包裝材料和綜合服務(wù)區(qū)等多個(gè)專業(yè)版塊，商鋪現(xiàn)已基本售罄，招商進(jìn)度緩慢，鮮有企業(yè)入駐?！?#調(diào)研綜述近幾年##第一、二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值迅猛增長(zhǎng)，極大提高了本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；##商業(yè)正在向高級(jí)階段發(fā)展過程中，但商業(yè)形態(tài)并不完善，業(yè)態(tài)雜亂，經(jīng)營(yíng)模式混亂，商業(yè)概念較為籠統(tǒng)，仍處于粗放型商業(yè)；商業(yè)建筑形態(tài)主要以街鋪和商場(chǎng)為主，街鋪商業(yè)氛圍較為濃厚；##商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)近年來發(fā)展迅速，隨著大量商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷投放，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷緊縮，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨挑戰(zhàn)；其次投資者對(duì)商鋪的投資逐漸趨于理性，更加關(guān)注后期的回報(bào)；受訪商家大多對(duì)項(xiàng)目的勒戒程度存在欠缺，受訪的大型商家及經(jīng)營(yíng)臨街商鋪商家對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)比例較為關(guān)注，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理和投資回報(bào)有一定的要求；項(xiàng)目處于武漢8+1城市圈衛(wèi)星城，建成后將有助于承接武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要地域，輻射##及周邊地區(qū)的商圈。第五章項(xiàng)目定位及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、總體項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位的目的是為本項(xiàng)目制訂總體戰(zhàn)略目標(biāo)，并盡量詳細(xì)地論證這樣的立項(xiàng)“行”還是“不行”。我們對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的總體定位的基本思路及具體分析如下?！锶A中地區(qū)世界級(jí)商貿(mào)新中心緊跟國(guó)家中部崛起和武漢城市圈大發(fā)展的戰(zhàn)略契機(jī)，充分依托##距離武漢市最近的地緣優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)固立足中國(guó)金鼓城所帶來的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以商貿(mào)流通為核心，延伸業(yè)態(tài)為輔助，文化旅游為特色，打造一個(gè)集交易會(huì)展、研發(fā)設(shè)計(jì)、總部基地、電子商務(wù)、商業(yè)旅游于一體的世界級(jí)商貿(mào)服務(wù)新平臺(tái)，全面著眼大武漢，強(qiáng)力輻射中西部乃至全國(guó)！▲華中總部經(jīng)濟(jì)示范基地總部經(jīng)濟(jì)是我國(guó)中心城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、品位提升的動(dòng)力引擎，也是政府推進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的戰(zhàn)略選擇。華中地區(qū)坐擁“九省通衢”的戰(zhàn)略區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有廣闊的市場(chǎng)容量，具備發(fā)展成為區(qū)域性總部指揮中樞的絕佳優(yōu)勢(shì)。中國(guó)金谷城基于這一判斷，以產(chǎn)業(yè)鏈頂端的總部經(jīng)濟(jì)為發(fā)展導(dǎo)向，躍出競(jìng)爭(zhēng)紅海，一舉打造全球商貿(mào)華中總部基地集群，為逐鹿華中的國(guó)內(nèi)外商貿(mào)流通企業(yè)創(chuàng)造高速發(fā)展的▲中部商貿(mào)新城發(fā)展典范中部地區(qū)現(xiàn)有商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)存在整體定位不夠清晰、規(guī)劃層次較低、規(guī)模體量有限等缺點(diǎn)，唯獨(dú)##·中國(guó)金鼓城以其前瞻的定位規(guī)劃和龐大的規(guī)模體量在新型商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)探索方面走在前列，特別是本次項(xiàng)目規(guī)劃以打造高效智能集約化的現(xiàn)代城市體系為愿景，高度集聚采購貿(mào)易、會(huì)展博覽、總部辦公、咨詢服務(wù)和文化旅游等多重功能，并配以完善的交通引導(dǎo)設(shè)施，必將成為中部地區(qū)商貿(mào)新城發(fā)展的代表！▲大武漢休閑旅游新領(lǐng)地大武漢地區(qū)在國(guó)家的強(qiáng)力支持之下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民收入不斷提高，推動(dòng)著人們對(duì)精神文化方面需求的增加，城際短途消閑旅游方興未艾。本項(xiàng)目敏銳地抓住這一趨勢(shì)，充分挖掘優(yōu)質(zhì)文化資源，設(shè)立藝術(shù)家村落、婚慶攝影基地、兒童體驗(yàn)公園、夢(mèng)幻游樂島嶼、汽車主題樂園、便捷軌道交通等文化娛樂設(shè)施，增加亮點(diǎn)，突出特色，力圖打造成為武漢都市圈文化休閑旅游的新興目的地！二、總體項(xiàng)目功能定位1、總體功能商貿(mào)區(qū)涵蓋家居建材、原輔材料、汽車樂園、購物中心、婚慶基地、藝術(shù)村落、高尚社區(qū)等多種業(yè)態(tài)，形成融交易采購、會(huì)展博覽、研發(fā)設(shè)計(jì)、總部辦公、主題商業(yè)、文化旅游、居住生活等七大核心功能于一體的超大型家居商貿(mào)中央商務(wù)區(qū)，充分發(fā)揮規(guī)模集聚和品牌集群效應(yīng)，為逐鹿中部地區(qū)的全球家居品牌提供全方位服務(wù)。2、功能分區(qū)分析▲商業(yè)貿(mào)易家居建材：總建筑面積達(dá)69萬平方米，全方位匯聚國(guó)際國(guó)內(nèi)家具建材品類，打造成為中部地區(qū)一站式家具建材采購交易平臺(tái)，整體包括家居品牌商業(yè)街、家居MALL、建材城、生產(chǎn)資料城等四大部分；產(chǎn)品種類囊括實(shí)木、板式、軟體等家具，地板、陶瓷、衛(wèi)浴潔具等建材裝飾，風(fēng)格匯聚當(dāng)前市場(chǎng)主流經(jīng)典款式，是中部地區(qū)最全面的展銷平臺(tái)；燈具燈飾：總建筑面積達(dá)10萬平方米，吸納全球范圍內(nèi)知名燈飾燈具品牌及大型連鎖運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)入駐，構(gòu)建大武漢地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、種類最豐富的燈飾交易采購盛會(huì)，整體由國(guó)際高端燈飾品牌館、燈飾燈具批發(fā)區(qū)兩大部分組成，產(chǎn)品種類涵蓋室內(nèi)室外、舞臺(tái)車用、光源電筒等，風(fēng)格匯聚現(xiàn)代、歐式、中式和美式等全球四大典型代表；汽車博覽中心：總建筑面積達(dá)15萬平方米，以傳揚(yáng)汽車文化為主題，以貿(mào)易博覽為切入點(diǎn)，涵蓋汽車會(huì)展中心、整車4S店集群、汽車培訓(xùn)及配套中心、汽車科技服務(wù)中心、試駕體驗(yàn)等功能，圍繞汽車配件、汽車整車、汽車用品、汽車電子等產(chǎn)業(yè)鏈條做大做強(qiáng)，形成超大型的汽車交易采購和配套服務(wù)平臺(tái)，有效填補(bǔ)##市現(xiàn)有市場(chǎng)空缺，為區(qū)域商貿(mào)流通行業(yè)的發(fā)展提供新的動(dòng)力引擎；國(guó)際小商品：總建筑面積達(dá)15萬平方米，充分利用距離武漢近的地緣優(yōu)勢(shì)，布局小商品類這一業(yè)態(tài)作為整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)的有益補(bǔ)充。具體包括小百貨、小五金、小家電、小商品、服裝鞋帽等等，主要為滿足居民日常生活所需，并且此類業(yè)態(tài)生存能力較強(qiáng)，投資門檻低，可迅速帶動(dòng)商業(yè)人氣匯聚，對(duì)項(xiàng)目短期實(shí)現(xiàn)落地有重要促進(jìn)作用；購物樂園：總建筑面積達(dá)29萬平方米，內(nèi)容涵蓋主題購物中心、美食廣場(chǎng)、濱水酒吧等，定位為都市時(shí)尚生活中心，功能包括時(shí)尚購物、餐飲美食、休閑娛樂、生活服務(wù)等，計(jì)劃引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名潮流品牌，一步到位打造成為##地區(qū)首屈一指的主題購物樂園；奧特萊斯：總建筑面積達(dá)16萬平方米，匯聚國(guó)際頂級(jí)奢侈品、國(guó)際國(guó)內(nèi)知名服飾、運(yùn)動(dòng)戶外以及休閑等品牌，以低廉優(yōu)惠的價(jià)格、種類齊全的購物選擇、舒適宜人的購物環(huán)境，充分滿足消費(fèi)者對(duì)奢侈品及知名品牌的巨大需求；▲總部辦公總部基地、企業(yè)會(huì)館與高檔辦公樓群：合計(jì)總建筑面積達(dá)12萬平方米，是整個(gè)園區(qū)的智慧服務(wù)與管理核心，可以為千余家企業(yè)提供理想的辦公環(huán)境和最佳的企業(yè)形象展示中心；并且通過高中低不同層次的硬件設(shè)施、靈活多樣的空間面積組合，為園區(qū)內(nèi)數(shù)量眾多的大中小企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的辦公展示空間，最大限度地服務(wù)內(nèi)部商務(wù)需求；▲會(huì)展博覽國(guó)際家居會(huì)展中心：是國(guó)際國(guó)內(nèi)主流家具建材品牌進(jìn)駐大武漢地區(qū)的最主要展示平臺(tái)，內(nèi)容包括名品新品發(fā)布、行業(yè)展覽、國(guó)際交流、會(huì)務(wù)會(huì)議等，是了解國(guó)際家具建材發(fā)展方向、設(shè)計(jì)潮流的重要場(chǎng)館，也是廣大消費(fèi)者第一時(shí)間獲取產(chǎn)品資訊的重要平臺(tái)；▲文化旅游金鼓藝術(shù)公社：以建筑獨(dú)棟田園村落的形式和優(yōu)惠的入園條件，充分利用武漢地區(qū)眾多的優(yōu)質(zhì)文化資源，聯(lián)系##美院、武漢大學(xué)等高校的藝術(shù)家、教授前來建立畫廊、個(gè)人工作室、展覽廳等，成立獨(dú)具特色的“金鼓藝術(shù)公社”，形成媲美北京798藝術(shù)區(qū)、深圳大芬村等的知名藝術(shù)集聚區(qū)，打造中國(guó)版的“佛羅倫薩”；婚慶攝影基地：以傳播婚慶文化為主題，匯聚全球異域風(fēng)格，包含高調(diào)浪漫的法式、時(shí)尚潮流的韓式、內(nèi)斂文藝的傳統(tǒng)中式等等，形成融合大型內(nèi)外景設(shè)施于一體的、中部地區(qū)超大型的一站式婚慶攝影藝術(shù)基地，同時(shí)不定期地舉辦婚慶文化節(jié)、集體婚禮、電視節(jié)目攝制等活動(dòng)，進(jìn)一步放大影響力；兒童體驗(yàn)公園：以最具發(fā)展前景的兒童職業(yè)體驗(yàn)為獨(dú)特亮點(diǎn)，吸引麥魯小城、星期八小鎮(zhèn)等大型知名連鎖運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)入駐，引爆區(qū)域兒童游玩市場(chǎng)，為大武漢地區(qū)兒童提供集職業(yè)、安全、綠色、科技、文化體驗(yàn)等五大體驗(yàn)?zāi)Ｊ接谝惑w的、積極、健康的成長(zhǎng)平臺(tái)；夢(mèng)幻游樂島嶼：通過大手筆的人工湖泊與島嶼開發(fā)，形成整個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)感活力中心，引進(jìn)全球頂級(jí)游樂設(shè)備，包括TOPFLYING、SuperSpin、內(nèi)向六爪大擺錘、親子游的兒童體驗(yàn)館等等，打造迷你版的深圳歡樂谷，最大限度地激活區(qū)域游樂市場(chǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力；便捷軌道交通：項(xiàng)目規(guī)模龐大，功能業(yè)態(tài)多樣，建筑獨(dú)特新穎，因此，園區(qū)風(fēng)景觀賞也將成為著力打造的亮點(diǎn)之一；計(jì)劃引進(jìn)低碳、綠色、環(huán)保的有軌觀光小火車，沿途設(shè)置極富創(chuàng)意的服務(wù)站點(diǎn)，各大功能區(qū)有機(jī)串聯(lián)起來，既解決內(nèi)部人流交通問題，又可以最大限度提升觀光游覽效果，增強(qiáng)項(xiàng)目知名度?！?wù)配套創(chuàng)新服務(wù)中心、教育培訓(xùn)基地和創(chuàng)意研發(fā)基地：總建筑面積達(dá)2萬平方米，三者共同構(gòu)成整個(gè)園區(qū)的后勤支撐服務(wù)平臺(tái)，并且通過孵化器的設(shè)立，極大推動(dòng)園區(qū)創(chuàng)意研發(fā)、創(chuàng)新服務(wù)、技能培訓(xùn)、自主創(chuàng)業(yè)等氛圍的形成和提升，有效激發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展活力；▲居住生活水韻商住區(qū)和安置區(qū)：總建筑面積達(dá)66萬平方米，主要為園區(qū)提供生活配套服務(wù)。整體設(shè)計(jì)貫穿自然生態(tài)理念，規(guī)劃設(shè)計(jì)高密度的綠化和園林景觀，營(yíng)造健康舒適的居住生活環(huán)境，提升生活品質(zhì)。同時(shí)內(nèi)部規(guī)劃建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心、健身會(huì)所、游泳池、體育館等綜合配套設(shè)施，最大化地便捷園區(qū)生活服務(wù)。三、總體項(xiàng)目規(guī)劃分析1、園區(qū)總體規(guī)劃園區(qū)總規(guī)劃面積9.6平方公里，按照“大制造、大物流、大商貿(mào)”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，計(jì)劃用6-8年時(shí)間將園區(qū)打造成為集商貿(mào)、物流、制造和園區(qū)社會(huì)于一體的新興家居產(chǎn)業(yè)園，形成新型工業(yè)化、集約化、配套化、商貿(mào)物流一體化的綜合園區(qū)，最終在##北部建設(shè)一座總投資276億元、年產(chǎn)值476億元、年利稅64.92億元，園區(qū)形成后總?cè)丝谝?guī)模達(dá)14.4萬人。以承接?xùn)|部沿海和##本地家居產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移為契機(jī)，中國(guó)金鼓城·中部家具產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)將立足“1+8”武漢城市圈，以##為圓心，覆蓋中部地區(qū)500公里半徑范圍內(nèi)3億人口、3000億以上的龐大消費(fèi)市場(chǎng)，發(fā)展成為中部家居區(qū)域板塊的生產(chǎn)制造中心、物流集散中心和商業(yè)貿(mào)易中心。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度：中國(guó)金鼓城定位于中國(guó)中部家具制造及分銷中心，承接發(fā)達(dá)地區(qū)家具產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的制造、物流和商貿(mào)垂直一體化產(chǎn)業(yè)園區(qū)；從規(guī)劃建設(shè)角度：定位于可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境優(yōu)越的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。通過專業(yè)化分工，以核心企業(yè)為驅(qū)動(dòng)，中間企業(yè)、配套企業(yè)聯(lián)動(dòng)，物流和集中分銷一體化，打造優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈；從園區(qū)生態(tài)角度：建設(shè)園區(qū)自然生態(tài)與園區(qū)各產(chǎn)業(yè)功能于一體的和諧園區(qū)，集中處理污水、粉塵、廢料，使一定比例的廢料得以再生利用，園區(qū)的經(jīng)濟(jì)可實(shí)現(xiàn)循環(huán)發(fā)展，政府統(tǒng)籌做好園區(qū)公共服務(wù)和園區(qū)管理工作，建成美好的生活家園，全面防治環(huán)境污染和生態(tài)破壞，創(chuàng)造清潔、衛(wèi)生、安寧的城市環(huán)境。2、商貿(mào)城總體規(guī)劃▲規(guī)劃理念##，正如其名，因長(zhǎng)江最大支流漢江橫貫全境而得名，素有“江漢明珠”和江漢平原“魚米之鄉(xiāng)”之美譽(yù)。因而，“水”是其環(huán)境資源的最大特色。而自古在水陸四沖發(fā)達(dá)的地區(qū)，其商貿(mào)業(yè)就一定興旺，必定帶來地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮；金鼓天下國(guó)際商貿(mào)城地處河流交匯之所，且本規(guī)劃區(qū)內(nèi)水系資源豐富，規(guī)劃充分挖掘“水”與“金”的歷史關(guān)聯(lián)，形成“曲水流觴”之概念，寓意商貿(mào)和經(jīng)濟(jì)的興盛與繁榮。▲規(guī)劃定位及結(jié)構(gòu)以武漢大型家居建材賣場(chǎng)為依托，建設(shè)以國(guó)內(nèi)、外知名商貿(mào)企業(yè)為主的流通基地,打造中部地區(qū)最大的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并集家居、研發(fā)、流通、培訓(xùn)、會(huì)展、博覽為一體；建設(shè)完成后將成為經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)品種集群化、經(jīng)營(yíng)形態(tài)時(shí)尚化、經(jīng)營(yíng)模式國(guó)際化的華中第一商貿(mào)流通平臺(tái)?！敿?xì)規(guī)劃3、本項(xiàng)目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）修建性規(guī)劃▲項(xiàng)目用地范圍▲項(xiàng)目總平面圖▲主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)▲立面設(shè)計(jì)▲剖面設(shè)計(jì)▲交通設(shè)計(jì)▲消防通道▲公共配套設(shè)計(jì)四、本項(xiàng)目（生產(chǎn)資料及家居燈飾商貿(mào)城）總體定位本項(xiàng)目通過高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，從一開始就非常重視頂層設(shè)計(jì)，積極整合社會(huì)各界行業(yè)資源，跳出一般商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思維，避開競(jìng)爭(zhēng)，把項(xiàng)目定位為城市級(jí)、產(chǎn)業(yè)級(jí)的項(xiàng)目，而不是一般的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。1、項(xiàng)目定位▲華中生產(chǎn)資料商貿(mào)第一城華中地區(qū)的##、湖南、河南、安徽等省都具備良好的工業(yè)基礎(chǔ)，制造業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多，民營(yíng)工業(yè)企業(yè)活躍，隨著金融危機(jī)后出現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移大潮，華中地區(qū)更是吸引了大量東部和南部沿海地區(qū)的制造業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)移；與此同時(shí)，這些數(shù)量龐大的工業(yè)制造業(yè)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)上下游供應(yīng)商并未能跟上產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步伐，尤其是大量的工業(yè)生產(chǎn)原輔材料企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，嚴(yán)重制約了華中地區(qū)的工業(yè)企業(yè)發(fā)展步伐，提高了轉(zhuǎn)移企業(yè)的物流成本，于是為這些廣大工業(yè)企業(yè)配套的生產(chǎn)資料商貿(mào)第一城呼之欲出，本項(xiàng)目填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，順應(yīng)了時(shí)代趨勢(shì)，將建成華中地區(qū)規(guī)模最大、品類最全的生產(chǎn)資料供應(yīng)基地?！沛?zhèn)燈飾中部商貿(mào)第一城中山古鎮(zhèn)是中國(guó)燈飾產(chǎn)業(yè)之都，中國(guó)燈飾產(chǎn)業(yè)70%的產(chǎn)品出自古鎮(zhèn)，然金融危機(jī)中山古鎮(zhèn)的燈飾產(chǎn)業(yè)出口受挫，紛紛轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。于是由中山古鎮(zhèn)企業(yè)聯(lián)合發(fā)起的“光明中國(guó)萬里行”，走出中山，在國(guó)內(nèi)東西南北分設(shè)商貿(mào)展銷基地的計(jì)劃付諸實(shí)施，本項(xiàng)目是中山古鎮(zhèn)華中地區(qū)唯一的定點(diǎn)展銷批發(fā)基地，必將立足##，服務(wù)武漢城市圈，輻射華中甚至更大地區(qū)的數(shù)億人口龐大市場(chǎng)。2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析▲政策機(jī)遇##位于武漢城市圈核心圈層，同時(shí)也是漢江經(jīng)濟(jì)帶融入武漢的龍頭城市，在武漢建設(shè)國(guó)家中心城市的大背景下，武漢制造業(yè)和流通業(yè)的外遷迫在眉睫，在武漢三環(huán)內(nèi)限貨的前提下，武漢三環(huán)以外成為流通業(yè)的首選之地；在武漢市生態(tài)功能區(qū)的約束條件下，具備良好基礎(chǔ)配套的流通產(chǎn)業(yè)用地漸為稀缺，而##與武漢市僅一河之隔，不僅與武漢實(shí)現(xiàn)了無縫對(duì)接，而且具有良好的城市配套做后盾，是發(fā)展流通業(yè)的絕佳機(jī)遇?！袌?chǎng)空白武漢城市圈不缺乏各種專業(yè)、行業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)、食品批發(fā)市場(chǎng)、家具批發(fā)市場(chǎng)、建材批發(fā)市場(chǎng)等等，但是專門針對(duì)工業(yè)企業(yè)原輔材料配套服務(wù)的批發(fā)市場(chǎng)長(zhǎng)期空白，供應(yīng)鏈長(zhǎng)期不完善，嚴(yán)重制約了工業(yè)企業(yè)的良性發(fā)展，項(xiàng)目的建設(shè)必將填補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。武漢城市圈的燈飾市場(chǎng)也是林林總總，但是貨源層次不齊，大多是燈飾行業(yè)代理商、經(jīng)銷商等大雜燴，缺乏行業(yè)創(chuàng)新能力，項(xiàng)目與中山古鎮(zhèn)燈飾行業(yè)協(xié)會(huì)緊密合作，不僅僅是一個(gè)燈飾的展銷基地，也是燈飾產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)、學(xué)、研、銷等產(chǎn)業(yè)集群，是一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的載體?！^版區(qū)位##市地處武漢城市圈的第一圈層，相當(dāng)于武漢的大外環(huán)，武漢城市圈因地處中間位置，從東西南北四個(gè)方向，可便捷地輻射周邊地區(qū)，且周邊省份人口分布密集，所以大武漢地區(qū)歷來成為區(qū)域性的商貿(mào)中心；以武漢為中心，300公里為半徑，除了可以覆蓋##省三分之二以外，還可以輻射到周邊數(shù)個(gè)省份的諸多城市，諸如河南信陽市、安徽合肥市、江西南昌市、湖南長(zhǎng)沙市等等，覆蓋人口數(shù)量約1.46億，消費(fèi)市場(chǎng)容量巨大。本項(xiàng)目位于武荊高速出口處，交通便捷，同時(shí)距離武漢天河機(jī)場(chǎng)、漢江碼頭、陽邏深水港等均在一小時(shí)車程之內(nèi)，是發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的絕版地理位置。▲定制建設(shè)定向招商、定制建設(shè)是本項(xiàng)目又一核心優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目由香港金獅商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司承擔(dān)全程招商，香港金獅商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司擁有豐富的國(guó)內(nèi)外商戶資源，與世界各地的商業(yè)集團(tuán)、娛樂旅游投資集團(tuán)、行業(yè)協(xié)會(huì)等等建有長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作關(guān)系。本項(xiàng)目建設(shè)未動(dòng)，招商先行，在開工建設(shè)之前已引進(jìn)加拿大555集團(tuán)（娛樂旅游）、奧特萊斯、中山古鎮(zhèn)燈飾協(xié)會(huì)等商業(yè)組織，并實(shí)行定制建設(shè)，提前布局確保項(xiàng)目的成功可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)本項(xiàng)目作為##市的重點(diǎn)項(xiàng)目，經(jīng)認(rèn)真研究產(chǎn)業(yè)形勢(shì)、城市發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)現(xiàn)狀，積極對(duì)接國(guó)內(nèi)外知名旅游投資集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)、行業(yè)協(xié)會(huì)以及社會(huì)各界團(tuán)體，按照產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)作思路，通過招商引資、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)整合，將在3-5年內(nèi)把項(xiàng)目打造成武漢城市圈內(nèi)首屈一指的城市級(jí)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，形成年產(chǎn)值過百億元的產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、投資者、金融機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)者等等多贏局面，開創(chuàng)##市推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的新模式。五、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及營(yíng)銷策略1、客戶群體定位▲自營(yíng)企業(yè)客戶項(xiàng)目通過與全國(guó)各地的行業(yè)協(xié)會(huì)或者其他團(tuán)體對(duì)接，包括中山古鎮(zhèn)燈飾行業(yè)協(xié)會(huì)的眾多企業(yè)，已達(dá)成眾多的購買意向和協(xié)議，必將成為本市場(chǎng)的主要客戶群?！顿Y客戶項(xiàng)目的良好發(fā)展前景必然會(huì)吸引##市、武漢城市圈，甚至國(guó)內(nèi)行業(yè)內(nèi)的企業(yè)客戶或者個(gè)人客戶投資，再由項(xiàng)目公司進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。2、市場(chǎng)定位▲##市民的家居燈飾采購平臺(tái)、##工業(yè)企業(yè)的原材料采購平臺(tái)為##110多萬市民的家庭裝修、企業(yè)辦公裝修提供一站式服務(wù)，為##市上千家的工業(yè)企業(yè)所需工業(yè)原輔材料提供零距離供應(yīng)服務(wù)?！A中制造業(yè)的原材料供應(yīng)基地依托##，立足武漢城市圈，輻射整個(gè)華中地區(qū)，為整個(gè)華中地區(qū)數(shù)百萬家制造業(yè)企業(yè)提供近距離的工業(yè)原材料供應(yīng)服務(wù)，降低上下游企業(yè)物流和生產(chǎn)成本，▲華中地區(qū)生產(chǎn)資料和家居燈飾經(jīng)銷商和零售商的貨源地通過行業(yè)資源整合，大量引進(jìn)生產(chǎn)資料和家居燈飾的制造企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)立展銷平臺(tái)，良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較低的物流成本，將吸引華中地區(qū)甚至國(guó)內(nèi)眾多的經(jīng)銷商和零售商到此采購，成為國(guó)內(nèi)最有影響力的生產(chǎn)資料和家居燈飾經(jīng)銷商和零售商的貨源地。3、項(xiàng)目營(yíng)銷策略▲拔高地位，避免惡性群體競(jìng)爭(zhēng)定位為國(guó)家級(jí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，避免與一般燈具建材市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)；▲打通天線，爭(zhēng)取省市政策支持一是爭(zhēng)取重點(diǎn)項(xiàng)目授牌，二是爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)表態(tài)，三是爭(zhēng)取商戶優(yōu)惠政策；▲以商招商，建立商會(huì)互動(dòng)模式借助行業(yè)商會(huì)和協(xié)會(huì)進(jìn)行招商，在業(yè)內(nèi)積累口碑；▲借船出海，吸引行業(yè)寡頭合作尋求與業(yè)界知名商會(huì)、企業(yè)或中山古鎮(zhèn)等生產(chǎn)基地合作，快速融入行業(yè)圈子；▲把握電商，租售結(jié)合長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)通過統(tǒng)一規(guī)劃與運(yùn)用，把握趨勢(shì)，充分利用電商平臺(tái)，保持市場(chǎng)的穩(wěn)定性；▲利益分享，搭建客商共贏平臺(tái)讓利商戶，讓商戶賺到錢，讓利采購商，讓客人得到優(yōu)惠和方便。第六章初步開發(fā)與銷售計(jì)劃一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)計(jì)劃分期節(jié)點(diǎn)計(jì)劃起年份月份一期開工20147±0.0020149主體封頂201412銷售201412竣工備案20154二期開工20153±0.0020156主體封頂201510銷售201510竣工備案20164二、銷售及回款計(jì)劃項(xiàng)目名稱：商業(yè)一期建筑面積：219,226m2編制日期：2014-07-28銷售面積：219,226m2序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2014年2015年2016年2017年備注（萬元）（萬元）（萬元）（萬元）一、銷售收入合計(jì)(萬元)117,42210,16041,61554,62011,0261銷售比例(%)9%36%46%9%2累計(jì)銷售比例(%)9%46%91%100%二、回款合計(jì)(萬元)117,4225,08034,21150,71927,4121回款比例(%)4%29%43%23%2累計(jì)回款比例(%)4%33%77%100%1【商鋪】1.1銷售單價(jià)(元/m2)5,0805,2025,4625,735起售均價(jià)7580元/平方米，包租5年，一次性返3年租金1.2售價(jià)年增長(zhǎng)率(%)2.4%5.0%5.0%1.3銷售面積(m2)219,22620,00080,000100,00019,2261.4銷售比例(%)9%36%46%9%1.5銷售收入(萬元)117,42210,16041,61554,62011,0261.6回款比例(%)50%70%70%100.0%1.7回款收入(萬元)117,4225,08034,21150,71927,412三、資金來源及運(yùn)用資金來源與運(yùn)用表】序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2014年2015年2016年2017年(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)(萬元)一、現(xiàn)金來源142,42215,08049,21150,71927,4121、預(yù)計(jì)銷售回款117,4225,08034,21150,71927,4122、自籌資金4,901.005,0003、銀行貸款4、基金、股東貸款5、其它資金流入20,0005,00015,000--二、現(xiàn)金運(yùn)用112,39313,32934,19145,10819,7651、開發(fā)成本50,79810,59026,90013,229782、期間費(fèi)用7,0002,0002,0002,0001,0002.1銷售費(fèi)用5,0001,5001,5001,5005002.2管理費(fèi)用2,0005005005005003、財(cái)務(wù)費(fèi)用2,813-3132,500-2.3.1銀行貸款利息-2.3.2基金股東貸款利息-2.3.3其它利息2,813-3132,500-4、銀行貸款-5、基金、股東貸款-6、其它資金支出20,000--20,000-7、營(yíng)業(yè)稅及附加6,8102951,9842,9421,5908、繳納土地增值稅13,5432541,7112,5369,0439、繳納企業(yè)所得稅11,4291911,2831,9028,053RATE盈余資金3002917511