論我國小區(qū)位位法上的法律問題

論我國小區(qū)位位法上的法律問題

一、制度性社會(huì)問題什么時(shí)候有房子，一輛汽車，還有無數(shù)中國人的夢(mèng)想。上個(gè)世紀(jì)末以來,特別是近幾年來,隨著國人財(cái)產(chǎn)性收入的不斷增長,這一夢(mèng)想已經(jīng)成為了許多普通城市家庭的美好現(xiàn)實(shí)。但是,就在有房有車一族盡情享受現(xiàn)代工業(yè)文明帶來的生活便利的同時(shí),因停車難帶來的煩惱也悄然而至。這種煩惱不僅僅源于小區(qū)車位的稀缺與業(yè)主汽車保有量不斷增長之間的緊張,更為重要的是由于制度性的缺失使小區(qū)業(yè)主在與開發(fā)商關(guān)于車位問題的博弈中處于絕對(duì)的劣勢(shì)。也正是由于制度性的缺失,近年來,業(yè)主與開發(fā)商及物業(yè)管理公司關(guān)于車位歸屬和使用問題的糾紛數(shù)量節(jié)節(jié)攀升,并進(jìn)而引發(fā)了一系列危及社區(qū)生活安定的社會(huì)問題。據(jù)報(bào)道,廣州市天河公園一樓盤300多名業(yè)主為了爭(zhēng)租150個(gè)車位通宵排隊(duì),部分業(yè)主因?yàn)椤败囄槐惶崆胺滞辍辈粷M而與小區(qū)物管工作人員發(fā)生了沖突;廣州市駿逸苑小區(qū)的開發(fā)商曾在樓房賣完后,將地下車庫整體賣給個(gè)人,該人突破政府限價(jià)抬高月租費(fèi),業(yè)主們則把車停在小區(qū)門口的馬路旁或消防通道上,小區(qū)秩序一片混亂……正是在上述背景下,2007年10月1日正式實(shí)施的《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)對(duì)于備受關(guān)注的城市居民小區(qū)車位、車庫的歸屬和適用問題做出了明確反應(yīng):《物權(quán)法》第74條規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫二、車輛系統(tǒng)的實(shí)踐和檢查(一)關(guān)于“應(yīng)當(dāng)使用車載”的解釋《物權(quán)法》第74條第一款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”?？梢哉f,這一款是第74條爭(zhēng)議焦點(diǎn)之所在,從這一款的文字表達(dá)本身來看,清晰明了,沒有歧義。但是,當(dāng)該款規(guī)定遭遇現(xiàn)實(shí)中的車位爭(zhēng)議時(shí),則顯得蒼白無力。首先,該款使用了“首先”一詞,該詞乃日常用語,而非法律用語。而根據(jù)《現(xiàn)代漢語詞典》的解釋,“首先”有兩種含義:一是“最先”、“最早”;二是“第一(用于列舉事項(xiàng))”。基于以上幾點(diǎn),綜合運(yùn)用擴(kuò)張解釋方法、邏輯解釋方法、目的解釋方法以及社會(huì)學(xué)解釋方法,我們認(rèn)為:第一,對(duì)于“首先”,不應(yīng)解釋為普通意義上的“優(yōu)先”,也就是說不能解釋為“在同等的條件下,業(yè)主優(yōu)先獲得”;而應(yīng)解釋為一種“特殊優(yōu)先權(quán)”,這種“特殊優(yōu)先權(quán)”的要義在于,不是價(jià)高者獲得車位,而是只要業(yè)主有使用車位的需要,就有以合理的價(jià)格獲得車位的權(quán)利。顯然,在開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)地位以及車位供不應(yīng)求的現(xiàn)實(shí)條件下,只有這種“特殊的優(yōu)先權(quán)”才能切實(shí)保障處于弱者地位的業(yè)主的利益。有學(xué)者將這種意義下的“優(yōu)先權(quán)”稱之為“整體優(yōu)先權(quán)”。1.業(yè)主與非業(yè)主只要是小區(qū)車位的所有者,不論是開發(fā)商,還是業(yè)主,抑或是非業(yè)主(非業(yè)主擁有小區(qū)車位已非個(gè)別現(xiàn)象),在小區(qū)其他業(yè)主購買車位的要求未被滿足前,則不能將車位賣給業(yè)主以外的第三人。2.非小區(qū)業(yè)主情形在這里,首先要明確的是,承租車位也是業(yè)主的一種需要,開發(fā)商必須要滿足,而不能只售不租,除非小區(qū)業(yè)主要求購買車位的需要超過了小區(qū)車位的數(shù)量。在這一前提條件下,如果開發(fā)商與業(yè)主約定采取出租的形式分配車位,那么在未滿足業(yè)主群體之承租需要的情況下,不得將車位外租于小區(qū)業(yè)主之外的社會(huì)其他成員。只有在滿足了業(yè)主群體的停放車輛的要求之后,車位仍有剩余,才能考慮為社會(huì)其他成員提供停車服務(wù)。3.商品房合同關(guān)于車位、單車權(quán)屬的約定目前,在我國,小區(qū)車位與房屋單元的比率普遍沒有達(dá)到1∶1,相當(dāng)一部分小區(qū)甚至沒有達(dá)到1∶2,這就意味著,并不是所有業(yè)主對(duì)車位的需要可以得到滿足,也就意味著,保障全體業(yè)主對(duì)車位平等地享有優(yōu)先權(quán)是《物權(quán)法》第74條的應(yīng)有之義。從第74條第2款規(guī)定看,該款既是對(duì)我國房地產(chǎn)交易中通過購房合同約定車位歸屬這一做法的肯定,同時(shí)也反映了立法者試圖通過《物權(quán)法》引導(dǎo)當(dāng)事人在簽訂購房合同時(shí)約定關(guān)于車位、車庫的權(quán)屬。在房地產(chǎn)交易實(shí)踐中,購房合同關(guān)于車位、車庫權(quán)屬約定主要有三種情形,我們應(yīng)分別加以討論:第一,在約定車位、車庫歸開發(fā)商所有的情形下,業(yè)主應(yīng)平等享有向開發(fā)商購買或者承租不超過其擁有房屋單位數(shù)量的車位的優(yōu)先權(quán);第二,在約定車位、車庫與房屋單位一并購買而歸業(yè)主專有的情形下,只要開發(fā)商遵循“先簽約先享有”原則以及“一個(gè)房屋單元一個(gè)車位”的原則,則業(yè)主的“特殊優(yōu)先權(quán)”視為得到滿足;第三,車位、車庫之費(fèi)用已公攤到所有購房業(yè)主購房款之內(nèi)因而約定車位、車庫歸全體業(yè)主共有的情形下,則任何單個(gè)業(yè)主無權(quán)對(duì)任何車位車庫主張專有權(quán),至于如何平等地滿足業(yè)主的需要,則應(yīng)由業(yè)主大會(huì)來決定。4.關(guān)于“未盡”事項(xiàng)的解釋如前所述,如果將“首先”解釋為普通意義上的“同等條件下的優(yōu)先權(quán)”,則開發(fā)商往往會(huì)利用絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位,迫使業(yè)主接受高價(jià),或者當(dāng)業(yè)主不接受高價(jià)時(shí),以業(yè)主已放棄權(quán)利為由,將車位對(duì)外出售或出租。在實(shí)踐中,大量的車位糾紛也由此引發(fā)。換言之,如果不將“首先”通過司法解釋確定為業(yè)主“以合理價(jià)格獲得小區(qū)車位的所有權(quán)或者使用權(quán)”,《物權(quán)法》第74條保護(hù)業(yè)主利益的立法目的勢(shì)必落空,《物權(quán)法》“定分止?fàn)帯钡墓逃泄δ芤搽y以發(fā)揮。那么,為了保障業(yè)主的權(quán)益,能否把業(yè)主明確表示放棄權(quán)利作為開發(fā)商可以對(duì)外出售或出租車位、車庫的前提?我們認(rèn)為,對(duì)于開發(fā)商來說,這顯然是不公平的,同時(shí)這種做法也是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的一種否定。其實(shí),這一問題的癥結(jié)在于,車位的市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制已經(jīng)失靈,需要政府的介入。也就是說,我們沒有必要否定市場(chǎng)機(jī)制本身,我們需要的是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制失靈的環(huán)節(jié)進(jìn)行修正,即由政府根據(jù)價(jià)格法對(duì)車位的銷售價(jià)格5.小區(qū)業(yè)主的義務(wù)既然小區(qū)的車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,那么不管是開發(fā)商還是業(yè)主,不管是業(yè)主還是非業(yè)主,也不管是原始取得還是繼受取得,只要是小區(qū)車位的所有權(quán)人,都是《物權(quán)法》第74條第1款的義務(wù)主體。也就是說,只要小區(qū)車位的所有權(quán)人自己不再使用車位,而將車位的所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,都應(yīng)當(dāng)受到“首先滿足業(yè)主的需要”的限制(二)關(guān)于“建筑樓層計(jì)劃停車并停車”的定義1.占業(yè)主所有停車和車庫的性質(zhì)結(jié)合《物權(quán)法》73條2.立興專用停車場(chǎng)依反對(duì)解釋方法,我們可以推知,不屬于《物權(quán)法》第74條調(diào)整范圍的車位、車庫是:“不是建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”以及“建筑區(qū)劃內(nèi),不是規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”。據(jù)此,“封閉式的獨(dú)立車庫”,因其屬于開發(fā)商在非業(yè)主共有的土地上獨(dú)立興建的專用停車場(chǎng)所,具有構(gòu)造和功能上的獨(dú)立性,可以作為獨(dú)立物出售或出租,既不屬于建筑區(qū)劃內(nèi),也不是建筑物的配套設(shè)施,當(dāng)然也就不屬于《物權(quán)法》第74條的調(diào)整范圍。至于規(guī)劃中用于防空安全的人防工程,當(dāng)然就屬于“建筑區(qū)劃內(nèi),不是規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”的范疇,顯然也不就不屬于《物權(quán)法》第74條的調(diào)整范圍。如果將人防工程作為地下車庫利用,這種車庫是否也要“首先滿足業(yè)主的需要”,《物權(quán)法》并未做出明確規(guī)定,當(dāng)屬立法漏洞。對(duì)此,有學(xué)者認(rèn)為,按照《中華人民共和國人民防空法》和《關(guān)于結(jié)合民用建筑修建防空地下室的若干規(guī)定》之相關(guān)規(guī)定綜上所述,我們認(rèn)為,《物權(quán)法》第74條所調(diào)整的車位、車庫包括兩種:一是建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的地上停車位(非占用業(yè)主共有用地車位,通常指首層架空停車位);二是建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的地下停車位。(三)關(guān)于土地所有權(quán)爭(zhēng)議1.登記的主體屬于開發(fā)和業(yè)主《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！比缜八?該款的立法意旨在于引導(dǎo)當(dāng)事人在簽訂購房合同時(shí)約定關(guān)于車位、車庫的權(quán)屬。那么,該款所指的當(dāng)事人似應(yīng)限于開發(fā)商和購房者,或者說開發(fā)商和業(yè)主。但是,根據(jù)《物權(quán)法》第74條第1款的規(guī)定,在首先滿足業(yè)主需要之后,“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”可以用來滿足非業(yè)主的需要,所以,在這里,“當(dāng)事人”應(yīng)做擴(kuò)大解釋:“當(dāng)事人”既可以是開發(fā)商和業(yè)主,也可以是車位的原業(yè)主與新業(yè)主,還可能是區(qū)分所有建筑物所有人之外的自然人和法人。2.開發(fā)“約定”的基礎(chǔ)對(duì)本小區(qū)業(yè)業(yè)主的身份具有破壞根據(jù)《物權(quán)法》第74條第2款的規(guī)定,車位、車庫的歸屬屬于當(dāng)事人意思自治的范疇,從表面看,這似乎體現(xiàn)了私權(quán)領(lǐng)域當(dāng)事人之間的平等。但問題在于,由于現(xiàn)實(shí)中車位的供不應(yīng)求以及購房者(業(yè)主)對(duì)本小區(qū)車位需要的剛性,作為小區(qū)車位原始所有者的開發(fā)商與購房者(業(yè)主)之間進(jìn)行“約定”的基礎(chǔ)受到了破壞。換言之,由于購房者必須使用本小區(qū)的車位,作為小區(qū)車位原始所有者的開發(fā)商在小區(qū)車位的銷售或者出租方面不會(huì)受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的約束,在小區(qū)車位權(quán)屬的“約定”中,特別是在“出售、附贈(zèng)或者出租”方式的選擇和定價(jià)方面,反映的恐怕就只是開發(fā)商的真實(shí)意思,而不是購房者(業(yè)主)的真實(shí)意思了。為了更好地認(rèn)識(shí)第74條第2款的規(guī)定,有必要從歷史解釋的角度出發(fā),考察物權(quán)法起草過程中有關(guān)車庫歸屬問題的四種方案。三、對(duì)于小區(qū)二通道小區(qū)關(guān)于車位綜上所述,《物權(quán)法》第74條在諸多方面都存在模糊和漏洞。在此,我們沒有必要再去探究導(dǎo)致這種模糊和漏洞背后的利益博弈,但是我們不能不注意到這種模糊和漏洞在客觀上導(dǎo)致了開發(fā)商與業(yè)主利益之間的失衡,在車位問題上,法律似乎在向擁有天然優(yōu)勢(shì)一方的開發(fā)商傾斜,其結(jié)果就只能是本文第一部分所指出的那樣:有關(guān)小區(qū)車位的糾紛不但沒有停息,反而有愈演愈烈之勢(shì)。這就是《物權(quán)法》第74條的社會(huì)效果。這就說明,《物權(quán)法》第74條不完全是我們所需要的車位制度。對(duì)此,我們認(rèn)為,我們的立法、司法和行政部門不應(yīng)該視而不見,而應(yīng)該盡快采取相應(yīng)的方式,切實(shí)加以完善,而在所有的措施中,最現(xiàn)實(shí)也是最有效的方式就是由最高人民法院發(fā)布有關(guān)《物權(quán)法》車位制度適用的司法解釋。那么,什么才是我國車位制度的應(yīng)然狀態(tài)呢?下面,我們?cè)噲D從比較法的解釋方法和社會(huì)學(xué)的解釋方法入手,回答這一問題。(一)美國物業(yè)小區(qū)業(yè)務(wù)體制下的控制性模型我國《物權(quán)法》并沒有關(guān)于物業(yè)小區(qū)的界定,這就在很大程度上為小區(qū)車位制度的模糊和漏洞埋下了伏筆。而美國《統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》(UniformCondominiumAct)在美國,物業(yè)小區(qū)內(nèi)停車位的權(quán)屬安排大致有三種方式:一是將物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車位界定為共有部分(commonelements)如上所述,美國物業(yè)小區(qū)車位制度背后的國情是:比例大約為1∶1的汽車與車位之比。而我國的現(xiàn)實(shí)國情是:小區(qū)房屋單元戶數(shù)與車位的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1∶1,小區(qū)車位已經(jīng)嚴(yán)重供不應(yīng)求,而且隨著汽車保有量的逐年迅速增長,車位供不應(yīng)求的矛盾還會(huì)更加突出。那么,從社會(huì)學(xué)解釋方法的角度分析,我們更有理由采用上述美國的物業(yè)小區(qū)車位制度。這是因?yàn)?就小區(qū)車位制度而言,其所應(yīng)該追求的社會(huì)效果是:通過明確小區(qū)車位的權(quán)屬,滿足小區(qū)業(yè)主對(duì)車位的需要,以達(dá)到構(gòu)建和諧小區(qū)的目的。而《物權(quán)法》實(shí)施后,車位糾紛不減反增的事實(shí)足以說明《物權(quán)法》第74條沒有能夠?qū)崿F(xiàn)應(yīng)有的社會(huì)效果。如果我們能夠借鑒美國的小區(qū)車位制度將小區(qū)車位界定為業(yè)主共有,業(yè)主與開發(fā)商的矛盾和沖突就會(huì)得到根本性的化解,也就不會(huì)因?yàn)闃I(yè)主與開發(fā)商在車位方面的激烈沖突而影響到整個(gè)小區(qū)的和諧和穩(wěn)定。(二)廣州市開發(fā)項(xiàng)目二十四年發(fā)生的對(duì)于車位問題的規(guī)定早在2007年11月,筆者就注意到廣州市國土房管局和廣州市交通委員會(huì)聯(lián)合擬訂了《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定(征求意見稿)》(以下簡(jiǎn)稱《征求意見稿》),并一直關(guān)注《征求意見稿》的進(jìn)程。值得欣慰的是,就在本文的寫作過程中,《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)已于2008年4月1日正式頒布實(shí)施。盡管《規(guī)定》較之于《征求意見稿》,在某些方面做了“戰(zhàn)術(shù)性退縮”,但《規(guī)定》不僅細(xì)化了《物權(quán)法》第74條的規(guī)定,使“首先滿足業(yè)主需要”有了可操作性,盡管《規(guī)定》只是廣州市政府兩個(gè)直屬部門的一個(gè)規(guī)范性文件,其效力層次不可謂不低,但是,據(jù)我們所知,“規(guī)定”是《物權(quán)法》頒布之后我國地方政府部門制定的第一個(gè)有關(guān)車位問題的規(guī)范性文件,正是從這個(gè)意義上說,該規(guī)定具有開拓性的意義。同時(shí),《規(guī)定》所體現(xiàn)出來的對(duì)社會(huì)現(xiàn)實(shí)的尊重,對(duì)事物本質(zhì)的把握,以及對(duì)制度安排社會(huì)效果的考量,都是值得肯定和稱道的,也為司法解釋乃至《物權(quán)法》的修改提供了可資借鑒的范例。(三)關(guān)于“業(yè)主共有”的理解我們認(rèn)為,我們所需要的車位制度的核心內(nèi)容可以表述為:建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位,屬于區(qū)分所有建筑物的共有部分,由業(yè)主共有。這里所指的“業(yè)主”既包括購房者,也包括尚未將區(qū)分所有建筑物全部出售或者贈(zèng)與的開發(fā)商。但是,有學(xué)者認(rèn)為,不能將車位直接規(guī)定為業(yè)主共有,并認(rèn)可《物權(quán)法》第74條關(guān)于車位歸屬的約定方式。在他們看來,在法律屬性上,車位與樓梯、綠地以