房地產(chǎn)收并購(gòu)模式及涉稅分析(干貨)課件

收并購(gòu)模式與稅務(wù)收并購(gòu)模式與稅務(wù)1什么是稅務(wù)籌劃

稅收籌劃：納稅人為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，在不違反法律法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律、法規(guī)）的前提下，對(duì)尚未尚未發(fā)生的應(yīng)納稅行為進(jìn)行各種巧妙的安排；避稅是納稅人在熟知稅法及其規(guī)章制度的基礎(chǔ)上，在不直接觸犯稅法的前提下，通過(guò)對(duì)投

融活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等的巧妙安排，達(dá)到規(guī)避或減稅負(fù)的行為。不是買發(fā)票、開(kāi)發(fā)票什么是稅務(wù)籌劃稅收籌劃：不是買發(fā)票、開(kāi)發(fā)票2什么是稅務(wù)籌劃

一、《刑法》第二百零五條【虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票用于抵扣稅款發(fā)票罪；虛開(kāi)發(fā)票罪】：1、虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票或者虛開(kāi)用于抵扣稅款的其他發(fā)票的，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開(kāi)的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，虛開(kāi)的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑；有前款行為騙取國(guó)家稅款，數(shù)額特別巨大，情節(jié)特別嚴(yán)重，給國(guó)家利益造成特別重大損失的，處無(wú)期徒刑或者死刑，并處沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。2、單位犯本條規(guī)定之罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役；虛開(kāi)的稅款數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑；虛開(kāi)的稅款數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑。3、虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票或者虛開(kāi)用于抵扣稅款的其他發(fā)票，是指有為他人虛開(kāi)、為自己虛開(kāi)、讓他人為自己虛開(kāi)、介紹他人虛開(kāi)行為之一的。虛開(kāi)本法第二百零五條規(guī)定以外的其他發(fā)票，情節(jié)嚴(yán)重的，處二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處罰金；情節(jié)特別嚴(yán)重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。4、

單位犯前款罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。二、《刑法》第二百零八條?

【非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票、購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票罪；虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票罪、出售偽造的增值稅專用發(fā)票罪、非法出售增值稅專用發(fā)票罪】非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票或者購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰金。非法購(gòu)買增值稅專用發(fā)票或者購(gòu)買偽造的增值稅專用發(fā)票又虛開(kāi)或者出售的，分別依照本法第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條的規(guī)定定罪處罰。什么是稅務(wù)籌劃一、《刑法》第二百零五條【虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票3收并購(gòu)涉稅項(xiàng)目所得稅；土地增值稅；增值稅；印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)）；契稅；收并購(gòu)涉稅項(xiàng)目所得稅；4收并購(gòu)模式123收并購(gòu)模式的運(yùn)用運(yùn)營(yíng)階段稅務(wù)籌劃方式收并購(gòu)模式123收并購(gòu)模式的運(yùn)用運(yùn)營(yíng)階段稅務(wù)籌劃方式5一

收并購(gòu)模式2、股權(quán)合作1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)/在建工程轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)/在建工程作價(jià)投資3、其他合作方式品牌輸出分地塊合作股權(quán)轉(zhuǎn)讓增資合并、分立一收并購(gòu)模式2、股權(quán)合作1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓3、其他合作方股權(quán)轉(zhuǎn)讓61.1

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓直接向合作方購(gòu)買其擁有的土地使用權(quán)或在建工程,特點(diǎn)在股東公司XXspv于：1.單純的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，不承繼資產(chǎn)所有權(quán)人的相關(guān)歷史風(fēng)險(xiǎn)。p

通常適用于標(biāo)的資產(chǎn)所在公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，法律/財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，因此不適合收購(gòu)標(biāo)的資產(chǎn)所在公司股權(quán)的情況；項(xiàng)目公司B目標(biāo)公司A轉(zhuǎn)讓過(guò)戶p

標(biāo)的資產(chǎn)所在公司另有其他業(yè)務(wù)，而其股東/我司不希望涉及除土地外的其他業(yè)務(wù)的情況。資產(chǎn)包/某些明確資產(chǎn)項(xiàng)下資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓稅負(fù)較高，從而導(dǎo)致項(xiàng)目前期支出較大，不利于項(xiàng)交易的標(biāo)的資產(chǎn)須達(dá)到投資總額25%；目現(xiàn)金流。但由于資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需按市場(chǎng)價(jià)格完稅，項(xiàng)目后期可扣除土地成本增加，因此項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段稅負(fù)會(huì)相應(yīng)降低。1.1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓直接向合作方購(gòu)買其擁有的土地使用權(quán)或在建工程71.1

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)納稅義務(wù)人涉及稅費(fèi)企業(yè)所得稅：（轉(zhuǎn)讓不含稅價(jià)–賬面凈值–轉(zhuǎn)讓涉及稅費(fèi)）×25%個(gè)人所得稅：（轉(zhuǎn)讓不含稅價(jià)–原始成本–轉(zhuǎn)讓涉及稅費(fèi)）×20%增值稅（銷項(xiàng)稅額）：簡(jiǎn)易計(jì)稅：（轉(zhuǎn)讓全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用）/（1+5%）×5%*一般計(jì)稅：（轉(zhuǎn)讓全部?jī)r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用–土地出讓金）/（1+11%）×11%*土地增值稅：增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×適用扣除率印花稅：轉(zhuǎn)讓價(jià)格（合同金額）×0.05%轉(zhuǎn)讓方6.城建稅及教育費(fèi)附加城建稅：市區(qū)：增值稅應(yīng)納稅額×7%

縣城、鎮(zhèn)：增值稅應(yīng)納稅額×5%

其他：增值稅應(yīng)納稅額×1%教育費(fèi)附加：增值稅應(yīng)納稅額×3%7.地方教育費(fèi)附加：是否征收及征收率視當(dāng)?shù)厍闆r而定契稅：轉(zhuǎn)讓不含稅價(jià)×當(dāng)?shù)仄醵愡m用稅率（3%-5%）印花稅：轉(zhuǎn)讓價(jià)格（合同金額）×0.05%受讓方1.1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)納稅義務(wù)人涉及稅費(fèi)企業(yè)所得稅：（轉(zhuǎn)讓81.1

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要關(guān)注點(diǎn)1.

法律限制根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。因此，在實(shí)際操作中，很多地方不允許直接轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)強(qiáng)度未達(dá)到開(kāi)發(fā)投資總額

25%的土地。此時(shí)，可考慮將目標(biāo)地塊開(kāi)發(fā)到投資總額25%以后再轉(zhuǎn)讓在建工程。1.1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要關(guān)注點(diǎn)1.法律限制91.1

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓優(yōu)劣勢(shì)1.

優(yōu)勢(shì)p

收購(gòu)資產(chǎn)清爽干凈，不用承擔(dān)項(xiàng)目公司的連帶債務(wù)，法務(wù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較??；p

收購(gòu)階段進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)原始地價(jià)較低，后期溢價(jià)（收購(gòu)價(jià)格及銷售階段的價(jià)格）較高的項(xiàng)目，兩次清算，拉低累進(jìn)稅率檔次（特別是銷售階段普通住宅增值率能從20%以上下降到20%以下），節(jié)稅明顯。p

不需要考慮溢價(jià)問(wèn)題；2.

劣勢(shì)：p

收購(gòu)階段清算，勢(shì)必影響先期投入資金，資金壓力較大；p

未達(dá)投資總額25%的不能實(shí)現(xiàn)即刻轉(zhuǎn)讓；p

復(fù)雜資產(chǎn)包下資產(chǎn)剝離周期長(zhǎng)，難于匹配一般收并購(gòu)要求下的時(shí)間要求。p

出讓方稅負(fù)較重，會(huì)造成交易價(jià)格提高。1.1資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓優(yōu)劣勢(shì)1.優(yōu)勢(shì)101.2

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他模式——先投再轉(zhuǎn)股東公司XXspv先借款投入達(dá)25%，再以各形式轉(zhuǎn)讓先期股權(quán)質(zhì)押對(duì)項(xiàng)目公司借款投資達(dá)25%項(xiàng)目公司B目標(biāo)公司A資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶（或作價(jià)投資+股轉(zhuǎn)）資產(chǎn)包/某些明確資產(chǎn)項(xiàng)下資產(chǎn)包p

存在一定的法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，前期需要股權(quán)質(zhì)押（+土地抵押）；p

前期股權(quán)未過(guò)戶，融資受限，自有資金投入大；p

溢價(jià)較高項(xiàng)目節(jié)稅明顯；1.2資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他模式——先投再轉(zhuǎn)股東公司XXspv先借111.3

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他模式——土地使用權(quán)/在建工程作價(jià)投資作價(jià)投資，后續(xù)收購(gòu)股權(quán)。股東公司XXspv優(yōu)勢(shì):p

突破土地使用權(quán)（未達(dá)投資總額25%）直接轉(zhuǎn)讓；p

可以實(shí)現(xiàn)兩次土增稅清算，達(dá)到節(jié)稅的目的；項(xiàng)目公司B目標(biāo)公司A作價(jià)投資劣勢(shì)：資產(chǎn)包/某些明確的資產(chǎn)p

合作方只收現(xiàn)金的全退出不適合；項(xiàng)下資產(chǎn)包p

存在法律盲區(qū)，各地對(duì)是否可以土地使用權(quán)直接作價(jià)投資判斷不一；非房地產(chǎn)企業(yè)如果以土地使用權(quán)/在建工程作價(jià)投資到另一間非房地產(chǎn)企業(yè)，可以暫免征收土地增值稅。p

投資作價(jià)容易受到行政機(jī)關(guān)核定或第三方評(píng)估價(jià)格因素影響。1.3資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他模式——土地使用權(quán)/在建工程作價(jià)投資作122.1

股權(quán)合作通過(guò)與合作方聯(lián)合組建項(xiàng)目公司、股權(quán)收購(gòu)、增資、合并分立等多種形式，最終獲得目標(biāo)公司的部分或全部股權(quán)，從而間接取得目標(biāo)公司所持有的土地使用權(quán)或在建工程。股權(quán)合作模式的特點(diǎn)在于：由于采用收購(gòu)股權(quán)的方式，因此收購(gòu)的是股權(quán)對(duì)應(yīng)的全部資產(chǎn)減負(fù)債即權(quán)益。在取得目標(biāo)資產(chǎn)的同時(shí)，還需要承繼目標(biāo)資產(chǎn)所在項(xiàng)目公司的歷史債權(quán)債務(wù)，因此，采用股權(quán)收購(gòu)方式需要進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋M職調(diào)查，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)；轉(zhuǎn)讓階段稅負(fù)較低，一般僅涉及企業(yè)所得稅及印花稅，但由于土地溢價(jià)部分無(wú)法取得發(fā)票，無(wú)法進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后稅務(wù)清算時(shí)的可扣除土地成本，因此項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的稅負(fù)將會(huì)非常高。2.1股權(quán)合作通過(guò)與合作方聯(lián)合組建項(xiàng)目公司、股權(quán)收購(gòu)、增資132.2

股權(quán)合作下財(cái)稅影響納稅義務(wù)人涉及稅費(fèi)企業(yè)所得稅：（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格–股權(quán)對(duì)應(yīng)注冊(cè)資本）x

25%個(gè)人所得稅：（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格–股權(quán)對(duì)應(yīng)注冊(cè)資本）x

20%印花稅：轉(zhuǎn)讓價(jià)格（合同金額）x

0.05%轉(zhuǎn)讓方受讓方印花稅：轉(zhuǎn)讓價(jià)格（合同金額）x

0.05%土地增值稅特殊情況下，符合實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的股權(quán)轉(zhuǎn)讓可能適用土地增值稅2.2股權(quán)合作下財(cái)稅影響納稅義務(wù)人涉及稅費(fèi)企業(yè)所得稅：（股142.3

股權(quán)合作幾種模式及涉稅情況股東公司XXspv股權(quán)收購(gòu)：部分或100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司A項(xiàng)下資產(chǎn)包1.

優(yōu)勢(shì)p 收購(gòu)簡(jiǎn)潔，時(shí)間周期短，不受標(biāo)的項(xiàng)下土地使用權(quán)投資強(qiáng)度限制；p 前期虧損項(xiàng)目可享受前期股東的虧損抵稅紅利。2.

劣勢(shì)：p 承債式收購(gòu)需承擔(dān)前期股東的財(cái)務(wù)、法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；p 如有股權(quán)溢價(jià)，被收購(gòu)標(biāo)的股東需繳納股權(quán)溢價(jià)所得稅，影響對(duì)方凈得，從而影響交易價(jià)格；2.3股權(quán)合作幾種模式及涉稅情況股東公司XXspv股權(quán)收購(gòu)152.3

股權(quán)合作幾種模式及涉稅情況分立：A公司（股東）A公司（股東）分立后續(xù)增資、股轉(zhuǎn)目標(biāo)公司A目標(biāo)公司A公司B其他資產(chǎn)包其他資產(chǎn)包資產(chǎn)包A資產(chǎn)包Ap

收并購(gòu)中的分立不是最終目的，目的是配合后續(xù)的交易；p

非房地產(chǎn)企業(yè)的分立免征土地增值稅；p

符合特殊重組條件的分立，暫免征收企業(yè)所得稅，12個(gè)月股權(quán)鎖定；p

公司分立的新設(shè)公司對(duì)公司分立前的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；2.3股權(quán)合作幾種模式及涉稅情況分立：A公司（股東）A公司162.3

股權(quán)合作幾種模式及涉稅情況A公司（股東）增資：第一步：增資優(yōu)勢(shì)：較股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不涉股權(quán)溢價(jià)所得稅；目標(biāo)公司A劣勢(shì)：p

符合特殊重組條件的分立，股權(quán)12個(gè)月后方能變更轉(zhuǎn)讓；p

先期以增資的形式，共同開(kāi)發(fā)，后續(xù)1年后股轉(zhuǎn)；p

如注冊(cè)資本較高，資金投入較大；p

影響融資；公司B其他資產(chǎn)包資產(chǎn)包A2.3股權(quán)合作幾種模式及涉稅情況A公司（股東）增資：第一172.4

股權(quán)收購(gòu)的定價(jià)及支付額股權(quán)收購(gòu)價(jià)格的確定：資產(chǎn)負(fù)債表1、承債式收購(gòu)：承接債權(quán)債務(wù)；現(xiàn)金應(yīng)付款2、非承債式收購(gòu)：債權(quán)債務(wù)兜底；應(yīng)收款借款往來(lái)款—股東借款擬收購(gòu)目標(biāo)資產(chǎn)價(jià)格在建工程/存貨實(shí)收資本未分配利潤(rùn)基礎(chǔ)資產(chǎn)定價(jià)法：以基礎(chǔ)資產(chǎn)未來(lái)收益法下的價(jià)格定價(jià)；股權(quán)對(duì)價(jià)（凈資產(chǎn)）

=

擬收購(gòu)資產(chǎn)價(jià)格+有效資產(chǎn)價(jià)值（現(xiàn)金、應(yīng)收款等）-充分負(fù)債（應(yīng)付款、借款及股東借款等）股東獲取支付額=股權(quán)對(duì)價(jià)（溢價(jià)產(chǎn)生納稅義務(wù)）+股東借款2.4股權(quán)收購(gòu)的定價(jià)及支付額股權(quán)收購(gòu)價(jià)格的確定：資產(chǎn)負(fù)債表182.4

股權(quán)收購(gòu)的定價(jià)及支付額華賢置業(yè)單位：萬(wàn)元聯(lián)豐置業(yè)股權(quán)收購(gòu)價(jià)格的確定：江陰收購(gòu)項(xiàng)目報(bào)表項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)：2017.5.312017.5.31?

貨幣資金55.341.94?

應(yīng)收票據(jù)20.00-?

預(yù)付款項(xiàng)170.97-?

其他應(yīng)收款605.5912,022.66?

存貨28,720.02-?

?

流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)29,571.9212,024.60非流動(dòng)資產(chǎn)：--?

長(zhǎng)期股權(quán)投資-5,000.00?

?

非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)-5,000.00資產(chǎn)總計(jì)29,571.9217,024.60流動(dòng)負(fù)債：?

應(yīng)付職工薪酬80.99-?

應(yīng)交稅費(fèi)-35.00-?

其他應(yīng)付款19,567.677,657.74?

?

流動(dòng)負(fù)債合計(jì)19,613.667,657.74非流動(dòng)負(fù)債：--?

長(zhǎng)期借款5,100.00-?

?

非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)5,100.00-?

?

負(fù)債合計(jì)24,713.667,657.74所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）：--?

實(shí)收資本（或股本）5,000.0010,000.00?

未分配利潤(rùn)-141.74-633.14?

?

所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）4,858.269,366.86負(fù)債和所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）29,571.9217,024.602.4股權(quán)收購(gòu)的定價(jià)及支付額華賢置業(yè)單位：萬(wàn)元股權(quán)收購(gòu)價(jià)格192.5

股權(quán)合作中自然人股東情況自然人股東的股權(quán)交易：股東—自然人XXspv部分或100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司A項(xiàng)下資產(chǎn)包2.5股權(quán)合作中自然人股東情況自然人股東的股權(quán)交易：股東—203

其他合作模式1、品牌輸出，代建模式：財(cái)務(wù)、法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，或溢價(jià)較高從而產(chǎn)生的稅費(fèi)較高，無(wú)法達(dá)成收購(gòu)交易的項(xiàng)目，可選擇品牌輸出代建模式；特點(diǎn)：p 不持有項(xiàng)目股權(quán)；p 不投入或投入很少現(xiàn)金，不對(duì)項(xiàng)目融資提供擔(dān)?；蛱峁┢渌鲂?；p 不承擔(dān)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；p 通過(guò)輸出品牌和團(tuán)隊(duì)管理服務(wù)，獲取品牌使用收益和管理服務(wù)收益；2、分地塊合作：3、先期有限資金投入+征信措施，后續(xù)提前退出：對(duì)法務(wù)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制要求比較高適用于：p 不可售或持有物業(yè)，合作方愿意持有；p 相關(guān)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險(xiǎn)，合作方愿意兜底；p 達(dá)到一定的（可售部分）銷售或回款比例，我方提前退出；p 可售部分產(chǎn)生的現(xiàn)金流，足夠覆蓋我方擔(dān)保的對(duì)外融資、本金及利潤(rùn)；3其他合作模式1、品牌輸出，代建模式：2、分地塊合作：214

并購(gòu)模式小結(jié)與比較資產(chǎn)收購(gòu)股權(quán)收購(gòu)增資土地使用權(quán)

在建工程轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

在建工程作價(jià)投資品牌輸出分地塊合作股權(quán)轉(zhuǎn)讓合并/分立風(fēng)險(xiǎn)程度低：除極個(gè)別情況外（如帶抵押過(guò)戶），一般同歷史風(fēng)險(xiǎn)隔離高：需要承繼目標(biāo)公司的歷史風(fēng)險(xiǎn)低：此模式不涉及

資產(chǎn)、股權(quán)的收購(gòu)，

不承繼項(xiàng)目歷史風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很高：需要承繼目標(biāo)公司的歷史風(fēng)

險(xiǎn)，而且可能受保留地塊風(fēng)險(xiǎn)的影響稅負(fù)較低，只涉及

企業(yè)所得稅及增值

稅與股權(quán)收購(gòu)類似稅負(fù)收購(gòu)階段稅負(fù)高，導(dǎo)致項(xiàng)目資金成本增加，但

收購(gòu)階段稅負(fù)低，但溢價(jià)部分無(wú)法稅前后期運(yùn)營(yíng)階段稅負(fù)較低 扣除，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)階段稅負(fù)較高適用于項(xiàng)目已部分開(kāi)發(fā)，我司不想承擔(dān)已開(kāi)發(fā)部分風(fēng)

險(xiǎn)，或者合作方不想我方分享已開(kāi)發(fā)部分收益的情況。適用于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較高，我司希望通過(guò)稅前利潤(rùn)取得固定收益的情況。目標(biāo)土地所屬公司歷史沿革久，法律財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)目標(biāo)土地所屬公司歷史風(fēng)險(xiǎn)不高時(shí)，高，或者兼有其他業(yè)務(wù)的情況。 基本適用所有收購(gòu)項(xiàng)目。適用情形收并購(gòu)的稅務(wù)籌劃點(diǎn)主要在并購(gòu)的模式上，實(shí)際操作并購(gòu)項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目情況錯(cuò)綜復(fù)雜，需要考慮法律、財(cái)務(wù)及后期運(yùn)營(yíng)等各方面的因素。因此，最后的并購(gòu)方案通常較為復(fù)雜，可能是前述幾種并購(gòu)模式的組合。且沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，必須針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，對(duì)比，找出相對(duì)優(yōu)的模式，其影響因素有：①

交易對(duì)手的訴求（拿現(xiàn)金完全退出/繼續(xù)股權(quán)合作享受收益，需要針對(duì)業(yè)主進(jìn)行溝通）；②

項(xiàng)目并購(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)性（交易時(shí)間的受限等）③

投入資金及成本，是否影響融資；④

項(xiàng)目公司及標(biāo)的資產(chǎn)的類型（資產(chǎn)現(xiàn)狀，單一資產(chǎn)還是資產(chǎn)包，債權(quán)債務(wù)情況等）；⑤

項(xiàng)目公司的品質(zhì)（前期虧損還是盈利，后期溢價(jià)情況）；⑥

后期項(xiàng)目的產(chǎn)品的定位；4并購(gòu)模式小結(jié)與比較資產(chǎn)收購(gòu)股權(quán)收購(gòu)增資土地使用權(quán)在建土22收并購(gòu)模式123收并購(gòu)模式的運(yùn)用運(yùn)營(yíng)階段稅務(wù)籌劃方式收并購(gòu)模式123收并購(gòu)模式的運(yùn)用運(yùn)營(yíng)階段稅務(wù)籌劃方式23案例一：資產(chǎn)收購(gòu)模式—寧國(guó)項(xiàng)目合作方股東XXspv股權(quán)質(zhì)押&土地抵押60%對(duì)項(xiàng)目公司借款投資達(dá)25%寧國(guó)三貝斯特40%項(xiàng)目公司B收購(gòu)/在建工程轉(zhuǎn)讓過(guò)戶項(xiàng)下資產(chǎn)包其他資產(chǎn)/土地在建工程平價(jià)、無(wú)稅務(wù)籌劃；當(dāng)?shù)卣拗?，須達(dá)投資25%才能實(shí)現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓（不排除其他地方可直接轉(zhuǎn)股權(quán)）；投資25%后，因三貝斯特項(xiàng)下為資產(chǎn)包/負(fù)債，所以規(guī)避了股權(quán)收購(gòu)；如有稅務(wù)籌劃，三貝斯特與XX成立合資項(xiàng)目公司收購(gòu)三貝斯特資產(chǎn)，有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。案例一：資產(chǎn)收購(gòu)模式—寧國(guó)項(xiàng)目合作方股東XXspv股權(quán)質(zhì)押&24案例二：資產(chǎn)收購(gòu)模式—XX項(xiàng)目合作方股東XXspv股權(quán)質(zhì)押&土地抵押75%對(duì)項(xiàng)目公司借款投資達(dá)25%25%項(xiàng)目公司A項(xiàng)目公司B收購(gòu)/在建工程轉(zhuǎn)讓過(guò)戶土地在建工程1. 股權(quán)收購(gòu)?fù)恋卦鲋刀惣s1.3億；2. 資產(chǎn)收購(gòu)，土增稅0.7億（第一環(huán)節(jié)）+土增稅0.21（第二環(huán)節(jié)預(yù)繳）+0.21億（契稅）=1.12億；3. 土增稅的所得稅影響、資金成本及操作復(fù)雜性；案例二：資產(chǎn)收購(gòu)模式—XX項(xiàng)目合作方股東XXspv股權(quán)質(zhì)押&25案例三：股權(quán)（資產(chǎn)收購(gòu)）模式—XX項(xiàng)目上海XX股東一股東二70%股東三15%15%XXxx投資（咨詢公司）XXspv第一步，股權(quán)轉(zhuǎn)讓100%XXxx項(xiàng)目公司目標(biāo)公司合理的商業(yè)目的1#，2#，4#地塊第二步，在建工程對(duì)外投資1#，2#，3#，4#，5#地塊1、在第二道環(huán)節(jié)計(jì)算土地增值稅時(shí)，第一次發(fā)生的建安部分不能再加計(jì)扣除，這個(gè)在兩次價(jià)格分割時(shí)要作為重要因素考慮，求得利益最大化。同時(shí)在投資作價(jià)時(shí)可以適當(dāng)考慮增值，以抵消土增稅評(píng)估增值的帶來(lái)企業(yè)所得稅負(fù)面影響；2、要考慮多做普通類型的住宅（控制面積），達(dá)到享受20%優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)；案例三：股權(quán)（資產(chǎn)收購(gòu)）模式—XX項(xiàng)目上海XX股東一股東二726案例三：股權(quán)（資產(chǎn)收購(gòu)）模式—XX項(xiàng)目籌劃前后稅收差異單位：萬(wàn)元比較參數(shù)籌劃前籌劃后（前段）籌劃后（后段）籌劃后（合計(jì)）差異影響利潤(rùn)率增值稅19,5391,38117,96319,344-195?土地增值稅38,31921,2402,51723,757-14,562?契稅?? 3,8463,8463,846?企業(yè)所得稅27,39812,40317,73830,1422,743?合計(jì)85,25635,02442,06477,088-8,168?凈利潤(rùn)82,19537,21053,21590,4258,2292.21%案例三：股權(quán)（資產(chǎn)收購(gòu)）模式—XX項(xiàng)目籌劃前后稅收差異單位：27案例四：股權(quán)（資產(chǎn)收購(gòu)）模式—常州項(xiàng)目綠 地100%上海XXXXSPV第一步，股權(quán)轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)100%常州項(xiàng)目公司A地塊交付B1地塊B2地塊合理的商業(yè)目的案例四：股權(quán)（資產(chǎn)收購(gòu)）模式—常州項(xiàng)目綠 地100%上海XX28案例四：先劃轉(zhuǎn)—后股權(quán)收購(gòu)模式—邯鄲項(xiàng)目項(xiàng)目公司甲100% 100%分立項(xiàng)目公司乙資產(chǎn)包AXXSPV劃轉(zhuǎn)其他資產(chǎn)包資產(chǎn)包A資產(chǎn)負(fù)債表銀行存款：0.2應(yīng)付款/股東借款：3.4億收購(gòu)價(jià)格：5億在建工程/土地使用權(quán)：3.6實(shí)收資本：0.2案例四：先劃轉(zhuǎn)—后股權(quán)收購(gòu)模式—邯鄲項(xiàng)目項(xiàng)目公司甲100% 29收并購(gòu)模式123收并購(gòu)模式的運(yùn)用運(yùn)營(yíng)階段稅務(wù)籌劃方式收并購(gòu)模式123收并購(gòu)模式的運(yùn)用運(yùn)營(yíng)階段稅務(wù)籌劃方式303.1

運(yùn)營(yíng)階段稅務(wù)籌劃方式增加建安成本——內(nèi)部總包，