養(yǎng)老地產(chǎn)需求市場(chǎng)研究

養(yǎng)老地產(chǎn)需求市場(chǎng)研究

隨著老齡社會(huì)進(jìn)展，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國(guó)也日漸受到各界的關(guān)注。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，也對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)尤為重視。本文通過介紹我國(guó)國(guó)內(nèi)老齡化的進(jìn)展背景，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀進(jìn)行討論，分析目前養(yǎng)老地產(chǎn)的利好因素，同時(shí)提出了養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展存在的問題。文章針對(duì)所存在的問題，對(duì)市場(chǎng)需求釋放策略進(jìn)行了探討。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；養(yǎng)老地產(chǎn)；需求釋放

前言

截至2024年底，中國(guó)65歲及以上老年人口已達(dá)1.85億人，占總?cè)丝诘?.91%，超過歐洲老年人口總體規(guī)模?？萍己歪t(yī)療水平的提高，延長(zhǎng)了人口的平均壽命，把我國(guó)提前帶入到老齡化社會(huì)。討論猜測(cè)表明，2050年我國(guó)80歲以上高齡來年人將占65歲及以上老年人總數(shù)的30%。中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)嚴(yán)峻失衡，隨著獨(dú)生子女時(shí)代的來臨，4：2：1的家庭結(jié)構(gòu)模式日益增加，讓養(yǎng)老成為巨大壓力，再加上工作和學(xué)習(xí)的異地化，空巢老人的比例急劇上升，這些都是養(yǎng)老問題產(chǎn)生的直接緣由。

2024年，國(guó)務(wù)院辦公廳《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中之處，我國(guó)社會(huì)養(yǎng)老體系的建設(shè)仍處于起步階段，存在諸多與新形勢(shì)、新任務(wù)、新需求不相適應(yīng)的問題：社會(huì)養(yǎng)老體系建設(shè)缺乏整體性；供需沖突突出、服務(wù)功能單一；政府投入不足，城鄉(xiāng)差距明顯等有待加強(qiáng)，并建議在“十二五”期間，初步建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展水平相協(xié)調(diào)，與居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。這在肯定程度上有利于完善養(yǎng)老模式，進(jìn)展養(yǎng)老地產(chǎn)。

1、養(yǎng)老地產(chǎn)需求市場(chǎng)現(xiàn)狀

依據(jù)現(xiàn)代營(yíng)銷學(xué)的理論，市場(chǎng)需求取決于三大要素：一是具有某種需要的人，肯定的人口規(guī)模是形成市場(chǎng)的前提條件，也是某種產(chǎn)業(yè)形成的前提交鍵；二是為了為滿意這種需要的購(gòu)買力水平，購(gòu)買力是形成養(yǎng)老地產(chǎn)需求市場(chǎng)的必要條件；三是購(gòu)買欲，人們需要對(duì)某種產(chǎn)品產(chǎn)生購(gòu)買的欲望才成產(chǎn)生實(shí)際的購(gòu)買行為市場(chǎng)。養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)需求可以表示為：養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求=老年人口+購(gòu)買欲+購(gòu)買力。

我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)平均每年增加1000萬(wàn)老年人口，將來一段時(shí)間老齡人口比重仍將不斷增加，我國(guó)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求也將不斷增加。

打算購(gòu)買力的重要因素是收入水平，老年人口處于家庭周期的空巢期，子女已經(jīng)成家立業(yè)，家庭負(fù)擔(dān)已經(jīng)明顯減輕，且老年人的經(jīng)濟(jì)收入來源主要是過去的長(zhǎng)期積累、離退休金、子女或親屬的贊助及社會(huì)保險(xiǎn)和救濟(jì)等，老年人的這些收入和積蓄基本上可用于自我消費(fèi)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展、人們經(jīng)濟(jì)生活水平的普遍提高、社會(huì)保障體系的建立和逐步完善，老年人經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定性將得到保證。

我國(guó)老年人思想觀念上開頭轉(zhuǎn)變，將傳統(tǒng)的觀念拋棄，轉(zhuǎn)而花錢為自己消費(fèi)、為自己消遣等，提高自己的生活質(zhì)量。子女成人獨(dú)立后，經(jīng)濟(jì)上的負(fù)擔(dān)有所減輕，老年人隨時(shí)查找機(jī)會(huì)彌補(bǔ)過去因條件限制而未能實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)欲望。

人口老齡化、生活水平提升、老人消費(fèi)力量增加、家庭觀念轉(zhuǎn)變、老人對(duì)生活質(zhì)量要求提升等等，這些都是目前利好養(yǎng)老地產(chǎn)的因素，足見我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，有待開拓。

依據(jù)2024年中國(guó)城市人均GDP排名，我國(guó)已有181個(gè)城市的人均GDP超過進(jìn)展養(yǎng)老地產(chǎn)所需的5000美元的門檻。我國(guó)老齡人口比重不斷加大和子女及老人的居住觀念的不斷轉(zhuǎn)變都為養(yǎng)老地產(chǎn)的進(jìn)展奠定了基礎(chǔ)，消費(fèi)水平的不斷提高也為養(yǎng)老地產(chǎn)的進(jìn)展供應(yīng)了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

2、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展存在的問題

2.1政策支持力度不夠

養(yǎng)老地產(chǎn)帶有肯定的社會(huì)福利性質(zhì)，因此政府的扶持政策對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的進(jìn)展至關(guān)重要。目前，我國(guó)針對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的政策、法律法規(guī)和制度很不健全。雖然我國(guó)也出臺(tái)了一些鼓舞民間資本進(jìn)入養(yǎng)老事業(yè)領(lǐng)域的稅收方面的優(yōu)待措施，但這些都針對(duì)具有福利性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)化運(yùn)作的老年住宅的土地、稅收、融資等方面的詳細(xì)法規(guī)幾乎沒有。例如，用地方面，只有福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可采納劃拔或協(xié)議出讓的方式供地，而對(duì)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)公司扶持力度相對(duì)薄弱。

2.2建設(shè)成本高，壓縮利潤(rùn)空間

首先，由于養(yǎng)老地產(chǎn)的消費(fèi)群體特別性，使得投資者在建筑老年社區(qū)時(shí)要投入比一般住宅項(xiàng)目更多的資金，無(wú)障礙通道、慢速電梯、防滑衛(wèi)生間和其他無(wú)障礙設(shè)計(jì)等，都比一般住宅更高；監(jiān)測(cè)、顯示、應(yīng)急、廣播等系統(tǒng)設(shè)計(jì)方面需要特別全面、周到、細(xì)致和有用。這些都是打算住宅價(jià)格的重要影響因素。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)在配套方面的投入也很大，如醫(yī)療保健中心、老年活動(dòng)中心等大量配套設(shè)施設(shè)備。最終，由于需要對(duì)公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行定期維護(hù)和服務(wù)人員培訓(xùn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本也是遠(yuǎn)高于一般住宅。對(duì)于開發(fā)商而言，由于養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)成本高，開發(fā)難度大，利潤(rùn)空間有限而少有涉足。

2.3開發(fā)模式不規(guī)范

養(yǎng)老地產(chǎn)在房地產(chǎn)調(diào)控好像遠(yuǎn)看不到終點(diǎn)的當(dāng)下，成為了不少房企紛紛涉足的饕餮盛宴，目前我國(guó)有關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的概念非常模糊，亟待確定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，并在產(chǎn)權(quán)、物業(yè)管理等方面作出明的界定。由于定位不明，現(xiàn)階段的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標(biāo)簽，以不同形式買房，其并沒有躲過賣房的本質(zhì)。”

3、市場(chǎng)需求釋放策略

3.1增加有效供應(yīng)，帶動(dòng)有效需求

依據(jù)養(yǎng)老模式合理打造養(yǎng)老地產(chǎn)。我國(guó)養(yǎng)老模式包含家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家型社區(qū)養(yǎng)老、個(gè)人養(yǎng)老等類型，受傳統(tǒng)家庭組合模式的影響，目前老年人的養(yǎng)老模式主要是居家養(yǎng)老模式，但養(yǎng)老模式隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展而不斷演化，除了傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式外，社會(huì)養(yǎng)老模式正樂觀與居家養(yǎng)老模式相結(jié)合，因此，可以吸取國(guó)內(nèi)外老年房地產(chǎn)的先進(jìn)閱歷，大力進(jìn)展新型老年公寓、新型養(yǎng)老院、老年居住社區(qū)等商業(yè)化養(yǎng)老地產(chǎn)，以此緩解因家庭結(jié)構(gòu)小型化、高齡化轉(zhuǎn)變所導(dǎo)致的傳統(tǒng)居家養(yǎng)老功能弱化的沖突。

加強(qiáng)政策引導(dǎo)與支持。目前老年房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，難以滿意日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老居住需求。財(cái)政支持資金有限，解決養(yǎng)老居住問題的力量也有限，因此就需要借助資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，才能切實(shí)增加市場(chǎng)的有效供應(yīng)量。發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的政策扶持與引導(dǎo)就顯得尤為重要。政府應(yīng)當(dāng)從土地、信貸及財(cái)稅等各方面賜予政策支持，合理規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)用地，為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)保留肯定的利潤(rùn)空間，以吸引企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，增加市場(chǎng)有效供應(yīng)量，優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推動(dòng)老年房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；I(yè)化和品牌化進(jìn)展。

3.2制定老年房地產(chǎn)進(jìn)展規(guī)劃，建立養(yǎng)老服務(wù)評(píng)估制度

制定進(jìn)展規(guī)劃，建立多層次養(yǎng)老地產(chǎn)體系。養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的一部分，它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，需要政府制定相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃，來促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康進(jìn)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，制定養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)展規(guī)劃是與城市總體規(guī)劃相結(jié)合，有助于落實(shí)政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)引導(dǎo)作用。從短期來看，制定進(jìn)展規(guī)劃，可將養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)與保障型住房建設(shè)和舊城改造項(xiàng)目相結(jié)合。逐步建立和完善多層次養(yǎng)老地產(chǎn)體系以保證養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。

科學(xué)系統(tǒng)的養(yǎng)老服務(wù)評(píng)估制度的建立，是推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化進(jìn)程的一大亮點(diǎn)，也是合理運(yùn)用政府資源的重要手段。完善的養(yǎng)老服務(wù)評(píng)估制度應(yīng)包含：一是針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)對(duì)象的評(píng)估。建立科學(xué)可行的養(yǎng)老需求評(píng)估體系，能真正反映老年人的養(yǎng)老需求，并且政府以此為依據(jù)進(jìn)行正確的資金投入。二是針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的評(píng)估。依據(jù)肯定的科學(xué)評(píng)估體系，確定評(píng)估的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所供應(yīng)的服務(wù)是否符合基本服務(wù)要求以及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，政府也依此來供應(yīng)相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)資助。通過建立養(yǎng)老服務(wù)評(píng)估制度來最終確保養(yǎng)老資源資金的合理、公正、有效的使用。

3.3構(gòu)建多元融資支付平臺(tái)，解決租購(gòu)問題

市場(chǎng)主體的多元化融資。建立市場(chǎng)多元融資平臺(tái)依靠于政府的主導(dǎo)作用，由政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融、保險(xiǎn)、中介機(jī)構(gòu)、個(gè)人等市場(chǎng)主體共同構(gòu)建，以獨(dú)資、合資、入股、聯(lián)營(yíng)等多種途徑融資，構(gòu)建政策性與商業(yè)性融資相結(jié)合、直接融資與間接融資相補(bǔ)充的多元化融資平臺(tái)，以汲取社會(huì)資金及個(gè)人閑散資金進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)與經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模。

消費(fèi)群體的多元化給付。樂觀構(gòu)建多元化支付平臺(tái)，通過多元化的資金支付方式刺激消費(fèi)行為的產(chǎn)生。例如，“以房養(yǎng)老”，老人將自己的產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行“反抵押”，定期向政府換取肯定數(shù)額的養(yǎng)老金。這恰恰能改善“有房富人，現(xiàn)金窮人”的中國(guó)“窮老人”現(xiàn)狀。除了“以房養(yǎng)老”的方式外，還可進(jìn)行養(yǎng)老房屋與現(xiàn)有房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換、以租換租或者將工資、退休金直接劃撥到養(yǎng)老居住金賬戶的方式。減輕老年人養(yǎng)老居住的資金直接給付壓力，以滿意各收入層次群體的老年房地產(chǎn)消費(fèi)欲望。

3.4完善社會(huì)保障體系，樂觀轉(zhuǎn)變觀念

完善老年社會(huì)保障，轉(zhuǎn)變養(yǎng)老居住觀念。大力完善老年社會(huì)保障體系，改革各項(xiàng)保障制度內(nèi)容，樂觀進(jìn)展養(yǎng)老事業(yè)，提高老年人的經(jīng)濟(jì)收入及住房補(bǔ)助等，切實(shí)提高老年房地產(chǎn)需求的可支付力量。隨著家庭規(guī)模漸漸小型化，老年房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求巨大，企業(yè)需要轉(zhuǎn)變開發(fā)投資觀念，緊抓人口老齡化帶來的市場(chǎng)機(jī)遇，立足企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，制定老年房地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略進(jìn)展規(guī)劃，搶占市場(chǎng)份額，從而增加市場(chǎng)供應(yīng)帶動(dòng)需求。

3.5進(jìn)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)老年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展

養(yǎng)老地產(chǎn)涉及到養(yǎng)老服務(wù)、老年醫(yī)療、保健、保險(xiǎn)等多個(gè)行業(yè)，行業(yè)之間相互聯(lián)系構(gòu)成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。產(chǎn)業(yè)間的關(guān)聯(lián)效應(yīng)使得相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展再一次延長(zhǎng)了養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條，最終將促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)需求的擴(kuò)大