世聯(lián)-政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律-

政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究1作為新城模式的政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律總結(jié)作為起步階段的取地需要依托哪些規(guī)律？成熟階段特征：新城與老城逐漸融合，新城的價值開始依托其商務(wù)和商業(yè)價值；住宅開發(fā)價值開始走向平穩(wěn)，商業(yè)和商務(wù)價值開始提升加速。查漏補缺

式發(fā)展成熟階段發(fā)展階段特征：政務(wù)類設(shè)施進(jìn)駐，形成城市另一極；圍繞這一級依托政務(wù)資源周邊的地塊逐漸啟動，住宅仍為主要發(fā)力點，其價值在此階段提升速度最快。極核式

發(fā)展發(fā)展階段起步階段特征起爆點均為距離老城區(qū)最近的住宅開發(fā)項目，依托高性價比、以及老城區(qū)的自然發(fā)展來帶動單點

引爆起步階段在政務(wù)新區(qū)起步階段取地需要把握的基本原則：此時土地價值在于跟老城區(qū)之間的關(guān)聯(lián)性，距離老城區(qū)近的土地?fù)碛懈玫拈_發(fā)優(yōu)勢和更高的地塊價值；住宅用地起步開發(fā)最有利，商業(yè)用地只能留待成熟階段開發(fā)；梳理地塊價值的額外依托點，在起步階段住宅首先關(guān)注的是其自然資源類地塊。附：政務(wù)新區(qū)地塊的額外依托點有：1、自然資源類：山、水、湖、河流、溫泉等；2、政務(wù)類：市/省政辦公大樓、市/省委領(lǐng)導(dǎo)班子，市/省委集資宿舍等；3、市政配套類：市民廣場、政府接待酒店、圖書館等4、交通類：路網(wǎng)等級和路網(wǎng)密集程度；2揭秘二線省會城市政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律及其起步區(qū)的運營模式案例借鑒合肥政務(wù)新區(qū)鄭州鄭東新區(qū)貴陽政務(wù)新區(qū)長沙政務(wù)新區(qū)案例研究的目的——案例選取標(biāo)準(zhǔn)：選取二線省會城市政務(wù)新區(qū)；結(jié)合國內(nèi)政務(wù)新區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律，研究項目與新區(qū)發(fā)展的聯(lián)動關(guān)系，指導(dǎo)本案的取地方向和開發(fā)思路，從而實現(xiàn)資本綜合運作的利益最大化；作為政務(wù)新區(qū)起步區(qū)的發(fā)展，都有哪些模式，這些模式之間適用條件又是什么樣的？房地產(chǎn)在這其中所依托的價值點是什么？3合幣肥頓政胃務(wù)個文瞧化靜新球區(qū)惑依垃托體老習(xí)城登區(qū)緊延劃伸世，洋憑安借介高代品歇質(zhì)判項梳目扣起續(xù)爆記，谷逐互漸娘形違成檢合開肥畝新燭的宣一櫻極國際花都國窩際送花啦都攻坐籠鎮(zhèn)隸新弊區(qū)感核傘心鏈，誤正彼對寶1終0鉆0賽0寒畝勝天丈鵝劃湖域，蒸左語臨莊市鑄政訪大廈樓蜻，延與隊規(guī)記劃遷中猴的今商妥務(wù)儲中提心俘接汗壤尾，踏近劃攬波天御鵝萌湖凱風(fēng)棚景途區(qū)恭、略政貞務(wù)飲文揀化膏廣勉場糖、糕藝灑術(shù)泥公美園皺。大賓劇長院市輔政姥大聚廈綜掃合冠藝陣術(shù)妨館合誤肥宋政哲務(wù)濁新攝區(qū)彼的悔發(fā)藍(lán)展板歷樸程堤：在雨起指步哈階瀉段寺，唯依現(xiàn)托哲綠逐地濤國鐵際做花彼都中笑高摧品板質(zhì)坦項宜目摸入做市，輛借衫助崇與遼老山城擊區(qū)切的攝關(guān)他系悄進(jìn)辰行柳延伍伸隸式酷發(fā)蹦展鑄；在利發(fā)肺展虧階愛段蹦，喬當(dāng)捏市雨政遵大頸樓愿、粘大盛劇窗院復(fù)等泊進(jìn)大駐站后塑，縱直背接莊帶層動軌了抽天漏鵝運湖么北田側(cè)橫的峰、們市丈府甜周齒邊測的腐房右地植產(chǎn)寬項杠目如開酷發(fā)顛；在猛此甜基談礎(chǔ)漆上溜政傲務(wù)篇新初區(qū)切向萍縱糠深收延染伸篩，趁逐怕漸烈開艇發(fā)婚天帝鵝元湖臣南蠟側(cè)泉地疏塊洗；卻同婆時蒼政奪務(wù)殼新獎區(qū)單的創(chuàng)寫機字美樓沸商苗務(wù)味辦獅公徑需蹦求騰開若始術(shù)出抓現(xiàn)聰；未較來隸政桃務(wù)練新龍區(qū)匆的壤開糕發(fā)型重泡點崖仍物在陽商族務(wù)咸和棚商骨業(yè)椅需演求專上盛面拳。目好前終政金府戴的醒發(fā)伍展撤重蟻點烤在妥濱統(tǒng)湖枝新薄區(qū)侮，漢政練府賄的朽喜柿新滔厭嗚舊惑使銹得陜政障務(wù)吐新靜區(qū)告由信原抗先小的薄寵伯兒噸陷弟入溪了黨了執(zhí)尷含尬晉境鼠地減。4鄭歲東形新艙區(qū)充的葉發(fā)代展米受爹到各政買府栗強義勢贊推花動抬，碌高轎起胳點館規(guī)秋劃抵，懷完副善衫配亡套碼投顆入字，赴鄭屆州語未懲來繩城蝕市嗚新屆中桐心尺區(qū)惱域政余府耽強慨勢呢推鬼動摧規(guī)兔劃境：鄭微東努新秧區(qū)罷發(fā)厲展婚是偵政鬼府幕強攤勢宏推詞動鞏下愿進(jìn)負(fù)行牌的沿，情規(guī)眉劃索面覆積碧約煙1憂5因0鍵平說方掛公蹄里公，勤人尸口悲2面6依0島萬嚴(yán)，謎在細(xì)2丟0女~性3將0比年怨建怪完池；由麗六纏大逆功蠻能磨組艦團(tuán)縣組貧成峽，酸C慌B橋D手和說副悉中怎心仁充往當(dāng)越了宵商裕務(wù)團(tuán)和紅高秧檔剛居閑住據(jù)的味價業(yè)值柿；規(guī)曲劃微起薦點巾高溪，拍政萄府遇實留施悼強右勢修，街未淚來喪鄭雪東茄新葵區(qū)抱將勇會廚取挽代浴老鄭城荒區(qū)母成兵為調(diào)城錦市奸價扎值耍最射高櫻的示區(qū)裳域存。鄭簡東烈新蔑區(qū)雖起竹步紛區(qū)重仍接然叫是最依辭托佳與湯老糠城鳳區(qū)統(tǒng)最勉近悠的叉區(qū)后域蠅撬始動躬；鄭此東拒新株區(qū)淺是要依額托需高貪質(zhì)切量眉大子盤筒低拍密饑度取群戶來選啟箱動運：開川發(fā)溫水摔平舟高付；價撫格亮提派升先快銷；產(chǎn)槍品楚形衰式純多蕩樣咽。綠地“老街”3順馳“第一大街”1綠城“百合公寓”23412聯(lián)盟新城4鄭溫東尾規(guī)雁劃龍盤湖庸·過C魚B蓬D刑副礦中嚷心龍滑子渴湖莫高初校陵區(qū)鄭衫東迷C忘B旺D5貴樂陽宇政躺務(wù)匹新裙區(qū)誼受蕩到隔地姻理豪條諸件遍的股限組制著，戰(zhàn)距約離秩老斯城揪區(qū)紹較場遠(yuǎn)寫，構(gòu)其亮發(fā)搜展厭采姿用錯低芽價練聚絨人好氣碌策終略金夸陽勝新是區(qū)米建耕設(shè)散使麗貴賤陽忽城葉市州建揮設(shè)丙跳寇出歪了亡“緒山流間真壩緞子球”茅的沉局在限月，紛跳虹出數(shù)了撓“性攤尼餅沃式彩”潮的澡傳面統(tǒng)敵城墊市撤發(fā)識展妖思某維挽；基角礎(chǔ)納建檢設(shè)顫：基并礎(chǔ)士道能路斥等翼市吹政從基羊本炸完梁成亮；栗今辨后宅5鍵年縣內(nèi)燥，洪將租投夏資寇4再0勺0及億災(zāi)元恭，痛重件點逮實狐施帶“徹三敏大牌工陪程印”文、傲建婦設(shè)旱“成八刊大添城繪市產(chǎn)功淚能瞧板赤塊犁”什；政體府舊文鉤教鞋機冬構(gòu)課：市頁級觸行探政黑中伍心祖已姥投級入計使辜用興，譽貴齒陽趁一摧中疫已碌經(jīng)輛入膝駐暮，販將饅投飄資絨2眉4頭個摩億門建短大管學(xué)降城上；房穴地冶產(chǎn)腔開蚊發(fā)奏：已代推趟出銀總曲建椒面選將碰近民2殖5公0醋萬京平尚米暮的潔經(jīng)壯濟(jì)頭適訪用默房雄，站目己前跨正塘在橫建恐設(shè)驢商鄙業(yè)穩(wěn)中皺心亭，請未承來勝將長有泥大臨面堆積速土核地勵出旬讓水。貴租陽矩政金務(wù)淚新助區(qū)繁的遣發(fā)廳展設(shè)現(xiàn)倘狀建：政僅策呢引珠導(dǎo)睬下桐，誓片葵區(qū)印大膜面劫積戴開環(huán)發(fā)哈經(jīng)蘭濟(jì)詞適汗用淋房腹，呆希酸望蓮?fù)ㄒ策^艱片慶區(qū)攔開鋼發(fā)雹帶辱動存區(qū)悔域峽人班氣株；生魔活認(rèn)配書套沃不尚全疏，嘉銷秤售樓好迅但跪入軌住游率埋低咽；未撤來津有蕩大腎量次土王地散供授應(yīng)粱，全物戶業(yè)共檔聾次低及茫品錦質(zhì)攪將藥全慈面拍升喂級抹；土疏地清出飲讓嗽價詢格溝逐餓年笑攀缺升徹區(qū)克域矮前紋景陡看嚴(yán)好女。6長煩沙孕政澡務(wù)惠新屑區(qū)忠呈倘現(xiàn)榮雙率子驕星爆態(tài)偉勢被，竹市揀府蝦板返塊恢為佛老初城劣擴(kuò)頃充轟模開式尊，進(jìn)發(fā)睜展族重誕點味為躍省茂府雷板鞭塊鋤的湖新堤城焰模閃式長秒沙雁市句規(guī)狼劃姻“亦一劍主撲、銹兩跪翼衰、言四貫組脅團(tuán)肚”肝的洽“柿多冒中沃心根、投分而散莊組敗團(tuán)析式冊”犧城冠市光空碎間沿結(jié)晉構(gòu)扯；“蹄東擠拓眾、抽西挨進(jìn)僑、附南廈融琴、興北哥上搖”開鋼發(fā)慚熱墊點棚近濱年乘發(fā)碼生摘階霉段申性祖轉(zhuǎn)德移駛，拔但略城腐市智發(fā)搜展河大濾方瓜向撿保痕持娛—癢—向撇南（剖城零南氏板漸塊太）糊長仁株角潭雅一率體封化盡；長側(cè)沙鄉(xiāng)豐規(guī)益劃優(yōu)了氧兩都個拼政程務(wù)誦新揉區(qū)發(fā)，末但艘是朵其授各構(gòu)自器特子定固不澇同師：河師西邀板裳塊漲腹樹地鑒較犁小忘，藏且源之令前綁已牙經(jīng)縣為殲建扎成奏區(qū)把，貨目忽前矛依慘托躺市祝府熔帶冰動認(rèn)其游價且值姥升黎值活，戒但間仍諷然村為老吐城嫂區(qū)咸擴(kuò)制充瓣的伶部氣分；省示府及板捎塊鍵借孟勢帽長軌株趕潭席一可體雹化逆，伸且榨有御較倘廣殺闊這腹截地劇，吸從烘房串地雁產(chǎn)袖開殲發(fā)抵和欄市具政闖配押套位設(shè)嶄施茅建陳設(shè)鞠來基看遷均夠為塊南懼區(qū)漿的面發(fā)毫展斬為新石城誕模勺式。開吩福臥區(qū)岳抹麓捎區(qū)芙登蓉印區(qū)雨帖花遇區(qū)天屈心發(fā)區(qū)省懶政晝府市憶政籠府長豬沙忌經(jīng)雹濟(jì)據(jù)開去發(fā)效區(qū)長峰沙隊縣城伸市裹規(guī)耍劃籌發(fā)輩展夕方西向傳偵統(tǒng)宜中及心昌區(qū)河亦西磚板爸塊南任城飯板蠟塊土軍地聽供壺應(yīng)鐘向跳南信，柏城王市遣發(fā)翁展逃向割南扛，無河隨西灑土谷地皂逐曬漸針減侵少站；中肝心膝區(qū)臉土馬地弟稀脊缺墾，疏可斧供棒基悲本苗為艇舊略改芒，剛且膽地狠價電奇慚高艙，核此耗情百況胸加秋速煙了淘城肅市竊核狂心這南本移映。7市場認(rèn)同度作姻為敏起精步呼區(qū)朋地傳塊夏應(yīng)亂該憐采需用蒜哪彩種泥開猾發(fā)往模翅式蝦？貫我駝們候首相先分需拌要防明容確隱不喉同閘地辰塊響的猴市惰場拴認(rèn)向同蝴度扁演治變驅(qū)曲蕉線政務(wù)區(qū)周邊地塊商業(yè)用地政務(wù)區(qū)邊緣地塊老城區(qū)邊緣地塊例如：淮河新城起步區(qū)地塊本項目住宅用地新區(qū)成熟度起步階段發(fā)展階段成熟階段起步區(qū)地塊價值依托依托與老城區(qū)之間的關(guān)系，前期作為老城區(qū)自然延伸；待新區(qū)進(jìn)入發(fā)展階段，其價值依托才轉(zhuǎn)向政務(wù)新區(qū)。政務(wù)區(qū)周邊地塊價值依托只能依托政務(wù)資源，其住宅價值初期不高，受到政務(wù)資源進(jìn)駐和配套成熟影響，會加速上漲。商業(yè)地塊

價值依托依托成熟的居住氛圍或者商務(wù)辦公氛圍，在區(qū)域成熟階段，商業(yè)地產(chǎn)價值才開始凸顯，初期過多投入帶來過大風(fēng)險。政務(wù)區(qū)邊緣地塊價值依托對政務(wù)資源的依托極弱，完全依賴來新區(qū)整體的成熟，初期架價值增長緩慢且后勁不足；8在造全垃面腹的混新導(dǎo)城柜打凡造磚基么礎(chǔ)瞧上市，葡起廈步蒜地以塊糊的乎核烤心象價名值扎更苦多閃體亮現(xiàn)法在梁與雖老稍城述區(qū)債的蹄關(guān)視聯(lián)捷和食帶驕動價上從絡(luò)政落務(wù)凈新坐區(qū)鋸的哥發(fā)躬展仍規(guī)虎律梅看匙到塘，療起歉步需階監(jiān)段唉的唇新廣區(qū)有良稿好總規(guī)斗劃碧和她基詞建幸，介甚隸至太政項府已等罩大縱型宴機較構(gòu)翠的決啟薪動乘都侵不具是賓起蹈步京地降塊開的箱核慚心勇依警托起