車位定價報告課件

水岸華府車位定價報告2012.08.15水岸華府車位定價報告2012.08.151車位解讀定價策略定價系數(shù)推售方式車位解讀2水岸華府車位信息公寓總戶數(shù)766戶＼公寓已售戶數(shù)525戶＼交付戶數(shù)128戶一期已交付入住戶數(shù)0年底可入住有產(chǎn)權車位429有產(chǎn)權可買賣可辦人防使用許可證車位134無產(chǎn)權可買賣不可辦人防使用許可證車位78只可租賃收入歸人防，物業(yè)收取溢價數(shù)據(jù)截止于2012年8月12日水岸華府車位信息公寓總戶數(shù)766戶＼公寓已售戶數(shù)525戶＼交3水岸華府車位分布示意圖產(chǎn)權車位429席不可辦人防使用許可證車位78席可辦人防使用許可證車位134席水岸華府車位分布示意圖產(chǎn)權車位429席不可辦人防使用許可證車4車位解讀定價策略定價系數(shù)推售方式車位解讀5業(yè)主調(diào)查問卷本次業(yè)主價格測試共成功回訪了121位業(yè)主。其中16%的業(yè)主不需要車位，主要集中于投資客跟健雄學院的老師。業(yè)主中可買的占到78%。本次回訪統(tǒng)計中共有83位業(yè)主表示購買車位。其中73%的業(yè)主希望的價格在5-6萬之間。鑒于回訪為業(yè)主自報價格，可能只是釋放了80%的期許價。本次回訪統(tǒng)計中共有30位業(yè)主表示可租車位。其中69%的業(yè)主需求的車位租賃價格在100-200元之間業(yè)主調(diào)查問卷本次業(yè)主價格測試共成功回訪了121位業(yè)主。其中16樓盤區(qū)位住宅在售均價車位出售價格（萬）出租價格（元＼月）活動上海公館新城區(qū)80618261買房＋２萬送車位南洋一號城區(qū)103689.08＼首付二成，建行信用卡０利率分期綠地城新城區(qū)6565不出售價格未定＼雅鹿臻園新區(qū)71575＼車位跟房子綁定，不單獨銷售太和麗都新城區(qū)83738.5-9＼＼寶龍二期新區(qū)67185-6＼＼榮御藍灣新區(qū)75826-8（產(chǎn)權）4（無產(chǎn)權）＼＼翡翠灣城區(qū)8044全贈送＼＼競品車位價格參照競品樓盤的住宅均價跟車位總價對比可以看出，車位總價一般為均價的10倍左右。結(jié)合本案銷售均價6800-7900的價格，產(chǎn)權車位的合理價格應該在7-8萬之間比較容易接受。樓盤區(qū)位住宅在售均價車位出售價格（萬）出租價格（元＼月）活動7推導依據(jù)根據(jù)建議車位銷售總價得出階段車位租賃價格，以車位租賃全期限（70年）總價/2=車位總價，來凸顯認購車位性價比。根據(jù)建議方案結(jié)果比較現(xiàn)階段市場車位租賃價格，最契合現(xiàn)階段市場的租賃價格所推導出的車位銷售總價為車位定價建議。可辦人防使用許可證車位由于沒有產(chǎn)權，參照太倉已售車位樓盤定價，建議在產(chǎn)權車位的基礎上打7折銷售。推導依據(jù)根據(jù)建議車位銷售總價得出階段車位租賃價格，以車位租賃8建議價格一有產(chǎn)權車位總價8萬/席70年租賃費用支撐16萬元每月租賃費用約190元可辦人防使用許可證車位總價5.6萬/席7折建議價格7-8萬建議價格一有產(chǎn)權車位總價8萬/席70年租賃費用支撐16萬元每9建議價格二有產(chǎn)權車位總價9.6萬/席70年租賃費用支撐19.3萬元根據(jù)排查太倉市區(qū)每月租賃費用約230元可辦人防使用許可證車位總價6.7萬/席7折建議價格8-9.5萬建議價格二有產(chǎn)權車位總價9.6萬/席70年租賃費用支撐19.10車位均價結(jié)論建議產(chǎn)權車位出售均價7-8萬之間。鑒于水岸華府周邊多為安置房，路邊停車了較為方便，可能使業(yè)主產(chǎn)生一定的抗性，無法對業(yè)主造成緊迫性購買沖動，故方案一更能契合市場特征。車位均價結(jié)論建議產(chǎn)權車位出售均價7-8萬之間。鑒于水岸華府周11車位解讀定價策略定價系數(shù)推售方式車位解讀12定價依據(jù)由于車位定價需要考慮以上因素，故建議產(chǎn)權車位出售均價8-9萬。綜合定價系數(shù)聯(lián)排系數(shù)寬度系數(shù)修正系數(shù)干擾系數(shù)便利系數(shù)端頭系數(shù)定價依據(jù)由于車位定價需要考慮以上因素，故建議產(chǎn)權車位出售均價13聯(lián)排系數(shù)聯(lián)排系數(shù)價差單車6000雙車2000多車-3000聯(lián)排系數(shù)聯(lián)排系數(shù)價差單車6000雙車2000多車-300014寬度系數(shù)寬度系數(shù)價差很寬15000較寬8000一般0寬度系數(shù)寬度系數(shù)價差很寬15000較寬8000一般015干擾系數(shù)干擾系數(shù)價差邊實墻-7000設備門-2000限高-11000干擾系數(shù)干擾系數(shù)價差邊實墻-7000設備門-2000限高-116便利系數(shù)便利系數(shù)價差近8000較近3000遠0便利系數(shù)便利系數(shù)價差近8000較近3000遠017端頭系數(shù)端頭系數(shù)價差端頭4000中間0端頭系數(shù)端頭系數(shù)價差端頭4000中間018修正系數(shù)修正系數(shù)價差停車系數(shù)-8000修正系數(shù)修正系數(shù)價差停車系數(shù)-800019車位解讀定價策略定價系數(shù)推售方式車位解讀