公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs二季報(bào)分析：公募REITs價(jià)格近期反彈關(guān)注二季度經(jīng)營狀況好轉(zhuǎn)的REITs品種

研究本期投資提示：截止至2023年7月21日，中證REITS(收盤)指數(shù)累計(jì)收益率為-12.56%，中證REITS (收盤)全收益指數(shù)收益率為-3.64%。REITs在二季度下跌幅度明顯，中證REITS(收盤指數(shù)在2023年二季度下跌18.64%，中證REITS(收盤)全收益指數(shù)下跌15.21%。近期REITs6月30日至2023年7月21日，中證REITS(收盤)指數(shù)上漲4.90%。(數(shù)據(jù)取自于Wind)，下跌1.51%，華夏中國交建高速REIT二季度下跌26.02%。(數(shù)nd比、環(huán)比有所提升。其中，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT可分配金額環(huán)比增長率最高，為62.77%。倉儲(chǔ)物流REITs中，中金普洛斯REIT可供分配金額增長明顯，增長幅度為REITs，可供分配金額相較一季度均有所增加。高速公路REITs可供分配金額相較一季度整體下降，如與去年二季度相比，則漲跌互現(xiàn)。生態(tài)環(huán)保REITs可供分配dREITsREIT的IRR較高，多。如與中債20年期AA級(jí)企業(yè)債到期收益率對(duì)比，則多數(shù)特許經(jīng)營權(quán)類REITs的IRR高于20年期AA企業(yè)債的收益率水平。(數(shù)據(jù)取自于Wind)30日，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的IRR提升較多。如與中證紅利指數(shù)過去12個(gè)月股息率對(duì)交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs的折價(jià)率普遍較高，其中，華夏中國交建REIT、平安廣州廣河REITREITs的折價(jià)率sFOF金涉及FOF、指數(shù)的研究分析均基于歷史公開信息，可能受指數(shù)樣本變化而產(chǎn)生一定的分析偏差；此外，基金管理人的歷史業(yè)績與表現(xiàn)不代表未來；指數(shù)表現(xiàn)受宏觀環(huán)境、市場波動(dòng)、風(fēng)格轉(zhuǎn)換等多重因素影響，存在一定波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；本報(bào)告及證券投資基金評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)，不涉及對(duì)基金產(chǎn)品的推薦，亦不涉及對(duì)任何指數(shù)樣本股的析師宋施怡A0230515070001songsy@人99songsy@必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明權(quán)益量化研究權(quán)益量化研究權(quán)益量化研究證證券研究報(bào)告權(quán)益量化研究請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第2頁共15頁簡單金融成就夢想1.近期REITs價(jià)格觸底反彈，成交額放大......................42.經(jīng)營狀況分析：保障性住房REITs運(yùn)行穩(wěn)健，倉儲(chǔ)物流 3.REITs隱含收益率上升 94.將基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入投資范圍的公募FOF規(guī)模測算135.風(fēng)險(xiǎn)提示....................................................................14請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第3頁共15頁簡單金融成就夢想圖1：國內(nèi)REITs價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)介于市場股、債指數(shù)之間 4圖2：基礎(chǔ)設(shè)施REITs日成交額均值(萬元) 6圖3：基礎(chǔ)設(shè)施REITs日換手率(%)均值 6圖4：基礎(chǔ)設(shè)施REITs2023Q2營業(yè)收入(億元) 7圖5：基礎(chǔ)設(shè)施REITs2023Q2可分配金額(億元) 8圖6：高速公路REITs中債估值收益率(%) 10圖7：生態(tài)環(huán)保REITs中債估值收益率(%) 10圖8：能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs中債估值收益率(%) 11圖9：倉儲(chǔ)物流REITs中債估值收益率(%) 11圖10：保障性住房REITs中債估值收益率(%) 11圖11：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中債估值收益率(%) 11圖12：基礎(chǔ)設(shè)施REITs估值 12圖13：將基礎(chǔ)設(shè)施納入投資范圍的FOF的分類數(shù)量 13圖14：將基礎(chǔ)設(shè)施納入投資范圍的FOF的分類規(guī)模(億元) 13圖15：各家基金公司中將基礎(chǔ)設(shè)施納入投資范圍的FOF的規(guī)模及數(shù)量 13表1：中證REITS指數(shù)歷史表現(xiàn) 4表2：基礎(chǔ)設(shè)施REITs歷史表現(xiàn) 5表3：產(chǎn)權(quán)REITs的隱含收益率(%) 9表4：特許經(jīng)營權(quán)REITs的隱含收益率 10請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第4頁共15頁簡單金融成就夢想1.近期REITs價(jià)格觸底反彈，成交額放大截止至2023年7月21日，中證REITS(收盤)指數(shù)累計(jì)收益率為-12.56%，中證REITS(收盤)全收益指數(shù)收益率為-3.64%。REITs在二季度下跌幅度明顯，中證REITS(收盤)指數(shù)在2023年二季度下跌18.64%，中證REITS(收盤)全收益指數(shù)下跌15.21%。近期REITs價(jià)格則有所反彈，2023年6月30日至2023年7月21日，中證REITS(收盤)指數(shù)上漲4.90%。(數(shù)據(jù)取自于Wind)圖1：國內(nèi)REITs價(jià)格指數(shù)表現(xiàn)介于市場股、債指數(shù)之間表1：中證REITS指數(shù)歷史表現(xiàn)中證REITS(收盤)中證REITS(收盤)益300益率益率.79%.73%動(dòng)率撤普比率.92二季度所有REITs均下跌，倉儲(chǔ)物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs平均下跌15.75%、13.16%、12.95%。具體到產(chǎn)品上，中信建投國家電投新能源REIT在二季度表現(xiàn)相對(duì)較好，下跌1.51%，華夏中國交建高速REIT二季度下跌26.02%。請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第5頁共15頁簡單金融成就夢想2023年6月30日至2023年7月21日，各類型REITs二級(jí)市場價(jià)格出現(xiàn)明顯反彈，倉儲(chǔ)物流、高速公路、生態(tài)環(huán)保REITs漲幅明顯，分別上漲9.80%、8.94%、8.42%。其中國金中國鐵建高速REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的漲幅為表2：基礎(chǔ)設(shè)施REITs歷史表現(xiàn)所代碼名稱幅(%)漲跌幅(%)以來漲跌幅(%)上交所保障性租賃住房508077.SH華夏基金華潤有巢2022-12-09T蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT-11.04所環(huán)保中航首鋼生物質(zhì)2021-06-21T設(shè)施EIT-9.86上交所生態(tài)環(huán)保508006.SH富國首創(chuàng)水務(wù)REIT2021-06-21-11.4411.61-9.03所性租賃住房深圳人才安居REIT-3.93上交所交通基礎(chǔ)設(shè)施508001.SH浙商證券滬杭甬高速2021-06-21T業(yè)園REIT.08-2.04上交所保障性租賃住房508068.SH華夏北京保障房2022-08-31-11.16T設(shè)施交建高速T-26.49上交所園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施508099.SH關(guān)村產(chǎn)業(yè)園T2021-12-17-22.63.08所博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園2021-06-21-16.04T-19.43深交所交通基礎(chǔ)設(shè)施180202.SZ華夏越秀高速REIT2021-12-14-5.786.48-7.51T-5.23深交所交通基礎(chǔ)設(shè)施180201.SZ平安廣州交投廣河高2021-06-21-16.26速公路REIT所華夏合肥高新REIT.28-11.58所物流鹽田港倉儲(chǔ)物流REIT2021-06-21-14.81設(shè)施國金中國鐵建高速2022-07-08-16.09T上交所交通基礎(chǔ)設(shè)施508066.SH華泰江蘇交控REIT2022-11-15-7.647.17-6.02所礎(chǔ)設(shè)施鵬華深圳能源REIT-14.41上交所園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施508000.SH華安張江光大園2021-06-21-16.162.28-14.69請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第6頁共15頁簡單金融成就夢想T物流嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)2023-02-08-12.26施REIT-6.37物流T2021-06-21-20.20所華夏和達(dá)高科REIT-18.28上交所能源基礎(chǔ)設(shè)施508096.SH中航京能光伏REIT2023-03-29-7.055.19-5.06礎(chǔ)設(shè)施中信建投國家電投新2023-03-29能源REIT-3.04T成交額近期持續(xù)低位徘徊，2023年以來日均成交額為1290.87萬元。7月圖2：基礎(chǔ)設(shè)施REITs日成交額均值(萬元)日度換手率均值有所提高。圖3：基礎(chǔ)設(shè)施REITs日換手率(%)均值請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第7頁共15頁簡單金融成就夢想2.經(jīng)營狀況分析：保障性住房REITs運(yùn)行穩(wěn)健，倉儲(chǔ)物流REITs經(jīng)營向好2.1倉儲(chǔ)物流REITs營業(yè)收入均增加從二季度單季度營業(yè)收入來看，倉儲(chǔ)物流REITs二季度營業(yè)收入同比、環(huán)比均有所增加。高速公路REITs營業(yè)收入同比增加、環(huán)比下降。園區(qū)REITs營業(yè)收入漲跌互現(xiàn)，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT營業(yè)收入增長率最高，為40.49%，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT營業(yè)收入增長率為27.49%。生態(tài)環(huán)保類REITs中，富國首創(chuàng)水務(wù)REITs二季度營業(yè)收入同比增加4.55%，中航首鋼綠能REIT同比減少10.27%。能源基REITsREIT業(yè)收入環(huán)比增長率相對(duì)較高，為71.06%；保障房REITs表現(xiàn)較為穩(wěn)健。圖4：基礎(chǔ)設(shè)施REITs2023Q2營業(yè)收入(億元)請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第8頁共15頁簡單金融成就夢想2.2產(chǎn)權(quán)REITs可分配金額相較一季度均有所提升從二季度單季度可分配金額來看，除建信中關(guān)村REIT外，大部分園區(qū)REITs可分配金額同比、環(huán)比有所提升。其中，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT可分配金額環(huán)比增長率最高，為62.77%。倉儲(chǔ)物流REITs中，中金普洛斯REIT可供分配金額增長明顯，增長幅度為57.08%。能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs中，鵬華深圳能源REIT可供分配金額增長率達(dá)341.82%。保障房REITs表現(xiàn)較好，可供分配金額相較一季度均有所增加。高速公路REITs可供分配金額相較一季度整體下降，如與去年二季度相比，則漲跌互現(xiàn)。生態(tài)環(huán)保REITs可供分配金額均有所減少。圖5：基礎(chǔ)設(shè)施REITs2023Q2可分配金額(億元)請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第9頁共15頁簡單金融成就夢想3.REITs隱含收益率上升根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施REITs每日收盤價(jià)計(jì)算其隱含收益率(IRR)。截止至2023年7月21日，在特許經(jīng)營權(quán)類REITs中，平安廣州廣河REIT的IRR較高，達(dá)11.2510%，相較于2023年6月30日，中信建投國家電投新能源REIT的IRR提升較多。如與中債20年期AA級(jí)企業(yè)債到期收益率對(duì)比，則多數(shù)特許經(jīng)營權(quán)類REITs的IRR高于20年期AA企業(yè)債的收益率水平。(數(shù)據(jù)取自于Wind)在產(chǎn)權(quán)REITs中，華夏和達(dá)高科REIT的IRR相對(duì)較高，為5.9488%，相較于2023年6月30日，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的IRR提升較多。如與中證紅利指數(shù)過去12個(gè)月股息率對(duì)比，則部分園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的IRR高于中證紅利指數(shù)股息率水平。(數(shù)據(jù)取自于Wind)表3：產(chǎn)權(quán)REITs的隱含收益率(%)請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第10頁共15頁簡單金融成就夢想擴(kuò)位簡稱IRR(2023/7/14)IRR(2023/6/30)性租賃住房華夏基金華潤有巢REIT華夏北京保障房REIT紅土創(chuàng)新深圳安居REIT11101639EIT倉儲(chǔ)物流嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT5.46805.6825紅土創(chuàng)新鹽田港REIT8730博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT久新經(jīng)濟(jì)REIT國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT華夏合肥高新REIT華夏和達(dá)華夏和達(dá)高科REIT建信中關(guān)村REIT東吳蘇園產(chǎn)業(yè)東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT808020939063谷REIT表4：特許經(jīng)營權(quán)REITs的隱含收益率擴(kuò)位簡稱IRR(2023/7/21)IRR(2023/6/30)平安廣州廣河REIT華夏中國華夏中國交建REIT浙商滬杭甬REIT設(shè)施設(shè)施REIT華泰江蘇交控REITREIT華夏越秀高速REIT鵬華深圳能源REIT2163礎(chǔ)設(shè)施REIT電投新能源REIT創(chuàng)水務(wù)REIT生態(tài)環(huán)保中航首鋼綠能創(chuàng)水務(wù)REIT8688圖6：高速公路REITs中債估值收益率(%)圖7：生態(tài)環(huán)保REITs中債估值收益率(%)請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第11頁共15頁簡單金融成就夢想圖8：能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs中債估值收益率(%)圖9：倉儲(chǔ)物流REITs中債估值收益率(%)圖10：保障性住房REITs中債估值收益率(%)圖11：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中債估值收益率(%)請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第12頁共15頁簡單金融成就夢想分別計(jì)算了各REITs市值相對(duì)于基金資產(chǎn)凈值以及評(píng)估價(jià)值的折溢價(jià)率?？梢钥吹浇煌ɑA(chǔ)設(shè)施REITs的折價(jià)率普遍較高，其中，華夏中國交建REIT、平安廣州廣河REIT的市值相對(duì)基金資產(chǎn)凈值折價(jià)率分別為31.69%、21.65%。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的折價(jià)率有所分化，其中建信中關(guān)村REIT以及華夏和達(dá)高科REIT的折價(jià)率分別為9.87%、4.56%。REITs值請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明第13頁共15頁簡單金融成就夢想4.將基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入投資范圍的公募FOF測算7月5日，易方達(dá)基金、南方基金、銀華基金、國泰基金、天弘基金、東方紅資產(chǎn)管理等6家機(jī)構(gòu)發(fā)布公告稱，共33只FOF將公募REITs納入投資范圍。截止2023/7/21，全市場共有100只FOF將基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入其投資范圍，F(xiàn)OF規(guī)模合計(jì)659.88億元。共涉及11家基金公司，其中南方基金、匯添富、廣發(fā)基金涉及FOF較多。類型上看，普通FOF及養(yǎng)老FOF各占“半壁江山”。圖14：將基礎(chǔ)設(shè)施納入投資范圍的FOF的分類規(guī)模(億元)圖15：各家基金公司中將基礎(chǔ)設(shè)施納入投資范圍的FOF的規(guī)模及數(shù)量d請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀正文之后的各項(xiàng)信息披露與聲明請(qǐng)務(wù)必仔細(xì)閱讀