物業(yè)管理實(shí)務(wù)物業(yè)管理的招投標(biāo)

第四章物業(yè)管理的招標(biāo)與投標(biāo)本章主要講授：一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的根本概念二、物業(yè)管理招標(biāo)程序三、編制物業(yè)管理招標(biāo)文件四、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫學(xué)習(xí)目的

與要求：1．了解：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義。2．掌握：物業(yè)管理招標(biāo)的根本概念物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原那么招標(biāo)文件的主要內(nèi)容招標(biāo)書的編寫內(nèi)容物業(yè)管理招標(biāo)的條件中標(biāo)與履約3．重點(diǎn)掌握：編制招標(biāo)文件的原那么招標(biāo)文件編制程序物業(yè)管理招標(biāo)的程序招標(biāo)書的編寫要求投標(biāo)書編寫的組織一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的

根本概念1．招標(biāo)、投標(biāo)2．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)3．物業(yè)管理招投標(biāo)的類型及形式4．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原那么及意義1．招標(biāo)、投標(biāo)是招標(biāo)單位在興建工程、合作經(jīng)營某項(xiàng)業(yè)務(wù)或進(jìn)行大宗商品交易時(shí)，將自己的要求和條件公開告示，讓符合要求和條件者參與競爭，從中選擇最正確對象為中標(biāo)者，雙方簽訂合約。招標(biāo)投標(biāo)是對招標(biāo)的回應(yīng)，是競做承包者的行為。它是指投標(biāo)者按照招標(biāo)公告的要求提出的投標(biāo)申請的行為。2．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)所謂物業(yè)管理的招標(biāo)是指物業(yè)所有權(quán)人〔業(yè)主委員會或開發(fā)建設(shè)單位〕在為物業(yè)選擇管理者時(shí)，通過制訂招標(biāo)文件，向社會公布招標(biāo)信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最正確者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。物業(yè)管理投標(biāo)所謂物業(yè)管理投標(biāo)是指符合招標(biāo)要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)要求，提出投標(biāo)申請，參與投標(biāo)活動的過程。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)質(zhì)是圍繞物業(yè)管理權(quán)的一種交易方式。物業(yè)管理實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)，是業(yè)主選擇管理者，投標(biāo)企業(yè)競爭物業(yè)管理權(quán)的行為。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過市場雙向選擇，挑選管理者并簽訂委托管理合同，明確雙方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和法律上標(biāo)準(zhǔn)委受雙方的行為，協(xié)調(diào)和保障雙方的利益。3．物業(yè)管理招投標(biāo)的類型

及形式物業(yè)管理招標(biāo)類型物業(yè)管理招標(biāo)按管理內(nèi)容可分為：單純物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理與經(jīng)營綜合招標(biāo)專項(xiàng)效勞工作招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)方式公開招標(biāo)——無限競爭性招標(biāo)邀請招標(biāo)——有限競爭性招標(biāo)建設(shè)工程主體工程在何種情況下采取議標(biāo)方式招標(biāo)

建設(shè)工程主體工程的設(shè)計(jì)、建筑安裝和監(jiān)理以及主要設(shè)備、材料采購的招標(biāo)必須采取公開招標(biāo)或邀標(biāo)方式，符合以下條件之一的，可采用議標(biāo)方式：〔1〕只有少數(shù)幾家具備資格的投標(biāo)單位可供選擇的；〔2〕涉及專利保護(hù)或受自然地域環(huán)境限制的；〔3〕招標(biāo)費(fèi)用與工程價(jià)值相比不值得的；〔4〕采購價(jià)格事先難以確定的；

〔5〕國家另有規(guī)定的。公開招標(biāo)——無限競爭性招標(biāo)所謂公開招標(biāo)就是由招標(biāo)單位通過報(bào)刊、播送、電視、新聞發(fā)布會發(fā)布招標(biāo)公告、載明擬招標(biāo)物業(yè)工程的內(nèi)容、性質(zhì)、現(xiàn)狀、管理要求和質(zhì)量要求、招標(biāo)條件及開標(biāo)日期、獲取招標(biāo)文件的方法、招標(biāo)人的名稱和地址等，由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行競爭的方式。在國外稱之為無限競爭性招標(biāo)。含義特點(diǎn)這種招標(biāo)可以為一切有能力的物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的時(shí)機(jī)。業(yè)主也有較大的選擇余地，有利于降低本錢，提高物業(yè)管理水平。但是招標(biāo)單位審查投標(biāo)者資格及其標(biāo)書的工作量比較大，招標(biāo)費(fèi)用支出較大。所謂邀請招標(biāo)就是由招標(biāo)單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向假設(shè)干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標(biāo)信息，并邀請其參加投標(biāo)的方式。邀請招標(biāo)——有限競爭性招標(biāo)含義是競標(biāo)單位少，資格預(yù)審和評標(biāo)工作量小，如果對競標(biāo)對象選擇得當(dāng)，那么起到花費(fèi)少、效率高的作用，同時(shí)提高了投標(biāo)單位的中標(biāo)率，對招投標(biāo)雙方都十分有利。但這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，把許多可能的競爭者排除在外，不符合自由競爭、時(shí)機(jī)均等的原那么。特點(diǎn)法律的規(guī)定根據(jù)我國法律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)工程能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請書，所需載明的事項(xiàng)與公開招標(biāo)的招標(biāo)公告要求相同。4．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循的原那么及意義原那么及意義公平公開公正誠信意義推動物業(yè)管理市場化推動行業(yè)水平提高明確責(zé)任減少糾紛促進(jìn)物管企業(yè)提高競爭力原那么二、物業(yè)招標(biāo)程序招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)程序1．物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)工程應(yīng)具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或根本完成工程的主體和配套設(shè)施建設(shè)；具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條件；投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施；招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具備。投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件具有獨(dú)立的法人資格；具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應(yīng)的經(jīng)營資質(zhì)；具備招標(biāo)規(guī)模所要求的條件；企業(yè)近期經(jīng)營情況良好，所管理的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、健康。2．物業(yè)管理招標(biāo)程序準(zhǔn)備階段招標(biāo)階段投標(biāo)階段信譽(yù)調(diào)查取樣階段開標(biāo)階段〔1〕準(zhǔn)備階段①成立招標(biāo)組織。②招標(biāo)工程備案。③確定擬招投標(biāo)物業(yè)管理工程目標(biāo)、內(nèi)容、標(biāo)的及相關(guān)事項(xiàng)。④確定招標(biāo)的指導(dǎo)思想、原那么及方式、方法。⑤編制招標(biāo)文件。為了使投標(biāo)人更加清楚招標(biāo)意圖，通常由招標(biāo)人在投標(biāo)人購置招標(biāo)文件后統(tǒng)一安排一次投標(biāo)人會〔或稱標(biāo)前會議〕，召開會議的目的是解答投標(biāo)人提出的各類問題。①發(fā)出招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書。②資格預(yù)審，確定投標(biāo)申請人。③招標(biāo)人向投標(biāo)人提供招標(biāo)文件，接受咨詢。〔2〕招標(biāo)階段〔3〕投標(biāo)階段①凡獲得投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)可填寫投標(biāo)單，或撰寫投標(biāo)書參加投標(biāo)。②投標(biāo)書的報(bào)送?！?〕信譽(yù)調(diào)查取樣階段為了保證隨機(jī)取樣的公平性、公正性，通常調(diào)查取樣時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①調(diào)查取樣必須由招標(biāo)人組織的招標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)帶隊(duì)，開展工作；②應(yīng)對各投標(biāo)人的調(diào)查取樣同時(shí)進(jìn)行，防止相互干擾；③應(yīng)到現(xiàn)場隨機(jī)抽樣，不能事先通知安排，預(yù)防取樣不實(shí)；④現(xiàn)場取樣調(diào)查完畢，應(yīng)立即把調(diào)查表密封帶回。〔5〕開標(biāo)階段物業(yè)管理工程招標(biāo)的開標(biāo)分為兩個(gè)過程。評議標(biāo)書階段現(xiàn)場辯論階段①標(biāo)書評議：開標(biāo)：按照招標(biāo)書中規(guī)定的截標(biāo)時(shí)間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)人代表共同參與、監(jiān)督下，公開拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)。評標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)委員會通常應(yīng)由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理技術(shù)，管理方面的專家組成；成員為5人以上單數(shù)；其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評標(biāo)：把標(biāo)書分發(fā)評委評閱。經(jīng)過評委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)立完成標(biāo)書審查和評閱之后，采用無記名方法，給標(biāo)書評分。②現(xiàn)場辯論辯論目的：一是進(jìn)一步了解標(biāo)書的真實(shí)性、可操作性、客觀性；二是對標(biāo)書里的一些提法。專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯(cuò)誤，有必要對一些疑問進(jìn)一步澄清，幫助業(yè)主委員會〔或開發(fā)建設(shè)單位〕，以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關(guān)。評分依據(jù)：投標(biāo)人代表以及擬接管目標(biāo)物業(yè)的管理處主任的：答復(fù)以下問題的準(zhǔn)確性；表達(dá)問題的邏輯性；分析問題的層次性；以及形象、儀表、風(fēng)度等方面表現(xiàn)。評分方式：由評委無記名進(jìn)行評分。根據(jù)開標(biāo)以后，對標(biāo)書評議、現(xiàn)場辯論的評分以及招標(biāo)單位到投標(biāo)單位采樣的信譽(yù)評分，按權(quán)重比例進(jìn)行迭加計(jì)算，排知名次。公證人員根據(jù)評委們按照招標(biāo)文件的標(biāo)準(zhǔn)而計(jì)算排列名次，宣讀公證書，確認(rèn)中標(biāo)候選人。招標(biāo)人可以根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人，也可以授權(quán)評標(biāo)委員會直接確定中標(biāo)人。〔6〕中標(biāo)〔7〕履約訂立合同招標(biāo)人對中標(biāo)人發(fā)出通知。中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同的，投標(biāo)保證金不予退還并取消中標(biāo)資格；給招標(biāo)人造成的損失超過投標(biāo)保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對超過局部予以賠償；沒有提交投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。三、編制物業(yè)管理招標(biāo)文件1．編制招標(biāo)文件的原那么2．招標(biāo)文件編制程序3．招標(biāo)文件的主要內(nèi)容1．編制招標(biāo)文件的原那么公平性明確性指導(dǎo)性合法性2．招標(biāo)文件編制程序編寫“招標(biāo)須知〞招標(biāo)工程備案確定投標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)的日期及其他事項(xiàng)確定物業(yè)管理的內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、要求熟悉工程3．招標(biāo)文件的主要內(nèi)容〔1〕招標(biāo)書①擬招標(biāo)物業(yè)工程說明②物業(yè)概況③附屬設(shè)施及設(shè)備設(shè)施④物業(yè)管理的招標(biāo)內(nèi)容⑤物業(yè)管理維修基金的落實(shí)情況⑥應(yīng)說明的問題⑦投標(biāo)、開標(biāo)時(shí)間和地點(diǎn)〔2〕招標(biāo)公告招標(biāo)公告的主要內(nèi)容有：①標(biāo)的。②招標(biāo)的對象。③組織機(jī)構(gòu)名稱、地址和通訊方式。④相關(guān)說明。〔3〕評標(biāo)工程、計(jì)分方法及定標(biāo)原那么評標(biāo)工程標(biāo)書現(xiàn)場辯論企業(yè)信譽(yù)定標(biāo)原那么最高分為中標(biāo)者。民主決定中標(biāo)者。評計(jì)分方法權(quán)重標(biāo)書——應(yīng)加大權(quán)重比例；應(yīng)超過一半現(xiàn)場辯論——應(yīng)放在第二位企業(yè)信譽(yù)——應(yīng)放在第三位。四、物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫編寫要求編寫內(nèi)容編寫的組織1．物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫要求深刻理解業(yè)主的意愿表達(dá)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)水平可操作性針對性2．物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫內(nèi)容〔1〕管理方式〔2〕管理組織架構(gòu)〔3〕管理費(fèi)用的預(yù)算方案〔4〕管理操作及制度〔5〕管理目標(biāo)，經(jīng)營管理宗旨、方針〔6〕便民效勞措施〔7〕社區(qū)文化〔8〕管理指標(biāo)〔9〕檔案資料的建立與管理〔10〕提高物業(yè)管理效勞水平的設(shè)想及措施〔11〕物業(yè)管理企業(yè)愿承受的有關(guān)獎罰3．物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫的組織人員組成及機(jī)構(gòu)的設(shè)立標(biāo)書的整體性把握與控制分工與合作：分工、合作、審查本章要點(diǎn)：1．物業(yè)管理招標(biāo)投