商業(yè)地產(chǎn)住宅項目全過程成本管控操作 第四部分項目開工階段全

商業(yè)地產(chǎn)住宅項目全過程成本管控操作第四部分項目開工階段第四部分項目開工階段合約規(guī)劃編制與審核項目階段：開工科目編碼：KG-0011工作內(nèi)容將目標成本進行分解和調整為具體的合同和費用支出，形成合約規(guī)劃。2工作時間開始時間：交地日結束時間：交地日后30日本期：30日3責任部門項目公司成本部4配合部門項目公司工程部、設計部5對接部門成本控制部6工作要點6.1前置條件：6.1.1總圖指標簽批移交、項目信息和成本上線完成；6.1.2獲取可研成本；6.1.3經(jīng)項目管理中心初步認可的開發(fā)計劃；6.2制度流程：成本子系統(tǒng)固定流程6.3集團模板：合約規(guī)劃模版6.4合約規(guī)劃編制與審核的操作流程：6.4.1學習集團合約規(guī)劃模版；6.4.2線下合約規(guī)劃列項編制：利用公司標準模版和合同庫羅列全部費用和合同列項；集思廣益、廣泛征求意見，完善費用和合同列項；成本部內(nèi)部研討根據(jù)工程實際情況對上述列項篩選合并；結合模塊化節(jié)點和項目實施策劃對上述列項進行復核；項目公司各部門專題會議最終確定合同費用列項；6.4.3線下合同/費用金額編制：利用目標成本和建造標準分配各合同金額；根據(jù)當?shù)卦儍r情況和收費文件規(guī)定調整各項金額；調整后的規(guī)劃金額與目標成本金額進行復核；6.4.4線下合同/費用到各業(yè)態(tài)的拆分：羅列各項合同和費用所涉及的業(yè)態(tài)；確定各項合同和費用到業(yè)態(tài)的分拆方式；參考建造標準和目標成本確定各業(yè)態(tài)分拆金額和招標控制比；結合當?shù)貎r格情況調整各業(yè)態(tài)分拆金額和招標控制比，并對規(guī)劃總金額進行復核；6.4.5線下其他合約規(guī)劃事項的編制：選擇合適的簽約形式：總承包合同、二方合同、三方合同、四方合同、費用、二方供貨合同、三方供貨合同&非總包三方供貨合同；選擇合適的招標方式：集中采購、一類標、二類標、地方類標&直接委托；選擇合適的價款承包方式：固定總價、固定單價、固定費率和其他；6.4.6成本子系統(tǒng)線上逐項錄入并上報審批。7完成標準對項目支出有合理的分解，形成完善的合約規(guī)劃。8工作成果用途合約規(guī)劃做為成本過程管理的核心，對招標、合同、補充協(xié)議、重計量、簽證、變更和費用支出等進行有效控制。9跟蹤落實要點9.1合約規(guī)劃上線后完成招標系統(tǒng)招標計劃的推送和完善，做好招標標段劃分和招標時間安排；9.2上線前完成的合同、變更、簽證和付款等事項應及時補錄；9.3上線后各類招標、補充協(xié)議、重計量、變更和簽證應嚴格按照合約規(guī)劃控制并及時上報；9.4上線后線上動態(tài)成本和線下動態(tài)成本要及時核對并修正保持線上和線下統(tǒng)計口徑和方式一致。10關注重點10.1合約規(guī)劃編制時間：項目啟動即開始合約規(guī)劃的編制；10.2合約規(guī)劃列項（合同/費用列項）：要完全覆蓋項目全過程的所有支出項目，且復核項目和所在地收費、供應和實施特點；10.3各項支出金額要合理，符合項目和地方特點；10.4各業(yè)態(tài)成本分攤合理，選擇合適的分攤方式；10.5招標控制比例要預留合理。11工作教訓心得11.1合約規(guī)劃的延遲完成導致招標工作無法正常進行，將造成模塊節(jié)點大批延誤；11.2合約規(guī)劃的不完善將造成招標工作不能正常開展，臨時調整合約規(guī)劃還將影響項目的考評。新項目成本管理制度培訓項目階段：開工科目編碼：KG-0021工作內(nèi)容：組織新項目公司全員進行成本管理制度培訓2工作時間：開始時間：摘牌日后90日結束時間：摘牌日后100日周期：10日3責任部門：成本控制部4配合部門：項目公司成本部、項目公司行政部5對接部門：項目公司所有部門6工作要點：6.1前置條件：項目公司人員均滿崗滿編，特別是總經(jīng)理及班子成員、各部門經(jīng)理均已到崗；培訓時間能保證項目公司總經(jīng)理及班子成員、公司全體員工按時參加；有足夠大的會議室或培訓場地并作好相關投影設備及培訓會用具的準備；6.2制度流程：按照成本模塊節(jié)點要求，培訓完成后填報成本模塊節(jié)點。6.3集團模板：新項目成本管理制度培訓課件7完成標準培訓課件講解完成，實現(xiàn)新項目公司全員對成本管理制度的學習與了解、掌握。8工作成果用途獲得新項目公司總經(jīng)理及班子成員對項目成本管理工作的重視、理解與支持，指導項目公司成本部及相關部門涉及成本業(yè)務流程的工作方法及注意事項。9跟蹤落實要點成本管理制度的執(zhí)行與指導、檢查。10關注重點制度宣講：培訓人須熟練掌握公司制度，正確宣講，避免對實際工作產(chǎn)生誤導；講解詳細：應根據(jù)成本管理制度規(guī)定將工作中常用并實用的重點內(nèi)容和所有工作流程講解到位，避免出現(xiàn)重大遺漏；分步實施：本次培訓只是開始，要指導和監(jiān)督檢查項目公司不間斷地、定期地、多形式地對成本管理制度進行再培訓和業(yè)務交流；橫向交流：對于新成立且主要人員為新加入****員工的項目公司，應主動加強與周邊已有項目公司的制度學習與交流，取長補短，以快速適應工作要求；12工作教訓心得11.1項目公司成本部注意協(xié)調好具體培訓時間，避免工作沖突導致參加人員不齊整。11.2項目公司成本部要提前做好會務準備工作，培訓場地、投影設備、會務用具等條件具備。結算三審咨詢單位確定項目階段：開工科目編碼：KG-0031工作內(nèi)容完成結算三審咨詢單位的確定，簽訂合同。2工作時間開始時間：地下四大塊施工完成結束時間：地下四大塊施工完成后20天周期：20日3責任部門成本控制部4配合部門成本部5對接部門成本部6工作要點6.1前置條件：地下四大塊施工圖已有，并已進行施工6.2制度流程：審批流程表（見附件一）項目合同簽訂前成本控制部項目組在三審單位中選擇2～3家進行答辯，項目公司與答辯最優(yōu)的三審單位簽訂項目合同，具體操作如下：1)答辯評審小組確定：答辯評審小組由成本控制部和項目公司成本部人員組成，共5人，其中成本控制部不少于3人。2)答辯單位確定：a)由成本控制部選擇2～3家三審單位進行答辯；b)在同一項目上，不得選用和一審單位相同的三審單位參加答辯（包括同一家公司的分公司或子公司）；c)確定答辯單位后，在答辯之前至少7個日歷天，由成本控制部項目經(jīng)理將項目的相關信息發(fā)給參加答辯的三審單位。3)參加答辯人員要求：a)各三審單位參加答辯人員組成不少于5人，具體各專業(yè)要求如下：項目經(jīng)理1人、土建負責人1人、機電負責人1人、土建工程師1人、機電工程師1人；b)參加答辯人員必須為擬派項目團隊人員；c)實際履約過程中的人員需要根據(jù)項目的規(guī)模和進展調整，由答辯人員在答辯過程中明確，并提供擬派人員承諾。4)答辯評分：a)答辯評審小組根據(jù)各單位答辯表現(xiàn)進行評分（評分標準詳見附件二）；b)項目公司與得分最高且不低于60分的三審單位簽訂項目三審工程造價咨詢合同；c)若最高分低于60分，則須選擇其他單位進行重新答辯。5)暫定合同總價確定：a)由項目公司根據(jù)項目規(guī)模、業(yè)態(tài)等特點編制項目三審合同的暫定工程量清單；b)根據(jù)編制的暫定工程量清單及框架合同中的綜合單價確定暫定合同總價。6)項目三審工程造價咨詢合同簽訂：a)項目三審工程造價咨詢合同須參考框架合同中所附的《建設工程造價咨詢單項合同（樣本）》根據(jù)項目的實際情況進行編寫；b)每個三審單位自每年5月起一年內(nèi)承接項目的數(shù)量≤15個（每年5月份尚未履約完成的項目也計入承接項目的數(shù)量）。7)履約評估：a)由成本控制部按簽訂的框架合同中《第四部分協(xié)議條款》第（五）條規(guī)定對三審單位進行考評；b)當三審單位在合同履約過程中發(fā)生違約等情況時，成本控制部項目組相關人員按不合格供方或暫停使用供方的相關規(guī)定上報領導審批，并按審批意見進行后續(xù)操作；c)為激發(fā)三審造價咨詢單位的積極性，對合作期內(nèi)最終評估排名前兩名的單位在下一合作期招標時直接入圍。6.3集團模板：見附件三《建設工程造價咨詢框架合同》7完成標準7.1合同簽訂完成。8工作成果用途確定三審單位后，便于過程中及時跟蹤落實項目公司的三審相關結算工作。9跟蹤落實要點成本控制部項目組須全過程關注三審結算審核進度及審核質量。10關注重點10.1工程范圍須明確，應包括辦公室裝修、售樓處主體工程及內(nèi)外裝修、臨水臨電工程、地下四大塊工程、主體結構及建筑工程、室內(nèi)外精裝修工程、園林景觀工程、常規(guī)水電工程、通風空調工程、消防工程、弱電智能化工程、機電設備供應工程及廣場運營階段的整改工程等。10.2結算審核時間須明確，區(qū)分不同合同類型:總包、分包。10.3合同履約時間須明確，應為中標之日起，直至工程整體結算復核完成之日為止。10.4履約人員數(shù)量須明確，須按照不同的工程進展階段，安排相應數(shù)量的咨詢服務人員。10.5合同實施過程中需關注三審審核進度及成果質量情況。10.6合同實施過程中需關注付款及結算情況。11工作教訓心得11.1盡早確定三審單位，便于前期售樓處、臨水臨電、地下四大塊等工程的及時結算。11.2盡量選擇辦公所在地與項目公司地理位置相近的三審公司，便于過程中及時跟進三審結算。住宅項目全過程成本管控操作指引附件一審批流程表序號審批事項審批流程備注1項目三審造價咨詢啟動OA項目公司經(jīng)辦人員→項目公司成本經(jīng)理→項目公司成本副總→成本控制部項目經(jīng)理→商業(yè)地產(chǎn)分管成本副總由項目公司發(fā)起三審造價咨詢需求的OA2確定答辯單位、成立答辯評審小組成本控制部項目經(jīng)理→商業(yè)地產(chǎn)分管成本的副總→成本控制部總經(jīng)理參加答辯的單位必須由成本控制部選定，禁止由項目公司推薦。答辯評審小組由5人組成，成本控制部至少3人。3確定項目合同咨詢?nèi)顺杀究刂撇宽椖拷?jīng)理→答辯小組審批→成本控制部總經(jīng)理答辯評分表作為附件上傳4合同審批項目公司成本部經(jīng)辦人員→成本部經(jīng)理→主管成本副總→總經(jīng)理→成本控制部項目經(jīng)理→成本控制部分管成本的副總→成本控制部總經(jīng)理確定項目合同的咨詢?nèi)藢徟鞒套鳛橄嚓P流程附在該審批流程中住宅項目全過程成本管控操作指引附件二（1）擬派項目團隊人員答辯評分表序號評審內(nèi)容標準分評分標準分值各咨詢?nèi)嗽u定分值1項目經(jīng)理對項目造價咨詢工作特點的分析以及滿足項目時間及質量要求的措施40合理40一般30不合理202項目組造價咨詢其他專業(yè)人員答辯20思路清晰，答辯正確合理20思路一般，答辯正確15答辯欠妥103項目組整體配合狀況20能夠充分利用團隊資源，配合默契20能夠利用團隊資源，配合一般10僅能個人獨立完成本專業(yè)答辯，對專業(yè)之間的配合認識不夠54擬派人員配備20合理、滿足要求20較合理，基本滿足要求10不合理、欠妥55評定分值合計100評委簽字：住宅項目全過程成本管控操作指引附件二（2）擬派項目團隊人員答辯評分匯總表序號項目內(nèi)容各咨詢?nèi)嗽u定分值項目造價咨詢?nèi)藛T答辯評分1評委一2評委二3評委三各投標單位答辯平均分評審說明：答辯通過單位名稱：全體評委簽字：注：最終答辯平均分不得低于60分住宅項目全過程成本管控操作指引開工典禮籌備及舉辦項目階段：開工科目編碼：KG-0041工作內(nèi)容項目公司成本部負責開工慶典的安保和消防工作，并配合項目公司營銷部完成相關招標工作,每個區(qū)域舉辦標準不一致，根據(jù)具體標準，確定各部分所花費用。2工作時間開始時間：交地日后30天結束時間：交地日后70天周期：40日3責任部門項目公司行政部、營銷部4配合部門項目公司成本部、設計部、工程部，總包單位5對接部門慶典策劃部6工作要點6.1前置條件：6.1.1完成土地交付，并基本完成拆遷，確保慶典現(xiàn)場的用地和交通；6.1.2四證辦理完成或得到當?shù)卣拈_工許可文件；6.2制度流程：無6.3集團模板：無6.4工作程序：6.4.1配合項目公司營銷部進行慶典活動方案招標（慶典前60天完成）；6.4.2配合項目公司營銷部完成慶典方案和慶典費用的確定（慶典前30天完成）；6.4.3配合項目公司營銷部完成慶典場地建設、舞臺搭建、圍擋、和外圍宣傳供方招標工作（慶典前完成）；6.4.4負責消防安保工作：1)活動方案報批（慶典前10天完成）：住宅項目全過程成本管控操作指引a)成本經(jīng)理起草消防安保方案、設計消防安保示意圖，并將活動方案報當?shù)毓矙C關審批，完成后報集團項目管理中心、安監(jiān)部備案；b)負責召開政府相關部門公安、交警、消防、醫(yī)療人員的協(xié)調會，通報活動方案及詳情，確保公安交警消防到位，并商定其相關費用；c)負責彩煙（冷煙火）特效、消防、活動報批，安保方案審核、報公安消防部門審批，準備好各項安全預案。2)慶典安保（慶典當日完成）：a)負責與當?shù)毓膊块T溝通，確保警力到位，并商定相關費用。b)負責分別與貼身保鏢、現(xiàn)場安保公司詳細溝通活動內(nèi)容、人員及其相關費用；c)確?；顒娱_始前三天場地隔離，直至慶典結束后兩小時管控，相關人員須憑證入內(nèi)；b）負責確?；顒忧暗馁N身保鏢、安保人員等參與彩排。3)慶典消防（慶典當日完成）：a)負責安排消防安全器材的采購；b)負責與當?shù)叵啦块T溝通，確保消防車輛和消防人員的到位，并商定相關費用。4)慶典交通疏導（慶典當日完成）：a)負責編制和確定內(nèi)外場交通疏導方案、車位布置方案和車輛進退場順序；b)負責與當?shù)亟煌ú块T溝通，確保交通疏導人員的到位，并商定相關費用。5)慶典保潔（慶典當日完成）：a)負責安排保潔器材的采購和保潔人員，及相關費用確定。7完成標準圓滿完成開工慶典。8工作成果用途無9跟蹤落實要點如有遺留事項需持續(xù)跟蹤。10關注重點慶典相關的各類費要做好記錄，并妥善分攤，費用分攤如下：10.1活動公司執(zhí)行費用；10.2演藝明星費用；10.3慶典舞臺和門頭制作安裝；住宅項目全過程成本管控操作指引10.4LED屏搭建費用