商業(yè)地產(chǎn)住宅項目全過程成本管控操作 結(jié)算啟動及管理要求等全

商業(yè)地產(chǎn)住宅項目全過程成本管控操作結(jié)算啟動及管理要求等結(jié)算啟動及管理要求項目階段：施工科目編碼：SG-0701工作內(nèi)容針對單項合同結(jié)算工作的準(zhǔn)備、資料的梳理及相應(yīng)結(jié)算工作啟動。2工作時間開始時間：單項工程簽發(fā)竣工驗收單后10個工作日結(jié)束時間：單項工程簽發(fā)竣工驗收單后20個工作日周期：10日3責(zé)任部門：項目公司成本部4配合部門：項目公司工程部、設(shè)計部監(jiān)理單位總包單位合同相關(guān)單位5對接部門：成本控制部6工作要點(diǎn)6.1前置條件：6.1.1單項工程完成合同范圍內(nèi)全部工作內(nèi)容，并取得相應(yīng)驗收證書；6.1.2合同相關(guān)方完成單項合同結(jié)算資料（合同及補(bǔ)充協(xié)議、圖紙、變更簽證資料、索賠及罰扣款證明、水電費(fèi)結(jié)清證明及竣工驗收記錄等）的梳理及簽確。6.2制度流程：單項工程完工并出具竣工驗收報告-項目公司成本部宣貫結(jié)算要求（時間節(jié)點(diǎn)要求、資料要求、準(zhǔn)確度要求及其他相關(guān)要求）-合同方進(jìn)行結(jié)算資料整理-啟動單項結(jié)算工作（適用于除總包之外的單項合同結(jié)算）6.3集團(tuán)模板；無7完成標(biāo)準(zhǔn)7.1明確結(jié)算任務(wù)、結(jié)算原則；7.2結(jié)算資料完整并符合要求。8工作成果用途規(guī)范結(jié)算資料，保證結(jié)算工作順利保質(zhì)完成；9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)9.1結(jié)算資料符合集團(tuán)相關(guān)要求；9.2與本合同實(shí)施相關(guān)聯(lián)的合同關(guān)系（索賠扣款等）梳理清晰并經(jīng)有關(guān)方確認(rèn)。10關(guān)注重點(diǎn)10.1明確結(jié)算范圍及依據(jù)；10.2結(jié)算資料規(guī)范、齊全；10.3單項工程已按合同約定全部完成工作內(nèi)容并出具驗收報告。11

工作教訓(xùn)心得（項目公司完成工作）總包水電結(jié)算工作項目階段：項目中期科目編碼：SG-0711工作計劃開始時間：入伙前180日結(jié)束時間：入伙前30日周期：150日2實(shí)施人：機(jī)電造價工程師3配合部門：項目公司設(shè)計部、工程部4前置條件4.1設(shè)計部、工程部簽字確認(rèn)常規(guī)水電設(shè)計圖紙（圖紙內(nèi)容包含給排水、電氣圖紙）4.2工程部提供常規(guī)水電工程重計量工作界面和范圍4.3工程部和設(shè)計部約監(jiān)理公司及施工單位對設(shè)計變更及簽證資料進(jìn)行會簽梳理。4.4限價資料梳理。4.5扣款臺賬5重計量準(zhǔn)備工作5.1結(jié)算資料第一次上報及梳理重計量依據(jù)確認(rèn)：重計量依據(jù)（圖紙、簽證變更、相互索賠及扣款資料）的簽字確認(rèn)；施工界面的交底。重計量模板編制：重計量模板包含總價匯總表、工程量和造價指標(biāo)表、常規(guī)水電工程工程量清單、（使用集團(tuán)常規(guī)水電清單模板）、甲供材料明細(xì)表，爭議問題清單模板。模板編制后，對總包和咨詢單位進(jìn)行交底，并明確雙方按此模板執(zhí)行，便于核對。5.2《結(jié)算詳細(xì)計劃》編制明確業(yè)主、總包、咨詢公司負(fù)責(zé)人，排定結(jié)算資料確認(rèn)時間，重計量結(jié)果上報時間、一審核對時間，二審審核時間，三審審核時間，最終完成時間，結(jié)算計劃應(yīng)分業(yè)態(tài)、分專業(yè)，并需經(jīng)三方確認(rèn)簽字。5.3結(jié)算內(nèi)部啟動會針對編制完成的結(jié)算詳細(xì)計劃，明確考核辦法及責(zé)任人，最終按此計劃執(zhí)行。6重計量實(shí)施階段6.1施工單位提交成果備案書面文件：重計量計價表（按集團(tuán)常規(guī)水電清單模板），經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析表，編制說明，編制依據(jù)，工程量計算式（以上資料一式兩份，需蓋章簽字），另附所有資料的電子檔。6.2咨詢單位提交成果審定及測算對比書面文件：重計量計價表（按集團(tuán)常規(guī)水電清單模板），編制說明，編制依據(jù)，組價依據(jù)、工程量計算式，另附所有資料的電子檔。機(jī)電造價工程師在咨詢單位提供成果后需與施工單位提交成果進(jìn)行比較，找出主要差異項。6.3施工單位、咨詢公司重計量核對根據(jù)結(jié)算詳細(xì)計劃，總包和咨詢單位分組核對，機(jī)電造價工程師做過程監(jiān)督，核對質(zhì)量及進(jìn)度情況，嚴(yán)格控制時間節(jié)點(diǎn)。6.4機(jī)電造價工程師對一版重計量結(jié)果審核審核重計量的范圍及工作界面；重要子目的工程量指標(biāo)是否合理；經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否合理；對指標(biāo)異常部分可重新計算核對；清單子目套用是否合理；新組價項目價格是否合理；組織施工單位和咨詢單位部分統(tǒng)一圖紙理解上的認(rèn)識，解決部分爭議。6.5核對重計量清單及問題清單一版施工單位和咨詢單位重計量核對成果的提交，對已達(dá)成一致的成果要求雙方簽字蓋章確認(rèn)；對未解決爭議的整理匯總，找出爭議問題的分歧所在，并提出解決爭議的方案。6.6一版重計量爭議會談對爭議問題進(jìn)行分類整理，對本部門可以解決的問題，先行在內(nèi)部對解決方案進(jìn)行研討；需其他部門協(xié)助解決的問題，組織專項協(xié)調(diào)會；組織施工單位和咨詢單位召開爭議解決會議，對經(jīng)審核的一版重計量爭議問題作出評判，并按初步評判結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。6.7核對重計量清單及問題清單二版如施工單位對一版重計量爭議問題調(diào)整結(jié)果仍存在爭議，對仍存在爭議的問題再次整理匯總。6.8二版重計量爭議會談根據(jù)調(diào)整完的二版重計量清單及問題清單，組織施工方、咨詢方負(fù)責(zé)人及成本部相關(guān)人員進(jìn)行第二次會談，形成終版重計量清單，各方需簽字蓋章確認(rèn)。7結(jié)算完成（含三審）7.1二審結(jié)算申報將已完成的重計量成果資料，按要求分冊裝訂，報送商業(yè)地產(chǎn)成本管理中心審核。7.2三審審核配合和協(xié)助商業(yè)地產(chǎn)成本管理中心委托的三審咨詢公司完成三審審核，由三審咨詢公司出具三審審核意見，報送商業(yè)地產(chǎn)成本管理中心審核。7.3結(jié)算審批流程：成本部經(jīng)理—成本副總—項目總經(jīng)理—商業(yè)地產(chǎn)成本管理中心分管業(yè)務(wù)經(jīng)理—商業(yè)地產(chǎn)成本管理中心主管副總—商業(yè)地產(chǎn)成本管理中心總經(jīng)理。8項目結(jié)算復(fù)核8.1結(jié)算指標(biāo)與目標(biāo)成本核對8.2結(jié)算指標(biāo)與以往項目成本比較9完成標(biāo)準(zhǔn)9.1項目結(jié)算結(jié)算復(fù)核完成9.2項目指標(biāo)統(tǒng)計與分析10關(guān)注重點(diǎn)10.1工程范圍須明確，甲供設(shè)備和材料須明確。甲供設(shè)備和材料的安裝工程量需與采購合同對比，復(fù)核是否有超供現(xiàn)象。10.2重計量圖紙必須經(jīng)相關(guān)部門簽字確認(rèn)，重計量圖紙與現(xiàn)場實(shí)際施工必須一致。10.3變更簽證資料齊全，并經(jīng)相關(guān)部門簽字確認(rèn)。10.4工程量和造價指標(biāo)與目標(biāo)成本和以往項目的比較，重點(diǎn)關(guān)注電線管、橋架、電纜、水管、支架的指標(biāo)。同時復(fù)核各個子目數(shù)量邏輯上的合理性。10.5合同計價方式，固定單價包干。但措施費(fèi)為包干項。10.6因圖紙版次變化發(fā)生的拆改、變更；10.7核對甲供材結(jié)算工程量與圖紙結(jié)算工程量是否一致，現(xiàn)場收方，圖紙結(jié)算量+現(xiàn)場收方量=甲供材結(jié)算量，如不一致，找出原因，由我司拆改引起但丟失，原價扣款。結(jié)算詳細(xì)計劃編制項目階段：施工科目編碼：SG-0721工作內(nèi)容結(jié)算詳細(xì)計劃編制2工作時間開始時間：入伙前150日結(jié)束時間：入伙前120日周期：30日3責(zé)任部門：項目公司成本部4配合部門：項目公司工程部、設(shè)計部、財務(wù)部監(jiān)理單位總包單位參與項目的所有合同單位5對接部門：成本控制部6工作要點(diǎn)6.1前置條件：合同訂立完成，并完成合同約定全部工作內(nèi)容6.2制度流程：梳理項目合同臺賬整理結(jié)算任務(wù)-根據(jù)合同工期制定單項結(jié)算計劃-根據(jù)項目開業(yè)入伙時間倒排結(jié)算關(guān)門時間（結(jié)算順序以咨詢類、供應(yīng)類、分包類及總包為主線）-根據(jù)項目結(jié)算整體情況合理分配項目及年度結(jié)算時間計劃6.3集團(tuán)模板；無7完成標(biāo)準(zhǔn)7.1結(jié)算計劃滿足項目開業(yè)入伙需要；7.2結(jié)算計劃經(jīng)合同相關(guān)責(zé)任方會簽確認(rèn)。8工作成果用途指導(dǎo)結(jié)算工作開展，對合同結(jié)算參與方進(jìn)行業(yè)務(wù)考核。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)根據(jù)合同臺賬變化及結(jié)算進(jìn)展情況動態(tài)調(diào)整結(jié)算計劃。10關(guān)注重點(diǎn)10.1整體結(jié)算計劃滿足開業(yè)（開業(yè)后六個月完成）入伙（滿足當(dāng)年入伙任務(wù)）需求；10.2對比合同臺賬，根據(jù)合同簽訂、履約完成情況綜合安排結(jié)算計劃；10.3分解結(jié)算過程，一審至四審分階段落實(shí)責(zé)任人；10.4結(jié)算資料確認(rèn)作為結(jié)算工作開展基礎(chǔ)重點(diǎn)關(guān)注；10.5結(jié)算以設(shè)計咨詢類、材料設(shè)備采購類、分包施工類、總包為順序均衡安排，關(guān)注結(jié)算順序?qū)τ陧椖空w造價確認(rèn)準(zhǔn)確度的影響。11工作教訓(xùn)心得（項目公司完成工作）建立扣款臺賬項目階段：施工科目編碼：SG-0731工作內(nèi)容在項目實(shí)施過程中由成本部工程師負(fù)責(zé)每月收集一次甲方或監(jiān)理公司向總承包及分包單位開出的罰款單，并建立總承包及分包單位扣款臺賬，以便于在月度進(jìn)度款中扣除，最終結(jié)算階段一并從結(jié)算金額中扣除。2工作時間開始時間：每月25日結(jié)束時間：每月30日周期：5日3責(zé)任部門：成本部4配合部門：工程部、監(jiān)理單位5對接部門：無6工作要點(diǎn)6.1前置條件：監(jiān)理單位依據(jù)《監(jiān)理通知》單中提及的未按時完成整改的或是整改后仍達(dá)不到質(zhì)量要求的，依據(jù)合同相關(guān)條款開出罰款單，罰款單需經(jīng)監(jiān)理單位項目負(fù)責(zé)人以及項目公司負(fù)責(zé)人簽證確認(rèn)，并加蓋監(jiān)理公司公章方可有效。6.2項目公司根據(jù)合同條件，對施工單位現(xiàn)場不滿足合同工期、質(zhì)量、施工要求的內(nèi)容進(jìn)行處罰，具體處罰以合同為依據(jù)，罰款單由工程副總簽發(fā)，并同時申報至成本部進(jìn)行報備。6.3臺賬審核流程：流程為：項目公司成本部造價工程師—項目公司成本部經(jīng)理—項目公司成本副總（工程部副總、財務(wù)副總）—項目公司總經(jīng)理。6.4首先，扣款的工作聯(lián)系單需下發(fā)通知到被扣款單位；其次，簽證中，工程部明確責(zé)任單位，且被扣款單位確認(rèn)，成本部審核簽證金額，簽證扣款金額需經(jīng)實(shí)施單位及被扣款單位雙方確認(rèn)。7完成標(biāo)準(zhǔn)臺賬按照流程審批完成。8工作成果用途月度進(jìn)度款中扣除，最終結(jié)算階段一并從結(jié)算金額中扣除。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)依據(jù)罰款單事由落實(shí)責(zé)任單位整改情況，排除質(zhì)量隱患。10關(guān)注重點(diǎn)10.1罰款事由是否描述清楚，有無圖片證明資料。10.2罰款金額確定是否依據(jù)合同相關(guān)條款。10.3每月及時更新扣款臺賬，便于數(shù)據(jù)及時更新。11工作教訓(xùn)心得通過建立扣款臺賬使總承包及分包單位充分認(rèn)識到工程質(zhì)量、進(jìn)度的重要性，并通過一定金額的經(jīng)濟(jì)處罰，更加利于現(xiàn)場工程質(zhì)量、進(jìn)度管控。結(jié)算界面爭議第一次會議項目階段：施工科目編碼：SG-0741工作內(nèi)容結(jié)算界面爭議第一次會議。2工作時間開始時間：項目竣工后10日結(jié)束時間：項目竣工后15日周期：5日3責(zé)任部門項目公司成本部4配合部門項目公司工程部、設(shè)計部、一審造價咨詢公司5對接部門成本控制部南（中、北）項目組6工作要點(diǎn)6.1前置條件：總包二次結(jié)構(gòu)及粗裝飾工程重計量核對完成；6.2制度流程：召開專題會（項目公司成本部、工程副總、總包及相關(guān)分包負(fù)責(zé)人參會）6.3集團(tuán)模板：無6.4明確總包界面：6.4.1合同界面；6.4.2與交叉施工單位的界面:1）與防水工程的界面；2）與樓梯、陽臺欄桿工程的界面；3）與室內(nèi)精裝修工程的界面；4）與外立面裝修工程的界面；5）與人防工程的界面；6）與鋁合金門窗、防火門、防火卷簾工程的界面；7）與消防工程的界面；8）與通風(fēng)空調(diào)工程的界面；9）與弱電工程的界面；10）與電梯工程的界面；11）與虹吸雨排工程的界面；12）與鍋爐、發(fā)電機(jī)工程的界面；13）與小市政、變配電、燃?xì)?、熱力、泛光、小區(qū)硬景、紅線外項目等工程的界面6.5明確爭議、索賠事項；6.6收集總包、分包各自結(jié)算時間計劃安排，并提出項目公司成本部意見。7完成標(biāo)準(zhǔn)形成會議紀(jì)要，并完成各方會簽。8工作成果用途用于結(jié)算工作及成本確認(rèn)9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)9.1力爭會上簽確爭議項，會上不能確認(rèn)的，應(yīng)要求會后10日內(nèi)予以明確；9.2對總包、分包各自相互間無爭議的，要求相互開具無索賠證明，3日內(nèi)提交項目公司成本部備案；9.3確保入伙當(dāng)年11月15日完成結(jié)算二審，12月15日完成結(jié)算四審。10關(guān)注重點(diǎn)：10.1現(xiàn)場實(shí)際施工界面與合同約定界面的差異情況以及內(nèi)外裝、電梯、消防、空調(diào)等交叉部門的界面情況。同時結(jié)合總包結(jié)算要點(diǎn)注重其中界面審核的部分；10.2爭議、索賠、扣罰的梳理；10.3預(yù)計難以按時完成的結(jié)算的解決辦法。11工作教訓(xùn)心得：11.1因管線拆改導(dǎo)致的墻體拆改；11.2因結(jié)構(gòu)抹灰不達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致精裝修重復(fù)施工；11.3因精裝修與總包圖紙水電定位不一致，導(dǎo)致墻體、管線拆改；11.4因消防、通風(fēng)空調(diào)變更導(dǎo)致的拆改。結(jié)算界面爭議第二次會議項目階段：施工科目編碼：SG-0751工作內(nèi)容結(jié)算界面爭議第二次會議2工作時間開始時間：項目竣工后50日結(jié)束時間：項目竣工后55日周期：5日3責(zé)任部門項目公司成本部4配合部門：項目公司工程部、設(shè)計部、一審造價咨詢公司5對接部門：成本控制部南（中、北）項目組6工作要點(diǎn)6.1前置條件：結(jié)算界面爭議第一次會議完成；6.2制度流程：同結(jié)算界面爭議第一次會議流程6.3集團(tuán)模板：無6.4主要內(nèi)容：第一次結(jié)算界面爭議會議遺留問題的處理7完成標(biāo)準(zhǔn)對第一次遺留問題進(jìn)行解決、掃清并整理匯總，形成銷項清單以及后續(xù)遺留爭議解決建議。8工作成果用途同“結(jié)算界面爭議第一次會議”9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)同“結(jié)算界面爭議第一次會議”10關(guān)注重點(diǎn)：同“結(jié)算界面爭議第一次會議”相互索賠、扣款專題會議項目階段：施工科目編碼：SG-0761工作內(nèi)容由項目公司組織總承包及各分包方召開會議，解決總承包與分包，分包與分包之間的相互索賠、扣款事宜。2工作時間開始時間：項目入伙前80日結(jié)束時間：項目入伙前65日周期：15日3責(zé)任部門：項目公司成本部4配合部門：設(shè)計部、工程部5對接部門：工程部、設(shè)計部等與承包方相互索賠、扣款相關(guān)的部門。6工作要點(diǎn)6.1前置條件：6.1.1承包方的結(jié)算資料上報。6.1.2項目公司將承包方相互索賠事項梳理完成，并列出索賠清單。6.2制度流程：6.2.1索賠清單包含內(nèi)容：相互索賠扣款內(nèi)容、索賠方上報金額、雙方確認(rèn)最終金額、被索賠單位名稱、索賠依據(jù)、工程部經(jīng)辦人，項目部按此清單將相互索賠、扣款事項梳理清楚。6.2.2由成本部組織索賠方和被索賠方開會，通知須相互索賠、扣款事項。6.2.3索賠方與被索賠方自行協(xié)商解決相互索賠、扣款事項。6.2.4總承包等相互索賠、扣款事項較多單位，可組織單獨(dú)會議。6.2.5專項索賠會議由被索賠方發(fā)起。6.2.6如索賠方與被索賠方未達(dá)成一致意見，以項目公司提出處理意見為準(zhǔn)，并計入結(jié)算，相關(guān)方承諾無條件接受；加入合同6.2.7項目公司和承包方將最終相互索賠、扣款事項結(jié)果計入結(jié)算文件。6.3集團(tuán)模板：詳見附件7完成標(biāo)準(zhǔn)7.1索賠方與被索賠方協(xié)商達(dá)成一致意見。7.2如索賠方與被索賠方未達(dá)成一致意見，以項目公司提出處理意見為準(zhǔn)。8工作成果用途對項目整體結(jié)算收尾起到輔助作用。9跟蹤落實(shí)要點(diǎn)索賠方和被索賠方對索賠事宜及時達(dá)成意見并確認(rèn)簽字。10關(guān)注重點(diǎn)每份結(jié)算辦理完之前必須梳理清楚該份結(jié)算相互索賠、扣款事項，并在結(jié)算書中明確。11工作教訓(xùn)心得（項目公司完成工作）11.1在招標(biāo)文件中劃分清楚交接界面如總承包與精裝的交接界面，避免精裝單位對總承包因交接界面問題進(jìn)行索賠。11.2建立合同交底制度，讓每一個承包方了解合同，并做好合同交底記錄，使相關(guān)人員對合同內(nèi)容全面了解，做到心中有數(shù)，劃清各承包方的經(jīng)濟(jì)技術(shù)責(zé)任。11.3變更內(nèi)容如涉及多個承包