上海市某公寓價(jià)值評(píng)估價(jià)格解讀課件

閘北板塊價(jià)值(jiàzhí)評(píng)估第一頁(yè)，共三十七頁(yè)。不夜城板塊公寓價(jià)格(jiàgé)解讀引言板塊概況縱向市場(chǎng)橫向市場(chǎng)價(jià)格(jiàgé)解讀第二頁(yè)，共三十七頁(yè)。引言(yǐnyán)不夜城板塊，位于老上海的下支角地區(qū)之一——閘北，地理意義上的上海中心城區(qū)，在上海市中心土地資源日益緊張，以及老城區(qū)規(guī)模性改造的情況下，其區(qū)位、交通以及配套等居住生活方面的優(yōu)勢(shì)逐步明顯，公寓價(jià)格亦借房產(chǎn)市場(chǎng)整體(zhěngtǐ)上揚(yáng)的趨勢(shì)水漲船高。就該板塊整體(zhěngtǐ)較差的居住環(huán)境、上海居民的傳統(tǒng)觀念而言，當(dāng)前的公寓市場(chǎng)價(jià)格是否適宜呢？這里將偏重從數(shù)據(jù)的角度進(jìn)行分析。第三頁(yè)，共三十七頁(yè)。根本(gēnběn)概況區(qū)位特點(diǎn)(tèdiǎn)交通條件生活配套市政規(guī)劃第四頁(yè)，共三十七頁(yè)。區(qū)位(qūwèi)特點(diǎn)不夜城板塊(bǎnkuài)位于：閘北區(qū)南部，蘇州河以北、中山北路以南。不夜城板塊(bǎnkuài)不夜城板塊大寧板塊北外灘板塊武寧板塊長(zhǎng)壽板塊北靜安板塊北黃埔板塊北臨大寧板塊；東接北外灘板塊、南倚北靜安板塊；北黃埔板塊；西靠武寧板塊、長(zhǎng)壽板塊。第五頁(yè)，共三十七頁(yè)。區(qū)位(qūwèi)特點(diǎn)該板塊在文化、商業(yè)等角度，一直處于城市亞中心的地位。以不夜城商圈為中心商業(yè)配套(pèitào)，各項(xiàng)配套(pèitào)豐富，但缺乏全市輻射力的商業(yè)、文化中心。由于板塊內(nèi)，老城區(qū)密布，火車站外來人流混雜，加之上海居民的傳統(tǒng)居住觀念，極大(jídà)地降低了該板塊的住宅檔次。第六頁(yè)，共三十七頁(yè)。交通(jiāotōng)條件該板塊的交通配套相當(dāng)成熟：軌道交通1號(hào)、3號(hào)、4號(hào)、以及正在(zhèngzài)建設(shè)中的8號(hào)線、10號(hào)線縱橫穿插，929、942、962、928、912、955、837、845、823、862、706等40余條公交線路密集分布。南北高架方便自駕出行。鐵路上海站、中山路長(zhǎng)途汽車站、上海長(zhǎng)途客車總站、恒豐路長(zhǎng)途汽車站、虬江路長(zhǎng)途汽車站等是上海與周邊城市連接的主要節(jié)點(diǎn)。龐大的立體交通網(wǎng)絡(luò)頗具規(guī)模。不夜城板塊(bǎnkuài)第七頁(yè)，共三十七頁(yè)。生活(shēnghuó)配套醫(yī)院：上海市中醫(yī)院、長(zhǎng)征醫(yī)院閘北分院、芷江地段醫(yī)院、海寧地段醫(yī)院等；教育配套：同濟(jì)大學(xué)第三分校、上海機(jī)電學(xué)院、塘沽學(xué)校、滬北中學(xué)、市北中學(xué)、閘北第三中心小學(xué)、共和路小學(xué)等；商業(yè)(shāngyè)配套：不夜城廣場(chǎng)、太平洋百貨、農(nóng)工商超市、吉盛偉邦等。各項(xiàng)配套均以滿足百姓根本生活需求為標(biāo)準(zhǔn)。不夜城板塊各項(xiàng)生活配套設(shè)施(shèshī)齊備：第八頁(yè)，共三十七頁(yè)。市政(shìzhèng)規(guī)劃“規(guī)劃在十一五期間，依托交通樞紐優(yōu)勢(shì)，利用鐵路上海站北廣場(chǎng)土地儲(chǔ)藏和綜合改造的契機(jī)，撤除不夜城地區(qū)(dìqū)成片舊區(qū)，加快閑置地塊建設(shè)和功能調(diào)整，根本完成不夜城地區(qū)(dìqū)形態(tài)建設(shè)，加大功能開發(fā)力度，建成以現(xiàn)代交通效勞為核心，中小企業(yè)商務(wù)效勞為支撐，旅游綜合效勞為特色，商貿(mào)效勞、中介效勞、特色會(huì)展、房產(chǎn)建筑業(yè)為配套的現(xiàn)代效勞業(yè)集聚區(qū)，成為上?，F(xiàn)代交通商務(wù)區(qū)核心區(qū)。〞第九頁(yè)，共三十七頁(yè)?？v向(zònɡxiànɡ)市場(chǎng)在售工程分布市場(chǎng)走勢(shì)市場(chǎng)價(jià)格供求關(guān)系工程分段(fēnduàn)分析第十頁(yè)，共三十七頁(yè)。在售工程(gōngchéng)分布紫蘭苑泰閣卓悅居綠洲(lǜzhōu)雅賓利目前閘北內(nèi)環(huán)板塊有5個(gè)主要的在售工程。分布區(qū)域較為零散。分布零散，且體量?jī)H以綠洲雅賓利和蒙特利城稍大，其余皆為城區(qū)改造(gǎizào)的小規(guī)模開發(fā)產(chǎn)物。蒙特利城第十一頁(yè)，共三十七頁(yè)。在售主要工程(gōngchéng)資料名稱總建容積率建筑形態(tài)面積段（2R、3R）綠洲雅賓利60000(一期)3.3高層97--108130--160蒙特利城6900003.45小高層、高層88--114.38126--136.49紫蘭苑400003.4小高層、多層93-112120-137泰閣9044——小高層70-90130卓悅居513005.39高層86--98第十二頁(yè)，共三十七頁(yè)。市場(chǎng)走勢(shì)紫蘭苑綠洲(lǜzhōu)雅賓利蒙特利城報(bào)價(jià)(bàojià)：13000報(bào)價(jià)(bàojià)：18500報(bào)價(jià)：16000泰閣卓悅居報(bào)價(jià)：11000-13000報(bào)價(jià)：16000-18000由于產(chǎn)品地段與品質(zhì)的分段，各個(gè)工程定位都有所針對(duì)。立足各檔次主力供給與成交的三個(gè)工程的客源，來說明目前不夜城板塊的產(chǎn)品定位與走勢(shì)。第十三頁(yè)，共三十七頁(yè)。市場(chǎng)走勢(shì)〔以客源入手(rùshǒu)分析〕價(jià)格較高，壓縮了本地客源的購(gòu)置意愿?？驮创缶植渴切靺R、黃埔、盧灣等區(qū)擁有一定購(gòu)置力的人士(rénshì)，以及近3成的外籍華裔客戶?？驮淳植縼碜孕靺R、黃埔、盧灣等區(qū)，相對(duì)緊鄰綠洲雅賓利的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，吸引大量閘北老區(qū)的拆遷戶，這些客源利用拆遷補(bǔ)償(bǔcháng)購(gòu)置原生活環(huán)境的物業(yè)。閘北本區(qū)域客源占近7成，其余來自全市其它區(qū)；拆遷戶居多；由于產(chǎn)品自身定位經(jīng)濟(jì)化，購(gòu)置客層相對(duì)較低。雅賓利蒙特利紫蘭苑市區(qū)客、外籍中高客源為主市區(qū)客與區(qū)域客各占半壁區(qū)域客為主第十四頁(yè)，共三十七頁(yè)。市場(chǎng)走勢(shì)客源直接反響(fǎnxiǎng)的就是價(jià)格承受能力，而產(chǎn)品定位是區(qū)位、品質(zhì)、地段等條件的結(jié)合產(chǎn)物，并且最終歸結(jié)到價(jià)格。從不夜城板塊的客源層次出發(fā)，板塊樓盤檔次定位根本上可以分為高、中、低三檔，以房產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)期產(chǎn)物的水平比較，板塊產(chǎn)品存在較大的差異和錯(cuò)位。市場(chǎng)整體呈現(xiàn)向上的走勢(shì)，表現(xiàn)在價(jià)格的上揚(yáng)。雅賓利第十五頁(yè)，共三十七頁(yè)。市場(chǎng)(shìchǎng)價(jià)格成交(chéngjiāo)均價(jià)：1496006-4-3綠洲(lǜzhōu)雅賓利06-7-29蒙特利城06-11-21紫蘭苑2期07-2-8卓悅居06-11-26泰閣峰值第十六頁(yè)，共三十七頁(yè)。市場(chǎng)(shìchǎng)價(jià)格從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，我們可以清楚地看到06年至今，不夜城板塊房產(chǎn)市場(chǎng)大幅上揚(yáng)之勢(shì)：06年初始，不夜城板塊以10000左右的單價(jià)低開市場(chǎng)；06年4月，伴隨綠洲雅賓利強(qiáng)勢(shì)開盤，房產(chǎn)市場(chǎng)成交均價(jià)直線上竄至17017的峰值(fēnɡzhí)；之后，低價(jià)樓盤尾盤漸少，以及大量中高價(jià)格樓盤上市，支撐不夜城板塊將房產(chǎn)市場(chǎng)各月份的成交均價(jià)一直維持在15000左右浮動(dòng)。反而缺乏繼續(xù)上揚(yáng)的動(dòng)力和趨勢(shì)。價(jià)格時(shí)間點(diǎn)均價(jià)極低990306-0114960極高1701706-04第十七頁(yè)，共三十七頁(yè)。供求關(guān)系板塊(bǎnkuài)市場(chǎng)供大于求綠洲(lǜzhōu)雅賓利，蒙特利蒙特利、圣和圣、紫蘭苑紫蘭苑、聯(lián)富假日(jiàrì)公寓第十八頁(yè)，共三十七頁(yè)。供求關(guān)系06年1月至07年5月期間，不夜城板塊總體供給、去化統(tǒng)計(jì)(tǒngjì)如下：套數(shù)面積供應(yīng)2680251624去化1906191174累計(jì)供求(gōngqiú)比例：1.41累計(jì)17個(gè)月的房產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)顯示，不夜城板塊呈現(xiàn)供大于求的情況(qíngkuàng)，供給超出需求近1/4，市場(chǎng)消化潛力被高估。第十九頁(yè)，共三十七頁(yè)。工程分段(fēnduàn)分析06年1月-07年5月期間，06年之前開盤在售的主要尾盤交易(jiāoyì)情況：樓盤成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積富泉公寓10445333578協(xié)和大廈104232283富邑華庭10242141465新紅廈公寓99688911160北方佳苑9123374686累計(jì)988617521172第二十頁(yè)，共三十七頁(yè)。工程(gōngchéng)分段分析06年1月-07年5月份期間，06年之后(zhīhòu)開盤在售的主要樓盤交易情況：樓盤成交均價(jià)成交套數(shù)成交面積綠洲雅賓利（一期）1759263967888蒙特利名都城1518624830362靈廣花園（二期）12240503865紫蘭苑二期1230124925203圣和圣廣場(chǎng)1306111610070卓悅居（西區(qū)）1670922019459聯(lián)富假日公寓1312021012791累計(jì)155451737169638第二十一頁(yè)，共三十七頁(yè)。工程(gōngchéng)分段分析在價(jià)格產(chǎn)生較大的變動(dòng)之后(zhīhòu)，市場(chǎng)供求比例呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)第二十二頁(yè)，共三十七頁(yè)。工程(gōngchéng)分段分析成交均價(jià)漲幅06年前988657%06年后1554506年1月-07年5月，06年前開盤工程尾盤均價(jià)僅9886，06年后開盤的工程整體均價(jià)達(dá)15545，前后(qiánhòu)漲幅57%，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)，公寓產(chǎn)品價(jià)格的陡然增長(zhǎng)可見一斑。成交均價(jià)成交套數(shù)推出套數(shù)成交面積推出面積去化率06年后155451737268016963825188165%06年4月份，綠洲雅賓利上市為整個(gè)不夜城板塊的價(jià)格上揚(yáng)打響了頭炮。這樣大幅度價(jià)格提升的影響下，市場(chǎng)反響為累計(jì)供求比出增長(zhǎng)趨勢(shì)，腥增供給量去化縱向比較(bǐjiào)相對(duì)困難，價(jià)格提升的程度缺乏市場(chǎng)支撐。第二十三頁(yè)，共三十七頁(yè)。1、不夜城板塊區(qū)位價(jià)值的表達(dá)，以及產(chǎn)品質(zhì)量的提升，勢(shì)必帶動(dòng)板塊成交價(jià)格；2、經(jīng)過樓價(jià)暴漲后，市場(chǎng)持續(xù)上漲缺乏動(dòng)力，當(dāng)前價(jià)格的上升空間缺乏；3、目前市場(chǎng)供求比為1.41，供大于求，市場(chǎng)價(jià)格支撐存在(cúnzài)問題；4、價(jià)格暴漲后，引發(fā)累計(jì)供求比數(shù)值上漲，出現(xiàn)去化壓力，價(jià)格提升的程度缺乏市場(chǎng)支撐。第二十四頁(yè)，共三十七頁(yè)。橫向(hénɡxiànɡ)市場(chǎng)類比板塊選擇板塊價(jià)格比較板塊供求比較整體(zhěngtǐ)市場(chǎng)比較第二十五頁(yè)，共三十七頁(yè)。類比(lèibǐ)板塊選擇武寧、長(zhǎng)壽板塊是指普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)、中山北路以南、蘇州河以北的區(qū)域。與不夜城板塊相似，處于準(zhǔn)城市中心的位置，區(qū)域內(nèi)樓盤性價(jià)比較高，是高品質(zhì)樓盤集中的區(qū)域之一。該地區(qū)的生活配套也相當(dāng)成熟。武寧路商圈是該地區(qū)商業(yè)的主要聚集地，商場(chǎng)、大賣場(chǎng)(màichǎnɡ)、便利店、餐飲店、電影院等商業(yè)、文化設(shè)施都很齊全。板塊內(nèi)有兩條軌道交通，10多條公交線路，兩座跨蘇州河橋梁和中山北路高架，構(gòu)筑了三維立體交通網(wǎng)絡(luò)。也是上海未來(wèilái)主要的軌道交通樞紐之一。第二十六頁(yè)，共三十七頁(yè)。板塊(bǎnkuài)價(jià)格比較不夜城以三者最低的起點(diǎn)價(jià)格，漲至與武寧、長(zhǎng)壽(chángshòu)相近第二十七頁(yè)，共三十七頁(yè)。板塊價(jià)格(jiàgé)比較在以上三個(gè)板塊中，不夜城板塊的價(jià)格起點(diǎn)是最低的，可是經(jīng)過06年4月份的漲幅后，成交均價(jià)一度領(lǐng)跑武寧、長(zhǎng)壽板塊；但就在不夜城板塊漲勢(shì)減緩，成交均價(jià)小幅變化的時(shí)候，武寧、長(zhǎng)壽的市場(chǎng)價(jià)格卻平穩(wěn)的逼近，甚至趕超?？梢?，在經(jīng)過較為劇烈的價(jià)格上漲后，不夜城板塊的市場(chǎng)缺乏強(qiáng)勁的動(dòng)力(dònglì)繼續(xù)推進(jìn)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)，后繼乏力，而平穩(wěn)開展的武寧、長(zhǎng)壽卻保持相當(dāng)連貫的市場(chǎng)成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，穩(wěn)步開展。另外，同質(zhì)板塊之間存在近似的開展速度，就不夜城板塊06年初較其它兩個(gè)板塊較低的成交均價(jià)來說，目前的市場(chǎng)價(jià)格大大超出了價(jià)格所應(yīng)有的上漲幅度；第二十八頁(yè)，共三十七頁(yè)。板塊供求(gōngqiú)比較武寧供求比例適中，成交(chéngjiāo)價(jià)格最具說服力；不夜城板塊是以較高的供求比支撐著較高的價(jià)格第二十九頁(yè)，共三十七頁(yè)。板塊(bǎnkuài)供求比較供求關(guān)系決定市場(chǎng)價(jià)格，供、求、價(jià)三者之間的關(guān)系可以明了的說明市場(chǎng)的健康狀況，也就是市場(chǎng)價(jià)格的合理性，市場(chǎng)供求平衡時(shí)的價(jià)格才是真正適宜的市場(chǎng)價(jià)格。從統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)、圖表我們可以看到：武寧板塊市場(chǎng)供求較為平衡，1.05的供求比例(bǐlì)與其13939價(jià)格是三個(gè)板塊中最有說服力的，長(zhǎng)壽板塊0.83的供求比例(bǐlì)足以支撐14655的市場(chǎng)價(jià)格。而不夜城板塊市場(chǎng)卻以1.41的供求比例支撐著14960的價(jià)格，可見不夜城板塊市場(chǎng)價(jià)格虛高的情況。第三十頁(yè)，共三十七頁(yè)。板塊供求(gōngqiú)比較武寧、不夜城供給(gōngjǐ)、去化絕對(duì)量比較：板塊供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)供應(yīng)面積去化面積武寧19981909252479230628不夜城26801906251624191174選取近似的去化套數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)。不夜城板塊較武寧板塊在供給上具有更大的選擇(xuǎnzé)空間，而武寧板塊的供給相對(duì)緊張。以板塊同質(zhì)而言，市場(chǎng)供給緊張的區(qū)域市場(chǎng)反而價(jià)格更低，市場(chǎng)支撐乏力。第三十一頁(yè)，共三十七頁(yè)。整體市場(chǎng)(shìchǎng)比較14960173537766不夜城板塊(bǎnkuài)較之整體市場(chǎng)成交均價(jià)波動(dòng)較大第三十二頁(yè)，共三十七頁(yè)。整體市場(chǎng)(shìchǎng)比較不夜城板塊在內(nèi)環(huán)地區(qū)以及(yǐjí)上海市場(chǎng)整體開展較為平穩(wěn)的狀態(tài)下，波動(dòng)范圍較之較大，市場(chǎng)的不穩(wěn)定反映了產(chǎn)品差異化帶給市場(chǎng)價(jià)格的影響。以綠洲雅賓利為區(qū)域領(lǐng)跑代表的情況下，產(chǎn)品帶來的附加值在市場(chǎng)“供給源〞工程有限的狀況下更加明顯，集中成交的時(shí)間節(jié)點(diǎn)導(dǎo)致上下價(jià)位產(chǎn)品反復(fù)拉扯板塊成交均價(jià)，一段時(shí)間內(nèi)，在很大的波動(dòng)范圍維持一個(gè)根本的中值水平，欠缺后續(xù)的開展趨勢(shì)，影響板塊的市場(chǎng)價(jià)格反響。第三十三頁(yè)，共三十七頁(yè)。1、長(zhǎng)壽、武寧板塊，06年1月至今，板塊市場(chǎng)上漲趨勢(shì)穩(wěn)健；2、二者06年起點(diǎn)價(jià)位較不夜城分別高出1300-3000，以同質(zhì)板塊開展速度近似來講，不夜城目前的市場(chǎng)價(jià)格是被高估的；3、從供求絕對(duì)量上看，不夜城與武寧去化量近似，卻有較大的市場(chǎng)供給(gōngjǐ)空間，以供、求、價(jià)之間的平衡關(guān)系看，其價(jià)格偏高。4、整體市場(chǎng)目前具有相對(duì)平緩的上漲幅度，而不夜城市場(chǎng)價(jià)格受到區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的品質(zhì)拉動(dòng)成長(zhǎng)，板塊自身的價(jià)格開展缺乏動(dòng)力，可以說目前的市場(chǎng)價(jià)格是包裝下的產(chǎn)物。第三十四頁(yè)，共三十七頁(yè)。價(jià)格(jiàgé)解讀首先，縱向觀察區(qū)域市場(chǎng)：區(qū)位價(jià)值表達(dá)及產(chǎn)品品質(zhì)提升，勢(shì)必帶動(dòng)板塊成交價(jià)格上漲；