某項目策劃報告

水溪林語項目策劃報告第一部分市場篇一、房地產(chǎn)宏觀市場政策趨于平穩(wěn)，調(diào)控精細(xì)入微土地短缺，上市新房銳減，價格借勢上揚利好逐步兌現(xiàn)，需求開始爆發(fā)客戶認(rèn)知歸于理性，一、二手間藩籬漸破熱點區(qū)域，更加分散行業(yè)全面整合，合縱連橫大勢所趨1.總體市場分析市昌場阿供玩應(yīng)裙分蓄析2頑0夫0俗5計年定北笨京儀市縱新寇開蹈盤楊別銳墅異項虹目或為召1顛3粗2天個籌，蹈市追場認(rèn)表罩現(xiàn)衣力擁十緞分才強綿勁擋，阿新馳開要別須墅位項棒目椅主稍要說分今布余在翻昌驕平搞、脆朝瞎陽疾、剖順希義桃、卡房答山釋等局區(qū)短域正。2物.熊別防墅兼市許場爆分馬析一葵、區(qū)房嗽地胡產(chǎn)樓宏派觀咽市蜂場市泡場懂價令格據(jù)分錫析隨指著選國茅家發(fā)宏唯觀母政熊策勒一凱再翠強票壓畝，值加皆之魚奧六運聾會她的棒逐僑步巴臨善近款，壁諸罰多呆已乘經(jīng)瓶拿紛地禾的呀開制發(fā)羞商鬼也準(zhǔn)加等快站了愧項懸目渡的面入序市獵時淋間燈，擱以候此喂減仆少職今之后憤的痰開俊發(fā)含壓稱力悉，齒所胸以點別逃墅尿類舍物畝業(yè)聾開林發(fā)貍商糾在羨定挽價波方幕面重也撕較碧為惹低市調(diào)元，跌諸唯多息原銳因賊導(dǎo)健致滅0淚5是年早別更墅專市代場災(zāi)均壞價來下范滑后。一瞇、百房資地害產(chǎn)此宏賽觀祥市揉場建鹽筑跨形顯式俘以唐聯(lián)幫排勞居江多周，村經(jīng)酬濟估性先別求墅乞社悔區(qū)拴通來常襯以陣“弄聯(lián)昂排個+姓疊懸拼責(zé)/好雙己拼毯”完的單混條合滲型溫社奪區(qū)秀為爺主價。此笛外惱，圓據(jù)塘不塘完冠全袋統(tǒng)控計磁，肥小地獨知棟各產(chǎn)猶品花占折獨終棟祥產(chǎn)狹品謊的交6膚0盒%犁左剛右鋪，焦且飯市洗場脅表易現(xiàn)停良賢好脈。市要場德產(chǎn)誦品形特詠征斬分求析一派、磁房幸地轟產(chǎn)界宏拳觀杯市膝場新畏型稀別扁墅輔區(qū)夫（舉京疫通貸別叔墅噴帶泰、基大盞興浸、攪密奪云俱等右遠(yuǎn)繪郊太別采墅苗區(qū)述）評發(fā)騎展產(chǎn)快硬速幟，費傳譜統(tǒng)握別書墅油區(qū)板受以一永定朝挑羞戰(zhàn)相；別苦墅慨進寄入便了膨大名眾摔化皺、洪快懸速透化昌的涌消美費帆階叫段儲；別辦墅掉市日場番存肚在士泛饑區(qū)姨域周競脆爭嶼特網(wǎng)征研；近筒郊稀、眼近外遠(yuǎn)鄰郊預(yù)別兇墅幕兼沾顧門城請市蒸功蓋能犯；產(chǎn)乏品莖純畫粹禍度覺不專夠暈，宜自緣瑞然漏景使觀冬資書源鏈不啟夠圾豐克富丟，航家較庭懼庭臉院觸面字積仿不稿足在，日密冒度蠻較慰大隱，慮容命積營率綠較殖高針，睬其防別災(zāi)墅粗涵大義燃不釘純挖粹卡。市資場縮慧總享結(jié)一顧、逆房攻地遣產(chǎn)菜宏仔觀愁市酷場北漸部源別識墅揭?guī)Э埔拦鹑幻墒侵?jǐn)京陰城推別鮮墅影市僚場棒最遇熱孤的蔥區(qū)恩域抓。市曬場晝需該求漢方霉面淚，肚將恰呈乳現(xiàn)謹(jǐn)多粘樣茅化斑、危明列確媽化在的立特圍征咱。2劉0叫0查6椒年嫁北世京注別敬墅活市圣場膏的桶價火格授仍天將辰逐琴漸礙回膨歸奸，鍛與點2索0化0類5欠年齡相捐比中呈招現(xiàn)敏平車緩理下度降助趨登勢甜。未租來增幾譯年去內(nèi)隊，腐北秧京供中睜小顧型洞別尚墅靈將厘成粱市塵場耍主懷導(dǎo)場地祥位良，韻小耗獨存棟析別故墅斬前土景女持舊續(xù)止看損好蹄。市檢場晃發(fā)編展鋸預(yù)蛋測一給、吉房專地膜產(chǎn)送宏痕觀手市只場核綢心翠競抓爭征區(qū)番域智：愧京霞昌而高放速作沿輛線相妹關(guān)育競嶼爭杜區(qū)量域緒：雄亞街北眼區(qū)想域西勵山聞區(qū)娛域溫奶榆眨河們區(qū)啦域1腹.貌區(qū)矛域搞界很定二升、帆區(qū)屠域筍市室場嬌分右析項吧目偷位唱于典京甲昌伯高款速緊沿塊線枯西剃側(cè)皆，暈按傷照敢地近緣紅性響原桐則藥，仰將街項哭目抱競腔爭豎區(qū)桂域岔劃野分凝為斤四閥個銅板伏塊線：2馳.核旺心飯競卵爭屋區(qū)節(jié)域效分詠析項目名稱物業(yè)形態(tài)規(guī)模容積率價格裝修標(biāo)準(zhǔn)交房日期龍城花園一二期別墅、公寓（售罄）四期獨棟（250-389㎡）占地：66萬㎡建面：35萬㎡0.5別墅均價：11500元/㎡毛坯現(xiàn)房靜林灣

聯(lián)排(206-300㎡)占地：6.2萬㎡建面：4.8萬㎡0.76均價：8300元/㎡毛坯06-3-31流星花園二期獨棟、雙拼、聯(lián)排（267-300㎡，含地下50-63㎡）占地：26.3萬㎡建面：50萬㎡0.7均價：5300元/㎡套價：138-170萬/套毛坯現(xiàn)房順馳林溪獨棟、雙拼、聯(lián)排（230-500㎡）占地：52萬㎡建面：38萬㎡0.38含地下：7800元/㎡毛坯06-3寬House聯(lián)排：240-250㎡（含地下）雙拼：200-300㎡（地下50-60㎡）占地：22萬㎡建面：19.5萬㎡0.67聯(lián)排：150-190萬套三期均價：7500元/㎡毛坯一期現(xiàn)房三期05-5三水青青/無雙聯(lián)排：192-200㎡獨棟：403-449㎡（不含地下139㎡）占地：27萬㎡建面：11萬㎡0.55聯(lián)排：7200-7600元/㎡獨棟：9000元/㎡毛坯05-5雪梨澳鄉(xiāng)雙拼：160-260㎡（不含地下70㎡）占地：30萬㎡建面：14萬㎡0.49均價：10000元/㎡毛坯現(xiàn)房玫瑰園（三期）獨棟：260-300㎡（無地下）占地：30萬㎡建面：15萬㎡0.35均價：17600元/㎡精裝修現(xiàn)房碧水莊園A區(qū)獨棟：370-420（含地下130㎡)占地：30萬㎡建面：16萬㎡0.4均價：300萬/套毛坯現(xiàn)房中海瓦爾登湖獨棟：300--600（含地下）占地：60萬㎡建面：10萬㎡0.2均價：14000元/㎡--06.12香江別墅獨棟：400-480（含地下80㎡）占地：100萬㎡建面：10萬㎡--均價：8500元/㎡地下同價毛坯現(xiàn)房other渡上獨棟、雙拼：287㎡，不含地下70㎡聯(lián)排：227㎡，不含地下60㎡占地：11.7萬㎡建面：6.36萬㎡0.39均價：8500元/㎡地下同價毛坯現(xiàn)房二糠、賢區(qū)竿域修市識場勒分嚴(yán)析市漂場圣供另給區(qū)知域狂別賠墅某市兇場歲供蒜給散集邀中藍，富2郵0搭0穿4普-秘2藏0科0盾5而年挪京高昌柴高拔速桶沿福線臭總窮體盾供光應(yīng)瞞量捧超覆過南1瓜5幼0閥萬魯㎡剃，匹其沒中寒不鐮乏萬幾鳥十碌萬坦平守米偵的舍大企盤助項今目腸。項弊目眉規(guī)叢劃烘容朱積蓄率諷普前遍澆較險低仙，刪產(chǎn)隊品叨以捐T薄O亞W化N賤H種O間U貢S橋E梯和伶別渴墅熟項幫目打為尿主娘，迎追詠求綠居竹住愉舒泥適布度寶和譯生嫁活沸品叼質(zhì)榮是烘該肥區(qū)桿域嗽產(chǎn)瞇品眠的層一乏大喚特夏點穗。區(qū)騙域區(qū)內(nèi)嚷T杏O聽W同N早H瘡O骨U蓬S墾E佳產(chǎn)總品棕面紹積蜘主這要盈集抓中盲在剝1六8蛋0駕-謎2扶6私0維平家米雷之毛間祥，企主股力孩戶共型聰面候積抬大探多莖在視2盆0奴0拜-盟2腿6脂0都平農(nóng)米即之序間在；扛獨仇棟跌產(chǎn)肝品起均胃在片2微2舍0攤平借米釋以罩上紅，塵戶麗型紗面贈積悅普蘇遍炸在撲2告8神0益-漫3罩5攏0拿平講米豎左捎右彈，渾最丹大頃面慘積搖達舍到蟲5沉0遇0橡平驕米躲以沉上鈴。區(qū)便域手供獵給禁項攝目凱中售，鍬產(chǎn)黨品擱線延豐毫富陪，辱層捉次棚劃共分村明副顯娃，蛇玫優(yōu)瑰鬼園忍、繩碧軟水蘭莊搜園叨等園高廢檔幅別薄墅營項攜目骨提史升系區(qū)折域坡市籌場郊形獄象幕，遞領(lǐng)槐秀昏硅鴉谷騰、對寬隙h墳o牽u緣瑞s掌e枕等洋中陜檔立、敘經(jīng)位濟增型寒別昌墅質(zhì)拓昌寬緒了辯區(qū)痕域失市匙場緩需衛(wèi)求侄層被面環(huán)。分哀析諒說圖明二沾、顫區(qū)斜域耀市紐奉場統(tǒng)分聲析高檔獨棟別墅：

西城權(quán)貴、中關(guān)村財富奠基者、亞運村傳統(tǒng)富人區(qū)為主，購買力在500萬以上，對產(chǎn)品、社區(qū)、環(huán)境、品牌要求較高，需求的產(chǎn)品和價格區(qū)間相對集中。能夠帶動區(qū)域市場認(rèn)知度的極大提升。公寓、花園洋房：

有改善居住環(huán)境的需求，地緣性客群為主，追求生活品質(zhì)，對價格有敏感性，屬于成長型置業(yè)群體。中高檔、經(jīng)濟型別墅：

以輻射中關(guān)村、亞運村富人區(qū)為主要目標(biāo)區(qū)域的中高檔別墅區(qū)；亞運村財富新銳和中關(guān)村知本家，購買力在100-250萬左右，產(chǎn)品品質(zhì)要求高、存在一定的價格敏感度。普通住宅：一次置業(yè)群體，追求郊區(qū)普宅的低價位、對交通、生活配套依賴程度較高。40-60萬60-100萬100-250萬>500萬市場基礎(chǔ)層核心需求層借勢層需齡求只分杯析塊：該押區(qū)罵域頑產(chǎn)朵品鏟線雹的偵豐餓富末、脈多彈層扇次亞性逗將進使倘區(qū)隨域誓市破場消呈謹(jǐn)現(xiàn)酬多披樣布化援、杰明逐確絲式化卸的吃特納征報，額經(jīng)綿濟綿型繡別軌墅額滿伐足鐮城聾市賓中銳堅哲階恐層怠的住需筋求繁；相高拐端退別微墅仇依售托榮自喬身復(fù)的凈貼質(zhì)身庫化私個同性蔑服媽務(wù)派和梅定嶺制脾化炸路響線廈，禍以曬稀飄缺圍、引經(jīng)慘典倆等折賣占點聯(lián)吸再引瓦不饞少嬸富枝有貌階斤層紡的美關(guān)部注捆。市純場走需需求糕分嶼析二旬、脾區(qū)嗓域損市寨場牲分坡析項目名稱產(chǎn)品類別戶型面積價格套價單價領(lǐng)秀硅谷聯(lián)排250㎡左右180萬元/套均價7600元/㎡龍城花園獨棟250—389㎡352萬—950萬/套均價11500元/㎡順馳林溪獨立、雙拼230—500㎡獨立280-400萬元/套雙拼180-280萬元/套獨立12000元/㎡雙拼8000元/㎡寬house聯(lián)排220—250㎡80萬元—150萬元7500元/㎡玫瑰園獨立、聯(lián)排200—1000㎡最貴：3000萬/套均價17600元/㎡流星花園聯(lián)排、獨棟250—330㎡120-160萬元左右折合4800元/㎡碧水莊園獨棟314—1042㎡270-420萬元/套8600元/㎡靜林灣聯(lián)排206-300㎡160-240萬元/套8300元/㎡雪梨澳鄉(xiāng)聯(lián)排、雙拼240—341㎡140萬—270萬/套9980元/㎡無雙（三水青清）獨棟、聯(lián)排240—273㎡210—300萬/套獨棟：9000元/㎡聯(lián)排：7400元/㎡香江別墅獨棟400-480㎡320—450萬/套8500元/㎡（地下同價）京招昌閣路賓沿漆線境項棵目匆價位格軌分旬析茄表市筆場壞價防格死分偽析二窯、糕區(qū)峰域乓市抵場律分航析據(jù)綢粗挨略毀統(tǒng)磚計編，夸該位區(qū)餓域蘋2奧0撤％譯左歌右乓的獨產(chǎn)占品司價夕位計集暗中逢在濃1船0刺0碑0施0蔽元靠/罩平骨米或以娛上凱；4翅0兵％日－筋5騎0時％彈左清右撲集各中貞在歡6烘0饒0狼0鎮(zhèn)－另1津0刃0六0頂0鍬元孤/幅平蛋米刑之茶間罰；3迎0建％階左臂右狀集氏中徒在西4闖5庫0健0叨－互6暴0亮0郊0含元盒左悄右之。從神2楚0慮0例5妥年珠入敘市鬧的貍項剝目疲來澤看齊，挎其勁售挖價鋼多沸在耗1腔0扮0況0濕0而元而/巧平蘭方弊米賄（洞地模上膝部薄分暫）巾以必上萬。預(yù)傷計纏今僑后限京霸昌恢高耳速蓬沿嬸線敬區(qū)竟域目別覺墅前價吧格唇將圖會批一歸路搜走狡高派。二釀、急區(qū)蠢域藝市濃場垮分航析區(qū)挪域影別皇墅遠(yuǎn)市話場獎中早，桶高鼓檔華獨曬棟慶別皂墅目產(chǎn)臣品通均艇價蜓在團1米6且0南0先0及元牙/墨㎡譯左棗右墾，我小翁獨樸棟維產(chǎn)路品婆均懼價詳在努1真0脈0店0粒0插元糖/咱㎡櫻，捉聯(lián)忙排華產(chǎn)辱品啊均齊價孤在沖7趣0翻0賠0怎元齊/柿㎡投，喘疊豈拼蚊產(chǎn)測品眨均憐價肢在苗5往0每0亮0坑-座5雁5槍0排0旬元爛/旦㎡服。從擋價絡(luò)格霧成填長芬看素，兔高翅檔填獨躬棟頁產(chǎn)頁品刑由忠于巖受反到行面克積廁大社、固總這價猾高點的蹄影今響倒，榆價貍格畏上己漲標(biāo)空瓶間淺有逆限背，米而苦小添獨滑棟痛、聯(lián)聯(lián)肥排仔產(chǎn)鴨品嗎產(chǎn)兩品煩性枕價焦比狀較墨高養(yǎng)，待價除格伙成康長炒快蛾，問有趟一送定蹤蝶的徑成鈴長繼空鉤間鏟。價摘格寫分錫析冊說餡明二憶、費區(qū)刻域愚市撫場肢分深析市啄場勤價代值心一拉：受弱到崖傳戴統(tǒng)宵別將墅記聚失集脅區(qū)采的泡影踩響臥，東區(qū)排域懶市編場鳳價功值傅顯菌著子提老升茂，孟市等場屯成枯熟支度矛高拖，認(rèn)刃可天度正及質(zhì)口拉碑法效罩應(yīng)烈良訪好左。市床場籌價勢值繁二：相窯對剝于劃大盛面盾積臨、豆高嚇總搏價議的扇獨債立究式逆豪角宅躬，倉經(jīng)瘋濟絨型峰小抖獨獄棟斬或博類悉獨累棟膛產(chǎn)渾品漏其銀生活縱感樣受根相逼同歲，千但削總達價睜低編，飽市鑄場每門暫檻腫低酒，叮具叢有蹲一坐定逐的鄙市配場濱需順求跌。市堆場牢價肯值隱三碌：目喊前戶區(qū)快域雪市匆場籍中科同辦類猛產(chǎn)剝品么供巷應(yīng)魄量繭一視般萌，蛇不束會逮使廚本銹案縮慧的妄推永出斬面限市量造旅成防過宜大競火爭缸和鉤壓部力近創(chuàng)讓。市社場烤價顯值栽四叫：本陳案愚直黑接鐵腹端地輛內(nèi)嘆有墊三艱水蹲清刑清暑二柴期類無棋雙膜、匯順課馳惕林怒溪走等遍項料目潛，磁更墳有據(jù)頗戴具輔市陪場知伏名恰度狗的鬼高泰檔罰別欄墅哨項士目妻玫凡瑰跌園平。下區(qū)帆域祝的但整鉤體蒼市竭場抗認(rèn)聚知盼具氏備泰基燥礎(chǔ)氧，踢有非利盜于本屋案狡的刪基迅本誓面徹傳茂播怒。市企場漆價鞭值咐提矛煉二鹿、側(cè)區(qū)手域墊市日場族分市析3執(zhí).跳亞談北代區(qū)饞域改分窯析市囑場俯供衛(wèi)給檢分石析項目名稱物業(yè)形態(tài)規(guī)模容積率價格裝修標(biāo)準(zhǔn)交房日期納帕溪谷大獨棟：320-450（不含地下130）小獨棟：200-280（不含地下80）㎡占地：60萬㎡建面：20萬㎡0.33大戶型均價12000元/㎡小戶型地上10000元/㎡地下6000元/㎡精裝修現(xiàn)房溫哥華森林獨棟：380-450（含地下140）㎡占地：71萬㎡建面：22.8萬㎡0.38均價：11000元/㎡毛坯現(xiàn)房亞美利加獨棟、雙拼、聯(lián)排占地：27.3萬㎡建面：16萬㎡0.57未定//湯House聯(lián)排：180-223㎡（無地下室）疊拼J：140㎡，售罄建面：15萬㎡0.8聯(lián)排：6800元/㎡毛坯/麥卡倫地獨棟280-380㎡（不含地下160㎡）占地：21萬㎡建面：8萬㎡0.41均價約：2000＄/㎡套價約：500萬/套毛坯06年上半年達華莊園獨棟：205-280㎡（不含閣樓40㎡）占地：66.7萬㎡0.4均價：9000元/㎡毛坯05.6保利壟上獨棟：

220平方米至650占地57萬㎡總建面36萬㎡--均價：7700元/㎡地下同價毛坯部分現(xiàn)房二件、溝區(qū)功域汪市技場蟲分這析土徑地?zé)峁┳寫?yīng)問居黨各夏區(qū)知之驅(qū)首旅，冊因老占截地探面輕積都大敘，開目拼前縫亞需北虎各理新渡建鳳別泄墅役項超目喬之勾間征顯壟得惡比余較惕分唱散泛；交帆通進優(yōu)歷勢團凸逃現(xiàn)隸，秩隨朗著庫交孔通埋路免網(wǎng)夕的誤進籍一蘋步灰擴鑒展逢，獲從委北歉三妖環(huán)貓?zhí)珶絷柊麑m拼橋霞，景走儀京綱承筍高摩速潤路原至絮后滲沙字峪揀出雄口旁，哭僅映需哈3業(yè)0袖分混鐘粒車胡程格；區(qū)煎域逼項啊目壤風(fēng)障格深多葉樣剖，指包辰容角性印強酒，寨從森目棚前免區(qū)佩域都亮紅相協(xié)的悠新否別區(qū)墅需項比目交來白看洋，傳從版中榴式蘇風(fēng)擾格肯、交現(xiàn)盞代毛風(fēng)滅格餓到碗北智美椅風(fēng)央格冠、裳美嘆國態(tài)南聰部杯風(fēng)叢情衛(wèi)等走；客郊群用廣業(yè)泛饅，庸從隙價塞位芹上胞分遞析族，討高居中衡低克檔猶兼寫備照，標(biāo)價債位政從竭每補平蜜方忌米由六噴七失千約元競到織２鳴萬棒元算都村涵數(shù)蓋簽在徹內(nèi)苦，切所喊以腸其嶄別恨墅拐的舉客英群垂亦簡相逗當(dāng)缺廣廢泛武；隨從著獅奧碌運灘利射好倡消油息曾不污斷莖，雖亞供北邀以豆及留周運邊鄙基掙礎(chǔ)愧設(shè)蠟施爬的珍建推設(shè)神加摘快鵝，閱以怕亞余北污為伏代斜表選的洗北為部呆樓琴市揭將昂風(fēng)詠云割再弓起達，鐵將商成輕為剖對拆本鹽項驕目默所擠在棄區(qū)蛇域勤沖氧擊猾力垃和糠競稍爭器力攀最盞大虧區(qū)冰域謀。市宴場翅特構(gòu)點昆分部析二態(tài)、潮區(qū)展域鉤市駕場炊分運析4選.條西標(biāo)山尼區(qū)調(diào)域察分辱析市冠場葵供故給趴分惠析項目名稱物業(yè)形態(tài)規(guī)模容積率價格裝修標(biāo)準(zhǔn)交房日期WE-house獨棟、聯(lián)排200-320占地26.9萬㎡總建面17.1萬㎡0.6415000毛坯現(xiàn)房香山81號院聯(lián)排占地2.4萬㎡總建面1.5萬㎡0.625000元/平方毛坯06.6檀香山雙拼、聯(lián)排（220-300地下：80）占地29.5萬㎡總建面25萬㎡1.73聯(lián)排12800雙拼14800毛坯現(xiàn)房西山美墅館獨棟230-360疊拼、公寓占地60萬㎡總建面40萬㎡0.67別墅20000公寓9200精裝修現(xiàn)房香山清琴獨棟（地上350平方米至700平方米，地下）占地25.3萬㎡0.2828000元/平方米毛坯06.12二約、青區(qū)微域幕市大場神分憤析素臣有掏“升皇晶家課板起塊餡”色的瞧美租譽漸，竄主美要瀉得匆益畫于習(xí)西疑山策（肉香闊山眼）激所費特項有者的敗自逐然弊景固觀誰價臣值票，私加匯上晉其會后度天扭的宋合角理使建騙設(shè)宇使伐得陣交察通塔便吹捷勝，勞配備套倚完朋善昨，弦使常其卸具呼備軟了戒與至北釘京胸其翠它借別嚇墅肝區(qū)勁域彎一名爭鬼高唱下叛的蜂實欄力塌；西愧山貧板屬塊酒別嬸墅難市精場易目圍前鍛以坐國畏內(nèi)興消彈費處者石為據(jù)主區(qū)，銜自亭住祥型嘉客際戶疑居潛多波；是摔北堆京齒舒?zhèn)m歷型爸樓痛盤瞎的情代名表通，亮主葉流拘產(chǎn)愿品激為槳景廁觀訂洋都房忙、補L劈燕O你F恒T汪公削寓祥和欺獨憶棟擦別田墅現(xiàn)；該伙區(qū)陣域舒別擊墅歷產(chǎn)泄品吊目惠前澆價族位沒基割本素上劫為凡2瞇0黎0化萬貢元供／賊套享－法1者5非0辨0迅萬座元置／賭套淺之檢間贏，蜻高祥端敬價姨位宋產(chǎn)碌品折居盞多阿；土煌地繁供勾應(yīng)換量循有與限隊，劑市街場懇已中成豎萎薄縮境趨撤，族隨鹽著膊土迎地宰供彼應(yīng)顆的備減鎖少接，域房拜價勾將慕會后進瓦一企步若增券長悟，助同立時冊也齒將瓣是漁今障后不北夠京窄房結(jié)價店上短漲勉較釘快蹦的例區(qū)剛域藍之楚一。市擊場辜特含點例分踐析二涂、雷區(qū)嗎域逆市吃場哨分略析5旋.濕溫別榆詳河布區(qū)綠域市盛場吐供舅給顛分國析項目名稱物業(yè)形態(tài)規(guī)模容積率價格裝修標(biāo)準(zhǔn)交房日期水青庭獨棟、疊拼面積235平方米至1070平方米占地5.03萬㎡總建面5.25萬㎡1.04均價：8500元/m2毛坯06.9龍灣獨棟（地上340-360平米）占地120萬㎡總建面35萬㎡0.47均價：14000元/m2毛坯現(xiàn)房觀塘獨棟280—450平米占地48萬㎡總建面11.5萬㎡0.43均價：20000元/m2毛坯現(xiàn)房長島瀾橋獨棟別墅566平方米，雙拼別墅375平方米，聯(lián)排別墅266、296平方米占地60萬㎡總建面11萬㎡0.5均價：12800元/m2精裝修現(xiàn)房莫奈花園聯(lián)排、雙拼、雙躍、疊拼聯(lián)排210-300無地下室占地42萬㎡總建面40萬㎡0.8均價：6200聯(lián)排6000毛坯現(xiàn)房優(yōu)山美地獨棟300-500平米，聯(lián)排360m2含100m2地下占地72.7萬㎡總建面46.4萬㎡0.4均價18800聯(lián)排15000（地下贈送）精裝修聯(lián)排：毛坯現(xiàn)房易郡獨棟、雙拼、聯(lián)排（210——270）合院：240㎡左右（平層）占地27.8萬㎡總建面8.6萬㎡0.3合院200萬—400萬雙拼：7800獨棟：毛坯雙拼：精裝現(xiàn)房二娘、吊區(qū)寸域抄市爐場草分北析市吩場峰特溪點乞分念析位甜置珠、假環(huán)盈境姐等寬資航源金優(yōu)仙勢顆得久天刃獨始厚風(fēng)，扭造昌就殊其索高威檔網(wǎng)區(qū)明域擱形畢象俱；溫媽榆康河漏別姑墅漢區(qū)竹的故國稱際點化虹氛馳圍棋非蠶常羅濃共，噴9搏0煉％駁以蝴上寺的煉居百住稻者憶是呀海特外薄人菜士厚；區(qū)唐域艘內(nèi)珠別福墅怠項峽目嘉既帽有次獨森棟備又側(cè)有膚聯(lián)賢排慘，型項次目樂價頁格倍大屆多院在胡每繡平椒米僻1茄5載0酬0哥0夢元鋪以豈上諒，遵物杰業(yè)園費迷基頂本卡上貌在多一港個惡月饅每層平抗米翁1倍美屆元制的朋水確平肢上漲；從革銷店售復(fù)情委況敬看捕，咸獨雀棟盾的唇銷游售員量公往成往它好之于虹聯(lián)所排閘，澤說時明要有獸實赤力脈在桶這溝個丙區(qū)峰域饒買汗房赤的提人置更星加尋看粒中睡居鏟住葬品筆質(zhì)喝，斷而債對飽價殘格班并顧不辱敏廟感腰；區(qū)老域參向兆東刪發(fā)叛展相的牌趨橫勢配越縫來鼠越稈明咬顯回，瘦臨騰近齊順侍義智的逐通午州共區(qū)捎大康運膝河暮一為帶巴也減開續(xù)始喘有禾了板一苦些尚高糾檔訓(xùn)社走區(qū)女，山但導(dǎo)別球墅障還攏很筋少貧，象基倦本文上盆是宿公純寓武。二哭、饒區(qū)盒域居市薯場密分鞭析6韻.邪典乏型譽個村案積借鉆鑒香監(jiān)江瞧別蹤蝶墅產(chǎn)重品鋒類販別辯：骨獨晃棟物姐業(yè)跨地革址榜：卵昌屆平把區(qū)頭，塑西卸南濟部瞞上西悄山攜東倉麓粗百月善置鎮(zhèn)開午發(fā)柔商賺：黑香廢江興國棋際遲發(fā)核展拾有折限公暫司占暖地筋面桌積稿：住1冤5徹0擋0厘畝建慣筑等面派積償：鞭1旨0綠萬月平被米開碰盤特時胡間基：棄2氏0節(jié)0撕5焦-幅5疾-謝2帆9入麗住過時勺間袖：尼2恰0哪0炭6霸年套神數(shù)竹：旱一到期昆9孕0絹套價狗格判：況均針價教8狡5東0演0吉元律/督平拖米地安下名同孝價銷棄售爭情綁況氏：針已桑簽冒約偶5范6能套成浴交恩均危價閥：鍛7異4敵2表2尚元隔/收平綢米裝疫修慚標(biāo)拆準(zhǔn)翁：符毛黨坯主醫(yī)力程戶籍型作：強4抽0擋0宏—再4糕8扁0孤平組米含員地饑下惠約繁8仁0母平書米總宵價忠：圈3援2朵0橡—帽4弟5桃0捉萬貿(mào)/狠套產(chǎn)噴品膽特穴色紫：位獨稠棟地山洲景披院借落午別兩墅備散注偵：體價憐格閃走廚勢撲圖沿中悠地?fù)芟虏啃謺缥慈橛媽r黎格二水、怨區(qū)燭域孟市純場斷分啞析達彈觀芒別恨墅產(chǎn)廳品醫(yī)類膨別徒：乳獨灑棟物拒業(yè)描地晉址團：尚三抗河腹市層燕趨郊窮開紅發(fā)穴區(qū)開燭發(fā)賓商且：三失河幸中秘和堅房飲地樣產(chǎn)潛開發(fā)醉有豬限柜公槐司占捎地侍面閘積鄰：練5冬6零0挎0伶0擦0趣平循方料米建嘆筑嚇面割積棟：雪1胖7扎0姜0留0殘0陜平墓方拳米開濾盤漁時液間蒙：繡2鋪0進0量5循-紙9入剩住鍬時金間滴：但2沈0秤0級6刺-美9價這格玻：觀均艇價然5怎6攪0蘆0洲元碑/置平然米套坊數(shù)斑：氏二滴期早5磨3緣瑞9潑套綠流化饑率圖：歌6湊3航%裝銀修格標(biāo)旬準(zhǔn)名：可毛經(jīng)坯主班力袖戶掉型無：波2具9仿0需—紋3柜5烘0妖平項米含木地食下總凡價帳：隱1饑3尊6路—暴1油8哄0妨萬惡/搜套產(chǎn)則品邪特畝色葬：舞經(jīng)匹濟亭型猴獨盞棟憶別藍墅項嚴(yán)目噴借斥鑒達庫觀面別揭墅遷產(chǎn)經(jīng)品淹整限體基規(guī)釘劃和非駐常階緊故湊賭，椒單垂套凳面梨積棚控梅制誤適社中誦，快使屯項趴目屢保蔥持掠很浪好惰的陜整厘體給利穿潤眉，擴產(chǎn)借品下保鐵持乒很竊高徑的召總暑價曉優(yōu)疾勢炎；項淘目尖景幻玉觀丘優(yōu)該勢意明級顯本，挑整去體罵環(huán)穗境菠成執(zhí)熟枯，傷風(fēng)烘景掘優(yōu)尿美德；為?？嘏苤乞叱啥d本虎，腥二甩期燦產(chǎn)番品避立毅面挎過砍于賤簡橋單克，痕但什憑凝借敲項愛目閑整過體比的竹優(yōu)庸美金環(huán)奸境僵和共較冬低司的壇置挑業(yè)聰門水檻淹，貢取繼得捐一化定載銷鍵售框成地績北役京皺洋寨房產(chǎn)富品摔類啊別砍：繼疊派拼物走業(yè)緩地旁址悟：焰昌非平辣區(qū)醫(yī)，經(jīng)北毅七奪家激鎮(zhèn)開產(chǎn)發(fā)仗商漂：釀北宵京嬸置凍信碼華舌安勺房素地誰產(chǎn)蘆開足發(fā)頑有勁限緊公悟司占美地豈面抄積真：鄙1絨0住0柴0庭0枯0決平熔米建遼筑洋面睛積胖：螺1呆2瞞8蒸4借8茅1耐.拼7瓜萬際平則米開酷盤驅(qū)時組間束：雕2托0朱0耳5斧-壯1鈴1貸-殼0放9入痰住材時脈間勒：縱2倉0以0犁6苗年遵底套候數(shù)章：塔一怎期真6馬9憂8經(jīng)套價章格厘：則均悅價搞5驚3徹0第0印元早/促平算米（激地妹下彎贈蠻送產(chǎn)）銷談售騎情偏況巖：黨已研簽錫約恐2肝5丙5椒套成京交五均排價悅：貝5奮0肝7垂9孩元坐/她平臺米裝容修蠟標(biāo)嬌準(zhǔn)統(tǒng)：棕毛拜坯主趨力廣戶碰型竟：碼1炕6犯0揭-負(fù)1嫁9傘0錢平江米總針價叨：仁8辣0外—曉1聰2頂0帝萬欄/悲套產(chǎn)且品瓣特隨色赤：郵亞襯北拋、蔑三施疊吸拼廟別此墅二望、乓區(qū)艙域梯市匹場睛分招析項枕目城借價鑒產(chǎn)寬品夠定經(jīng)位賺準(zhǔn)植確翼，博三拾疊爭拼攤別呆墅隊，譜彌壩補料了調(diào)亞挖北護別僅墅好區(qū)濕域嫂的齒市挪場險空恭白中。以紀(jì)較踩高敵的臺性幅價貧比輩受痛到拿市擇場交的望追灘捧襖，震自翠面禽市溝以零來旺，雜銷幟售芒情或況頌良件好詞。順炎馳崗林代溪產(chǎn)梳品袖類編別請：粗雙敘拼瞞、險獨荷棟物都業(yè)驕地計址他：刺昌躁平盜區(qū)桐，桃百丙善懷鎮(zhèn)開綠發(fā)愿商蠢：格順貢池吐支信第床（寧北接京學(xué)）透房架地褲產(chǎn)脖開乳發(fā)驕有及限掌公索司占港地嚇面讀積隨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SWOSOWOTSTWT一星、齡宗煙地買分債析項目所處位置對外交通便利。大區(qū)域上風(fēng)上水，內(nèi)有豐富的景觀資源，項目內(nèi)有地?zé)峋Y源可以利用。土地成本較其它項目有優(yōu)勢。周邊配套不完善，距離北京市交通距離過長，不宜于做為第一居所。西邊的虎峪溝水質(zhì)差，有大量的生活污水排入，伴有惡臭?；⒂鴾系奈靼队邪l(fā)射塔，屬于項目硬傷之一。地塊南北進深長，東西面寬窄，使得社區(qū)景觀、建筑布局受到限制。s項目優(yōu)勢w項目劣勢一病、妖宗雀地飽分鋸析別墅郊區(qū)化引發(fā)的泛區(qū)域競爭，從價格競爭到產(chǎn)品的競爭愈加激烈。項目規(guī)模小。項目所在區(qū)域居住氛圍不成熟。立湯路沿線小獨棟別墅產(chǎn)品低總價優(yōu)勢明顯八達嶺西側(cè)在售項目較少，存在一定的市場空白。區(qū)域市場的居住情結(jié)，客戶對亞北區(qū)域有一定的認(rèn)同感。項目還處于規(guī)劃設(shè)計階段，增強了項目抗風(fēng)險能力.由于別墅項目受到嚴(yán)格審批，現(xiàn)有及在建別墅將成為稀缺資源，升值潛力較大市場威脅T市場機遇O一甚、帶宗糧地競分汁析SO

利用區(qū)域景觀、大區(qū)域交通優(yōu)勢，將二次、多次置業(yè)客群定位我們的目標(biāo)客戶，做高性價比的第二居所。WO

將虎峪溝治理，新增項目的賣點；強調(diào)小區(qū)內(nèi)部配套，以管家式服務(wù)，以彌補周邊配套不足。ST

充分利用可利用資源制造營銷賣點，吸引客群關(guān)注。WT

利用規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計彌補項目不足，充分挖掘潛在客群。戰(zhàn)禮略興概馳述一忽、釋宗奮地追分液析執(zhí)購行涼細(xì)赴節(jié)虎賺峪為溝翠幸端福壇河辰治識理小糖型孤會邊所霞，雨滿雹足遺業(yè)車主零日周常桂生蝴活原需逝要針襯對趟性窄的程產(chǎn)扔品喚定扒位泳、戒客限群沃定煎位整游合乳營符銷洗的痛執(zhí)沖行頌力…冬…一笑、路宗奮地拜分江析二誘、貴市忙場熱定碎位1茶.犁市佛場宜定驕位慚說浴明市吐場后定混位妹是炊勾妨畫劣企初業(yè)謙形辦象急和坊所樣提慰供爭產(chǎn)逐品塌價半值消的龜行鉆為腿。像它寸依怨據(jù)極產(chǎn)態(tài)品亮的塵消員費溜對洞象跳、蔬消猛費止對眼象快對蓄產(chǎn)遼品誕的棟需銳求炸特展征裙及丹其賞競森爭緩產(chǎn)劑品姑、缸替請代頁產(chǎn)別品言的添狀境況雜而黎為般產(chǎn)竹品緊自休身辯設(shè)奇計高、堅塑劣造毀的素區(qū)時別突與魂其年他叼產(chǎn)岸品英的誰個并性費和毫形宏象緣瑞，胃它父最走終牌要罵向敢消箱費的者萌闡剛明本浮產(chǎn)冠品煩與常其馬它慕產(chǎn)散品文的哪區(qū)垃別。應(yīng)赤當(dāng)毅注困意轉(zhuǎn)的鹿是識，號產(chǎn)冷品始的爹市緊場勺定圖位苗不辦是膽去談刻顫意潮創(chuàng)傳造柔某騙種寺新途奇踐或礙與旅眾憶不辯同存的沃事躲物堤，玻而記是存去漲整飽合蠶已俯經(jīng)絡(luò)存槍在需的代聯(lián)撲系埋。承市起場渾定抓位搶將衰通歌過樸一牲系購列絮的俯營誦銷雷努酒力區(qū)把層產(chǎn)訴品雨的略獨堅特鼻之扭處舞有緩效庫地線傳非達顧給殼目貌標(biāo)比客絡(luò)戶嚴(yán)群拾，滅從跡而琴使蔽產(chǎn)浙品劈燕在部市縮慧場淹中灶具牛有謝其梯適潛當(dāng)洽的升位途置深。二悲、津市屈場稈定寒位2項.泄市滅場紙定肝位谷支仇撐嚷點市租場紐奉階孝段性性附特縫征更認(rèn)遷識市績場申成謹(jǐn)長室性休特卷征卸認(rèn)唯識在狡目伍前正階紡段對北遞京剃市簽場胸二蒙次贊置榨業(yè)摘、騙升李級驢置鑒業(yè)嶼、胖郊混區(qū)挑置造業(yè)而已由經(jīng)倍成役為偵市令場吩大偏趨傻勢趴，騾超梢過吼市顆場割5桿0仍%惕的蝴份脾額撇，邁已稅經(jīng)弦具焰?zhèn)淦髁嗣纱笠\眾不需傅求登的幻玉特卷點源。五市壁場萌廣緩泛床支掛持病1障0融0侵萬醒左抗右晌的縱T盼o競w禮n屠h惑o倘u爽s蹲e肚和防2終0放0杏萬匙左梳右石的航小鍵獨初棟些產(chǎn)煤品塘。由雜于中北珠京鴿市晃場伙容畜量課大朋，忌需旬求望的裂層聰次痰性船、令復(fù)蜂合畝性云特曬征辮明扭顯涂，吉而以別旬墅恩產(chǎn)準(zhǔn)品豆，典也顯會瞞隨瞧著頁中概產(chǎn)鏡階倚級罪白別領(lǐng)查階盟層另的逮不劈燕斷蕉擴傷充桿而個繼富續(xù)練保勉持肆其路固演定闖的稍市璃場賊需宮求臂。區(qū)悅域替發(fā)肉展罪性薄特海征澤認(rèn)寸識項票目找雖遵屬錢于核亞第北迅區(qū)威域眠，誦但大居澤住牲氛騙圍幻玉不仰成槍熟努，萄周箏邊幫配冬套姿不尊完洋善貸，敢無沙法寨作穩(wěn)為諷第鄰一謝居傻所稻。姻此并外飯通朋過旗需拋求穿分凳析燃，積1宏0岸0鉤-館2罷0竿0和萬衛(wèi)總無價師為暈京菌昌軌沿厲線儀核靠心嫁需疫求弱層明。項質(zhì)目屑自苦身崇條露件側(cè)限覆制為店了辯實謹(jǐn)現(xiàn)扔利荷潤菌最都大蠻化罵的夸目彼標(biāo)撈，旱項壺目妖必恥須馬用區(qū)足削容時積份率適，奇同旺時倡盡瘦可鎖能哈提序高竿性板價友比嫂，御在撐保宮證盼總賊價滲范開圍姑的神基怨礎(chǔ)坐上擴最奮大嘗程費度平的斑提谷高算項例目暫品鮮質(zhì)濱吸脊引院客挪群二校、鵲市字場禿定沖位3搞.貨市隱場康定由位“帥主旦題德消美費松”茶的省“眠特映色鉗別順墅票產(chǎn)盼品聰”通推過派前斧期掏市傻場士研煩究服，期可汽以過排校除暗：“蛙完祥全父投廚資房誠性咳消灣費嗓”牢的竭“確旅錢游頃、普度攀假目的篩別吉墅蒜產(chǎn)喂品饑”“憂最飽高適端尺消牌費井”炮的鞏“技大福獨亦棟適別擇墅護產(chǎn)濃品絡(luò)”過滅分醬強怎調(diào)慕特譜色動產(chǎn)亡品流易使走酒入屯誤令區(qū)銀，琴如嫁“袋o倘t傲h棚e抹r噸渡寧上絹”沒色有守旅套游檔資額源搶支且持驕，料區(qū)損域鹿居軟住劑氛規(guī)圍棋不耍成辨熟區(qū)邊域圈不培認(rèn)萄可稍，取市園場池風(fēng)名險晴大別貌墅羊的設(shè)衍押生丟態(tài)假“始聯(lián)童排結(jié)、輕疊搶拼控”沒談有四周削邊炊配村套鑼支因持六無碰法開作龍為宅第阿一讀居絹所巾，滋品靜質(zhì)奸不話強二哄、懼