萬達商業(yè)運營要點-課件

“萬達速度”的背后—萬達商業(yè)運營模式淺析2012年2月“萬達速度”的背后2012年2月1策略一：訂單地產策略二：房地產開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營策略三：多渠道資金來源策略四：暢通的融資渠道策略一：訂單地產策略二：房地產開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營策略三：多渠道21訂單地產1訂單地產3策略一：訂單地產1——采用備受政府認可的運營模式萬達采取土地增值，區(qū)域升級的城市運營模式，與各地政府發(fā)展的需求高度吻合，從而備受政府的認可。在政府的支持下，萬達在拿地、開發(fā)、稅收、招商等方面都具有極大的優(yōu)勢。策略一：訂單地產1——采用備受政府認可的運營模式42——標準化的產品設計：萬達標準化的產品設計帶來的項目前期高效率推進。廣州萬達廣場在《萬達商業(yè)綜合體規(guī)劃設計準則》控制下，從拿地到全面開工耗時不到兩個月。3——長期穩(wěn)定的工程戰(zhàn)略合作帶來的工程質量和工期保證。與中建二局的穩(wěn)定合作使其工程實現(xiàn)了超常規(guī)的建設速度，工期得到充分保障。策略一：訂單地產2——標準化的產品設計：策略一：訂單地產5策略一：訂單地產也叫共同選址。即萬達集團和眾多國際國內一流的主力店商家簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方的權利和義務。與萬達簽約的主力店商家中包括多家緊密型合作伙伴，雙方約定無論萬達到什么地方開發(fā)萬達廣場，這些合作伙伴都要跟隨開店。聯(lián)合發(fā)展大大縮短了前期選址的周期。4——聯(lián)合發(fā)展策略一：訂單地產也叫共同選址。即萬達集團和眾多國際國內一流的65——統(tǒng)籌談判萬達將全國的城市分三等租金：一等是北京、上海、廣州；二等是省會城市；三等是其他城市，萬達對核心主力客戶將定期發(fā)布各個城市租金市場的數(shù)據(jù)。針對這部分核心客戶不就單個項目的租金水平進行談判，節(jié)約談判時間，從而保證了快速擴張、快速發(fā)展以及穩(wěn)定的租金收益。策略一：訂單地產5——統(tǒng)籌談判萬達將全國的城市分三等租金：一等是北京、上海、76——先招商，后設計：招商在前的原因是：一個購物中心一般有七、八家主力店，而且是不同業(yè)態(tài)的主力店組合在一起，才能滿足一站式購物的需求，同時提高所有商家的效益。主力店簽約時都要求排他性，不能出現(xiàn)同業(yè)態(tài)的競爭對手，這些問題在建設前先處理，可以降低經(jīng)營風險。由于萬達廣場在開工前，大部分商業(yè)面積都已確定租戶，且約定商業(yè)廣場從建成后的第91天起開始計租，因此租戶不管進沒進場，購物中心只要開業(yè)，一兩個月就能收到租金。策略一：訂單地產6——先招商，后設計：策略一：訂單地產87——技術對接：也叫共同設計。首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求——要多大的面積、高度、出入口、交通體系等，再由萬達做出方案來認證，是否合適，提出意見，等設計圖紙確定之后，雙方正式簽訂一個具有法律效力的確認書，然后要合作伙伴馬上打一筆保證金。保證主力店商家的需求在開工前就能得到確定，避免商家進場后的改建，縮短工期，減少浪費，因此租賃面積完全被租金所覆蓋，沒有無效面積。策略一：訂單地產7——技術對接：也叫共同設計。策略一：訂單地產98——發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴：萬達廣場每到一個城市，都會從中選擇適宜的合作伙伴。具有戰(zhàn)略伙伴關系的主力店可以消化購物中心70%面積的商業(yè)。主力客戶包括：沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦、國美電器、一兆韋德、神采飛揚、運動100、大歌星KTV、百盛購物廣場、燦坤3C數(shù)碼廣場、紅星美凱龍國際家居廣場、新加坡大食代美食廣場等等。策略一：訂單地產8——發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴：策略一：訂單地產102房地產開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營2房地產開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營11策略二、房地產開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營“以售養(yǎng)租”、“房地產開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營”：通過項目的銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的低租金以達到“穩(wěn)定開業(yè)”為核心目標。以售養(yǎng)租的做法很多公司都有，萬達的優(yōu)勢在于產業(yè)鏈條比較完整，前端和后端能夠無縫銜接，并且形成核心競爭力。

整體業(yè)態(tài)組合優(yōu)化：由于萬達自主持有物業(yè)比例很高，主力店的租金收入比較低，回報慢，且占了大部分面積，影響整體經(jīng)營收入，而萬達廣場采取的又是快速復制擴張戰(zhàn)略，在資金周轉上要求非常高，曾經(jīng)一度陷入資金緊缺危機，所以在第三代產品萬達調整了物業(yè)結構：在做購物中心的同時，開發(fā)部分寫字樓、住宅或者商務公寓，通過出售這部分物業(yè)，獲取充足資金來支持商業(yè)經(jīng)營。策略二、房地產開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營“以售養(yǎng)租”、“房地產開發(fā)補貼12策略二、房地產開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營萬達廣場商業(yè)租售比例的優(yōu)化：1、2代萬達產品中，商場大部分以賣散為主。從第3代產品開始，萬達廣場調整策略，對外圍的商業(yè)街進行銷售，回籠投資資金，核心商業(yè)部分進行持有，長期經(jīng)營收取租金及作為后期融資載體。策略二、房地產開發(fā)補貼商業(yè)經(jīng)營萬達廣場商業(yè)租售比例的優(yōu)化：133多渠道資金來源3多渠道資金來源14策略三、多渠道資金來源

資金來源：自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入、經(jīng)營性物業(yè)中長期抵押貸款等。在分期滾動開發(fā)下，前期銷售收入對持有型物業(yè)的資金來源支持作用很大。商業(yè)地產開發(fā)所需資金，約20%由萬達直接投資——“銷售利潤+內部資金調配”；商業(yè)地產約60%投資向項目當?shù)劂y行貸款；另20%左右由主力店企業(yè)自己投資——如沃爾瑪，前臺、后臺、配供系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和結算系統(tǒng)等均由企業(yè)自行設計投資。策略三、多渠道資金來源資金來源：自有資金、銀行貸款、建筑154暢通的融資渠道4暢通的融資渠道16策略四、暢通的融資渠道

銀行資金：從萬達的開發(fā)項目分析，貸款類型包括：土地抵押貸款、開發(fā)貸款、資產抵押貸款、資金貸款、租約抵押貸款和銀行貸款的異地使用等。萬達集團與國內銀行保持良好、深度的合作關系。央行金融管理部門金融司把萬達列為了全國房地產金融改革試點企業(yè)，享受“綠色貸款”通道。萬達已經(jīng)分別與中國銀行、建設銀行、農業(yè)銀行簽訂了“總對總授信”的協(xié)議。所謂“總對總授信”，就是指由商業(yè)銀行總行與企業(yè)簽訂授信協(xié)議，在協(xié)議簽署后，企業(yè)在該商業(yè)銀行各地各分行的貸款，將無須再履行既有的信貸逐級審批程序。

策略四、暢通的融資渠道銀行資金：17國內私募：與麥格理在2005年完成的9項商業(yè)物業(yè)的24%股權轉讓，涉及資金高達32億元。配合A股上市進程，與建銀國際已完成的股權私募，具體金額不詳（有調研信息為10億元左右），未來萬達為配合上市進程，仍將增加戰(zhàn)略投資者。信托融資：

2009年萬達嘗試信托融資，國內信托融資的綜合成本普遍在12%左右，明顯高于萬達早前重點依賴的銀行資金成本策略四、暢通的融資渠道國內私募：策略四、暢通的融資渠道18銷售回款對現(xiàn)金流的支撐：