房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程成本管理

PAGEPAGE1一、樹立統(tǒng)一的成本管理理念01房地產(chǎn)成本管理行業(yè)特征成本管理的基本內(nèi)容合理確定成本與有效控制成本房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征：施工企業(yè)的確定與控制—現(xiàn)場(chǎng)與花費(fèi)，管理上的問(wèn)題設(shè)計(jì)單位的確定與控制—設(shè)計(jì)周期與深度，技術(shù)上的問(wèn)題造價(jià)咨詢公司的確定與控制—圖紙與定額，技術(shù)上的問(wèn)題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確定與控制—產(chǎn)品與市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題；就是要知道哪些該花哪些不該花（有效），每部分花多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。強(qiáng)調(diào)成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開發(fā)，做出更好的產(chǎn)品。不同利益原則下導(dǎo)致目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對(duì)象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異02房地產(chǎn)成本管理理念―5W1H分析①成本管理的目的（WHY)—提升價(jià)值a房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)b成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益—消除無(wú)效成本，提升投資價(jià)值c成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵；避免價(jià)值不平衡造成的浪費(fèi)（怎么花錢）d成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的—機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)②房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（WHAT)—全成本a成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系：成本、造價(jià)、投資、費(fèi)用b成本構(gòu)成建造成本=前期費(fèi)用+建安工程費(fèi)+室外及配套費(fèi)開發(fā)成本=土地費(fèi)用+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)（營(yíng)銷和管理等）c時(shí)間與空間上的分布時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用工程成本與完全成本中海地產(chǎn)利潤(rùn)之王的秘密（中海成本控制關(guān)鍵點(diǎn)）③房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)—確定與控制1)合理確定—確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則，沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理（計(jì)算準(zhǔn)確，有條件的，施工單位算的與甲方不同）。成本的決定因素：外部--市場(chǎng)；內(nèi)部--產(chǎn)品定位。成本的影響因素:

諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面;（如，資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)）（例定位樁基，泳池，付款，裝修趕工返工，中海的人才，客戶質(zhì)量要求，經(jīng)營(yíng)門鎖）成本確定的方法:

決不是靠定額算出來(lái)的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)；2)有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)控制的概念：控制是解決問(wèn)題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能，此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果不偏離既定目標(biāo)?？刂频囊兀褐贫繕?biāo)、偏差測(cè)定、修正。有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在，實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋。能動(dòng)的控制：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中④成本管理的階段（WHEN)—全過(guò)程1)階段立項(xiàng)\策劃\設(shè)計(jì)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2)對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程由虛到實(shí)虛擬：估、概、預(yù)算現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)

從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包3)各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盈利目標(biāo)策劃階段—選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段—產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的制定方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位，體現(xiàn)產(chǎn)品特征初步：材料設(shè)備的合理選型施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系，資源與技術(shù)的把握）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核，動(dòng)態(tài)監(jiān)控銷售階段－營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理，售樓工程成本控制，銷售承諾與資料的把關(guān)竣工階段—結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估維護(hù)運(yùn)營(yíng)階段—保修金、維護(hù)費(fèi)用的管理⑤成本管理的責(zé)任人（WHO)—全員要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)。成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題，就是有成本意識(shí)控制主體：從“誰(shuí)花錢控制誰(shuí)”到“誰(shuí)花錢誰(shuí)控制”⑤成本管理的方法(HOW）—目標(biāo)管理目標(biāo)確定的依據(jù)—經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握。目標(biāo)管理的過(guò)程—PDCA循環(huán)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段—信息化03房地產(chǎn)成本管理的發(fā)展過(guò)程1）房地產(chǎn)成本管理的三個(gè)階段造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）--定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確；【審算型】成本控制—強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值【控制型】提升價(jià)值—強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向公司利益，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值【能動(dòng)型】房地產(chǎn)高管必知的地產(chǎn)營(yíng)銷渠道體系建設(shè)2）當(dāng)前指導(dǎo)思想結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開展成本管理工作。二、成本控制基本方法－目標(biāo)管理詳解01房地產(chǎn)成本目標(biāo)管理原則①目標(biāo)的內(nèi)涵：不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)。②目標(biāo)的作用：目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù)。③目標(biāo)的范圍：成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本。02房地產(chǎn)成本目標(biāo)制定的過(guò)程①制定的時(shí)間目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開始形成，成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素之一；策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；實(shí)施方案確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)。施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)；②目標(biāo)制定的時(shí)間：幾個(gè)階段③目標(biāo)制定的方法：正向與反向正向測(cè)算：測(cè)算依據(jù)－－成本首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；測(cè)算方式－－根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是固定方式；（如爛尾樓改造、中學(xué)等）團(tuán)隊(duì)工作－－前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（工作重心前移）反向倒逼：確定銷售價(jià)格水平；確定利潤(rùn)要求；反推計(jì)算成本水平。－－目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論、審批和正式發(fā)布（也可能經(jīng)集團(tuán)審批）。④目標(biāo)制定的要求：成本＋產(chǎn)品水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)；依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－－通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)；內(nèi)容具體明確：成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)；量化計(jì)算：盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析；推行標(biāo)準(zhǔn)化：最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解；強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用成本目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核。

⑤目標(biāo)制定案例a某中學(xué)成本控制綱要：注意前期制定的過(guò)程、計(jì)劃和人員，如何調(diào)整b某中學(xué)成本測(cè)算：注意全成本的范圍，對(duì)產(chǎn)品的明確c某改建項(xiàng)目成本測(cè)算d成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn)誰(shuí)是中?！白畲蟆表?xiàng)目總？03房地產(chǎn)成本目標(biāo)分解的方法方式之一:按合同計(jì)劃分解目的：及時(shí)掌握實(shí)際發(fā)生成本，實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控方式之二:按項(xiàng)目實(shí)體分解目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定方式之三:按考核責(zé)任分解目的：落實(shí)成本責(zé)任考核三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)04房地產(chǎn)成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方式控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本；技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：充分掌握技術(shù)與市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用性；加強(qiáng)過(guò)程控制：既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識(shí)就