川信融匯城項(xiàng)目-課件

川信·濟(jì)南融匯城集合資金信托計劃

第一部分信托計劃概要第二部分交易對手介紹第三部分擔(dān)保方介紹第四部分標(biāo)的項(xiàng)目介紹第五部分項(xiàng)目綜述第六部分四川信托簡介第一部分信托計劃概要

一、信托要素信托規(guī)模：3.2億元（可分期發(fā)行）；

信托期限：24個月（信托計劃屆滿前6個月，融資方可向我司申請延

長信托期限，經(jīng)我司同意后，信托期限可延長24個月）；

交易結(jié)構(gòu)：信托貸款（四、三、二開發(fā)貸項(xiàng)目）；

交易對手：融匯地產(chǎn)集團(tuán)下屬項(xiàng)目公司—山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司資金用途：濟(jì)南融匯城項(xiàng)目B-7地塊的開發(fā)建設(shè)。

受益人預(yù)計收益：＜300萬，9.5%/年；

≥300萬，11%/年。（1）股權(quán)質(zhì)押（2）項(xiàng)目土地抵押（3）保證擔(dān)保以項(xiàng)目公司100%股權(quán)提供

質(zhì)押擔(dān)保；前期以山東融匯置業(yè)65%股權(quán)質(zhì)押，放款后以項(xiàng)目公司100%股權(quán)質(zhì)押。

融匯地產(chǎn)集團(tuán)；融匯實(shí)業(yè)；山東融匯置業(yè)；實(shí)際控制人黃祖仕。項(xiàng)目土地B-1、B-3

和B-7土地及在建工程

在放款前抵押；后期形成在建工程陸

續(xù)抵押。（4）項(xiàng)目公司管理（5）資金歸集（6）資金監(jiān)管我司與項(xiàng)目公司共同管理

印章和證照等。信托資金監(jiān)管；銷售回款監(jiān)管。從第22個月末開始，按照

信托資金余額的30%、30%、

40%的比例歸集資金用于

歸還貸款本息。二、風(fēng)控措施第二部分交易對手介紹一、項(xiàng)目公司概況公司名稱項(xiàng)目公司--山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊地址濟(jì)南市市中區(qū)舜耕路28號舜華園D樓7層703室法定代表人黃祖仕注冊資本5,000萬元營業(yè)執(zhí)照3706經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理等成立日期2013年7月稅務(wù)登記證號魯稅濟(jì)字371X號重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司重慶佳友科技發(fā)展有限公司91.41%8.59%山東融匯置業(yè)有限公司山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司100%65%51%杭州工商信托福建恩寶實(shí)業(yè)有限公司間接控股49%二、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)福建中輝投資集團(tuán)有限公司25%10%第三部分擔(dān)保方介紹一、重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司公司名稱重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司成立時間2008年7月14日注冊資本51,387.83萬元控股股東融匯（福建）集團(tuán)有限公司實(shí)際控制人黃祖仕經(jīng)營情況重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司是重慶綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，截至2014年6月30日公司總資產(chǎn)約150億元。融匯集團(tuán)主要通過一、二級聯(lián)動的方式拿地，土地取得成本較低；其在重慶的“融匯國際溫泉城”和“融匯半島”兩大綜合型項(xiàng)目，為集團(tuán)主要的現(xiàn)金流來源。兩個項(xiàng)目占地面積近4,000畝，建筑面積544萬㎡，其中可售面積約434萬㎡，自持商業(yè)面積41萬㎡。兩個項(xiàng)目土地價款均已付清，樓面地價較低，目前銷售價格分別為7,500元/㎡和6,500元/㎡，利潤率較高。二、重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司公司名稱重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司成立時間2003年12月23日注冊資本9,890萬元控股股東重慶融匯地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司實(shí)際控制人黃祖仕經(jīng)營情況

重慶融匯實(shí)業(yè)主要負(fù)責(zé)重慶融匯半島項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。截至2014年12月31日，公司總資產(chǎn)51.38億元，凈資產(chǎn)7.53億元。三、項(xiàng)目公司母公司--山東融匯置業(yè)有限公司公司名稱山東融匯置業(yè)有限公司成立時間2011年4月注冊資本20,000萬元控股股東重慶融匯實(shí)業(yè)有限公司實(shí)際控制人黃祖仕經(jīng)營范圍山東融匯置業(yè)有限公司是專門開發(fā)濟(jì)南融匯城的項(xiàng)目公司，截至2014年12月31日，公司總資產(chǎn)10.27億元，凈資產(chǎn)4.89億元。四、開發(fā)項(xiàng)目介紹——融匯溫泉城、融匯半島13五、擔(dān)保方小結(jié)1、融匯集團(tuán)兩個主要樓盤拿地成本低且已付清土地款，現(xiàn)金流充沛，足以支撐項(xiàng)目的后續(xù)。

開發(fā)建設(shè)。2、融匯集團(tuán)信用狀況良好，與工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、

興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行等多家金融機(jī)構(gòu)均有密切的合

作關(guān)系，可及時獲得大量資金支持。3、融匯品牌已生根重慶、立足濟(jì)南，其樓盤品質(zhì)高端，有著較高的

消費(fèi)者口碑，對項(xiàng)目去化有著強(qiáng)有力保證。

綜上，融匯集團(tuán)運(yùn)營穩(wěn)健、整體實(shí)力較強(qiáng)，具備充裕的擔(dān)保能力。第四部分標(biāo)的項(xiàng)目介紹1、大型房企近2年在濟(jì)南的拿地情況地塊位置用地性質(zhì)成交日期土地面積（㎡）成交價格（萬元）竟得單位南部片區(qū)居住2012/3/12

103,654

139,932恒大地產(chǎn)商務(wù)金融

12,767

18,767西客站片區(qū)商務(wù)金融2012/3/12

18,938

13,919恒大地產(chǎn)居住

53,237

34,314商務(wù)金融

21,828

15,061居住

108,508

68,360商務(wù)金融

108,572

78,660西客站片區(qū)商務(wù)金融2012/11/30

7,738

5,220金科地產(chǎn)居住

71,559

48,285居住

65,719

44,370居住

59,837

40,410居住

24,930

16,830東部片區(qū)居住2012/12/6

191,418

158,000萬科地產(chǎn)西客站片區(qū)居住2013/7/18

42,045

40,430海亮地產(chǎn)居住

45,322

43,570東部片區(qū)居住2013/7/18

43,667

15,200西客站片區(qū)居住2013/8/12

59,554

25,013綠地集團(tuán)一、濟(jì)南市房地產(chǎn)情況162、濟(jì)南市2014年上半年住宅成交情況3、2014年上半年濟(jì)南各主城區(qū)房價走勢二、項(xiàng)目背景--融匯地產(chǎn)濟(jì)南項(xiàng)目情況2010年5月“香港山東商貿(mào)洽談周”期間，融匯地產(chǎn)在濟(jì)南各級政府的共同推動下，敲定了“百年商埠”、“融匯城”和“融匯·愛都”三個項(xiàng)目。融匯百年商埠融匯城融匯·愛都項(xiàng)目位置已拿地面積（畝）建筑面積（萬㎡）開發(fā)企業(yè)百年商埠市中心28.68.6山東融匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司融匯·愛都二環(huán)南路10628山東融匯建設(shè)開發(fā)有限公司百年商埠目前已完成全部主體工程，即將進(jìn)入內(nèi)部裝修階段，預(yù)計于2015年8月左右開業(yè)。融匯·愛都融匯·愛都項(xiàng)目于2013年6月開盤，截止2014年12月25日，已銷售約1,300套，月均去化70套，均價8,500元/㎡。三、融匯城項(xiàng)目情況

（1）項(xiàng)目區(qū)位圖融匯城

（2）項(xiàng)目概況目前已取得項(xiàng)目土地552畝（共10宗地），總地價約12.48億元，土地款已全部付清；已有6宗土地取得土地證（其中，標(biāo)的項(xiàng)目B7地塊已取得四證），其余4宗地土地證正在辦理中，預(yù)計將在2015年內(nèi)陸續(xù)取得。各宗塊情況如下：項(xiàng)目公司名稱開發(fā)地塊土地面積（㎡）出讓金（萬元）契稅（萬元）目前狀況山東融匯置業(yè)有限公司A1494,30928,2921131.68取得土地證山東融匯西區(qū)置業(yè)有限公司B126,0049,947397.86取得土地證B325,9788,573342.908取得土地證B529,7799,827393.084取得土地證B756,85018,761750.42已取得四證山東融匯文創(chuàng)置業(yè)有限公司A115,8507,014-正在辦理土地證A214,5916,895275.814取得土地證A319,8028,762-正在辦理土地證B249,47316,326-正在辦理土地證B435,58810,409-正在辦理土地證合

計368,224124,8063291.766（3）融匯城項(xiàng)目各地塊分布融匯城B7地塊用地規(guī)模約56,849.92㎡，總建筑面積197,086.25㎡，其中住宅約135,654.00㎡，商業(yè)約8,718.06㎡，地下車庫29,294.46㎡，其他配套約23,419.73㎡。(住宅占比超過75%，商業(yè)僅4.4%)四、融匯城B7地塊項(xiàng)目（標(biāo)的項(xiàng)目）介紹（一）項(xiàng)目總體指標(biāo)（二）項(xiàng)目現(xiàn)狀

目前，標(biāo)的項(xiàng)目已取得土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。

項(xiàng)目現(xiàn)場照片項(xiàng)目住宅戶型規(guī)劃（三）項(xiàng)目定位面積分布（㎡）套數(shù)（套）占比160-260211.50%130-140261.86%80-8523216.62%90-9560443.27%105-11533123.71%120-1301208.60%140624.44%合

計1,396100.00%教

育：社區(qū)規(guī)劃一所初中、三所小學(xué)、四所幼兒園；

交

通：61路，81路，9路，74路，172路，規(guī)劃輕軌線R1線；醫(yī)

院：市立五院、濟(jì)南市兒童醫(yī)院；商業(yè)：環(huán)宇城、世界購物中心、和諧廣場商圈；銀

行：中國工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。（四）項(xiàng)目配套老商埠一期進(jìn)度規(guī)劃（五）建設(shè)進(jìn)度安排

項(xiàng)目計劃時間節(jié)點(diǎn)開始預(yù)售2015年4月主體結(jié)構(gòu)封頂2016年6月項(xiàng)目竣工驗(yàn)收2017年2月標(biāo)的項(xiàng)目目前已基本達(dá)到可預(yù)售條件，現(xiàn)在正在辦理預(yù)售許可等準(zhǔn)備工作。五、項(xiàng)目小結(jié)1、項(xiàng)目拿地成本較低

項(xiàng)目周邊近期成交土地的樓面地價均為2,390元/㎡（住宅用地）和1,670元/㎡（商業(yè)用地），本項(xiàng)目地塊樓面地價為990元/㎡,優(yōu)勢明顯。2、區(qū)位優(yōu)勢突出項(xiàng)目位于市中區(qū)整體規(guī)劃范圍之內(nèi)，受西客站片區(qū)帶動效應(yīng)顯著，形成了集高鐵、高速、軌道等為一體的區(qū)域性綜合交通樞紐中心，商務(wù)配套齊全。3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)優(yōu)勢顯著，去化前景樂觀本項(xiàng)目住宅占比高達(dá)75%，且90%左右為剛需戶型，商業(yè)占比僅為4.4%，后期去化前景樂觀，完全符合公司做剛需盤的政策指引。4、項(xiàng)目已達(dá)到預(yù)售狀態(tài)，不存項(xiàng)目無法預(yù)售風(fēng)險，后期不確定極小，委托人承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險也非常低。第五部分項(xiàng)目綜述一、本項(xiàng)目為資金運(yùn)用方式為信托貸款，項(xiàng)目四、三、二條件齊全，模式

成熟，結(jié)構(gòu)清晰。

二、信用增級保障措施完善，抵押率低于50%，對項(xiàng)目資金專項(xiàng)監(jiān)管。三、項(xiàng)目已基本達(dá)到預(yù)售條件，開發(fā)過程中現(xiàn)金流充裕，流動性風(fēng)險和終

極風(fēng)險極低。四、項(xiàng)目位于二線城市主城核心區(qū)域，且?guī)缀鯙榧冏≌瑒傂璞P，開發(fā)商實(shí)

力較強(qiáng)，完全滿足甚至超過公司業(yè)務(wù)指引標(biāo)準(zhǔn)。第六部分四川信托簡介四川信托有限公司（英文名稱：SichuanTrustCo.,Ltd.）經(jīng)中國銀監(jiān)會批

準(zhǔn)、四川省工商行政管理局正式登記注冊，于2010年11月28日正式成立。

注冊資本為20億元人民幣，注冊地址為四川省成都市錦江區(qū)人民南路2段

18號川信紅照壁大廈。

四川信托堅持“風(fēng)險第一、效益第二”的經(jīng)營理念，以“競爭中求發(fā)展，

創(chuàng)新中求卓越”的企業(yè)精神，立足四川，面向全國，力爭五年內(nèi)，在公司

治理機(jī)制、業(yè)務(wù)經(jīng)營、資產(chǎn)管理、隊伍建設(shè)、風(fēng)險控制、開拓創(chuàng)新、