農(nóng)貿(mào)市場策劃方案知識課件

農(nóng)貿(mào)市場策劃方案農(nóng)貿(mào)市場策劃方案1農(nóng)貿(mào)市場策劃方案農(nóng)貿(mào)市場策劃方案1一.項目評價項目位置：地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻。周邊環(huán)境：地處中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達(dá)。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線路、車站眾多。一.項目評價項目位置：2一.項目評價項目位置：一.項目評價項目位置：2二.大環(huán)境分析

1.政府宏觀計劃:

經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，政府對城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴(yán)格。同時，城市農(nóng)貿(mào)市場，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。在超市消費異軍突起的形勢下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場再也無法守株待兔。隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個永久性農(nóng)貿(mào)市場（不包括大棚市場）。成都將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場大都處于黃金口岸內(nèi)。二.大環(huán)境分析1.政府宏觀計劃:3二.大環(huán)境分析1.政府宏觀計劃:二.大環(huán)境分析1.政府宏2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:地點——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:42.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢

所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢53.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢54.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢

近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子”工程的實施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨占性、快速成長性和投資風(fēng)險小的因素國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿(mào)市場超市化是舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。4.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢64.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢4.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢6三、定位分析

根據(jù)市場調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值，必須依托強大的居住人群得以實現(xiàn)。項目的居住人群消費需求和消費實力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情況和商業(yè)價值。由此可見項目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求后，才能合理的制定項目產(chǎn)品規(guī)劃，項目３０年的經(jīng)營權(quán)銷售才有可能找到為市場所接受的推廣方式。項目地處市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)ＣＢＤ的影響，未來時期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動為主的商務(wù)人群，當(dāng)商務(wù)功能人群最大化時，項目就有可能失去終端消費人群。

如何規(guī)避和適應(yīng)ＣＢＤ的必然擴(kuò)張對項目帶來的壓力和風(fēng)險。將是保證項目長期經(jīng)營和實商業(yè)保值、增值的關(guān)鍵。三、定位分析根據(jù)市場調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場7三、定位分析根據(jù)市場調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場

成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大棚蔬菜攤位＋圍合門市＋臨街商鋪），在形式上建立了一定的經(jīng)營環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計的缺陷，和后期經(jīng)營的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位置相對較差的區(qū)域經(jīng)營困難，投資者和經(jīng)營者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營環(huán)境還有很大距離；現(xiàn)在成都市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場。成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大8成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大關(guān)鍵詞：立體：在產(chǎn)品設(shè)計上導(dǎo)入百貨經(jīng)營的理念，優(yōu)化人流動線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營環(huán)境，最大化項目價值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場的先天優(yōu)勢，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，保證經(jīng)營的競爭優(yōu)勢和項目的增值。項目定位：首個“立體農(nóng)貿(mào)超市”關(guān)鍵詞：項目定位：9關(guān)鍵詞：項目定位：關(guān)鍵詞：項目定位：9三項要求：建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：健康、方便、舒適。功能上必須滿足立體概念的實現(xiàn)，營造立體的經(jīng)營環(huán)境，提升項目的整體價值。布置上應(yīng)保證對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營的可持續(xù)性。四、產(chǎn)品分析

產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標(biāo)，新的“立體農(nóng)貿(mào)超市”必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)。三項要求：四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指10三項要求：四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指產(chǎn)品設(shè)計建議項目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場的多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細(xì)的業(yè)態(tài)優(yōu)勢消除面積不足的影響。普通的農(nóng)貿(mào)市場由于硬件和消費習(xí)慣的限制，經(jīng)營很難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場三層以上的其他業(yè)態(tài)又無法與之相互銜接，反而因為農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營特點影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營，建筑設(shè)計必須規(guī)避業(yè)態(tài)之間的消極影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣不足的市場經(jīng)營瓶頸，在主要通道設(shè)置電動扶梯引導(dǎo)人流，提升項目的經(jīng)營競爭力，最大化項目整體價值。項目的整體建筑功能設(shè)計，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營需求，還應(yīng)該考慮對其他經(jīng)營業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來項目的調(diào)整空間。產(chǎn)品設(shè)計建議項目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很11產(chǎn)品設(shè)計建議項目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很

業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實施、可操作、可持續(xù)之上；根據(jù)調(diào)查顯示：成都市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營良好，較差的則沒有經(jīng)營起來的可能。所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時要把握以下兩點：

１．市場產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。２．市場消費需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補，最大化利用人流提高項目整體經(jīng)營環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競爭，保證項目的整體價值最大化。五、經(jīng)營業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售12業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售客戶生態(tài)鏈：終端消費群體——項目經(jīng)營商家——項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主終端消費群體：項目區(qū)域內(nèi)的居住人群項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群項目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體項目經(jīng)營商家：即將拆除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場、義學(xué)路市場的經(jīng)營商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都經(jīng)營者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者；經(jīng)營權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都投資者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者；成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；六、目標(biāo)客戶群分析客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析13客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析

關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，相對風(fēng)險極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。新型的農(nóng)貿(mào)市場，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報，近來已為建立了投資意識的成都市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)投資群體。農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價值已經(jīng)得到公認(rèn)。周邊人員多，固定的消費群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實的消費者，這樣對投資者來說，有比較可靠的投資回報，當(dāng)然愿意買。七、投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并14關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；

八、項目銷售價格的制定租金調(diào)查統(tǒng)計表：經(jīng)營業(yè)態(tài)最高租金最底租金平均租金蔬菜攤位500元/月120元/月370元/月肉類攤位1200元/月300元/月750元/月雜貨攤位500元/月600元/月550元/月市場內(nèi)門市600元/月2000元/月1300元/月臨街商鋪220元/㎡150元/㎡185元/㎡價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；八、項目銷售價格的15價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；八、項目銷售價格的投資回報計算以一個蔬菜攤位來做計算演示：總投資55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年經(jīng)營權(quán)總收益：133200元除去投資成本后年回報：4.67%很明顯,30年經(jīng)營權(quán)投資相對產(chǎn)權(quán)投資回報過低；按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格：蔬菜攤位：55500元/個（3—5㎡左右）肉類攤位：112500元/個（5—8㎡左右）雜貨攤位：82500元/個（4—6㎡左右）市場內(nèi)門市：195000元/個（20㎡左右）臨街商鋪：27750元/㎡（以上價格均為舉例說明，不能作為項目價格參考依據(jù)）投資回報計算按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格：16投資回報計算按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格：投資回

所以，價格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來的價格才能對投資者具有吸引力，才能被市場所接受，得到投資者的認(rèn)可才能順利的完成銷售，實現(xiàn)快速的資金回收。30年經(jīng)營權(quán)投資回報計算如下:總投資39000元月租金收益:370元年租金收益:4440元30年經(jīng)營權(quán)總收益;133200元除去投資成本后年收益:8%（以上價格均為舉例說明，不能作為項目價格參考依據(jù)）所以，價格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充17所以，價格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充項目優(yōu)勢及機(jī)會點：項目定位分析。商業(yè)價值優(yōu)勢分析。商業(yè)核心區(qū)位，人氣、商氣鼎盛。商業(yè)配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達(dá)。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線、車站眾多，項目消費人群輻射半徑巨大。九、項目SWOT分析項目優(yōu)勢及機(jī)會點：九、項目SWOT分析18項目優(yōu)勢及機(jī)會點：九、項目SWOT分析項目優(yōu)勢及機(jī)會點借勢：

農(nóng)貿(mào)市場的升級是舊城改造和市容整頓的產(chǎn)物，由于項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，投資當(dāng)然有保障。借勢：19借勢：借勢：19項目劣勢及威脅點：項目附近農(nóng)貿(mào)市場競爭，影響項目前期招商。項目附近的居家人群多為事業(yè)單位或企業(yè)單位人員，缺乏消費積極性且消費力度有限。農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營權(quán)投資回報相對產(chǎn)權(quán)投資回報較底，經(jīng)營權(quán)投資對投資者吸引不大。項目地處商務(wù)中心區(qū)域，周邊人群多以商務(wù)活動為主，缺乏目標(biāo)消費人群。未來隨著中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)張，項目區(qū)域內(nèi)的居住人群將由居家型演化為商務(wù)型，當(dāng)商務(wù)人群最大化時，項目有可能失去終端消費群體。項目劣勢及威脅點：20項目劣勢及威脅點：項目劣勢及威脅點：20完善項目的需求分析，通過詳細(xì)的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析項目所處區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求，合理的制定項目產(chǎn)品規(guī)劃，為項目３０年的經(jīng)營權(quán)銷售找到市場所接受的推廣方式。優(yōu)化項目建筑設(shè)計、人流動線設(shè)計、立體交通設(shè)計，致力打造成都新型農(nóng)貿(mào)市場典范，最大化項目整體商業(yè)價值。梳理租金與業(yè)態(tài)、消費需求與產(chǎn)品供給的關(guān)系，根據(jù)市場調(diào)查和分析優(yōu)化業(yè)態(tài)設(shè)計，提高項目競爭優(yōu)勢。30年有效需求的預(yù)測，消費群體的預(yù)測，建立未來經(jīng)營可持續(xù)性的有效保障，樹立投資者信心。制定合理的銷售價格，確定30年經(jīng)營權(quán)投資回報的優(yōu)勢，提煉項目亮點，制定最有效推廣實施方案。十：解決方案完善項目的需求分析，通過詳細(xì)的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、21完善項目的需求分析，通過詳細(xì)的調(diào)查總結(jié)農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、

播種行為，收獲習(xí)慣；播種習(xí)慣，收獲性格；播種性格，收獲命運；學(xué)習(xí)歸根結(jié)底是培養(yǎng)習(xí)慣，行為養(yǎng)成習(xí)慣，習(xí)慣形成品質(zhì)，品質(zhì)決定命運。寫在后面的話學(xué)習(xí)就像一個蓄電池，你學(xué)過的每一種知識，都會在將來的某一天，給你驚喜。播種行為，收獲習(xí)慣；學(xué)習(xí)歸根結(jié)底是培養(yǎng)習(xí)慣，行為養(yǎng)22播種行為，收獲習(xí)慣；學(xué)習(xí)歸根結(jié)底是培養(yǎng)習(xí)慣，行為養(yǎng)這是一次心靈之旅請彼此信賴，彼此欣賞，彼此幫助用心學(xué)習(xí)，用心體會共同到達(dá)成功的彼岸溫馨提示這是一次心靈之旅溫馨提示23這是一次心靈之旅溫馨提示這是一次心靈之旅溫馨提示心身投入全心身投入全24心身投入全心身投入全24通過培訓(xùn)收獲的五大心得空杯心態(tài)積極參與真誠建議掌聲鼓勵保持秩序通過培訓(xùn)收獲的五大心得空杯心態(tài)積極參與真誠建議掌聲鼓勵保持秩25通過培訓(xùn)收獲的五大心得空杯心態(tài)積極參與真誠建議掌聲鼓勵保持秩農(nóng)貿(mào)市場策劃方案知識課件26農(nóng)貿(mào)市場策劃方案知識課件26THANKD懇請大家批評指正謝謝您的欣賞THANKD懇請大家批評指正謝謝您的欣賞27THANKD懇請大家批評指正謝謝您的欣賞THANKD懇請大家農(nóng)貿(mào)市場策劃方案農(nóng)貿(mào)市場策劃方案28農(nóng)貿(mào)市場策劃方案農(nóng)貿(mào)市場策劃方案28一.項目評價項目位置：地處城市核心區(qū)域，兩面臨街，商業(yè)價值不言而喻。周邊環(huán)境：地處中心成熟商業(yè)核心區(qū)域，人氣、商氣鼎盛。紅星路大片區(qū)成熟的居住區(qū)域，配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達(dá)。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線路、車站眾多。一.項目評價項目位置：29一.項目評價項目位置：一.項目評價項目位置：29二.大環(huán)境分析

1.政府宏觀計劃:

經(jīng)過二十多年的改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，政府對城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對食品安全的要求越來越嚴(yán)格。同時，城市農(nóng)貿(mào)市場，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。在超市消費異軍突起的形勢下，原有城市農(nóng)貿(mào)市場再也無法守株待兔。隨著成都市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場的配建工程建設(shè)。二環(huán)路內(nèi)的占道菜市將有計劃的全部拆除，并按“拆一建一”的大致要求，二環(huán)路內(nèi)將修建80至100個永久性農(nóng)貿(mào)市場（不包括大棚市場）。成都將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)“革命”，這些農(nóng)貿(mào)市場大都處于黃金口岸內(nèi)。二.大環(huán)境分析1.政府宏觀計劃:30二.大環(huán)境分析1.政府宏觀計劃:二.大環(huán)境分析1.政府宏2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:地點——從室外到室內(nèi)的遷徙；形態(tài)——從簡陋到精致的蛻變；經(jīng)營管理者——從街道辦事處到民營企業(yè)的交接。2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:312.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:2.農(nóng)貿(mào)市場正經(jīng)歷著三個轉(zhuǎn)變:3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢

所謂農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導(dǎo)大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢323.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢3.農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢324.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢

近幾年商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致許多商家經(jīng)營慘淡。作為農(nóng)貿(mào)市場則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實際需求的成熟的市場，同時政府“菜籃子”工程的實施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。鑒于獨占性、快速成長性和投資風(fēng)險小的因素國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客的新寵。農(nóng)貿(mào)市場超市化是舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。4.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢334.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢4.農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢33三、定位分析

根據(jù)市場調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值，必須依托強大的居住人群得以實現(xiàn)。項目的居住人群消費需求和消費實力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營情況和商業(yè)價值。由此可見項目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細(xì)的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律、科學(xué)的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求后，才能合理的制定項目產(chǎn)品規(guī)劃，項目３０年的經(jīng)營權(quán)銷售才有可能找到為市場所接受的推廣方式。項目地處市中心區(qū)域，受中央商務(wù)區(qū)ＣＢＤ的影響，未來時期內(nèi)，區(qū)域內(nèi)居住人群將以居家人群演化為以商務(wù)活動為主的商務(wù)人群，當(dāng)商務(wù)功能人群最大化時，項目就有可能失去終端消費人群。

如何規(guī)避和適應(yīng)ＣＢＤ的必然擴(kuò)張對項目帶來的壓力和風(fēng)險。將是保證項目長期經(jīng)營和實商業(yè)保值、增值的關(guān)鍵。三、定位分析根據(jù)市場調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場34三、定位分析根據(jù)市場調(diào)查顯示結(jié)果：經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場

成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大棚蔬菜攤位＋圍合門市＋臨街商鋪），在形式上建立了一定的經(jīng)營環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計的缺陷，和后期經(jīng)營的管理不夠?qū)I(yè)，導(dǎo)致部分位置相對較差的區(qū)域經(jīng)營困難，投資者和經(jīng)營者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營環(huán)境還有很大距離；現(xiàn)在成都市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形成規(guī)模和影響，受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、經(jīng)營方式超市化及服務(wù)規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場。成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大35成都居住區(qū)域的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大關(guān)鍵詞：立體：在產(chǎn)品設(shè)計上導(dǎo)入百貨經(jīng)營的理念，優(yōu)化人流動線、提升立體交通品質(zhì)，建立完善的立體經(jīng)營環(huán)境，最大化項目價值。超市：在業(yè)態(tài)規(guī)劃上導(dǎo)入超市的管理模式，利用農(nóng)貿(mào)市場的先天優(yōu)勢，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，保證經(jīng)營的競爭優(yōu)勢和項目的增值。項目定位：首個“立體農(nóng)貿(mào)超市”關(guān)鍵詞：項目定位：36關(guān)鍵詞：項目定位：關(guān)鍵詞：項目定位：36三項要求：建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境：健康、方便、舒適。功能上必須滿足立體概念的實現(xiàn)，營造立體的經(jīng)營環(huán)境，提升項目的整體價值。布置上應(yīng)保證對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營的可持續(xù)性。四、產(chǎn)品分析

產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指標(biāo)，新的“立體農(nóng)貿(mào)超市”必然應(yīng)該建立起一套新的產(chǎn)品功能標(biāo)準(zhǔn)。三項要求：四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指37三項要求：四、產(chǎn)品分析產(chǎn)品的分析是為定位作支撐的具體指產(chǎn)品設(shè)計建議項目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很難做到傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場的多品種、大容量，應(yīng)該建立單層主題業(yè)態(tài)，用專業(yè)、精細(xì)的業(yè)態(tài)優(yōu)勢消除面積不足的影響。普通的農(nóng)貿(mào)市場由于硬件和消費習(xí)慣的限制，經(jīng)營很難延伸到三層以上，而農(nóng)貿(mào)市場三層以上的其他業(yè)態(tài)又無法與之相互銜接，反而因為農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營特點影響其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營，建筑設(shè)計必須規(guī)避業(yè)態(tài)之間的消極影響，建立不同業(yè)態(tài)的專用交通系統(tǒng)，有效解決不同需求人流的沖突。建立高效率、舒適性的立體交通系統(tǒng)，有效解決二層以上人氣不足的市場經(jīng)營瓶頸，在主要通道設(shè)置電動扶梯引導(dǎo)人流，提升項目的經(jīng)營競爭力，最大化項目整體價值。項目的整體建筑功能設(shè)計，不但要滿足農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營需求，還應(yīng)該考慮對其他經(jīng)營業(yè)態(tài)的兼容性和適用性，預(yù)留未來項目的調(diào)整空間。產(chǎn)品設(shè)計建議項目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很38產(chǎn)品設(shè)計建議項目單層建筑面積均在１０００㎡以下，業(yè)態(tài)的規(guī)劃很

業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實施、可操作、可持續(xù)之上；根據(jù)調(diào)查顯示：成都市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營良好，較差的則沒有經(jīng)營起來的可能。所以，業(yè)態(tài)規(guī)劃必須以市場需求為依據(jù)，業(yè)態(tài)規(guī)劃時要把握以下兩點：

１．市場產(chǎn)品銷售額與租金的關(guān)系。２．市場消費需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。規(guī)劃應(yīng)注重業(yè)態(tài)之間的銜接和互補，最大化利用人流提高項目整體經(jīng)營環(huán)境，最小化區(qū)域內(nèi)的業(yè)態(tài)失衡和競爭，保證項目的整體價值最大化。五、經(jīng)營業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售39業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售客戶生態(tài)鏈：終端消費群體——項目經(jīng)營商家——項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主終端消費群體：項目區(qū)域內(nèi)的居住人群項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群項目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體項目經(jīng)營商家：即將拆除的南糠市農(nóng)貿(mào)市場、義學(xué)路市場的經(jīng)營商家；專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都經(jīng)營者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者；經(jīng)營權(quán)業(yè)主：專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的成都投資者；泛成都市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者；成都市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者；六、目標(biāo)客戶群分析客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析40客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析客戶生態(tài)鏈：六、目標(biāo)客戶群分析

關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項回報穩(wěn)定，相對風(fēng)險極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。新型的農(nóng)貿(mào)市場，正在創(chuàng)造房地產(chǎn)市場的一個開發(fā)和銷售奇跡，因其具有穩(wěn)定的投資回報，近來已為建立了投資意識的成都市民們看好，并培養(yǎng)了一大批農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)投資群體。農(nóng)貿(mào)市場都處在居住比較成熟的社區(qū)，口岸價值已經(jīng)得到公認(rèn)。周邊人員多，固定的消費群體多，而且這個群體一般不會變，是比較忠實的消費者，這樣對投資者來說，有比較可靠的投資回報，當(dāng)然愿意買。七、投資分析關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并41關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；

八、項目銷售價格的制定租金調(diào)查統(tǒng)計表：經(jīng)營業(yè)態(tài)最高租金最底租金平均租金蔬菜攤位500元/月120元/月370元/月肉類攤位1200元/月300元/月750元/月雜貨攤位500元/月600元/月550元/月市場內(nèi)門市600元/月2000元/月1300元/月臨街商鋪220元/㎡150元/㎡185元/㎡價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；八、項目銷售價格的42價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格；八、項目銷售價格的投資回報計算以一個蔬菜攤位來做計算演示：總投資55500元月租金收益：370元年租金收益：4440元30年經(jīng)營權(quán)總收益：133200元除去投資成本后年回報：4.67%很明顯,30年經(jīng)營權(quán)投資相對產(chǎn)權(quán)投資回報過低；按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格：蔬菜攤位：55500元/個（3—5㎡左右）肉類攤位：112500元/個（5—8㎡左右）雜貨攤位：82500元/個（4—6㎡左右）市場內(nèi)門市：195000元/個（20㎡左右）臨街商鋪：27750元/㎡（以上價格均為舉例說明，不能作為項目價格參考依據(jù)）投資回報計算按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格：43投資回報計算按照租金表可以得到一個相對粗略的估算價格：投資回

所以，價格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充分考慮產(chǎn)權(quán)與非產(chǎn)權(quán)的區(qū)別，只有如此制定出來的價格才能對投資者具有吸引力，才能被市場所接受，得到投資者的認(rèn)可才能順利的完成銷售，實現(xiàn)快速的資金回收。30年經(jīng)營權(quán)投資回報計算如下:總投資39000元月租金收益:370元年租金收益:4440元30年經(jīng)營權(quán)總收益;133200元除去投資成本后年收益:8%（以上價格均為舉例說明，不能作為項目價格參考依據(jù)）所以，價格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充44所以，價格的確定應(yīng)該根據(jù)非產(chǎn)權(quán)的投資模式為指導(dǎo)，要充項目優(yōu)勢及機(jī)會點：項目定位分析。商業(yè)價值優(yōu)勢分析。商業(yè)核心區(qū)位，人氣、商氣鼎盛。商業(yè)配套的酒店、餐飲、娛樂業(yè)發(fā)達(dá)。地理位置優(yōu)越，交通條件發(fā)達(dá)，公交線、車站眾多，項目消費人群輻射半徑巨大。九、項目SWOT分析項目優(yōu)勢及機(jī)會點：九、項目SWOT分析45項目優(yōu)勢及機(jī)會點：九、項目SWOT分析