從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析影響房?jī)r(jià)的課件

從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析影響房?jī)r(jià)的因素1從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析影響房?jī)r(jià)的因素1房?jī)r(jià)關(guān)系著和影響著每個(gè)家庭，房?jī)r(jià)是個(gè)備受關(guān)注的問題。影響房?jī)r(jià)的三個(gè)因素：供需關(guān)系、消費(fèi)者2房?jī)r(jià)關(guān)系著和影響著每個(gè)家庭，房?jī)r(jià)是個(gè)備受關(guān)注的問題。2

一、供需關(guān)系影響著房?jī)r(jià)供求曲線變動(dòng)原理住房供給影響房?jī)r(jià)。土地的供給影響房?jī)r(jià)。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響房?jī)r(jià)。

二、消費(fèi)者的消費(fèi)行為影響著房?jī)r(jià)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期影響著房?jī)r(jià)。

消費(fèi)者的投機(jī)和投資行為影響著房?jī)r(jià)。

四、結(jié)論3一、供需關(guān)系影響著房?jī)r(jià)3一、

供需影響著房?jī)r(jià)住房供給影響房?jī)r(jià)。這里主要從供給結(jié)構(gòu)來(lái)談。我國(guó)居民人均居住面積與其它國(guó)家尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家的人均居住面積相比，仍存在很大的差距，絕對(duì)住房供給水平并不高，供給方面存在結(jié)構(gòu)不合理的問題。4一、

供需影響著房?jī)r(jià)4供求變動(dòng)與均衡價(jià)格的波動(dòng)供求均衡的條件是假定供給和需求都不發(fā)生變動(dòng)，即假定除商品自身的價(jià)格外其它一切影響供給量和需求量的因素均不變。一旦供給關(guān)系或需求關(guān)系發(fā)生變化，原來(lái)的供求均衡就被破壞，均衡價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，均衡數(shù)量也會(huì)發(fā)生變化，從而趨向新的均衡。5供求變動(dòng)與均衡價(jià)格的波動(dòng)供求均衡的條件是假定供給和需求都不發(fā)（六）供求同時(shí)變動(dòng)的影響S1D1QPP1Q1S2D2E1E2E4E3教材P32圖2-9P26（六）供求同時(shí)變動(dòng)的影響S1D1QPP1Q1S2D2E1E2價(jià)

格供給需求影響供給的因素影響需求的因素價(jià)格決定理論小結(jié)7價(jià)格供給需求影響供給的因素影響需求的因素價(jià)格土地的供給影響房?jī)r(jià)。土地的供給總量影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)總量。土地供給就是可供利用的土地的數(shù)量，分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給就是指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)開發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)，生活等各種用途的土地的數(shù)量。

8土地的供給影響房?jī)r(jià)。土地的供給總量影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)總量。以今年一季度為例，1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積6166萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.0%，土地購(gòu)置費(fèi)1203億元，同比增長(zhǎng)56.5%，2010年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，其中新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.2%，新建商品住宅價(jià)格同比上漲15.9%。綜上所述，土地的供給直接影響著住房的供給，從而間接影響著住房的價(jià)格。9以今年一季度為例，1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響房?jī)r(jià)。一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，舊城改造的加速，形成了對(duì)住房市場(chǎng)的巨大需求。城市化要依托房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的發(fā)展，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)城市化水平平均以每年約一個(gè)百分點(diǎn)的速度推進(jìn)。城市化的推進(jìn)和舊城區(qū)的改造都帶來(lái)對(duì)住房的需求。這里引入表1，中國(guó)城市化人口帶來(lái)的住房需求：10經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響房?jī)r(jià)。一方面，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，由此不難看出，城市化影響著住房市場(chǎng)的需求。

年度總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）城市人口（萬(wàn)人）新增城市人口（萬(wàn)人）人均住房面積（平方米）城市化導(dǎo)致的住房需求（萬(wàn)平方米）2008132812.160682130329.12379422009133476.262863218130.13657032010134130.265057219431.1468335201113477467262220532.15709002012135407.569475221333.1673385合計(jì)

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/31626411由此不難看出，城市化影響著住房市場(chǎng)的需求。年度總?cè)丝冢ㄈf(wàn)同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)住房消費(fèi)的觀念也在發(fā)生變化，從需求型向享受型轉(zhuǎn)變，要求住宅結(jié)構(gòu)合理、內(nèi)在質(zhì)量?jī)?yōu)良、外觀新穎別致、住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全等。根據(jù)住房消費(fèi)者的這些新需求，開發(fā)商也注重在設(shè)計(jì)施工、環(huán)境配套上采取新材料新工藝，加大配套設(shè)施建設(shè)，以特色形成賣點(diǎn)。12同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)住房消費(fèi)的觀念也在發(fā)生變化，從需以今年第一季度為例：新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲1.3%；商品住宅銷售價(jià)格上漲15.9%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.1%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.5%?？傊?，無(wú)論是城市化進(jìn)程帶來(lái)的對(duì)住房的需求、居民收入增加對(duì)住房的主動(dòng)需求還是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的新的消費(fèi)需求，都影響著住房市場(chǎng)的供需關(guān)系，從而影響著房?jī)r(jià)。13以今年第一季度為例：新建房分類型看，與去年同月相比，經(jīng)濟(jì)適用二、消費(fèi)者的消費(fèi)行為影響著房?jī)r(jià)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期影響著房?jī)r(jià)。消費(fèi)者預(yù)期就是消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)品之前對(duì)于廠商提供的產(chǎn)品和服務(wù)的價(jià)值判斷。當(dāng)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)升值預(yù)期高漲，人們的購(gòu)房緊迫感會(huì)加劇，紛紛參與房地產(chǎn)交易，從而使得需求增加，帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的居高不下；反之，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)走下坡路時(shí)，大多數(shù)消費(fèi)者就會(huì)選擇觀望，此時(shí)需求減少，房?jī)r(jià)回落。14二、消費(fèi)者的消費(fèi)行為影響著房?jī)r(jià)141515引事實(shí)為證：調(diào)查顯示，自2009年三季度進(jìn)入樂觀區(qū)間后，中國(guó)消費(fèi)者信心繼續(xù)上升。四季度中國(guó)消費(fèi)者信心指數(shù)為103.9，比三季度提高3.1點(diǎn)，主要源于消費(fèi)者對(duì)當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的樂觀判斷和對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的信心，以及對(duì)未來(lái)就業(yè)形勢(shì)和收入增長(zhǎng)的良好預(yù)期。調(diào)查顯示，消費(fèi)者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)信心顯著增強(qiáng)，對(duì)就業(yè)形勢(shì)的滿意程度顯著提高。16引事實(shí)為證：調(diào)查顯示，自2009年三季度進(jìn)入樂觀區(qū)間后，中國(guó)消費(fèi)者的投機(jī)和投資行為影響著房?jī)r(jià)。投機(jī)者的目的是依賴房地產(chǎn)價(jià)格上漲以獲取價(jià)格差，預(yù)期價(jià)格上漲，投機(jī)者就會(huì)購(gòu)房。投資者的目的是依賴房租牟取收入，希望房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其購(gòu)房條件是房租能夠超過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格在社會(huì)平均的投資收入。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上升時(shí)，一部分投資者可能會(huì)轉(zhuǎn)入投機(jī)性購(gòu)房。17消費(fèi)者的投機(jī)和投資行為影響著房?jī)r(jià)。投機(jī)者的目的是依賴房地產(chǎn)價(jià)一方面，消費(fèi)者存在從重心理，當(dāng)投機(jī)者和投資者在房市投機(jī)中獲利時(shí)，一些消費(fèi)者就會(huì)追隨前者的步伐，這個(gè)時(shí)候，資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，需求增加，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)造成一定的影響；另一個(gè)方面，當(dāng)投機(jī)和投資盛行，對(duì)住房的真正需求就遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實(shí)際市場(chǎng)需求，即空置上升，市場(chǎng)可能出現(xiàn)虛假繁榮，房?jī)r(jià)可能居高不下?？傊?，投機(jī)和投資