估價報告中的常見課件

估價報告中的常見問題及估價方法操作銅陵天元房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司王偉宏一、土地估價報告部分令二、土地估價技術(shù)報告部分三、土地估價方法部分土地估價報告部分1、封面。容易犯的錯誤:(1)估價項目名稱不全令例:**公司位于*市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)抵押價格評估缺土地用途、土地使用權(quán)類型冷例:**公司用地抵押貸款項目涉及的工業(yè)用地國有出讓土地使用權(quán)價格評估缺位置描述令(2)有的估價報告封面出現(xiàn)了關(guān)鍵詞。根據(jù)規(guī)范土地估價技術(shù)報告的封面要求有關(guān)鍵詞,而很多報告中沒有;或者在估價報告封面出現(xiàn)了關(guān)鍵詞。2、估價目的不準(zhǔn)確,表述過于簡單。準(zhǔn)確定義估價目的關(guān)系到估價報告是否有效。例如,,補辦出讓手續(xù)、補交土地出讓金或者確定“招拍掛”底價一概而論。°又如;礁定押價值或者為抵押黛款提雋參考依于規(guī)范與鋃行貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款,后者在簽精惠,以中絕價僵可能不等,不能混淆概論有的表述過于簡單。例:此次評估目的是為委托方確定土地使用權(quán)出讓底價提供參考依據(jù)。未說明委托依據(jù)。今有的報告僅寫一句話“為抵押貸款提供土地價格參考依據(jù)”。今另外,估價目的不能同時有兩個目的,如為兩個目的時應(yīng)分別出具報告。今例:估價目的是對本項目的土地補償價格和出讓價格進(jìn)行評估,應(yīng)用方向為提交給當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)地價管理部對體獨擊地補償臺格及無地盒水平每價格和出讓價格。這是不允許的。3、估價基準(zhǔn)日確定大多沒有說明理由。正常應(yīng)寫“本次評估以完成現(xiàn)場查勘之百,即*年*月*日作為估價基準(zhǔn)官有時估價師是多次看現(xiàn)場,所以注意這,是完成特殊情況的,如企業(yè)改制,需與其它資產(chǎn)評估相一致,可在此簡單說明理由;在“估價的前提條仼和假設(shè)條件”中,應(yīng)詳盡說明。特別是現(xiàn)場查勘之日與估價基準(zhǔn)日不一致的如何處理的,更要說萌。4、地價定義不明確。地價定義的目的在于明確估價對象在限定條件下形成的價格,限定條件的內(nèi)容基本固定包括估價基準(zhǔn)自、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下設(shè)定的開發(fā)程度與用途、士地使用權(quán)年限、地便用權(quán)類型。如果說估價且的是土地估報告的前提,那么地價足義就是核心。今但部分土地估價師沒有高度重視,提醒注意以下幾點:(1)不能漏項。如大多數(shù)漏土地使用權(quán)性質(zhì)、容積率兩項。特別是容積率,在近二年的評審中,對這項要求非常嚴(yán)格。還有的漏土地剩余使用年限有的評估設(shè)定的土地使用年限,前面說成13年,后面又是40年。例:本次評估地價定義為:設(shè)定估價對象用途為綜,設(shè)定年限為綜合用地法定最高出讓年限50年設(shè)定開發(fā)程度為“七通一平”(宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)場地平整),于估價基準(zhǔn)日2019年7月30日的土地使用權(quán)出讓價格今缺現(xiàn)狀或規(guī)劃利用、容積率等4(2)設(shè)定用途、容積率應(yīng)以證載為主,實際情況可以在估價過程中認(rèn)真分析后予以考慮。(3)實際開發(fā)程度與設(shè)定開發(fā)程度不一致的,應(yīng)闡述理由。今如:為抵押貨款提供參考涉及的已建成房地產(chǎn)中的土地價估。實際開發(fā)程度為宗地內(nèi)“六通設(shè)定為宗地內(nèi)場地平整。待估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”和紅線內(nèi)“六通二平”。根據(jù)資產(chǎn)銜接原則,為確保資產(chǎn)不重不漏評值,宗地紅線內(nèi)的“六通”費用求取房產(chǎn)價值時測本次土地開發(fā)程度設(shè)定為線外“六通”和紅線內(nèi)場地平整。令抵押時,如果建成建筑物的價值高于空地價值,該種選擇應(yīng)無風(fēng)崎,如果老舊建筑物價值低子空地價,這樣存在高估風(fēng)險。5、估價結(jié)果出錯。今主要表現(xiàn)在一覽