物業(yè)管理服務(wù)工作房屋日常養(yǎng)護(hù)維修

物業(yè)管理服務(wù)工作房屋日常養(yǎng)護(hù)維修（1）、建筑物日常維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪率為100%。為做好本項(xiàng)目物業(yè)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，我們采取如下三大管理策略：（1）預(yù)防性保養(yǎng)策略重視物業(yè)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長其使用壽命。（2）重點(diǎn)服務(wù)策略根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。（3）技術(shù)先行策略我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。（4）建筑物管理的重點(diǎn)及對策管理重點(diǎn)之一：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)對策：（1）采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃，及時做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ)，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風(fēng)暴雨的襲擊。針對一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進(jìn)行防護(hù)，如在臺風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)安全檢查，杜絕違章裝修。加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時修補(bǔ)損壞的飾面等。重點(diǎn)管理之二：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)對策：加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施，減少大修次數(shù)，降低維護(hù)成本。、房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號項(xiàng)目時間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容

1樓地面每季—一檢杳樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年 *■1?檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。2樓地面每季—一檢杳樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。每年 1?檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。3公共通道、門廳等每周—一檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。每半年—一檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。補(bǔ)換損壞的地板。3?修復(fù)空鼓的地板。每年 *■1?油漆扶手。4外墻面鋁型材、玻工璃墻、大理石每周——一修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。每半年—一結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。每年—一雨季時期對用戶窗臺進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。備注臺風(fēng)暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。大風(fēng)、臺風(fēng)、暴雨過后及時進(jìn)行巡查。外墻清洗選用適宜的清潔劑。更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計(jì)要求進(jìn)行。3.建議每25年翻新外墻面一次。

5吊頂每周—一1.檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補(bǔ)。每月—一2?加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復(fù)。6門窗每月—一檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時處理。門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。每半年 *■1.更換門窗的易磨損部件。公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號項(xiàng)目時間次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1路面路基每周—一檢查路面有無積水。檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查路基有無塌陷。發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復(fù)。2路燈及線路每日 *■1.檢查燈具完好情況，即壞即修。每周—一檢查玻璃燈罩有無破損。有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。燈口、燈柵有無損壞。每季—一檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。金屬燈架有無銹蝕。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)每半年—一油漆燈具支架。檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。油漆燈具線管一次。3停車場（庫）每日—一1.檢查路面有無積水。2?檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。檢查車道燈有無損壞。檢查行車指示標(biāo)志是否正常。發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)。每月—一檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。限速牌、指示牌是否齊全、完整。檢杳擋車器是否正常。

4溝渠池井每周—一檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。檢查雨水篦有無異常。每季—一檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復(fù)。檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復(fù)。井蓋及雨水篦刷漆。檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)或更換。5雕塑、建筑小品每周—一1?全面清潔。檢查有無破損，如有異常及時修復(fù)。檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。6公共標(biāo)識標(biāo)牌等設(shè)施每周—一保證標(biāo)識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復(fù)。每半年—一1.檢查完好程度，加固。7管網(wǎng)每日——一1?檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。2.檢查管線固定支架的松緊情況。每周—一檢查管道保溫層有無損壞。管網(wǎng)支架完好。每半年—一管道刷漆。檢查或更換管網(wǎng)。發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。（3）、房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)隨著使用年限的增加，玻璃墻面防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中，我們注重對防水屋面的修繕與管理。（1）玻璃屋面防水工程的修繕對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位，重新涂上玻璃防水材料。（2）屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)加強(qiáng)對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時維修。重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時做好屋面維修工作。墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)（1） 墻體防水工程的修繕外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況，XX廣場XX號樓項(xiàng)目（－－－）大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料，窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差，飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此，我們會注意檢查外墻飾面的狀況，對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換；外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫，我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù)；外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕；施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏，用墻體一般開裂的維修方法進(jìn)行處理，滲漏嚴(yán)重時，采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。（2） 墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽（線）、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。建立技術(shù)檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。對于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時修復(fù)。定期清洗外墻飾面。地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)（1） 地下室防水工程的修繕地下室滲漏，一般情況下，大多是水壓較小的慢滲漏水，對于孔洞和裂縫滲漏，先找出滲漏源，采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ)；對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ)；對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏；能有效消除滲漏水現(xiàn)象。（2） 做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。（3） 定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。（4） 建立技術(shù)檔案。（5）正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，以免破壞防水層。房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護(hù)，既可以保持房屋的美觀，創(chuàng)造良好環(huán)境，又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕，延長房屋的有效使用期。定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。重點(diǎn)檢查板材飾面上部收頭處，發(fā)現(xiàn)開裂及時修補(bǔ)，避免開裂擴(kuò)大。及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況，防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。檢查窗臺等突出部位的穩(wěn)固情況，注意有無飾面塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作，不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時，由專業(yè)人員操作，以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面，搬抬家具、重物可能碰撞飾面時，先對飾面進(jìn)行保護(hù)。對各類釉面磚進(jìn)行擦洗時，選用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿，以免損壞灰縫和釉面。大理石板面有微細(xì)毛孔，它對有色液體具有強(qiáng)吸收性，一旦有色液體倒在大理石板上，液體將會通過大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層，使大理石變色，并且無法擦洗干凈，因此，建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理，使有色液體無法進(jìn)入大理石板內(nèi)層，保證大理石面永不變色，光亮如新。定期進(jìn)行清洗，保持飾面潔凈。外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件，要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況，以免銹水流到飾面上造成污染。定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象，有無蟲、蟻、鼠患，及時消除隱患，確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件，不要讓吊頂長期受潮，特