成都保利石像湖項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略整體定位營(yíng)銷方案

謹(jǐn)呈：保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司Q保利也產(chǎn)

&質(zhì)資源無(wú)限塵活

保利?石象湖項(xiàng)目報(bào)告

衛(wèi)合地瓦羈因

wens*，#?

2007.12

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我們對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解

SU

Re非傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值最大化

項(xiàng)目總占地20平方公里，約3萬(wàn)畝，住宅建筑面積約160-180萬(wàn)平米（具體指標(biāo)待確

定），計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期6-8年

保利品牌在成都的落地生根

保利地產(chǎn)，十五年國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，首批IP。上市企業(yè)，公司總資產(chǎn)已

達(dá)300億元，總市值已超一千億元，隸屬國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)監(jiān)管的155

家大型中央企業(yè)之一。

項(xiàng)目首期轟動(dòng)熱銷

作為保利在成都的首批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，首期轟動(dòng)熱銷，應(yīng)是近期內(nèi)的首個(gè)階段目標(biāo)

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目標(biāo)下的難點(diǎn)

如何使成都乃至西南、全國(guó)的高中端客戶愿意在這里置業(yè)

如何整合資源，使土地價(jià)值最大化

如何在保證產(chǎn)品高端的前提下，實(shí)現(xiàn)快速銷售

對(duì)于我們這個(gè)長(zhǎng)周期項(xiàng)目，如何保留項(xiàng)目彈性，對(duì)抗宏觀調(diào)控

如何首期轟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)保利品牌在成都的精彩落地

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為了完成上述目標(biāo)，項(xiàng)目組所完成的基礎(chǔ)工作

項(xiàng)目可利用資源研究市場(chǎng)調(diào)研國(guó)內(nèi)外成功案例研究

?成都別墅宏觀市場(chǎng)研究

?市區(qū)及郊縣別墅樓盤調(diào)研?重點(diǎn)研究了全國(guó)等高端

?保利集團(tuán)資源研究?項(xiàng)目地塊實(shí)地勘查及資源別墅項(xiàng)目成功要求借鑒

分析?高爾夫景觀與住宅關(guān)系

?高端客戶價(jià)值取向分析分析

?保利地產(chǎn)成功案例掃描

?交通通達(dá)性?國(guó)外度假景點(diǎn)開(kāi)發(fā)案例

*城市意向

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本報(bào)告思維邏輯圖

,,我們對(duì)項(xiàng)目解讀,,成都別墅發(fā)展,，問(wèn)題界定,,整體定位,,項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案

格局,,產(chǎn)品定位【

-區(qū)域?qū)傩?,發(fā)展戰(zhàn)略,,首期營(yíng)銷執(zhí)行細(xì)案

I

,,板塊標(biāo)桿項(xiàng)目

-項(xiàng)目屬性?價(jià)格及推量建議

研究

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?區(qū)域?qū)傩?/p>

?項(xiàng)目屬性

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本項(xiàng)目位于大成都邊緣區(qū)域,屬遠(yuǎn)郊項(xiàng)目

,,成都市域城鎮(zhèn)空間已呈現(xiàn)一體化和網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展趨勢(shì)，并將依托都市區(qū)

主要的區(qū)際交通干線形成"一心一軸一群”的城鎮(zhèn)空間格局。中心城

其中心城外圍組團(tuán)

中苴中七組團(tuán)

具甲都市區(qū)內(nèi)小城鎮(zhèn)

非都市區(qū)

四個(gè)縣級(jí)市市區(qū)

崇州市區(qū)、都江堰市區(qū)、彭州市區(qū)

邛睞市區(qū)

四個(gè)縣縣城

金堂縣城、大邑縣城、新建縣城

蒲江縣城

“一心”：指以現(xiàn)成都中心城為核心，整合周邊七個(gè)衛(wèi)星城及相

關(guān)小城鎮(zhèn)，形成的“一主四區(qū)”的超級(jí)特大中心。

“一軸”：是指由主城區(qū)向南北沿成雅高速路和成綿高速路伸展

并聯(lián)結(jié)新津、蒲江以及市域以外的廣漢、德陽(yáng)等而形成的南北向

城市發(fā)展軸。該軸未來(lái)仍將作為重點(diǎn)發(fā)展地帶。

“一群”：依托成溫邛快速路和成雅高速路，由位于中心城市西

南的崇州、邛睞、新津、大邑以及為數(shù)眾多的中小城鎮(zhèn)組成的聯(lián)

系緊密，分工合理工功能一體的城鎮(zhèn)群。

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蒲江經(jīng)濟(jì)位居成都末端，本區(qū)域及周邊區(qū)域消費(fèi)力極為有限

,,成都市區(qū)各郊縣GDP及人均GDP排名

J兀巾E-

資陽(yáng)市

通州市

化陽(yáng)山南允1tl

甘孜州★或都市建？市廣安市F'

資陽(yáng)市

內(nèi)江市

樂(lè)山市自貢由

..?瀘州市

且共市

樂(lè)ill州

零核花市

,,蒲江縣房地產(chǎn)特征,,蒲江周邊市區(qū)GDP及人均GDP（雅安、眉山）

時(shí)間銷售均價(jià)備注

2003年2003年下半年之后房?jī)r(jià)上漲幅

800元/肝左右

下半年度同比周邊區(qū)縣明顯較高；

2004年1300元/肝之多/

2006年6月份起新推出項(xiàng)目起

2006年1600元/行左右

價(jià)在1600元/rtf之多。

2007年1800元/肝

,,雅安、眉山07年房?jī)r(jià)

區(qū)域2007年上半年商品住宅均價(jià)

雅安2107元/m2

眉山1700元/m2

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良好的生態(tài)基礎(chǔ)以及特色的旅游資源使蒲江將旅游房地產(chǎn)被視為未來(lái)重要

的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，石象湖從中扮演重要角色

空間管制規(guī)劃圖邛睞市

2020“西茶色

長(zhǎng)秋山成都

風(fēng)景區(qū)a方向

九仙山

風(fēng)景區(qū)彭山縣

旅

成雅高速

游蒲江

重縣城

點(diǎn):中BE!線在產(chǎn)義fll

雅安坡

方向發(fā)

縣鄉(xiāng)公旃

展朝陽(yáng)湖

文物保護(hù)區(qū)河流水營(yíng)

區(qū)風(fēng)景區(qū)

?城誦或成區(qū)3>8318

開(kāi)殷區(qū)縣界

tdz?東

■■■按立這設(shè)區(qū)鄉(xiāng)想外

縣旅監(jiān)開(kāi)做區(qū)成耀島速公路

丹棱縣

良好的生態(tài)環(huán)境蒲江空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家I級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水質(zhì)達(dá)到國(guó)家II類水域標(biāo)準(zhǔn)，土壤質(zhì)量達(dá)到國(guó)家土壤環(huán)境質(zhì)量I級(jí)標(biāo)

準(zhǔn)。良好的環(huán)境條件蒲江發(fā)展天然綠色產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)打下了良好的基礎(chǔ)。

石象湖生態(tài)旅游示范區(qū)、朝陽(yáng)湖省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、又有古臨溪縣城遺址，還有眾多的唐、宋代摩崖造像

特色旅游資源

等。

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成雅高速公路拉近了蒲江與成都的距離感，提高了便利性

路況雙向八車道

成都至蒲江費(fèi)用35元/次,,成雅高速公路是成都至雅安的高速公路，全

行駛時(shí)間（成都市區(qū)至石象湖公園）I小時(shí)長(zhǎng)141.20公里，1996年12月6日開(kāi)工建設(shè)，

距成都市區(qū)公里數(shù)（高速公路站口間的距離）86公里2000年1月4日建成通車

距雙流機(jī)場(chǎng)公里數(shù)77公里

,,從成都市高速公路建設(shè)看，成都通往下屬各

級(jí)郊縣均建設(shè)有高速公路或免費(fèi)快速通道，蒲

江與同級(jí)郊縣相比并不具備交通通達(dá)優(yōu)勢(shì)

,,川西旅游環(huán)線蒲江段已建成，整條路按二級(jí)

公路標(biāo)準(zhǔn)修建，總投資9千余萬(wàn)元，全長(zhǎng)30余

公里，穿越成雅路，經(jīng)蒲江縣城與國(guó)道318相

連

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項(xiàng)目U外翔，發(fā)展二整體1

界定HI環(huán)境i戰(zhàn)略■定位II

項(xiàng)目界定

?區(qū)域?qū)傩?/p>

?項(xiàng)目屬性

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項(xiàng)目四至:項(xiàng)目南側(cè)鄰近成雅高速公路，昭示性強(qiáng)；東、西、北均為

生態(tài)農(nóng)田、林地

?農(nóng)家、林地衛(wèi)星圖

■f石象湖高速

I公路出入口

,,區(qū)域內(nèi)農(nóng)家地

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我們的項(xiàng)目：公園-高爾夫-原生（湖泊、次生林坡地、果園）-高端別量項(xiàng)目

項(xiàng)目交通主干（雙向）

生態(tài)田園

（意識(shí)圖）

新花卉

小鎮(zhèn)中心公園

學(xué)校、康

復(fù)中心

小鎮(zhèn)商石象

：業(yè)街

石象寺

高爾夫

高爾夫核心公園核心

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400平米獨(dú)棟別墅、260平米溫馨小獨(dú)棟為主力產(chǎn)品，占總比例62%

TargetRes.BuildingArea估算住宅

建筑面積m21989150

TargetRes.LandArea估算住宅用

地面積行483817C

Type單元最小單元最大單元平均建筑面積比住宅用地住宅用地

序號(hào)Description類別說(shuō)明面積行面積嚴(yán)面積單元數(shù)建筑面積率％容積率面積面積比率

LuxuryCustomHome豪華享

A受型鄉(xiāng)村別墅450800625280175,0008.841%0.358333311.988%

LuxuryEstateHome高級(jí)享

B受型別墅3005004001,800720,00036.376%0.35205714342.277%

C企業(yè)會(huì)所600150010505860,9003.077%0.32030004.172%|

DSmallVilla小型獨(dú)棟溫馨別墅2203002602,000520,00026.271%0.4130000026.716%

ETownhouse聯(lián)排別墅200250225500112,5005.684%0.61875003.853%

StackedTownHouse疊式聯(lián)

F排花園洋房180240210500105,0005.305%0.71500003.083%

LuxuryCondominium時(shí)尚花

G園洋房801801301,200156,0007.881%0.81950004.007%

RentalResortPoolCondo

H純度假泳池別墅（租賃式）7060033512040,2002.031%2201000.413%

I莊園別墅（可定制）800200014003042,0002.122%0.31400002.877%

J旅游度假公寓（租賃型/自住型）701209540038,0001.920%1.6237500.488%

K員工宿舍50100751309,7500.493%1.660940.125%

總計(jì)7,0181,979,350100.00%4865920100.00%

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養(yǎng)生館、高爾夫會(huì)所、湖濱度假賓館、商業(yè)街、學(xué)校、康復(fù)中心是項(xiàng)目

的主力配套物業(yè)

NON-RESIDENTIALBUILDINGPROGRAM公建項(xiàng)目類別說(shuō)明

估算公建闞面也伊米）W2872.5

估力公建用地面料1千米）295223

芹建我回租比公建用地公建用地皿

1i

號(hào)建筑面積（M2）平方米建筑面積率％面積積比率

1私尊SPA養(yǎng)生會(huì)館100個(gè)房向?7口口。千※SFA安飲健身沖醫(yī)理療咨詢16,0008749%09177786022%

72胴高爾夫球場(chǎng)?1個(gè)主會(huì)所600阡米，3個(gè)高爾夫言所（每

2高爾夫會(huì)所個(gè)150。罕木）95005.195%04737508.045%

3湖濱度假酒店/會(huì)議中心400個(gè)序間?0平米）鎧00。平米管理/鏈tt40.00021873%J_4000013549%

4國(guó)際組精品度假客棧1CIO個(gè)房間（11評(píng)米）也090平米SPA/首埋微然16.0008749%0.6266679033%

6現(xiàn)有花因收飽-63d410(D2.107%0.3133334516%

7增設(shè)花園設(shè)底4.0002187%03133334516%

8石行寺怙算30co1640%0.3lomo3卸％

9新佛鞅中心估算4.0002.187%0.35114293.871%

10社區(qū)活動(dòng)中心佬汪人活動(dòng)中心330居住單位附設(shè)一個(gè)（300平米）70183.833%0.6116973.962%

12社區(qū)服務(wù)中心戶均25平米1,7550959%0358481901%

13小譚商業(yè)街將生，飲食或樂(lè)成預(yù)留用地戶場(chǎng)岸消費(fèi)32030元演）0。元件米消費(fèi)萩32,S0017772

14公安儲(chǔ)隙1個(gè)公安用i防站（90呼米）9000.492%0.422500.762%

15垃圾?枚1棟建筑（2000平米）2J0CD1.094%0.2100003.307%

16公建諛旅（供電&通訊）Z）林建筑（2。平狗+2林建筑即口下米）1.3000711%0266002202%

17公園建鈍（公共衛(wèi)生洵犍護(hù)）20林建筑（2砰米）+2株濕位加阡米）13000711%0914440489%

18妙昌湖游婚俱樂(lè)郃俱樂(lè)部（300^■米）+50個(gè)船位（20平米）1.3000711%0.526000.681%

19石敷港游船俱樂(lè)部俱樂(lè)部QCO平米）+35個(gè)船位（20平米）9J00.492%0.518C00.610%

20小鎮(zhèn)社區(qū)中心（辦公機(jī)杓徑書館辦公設(shè)筋憑經(jīng)的估算5.0002734%0.955561002%

21國(guó)際史族空市學(xué)校14,4007874%

22國(guó)際體檜陵豆理療中心估算15.OJO8.202%1.883332.623%

公理總死軟面積（M2）平方米182#73100X)0%2950inn.no%

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項(xiàng)目整體核心資源提取——石象湖公園三大價(jià)值資源

?郁金香，百合花、玫瑰、世界風(fēng)情花等

?石象湖為水庫(kù)人工湖，占地600畝;

數(shù)十種花卉將各展風(fēng)姿；

?湖呈樹(shù)枝型形狀使湖區(qū)景觀包容萬(wàn)

?每年到此的萬(wàn)游客大部分因月郁

303-4千，與亞馬遜形同相似據(jù)悉，國(guó)家地

金香節(jié)，月百合花節(jié)慕名而帶，

9-10理雜志每年都會(huì)來(lái)此擺設(shè)

石象寺—佛教活動(dòng)點(diǎn)

據(jù)咸豐九年（1859）重修石象寺碑記載：有后漢

將軍嚴(yán)公諱顏，南征凱還，棄官歸隱于此，訪西

漢將軍河南莫公之勝跡，請(qǐng)工人鑿石獅石象以壯

大觀，后成正果，跨象飛升。石象寺距今已1000

多年，其間幾經(jīng)損壞，幾經(jīng)修復(fù)，現(xiàn)存廟宇為

1980年后恢復(fù)。目前是蒲江縣的一個(gè)佛教活動(dòng)點(diǎn)。

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項(xiàng)目整體核心資源提取一居住區(qū)現(xiàn)有自然資源

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