某項(xiàng)目開發(fā)基本流程教材

碧桂園項(xiàng)目開發(fā)基本流程一土地獲取階段二規(guī)劃報(bào)建階段三施工報(bào)建階段四施工階段五竣工驗(yàn)收階段一土地獲取階段二規(guī)劃報(bào)建階段三施工報(bào)建階段四施工階段五竣工驗(yàn)收階段土宰地翻獲蹈取拿地招拍掛舊城改造股權(quán)轉(zhuǎn)讓拿如地曠洽叼談園的吸前寄提衰條栗件國有建設(shè)用地集體建設(shè)用地符合土地利用總體規(guī)劃充擠分界準(zhǔn)賀備優(yōu)質(zhì)土地組建精干團(tuán)隊(duì)爭取優(yōu)惠條件深入市場調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制列提入旦政耽府估重杯點(diǎn)緞工霞程市妥重鑄點(diǎn)好工攔程疾、各綠慌色哭通俘道（隙保含障份政煩府御審鮮批汽進(jìn)弱度紡）等先妨讓清政虜府丑了蟻解美我刃們爭旗取土練地虹的誘優(yōu)趣先巾獲略取、土告地蹈款產(chǎn)分累期正支宗付鈴或產(chǎn)延磁遲丸支槍付、陷規(guī)楊費(fèi)減越免詞。。土腥地久款較溢賄價(jià)妥返怎還以屋投饞資唐管擊理鍋中垃心鵝規(guī)底定也為持準(zhǔn)；降碼低并預(yù)霉售竊條樹件第帳一健步賭，暑告平知躍原啄委（鹽站螺在政恰府服角錫度濕上慘）；第艇二研步業(yè)，耳打掠消冤顧麗慮（肉站寨在客牽觀鬼角景度所上戚）兵；第特三面步療，蛋押潔保計(jì)證張金（妹站創(chuàng)在信親任倍的爺角買度爺上伸）可堂以牧押1接.膚3機(jī)~尚1桃.塔5倍的會(huì)建遷設(shè)提（牌達(dá)利到仗預(yù)乒售圍條賽件膜前粉）探保勸證奮金校（5醒0桐0元/平賣方饑米敬）。努堵力杠爭冬取盡庸量家爭監(jiān)取必揪須工爭愛取優(yōu)質(zhì)土地組建精干團(tuán)隊(duì)爭取優(yōu)惠條件深入市場調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制爭姻取淚優(yōu)加惠研防究千競誕爭夸對茄手撿的血產(chǎn)敢品特種別桐研袋究銷描售企好復(fù)、補(bǔ)去狗化快的雄競謎品偽項(xiàng)獸目研檢究爽項(xiàng)邪目測產(chǎn)引品陜核石心晶賣置點(diǎn)研頂究陶產(chǎn)姻品驗(yàn)去令化厭速旁度研付究犯產(chǎn)辰品勾性剖價(jià)傻比研營究爸當(dāng)刮地乒最鉛早鉆和沿最娃新重的籍城幸市眉公株園，近當(dāng)載地最逮容承易捆生繩長、最箏便惠宜麻的樹【見畢項(xiàng)間目弓指昌引轟第6頁】3絹.深盲入互市修場芽調(diào)驕研關(guān)脆注嚴(yán)所朽在逢城鐘市束范講圍第分三守產(chǎn)伏業(yè)駱①（抹人彈的照產(chǎn)香業(yè)趴或前內(nèi)稅生買產(chǎn)扶業(yè)睡）所6比旅例（4睬0津%以不下法慎猾重刃，6勸0邊%以左上蕩可堅(jiān)以止偏略樂捎觀同）故；福城孫市耽人夕群存關(guān)款州②如鵲何袋；喜了匹解供煤需千比悼③（俱年銜銷丸售折面暖積/已焰出奏讓六可沃供明應(yīng)腫面廳積剪）研暈究曉產(chǎn)葬品研懇究悉客藍(lán)戶研雄究劑市兆場優(yōu)質(zhì)土地組建精干團(tuán)隊(duì)爭取優(yōu)惠條件深入市場調(diào)研項(xiàng)目定位精準(zhǔn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制調(diào)牢研研劫究息市欣場彩容案量甚及畢城相市賺發(fā)界展做：除摟了求城炸市息人隔口宜，城捆區(qū)并人邀口概有烘多子少發(fā)；應(yīng)城曾市粱的卵發(fā)工展數(shù)方察向研睡究芝客拋戶宗群歐體有太影亦響浮力桿、有襲錢豆人滋有步多少，品在蛙哪拿里沫，巖怎昂樣個(gè)的良人才帽會(huì)教來倡購礦買引我俊們躍的蘆房呈子研影究勵(lì)市舉場順價(jià)他格當(dāng)箏地好別凳墅/洋鞭房輔銷違售套價(jià)悼格如隨何梨；若肝帶粉裝胸修城銷她售刺，客帶戶路接收受增程情度蔽如毒何；煩可以慚賣厚多梁少錢【見臟項(xiàng)鋪目箭指永引虎第5頁】研扣究漲土棉地丹影手響避客奮戶研盈究樸客膏戶攀需觀要掛的衛(wèi)產(chǎn)雙品研痕究血目螺標(biāo)客疫戶薦對劇住近房有什孕么需答求【見慌項(xiàng)汁目孫指靠引河第6頁】8定歷案凱審廟批一、成就共享計(jì)劃成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額

（億元）

0.237凈利潤（億元）

1.806開發(fā)周期（年）2支付地價(jià)款時(shí)間2014/1/16,

2014/2/16,土地款支付額及節(jié)奏88.2%,1.5億元

11.8%,2000萬元土地摘牌過戶時(shí)間2014-1-17項(xiàng)目總貨量

（億元，萬㎡）21.4億，

45.8萬㎡首次預(yù)售總貨量

（億元，萬㎡）8.5億，40%，

17.7萬首期開盤認(rèn)購金額

（開盤1個(gè)月內(nèi)，億元）7.4億，35%，

15.5萬首次開工時(shí)間2014-2-18首次預(yù)售時(shí)間2014-8-1首次竣工交樓時(shí)間2016-2-1712個(gè)月投入自有資金

1.899回籠集團(tuán)資金1.810首次竣工交樓金額8.28億成就共享實(shí)現(xiàn)日期2015-1-17成就共享計(jì)提比例20%首期成就共享獎(jiǎng)勵(lì)金額

0.022定姻案防審欄批二、財(cái)務(wù)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)獲取方式直接招拍掛每畝單價(jià)(萬元)

119畝數(shù)

143容積率

3.97總地價(jià)（萬元）

17,000樓面地價(jià)（元）

450畝產(chǎn)利潤（萬元）

127土地獲利倍數(shù)

1.03銷售凈利率8.44%總可售面積(萬㎡)

45.85總銷售收入(萬元)

214,131IRR19%定每案桐審斬批三、現(xiàn)金流表項(xiàng)目合計(jì)(億元）資金平衡時(shí)間

（2014年10月）12個(gè)月（周期年）24個(gè)月36個(gè)月42個(gè)月資金流量

1.81

0.87

1.74

0.47

1.91

1.81銷售回籠

21.41

4.76

6.88

15.74

21.41

21.41融資收支

-

2.00

2.00

1.00

-

-開發(fā)付款

19.61

5.89

7.13

16.28

19.50

19.61定秧案兵審損批四、產(chǎn)品定價(jià)情況產(chǎn)品類型首期定價(jià)（元/㎡）參考樓盤1參考樓盤2參考樓盤3定價(jià)理由地下車位

2,600

公寓（裝修）

4,800

30層高層洋房（板房）

8,000

30層高層洋房（精裝修）

4,600

商業(yè)（含售樓部）

8,000

底商

12,000

總體情況

4,791

定騰案仁審著批五、產(chǎn)品成本情況產(chǎn)品類型售價(jià)（元）單方土地成本（元）單方建造成本（元）單方其他（元）單方凈利（元）畝產(chǎn)利潤（萬元）地下車位

2,674

-

2,458

329

-113

-公寓（裝修）

4,800

662

3,260

713

165

3130層高層洋房（板房）

8,389

454

6,485

1,193

258

7030層高層洋房（精裝修）

4,749

444

3,183

751

371

102商業(yè)（含售樓部）

8,429

662

3,505

2,327

1,935

358底商

12,000

454

3,285

4,860

3,402

920總體情況

4,670

382

3,073

822

394

127定詠案多審喚批《投桑資犬測源算迷表》定蕩案撤審茄批規(guī)且劃戶掛型裝較修園遼林定喉位鉗策都劃見會(huì)記：第央二狐部競分屋工票作攝皆情前存置繩，救摘據(jù)牌椒即處開遵工做好前期策劃系統(tǒng)解決方案合理配置資源克服關(guān)鍵瓶頸施工總平面圖規(guī)佳劃早設(shè)皇計(jì)份前孔置強(qiáng)薯勢劉推橋進(jìn)躬收孫地勘話探犬先柱行秋進(jìn)腳場提皆前喬開艷展世招疊標(biāo)搶膛重玩點(diǎn)矩保馬綠荒色政淡府權(quán)關(guān)合系格維循護(hù)摘側(cè)牌居即吉開扶工前衡期劣策禿劃前騾期賞策洋劃系膝統(tǒng)椒解顧決辛方魯案焦：因銜果絹關(guān)薦系冷、叼先瓦后渴次牽序住，量形宇成科系析統(tǒng)膛的解難決方蛋案合燥理喉地允配呈置什開摩發(fā)勢資扣源:克掘服竿瓶習(xí)頸外如收韻地、報(bào)喘批燦報(bào)憲建、設(shè)慈計(jì)宣出警圖、招涼投壩標(biāo)、材內(nèi)料采奧購保漏障示授范月區(qū)丘的壺完追美實(shí)啊現(xiàn)做千好難施忠工雜現(xiàn)醒場政總棒平煙面齒布繩置帖：做涌到臨設(shè)碌先行、道徹路先什行顛、管倘線先丈行粗、計(jì)藝劃先璃行壤、樣桂板先倘行制蔑定丈重覺點(diǎn)稼區(qū)劉域的演專里項(xiàng)璃計(jì)握劃：市柿政山、吐土舞建倍、喚機(jī)止電拉、掛態(tài)石、國帳振、裝絹修怪、學(xué)園凝藝振、死綠圣化步交舞叉之、某平溉行基、耕流雅水棕施丹工扶，致單棵體魔中鞋的琴土墾建協(xié)、機(jī)索電邪、幫裝框修緣瑞、稻分扮段梢分蒜面施鋪工前炊期膨策枯劃規(guī)嫩劃設(shè)眠計(jì)胸前吧置新奏項(xiàng)撲目船要房誠必鍵須選杯擇咽標(biāo)都準(zhǔn)淋化所產(chǎn)魯品斷或粉成罵熟爹的肺產(chǎn)浮品把摘項(xiàng)季目最曠有確利俗的目、匙能鉆馬嬌上莖動(dòng)賢工浮的攤地哲方壓安旨排爐銷坐售牌展事示文區(qū)要陰特叢別闊重私視植戶艷型（性與額客積戶覽需我求母匹柳配懂、丈不矮是躍天罩女兼散燙花羊）容鏡積版率（盡側(cè)量閥做醋滿拳容意積西率萌）盡捧量閱提決高慈售搏建爆比輛，減恭少始地肯下豆室面堵積帝（島建土獨(dú)符立杏多游層紗車斥庫罪）所悠有者戶遠(yuǎn)型央都我要鴿設(shè)脅置鄉(xiāng)豐樣架板餃房醉，須控趴制敏規(guī)侄劃給戶我型劈燕的奶數(shù)融量新頭項(xiàng)作目視都延要趙設(shè)帥置豪谷裝州別萍墅及惕公寇司通策用思標(biāo)支準(zhǔn)濱裝娘修屆別權(quán)墅年板貿(mào)房做站好麗首濫層析架峽空促層慚的填展硬示任和殖體丈驗(yàn)，踏并革盡張量和避腿免鐘建暮臨乘建懸板拉房提境前內(nèi)通宋過毒規(guī)體劃糞部唯門看預(yù)衰審3財(cái)薄務(wù)柿資悲金部1投蹤蝶資債部/區(qū)溜域項(xiàng)柴目2集揉團(tuán)讓辦4法濃務(wù)部6經(jīng)融營吸決句策陵委堪員會(huì)布（遼總夕裁腿辦夾）成艷立氏項(xiàng)天目祝公斃司5合洽規(guī)辦7股強(qiáng)東聯(lián)及節(jié)法曾定代碧表陽人盟簽擔(dān)名成鋸立組項(xiàng)標(biāo)目該公據(jù)司財(cái)務(wù)資金部銀行帳戶驗(yàn)資證明股東注冊資本成廁立鄙項(xiàng)紀(jì)目縱公摧司名稱核準(zhǔn)工商登記稅務(wù)登記公章組織機(jī)構(gòu)代碼營業(yè)執(zhí)照成暖立反項(xiàng)豎目蕉公集司摘芬牌仿第迅一殿天頂就宮應(yīng)榨該葬在鍋當(dāng)流地桐城甩市剃中階心痛見糖到勁碧配桂怒園治的今廣健告照牌膏！-脆-祥-飽-主鎮(zhèn)席惡語土刮方似圖勘優(yōu)探榨圖品販牌督導(dǎo)強(qiáng)入規(guī)地劃逆圖摘智牌《國有土地出讓合同》用地紅線放點(diǎn)建圍墻初勘《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證》人員資格證勞動(dòng)合同資金證明《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書》《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》《國有土地使用證》地款契稅交易服務(wù)費(fèi)勘產(chǎn)探確定初勘、深勘勘探點(diǎn)數(shù)量孔的位置、數(shù)量、吊線深度、土樣（條形土樣）基礎(chǔ)選型三夫通巨一涉平臨水、臨電、排污接點(diǎn)臨水、臨電需求量與供應(yīng)區(qū)域；自抽水時(shí)化驗(yàn)處理前瞻性施工道路的規(guī)劃配合外包工程的談判、合同簽定土燭方與工早程根據(jù)規(guī)劃圖做好土方平衡淤泥翻曬回填與利用出現(xiàn)土方量過大，難以處理的情況，應(yīng)與設(shè)計(jì)院溝通，適當(dāng)修改規(guī)劃原始場地標(biāo)高網(wǎng)格圖的記錄一土地獲取階段二規(guī)劃報(bào)建階段三施工報(bào)建階段四施工階段五竣工驗(yàn)收階段五逃證森一礎(chǔ)書國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書市擊政廣配嶼套市政配套供電供水燃?xì)怆娦烹娨曄婪览卓拐鹨?guī)垃劃國申半報(bào)規(guī)劃申報(bào)規(guī)劃(日照)市政園林教育水保林業(yè)環(huán)評交通衛(wèi)生綜合管線人防地名立寺項(xiàng)斬審成批立項(xiàng)申請書節(jié)能規(guī)劃立項(xiàng)批文概念性規(guī)劃（概規(guī)）修建性詳細(xì)規(guī)劃（修規(guī)）方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)變更設(shè)鵲計(jì)樁楊基括提興前蝦開帝工爽規(guī)蹦劃催報(bào)兵批總鳴平酸面剩圖食、貸樁象基添施圖工飾圖參、戒施因工運(yùn)圖遵審站查猾報(bào)掛告術(shù)、慣電依子種數(shù)欺據(jù)《建漸設(shè)桐工單程蹲樁向基晝礎(chǔ)徹報(bào)大建泊證掉明標(biāo)書》提乓前籠開牙工規(guī)劃委員會(huì)規(guī)劃公示《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》一土地獲取階段二規(guī)劃報(bào)建階段三施工報(bào)建階段四施工階段五竣工驗(yàn)收階段施雪工踐圖兆審鵲查施工圖審結(jié)構(gòu)建筑電氣防雷給排水施紗工率圖餅審孤查施工備案監(jiān)理設(shè)計(jì)氡氣檢測勘探施工施途工梯準(zhǔn)賢備淚階瞇段臨愿時(shí)黎施驕工車工承地蜂申疲請臨凝時(shí)旁市攏政靜路堪口之及尋管局線衫接漆口歇審駁批施碌工晉占腫道訊報(bào)懂批臨歸時(shí)梅建半筑梳報(bào)蛙建臨釣時(shí)圣占廢用姥城暗市療綠此化到報(bào)厚批障逃礙炭物掌拆蓬除鍋、腔遷秩移涼報(bào)稈批234561臨口時(shí)田施罷工堂工視地澆申垂請規(guī)劃局《土地使用權(quán)出讓合同書》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》臨時(shí)用地位置圖用地方案圖國土局《土地使用權(quán)出讓合同書》臨時(shí)用地位置圖《臨時(shí)用地合同書》臨患時(shí)船建糧筑觸報(bào)需建臨建方案規(guī)劃報(bào)建臨建方案消防報(bào)建臨建施工圖消防報(bào)建臨建施工圖規(guī)劃報(bào)建臨建消防驗(yàn)收臨建規(guī)劃驗(yàn)收臨微時(shí)產(chǎn)市駕政爪路街口驚及殘管畝線鎮(zhèn)接么口翠審格批23臨時(shí)道路及路口接口審批規(guī)劃局報(bào)批交管局報(bào)批城管局報(bào)批臨威時(shí)哲市牲政透路靠口鑄及等管隙線落接臂口漸審疲批23管線接口審批施工排水報(bào)批施工用水報(bào)批施工用電報(bào)批施廉工霸占枯道迷與敘遷錯(cuò)移5《挖掘、占用城市道路許可證》同意路燈遷移及管線加固復(fù)函《樹木砍伐、移植許可證》《占用道路許可證》5電力線拆除、遷移報(bào)批電信線拆除、遷移報(bào)批給排水管道拆除、遷移報(bào)批紅線內(nèi)樹木砍伐、移栽報(bào)批其它障礙物拆除、遷移報(bào)批施茶工蔥占益道蜓與臘遷日移5特責(zé)殊朝情殲況普處央理能不能做，值不值得做。專家論證（大澤項(xiàng)目）《施擇工覆許紛可字證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或《樁基礎(chǔ)報(bào)建證明書》企業(yè)資質(zhì)證明中標(biāo)通知招投標(biāo)備案甲乙方人工工資擔(dān)保金（函）審圖報(bào)告施工組織設(shè)計(jì)施工單位安全生產(chǎn)許可證明材料項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書及安全考核證安全施工措施費(fèi)支付計(jì)劃一土地獲取階段二規(guī)劃報(bào)建階段三施工報(bào)建階段四施工階段五竣工驗(yàn)收階段開工驗(yàn)線測繪委托樁位平面圖一層平面圖總平面圖電子數(shù)據(jù)《開工驗(yàn)線測量報(bào)告》規(guī)劃局報(bào)批開工驗(yàn)線報(bào)告《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開垮