地產(chǎn)中介銷售課件

新域美林房產(chǎn)置業(yè)有限公司銷售培訓(xùn)目錄接待客戶與收盤收客房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房產(chǎn)交易流程業(yè)務(wù)樣本與公司內(nèi)部流程簽署合約與法律培訓(xùn)有效跟進(jìn)與談判技巧客戶需求與推盤看房技巧房產(chǎn)交易稅費(fèi)市場(chǎng)與行業(yè)介紹美林企業(yè)架構(gòu)文化介紹行業(yè)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)介紹工作流程與職業(yè)定位南寧各城區(qū)市場(chǎng)介紹第一部:市場(chǎng)與行業(yè)介紹行業(yè)與經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)介紹產(chǎn)業(yè)分類包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)，房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝修等勞務(wù)活動(dòng)什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)?房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)比較項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)一般商品市場(chǎng)市場(chǎng)形態(tài)不完全競(jìng)爭(zhēng)完成競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品特質(zhì)差異很大,異質(zhì)性產(chǎn)品具同質(zhì)性價(jià)格決定由少數(shù)買者與賣者決定由市場(chǎng)供給和需求決定信息來(lái)源信息渠道狹窄信息渠道眾多法規(guī)管理法規(guī)管理煩瑣較少法規(guī)管理供給面缺乏彈性彈性較高保值心理保值能力強(qiáng),具投資價(jià)值保值能力弱,增值能力弱區(qū)位影響影響力大基本不受影響市場(chǎng)狀況區(qū)別客戶可能會(huì)有疑問……需周轉(zhuǎn)資金,想拿房屋抵押貸款,手續(xù)怎么辦理.過戶繁雜又有風(fēng)險(xiǎn),沒有時(shí)間辦理，怎么辦？想出售房屋,哪里能找到合適的客戶?想投資置業(yè)房產(chǎn),怎樣的房屋能獲利?想有個(gè)家,哪里能找到自己滿意的房屋?大量不同優(yōu)點(diǎn)的商品美林置業(yè)商品消費(fèi)者房產(chǎn)置換行業(yè)的屬性大量不同需求的顧客公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目二手房買賣房屋租賃代辦交易銀行貸款墊資解押尾盤代理個(gè)人抵押工作流程與職業(yè)定位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作流程受理客戶登記實(shí)地斟驗(yàn)房屋廣告宣傳推薦客戶配對(duì)帶看做好跟蹤服務(wù)組織雙方談判辦理買賣手續(xù)職業(yè)定義你認(rèn)為:你在行業(yè)里扮演什么角色?你是一個(gè)推銷員?或者是一個(gè)營(yíng)業(yè)員?>>>>?目前狀況理想狀況解決方案滿意需求銷售定義職業(yè)特點(diǎn)商品的不統(tǒng)一性客戶需求多元化服務(wù)性消費(fèi)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈知識(shí)需求量大收入、前景無(wú)上限銷售應(yīng)具備素質(zhì)清晰的頭腦技術(shù)者的手端正的儀表感性的心優(yōu)良的品行健康的身體勞動(dòng)者的腳穩(wěn)定的情緒體驗(yàn)客戶的專家體驗(yàn)需求的專家體驗(yàn)解決的專家最終體現(xiàn)公司品牌價(jià)值，創(chuàng)收更多的客戶價(jià)值，以客戶為主導(dǎo)．要求你是?最終職業(yè)定位各城區(qū)市場(chǎng)介紹總面積22293平方千米?？?cè)丝?38萬(wàn)人青秀區(qū)面積872平方千米，人口44萬(wàn)。興寧區(qū)面積751平方千米，人口26萬(wàn)。江南區(qū)面積1154平方千米，人口36萬(wàn)。西鄉(xiāng)塘區(qū)面積1118平方千米，人口66萬(wàn)。良慶區(qū)面積1369平方千米，人口29萬(wàn)。邕寧區(qū)面積1295平方千米，人口32萬(wàn)。城市概況第二部:房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)名詞房地產(chǎn)概念建筑名詞面積名詞房地產(chǎn)概念

是建筑在地面上的各種房屋.

是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱.

是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱.俗稱不動(dòng)產(chǎn).

是指將狹義的房地產(chǎn)與農(nóng)業(yè).商業(yè).教育.科技.旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)融合起來(lái).房產(chǎn)泛地產(chǎn)房地產(chǎn)地產(chǎn)房地產(chǎn)的定義國(guó)有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓.開發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房!!!

1.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）2.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）3.政府批準(zhǔn)劃撥國(guó)有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）

土地獲得土地使用權(quán)方式土地所有權(quán)土地使用權(quán)出讓年限住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

指可能為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所利用,尚未開發(fā)的鄉(xiāng)村農(nóng)地.

指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施,但土地上有待拆遷房屋的土地.

指經(jīng)過”幾通一平”的開發(fā)或拆遷完畢,具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地（1）三通一平---路通,水通,電通,土地平整.

（2）五通一平---路通,水通,電通,供熱,供氣,土地平整.

（3）七通一平---路通,水通,電通,供熱,供氣,排水,排污,土地平整.土地的分類生地毛地熟地房地產(chǎn)名詞

指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后.房產(chǎn)名詞期房現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房尾房五證二書

是指具有房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。

房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。

集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。

是指經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國(guó)家優(yōu)惠政策,包括免去土地出讓金、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。并優(yōu)先享受銀行較低信貸(經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、合作建房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證之日起，五年內(nèi)不得上市交易）產(chǎn)權(quán)名詞商品房房改房集資房經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)證明的種類房屋所有權(quán)證房屋共有權(quán)證房屋他項(xiàng)權(quán)證《商品房買賣合同》備案證明

使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房等。

私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。產(chǎn)權(quán)名詞使用權(quán)房公房單位產(chǎn)權(quán)房廉租房私房建筑名詞

城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地

.

居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

建筑分類城市居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)建筑形式并列式圍合式隱喻式向心式

磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)承重墻結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)排架結(jié)構(gòu)

多層中高層高層超高層

普通住宅非普通住宅

平層式住宅

躍層式住宅

復(fù)式住宅:(平層,中空)建筑物分類按建筑住宅按建筑住宅面積按建筑高度按承重方式按建筑材料

=總建筑面積÷總用地面積

住宅套內(nèi)凈面積(使用面積)與建筑面積之比(一般高層在72-75%,多層在78-80%之間.)

植被垂直投影面積÷居住區(qū)總面積X100%

居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地面積的比率,(一般居住小區(qū)綠地率不得低于30%,)建筑密度容積率綠地率綠化覆蓋率使用率面積名詞

包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等

臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和.也稱實(shí)用面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的50％。

房屋面積的分類建筑面積套內(nèi)面積使用面積公攤面積

住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。是自然間的寬度，又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。房屋面積的分類開間進(jìn)深第三部:房產(chǎn)交易流程交易方式與過戶流程房地產(chǎn)登記解釋銀行貸款流程案例分析

房地產(chǎn)登記解釋

1、房地產(chǎn)總登記2、土地使用權(quán)初始登記3、房屋所有權(quán)初始登記4、轉(zhuǎn)移登記5、變更登記6、他項(xiàng)權(quán)利登記7、注銷登記8、預(yù)告登記登記類型

是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈(zèng)與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，使房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進(jìn)行的登記。買賣、繼承、贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、裁決、交換、分割、合并等。房屋轉(zhuǎn)移登記：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移主要包括下列方式:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記指有繼承權(quán)的公民依法接受死者房屋遺產(chǎn)的行為。

指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)移給他方的法律行為。

指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和他組織，通過買賣，交換，贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。

通常也稱之為析產(chǎn)。常見的有離婚析產(chǎn)、家庭析產(chǎn)。企業(yè)、單位或其他合法組織的分立也可能發(fā)生房產(chǎn)的分割。分割憑有關(guān)房產(chǎn)分割的協(xié)議、相關(guān)管理部門的批文或者法院的有關(guān)裁判文書辦理。

裁決是指法院作出且已生效的判決書、調(diào)解書、裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書，以及仲裁委員會(huì)作出的仲裁文書。登記機(jī)關(guān)可以根據(jù)裁決的內(nèi)容辦理房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移方式繼承：贈(zèng)與：轉(zhuǎn)讓：分割：裁決：

他項(xiàng)權(quán)利登記；房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件。抵押登記因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。申請(qǐng)注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書、他項(xiàng)權(quán)利證書，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。注銷登記預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)的一種行為。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記時(shí)效也相應(yīng)調(diào)整，即對(duì)預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記交易方式與過戶流程交易方式與流程一、賣方一次性買方一次性二、賣方一次性買方按揭三、賣方按揭買方一次性四、賣方按揭買方按揭五、公證辦理稅費(fèi)的繳納或減免手續(xù)辦理房產(chǎn)交易過戶登記手續(xù)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，辦理物業(yè)交接30工作日5工作日賣方一次性買方一次性辦理稅費(fèi)的繳納或減免手續(xù)辦理交易過戶登記手續(xù)領(lǐng)證，辦理按揭登記手續(xù)貸款銀行領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證銀行放款買方申請(qǐng)按揭貸款，簽訂借款合同審批通過5工作日5工作日30工作日10工作日5工作日內(nèi)賣方一次性買方按揭還款領(lǐng)取還款資料，辦理按揭注銷登記辦理稅費(fèi)的繳納或減免領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，辦理物業(yè)交接辦理交易過戶手續(xù)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款30工作日5工作日1—3個(gè)月10工作日15工作日內(nèi)賣方按揭買方一次性還款領(lǐng)取還款資料，辦理按揭注銷登記辦理稅費(fèi)的繳納或減免領(lǐng)證，辦理按揭登記手續(xù)買方申請(qǐng)按揭貸款，賣方申請(qǐng)?zhí)崆斑€款辦理交易過戶登記手續(xù)貸款銀行領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證銀行放款30工作日5工作日內(nèi)5工作日5工作日5工作日15工作日內(nèi)賣方按揭買方按揭辦理公證手續(xù)辦理房屋查檔領(lǐng)取公證書即時(shí)12工作日內(nèi)公證銀行貸款業(yè)務(wù)介紹房屋貸款種類第一節(jié)

個(gè)人住房商業(yè)性貸款一、借款條件A：借款人必須年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人。B：借款人具有穩(wěn)定的合法收入，具有還本付息的能力。C：借款人同意以所購(gòu)房產(chǎn)作為貸款的抵押物。D：所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)清晰，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通。（可到房產(chǎn)局進(jìn)行查檔）二、貸款額度的確定購(gòu)買首套住房且套型建筑面積90平方米以下的,貸款最高額為購(gòu)房總價(jià)款的80％;購(gòu)買首套自住房且住房且套型建筑面積90平方米(含)以上的,貸款最高為購(gòu)房總價(jià)款的70％。

第二套貸款購(gòu)買住房的，貸款首付款比例不得低于40％；第三套（含）以上貸款購(gòu)買住房的，貸款首付款在前一套的基礎(chǔ)上每增加一套首付比例至少提高5％。貸款最長(zhǎng)期限30年：（樓齡+貸款年限≤30）,最短12個(gè)月;貸款人年齡最高期限（貸款人年齡+貸款年限≤65男性）（貸款人年齡+貸款年限≤60女性）

三、貸款期限的確定答：可以，首付款提高至四成；貸款年限最長(zhǎng)17年。陳阿姨今年43歲,從事教育行業(yè)，丈夫李先生今年45歲，從事稅務(wù)工作；5年前兩人聯(lián)名購(gòu)買了一套商品房,并以李先生為借款人辦理了住房按揭貸款?，F(xiàn)在李阿姨想以自己的名字購(gòu)買一套房產(chǎn)，并辦理住房按揭貸款。請(qǐng)問李阿姨還能辦理貸款嗎？『案例』第二節(jié)

公積金貸款一、借款條件1、連續(xù)一年以上按時(shí)足額繳存住房公積金；2、具有本市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；3、具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有按期償還貸款本息的能力；4、有合法有效的產(chǎn)權(quán)證明；5、同意以所購(gòu)房產(chǎn)作為貸款的抵押物；6、交付首期購(gòu)房款。第三節(jié)

組合貸款

注意事項(xiàng)：1、純公積金貸款不足以支付購(gòu)房款時(shí)，方才選擇組合貸款。2、公積金貸款最高額度為25萬(wàn)元。3、連續(xù)一年以上按時(shí)足額繳存住房公積金1、李女士雖然具有公積金貸款資格并屬于國(guó)管，但因?yàn)閱为?dú)使用公積金貸款最高額度是25萬(wàn)元左右，所以不能滿足她想貸款48萬(wàn)元的需求。李女士在國(guó)家機(jī)關(guān)工作，具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。為了進(jìn)一步改善居住條件，經(jīng)人介紹選中了一套位于青秀區(qū)星和園的房產(chǎn)。此房竣工年代在2002年左右，面積為156平方米，樓層、格局、朝向等條件都非常符合李女士的要求，且已經(jīng)與業(yè)主達(dá)成了初步的買賣意向，成交價(jià)在78萬(wàn)元。李女士的單位每月都為其交納公積金，所以她希望首付30萬(wàn)元，公積金貸款48萬(wàn)元來(lái)購(gòu)買此房.『案例』第四節(jié)

提前還貸提前還款流程申請(qǐng)?zhí)崆斑€款辦理注銷抵押登記領(lǐng)取解押資料存入還款金額結(jié)清材料：

1、房屋他項(xiàng)權(quán)利證或預(yù)抵押證明、2、銀行出具的辦理注銷抵押登記委托書、3、蓋有銀行公章的注銷抵押申請(qǐng)表、房屋保險(xiǎn)單正本、4、辦理退保委托書。提示1、還款是否跨行轉(zhuǎn)帳，如是該筆資金不能立時(shí)到帳；2、借款人須持本人身份證原件與借款合同原件到借款銀行遞交書面的提前還款申請(qǐng)書（原則上所有銀行都須提前一個(gè)月遞交提前還款申請(qǐng)書）；3、借款人應(yīng)及時(shí)退取保險(xiǎn)費(fèi)（持正副本保單、發(fā)票、身份證到投保公司退取。第四部:房產(chǎn)交易稅費(fèi)繳費(fèi)流程與減免條件房產(chǎn)稅費(fèi)概念與標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)交易繳費(fèi)預(yù)算案例分析房產(chǎn)稅費(fèi)概念與標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)稅種概念契稅個(gè)人所得稅營(yíng)業(yè)稅及附加產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)行范圍契稅:房屋現(xiàn)值的1.5%或3%個(gè)人所得稅:房屋現(xiàn)值的2%或獲利部分20%營(yíng)業(yè)稅及附加:房屋現(xiàn)值的5.55％產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅:房屋現(xiàn)值的0.1％土地增值稅:房屋現(xiàn)值的1％或2%如何認(rèn)定房屋購(gòu)買時(shí)間1、向廣西通信服務(wù)公司購(gòu)買2002年房改出售的經(jīng)濟(jì)適用價(jià)房，總價(jià)款141775.41元。2、向南寧市社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)事業(yè)管理所購(gòu)買2004年度房改出售的經(jīng)濟(jì)適用價(jià)房，總價(jià)款91639.00元。3、1993年12月向南寧市毛紡織總廠購(gòu)買房改全部產(chǎn)權(quán)，總價(jià)款54159.10元。（97年補(bǔ)交部分價(jià)款）1、2004年11月19日向廣西南寧豐業(yè)創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購(gòu)買，其中含公攤面積13.14平方米。2、2007年6月向賈凌購(gòu)買所有。房改房商品房1、個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅方式是以契稅的計(jì)稅金額為計(jì)稅依據(jù)。2、契稅的計(jì)稅金額是以財(cái)政征收部門所核定的價(jià)格為準(zhǔn)。3、購(gòu)買時(shí)間4、是否唯一生活住房（個(gè)人所得稅）5、房產(chǎn)面積（營(yíng)業(yè)稅及附加）注意事項(xiàng)

繳費(fèi)流程與減免條件

申報(bào)填寫減免表提供土地或房屋買賣合同、身份證明及相關(guān)材料（驗(yàn)原件收復(fù)印件）5個(gè)工作日后領(lǐng)取減免證明或復(fù)函審核核對(duì)減免證明一、營(yíng)業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅減免流程營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人稅減免條件個(gè)人購(gòu)買并居住超過五年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買并居住超過五年的唯一生活住房，銷售時(shí)免征個(gè)人所得稅；個(gè)人將通過無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，對(duì)通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房,該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定，其購(gòu)房?jī)r(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房原價(jià)確定。個(gè)人需持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。營(yíng)業(yè)稅:個(gè)人所得稅:受贈(zèng)房屋對(duì)外銷售申報(bào)提供土地或房屋買賣合同、身份證明及相關(guān)材料（驗(yàn)原件收復(fù)印件）審核核對(duì)減免證明登記填寫減免證明登記表并簽章領(lǐng)取減免證明或復(fù)函契稅減免流程契稅減免條件一、辦理離婚后房產(chǎn)契稅減免二、辦理房屋、土地繼承契稅減免三、辦理拆遷契稅減免

房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記流程及費(fèi)用繳納標(biāo)準(zhǔn)

到市財(cái)政局契稅征收窗口繳納契稅到房屋所在地地稅局繳納個(gè)人所得稅到原測(cè)繪機(jī)構(gòu)辦理測(cè)繪、到房產(chǎn)檔案館查檔買賣雙方持《買賣契約》、《房屋所有權(quán)證》、身份證、查檔報(bào)告、測(cè)繪結(jié)果到6、7號(hào)窗口辦理過戶持受理單、身份證原件領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》(一)房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房：持《房屋所有權(quán)證》查檔費(fèi)：60元/次曬圖費(fèi)：45元/費(fèi)房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)6元/平米登記費(fèi)80元/宗共有權(quán)證工本費(fèi)10元/本印花稅5元/本防洪保安費(fèi)：1‰（賣方交納）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：0.5‰（買賣雙方各交）契稅：1.5％（普通住宅），3％（非普通住宅）。營(yíng)業(yè)稅及附加：5.55％（減免范圍：個(gè)人購(gòu)買并居住超過五年的普通住宅自建自用住宅；非住宅、個(gè)人購(gòu)買并居住超過五年的非普通住宅（建筑面積≥144平方米），轉(zhuǎn)讓時(shí)按此次房屋現(xiàn)值減去原購(gòu)房?jī)r(jià)的差額部分計(jì)算。個(gè)人所得稅：(1)、2％（在領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證時(shí)繳納）(2)、按本次房屋現(xiàn)值減去原購(gòu)房?jī)r(jià)及銀行貸款利息和其他合理費(fèi)用之后的差額部分的20％計(jì)征。（在辦理過戶手續(xù)前到房產(chǎn)所屬地稅局繳納）土地增值稅：個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住在5年以下非普通住房，按房屋現(xiàn)值1％計(jì)征土地增值稅?！痉课輽?quán)屬轉(zhuǎn)移費(fèi)用繳納標(biāo)準(zhǔn)】到開發(fā)商處申請(qǐng)更名并領(lǐng)取《商品房備案登記注銷申請(qǐng)表》到房產(chǎn)交易中心辦理注銷合同備案手續(xù)領(lǐng)取原業(yè)主注銷合同送開發(fā)商處，等待新業(yè)主簽署新合同到房產(chǎn)交易中心辦理新業(yè)主合同備案登記手續(xù)領(lǐng)取新業(yè)主備案證明，送開發(fā)商處

(二)商品房更名：持有《商品房買賣合同》

開發(fā)商所收更名費(fèi)（視開發(fā)商而定）登記費(fèi)80元/宗契稅：合同價(jià)的1.5％（普通住宅），合同價(jià)的3％（非普通住宅）。【商品房更名費(fèi)用繳納標(biāo)準(zhǔn)】到市財(cái)政局契稅征收窗口繳納契稅到原測(cè)繪機(jī)構(gòu)辦理測(cè)繪、到房產(chǎn)檔案館查檔買賣雙方持《買賣契約》、《房屋所有權(quán)證》、身份證、查檔報(bào)告、測(cè)繪結(jié)果到6、7號(hào)窗口辦理過戶持受理單、身份證原件領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》（三）非住宅（車庫(kù)、商鋪等）查檔費(fèi)：60元/次曬圖費(fèi)：45元/費(fèi)房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：6元/平米登記費(fèi)：100元/宗共有權(quán)證工本費(fèi)：10元/本印花稅：5元/本契稅：房屋現(xiàn)值的3％（非住宅）營(yíng)業(yè)稅及附加：房屋現(xiàn)值的5.55％（非住宅、個(gè)人購(gòu)買并居住超過五年的非住宅（車庫(kù)），轉(zhuǎn)讓時(shí)按此次交易價(jià)減去原購(gòu)房?jī)r(jià)的差額部分計(jì)算、五年以下按現(xiàn)值全額征收）防洪保安費(fèi)：房屋現(xiàn)值×1‰（賣方交納）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：房屋現(xiàn)值0.5‰（買賣雙方各交）個(gè)人所得稅：1、按房屋現(xiàn)值的2％（在辦理過戶手續(xù)當(dāng)日時(shí)繳納）2、按本次交易價(jià)減去原購(gòu)房?jī)r(jià)及銀行貸款利息和其他合理費(fèi)用之后的差額部分的20％計(jì)征。（在辦理過戶手續(xù)前到房產(chǎn)所屬地稅局繳納）土地增值稅:房屋現(xiàn)值的1％計(jì)【非住宅(車庫(kù)、商鋪)費(fèi)用繳納標(biāo)準(zhǔn)】到評(píng)估公司辦理房地產(chǎn)評(píng)估（土地、房產(chǎn)分開）到市財(cái)政局契稅征收窗口繳納契稅(房產(chǎn)與土地)到原測(cè)繪機(jī)構(gòu)辦理測(cè)繪、到房產(chǎn)檔案館查檔買賣雙方持《買賣契約》、《房屋所有權(quán)證》、身份證、查檔報(bào)告、測(cè)繪結(jié)果到6、7號(hào)窗口辦理過戶持受理單、身份證原件領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》到房產(chǎn)所屬地稅局交納個(gè)人所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)（土地）到房地產(chǎn)所屬土地局辦理土地過戶手續(xù)領(lǐng)取新業(yè)主土地使用證（四）別墅,持有《房屋所有權(quán)證》《土地所有權(quán)證》

◆房屋查檔費(fèi)：60元/次測(cè)繪費(fèi)：0.5元/平米或1.36元/平米房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：6元/平米登記費(fèi)：80元/宗共有權(quán)證工本費(fèi)：10元/本印花稅：5元/本契稅：交易價(jià)的3％（非住宅）營(yíng)業(yè)稅及附加：交易價(jià)的5.55％防洪保安費(fèi)：交易價(jià)×1‰（賣方交納）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：交易價(jià)0.5‰（買賣雙方各交）個(gè)人所得稅：土地增值稅:個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住在5年以下非普通住房，按房屋現(xiàn)值1％計(jì)征土地增值稅。◆土地契稅：房屋現(xiàn)值的3％土地增值稅：房屋現(xiàn)值的2％個(gè)人所得稅：房屋現(xiàn)值的2％營(yíng)業(yè)稅及附加：5.55％防洪保安費(fèi)：房屋現(xiàn)值的0.1％手續(xù)費(fèi)：地價(jià)的0.6％工本費(fèi)：5元/本測(cè)繪費(fèi)：500宗【別墅費(fèi)用繳納標(biāo)準(zhǔn)】到公證處辦理公證領(lǐng)取贈(zèng)與公證書到市財(cái)政局交納契稅到房產(chǎn)所屬地稅局開具免稅證明到原測(cè)繪機(jī)構(gòu)辦理測(cè)繪、到市房產(chǎn)檔案館辦理查檔贈(zèng)與雙方持《房屋所有權(quán)證》、贈(zèng)予合同公證書、評(píng)估報(bào)告、完稅證明、測(cè)繪結(jié)果、查檔報(bào)告、個(gè)稅免稅證明到6、7號(hào)窗口辦理變更登記手續(xù)持受理單、身份證原件領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》（五）房屋贈(zèng)與評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)的0.5％贈(zèng)與公證費(fèi)：評(píng)估價(jià)的2％契稅：交易價(jià)的3％查檔費(fèi)：60元/次曬圖費(fèi)：45元/份手續(xù)費(fèi)：6元/平米登記費(fèi)：80元/套印花稅：5元/枚防洪保安費(fèi)：1‰產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：0.05％【房屋贈(zèng)與--稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】查檔費(fèi)：60元/次曬圖費(fèi)：45元/份手續(xù)費(fèi)：6元/平米登記費(fèi)：80元/套印花稅：5元/枚契稅：房屋現(xiàn)值的1.5％（普通住宅），現(xiàn)值的3％（非普通住宅）。個(gè)人所得稅：房屋現(xiàn)值×20％（1、直系親屬：按原購(gòu)房時(shí)間計(jì)算日期是否滿5年、如滿5年，是唯一生活住房可免征；2、非直系親屬：按受贈(zèng)時(shí)間計(jì)算日期是否滿5年、如滿5年，是唯一生活住房可免征）營(yíng)業(yè)稅及附加：5.55％（1、直系親屬：按原購(gòu)房時(shí)間計(jì)算日期是否滿5年，2、非直系親屬：按受贈(zèng)時(shí)間計(jì)算日期）防洪保安費(fèi)：房屋現(xiàn)值×1‰（賣方交納）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：房屋現(xiàn)值0.5‰（買賣雙方各交）房屋辦理贈(zèng)予后再買賣【稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】到公證處辦理繼承公證領(lǐng)取公證書，到財(cái)政局辦理免稅證明到房產(chǎn)所屬地稅局開具免稅證明到原測(cè)繪機(jī)構(gòu)辦理測(cè)繪、到市房產(chǎn)檔案館辦理查檔繼承人持《房屋所有權(quán)證》、繼承公證書、評(píng)估報(bào)告、免稅證明、測(cè)繪結(jié)果、查檔報(bào)告、個(gè)稅免稅證明到6、7號(hào)窗口辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)持受理單、身份證原件領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》(六)房屋繼承評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)的0.5％繼承公證費(fèi)：評(píng)估價(jià)的2％查檔費(fèi)：60元/次曬圖費(fèi)：45元/份手續(xù)費(fèi)：3元/平米登記費(fèi)：80元/套印花稅：5元/枚防洪保安費(fèi)：1‰產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：0.05％【房屋繼承--稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】查檔費(fèi)：60元/次曬圖費(fèi)：45元/份手續(xù)費(fèi)：6元/平米登記費(fèi)：80元/套印花稅：5元/枚契稅：1.5％（普通住宅），3％（非普通住宅）。個(gè)人所得稅：房屋現(xiàn)值×20％（1、按原購(gòu)房時(shí)間計(jì)算日期；2、已滿五年免征：唯一生活住房）營(yíng)業(yè)稅及附加：5.55％（按原購(gòu)房時(shí)間計(jì)算日期）防洪保安費(fèi)：交易價(jià)×1‰（賣方交納）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：交易價(jià)0.5‰（買賣雙方各交）房屋辦理繼承后再買賣

【稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】到市財(cái)政局開具免稅證明到房產(chǎn)所屬地稅局申請(qǐng)開具免稅證明到原測(cè)繪機(jī)構(gòu)辦理測(cè)繪、到市房產(chǎn)檔案館辦理查檔持《房屋所有權(quán)證》、身份證、離婚證、協(xié)議書、免稅證明、測(cè)繪結(jié)果、查檔報(bào)告到6、7號(hào)窗口辦理15工作日后領(lǐng)新產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證(七)房屋析產(chǎn)查檔費(fèi)：60元/次曬圖費(fèi)：45元/費(fèi)房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：6元/平米登記費(fèi)：80元/宗共有權(quán)證工本費(fèi)：10元/本印花稅：5元/本防洪保安費(fèi)：房屋現(xiàn)值×1‰產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：房屋現(xiàn)值0.5‰【房屋析產(chǎn)--稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】查檔費(fèi)：60元/次曬圖費(fèi)：45元/份手續(xù)費(fèi)：6元/平米登記費(fèi)：80元/套印花稅：5元/枚契稅：房屋現(xiàn)值的1.5％（普通住宅），現(xiàn)值的3％（非普通住宅）。個(gè)人所得稅：房屋現(xiàn)值×2％營(yíng)業(yè)稅及附加：5.55％（按原購(gòu)房時(shí)間計(jì)算日期是否滿5年）防洪保安費(fèi)：房屋現(xiàn)值×1‰（賣方交納）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同印花稅：房屋現(xiàn)值0.5‰（買賣雙方各交）房屋析產(chǎn)后再買賣【稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】案例分析答：王先生兒子所承受的繼承部分免征契稅，贈(zèng)與部分應(yīng)按3％稅率繳納契稅：300000÷2×3％＝4500元王先生夫婦共同共有一套房改房，市場(chǎng)價(jià)格為30萬(wàn)?，F(xiàn)在王先生去世，經(jīng)公證，由兒子一人繼承屬于王先生的分額，同時(shí)屬于王太太的分額一并贈(zèng)與給兒子。問王先生兒子應(yīng)繳納多少契稅？『案例一』答：敬老院應(yīng)繳納契稅：

500000×3％=15000元『案例二』陳老太是孤寡老人，一直都由敬老院贍養(yǎng)，她在生前立下遺囑并公證，祖?zhèn)鞯囊婚g住房在她去世后歸敬老院所有，陳老太不幸去世后，經(jīng)核定房屋市場(chǎng)價(jià)格為50萬(wàn)元，問敬老院需繳納多少契稅？答：不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，需交個(gè)人所得稅。

300000×2％=6000『案例三』王先生夫婦于1993年共同購(gòu)買了一套房改房，市場(chǎng)價(jià)格為30萬(wàn)。現(xiàn)在王先生夫婦倆都去世了，經(jīng)公證該房產(chǎn)由其兒子（小王）一人繼承，今年2月份小王辦理了房產(chǎn)繼承變更手續(xù)，并找到買主購(gòu)買該套房產(chǎn)。問王先生是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅？(該房產(chǎn)不是小王唯一生活住房)答：不需要繳納個(gè)人所得稅，需繳納差額營(yíng)業(yè)稅及附加。（720000－500000）×5.55％＝12210『案例四』

李先生和李太太于2000年登記結(jié)婚，婚后兩人聯(lián)名購(gòu)買了一套商品房，市場(chǎng)價(jià)格為50萬(wàn)。07年兩人因性格不和辦理了離婚手續(xù)，經(jīng)法院判決該套房產(chǎn)歸李太太所有。問李太太在辦理析產(chǎn)時(shí)是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅？答：李先生應(yīng)繳納契稅為（350000－250000）×1.5％=1500元『案例五』

因某市政工程建設(shè)需要，李先生的一套房屋被拆遷，舊房拆遷補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)為25萬(wàn)元，其重新購(gòu)買一套110平方米的商品房，新房?jī)r(jià)格為35萬(wàn)元，問李先生應(yīng)繳納多少契稅？答：王先生應(yīng)繳納契稅為（500000－300000）×3％=6000元『案例六』因某市政工程建設(shè)需要，王先生的一套房屋被拆遷，舊房拆遷補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)為30萬(wàn)元，其重新購(gòu)買一套145平方米的商品房，新房?jī)r(jià)格為50萬(wàn)元，問王先生應(yīng)繳納多少契稅？第五部:接待客戶與收盤收客收取樓盤技巧接待客戶業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)復(fù)客復(fù)盤標(biāo)準(zhǔn)案例分析接待客戶業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如何接待CALLIN客?接聽電話的要領(lǐng)接聽電話的主題接聽電話的時(shí)機(jī)接聽電話的禮節(jié)接聽電話的技巧接待客戶目標(biāo)——留下聯(lián)系方式迎接客戶目標(biāo)——前三分鐘定“終身”讓微笑在唇邊盛開讓眼睛替你說話溫馨合宜的招呼語(yǔ)迎接客戶的基本動(dòng)作空間距離如何接待WALKIN客?不同客戶的應(yīng)對(duì)技巧優(yōu)柔寡斷型自我吹噓型毫爽干脆型喋喋不休型理性分析型沉默寡言型吹毛求疵型虛情假意型盛氣凌人型感情沖動(dòng)型

成交錯(cuò)失多成交處于被動(dòng)狀態(tài)容易獲取客戶信任成交全程掌握接待客戶成長(zhǎng)階段直接傳話修飾性傳話親和式傳話設(shè)定式傳話收取樓盤技巧營(yíng)：（放哪里？地址是哪里？……）（朝向是什么？有幾年樓了？）業(yè)：（不記得了，到時(shí)再告訴你吧。）

營(yíng)：（那你打算賣多少錢？）業(yè)：（一般可以賣多少錢？有沒有一個(gè)行情價(jià)？）營(yíng)：（大概￥3000元/方吧！前段時(shí)間我成交的另一套都差不多是這個(gè)價(jià)格。）業(yè)：（不可能這么低吧，我的房子全新豪華裝修送家電，太低我不會(huì)放盤的。）……營(yíng)：（先生，如果成功交易，我們會(huì)收取相當(dāng)于成交價(jià)的1%作為傭金，你應(yīng)該沒有問題吧？）業(yè)：（其他中介都不收業(yè)主的傭金，為什么你要收1%，我不放盤了?。瓲I(yíng)：（先生，如果方便可以把你物業(yè)的鑰匙交給我們，這樣可以方便客人看房。）業(yè)：（不用了，到時(shí)候給我打電話吧?。I(yíng)：（先生，請(qǐng)問你的全名是……？）業(yè)：（不用了，知道我的姓就可以了！）如何收取樓盤當(dāng)業(yè)主放盤時(shí),（錯(cuò)誤例子）最后一步:先生，為確保交易雙方的利益，以免有人冒名收取定金或簽署相關(guān)合約，是否可以告訴你的全名或提供房產(chǎn)證的復(fù)印件。）（W落盤應(yīng)在落盤紙簽署確認(rèn)）面對(duì)放盤提出疑問的話述我只是來(lái)放盤，為什么問我那么多問題？小區(qū)的房子大概可以賣多少錢？

傭金怎么那么貴？其他都只是雙方收一點(diǎn)嘛?為什么要留鑰匙？重要提示:當(dāng)接待客戶第一時(shí)間應(yīng)問詢稱呼同時(shí)問詢其聯(lián)系方式目的一定要讓其把樓盤先落!!!收盤的要點(diǎn)盡可能與業(yè)主建立良好的關(guān)系不要急于出價(jià)或壓價(jià)盡可能簽署《獨(dú)家代理委托書》及收鑰匙讓業(yè)主推銷自己的房屋初次落實(shí)傭金營(yíng)造將要出售的氣氛多介紹公司網(wǎng)絡(luò)與服務(wù)獲取房源的渠道掃網(wǎng)、掃報(bào)、掃街、掃盤做廣告、電話回訪冒充買家“挖”房源盯緊新交付的小區(qū)物管合作復(fù)買賣盤注重的因素一、面積二、出證時(shí)間五、裝修情況四、明晰產(chǎn)權(quán)人三、是否銀行按揭，哪間銀行按揭六、交樓時(shí)間第六部:客戶需求與推盤看房技巧有效分析客戶需求有效了解客戶需求如何推盤看房技巧顯性需求隱性需求如何探尋客戶的潛在需求？Text客戶的需求如何在房產(chǎn)中找優(yōu)點(diǎn)呢？屬地面積交通坐向戶型周邊環(huán)境充分發(fā)掘出來(lái)的房產(chǎn)優(yōu)點(diǎn)充分了解的全面客戶需求顯性/隱性交合點(diǎn)尋找房產(chǎn)優(yōu)點(diǎn)和客戶需求交合點(diǎn)了解客戶的看樓情況客人對(duì)樓市的認(rèn)知程度對(duì)樓盤的認(rèn)知程度了解行家情況客人的購(gòu)房喜好置業(yè)的經(jīng)歷客人的購(gòu)房重點(diǎn)了解購(gòu)房意向了解中心人物了解客戶的急切性了解可看樓的時(shí)間了解其居住環(huán)境了解支付能力視預(yù)算而定有效了解客戶的需求尋找客戶的中心購(gòu)買人物M.A.N原則理智動(dòng)機(jī)感情動(dòng)機(jī)注意--興趣--聯(lián)想--欲望--比較--信念--行動(dòng)--滿足購(gòu)買動(dòng)機(jī)8個(gè)階段購(gòu)買動(dòng)機(jī)弄清對(duì)象類比因素自住投資房屋價(jià)格要測(cè)算自己的收入水平和承受能力在投資成本允許的范圍內(nèi)進(jìn)行選擇居住環(huán)境對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較高,房屋內(nèi)部和小區(qū)環(huán)境都要宜人.側(cè)重于投資成本及房屋本身的升值潛力,對(duì)環(huán)境要求低一些未來(lái)變化要求環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定,以免入住后拆遷和改變功能,則考慮將來(lái)城市規(guī)劃能否令房屋升值,區(qū)位價(jià)值考慮更多是一次性付款還是分期付款在較快變現(xiàn)能力和實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),將不必過多考慮而應(yīng)迅速購(gòu)買自住與投資的區(qū)別剖析房產(chǎn)回報(bào)率轉(zhuǎn)售投資回報(bào)率租賃投資回報(bào)率商鋪投資回報(bào)率如何計(jì)算二手房折舊費(fèi)對(duì)待walkin客，暫沒有合適樓盤時(shí)，如何對(duì)待？怎樣與CALLIN客進(jìn)行有效溝通，提高中盤率？如何推盤以盤試客重點(diǎn)突出意向之上即問即推建立關(guān)系比行家快邀約主動(dòng)對(duì)比強(qiáng)烈制造機(jī)會(huì)看樓的準(zhǔn)備做好提前預(yù)約選擇合適的房子盡量提前踩點(diǎn)選擇合理的路線準(zhǔn)備好看房材料-看房協(xié)議看樓的技巧對(duì)客戶的"打針"對(duì)業(yè)主的"啪針"由