合院別墅分析課件

合院別墅產(chǎn)品分析合院別墅產(chǎn)品概述合院別墅案例分析合院別墅環(huán)比分析萬(wàn)科第五園六合院八合院停車目標(biāo)定位產(chǎn)品演化合院別墅產(chǎn)品分析合院別墅產(chǎn)品概述合院別墅案例分析合院別墅環(huán)比1開發(fā)土地開發(fā)與盈利產(chǎn)品+服務(wù)客戶盈利Product+Service滿意Client雙贏SatisfiedProfitWin-win開發(fā)土地開發(fā)與盈利產(chǎn)品+服務(wù)客戶盈利Product+Serv2開發(fā)土地開發(fā)與盈利如何得到客戶的滿意來(lái)達(dá)到盈利與雙贏的目的？高品質(zhì)產(chǎn)品符合客戶的心理預(yù)期什么樣的客戶？中產(chǎn)階級(jí)or富人什么樣的心理預(yù)期？周邊環(huán)境內(nèi)部環(huán)境的營(yíng)造合理的總體布局施工質(zhì)量把控建筑細(xì)部營(yíng)造選材用料展示樣板房?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)良好的建筑單體設(shè)計(jì)主要功能空間的合理布局灰度空間的營(yíng)造（陽(yáng)臺(tái)、庭院、露臺(tái)、半地下室）地段鄰居體現(xiàn)價(jià)值的土地選擇交易中的客戶營(yíng)銷服務(wù)成交后成熟優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)附加價(jià)值次要功能空間的贈(zèng)送開發(fā)土地開發(fā)與盈利如何得到客戶的滿意來(lái)達(dá)到盈利與雙贏的目的？3類別合院別墅演化2006年5月31日，國(guó)土資源部發(fā)布通知，“中國(guó)一律停止別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對(duì)別墅進(jìn)行全面清理?！蓖瑫r(shí)明確，聯(lián)排、雙拼以及TownHouse等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。別墅禁令成為別墅價(jià)格上漲令，高密度類別墅項(xiàng)目目前已占有大部分的市場(chǎng)供應(yīng)份額，面對(duì)同地塊下能產(chǎn)生高溢價(jià)的機(jī)會(huì)，如何提高別墅項(xiàng)目的容積率，使土地價(jià)值最大化成為開發(fā)商著力研究的課題，聯(lián)排、雙拼、疊加等類別墅產(chǎn)品對(duì)容積率提升的幫助有限，而從古中國(guó)四合院提煉出的現(xiàn)代合院別墅卻略有所勝。聯(lián)排合院別墅產(chǎn)品又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨(dú)立宅基地，設(shè)有1至2個(gè)車位地下室。由三個(gè)或三個(gè)以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個(gè)單元共用外墻。特點(diǎn)是大進(jìn)深，小面寬。合院別墅的產(chǎn)生背景合院別墅的演化類別合院別墅演化2006年5月31日，國(guó)土資源部發(fā)布通知，“4類別合院別墅演化獨(dú)聯(lián)合院別墅產(chǎn)品大面寬加大進(jìn)深別墅，通過(guò)弱聯(lián)結(jié)形成獨(dú)聯(lián)合院別墅大面寬大進(jìn)深大進(jìn)深弱聯(lián)結(jié)其他形式合院別墅產(chǎn)品圍合式合院別墅風(fēng)車式合院別墅類別合院別墅演化獨(dú)聯(lián)合院別墅產(chǎn)品大面寬加大進(jìn)深別墅，通過(guò)弱聯(lián)5合院別墅案例深圳·萬(wàn)科第五園合院別墅案例深圳·萬(wàn)科第五園6合院別墅案例深圳·萬(wàn)科第五園合院別墅案例深圳·萬(wàn)科第五園7合院別墅案例四合院組團(tuán)分析

1.平面：

四合院由4個(gè)體量相近的單體聯(lián)排而成。單體建筑在南側(cè)圍合出公共交往空間，北側(cè)作為停車庫(kù)；每戶均有自己私密的前后庭院。

單體建筑3層高的體量，一層布置客廳、餐廳，二層布置臥室；三層制高點(diǎn)布置主臥。

公共空間深圳·萬(wàn)科第五園——四合院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院合院別墅案例四合院組團(tuán)分析公共空間深圳·萬(wàn)科第五園——四合院8合院別墅案例四合院組團(tuán)分析

2.體量：?jiǎn)误w建筑的中心體量為三層高，圍繞中心體量的其余部分層層遞增，聯(lián)排拼合，兩端凸出，中間退后。

深圳·萬(wàn)科第五園——四合院合院別墅案例四合院組團(tuán)分析深圳·萬(wàn)科第五園——四合院9合院別墅案例四合院組團(tuán)分析

3.交通組織：車行道與人行道分設(shè)，北側(cè)車行，南側(cè)人行。

圖例：入口車行路線人性路線車行入口人行入口車庫(kù)

P深圳·萬(wàn)科第五園——四合院PP合院別墅案例四合院組團(tuán)分析圖例：P深圳·萬(wàn)科第五園——四合院10首層平面圖合院別墅案例深圳·萬(wàn)科第五園——十六聯(lián)排首層平面圖合院別墅案例深圳·萬(wàn)科第五園——十六聯(lián)排11二層平面圖合院別墅案例深圳·萬(wàn)科第五園——十六聯(lián)排二層平面圖合院別墅案例深圳·萬(wàn)科第五園——十六聯(lián)排12三層平面圖合院別墅案例深圳·萬(wàn)科第五園——十六聯(lián)排三層平面圖合院別墅案例深圳·萬(wàn)科第五園——十六聯(lián)排13六合院合院別墅案例六合院合院別墅案例14六合院合院別墅案例六合院合院別墅案例15六合院合院別墅案例六合院合院別墅案例16六合院合院別墅案例六合院組團(tuán)分析

1.平面：

六合院由6個(gè)體量相近的單體組合而成。單體建筑在內(nèi)側(cè)圍合出公共交往空間；每戶均有自己私密的前后庭院。

單體建筑3層高的體量，一層布置客廳、餐廳，二層布置臥室；三層制高點(diǎn)布置主臥。

公共空間庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院六合院合院別墅案例六合院組團(tuán)分析公共空間庭院庭院庭院庭院庭院17六合院合院別墅案例六合院組團(tuán)分析

2.體量：?jiǎn)误w建筑的中心體量為三層高，圍繞中心體量的其余部分層層遞增，在體量上對(duì)連接處進(jìn)行弱化處理。在總體形式上，加強(qiáng)了合院組團(tuán)獨(dú)棟化的效果。

六合院合院別墅案例六合院組團(tuán)分析18六合院合院別墅案例六合院組團(tuán)分析

3.交通組織：組團(tuán)四周為車行道路，在每戶的首層起居室下設(shè)地下車庫(kù)。每戶均設(shè)置兩個(gè)車位。

人行先進(jìn)入東西向主道路，然后分別入戶。

PPPPPP圖例：入口車行路線人性路線車行入口人行入口車庫(kù)

P六合院合院別墅案例六合院組團(tuán)分析PPPPPP圖例：P19八合院合院別墅案例八合院合院別墅案例20八合院合院別墅案例八合院合院別墅案例21八合院合院別墅案例八合院合院別墅案例22八合院合院別墅案例八合院組團(tuán)分析

1.平面：

八合院由8個(gè)，分別2組體量相近的單體組合而成。單體建筑在內(nèi)側(cè)圍合出公共交往空間；一組別墅有前后庭院，另一組則是大獨(dú)院。

單體建筑3層高的體量，一層布置客廳、餐廳，二層布置臥室；三層制高點(diǎn)布置主臥。

公共空間庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院庭院八合院合院別墅案例八合院組團(tuán)分析公共空間庭院庭院庭院庭院庭院23八合院合院別墅案例八合院組團(tuán)分析

2.體量：?jiǎn)误w建筑的中心體量為三層高，圍繞中心體量的其余部分二層挑出，一層再收回，形成一些架空空間。

八合院合院別墅案例八合院組團(tuán)分析24八合院合院別墅案例八合院組團(tuán)分析

3.交通組織：組團(tuán)四周為車行道路，在每戶的首層起居室下設(shè)地下車庫(kù)。每戶均設(shè)置兩個(gè)車位。

人行先由南面、北面的組團(tuán)步行出入口進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部，然后入戶。

PPP圖例：入口車行路線人性路線車行入口人行入口車庫(kù)

PPPPPP八合院合院別墅案例八合院組團(tuán)分析PPP圖例：PPPPPP25院落分析公共院落私人院落街坊4.院落的組合形式合院別墅環(huán)比分析院落分析公共院落私人院落街坊4.院落的組合形式合院別墅環(huán)比分26優(yōu)劣勢(shì)分析合院別墅環(huán)比分析合院別墅的優(yōu)點(diǎn)：1.圍合創(chuàng)造的院落空間為鄰里交流創(chuàng)造條件。2.封閉的外觀保持了整體的私密性。3.院落內(nèi)部可做景觀設(shè)計(jì)，成為休閑場(chǎng)所，營(yíng)造高品質(zhì)休閑場(chǎng)所。4.在北方圍合式建筑可以阻擋寒風(fēng)入侵，有利于保溫防寒。5.相對(duì)于其他類別墅產(chǎn)品，有利于提高容積率。合院別墅的缺點(diǎn)：1.相互干擾，一個(gè)是戶與戶之間的干擾，另一個(gè)是合院與合院之間的相互干擾。2.資源分配不均，各戶的朝向有差異。3.停車問(wèn)題。合院別墅的空間積極空間消極空間優(yōu)劣勢(shì)分析合院別墅環(huán)比分析合院別墅的優(yōu)點(diǎn)：合院別墅的空間積極27停車分析合院別墅的停車解決方案地面停車沿合院外圍道路進(jìn)行路面停車。優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省院落內(nèi)部空間，降低工程造價(jià)。缺點(diǎn)：影響外圍環(huán)境，拉低別墅檔次。獨(dú)聯(lián)路網(wǎng)密度較小合院別墅環(huán)比分析停車分析合院別墅的停車解決方案地面停車獨(dú)聯(lián)路網(wǎng)密度較小合院別28停車分析半地下室停車地形較為復(fù)雜地區(qū)，可以以地下室的名義實(shí)行架空層停車的辦法來(lái)規(guī)避政策限制，既不計(jì)容積率，又能節(jié)省成本。架空層停車從別墅內(nèi)部給出一個(gè)空間來(lái)做停車使用。優(yōu)點(diǎn)：工程造價(jià)較低。缺點(diǎn)：浪費(fèi)別墅內(nèi)部空間，土地價(jià)值利用度降低，停車庫(kù)計(jì)入容積率浪費(fèi)建筑面積。分戶地下室停車別墅往下挖一個(gè)空間做停車使用。優(yōu)點(diǎn)：對(duì)地上別墅的空間功能干擾度低，且建筑面積不計(jì)入容積率。缺點(diǎn)：地下室防水防潮等做法提高工程造價(jià)，土方開挖及回填也會(huì)提高工程造價(jià)。合院別墅環(huán)比分析停車分析半地下室停車架空層停車分戶地下室停車合院別墅環(huán)比分析29堆坡綠化來(lái)使架空層滿足地下室條件，地下室結(jié)構(gòu)頂板距室外地坪1.2米以內(nèi)可視為地下室不計(jì)容積率停車分析優(yōu)點(diǎn)：1.擋墻比分戶地下室少，降低成本2.無(wú)防水措施，降低成本3.人車分流4.增加附送停車贈(zèng)送下沉庭院附加價(jià)值大半地下室停車合院別墅環(huán)比分析堆坡綠化來(lái)使架