【運(yùn)營】新區(qū)域城市運(yùn)營簡明手冊

華夏產(chǎn)業(yè)新城本部城市運(yùn)營工作簡明指導(dǎo)手冊（V1.0）城市建設(shè)管理中心城市運(yùn)營部前言理想中的新興城市具備區(qū)位優(yōu)越、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)繁榮、社會和諧等特征，她承載著政府、企業(yè)、城市新移民、本地原住居民等不同社會群體和階層的共同希望和夢想?！澳軌騽?chuàng)造更好的居住生活條件，提供更多職業(yè)技能培訓(xùn)以及相關(guān)非農(nóng)就業(yè)崗位，與中心城市居民享有同等的公共服務(wù)和社會保障”“與中心城市便捷的交通聯(lián)系，住宅區(qū)生活便利，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，鄰里和諧，就醫(yī)就學(xué)需求得到合理安置并得到優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療和教育資源”“良好的營商環(huán)境、相對完善的產(chǎn)業(yè)配套、健全完備的企業(yè)服務(wù)體系”“堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長、和諧的社會居民、充滿活力的城市氛圍”新移民原住民企業(yè)政府前言理想的新興城市：鬼城、睡城敗筆：一、產(chǎn)城融合

規(guī)劃過于超前，基礎(chǔ)設(shè)施閑置

空間布局失控，資源過度消耗

忽視產(chǎn)業(yè)培育，缺乏生長動力

運(yùn)營意識淡薄，城市野蠻生長充分考慮城市生產(chǎn)、生活以及其它功能的有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)。二、政企結(jié)合“看不見的手”和“看得見的手”共同助力城市成長。三、彈性規(guī)劃城市基礎(chǔ)和公共服務(wù)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口規(guī)模、城市需求變化，統(tǒng)籌安排。四、運(yùn)營前置以可持續(xù)的發(fā)展理念，關(guān)注運(yùn)營主體及城市整個生命周期的發(fā)展需要。房行東方前言華夏產(chǎn)業(yè)新城城市運(yùn)營的定義城市運(yùn)營是在產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展過程中以人的需求為核心，針對城市產(chǎn)品的生產(chǎn)和城市產(chǎn)品的運(yùn)行系統(tǒng)，進(jìn)行設(shè)計、運(yùn)行、評價和改進(jìn)的集成化實施、協(xié)調(diào)、管理，貫穿區(qū)域開發(fā)全過程。手冊編制目的：1、厘清城市運(yùn)營工作范圍和內(nèi)容；2、指導(dǎo)事業(yè)部和區(qū)域城市運(yùn)營工作的流程及與本部、業(yè)務(wù)事業(yè)部等相關(guān)職能的對接；3、提升事業(yè)部和區(qū)域的城市運(yùn)營工作的專業(yè)性。適用范圍：各個產(chǎn)業(yè)新城。房行東方4目錄一

華夏產(chǎn)業(yè)新城城市運(yùn)營工作介紹區(qū)域不同發(fā)展階段城市運(yùn)用工作重點(diǎn)二三

新區(qū)域城市運(yùn)營人員配置建議房行東方5城市運(yùn)營范圍運(yùn)營就是管理物，服務(wù)人；理念和方向是關(guān)鍵，其次是組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)計和落實。城市運(yùn)營工作需要貫穿整個城市產(chǎn)品提供的事前、事中、事后；城市運(yùn)營工作前置是城市高效可持續(xù)發(fā)展的重要保證。城市運(yùn)營(狹義)城市運(yùn)營(廣義)用戶只關(guān)注規(guī)劃、建設(shè)之后的運(yùn)營給消費(fèi)者提供服務(wù)階段的運(yùn)營關(guān)注“規(guī)劃-建設(shè)-運(yùn)營”全過程運(yùn)營工作始于規(guī)劃、建設(shè)階段，貫穿城市發(fā)展全過程需服求務(wù)收反集饋規(guī)劃建設(shè)運(yùn)營運(yùn)營運(yùn)營產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品改進(jìn)建

規(guī)設(shè)

劃生產(chǎn)產(chǎn)品房行東方6城市運(yùn)營職責(zé)公共服務(wù)管理民生改善城市魅力基礎(chǔ)設(shè)施管理

市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理

必建

不同類型的人口原住民

活動規(guī)劃展館

承建公立學(xué)校道路橋梁道路照明文化產(chǎn)業(yè)人口公共綠化孔雀城新移民文體場館排水管網(wǎng)市民服務(wù)中心市民活動中心美術(shù)館

回遷社區(qū)管理要點(diǎn)

滿意度調(diào)查環(huán)境衛(wèi)生秩序維持影劇院和音樂廳博物館和紀(jì)念館青少年中心圖書館

公用設(shè)施運(yùn)營維護(hù)供水廠站及管網(wǎng)供熱廠站及管網(wǎng)污水處理及回用公共交通站亭垃圾處理廠站

投建商業(yè)及酒店醫(yī)院房行東方幸福學(xué)校基礎(chǔ)設(shè)施

管理兩類分類理念體系業(yè)務(wù)市政設(shè)施-公用設(shè)施穩(wěn)定安全-輿情-成本三層級事業(yè)部-區(qū)域-物業(yè)公司工作流程責(zé)任方-成果-關(guān)鍵點(diǎn)房行東方8基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】基礎(chǔ)設(shè)施是為城市生產(chǎn)和居民生活提供公共服務(wù)的工程設(shè)施，是城市賴以生存和發(fā)展的條件，是城市運(yùn)行的載體，是城市發(fā)展的基礎(chǔ)。結(jié)合華夏產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)和管理的特點(diǎn)，一般按以下分類進(jìn)行管理：AB市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理公用設(shè)施運(yùn)營維護(hù)

道橋及慢行系統(tǒng)、交通安全設(shè)施

道路照明

給水廠、供水管網(wǎng)

污水廠、中水處理設(shè)施及管網(wǎng)

綠化景觀

開放式公園

熱源廠、換熱站及管網(wǎng)

公共交通場站、候車亭

垃圾處理站

市民廣場房行東方9基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】基礎(chǔ)設(shè)施安全、穩(wěn)定、可持續(xù)運(yùn)行，是產(chǎn)業(yè)新城品質(zhì)的基礎(chǔ)保障。因此，應(yīng)以“穩(wěn)定”為根本，堅持“安全、輿情、成本”3個出發(fā)點(diǎn)開展運(yùn)營工作。運(yùn)行安全為前提。本著“巡查到位、維修及時”養(yǎng)管工作原則，安全輿情成本加強(qiáng)巡查力度、加快維修進(jìn)度，確保設(shè)施完好，無安全隱患，公眾使用無安全憂慮。重視輿情很關(guān)鍵。無論公眾投訴反饋、領(lǐng)導(dǎo)意見、政府要求，各類輿情均是對城市運(yùn)營管理提出意見或建議，管理部門應(yīng)高度重視，及時解決，匯總分析，不斷提升服務(wù)水平。管控成本要持續(xù)。以質(zhì)量缺陷總結(jié)為導(dǎo)向，提前介入設(shè)計建設(shè)工作，在根本上管控運(yùn)營成本。以全生命周期管理為依托，不斷優(yōu)化維護(hù)、維修方法，合理延長設(shè)施的使用壽命，提高投資價值。房行東方10基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】圍繞市政設(shè)施安全穩(wěn)定運(yùn)行的目標(biāo)，不斷完善“事業(yè)部—區(qū)域—物業(yè)”三級管控體系。020301事業(yè)部區(qū)域物業(yè)統(tǒng)籌指導(dǎo)、監(jiān)督協(xié)調(diào)區(qū)域市政設(shè)施運(yùn)營工作。按照本部相關(guān)制度及標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步細(xì)化管理細(xì)則和流程，指導(dǎo)區(qū)域開展運(yùn)營工作。對接政府和物業(yè)公司組織開展市政設(shè)施運(yùn)營工作。對接地方政府行政主管部門梳理管理邊界，協(xié)調(diào)域內(nèi)行政執(zhí)法問題；組織、監(jiān)督物業(yè)公司開展運(yùn)營工作。具體實施市政設(shè)施運(yùn)營工作。落實區(qū)域和合同要求，接受監(jiān)督考核，不斷提升養(yǎng)護(hù)管理水平。11基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】A

市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)流程華夏簽約區(qū)域有不同接管狀態(tài)：

域內(nèi)已由政府啟動開發(fā)。建成有道路、排水、路燈、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施，簽約后急需由華夏接收統(tǒng)一管理。

域內(nèi)尚未啟動開發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)狀沒有道路、排水、路燈、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施。

原有設(shè)施接管的策略1.委托市政物業(yè)接手，成立現(xiàn)場養(yǎng)護(hù)管理架構(gòu)。2.與政府部門對接移交驗收，做好接收手續(xù)簽認(rèn)和設(shè)施臺賬。3.對標(biāo)華夏管理標(biāo)準(zhǔn)，市政物業(yè)立即開展設(shè)施保潔、安全巡查、秩序維護(hù)等工作，同時對直接影響觀感的部位進(jìn)行整改提升。以“反應(yīng)快、高標(biāo)準(zhǔn)”

贏得政府和群眾的信任，突顯華夏品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。4.如設(shè)施現(xiàn)狀品質(zhì)太差或者不符合華夏標(biāo)準(zhǔn)，建議區(qū)域組織提升改造。12基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】A市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)流程主責(zé)：區(qū)域城市運(yùn)營部門實施：物業(yè)集團(tuán)下屬市政物業(yè)分公司參與：政府相關(guān)部門、區(qū)域城市建設(shè)部門

管理委托：區(qū)域根據(jù)市政設(shè)施建設(shè)進(jìn)度，適時委托市政物業(yè)分公司管理，并簽訂合同。（參見《委托管理工作指引》）

移交驗收：區(qū)域城市建設(shè)部門向運(yùn)營部門提出具體設(shè)施移交申請，運(yùn)營部門組織物業(yè)公司承接查驗，簽署移交證明文件，建立設(shè)施臺賬。（參見《移交驗收工作指引》）

養(yǎng)護(hù)實施：結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，運(yùn)營部門動態(tài)調(diào)整確定具體設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理要求。物業(yè)公司按照區(qū)域總體要求編制年度養(yǎng)護(hù)管理工作計劃和預(yù)算，經(jīng)區(qū)域批準(zhǔn)后具體實施。區(qū)域與物業(yè)公司加強(qiáng)溝通，按照合同約定進(jìn)行考核和費(fèi)用結(jié)算。（參見《市政設(shè)施管理相關(guān)業(yè)務(wù)工作指引》）13基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】A市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)

價款：了解與政府、物業(yè)公司結(jié)算方式（酬金制或包干制）。

標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域結(jié)合政府關(guān)注、新城門戶形象要求，確定市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。

計劃：物業(yè)公司編制年度養(yǎng)護(hù)管理工作計劃和預(yù)算，提報區(qū)域批準(zhǔn)。

落實：物業(yè)公司按照內(nèi)部制度加強(qiáng)管理，定期向區(qū)域提報工作報告，區(qū)域定期檢查和溝通。

考核：雙方商議制定考核細(xì)則與費(fèi)用結(jié)算掛鉤、納入合同。

意識：提高安全隱患和法律風(fēng)險意識，學(xué)習(xí)國家和地方法律法規(guī)，掌握法律風(fēng)險點(diǎn)，一方面加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣鞴懿块T對接，溝通城管、交警、路政、水務(wù)等行政執(zhí)法協(xié)作方式，另一方面日常巡查到位、維修及時，確保公眾安全。

信息化：不斷探索信息化管理手段，豐富智慧城市管理內(nèi)容；提高機(jī)械化作業(yè)比例，逐步降低人工投入。14基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】A市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)工作事責(zé)任方成果關(guān)鍵點(diǎn)工作指引項區(qū)域運(yùn)營1.養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)2.結(jié)算方式3.考核細(xì)則《市政設(shè)施委托管理工作指引》（過程稿）管理委托委托函物業(yè)管理合同物業(yè)集團(tuán)（市政物業(yè)）區(qū)域建設(shè)區(qū)域運(yùn)營1.問題清單及銷項計劃2.移交證明資料實物查驗移交證明《市政設(shè)施移交驗收工作指引》（過程稿）移交驗收3.協(xié)調(diào)推動設(shè)施臺賬4.詳細(xì)臺賬市政物業(yè)政府部門1.執(zhí)法和管理界定2.計劃編制養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算計劃管理質(zhì)量考核支付《市政設(shè)施管理相關(guān)業(yè)務(wù)工作指引》（修編中）養(yǎng)護(hù)實施區(qū)域運(yùn)營市政物業(yè)3.檢查落實4.信息化管理5.輿情管理15基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】A市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)流程市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理主要風(fēng)險

違法越位管理：雖然華夏負(fù)責(zé)區(qū)域的建設(shè)和管理，但僅是運(yùn)營商，屬于企業(yè)行為，在路政、城市管理、交通秩序、排水監(jiān)督等方面沒有執(zhí)法權(quán)。因此，在日常養(yǎng)護(hù)管理工作中，尤其要提高法律意識，加強(qiáng)行政主管部門協(xié)作，杜絕違法管理。

地下管線安全：目前，各區(qū)域道橋、排水等設(shè)施新建投入時間不長，運(yùn)行狀況較好，但仍需加強(qiáng)地下管線的檢查檢測，及時維修管網(wǎng)漏損病害，避免因道路塌陷引發(fā)交通安全事故。

養(yǎng)護(hù)作業(yè)防護(hù)：基礎(chǔ)設(shè)施養(yǎng)護(hù)作業(yè)操作規(guī)程落實不到位，維修安全防護(hù)措施不足，作業(yè)人員安全無法保障，同時影響社會公眾交通安全。16基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】B公共設(shè)施運(yùn)營維護(hù)業(yè)務(wù)流程區(qū)域在完成產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和總體規(guī)劃后，結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和城市人口導(dǎo)入目標(biāo)開展市政工程專項規(guī)劃，通過外部環(huán)境和資源調(diào)研，圍繞需求制定區(qū)域電力、給水、燃?xì)狻⒐帷⑽鬯幚淼葘I(yè)規(guī)劃，確定能源配套近、遠(yuǎn)期供應(yīng)目標(biāo)，安排供應(yīng)廠站及管網(wǎng)建設(shè)進(jìn)度，以滿足區(qū)域建設(shè)開發(fā)需要。

能源配套規(guī)劃建設(shè)的要點(diǎn)1.在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，多方法研究用量指標(biāo)，科學(xué)確定總量需求。2.調(diào)研外部環(huán)境，比如縣域總體規(guī)劃，專業(yè)公司能源供應(yīng)配套現(xiàn)狀能力與近、遠(yuǎn)期規(guī)劃，能否匹配新城發(fā)展所需。3.推動由政府主導(dǎo)，解決水、電、氣供應(yīng)階段目標(biāo)問題。4.做好管線建設(shè)與道路景觀建設(shè)進(jìn)度計劃的匹配，切實滿足同步實施要求。17基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】B公共設(shè)施運(yùn)營維護(hù)業(yè)務(wù)流程華夏簽約區(qū)域有不同能源配套情況：

域內(nèi)不具備能源供應(yīng)條件。比如固安、大廠等區(qū)域接管前沒有專業(yè)配套公司供應(yīng)能源，需要由華夏自行建設(shè)供水、供熱、污水處理等設(shè)施。

域內(nèi)已具備能源供應(yīng)條件。區(qū)域所在城市的能源配套比較完善，且納入該城市的總規(guī)劃，有專業(yè)公司開展經(jīng)營活動。

具備能源供應(yīng)條件區(qū)域的痛點(diǎn)1.目前，供電、燃?xì)饣緸閴艛嘟?jīng)營，供水、供熱和污水處理逐步市場化操作，一般由專業(yè)公司負(fù)責(zé)廠站及其管網(wǎng)建設(shè)，掌握建設(shè)和供應(yīng)的話語權(quán)。2.區(qū)域初期建設(shè)階段，需要各專業(yè)管線與道路景觀同步實施，且只有極少數(shù)用戶需求，投入大收益少，專業(yè)公司為此不愿同步建設(shè)相關(guān)設(shè)施。3.企業(yè)以經(jīng)濟(jì)效益為先，政府對此掌控難度大，也不愿意為管線建設(shè)買單。綜上，區(qū)域初期建設(shè)階段面臨專業(yè)管線配建不及時、能源供應(yīng)不到位問題。18基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】B公共設(shè)施運(yùn)營維護(hù)業(yè)務(wù)流程

具備能源供應(yīng)條件區(qū)域痛點(diǎn)的應(yīng)對措施方案針對存在區(qū)域?qū)I(yè)管線配建不及時、能源供應(yīng)不到位問題，提出以下三種解決建議：1.推動政府認(rèn)可將專業(yè)管線建設(shè)費(fèi)用納入PPP協(xié)議結(jié)算，由華夏統(tǒng)一組織實施，尤其盡快解決供水管線建設(shè)與道路同步進(jìn)度問題。2.協(xié)請政府成立工作小組，各專業(yè)公司為成員單位，以區(qū)域總體建設(shè)進(jìn)度和能源使用需求為導(dǎo)向，由政府牽頭推動專業(yè)管線建設(shè)進(jìn)度。3.探討區(qū)域能源綜合利用模式，由華夏統(tǒng)一實施各專業(yè)管線。在政府協(xié)調(diào)下，與當(dāng)?shù)貙I(yè)公司商談合作方式，華夏投資建設(shè)管網(wǎng)，專業(yè)公司提供能源保障，成立區(qū)域供水、供氣等合資公司。19基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】B公共設(shè)施運(yùn)營維護(hù)業(yè)務(wù)流程

自建自營能源廠站的痛點(diǎn)1.水資源獲取是最大難點(diǎn)，環(huán)京區(qū)域不具備地表水資源，基本依靠開采地下水供應(yīng)，隨著國家管控不斷加強(qiáng)，水資源將是區(qū)域發(fā)展的主要制約因素。2.供熱廠站面臨建筑多使用少的局面，由于居民入住率較低，加上不用不繳費(fèi)的地方政策，無形中增加廠站經(jīng)營成本，同時造成供熱規(guī)劃與實際差距較大。3.產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)住宅基本由孔雀城集團(tuán)開發(fā)，供水、供熱公司的收費(fèi)邊界與管理邊界不一致，住宅小區(qū)紅線內(nèi)管網(wǎng)及其漏損責(zé)任往往難以解決。4.產(chǎn)業(yè)新城初期開發(fā)以核心區(qū)和住宅區(qū)為主，入住人口和產(chǎn)業(yè)較少，污水量較少，再加上污水廠規(guī)劃布置較分散，規(guī)模較小，污水處理量不能達(dá)到設(shè)計產(chǎn)能，處理成本奇高。另一方面，按照建設(shè)規(guī)模測算，環(huán)保部門要求增加按規(guī)定配建污水處理廠方可批準(zhǔn)后續(xù)項目建設(shè)。20基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】B公共設(shè)施運(yùn)營維護(hù)業(yè)務(wù)流程

自建自營能源廠站痛點(diǎn)的應(yīng)對措施方案1.擴(kuò)大水資源獲取渠道，有條件區(qū)域盡量采用南水北調(diào)原水，同時控制耗水業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)入住，加大節(jié)水管理。2.收集準(zhǔn)確的供熱需求，確保區(qū)域供水、供熱能力尚保有一定富余量。對住宅小區(qū)紅線內(nèi)管網(wǎng)和換熱站等設(shè)施建設(shè)工作，既要給予兄弟部門大力支持，也要堅持原則提出相關(guān)要求，以便接管后安全穩(wěn)定運(yùn)行。3.污水處理廠有很強(qiáng)的規(guī)模效益，且小型水廠基本難以實現(xiàn)盈虧平衡。為此，應(yīng)避免分散建設(shè)，分期考慮不同的臨時污水調(diào)度方案，集約處理降低成本。21基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】B公共設(shè)施運(yùn)營維護(hù)業(yè)務(wù)流程主責(zé)：區(qū)域城市運(yùn)營部門實施：物業(yè)集團(tuán)下屬市政運(yùn)營分公司參與：用戶、政府相關(guān)部門、區(qū)域城市建設(shè)部門管理委托A可分為兩階段委托。第一階段為前期委托，委托物業(yè)公司開展定位報告和立項研究編制，參與項目設(shè)計、招標(biāo)和施工管控等前期工作。第二階段為運(yùn)營委托，區(qū)域委托物業(yè)公司負(fù)責(zé)廠站及附屬設(shè)施的運(yùn)營管理。前期介入B在前期委托階段，物業(yè)公司研究編制定位報告、立項報告，以運(yùn)營視角對項目設(shè)計建設(shè)工作提供合理化建議，包括廠站生產(chǎn)工藝、核心設(shè)備選型等，以及核心設(shè)備品質(zhì)招標(biāo)建議，參與關(guān)鍵部位驗收等建設(shè)管控環(huán)節(jié)。22基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】B公共設(shè)施運(yùn)營維護(hù)業(yè)務(wù)流程主責(zé)：區(qū)域城市運(yùn)營部門實施：物業(yè)集團(tuán)下屬市政運(yùn)營分公司參與：用戶、政府相關(guān)部門、區(qū)域城市建設(shè)部門區(qū)域城市建設(shè)部門向運(yùn)營部門提出具體設(shè)施移交申請，運(yùn)營部門組織市政運(yùn)營公司進(jìn)行承接查驗工作，對接建設(shè)部門督促處理驗收問題整改，簽署移交證明文件，建立設(shè)施臺賬。（參見《移交驗收工作指引》）移交驗收運(yùn)營維護(hù)結(jié)合設(shè)施運(yùn)營狀態(tài)，物業(yè)公司編制年度運(yùn)營方案，包括具體維保工作計劃和預(yù)算，經(jīng)區(qū)域批準(zhǔn)后具體實施。開展用戶滿意度調(diào)查，查找問題及時解決。形成年度經(jīng)營報告提報區(qū)域，共同研究能源供應(yīng)需求分析和擴(kuò)建計劃。（參見《市政設(shè)施管理相關(guān)業(yè)務(wù)工作指引》）23基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】B公共設(shè)施運(yùn)營維護(hù)業(yè)務(wù)關(guān)鍵點(diǎn)了解與政府結(jié)算方式，探討第三方參與投資和運(yùn)營的模式。與物業(yè)公投資司研究場站運(yùn)營模式和經(jīng)營指標(biāo)。取得土地、規(guī)劃和驗收手續(xù)，及時辦理后續(xù)經(jīng)營許可手續(xù)，確保經(jīng)營合法性手續(xù)供水、供熱和污水處理等行業(yè)國家相關(guān)法規(guī)和管理規(guī)定，尤其對飲用水安全、達(dá)標(biāo)排放等方面有強(qiáng)制性要求，須有強(qiáng)烈的安全意識，合規(guī)的防范措施。安全以用戶滿意為出發(fā)點(diǎn)，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)。滿意度24基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】B公共設(shè)施運(yùn)營維護(hù)業(yè)務(wù)工作事項責(zé)任方成果關(guān)鍵點(diǎn)工作指引委托函和運(yùn)營合同定位報告、運(yùn)營方案立項報告1.立項工作2.工藝評審和施工圖審查區(qū)域建設(shè)區(qū)域運(yùn)營物業(yè)公司《公用設(shè)施委托管理工作指引》（修編中），可分別前期委托和運(yùn)營委托管理委托設(shè)計審查3.招標(biāo)建議招標(biāo)建議關(guān)鍵環(huán)節(jié)驗收4.關(guān)鍵環(huán)節(jié)或隱蔽節(jié)點(diǎn)驗收區(qū)域建設(shè)區(qū)域運(yùn)營物業(yè)公司1.問題清單及銷項計劃資料實物查驗移交證明《公用設(shè)施移交驗收工作指引》（過程稿）移交驗收2.移交證明3.協(xié)調(diào)推動設(shè)施臺賬年度運(yùn)營方案預(yù)算計劃服務(wù)質(zhì)量調(diào)查需求分析和建議1.安全保障2.投資模式3.建設(shè)驗收手續(xù)4.滿意度區(qū)域運(yùn)營物業(yè)公司《公用設(shè)施管理相關(guān)業(yè)務(wù)工作指引》（過程稿）運(yùn)營維護(hù)25基礎(chǔ)設(shè)施管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】B公用設(shè)施運(yùn)營維護(hù)業(yè)務(wù)流程公用設(shè)施運(yùn)營維護(hù)主要風(fēng)險

證照不全問題：受土地指標(biāo)制約，華夏自建的給水、供熱和污水處理廠用地在建設(shè)階段不能取得土地證，致使規(guī)劃、建設(shè)、施工許可手續(xù)無法辦理，最終未能通過環(huán)保驗收、竣工備案等法定程序，未獲得驗收證明。

特許經(jīng)營權(quán)：按照各地政府對能源供應(yīng)管理規(guī)定，一般要求給水、供熱和污水處理業(yè)務(wù)取得特許經(jīng)營權(quán)，雖然華夏與地方政府簽署PPP協(xié)議可能涵蓋有關(guān)內(nèi)容，但需要有權(quán)限的政府授予特定獨(dú)立法人特許經(jīng)營權(quán)。

設(shè)施安全管理：給水設(shè)施的安全管理有著特別重要的意義，并且作為防范恐怖襲擊的主要保護(hù)對象，客觀上受投資制約，主觀上重視程度不足，防范措施不能到位，日常疏于管控，極易滋生重大安全隱患。

規(guī)劃調(diào)整影響：隨著區(qū)域形式發(fā)展和政府需求變化，現(xiàn)有能源廠站及管網(wǎng)難以滿足新的要求，投資受到損失。26公共服務(wù)

管理分類理念體系主要流程關(guān)鍵點(diǎn)業(yè)務(wù)227公共服務(wù)管理

【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】公共服務(wù)管理覆蓋區(qū)域內(nèi)各類項目，通過運(yùn)營，發(fā)揮項目城市服務(wù)功能，聚集人口，協(xié)同產(chǎn)業(yè)，提升項目價值。結(jié)合

華

夏

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)和管理的特點(diǎn)，一般按以下分類進(jìn)行管理：主要類型主要項目主要經(jīng)營策略管理方必建類規(guī)劃展覽館減虧區(qū)域商業(yè)、酒店、醫(yī)院幸福學(xué)校投建類收益業(yè)務(wù)事業(yè)部公立學(xué)校、文體場館市民服務(wù)中心移交減虧政府BT承建類圖書館青少年活動中心市民活動中心BTO區(qū)域委托第三方注：B:Building建設(shè),T:Transfer移交,O:Operation運(yùn)營228公共服務(wù)管理

【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】華夏產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營理念應(yīng)始終圍繞城市功能，緊貼政府需求，注重品質(zhì)形象的長期可持續(xù)性發(fā)展。非市場化運(yùn)作、兼顧社會效益與經(jīng)濟(jì)效益。摸清和滿足政府訴求是第一要務(wù)。應(yīng)本著“提早溝通、及時反饋、持續(xù)跟蹤”的原則，統(tǒng)籌考慮項目定位，緊貼政府需求，防范政府違約風(fēng)險。政府訴求減虧謀劃長周期運(yùn)營的減虧謀劃是運(yùn)營之本。經(jīng)營行為的動力源自利潤。產(chǎn)業(yè)新城的長周期開發(fā)特性決定了其項目經(jīng)營初期（啟動期）或非經(jīng)營性項目運(yùn)營中，必須要有前瞻性的減虧謀劃，包括但不限于分階段、分程度的運(yùn)營策略、經(jīng)營預(yù)測、減虧措施、備份方案等。定位貼合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)是運(yùn)營“接地氣”的重要手段。通過對當(dāng)?shù)匚幕ǚ沁z）、稀缺資源、風(fēng)土人情的挖掘，結(jié)合政府和市場需求，形成產(chǎn)業(yè)新城的運(yùn)營特色。地域特點(diǎn)公眾形象提升公眾形象是運(yùn)營品質(zhì)的體現(xiàn)。除經(jīng)濟(jì)價值外，項目運(yùn)營應(yīng)從環(huán)保理念（綠建）、市場口碑、輿情導(dǎo)向、產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)細(xì)節(jié)等多維度體現(xiàn)運(yùn)營品質(zhì)，維護(hù)和提升公眾形象。229公共服務(wù)管理

【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】圍繞項目穩(wěn)定運(yùn)營，使其充分發(fā)揮城市功能，實現(xiàn)經(jīng)營資產(chǎn)保值增值的這一目標(biāo)，厘清區(qū)域事業(yè)部、業(yè)務(wù)事業(yè)部、第三方運(yùn)營方職責(zé)界面，形成“區(qū)域搭臺、業(yè)務(wù)唱戲”的運(yùn)營導(dǎo)向管理體系。事業(yè)部區(qū)域業(yè)務(wù)事業(yè)部第三方運(yùn)營方統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、督核域內(nèi)公共服務(wù)運(yùn)營管理工作。按照本部相關(guān)制度及標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步細(xì)化管理細(xì)則和流程，推進(jìn)運(yùn)營工作。對接事業(yè)部、區(qū)域、業(yè)務(wù)事業(yè)部，結(jié)合顧客需求，對相關(guān)項目進(jìn)行運(yùn)營管理。對接事業(yè)部、區(qū)域，受托管理相關(guān)項目。對接第三方運(yùn)營方，組織自營或委托管理相關(guān)項目。組織自營或委托業(yè)務(wù)事業(yè)部、第三方，管理、經(jīng)營域內(nèi)相關(guān)項目。330公共服務(wù)管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】【主要流程-關(guān)鍵點(diǎn)】■

風(fēng)險運(yùn)營涉及面廣、周期長，需要對各參與主體的風(fēng)險進(jìn)行識別和預(yù)案前置。來源描述應(yīng)對政府違約訴求變更規(guī)劃調(diào)整節(jié)點(diǎn)滯后團(tuán)隊不穩(wěn)工程質(zhì)量引導(dǎo)政府訴求，設(shè)置備份經(jīng)營方案，并保持政府信息對稱持續(xù)跟進(jìn)政府需求，及時反饋業(yè)務(wù)事業(yè)部和經(jīng)營單位規(guī)劃調(diào)整造成定位變動，應(yīng)結(jié)合已投資項目，綜合考慮細(xì)化節(jié)點(diǎn)分解、落實責(zé)任人，加強(qiáng)過程驗收政府業(yè)務(wù)事業(yè)部跟蹤關(guān)鍵崗位人員變化，敦促新老人員無縫銜接區(qū)域、經(jīng)營單位加強(qiáng)過程把控和驗收，杜絕帶問題移交建立線上、下輿情監(jiān)控渠道，及時解決問題，防范負(fù)面輿情擴(kuò)散。建立應(yīng)急處置方案重大輿情重大投訴顧客建議滿意度和客訴渠道，及時掌握市場口碑和經(jīng)營品質(zhì)狀況，建立應(yīng)急處置方案331公共服務(wù)管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】【主要流程-關(guān)鍵點(diǎn)】■

風(fēng)險來源描述應(yīng)對定期組織安保消防演練、確保設(shè)施高可用，敦促業(yè)務(wù)事業(yè)部和經(jīng)營單位購買商業(yè)保險。建立應(yīng)急處置方案安全事故設(shè)立經(jīng)營品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（可對標(biāo)），定期進(jìn)行品質(zhì)考核；定期審核運(yùn)維計提合規(guī)、合理性，確保品質(zhì)維護(hù)預(yù)算充足品質(zhì)降低經(jīng)營方對收入類、經(jīng)營類、費(fèi)用類、品質(zhì)類指標(biāo)跟蹤監(jiān)控，對預(yù)算、預(yù)測指標(biāo)進(jìn)行合理性審核持續(xù)虧損經(jīng)營違約敦促事業(yè)部建立預(yù)警、應(yīng)急機(jī)制，對主、客觀的單方面違約設(shè)置備份方案，確保項目正常經(jīng)營332公共服務(wù)管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】運(yùn)營管理貫穿項目全周期，但隨合作方招商的提前或滯后，前期、運(yùn)營階段委托會與建設(shè)階段委托勢必有業(yè)務(wù)重疊，主要體現(xiàn)在建設(shè)管理服務(wù)方面（如過程咨詢）。政府需求

項目

運(yùn)營

項目市場調(diào)研

定位

方案

立項設(shè)計招采建設(shè)移交籌開運(yùn)營運(yùn)營委托前置：多為無業(yè)務(wù)事業(yè)部運(yùn)營委托（前期介入：提供建設(shè)管理服務(wù)）前期委托建設(shè)委托前期委托后移：多為有業(yè)務(wù)事業(yè)部前期委托（前期后移：繼續(xù)跟進(jìn)建設(shè)管理）運(yùn)營委托建設(shè)委托3333公共服務(wù)管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】A承建類（BT）項目公立學(xué)校、文體場館、市民中心（行政服務(wù)類）工作事項責(zé)任方區(qū)域運(yùn)營成果關(guān)鍵點(diǎn)工作指引1.準(zhǔn)確把握政府需求并確認(rèn)2.適度規(guī)模，注意投資收回

《定位報告編制指引》3.評估并持續(xù)預(yù)判重大風(fēng)險前期委托定位報告風(fēng)險預(yù)案政府需求區(qū)域建設(shè)1.各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)簽字落實權(quán)責(zé)《運(yùn)營方案編制指引》《運(yùn)營方案編制指引（開業(yè)前六個月）》建設(shè)委托代管運(yùn)營預(yù)案代管開業(yè)預(yù)案2.評估并持續(xù)關(guān)注重大風(fēng)險3.安全管理政府需求區(qū)域移交4.確保移交物業(yè)委托合同（如有委托）運(yùn)營

政府運(yùn)營委托1.代管過程中項目社會效益

《運(yùn)營方案指引（開業(yè)2.代管過程中保持政府溝通

后六個月）》第三方運(yùn)營委托協(xié)議開業(yè)后六個月運(yùn)營方案區(qū)域代運(yùn)營（政府違約）34公共服務(wù)管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】B必建、投建類項目展館、商業(yè)、酒店、幸福學(xué)校、醫(yī)院等工作事項責(zé)任方成果關(guān)鍵點(diǎn)工作指引定位報告1.政府需求確認(rèn)區(qū)域定位前期委托協(xié)議（業(yè)務(wù)事業(yè)

2.項目調(diào)研實施

《定位報告編制指部簽訂，第三方早介入）

3.業(yè)務(wù)事業(yè)部或

引》前期委托

業(yè)務(wù)事業(yè)部／受委托方咨詢定位確認(rèn)會議紀(jì)要（有業(yè)務(wù)事業(yè)部的項目）受托第三方及

合作協(xié)議參考文本時參與代建委托函1.工程重要節(jié)點(diǎn)

《運(yùn)營方案編制指區(qū)域建設(shè)建設(shè)運(yùn)營委托協(xié)議2.安全管理引》委托

業(yè)務(wù)事業(yè)部／受

立項前的運(yùn)營方案3.運(yùn)營團(tuán)隊到位

《運(yùn)營方案指引（4.運(yùn)營團(tuán)隊培訓(xùn)

開業(yè)前六個月）》委托方咨詢開業(yè)前六個月運(yùn)營方案區(qū)域運(yùn)營委托1.開業(yè)亮相運(yùn)營委托《運(yùn)營方案指引（開業(yè)后六個月）》開業(yè)后六個月運(yùn)營方案

2.減虧措施業(yè)務(wù)事業(yè)部（如有）3.持續(xù)運(yùn)營保障受委托方運(yùn)營3355公共服務(wù)管理【特別提醒】特別提醒：兩類項目的政府意向梳理和落實分類項目形態(tài)關(guān)鍵點(diǎn)■

摸清政府訴求；公立學(xué)校承接政府委托的項目■

適度規(guī)模，關(guān)注投資回款；■

各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)簽字落實權(quán)責(zé)；■

確保移交。文體場館市民服務(wù)中心■

摸清政府訴求；■

各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)簽字落實權(quán)責(zé)；■

代管過程中體現(xiàn)項目社會效益；■

代管過程中保持政府溝通；■

評估并持續(xù)預(yù)判重大風(fēng)險（如政府違約、經(jīng)營風(fēng)險）；展館先代管再移交的

圖書館項目

市民活動中心青少年活動中心■

確保移交。36公共服務(wù)管理【本部對接】重點(diǎn)項目計劃管理體系中的五個節(jié)點(diǎn)工作運(yùn)營方案通過評審（立項批準(zhǔn)日前45天完成，一般用時30天）試運(yùn)營（（15天后報備）(項目定位報告完成（立項批準(zhǔn)日前180天完成，一般用時75天）開業(yè)前六個月運(yùn)營方案審批（開業(yè)前180天完成，一般用時30天）開業(yè)后六個月運(yùn)營方案審批（開業(yè)后180天開始，一般用時30天）設(shè)計方案評審?fù)瓿闪㈨?/p>

開工竣工驗收完成

（路床、

(以單位工程竣工驗基礎(chǔ)土方）

收表或接收單位內(nèi)部驗收為準(zhǔn)）37公共服務(wù)管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】【主要流程-關(guān)鍵點(diǎn)】■

運(yùn)營目標(biāo)設(shè)定根據(jù)項目的發(fā)展周期，分階段設(shè)定項目運(yùn)營目標(biāo)。短期（0-18個月）中期（18-36個月）長期（36個月+）區(qū)域標(biāo)桿商業(yè)完成招商任務(wù)，旺場聚人，滿足商業(yè)

原住民消費(fèi)需求，提升市場知名度修正定位、完善商戶組合，穩(wěn)定市場地位找準(zhǔn)客群定位，逐步滲透市場，

依靠綜合收入和品質(zhì)，穩(wěn)固酒店市場競爭群第一穩(wěn)定入住率和餐飲收入市場地位地區(qū)知名學(xué)校輻射周邊居民，辦學(xué)規(guī)模穩(wěn)定提升名師隊伍形成、辦學(xué)特色突出，教學(xué)水平教學(xué)質(zhì)量位于地區(qū)前列滿足業(yè)主教育需求、政府區(qū)域發(fā)展需求、地產(chǎn)溢價需求學(xué)校

辦學(xué)方面：招生穩(wěn)定、管理團(tuán)隊及師資隊伍穩(wěn)定、在區(qū)域形成教育口碑地區(qū)品牌學(xué)校地區(qū)品牌醫(yī)院地區(qū)知名醫(yī)院輻射周邊居民部分專業(yè)科室實力位于地區(qū)前列滿足區(qū)域原住民醫(yī)療需求滿足地產(chǎn)配建、政府發(fā)展需求醫(yī)院338公共服務(wù)管理【分類-理念-體系-業(yè)務(wù)】【主要流程-關(guān)鍵點(diǎn)】■

運(yùn)營目標(biāo)設(shè)定短期（0-18個月）中期（18-36個月）長期（36個月+）華夏產(chǎn)業(yè)新城核心公共服務(wù)設(shè)施，與酒店、商業(yè)等共同打造新城品牌形象，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┙逃?、休閑、娛樂等綜合服務(wù)與中央公園等共同成為區(qū)域高感知建筑，具備良好的地標(biāo)形象。承擔(dān)區(qū)域發(fā)展高端來訪接待任務(wù)核心區(qū)形象展示建筑，承擔(dān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展覽及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)文化建筑群339民生改善概念集中安置村民與產(chǎn)業(yè)人員集中安置村民就業(yè)創(chuàng)業(yè)村民長效收益滿意度調(diào)查40民生-概念廣義的民生：產(chǎn)業(yè)新城的居民的衣食住行、就醫(yī)就學(xué)，都是民生；狹義的民生：原住民和產(chǎn)業(yè)人口的居住幸福感。產(chǎn)業(yè)人口居住方案重點(diǎn)關(guān)注：1、原住民集中安置方案；狹義的民生重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)業(yè)人口的居住方案2、原住民長效收益；村民變市民41民生-集中安置【村民與產(chǎn)業(yè)人員集中安置-村民就業(yè)創(chuàng)業(yè)-村民長效收益】依托產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展，將原有的村落拆遷，建設(shè)成為集中居住的新型社區(qū)1、還遷：按載證面積1：1還遷，按照適度遷并原則建立統(tǒng)一還遷社區(qū)；2、公寓：還遷社區(qū)中，將村民還遷面積中折兌部分面積，統(tǒng)一建設(shè)成為“白領(lǐng)公寓”產(chǎn)權(quán)歸村民所有。公寓與還遷社區(qū)分區(qū)管理，共同組成集中居住的新型社區(qū)：（1）可集中租賃給產(chǎn)業(yè)人口，也可由村民自行租賃；（2）產(chǎn)業(yè)人員住至新型社區(qū)，實現(xiàn)人口聚合。服務(wù)收益服務(wù)公寓住房自住房產(chǎn)業(yè)區(qū)原住民社區(qū)配套收益服務(wù)服務(wù)新型社區(qū)42民生-集中安置【村民與產(chǎn)業(yè)人員集中安置-村民就業(yè)創(chuàng)業(yè)-村民長效收益】村里原有公產(chǎn)不再建設(shè)社區(qū)底商，統(tǒng)一建設(shè)成為集中型的鄰里中心，村集體可整體委托經(jīng)營，也可利用鄰里中心鼓勵村民自主創(chuàng)業(yè)。鄰里中心售賣食品、日常生活用品等，豐富村民、產(chǎn)業(yè)人口、孔雀城業(yè)主的生活配套。社區(qū)配套：滿足生活基本所需綜合市場：（蔬菜、水果、日雜）43民生-集中安置【村民與產(chǎn)業(yè)人員集中安置-村民就業(yè)創(chuàng)業(yè)-村民長效收益】引導(dǎo)村民再就業(yè)和創(chuàng)業(yè)1、提供培訓(xùn)、輔導(dǎo)，提高勞動者就業(yè)能力、工作能力和職業(yè)轉(zhuǎn)換能力。2、搭建就業(yè)、創(chuàng)業(yè)平臺，促使村民順利再就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。二產(chǎn)：制造業(yè)、建筑有就業(yè)需求業(yè)（加工產(chǎn)業(yè)類）三產(chǎn)：交通運(yùn)輸、快遞、零售業(yè)，住宿餐飲，家政服務(wù)等（服務(wù)業(yè)類）職業(yè)培訓(xùn)創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)管委會、企業(yè)、村街聯(lián)動實現(xiàn)收入提升村民人均每月可獲得2000-3000元收入有創(chuàng)業(yè)需求引導(dǎo)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)業(yè)：引導(dǎo)自主創(chuàng)業(yè)，在鄰里中心進(jìn)行生活必需品的售賣。44民生-集中安置【村民與產(chǎn)業(yè)人員集中安置-村民就業(yè)創(chuàng)業(yè)-村民長效收益】工資收入通過職業(yè)培訓(xùn)引導(dǎo)村民在產(chǎn)業(yè)新城企業(yè)內(nèi)部就業(yè)2000-3000元/月村民收入租金收入創(chuàng)業(yè)收入通過產(chǎn)業(yè)新城返租村民公寓，租賃給入?yún)^(qū)企業(yè)的員工通過鄰里中心的自主經(jīng)營，推動村民自主創(chuàng)業(yè)800-1500元/月3000元/月左右注：上述收入標(biāo)準(zhǔn)，參考固安區(qū)域?qū)嶋H情況45民生-回遷社區(qū)【審核要點(diǎn)】一、關(guān)于集中安置選址和拆遷計劃詳細(xì)資料1、提供新建區(qū)域全部自然村拆遷情況、回遷集中社區(qū)和初步選址以及拆遷計劃安排；2、還遷社區(qū)總規(guī)劃圖：圖中必須標(biāo)注各種配套房屋（居委會、派出所、文化站、物業(yè)管理用房等）的具體位置及面積；3、如還遷社區(qū)涉及商業(yè)，提供商業(yè)設(shè)計圖及周邊居民情況說明。二、單個社區(qū)審核要點(diǎn)1、回遷房面積、戶型設(shè)計依據(jù)；2、建設(shè)回遷社區(qū)，要充分考慮村民長效收益問題，例如設(shè)定整體公寓集中返租；3、如有商業(yè)、教育等項目，需說明項目的產(chǎn)權(quán)歸屬，主要審核項目布局、規(guī)模、面積、動線、周邊居民情況等，提前與業(yè)務(wù)事業(yè)部溝通，考慮項目運(yùn)營實施難度；4、需說明回遷社區(qū)配套用房的產(chǎn)權(quán)歸屬。一般各地方政府對社區(qū)內(nèi)建設(shè)配套用房的面積、規(guī)模有要求，但區(qū)域應(yīng)該在建設(shè)前還要著重考慮配套用房的實際使用功能和運(yùn)營。46民生-滿意度調(diào)查滿意度調(diào)查的目的：了解各類型客戶對產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)的真實評價，判斷影響客戶滿意度的關(guān)鍵因素，為產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)品和服務(wù)改進(jìn)提供方向。序號調(diào)查類型自然人調(diào)查關(guān)注點(diǎn)123456基礎(chǔ)設(shè)備、配套服務(wù)、生活的舒服度……招商服務(wù)環(huán)節(jié)、入住/建設(shè)/投產(chǎn)服務(wù)……教育質(zhì)量、教學(xué)課程、校園設(shè)施……招商過程服務(wù)、日常運(yùn)營服務(wù)、市場推廣……商品種類、品質(zhì)、價格、消費(fèi)環(huán)境……環(huán)境設(shè)施、入住/退房服務(wù)、客房配套設(shè)備……企業(yè)法人教育客戶商業(yè)客戶消費(fèi)者酒店客戶47城市魅力活動文化48城市魅力【活動-文化】一、社團(tuán)文體活動1、各居住區(qū)（含回遷房及產(chǎn)業(yè)公寓）分別組建社團(tuán)（社團(tuán)的組建需要借力物業(yè)、當(dāng)?shù)卮逦瘯?、政府文化站及企業(yè)工會）。2、社團(tuán)類型：舞蹈、唱歌、樂器、京戲、體育等。3、定期舉辦社團(tuán)活動，有針對性的、謀劃的組織活動，給社團(tuán)提供展示的舞臺，例如年度納涼晚會、迎新晚會等，條件成熟后可將社團(tuán)優(yōu)秀節(jié)目選送省、市進(jìn)行文藝匯演。二、公益類型的活動：1、新城內(nèi)年滿65歲以上老人的免費(fèi)體檢；2、組織志愿者團(tuán)隊，定期慰問特殊人群等公益活動。49城市魅力【活動-文化】

文化：文化(culture)是一個非常廣泛的概念，給它下一個嚴(yán)格和精確的定義是一件非常困難的事情。不少哲學(xué)家、社會學(xué)家、人類學(xué)家、歷史學(xué)家和語言學(xué)家一直努力，試圖從各自學(xué)科的角度來界定文化的概念。然而，迄今為止仍沒有獲得一個公認(rèn)的、令人滿意的定義?；\統(tǒng)地說，文化是一種社會現(xiàn)象，是人們長期創(chuàng)造形成的產(chǎn)物，同時又是一種歷史現(xiàn)象，是社會歷史的積淀物。確切地說，文化是凝結(jié)在物質(zhì)之中又游離于物質(zhì)之外的，能夠被傳承的國家或民族的歷史、地理、風(fēng)土人情、傳統(tǒng)習(xí)俗、生活方式、文學(xué)藝術(shù)、行為規(guī)范、思維方式、價值觀念等，是人類之間進(jìn)行交流的普遍認(rèn)可的一種能夠傳承的意識形態(tài)。

每一個產(chǎn)業(yè)新城的文化，由于城市是新建的，人口是重新組成的，原有文化必然被稀釋和重建，作為產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)者和管理者，要有意識的去引領(lǐng)文化的建設(shè)，讓人們找到歸屬感和榮譽(yù)感。注：關(guān)于文化的定義，摘自百度。50城市魅力【活動-文化】文化建設(shè)：從環(huán)境布置、公開宣傳、樹立榜樣、活動組織等方面著手，引導(dǎo)居住在華夏產(chǎn)業(yè)新城的人口積極自主參與，培養(yǎng)文化消費(fèi)習(xí)慣，逐漸形成特有的區(qū)域文化。51目錄一二華夏產(chǎn)業(yè)新城城市運(yùn)營工作介紹區(qū)域不同發(fā)展階段城市運(yùn)營工作重點(diǎn)三

新區(qū)域城市運(yùn)營人員配置建議52產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)三個階段啟動期發(fā)展期成熟期0-18個月18-36個月36個月以后1、拉開區(qū)域發(fā)展格局，建設(shè)迎賓大道等骨干路網(wǎng)2、啟動核心區(qū)建設(shè)，開工建設(shè)展館、中央公園等高感知項目1、打造區(qū)域主干路網(wǎng)1、持續(xù)完善區(qū)域路網(wǎng)2、逐步完善公共服務(wù)設(shè)施（學(xué)校、酒店、商業(yè)、醫(yī)院等），提升城市魅力2、聚焦打造核心區(qū)、展館、中央公園等公建項目建設(shè)完成，核心區(qū)形象初步展示城市發(fā)展3、提升城市運(yùn)營能力1、謀劃并落地1-2個產(chǎn)業(yè)園2、聚焦大項目招商、打造3-5個成型產(chǎn)業(yè)園、落地1-2個產(chǎn)業(yè)大項目，123、產(chǎn)業(yè)升級12、騰籠換鳥產(chǎn)業(yè)發(fā)展并初步形成產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)集約用地1、住宅實現(xiàn)首次開盤1、走通落地投結(jié)算，走通一級回款，實現(xiàn)利潤為正2、城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、資源獲取投資較均衡1、36個月實現(xiàn)當(dāng)年凈現(xiàn)金流為正2、48個月實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)累計現(xiàn)金流為正2、不突破公司投資紀(jì)律投資與財務(wù)3、投資側(cè)重資源儲備53啟動期城市運(yùn)營工作重點(diǎn)1、組織建設(shè)：城市運(yùn)營人員招聘，城市運(yùn)營團(tuán)隊組建，全員城市運(yùn)營意識的培訓(xùn)2、業(yè)務(wù)開展：職能工作成果本部支持文件市政管理域內(nèi)接管政府的協(xié)議/備忘與物業(yè)公司簽訂合同協(xié)議范本合同范本市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)公用設(shè)施調(diào)研場站定位報告編制（如有）調(diào)研報告定位報告調(diào)研報告提綱定位報告模板公共服務(wù)文化、社團(tuán)、消費(fèi)習(xí)慣、已運(yùn)營

調(diào)研報告公共服務(wù)設(shè)施調(diào)研調(diào)研報告提綱展館定位報告編制回遷房集中安置選址和方案暫不涉及定位報告定位報告范本委托函范本民生改善城市魅力安置房委托函54發(fā)展期城市運(yùn)營工作重點(diǎn)1、組織建設(shè)：城市運(yùn)營團(tuán)隊的專業(yè)能力提升2、業(yè)務(wù)開展：職能工作成果本部支持文件市政管理市政設(shè)施運(yùn)營巡查報告結(jié)算報告市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)場站運(yùn)營（如有）能源管理運(yùn)營評估能源管理評估報告場站運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)能源管理類文件公共服務(wù)展館運(yùn)營運(yùn)營端到端文件定位報告范本展館定位報告編制定位報告文化建筑群定位報告編制和合作方尋找定位報告委托協(xié)議定位報告范本委托協(xié)議范本委托業(yè)務(wù)事業(yè)部的項目定位報告編制定位報告委托函定位報告范本委托函范本民生改善城市魅力原住民創(chuàng)業(yè)支持方案產(chǎn)業(yè)人口集中安置回遷房集中安置選址和方案暫不涉及支持方案方案策劃書方案策劃書委托函范本安置方案安置房委托函55成熟期城市運(yùn)營工作重點(diǎn)1、組織建設(shè)：組建獨(dú)立的城市運(yùn)營部門2、業(yè)務(wù)開展：職能工作成果本部支持文件市政設(shè)施運(yùn)營巡查報告結(jié)算報告市政設(shè)施養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)市政管理場站運(yùn)營（如有）能源管理運(yùn)營評估場站運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)能源管理評估報告

能源管理類文件展館運(yùn)營運(yùn)營端到端文件公共服務(wù)設(shè)施運(yùn)營總結(jié)運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)公共服務(wù)文化建筑群定位報告編制和合作方尋找定位報告委托協(xié)議定位報告范本委托協(xié)議范本委托業(yè)務(wù)事業(yè)部的項目定位報告編制定位報告委托函定位報告范本委托函范本民生改善原住民回遷公寓集體出租出租協(xié)議公寓管理方案出租協(xié)議范本管理方案范本社團(tuán)建立（志愿者）活動組織工作總結(jié)活動總結(jié)工作總結(jié)志愿者管理方案活動組織注意事項文化引導(dǎo)方案城市魅力文化引導(dǎo)56目錄一華夏產(chǎn)業(yè)新城城市運(yùn)營工作介紹區(qū)域不同發(fā)展階段城市運(yùn)用工作重點(diǎn)新區(qū)域城市運(yùn)營人員配置建議二