二手房墊資業(yè)務(wù)

二手房墊資業(yè)務(wù)及相關(guān)流程一、二手房墊資業(yè)務(wù)的界定二手房墊資業(yè)務(wù)是指在二手房買賣過程中，買方因資金不足，欲以購買的住房向銀行申請按揭貸款，而賣方為了自身的交易安全，要求買方在過戶以前付清全部購房款，而產(chǎn)生的第三方墊資業(yè)務(wù)。二、目前太原市二手房墊資業(yè)務(wù)的市場情況根據(jù)市場調(diào)研了解，二手房墊資業(yè)務(wù)主要依托于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地局和銀行。目前太原市二手房墊資業(yè)務(wù)主要資金來源是擔(dān)保公司，其中包括德林擔(dān)保、博大擔(dān)保、澤坤擔(dān)保、邦信擔(dān)保和大德通擔(dān)保。此外還有一部分個人也以一定的資金規(guī)模占據(jù)了一部分市場份額。三、二手房按揭貸款的基本流程二手房按揭貸款分為商業(yè)按揭貸款和公積金按揭貸款。公積金按揭貸款和商業(yè)按揭貸款的前期交易流程是一樣的，因為公積金按揭貸款需太原市公積金管理中心審核，所需時間會延長一個月左右。以下以商業(yè)按揭貸款為例，介紹二手房墊資介入的基本流程。商業(yè)按揭貸款的交易流程主要分為三個階段：（一）前期銀行審核按揭貸款額度階段1、在買賣雙方達(dá)成初步購買意向時，賣方需到房地局對準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)進(jìn)行核檔?！埠藱n正常需要10個工作日〕2、核檔完成后，雙方到準(zhǔn)備貸款的銀行進(jìn)行按揭額度預(yù)審批，包括房產(chǎn)價值的預(yù)評估。（該過程需3個工作日，預(yù)評估費(fèi)為200-300元）；（二）房地局辦理過戶階段（第三方墊資的介入階段）1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同。2、買方繳納契稅。3、房地局辦理房屋轉(zhuǎn)移登記受理單。4、買方向賣方支付購房款（墊資方見到受理單后，進(jìn)行墊資，受理單由墊資方保管）。5、買方到公證處向墊資方做全權(quán)委托公證（公證的內(nèi)容為：代領(lǐng)房產(chǎn)證、辦理抵押他項、銀行貸款手續(xù)等，公證費(fèi)為400-600元）。6、在房地局受理后15個工作日后領(lǐng)取過戶后的房產(chǎn)證。備注：上述第4和5項程序基本上是同時進(jìn)行的。（三）銀行辦理按揭放款階段1、銀行在見到過戶后的房產(chǎn)證后，出具評估報告，向房地局申請辦理他項登記（該過程需2個工作日）。2、房管局出具他項登記受理單，辦理他項登記（該過程需要10個工作日）3、銀行見到他項登記證后放款。4、收回墊資款。三、二手房墊資的流程如下圖所示：1、商貸流程：2、公積金貸款流程：權(quán)證一同送交公積金中心，公積金中心見到他二手房墊資整個流程正常需要30個工作日左右，按天計算在45天左右，與房產(chǎn)中介公司合作，通過其業(yè)務(wù)關(guān)系溝通，可以縮短交易流程，整個墊資過程可能需要40天左右（光大銀行在見到抵押登記受理單后即可放款，整個墊資過程可能需要25天左右）。因為二手房公積金按揭貸款需太原市公積金管理中心審核，整個墊資過程在60天左右。四、該項業(yè)務(wù)的風(fēng)險點1、該房產(chǎn)在辦理他項過程中被法院查封；2、中介公司惡意套取墊資款3、墊資后，銀行按揭出現(xiàn)狀況，不能下放或不能按時下放。4、銀行按揭貸款出來后，買方惡意，將銀行卡中的款項轉(zhuǎn)走，導(dǎo)致不能歸還墊資款。五、準(zhǔn)入條件1、太原市范圍內(nèi)的二手房按揭貸款；2、買受人的征信報告良好，貸款無逾期，信用卡的逾期不得超過2次，每次不得超過1個月。3、買受人的年齡不得超過50周歲，身體健康。4、買受人已在預(yù)按揭貸款的銀行取得授信額度。5、買受人同意在公證處辦理全權(quán)委托公證。六、墊資收費(fèi)費(fèi)用：目前市場上行情為商業(yè)貸款為墊資額的5%+1400元，買方歸還墊資款后向中介返還3%%；公積金貸款手續(xù)費(fèi)為7%+2000元，買方歸還墊資款后向中介返還2%。附房產(chǎn)交易過程中的費(fèi)用明細(xì)：買房承擔(dān)：A契稅：成交價或評估價*%（商用房或大于144平米的稅率為3%）B交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積*3元C交易印花稅：成交價格*%D產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：50元-80元賣方承擔(dān)：A交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積*3元B交易印花稅：成交價格或評估價*%C土地出讓金：成交價格或評估價格*1%D個人所得稅：成交價或評估價*1