昆山別墅產(chǎn)品建議

昆山陽澄湖別墅企劃建議二（一）建筑規(guī)劃建議一、土地:83畝=55361平方米二、容積:22145平方米(0.4)三、設計要求及建議（二)行銷方式建議一、客戶群建議二、產(chǎn)品力分析三、價格策略建議建筑規(guī)劃建議戶型建議（1）SingleHouse

PrivateHouse

(私人豪宅)450平方米×2棟=900平方米占地1.5畝/棟×2棟=3畝SocialHouse(社交型豪宅)580平方米×3棟=1740平方米占地2畝/棟×3棟=6畝LuxuryClub（豪華會所、接待中心)650平方米×1棟=650平方米占地3畝3Styles

6Types6棟3290平方米占地12畝(2)Townhouse(連排別墅)

Style1:清居苑198平方米/戶棟數(shù)占地300平方米(0.3畝花園+100平方米建筑占地)

①2連排(5Types)48戶×198平方米=9504平方米(24棟)占地14400平方米/21.58畝

②3連排(3Types)12戶×198平方米=2376平方米(4棟)占地3600平方米/5.40畝③小計(8Types)60戶:11880平方米

(28棟)占地18000平方米/26.98畝Style2:

禪亦林250平方米/戶棟數(shù)占地450平方米(0.5畝花園+125平方米建筑占地)

2連排(5Types)

20戶×250平方米=5000平方米(10棟)占地:9000平方米/13.50畝Style3:紫竹園300平方米/戶占地800平方米(1畝花園+150平方米)

2連排6戶×300平方米=1800平方米

(3棟)占地:4800平方米/7.20畝小計3Styles16Types

86戶18680平方米

(41棟)占地31800平方米/47.68畝(3)總計6Styles

22Types

6棟+86戶21970平方米(47棟)占地：59.68畝注:建筑用地:65.68畝(43808.55平方米)（含個別土地及花園面積）公共設施及造景21.32畝(11552.45平方米)設計要求及建議1.SingleHouse2.Townhouse連排別墅3.公共設施及造景建議SingleHouse①PrivateHouse私人豪宅②SocialHouse社交型別墅③LuxuryClub豪華會所、接待中心

①PrivateHouse（私人豪宅）1.設計2種戶型2.設計要求雙客廳要求前為LivingRoom。由大門進戶，主要功能為會客，連接餐廳分隔區(qū)、聚會場所，非視廳娛樂空間。后為FamilyRoom可由Backyard進入連接廚房，主要功能為家庭娛樂、視聽及私人空間。房間均為套房主臥須配備ClothesRoom。并可作為另一入口，房間及空間設計均為低臺度（800mm以下），并作外飄窗放大引景空間。最低房間數(shù)為3（包含主臥）不可超過5（含），并配備至少2個（含）露臺以上。連接露臺作落地窗。另行備置保姆房連接工作房；并獨立設計一個大書房，且設計連接露臺及落地窗。建筑四周引入回廊，但減少臺階數(shù)。戶外配置：a:前后院：前院為開放式，后院須隔離隱密b:戶外游泳池c:主題式園林小造景d:主題式宅名及宅牌（建議以琉璃材質(zhì)制作）e:雙車室內(nèi)車庫要求②SocialHouse1.設計3種戶型2.設計要求PrivateHouse的設計要求為基本要求著重加大餐廳的綜合功能設計及與LivingRoom的連接和綜合使用須滿足15人以上的使用功能廚房須滿足中西餐分離，廚房的開窗度要大，能引景入室最低房間數(shù)為4（包含主臥）不可超過6（含）并配備至少3個露臺以上，連接露臺作落地窗③LuxuryClub豪華會所、接待中心

1.戶型唯一2.設計要求SocialHouse的設計要求為基本要求餐廳及LivingRoom的連接及使用，須滿足20人以上的綜合使用最低的房間數(shù)及露臺的設計同SocialHouse單獨設計一健身室（房）3車室內(nèi)車庫要求（2）連排別墅①清居苑②禪亦林③紫竹園①清居苑

1.2連排，設計5種戶型；3連排，設計3種戶型

2.雙客廳要求，前為LivingRoom由大門進戶主要功能為會客，連接餐廳之分隔區(qū)乃聚會場所非視廳娛樂空間3.二樓平臺設計出FamilyRoom主要為家庭娛樂視聽及私人空間

4.房間數(shù)為3，有2間套房（含主臥室）主臥須配備ClothesRoom,房間及空間設計均為低抬度(800mm以下），并做外飄窗，放大引景空間，套房并設置露臺，連接露臺作落地窗5.戶外配置前后院；前院為開放式后院須隔離隱密主題式休息區(qū)主題式宅名及宅牌（建議以琉璃材質(zhì)制作）單車室內(nèi)車庫要求（不計算建筑面積）②禪亦林1.設計5種戶型2.清居苑的設計為基本要求3.房間數(shù)為4，有2間套房（含主臥室），其他配備同清居苑4.增加一書房設計，并連接露臺及落地窗③紫竹園1.設計3種戶型2.禪亦林的設計為基本要求3.房間數(shù)為5，有3間套房（含主臥室），其他配備同禪亦林4.配置保姆房及工作房，并作連接5.雙車室內(nèi)車庫要求（不計算建筑面積）（3）公共設施及造景建議①建筑主體風格建議1.PrivateHouse以日式風格為主,其中SocialHouse設計一江南民居;LuxuryClub設計為宮廷式建筑2.清居苑和禪亦林以清居徽派建筑風格為主3.紫竹園以江南民居搭配日式風格

②公共設施及造景營造中國江南雅士文化特征景觀，并形成社區(qū)具有江南風景特征的自然生態(tài)風貌，結合陽澄湖支流之引水工程塑造水鄉(xiāng)文化。③基本建材建議1.基礎/2.2米層高的地下室附送2.中央空調(diào)、中央吸塵、中央供熱水，鍋爐系統(tǒng)安置到戶3.局域網(wǎng)系統(tǒng)、衛(wèi)星系統(tǒng)、通信系統(tǒng)安置到戶4.日式或意大利式全套廚房設備（含冰箱、爐灶、烤箱、微波爐、吸油煙機等）5.HA家庭自動化系統(tǒng)安置8.實木室內(nèi)門9.SingleHouse配置游泳池10.進口原裝遙控車庫門11.其他建議再行討論7.進口子母入戶門6.進口安全中空塑鋼窗行銷方式建議一、客戶群建議（1）泛昆山客戶群：45%1.35歲以上昆山市當?shù)仄髽I(yè)主2.昆山市政府機關、企、事業(yè)干部3.外資企業(yè)干部級以上族群4.昆山市證券系統(tǒng)投資客戶5.昆山市金融系統(tǒng)信用卡客戶（Master/Visa）（2）上?？蛻羧海?5%

1.金融系統(tǒng)信用卡客戶（Master/Visa）2.中小企業(yè)主

3.上海市高檔住宅（8.500/平米以上）客戶群4.上海市政府機關、企、事業(yè)干部

5.休閑度假俱樂部，大閘蟹族群（3）以購買力分析：泛昆山客戶群應占45%，上海客戶群應占55%，而周邊競爭個案均把主力放在上海已顯疲態(tài)，故應加強昆山當?shù)厥袌龅耐诰蚨?產(chǎn)品力分析:（1）困難點分析1.基地地處周邊競爭個案夾擊之勢，無法塑造獨立的氛圍及格調(diào)2.成熟個案大多呈現(xiàn)量體規(guī)模氣勢，本案略顯單薄3.雖處陽澄湖地區(qū),卻無湖景主題可以發(fā)揮及制造4.[陽澄湖度假村]、[鹿澄天地]、[克拉水城]、[威尼期花園]等成片開發(fā)已搶先在上海地區(qū)形成成熟印象，致使[泰泓]、[天使灣]項目的開發(fā)須加碼，而本案銷售力度相對困難倍增！5.[泰泓]、[天使灣]緊臨基地開發(fā)，規(guī)模遠超過本案，且都以完成第一期的建設形成現(xiàn)房銷售的氣勢。6.取得土地的過程有其負面印象如何消除為首要關鍵。（2）機會點分析1.本案為本區(qū)最后開發(fā)個案，規(guī)劃上占有優(yōu)勢2.針對昆山本地客戶的開發(fā)應為突破口3.中式建筑風格的確立有利產(chǎn)品的區(qū)隔4.若能在配備、建材上精心配置，應能增加產(chǎn)品的可操作性5.行銷方式須予以突破，加強創(chuàng)造力及細膩度，方為上策！！三、價格策略建議產(chǎn)品平方米/棟棟數(shù)單/表價總/表價單底總/底價PrivateHouse450平方米

28500/平方米382萬×2

=765萬8075/平方米363.375萬×2

=726.75萬SocialHouse580平方米

3

8900/平方米516.2萬×3

=1548.6萬8455/平方米490.39萬×3=1471.17萬LuxuryHouse650平方米

1

9500/平方米617.5萬

9025/平方米586.625萬小計：3290平方米

6

8909/平方米2931.1萬8463/平方米2784.545萬以產(chǎn)品規(guī)劃為依規(guī)區(qū)分價格帶清居苑產(chǎn)品平方米/戶戶數(shù)單/表價總/表價單底總/底價3連排198平方米126550/平方米129.69萬×12=1556.28萬6220/平方米123.156萬×12

=1477.872萬2連排198平方米48

6850/平方米135.63萬×48

=1548.6萬6500/平方米128.7萬×48=6177.6萬小計：11880平方米60

6790/平方米8066.52萬6444/平方米7655.472萬產(chǎn)品平方米/戶戶數(shù)單/表價總/表價單底總/底價2連排250平方米207200/平方米180萬×20=3600萬6840/平方米171萬×20

=3420萬禪亦林產(chǎn)品平方米/戶戶數(shù)單/表價總/表價單底總/底價2連排300平方米67800/平方米234萬×6=1404萬7410/平方米222.3萬×12

=1333.8萬紫竹園總計總銷售面積棟/戶數(shù)單/表價總/表價單底總/底價21970平方米6棟+86戶7283/平方米16001.62萬6916/平方米15193.817萬說明產(chǎn)品配比面積配比（1）SingleHouse6棟6.52%（2）TownHouse86戶93.48%（3）Total92戶100%（1）198—250平方米（3居室）80戶86.95%（2）250—450平方米（4居室）8戶8.70%（3）450以上平方米（5居室）4戶4.35%（4）Total92戶100%總價比（1）130萬12戶13.04%（2）135萬48戶52.18%（3）180萬20戶21.73%（4）230萬6戶6.53%（5）380萬2戶2.18%（6）510萬3戶3.26%（7）610萬1戶1.08%（8）Total92戶10